RIS309743 Afdoening motie Kom met een sloopkader

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10238516 RIS309743 Contactpersoon

Pieter Birnage Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Portefeuille Projecten Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

18 januari 2022

pieter.birnage@denhaag.nl

Onderwerp

Afdoening motie: ‘Kom met een sloopkader’

Uw raad heeft tijdens de bespreking van de brief van de wethouder WWW, de heer Balster inzake aanbieding collegebesluit Nota’s van Uitgangspunten Dreven-Gaarden-Zichten (RIS308511) op 15 juli 2021 de door het raadslid mevrouw Arp ingediende motie ‘Kom met een sloopkader’ (RIS309743) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. De motie luidt als volgt: Constaterende, dat: • • •

een gedwongen verhuizing een van de meest ingrijpende gebeurtenissen in een mensenleven kan zijn; de ingrijpende sloopplannen voor de Dreven-Gaarden-Zichten niet in alle straten en complexen gedragen worden; ook de bouwtechnische staat van de straten en complexen die de gemeente en Staedion wil slopen significant verschilt.

Overwegende, dat: • • • •

er alleen door de gemeente zou moeten worden meegewerkt aan sloopplannen die weloverwogen en noodzakelijk zijn gebleken; het daarnaast wenselijk is dat de gemeente eenduidig handelt bij sloopvoornemens in onze stad; in Amsterdam in 2016 een sloopkader is vastgesteld om vergunningsaanvragen voor woningonttrekking door sloop in het licht van deze criteria goed te kunnen beoordelen; in de beleidsregels van dit sloopkader staat dat bij het afgeven van de vergunning onder andere de bouwtechnische noodzaak van sloop moet worden onderbouwd en duidelijk moet worden gemaakt hoe de visie van bewoners is gepolst, maar ook rekening moet worden gehouden met de sociale samenhang in de buurt en de identiteit en het karakter van een buurt.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

Verzoekt het college: •

•

met een voorstel te komen voor een gemeentelijk sloopkader, met het doel vergunningsaanvragen voor woningonttrekking door sloop te toetsen aan de hand minimaal van de volgende criteria: de bouwtechnische noodzaak, de visie van bewoners, de gevolgen voor de sociale samenhang van de buurt en de gevolgen voor de cultuurhistorische, architectonische en stedenbouwkundige identiteit van de buurt; dit voorstel in het najaar van 2021, in ieder geval voor de behandeling van het projectdocument en de samenwerkingsovereenkomst Dreven-Gaarden-Zichten, als raadsvoorstel aan de raad te doen toekomen.

Het college beantwoordt de motie als volgt: De Dienst Stedelijke ontwikkeling doet onderzoek naar de wenselijke vorm van een Haags sloopkader en de bijpassende procedure. De raad wordt hier nader over geïnformeerd. Vanuit Dreven-GaardenZichten is, vooruitlopend op een Haags Sloopkader, de afweging sloop-nieuwbouw in beeld gebracht aan de hand van het Amsterdamse sloopkader. Bij zowel de Nota van Uitgangspunten, als bij het projectdocument, is voor De Dreven een uitgebreide wegingsnotie gevoegd. Hierbij werd grootschalige sloop-/nieuwbouw gewogen versus een plan dat uitgaat van zoveel mogelijk renovatie, in het kader van de intrekking van de status “beschermd stadsgezicht”. De inhoudelijke argumentatie om hier te kiezen voor sloop is grotendeels één op één door te trekken voor de buurten Gaarden en Zichten, die weliswaar niet de status beschermd stadsgezicht hebben, maar waar de sociaal-maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgave vergelijkbaar zijn. Ook de toestand van de huidige woningen, die allemaal uit dezelfde bouwperiode zijn, is voor het grootste deel vergelijkbaar. Ook voor deze buurten is de conclusie getrokken dat een plan dat uit gaat van verdichting en veel sloop- nieuwbouw, het beste invulling kan geven van de gemeentelijke ambities.

Daarbij is in de Zichten ook sprake van behoud van een aantal karakteristieke waardevolle elementen, terwijl in de Gaarden (binnen het plangebied) geen panden staan met cultuurhistorische waarden. Hieronder wordt beschreven hoe we tot de weging van sloop versus renovatie zijn gekomen, systematisch, aan de hand van de 11 criteria uit het Amsterdamse sloopkader. 1.

Schaalniveau plannen

RIGO heeft in opdracht van de gemeente Den Haag een woningmarktverkenning gedaan en geconcludeerd dat er in Den Haag tot 2035 een vraag van 48.000 extra woningen is. In de verkenning Zuidwest (RIS302569) worden er kansen gezien om ca. 1/5 deel hiervan te realiseren in Den Haag Zuidwest. Gemeente en Rijk hebben samen een overeenkomst gesloten over de integrale aanpak van het woningtekort en sociaal-maatschappelijke problemen in de regio: de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Binnen dit partnerschap is afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma in Zuidwest en de achterstand op het gebied van wonen, inkomen en onderwijs om te buigen naar het G4 gemiddelde. Buurten worden aardgasvrij gemaakt en de woningen verduurzaamd. Hierbij worden allianties met marktpartijen en maatschappelijke ondernemers gesloten om zo, in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), te komen tot een integrale sociaaleconomische en ruimtelijke aanpak. Dreven-Gaarden-Zichten worden hier expliciet genoemd als verdichtingslocaties.

2/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

Op gebiedsniveau wordt parallel aan het project Dreven-Gaarden Zichten een visie opgesteld voor heel Zuidwest. Om de neerwaartse spiraal van de wegtrekkende middenklasse tegen te gaan, is een grootschalige samenhangende aanpak nodig. De woningvoorraad in Den Haag Zuidwest is van slechte kwaliteit, erg eenzijdig en voor een noodzakelijke verhoging van de leefbaarheid is meer variatie in woonmilieus gewenst. Er wordt gestreefd naar een gezondere verhouding tussen sociaal en marktwoningen omdat uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat dit een positieve invloed op de leefbaarheid in de buurten heeft. De plannen voor Dreven-Gaarden-Zichten moeten hieraan invulling geven en er voor zorgen dat het fijnere buurten worden voor de huidige bewoners dat er ook kansen ontstaan voor nieuwe bewoners op de woningmarkt.

De concrete doelstellingen zijn: • voorkomen dat buurten verder in een neerwaartse spiraal komen; • bijdragen aan een evenwichtigere bevolkingsopbouw in Den Haag Zuidwest, met een grotere differentiatie in inkomensopbouw; • de sociale woningvoorraad vernieuwen naar de eisen van deze tijd; • een bijdrage leveren aan het aanbod van middenhuur en betaalbare koopwoningen in Den Haag; • de gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen in de wijk verbeteren; • met ruimtelijke ingrepen bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie; • bijdrage aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten; • verduurzamen van de woningvoorraad; • bijdragen aan het versterken van de wijkeconomie; • zorgdragen voor meer draagvlak voor voorzieningen zodat deze behouden of uitgebreid kunnen worden; • bijdragen aan de mobiliteitstransitie.

Deze doelstellingen zijn alleen haalbaar bij significante verdichting, omdat: • voor de noodzakelijke verhoging van de leefbaarheid meer variatie in woonmilieus nodig is en er meer balans moet komen in de verhouding tussen sociaal en marktwoningen; • de gemeente niet wil inleveren op de sociale woningvoorraad in de buurt zodat iedereen een terugkeergarantie kan krijgen; • de gemeente hierbij wil vasthouden aan het beleid dat 30% van de toegevoegde extra woningen sociale woningen moeten zijn vanwege het tekort aan sociale huurwoningen in de stad; • de ontwikkeling een bijdrage moet leveren aan het aanbod van middenhuur en betaalbare koopwoningen; • het toevoegen van woningen bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van de aanpak van de bestaande woningen, de betaalbaarheid van het nieuwe woningbouwprogramma en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Om de neerwaartse spiraal van afnemende woonkwaliteit en leefbaarheid en om het wegtrekken van de bewoners die het beter krijgen (de middenklasse) tegen te gaan, is een grootschalige samenhangende aanpak nodig. De woningvoorraad in Den Haag Zuidwest is nu erg eenzijdig en voor een noodzakelijke verhoging van de leefbaarheid is meer variatie in woonmilieus nodig.

Er wordt gestreefd naar een gezondere verhouding tussen sociaal en marktwoningen omdat uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat dit een positieve invloed op de leefbaarheid in de buurten heeft. Door te verdichten wordt het mogelijk om het aantal sociale woningen voor de stad niet af te laten nemen, en zelfs te vergroten, én marktwoningen toe te voegen, waardoor een gevarieerder woonmilieu ontstaat.

3/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

Deze verdichtingsopgave vraagt om een nieuwe stedenbouwkundige opzet die alleen met sloop/nieuwbouw te bereiken is. De extra hoeveelheid woningen en bijbehorende parkeerplaatsen goed inpassen vraagt om een gewijzigde verkavelingsopzet, die beter aansluit bij de hedendaagse behoefte en betekenis van de openbare ruimte in relatie tot gebruik, ontmoeting, veiligheid en beheer. Uitgangspunt voor de nieuwe verkaveling is dat de openbare ruimte zoveel mogelijk door bewoners kan worden gebruikt. De vereiste parkeerplaatsen zijn daarom onder gemeenschappelijke binnentuinen gerealiseerd. De relatie tussen woningen en de openbare ruimte is daarom zodanig dat het gebruik van de openbare ruimte en de sociale controle vanuit de woningen worden gestimuleerd. Dat vergroot het ‘informeel eigenaarschap’. Om diezelfde reden zullen de binnenterreinen van de bouwblokken groen worden ingericht en als collectief eigendom herkenbaar worden. Hier worden mede-inrichting en -beheer door de bewoners gestimuleerd. Het realiseren van de parkeerplaatsen onder de tuinen in de bouwblokken betekent dat er in de openbare ruimte meer plaats over blijft voor groen. 2. Bouwtechnische staat woningen De bestaande portiekflats zijn na de oorlog gebouwd met als doelstelling om snel en betaalbaar de grote woningnood na de oorlog op te lossen.

De woningen zijn destijds niet gebouwd met de beoogde levensduur die ze nu al bereikt hebben. Bij gebrek aan grind heeft men destijds vaak oorlogspuin, voornamelijk baksteen gebroken tot puingranulaat, gebruikt. Dit resulteert in niet- goed-verdicht beton met veel holle ruimtes doordat de steen poreus is en het vocht uit de specie snel tot zich neemt. Deze holle ruimtes zorgen voor lucht en veroorzaakt contactgeluidsoverlast tussen de naastgelegen buren. Dit wordt zelfs versterkt als een isolatieschil aan de buitengevels wordt aangebracht met renovatie. De woningen hebben een aantal chronische, bouwfysische problemen. Door beperkte ventilatiemogelijkheden, schimmel, koudeval, ervaren de bewoners problemen met gezondheid en comfort. Er is door KBNG-onderzoek verricht naar de toekomstbestendigheid bij renovatie van de woningen in de Dreven, waarbij gekeken is naar de aanpasbaarheid en financiële haalbaarheid van de volgende onderdelen: ⁃ het verbeteren van gezondheid en comfort (geluidsisolatie, ventilatie, aanpak koudeval, koudebruggen); ⁃ het gasloos en energiezuiniger maken van de woningen; ⁃ het aanpassen van de woningplattegronden (bruikbaarheid keuken en badkamer). Conclusie was dat de woningen energetisch zijn aan te passen aan de eisen van deze tijd, maar niet voor lage temperatuursverwarming.

Spouwisolatie is toepasbaar, maar op voorwaarde dat de spouwen voldoende ‘schoon’ (zonder speciebaarden) zijn. Dit zou onderzocht moeten worden. Isolatie van de spouwen maakt de lateien en doorgestorte vloeren kouder. Thermische bruggen rondom kozijnen en bij lateien kunnen aanwezig zijn. De kans op condensatie en schimmelvorming neemt hierdoor toe. Door de beperkte verdiepingshoogte kunnen er geen passende luchtgeluid-isolerende aanpassingen aan de vloeren worden gedaan. Technisch gezien is het geluidsprobleem maar in zeer beperkte mate op te lossen. Door isolatiemaatregelen, zoals betere kierdichting en isolerend glas, neemt zelfs het interne geluid toe. Kortom: na een hoogwaardige renovatie wordt geen nieuwbouwkwaliteit behaald. Ze blijven achter wat betreft vrije hoogte, energieverbruik en isolatiewaarden. Financieel is de opgave echter wel vergelijkbaar met nieuwbouw. De woningen kunnen niet geschikt gemaakt worden voor lage temperatuurverwarming en geluidsproblemen zijn niet goed oplosbaar.

4/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

3. Woontechnische staat (wooncomfort) Geluidsoverlast wordt nu als een van de grootste problemen gezien. Buren kunnen elkaar letterlijk verstaan, wat grote invloed heeft op het gevoel van privacy en in zeer negatieve zin bijdraagt aan het woongenot. Zoals in de vorige paragraaf omschreven is dit technisch niet goed oplosbaar. De portiekflats hebben nu geen lift. Mensen moeten met boodschappen en kinderwagens tot vier hoog trappen oplopen. Hier wordt tijdens de participatie veel over geklaagd. Omdat het portiekflats betreft en geen galerijflats, is het niet eenvoudig om bij renovatie de woningen van een lift te voorzien. Ondanks de ruime plattegrond is de indeling niet meer van deze tijd. Bijvoorbeeld: de badkamer is 3 m2 groot en alleen vanuit de keuken te bereiken; de keuken is 6 m2 en zodanig smal dat er geen ruimte is voor een vaatwasser of wasmachine. Er zijn ingrijpende bouwkundige aanpassingen nodig (badkamers, keukens, zwevende dekvloeren, voorzetwanden, nieuwe elektra, etc.) om de woningen op een acceptabel peil te krijgen. Het KBNG-rapport concludeert dat de woningen weliswaar programmatisch zijn aan te passen binnen de constructieve opzet met portiekontsluiting, maar dat dit zeer kostbare, constructieve aanpassingen en hoge investeringen met zich meebrengt. Kortom: de portiekflats voldoen niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd.

Ze zijn niet per lift toegankelijk, keuken en badkamer zijn te klein en de gebouwen zijn met hun achterzijde naar de groene, collectieve ruimtes gekeerd. 4. Doorlooptijd en uitvoeringsaspecten herstructurering Naast de technische- en woonkwaliteit bij het merendeel van de complexen, is bij de aanpak van de herstructurering de sloopvolgorde afgestemd op een logische doorloop van bouwplannen in de wijk, zonder dat de hele wijk tegelijkertijd op de schop gaat. De planning hebben we afgestemd op de herhuisvesting van de huidige bewoners, zodat de terugkeergarantie nagekomen kan worden. De hele fasering, de opleveringen en de uitplaatsingen zijn zo op elkaar afgestemd dat de behoefte aan herhuisvesting zo klein mogelijk wordt gehouden. Alle bewoners herhuisvesten is een complexe logistieke puzzel tussen opleveringen en uithuizingen in deze krappe markt voor sociale huurwoningen. Het streven is om zoveel mogelijk huishoudens maar één verhuizing noodzakelijk te maken. In de uitvoering wordt steeds toegewerkt naar afronding van logische, samenhangende plandelen. Kortom: Een woning kan eerder gesloopt worden, ondanks dat deze technisch nog langer mee zou kunnen, als er in de buurt er omheen allerlei ingrepen plaatsvinden.

In een andere woning die urgent ingrepen nodig heeft, maar om logistieke redenen meer naar achter in de fasering zit, kan toch eerst nog een onderhoudsinvestering worden gedaan. 5. Financiële aspecten Het realiseren van een toekomstbestendige, duurzame en aantrekkelijke wijk vraagt om grote investeringen. Zowel vanuit de grondexploitatie als van Staedion in haar vastgoed.

5/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

In totaal zijn de renovatiekosten vergelijkbaar of zelfs hoger dan de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning, maar het eindproduct is niet vergelijkbaar: 1. 2. 3. 4.

Een lift toe voegen is bij portiek ontsluitingen niet mogelijk; Geluidsproblematiek is maar zeer beperkt oplosbaar; Variaties in woningtypologieën is beperkt; Woningen voldoen niet aan de duurzaamheidsdoelstellingen van Staedion voor 2050.

Daardoor is grootschalige renovatie voor Staedion geen verantwoorde inzet van het beschikbare, maatschappelijke investeringsvermogen. Er is sprake van een ‘te laag volkshuisvestelijk rendement’. Daarom kiest Staedion voor grotendeels sloop-/nieuwbouw en beperkte renovatie. De aanpak van ca. 2.000 woningen uit de huidige sociale voorraad en 30% van het toegevoegde programma realiseren in de sociale huur veroorzaakt een grote onrendabele top. Het toegevoegde programma is grotendeels betaalbaar maar de toevoeging van het marktwoningen genereert nog steeds opbrengsten die het tekort op de totale gebiedsaanpak beperken waardoor deze te dekken zijn. 6. Sociale effecten en bewonersinvloeden Een combinatie van een grootschalig aanbod van uniforme, betaalbare woningen met landelijk beleid dat inzette op een sociale huursector alleen voor de laagste inkomens, zorgt voor het wegtrekken van de middenklasse uit deze wijken sinds de jaren 80. Buiten de sociale huursector is er nu nauwelijks aanbod. De Dreven, Gaarden en Zichten zijn buurten geworden waar kwetsbare groepen en minder kapitaalkrachtigen voor hun huisvesting op zijn aangewezen. Mensen die het beter krijgen trekken weg, waarmee de Dreven, Gaarden en Zichten doorstroomwijken zijn geworden, niet langer wijken zijn om te blijven en te groeien.

Toen de oorspronkelijk bewoners wegtrokken, zorgden de beperkte technische kwaliteit van woningen en buitenruimte en de (te) grote verschillen in leefstijlen ook voor leefbaarheidsproblemen. Onder de huidige bewoners met relatief lage inkomens en opleidingsniveau, is een oververtegenwoordiging van mensen met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen en schulden. Veel mensen zijn afhankelijk van externe hulp. Met de weinig kapitaalkrachtige bevolkingssamenstelling staat het voorzieningenniveau onder druk. Winkels hebben het moeilijk waardoor een deel van de originele winkelruimtes zijn getransformeerd tot woningen, waardoor de opzet van de openbare ruimte niet goed meer aansluit op het gebruik. Al in 2017 is Staedion, vooruitlopend op de planontwikkeling, het gesprek aangegaan met haar bewoners. Om te onderzoeken wat zij belangrijk vinden bij herontwikkelingsplannen voor hun buurten en hoe zij de toekomst van hun woning zien. In 2019 hebben de gemeente, Staedion, Heijmans en bureau HBG gezamenlijk in alle drie de buurten identiteitssessies georganiseerd om te bepalen wat de kernwaarden van de huidige bewoners zijn en welke kenmerken van de wijken bewoners graag zouden terugzien in de nieuwe wijk. De signalen uit 2017 en 2019 zijn bepalend geweest bij het formuleren van de ambities voor het gebied.

Signalen die in zijn terug gekomen zijn fundamenteel geweest voor het formuleren van de ambities voor de hele herstructurering: - pak de woningen aan. Ze voldoen niet meer qua wooncomfort; - de wens om in de buurt te kunnen blijven of terugkeren en hierbij aandacht voor sociale netwerken; - de behoefte aan betaalbare en levensloopbestendige woningen; - de wens om door te kunnen stromen naar een koopwoning in de buurt;

6/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

- de waardering voor het groen. Een kwaliteit die niet verloren mag gaan; - zorgdragen voor voldoende parkeergelegenheid; - de behoefte aan meer plekken voor ontmoeting (ook voor de jongeren); - zorgen over de grote hoeveelheid mensen met problemen in de wijk. Veel bewoners, met name van de portiekflats zijn niet tegen sloop en willen vooral dat er nu eindelijk iets gebeurt aan hun woning. Bij de grondgebonden eengezinswoningen zijn zorgen: veel bewoners waarderen het feit dat ze nu een grondgebonden, ruime sociale of vrije sector huurwoning met tuin hebben en zijn bang dat ze vanwege inkomen, gezinssamenstelling of door een tekort aan aanbod, hier in de nieuwe situatie niet voor in aanmerkingen zullen komen. Zij zien liever dat hun woningen gerenoveerd worden. Van een aantal huishoudens wonen na zoveel jaren, nog een of twee personen in deze woningen, het is niet zeker of mensen een dergelijke woningen terug (kunnen) krijgen. Mensen zien logischerwijs op tegen hun huis verlaten en maken zich vooral zorgen over de onzekerheid. Sommigen willen graag terugkeren in de wijk en anderen zien het als een kans om bijvoorbeeld maar een gelijkvloerse woning of een seniorenwoning te verhuizen of juist de buurt te verlaten. Om wijzigingen aan het gehuurde door te voeren, zoals woningverbetering in het kader van verduurzaming, is 70% instemming nodig.

Als er sprake is van een grootschalige renovatie, of sloop naar aanleiding van de herstructurering van een gebied, is er aanleiding voor de corporatie om de lopende huurcontracten te beëindigen en is herhuisvesting aan de orde. In dit geval is er geen 70% instemming nodig. De corporaties kunnen gebruik maken van de mogelijkheid de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik ofwel ter realisatie van een beleidsmatig wenselijk programma zoals omschreven in een bestemmingsplan. Bij sloop nieuwbouw geldt dus geen instemmingsvereiste, maar wel overeenstemming over een sociaal plan en verhuiskostenvergoeding. Met alle mensen die moeten verhuizen worden persoonlijke gesprekken gevoerd en wordt gezocht naar maatwerkoplossingen. Hierbij wordt zo goed mogelijk rekening gehouden met bestaande sociale structuren. Gemeente en Staedion bekijken hoe zo goed mogelijk tegemoet gekomen kan worden aan de woonwensen van de huidige bewoners: hoe, waar en met wie wil men straks terugkeren. De ervaring van de eerste gesprekken in de Zichten laat zien dat er niet zozeer weerstand is tegen de sloop, maar er wel veel vragen en onzekerheid is over wat het voor hen zelf gaat betekenen.

De persoonlijke gesprekken, waarin wordt toegezegd dat de huidige bewoners worden geholpen in het zoeken van een andere woning, kunnen terugkeren naar de wijk en waarin ook het toepassen van maatwerk op de persoonlijke situatie inzichtelijk wordt gemaakt, neemt veel van de onrust weg. Voor Steenzicht is veel tijd en energie in persoonlijke gesprekken gestoken. Hier is inmiddels een sociaal plan tot stand gekomen. Uitgangspunt voor de hele herontwikkeling is dat elk huishouden dat in de wijk woont en wil blijven, passend bij de portemonnee - moet kunnen terugkeren als de bewoners dit willen. Staedion biedt via het sociaal plan al haar huurders, die moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning, de garantie om te mogen terug te keren in een nieuwe woning in de vertrouwde omgeving. Het kan bij terugkeer gaan om een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of om een koopwoning. Dit hangt af van de samenstelling van het huishouden en het gezinsinkomen op het moment van terugkeer. Bewoners hebben altijd voorrang, ook op de vrije sector huurwoning of koopwoning.

7/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

7.

Effecten op woonomgeving

De stedenbouwkundige opzet in Bouwlust-Vrederust is gebaseerd op de CIAM-principes van de functionele stad. Het Rottinghuissysteem staat model voor een gedachtegoed uit de jaren 50 waarin hele wijken met een totaalconcept van een maakbare samenleving in korte tijd konden worden neergezet. De wijken in Vrederust zijn ooit gebouwd als woongebied met betaalbaar corporatiebezit en goede voorzieningen om een groeiende middenklasse kansen te bieden. Een combinatie van een grootschalig aanbod van uniforme betaalbare woningen met landelijk beleid dat inzette op een sociale huursector alleen voor de laagste inkomens, zorgde voor het wegtrekken van de middenklasse. De Dreven, Gaarden en Zichten werden buurten waar kwetsbare groepen en minder kapitaalkrachtigen op zijn aangewezen voor huisvesting. Toen de oorspronkelijk bewoners wegtrokken werd zichtbaar dat het systeem weinig adaptief was en dat de beperkte technische kwaliteit van woningen en buitenruimte ook voor leefbaarheidsproblemen zorgde bij al te grote verschillen in leefstijlen. Weinig financiële draagkracht, lage arbeidsparticipatie, achterstanden in onderwijs en inkomen, fysieke en mentale gezondheidsproblemen en weinig perspectief hebben geleid tot sociaal maatschappelijke problemen als criminaliteit, schulden en eenzaamheid.

Zoals eerder gezegd heeft de verandering in bevolkingssamenstelling geleid tot verschraling van het voorzieningenniveau. De drie VWO’s uit Zuidwest zijn verdwenen. Winkels hebben het moeilijk waardoor een deel van de originele winkelruimtes zijn getransformeerd tot woningen waardoor de opzet van de openbare ruimte niet goed meer aansluit op het gebruik. Hoewel de groene en ruimtelijk opzet van de wijken door bewoners als positief wordt ervaren, zijn er ook nadelen. De relatie openbaar-privé is door wonen boven halfverdiepte bergingslaag gering, waardoor het eigenaarschap van het collectieve groen minimaal is. De tuinen van de eengezinswoningen zijn om privacy-redenen omheind met schuttingen. Hierdoor ontstaan anonieme ruimtes met een lage verblijfskwaliteit. Er is een grote vraag naar ruimtes waar het prettig is om te verblijven en ontmoeten en waar omwonenden eigenaarschap over voelen. Met renovatie zijn deze problemen niet of beperkt oplosbaar. Door de sloop-/nieuwbouw is het mogelijk om een nieuwe verkavelingsopzet en een nieuwe inrichting van het openbare gebied neer te zetten, aangepast aan de eisen van deze tijd en van hoge kwaliteit. Ook binnen de bouwblokken zelf wordt het mogelijk om het ontmoeten tussen bewoners te faciliteren en stimuleren. 8.

Identiteit, imago en cultuurhistorisch belang In 2019 hebben Gemeente, Staedion en partner Heijmans samen met bureau HBG in alle drie de buurten identiteitssessies met bewoners georganiseerd. Dit om te bepalen wat de kernwaarden van de huidige bewoners zijn en welke kenmerken van de wijken bewoners graag zouden terugzien in de nieuwe wijk. De signalen uit deze sessies zijn medebepalend geweest bij het formuleren van de ambities voor het gebied. Gezien de staat van de woningen, het recht op terugkeer dat geboden wordt en de behoefte aan zeer betaalbare en tevens diverse woonproducten, is ingezet op grootschalige sloop/nieuwbouw. De ambities zijn vastgesteld in het Ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS305714).

8/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

In de Zichten vormt het bestaande stratenpatroon met volwassen bomen het uitgangspunt voor de ontwikkeling. Het streven is zoveel mogelijk bomen te behouden en dit openbare ruimte patroon te versterken tot een ‘groen grid’ als samenbindend element voor de daartussen gelegen bouwblokken. Niet alles wordt gesloopt. Twee flats met voorzieningen in de plint tussen Ruimzicht en Het Zicht zullen worden gerenoveerd en een viertal vve-flats langs de randen blijft behouden. Samen met de nieuwbouw en het groene grid met te behouden bomen leidt dit tot een ‘gelaagd stadsbeeld’. In de Zichten wordt het complex Ruimzicht, in het hart van de wijk, behouden en getransformeerd tot nieuw woonprogramma en uitbreiding van het voorzieningenaanbod met behoud van de uitstraling van het huidige complex. De aanpak voor de Gaarden betreft 2 complexen en heeft daarmee relatief beperkt impact op de omgeving. Daarnaast heeft de Gaarden weinig cultuurhistorische waarde. Met de aanleg van De Dreven was het sluitstuk van de naoorlogse stadsuitbreidingen in Den Haag-Zuidwest en heeft bijzondere cultuurhistorische waarde. De woningbouw is hier voor het eerst in Den Haag in zijn geheel in systeembouw is uitgevoerd: het systeem Rottinghuis. De bouwtechnische eisen van dit systeem zijn bepalend geweest om bouwblokken te knippen en straten te laten verspingen.

Hierdoor is een open en dynamische verkaveling tot stand gebracht met openheid en doorzicht vanuit de buurt naar buiten, en omgekeerd. Het Rottinghuis systeem is gebaseerd op montage van geprefabriceerde elementen voor vloeren en wanden. Architect Klein heeft deze bekleed met metselwerk gevels. Om toch een montage idee tot uitdrukking te brengen is gebruik gemaakt van betonnen sierelementen als borstweringspanelen en balkonschermen. Deze oorspronkelijke architectuur is tot in detail nog goed bewaard gebleven. De rand langs de Lozerlaan is ontworpen als een brede waterpartij met een getande rand. De open verkaveling heeft ertoe geleid dat het groen van voortuinen en plantsoenen naadloos overloopt in de groene ruimtes tussen de portiekflats. Hierdoor wordt beeld van de wijk toch bepaald door ruimte en groen. Deze waarden waren aanleiding om De Dreven in 2004 aan te wijzen als gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560). Juist een aantal van de van de onaangetaste cultuurhistorische waarden veroorzaken nu de problemen. Het bouwsysteem ligt ten grondslag aan een aantal bouwfysische problemen en de geluidsproblemen. Het ontbreken van liften en de eenzijdige woonplattegronden maken de flats gedateerd.

De geroemde naadloze overgang tussen openbare ruimte en corporatie groen, in combinatie met bebouwing waarbij geen enkel adres aan het groen is (alle portiekflats staan op een plint van bergingen) veroorzaakt dat er nu geen eigenaarschap gevoeld wordt over het collectieve groen. Een duidelijkere markering tussen collectief en openbaar is juist gewenst. Er zijn binnen de planvorming vele varianten onderzocht. Ook varianten die een veel kleinere inbreuk deden op de verkavelingsstructuur en varianten met zeer veel renovatie. Deze staan nader omschreven maar uiteindelijk bleken deze varianten onvoldoende invulling te geven aan de doelstelling om de huidige huurders allemaal weer een plek te kunnen geven in de nieuwe buurt, een uiterst betaalbaar woonprogramma te creëren, maar ook een programma dat verandering teweeg brengt in de sociaal maatschappelijke problemen in de wijk. Betaalbaarheid, woondifferentiatie, mogelijkheden voor een wooncarrière, groter sociaaleconomisch draagvlak voor voorzieningen en een directere relatie tussen gebouw en buitenruimte worden als essentieel gezien om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Uiteindelijk is een weging gemaakt tussen de cultuurhistorische belangen, de sociaal maatschappelijke belangen, de volkshuisvestelijke belangen en het belang van het wooncomfort voor de huurders.

9/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

Conclusie uit de weging was dat binnen de kaders van de beschermde status onvoldoende ruimte was om de doelstellingen en ambities voor de wijk te realiseren. Het is uiteraard te betreuren dat ingrijpende maatschappelijke ontwikkelingen soms een zodanige herstructurering vergen dat niet langer binnen de context en structuur van het beschermde stadsgezicht kan worden gewerkt. Met de beoogde stedenbouwkundige ingrepen, het in beeldkwaliteit laten terugkeren van een herinterpretatie van de wederopbouw-architectuur en het aanwijzen van een aantal van de meest aansprekende blokken tot gemeentelijk monument blijven de oorspronkelijke waarden echter op onderdelen beleefbaar én wordt de wijk getransformeerd naar een toekomstbestendige woonomgeving, die ook de woningopgaven zo goed mogelijk faciliteert. De leefbaarheid in de wijk gaat hiermee vooruit en er wordt een belangrijke stap gezet in de vereiste verduurzaming van de woningvoorraad. Bovendien komt zo een uiterst betaalbaar en kwalitatief woningprogramma tot stand, waarmee huidige bewoners – blijvers, stijgers en doorstromers – kunnen worden bediend. Een woonprogramma dat weer minstens een halve eeuw mee kan. Daarom doet het college een voordracht aan de raad tot intrekking van de aanwijzing van De Dreven tot beschermde stadsgezicht (RIS310286).

Voor de nieuwe buurt wordt ingezet op behoud van enkele essentiële kwaliteiten van de buurt. Door bestaande bouw en nieuwbouw te combineren tot een ‘gelaagd stadsbeeld’ ontstaat een eigen, uniek nieuw imago: • een aantal architectonische waarden behouden zoals de karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef; • het orthogonale straten- en bebouwingspatroon met groene ruimte tussen de gebouwen en diagonale zichtlijnen terug laten komen in de nieuwe opzet; • de fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk met mooie brug behouden en versterken; • de singelstructuur langs de Lozerlaan en bijzondere positionering van de bebouwing hierlangs laten terugkeren. Dit staat omschreven in de vastgestelde nota van uitgangspunten (RIS308508). 9. Tijdsbeeld en marktomstandigheden Vanuit de overeenkomst “Gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden, Zichten” werken de gemeente Den Haag, Staedion en Heijmans Vastgoed samen voor een integrale sociaaleconomische en ruimtelijkfysieke aanpak, om deze buurten de allure terug te geven die ze oorspronkelijk hadden. Alle drie partijen zijn bereid grootschalig in te grijpen. Staedion wil meer dan een half miljard investeren in haar eigen vastgoed. Heijmans wil op risico nog een veel groter bedrag investeren in betaalbare marktwoningen. De gemeente en deze partners hebben elkaar gevonden op de inhoudelijke ambities.

Ook het Rijk staat achter de plannen en heeft een toekenning gedaan van € 26,8 mln. vanuit de woningbouwimpulsregeling. In een tijd van woningcrisis moeten deze kansen gegrepen worden. Het gaat om een herstructurering die over een periode van 15 á 20 jaar zal lopen en die zodanig georganiseerd wordt, dat rekening gehouden kan worden met tussentijds veranderende (markt-) omstandigheden. Daarnaast kan de gebiedsontwikkeling een vliegwiel-effect hebben op andere ontwikkelingen in Den Haag Zuidwest.

10/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

10. Energie en duurzaamheid Het eerder genoemde technische onderzoek concludeert dat de woningen energetisch aanpasbaar zijn aan de bouwbesluiteisen voor renovatie. De isolatiewaarden zijn zodanig te verbeteren dat de woningen voldoen aan een A+ label. Dit is echter aanzienlijk lager dan de duurzaamheid die met nieuwbouw gerealiseerd wordt. De huidige woningen zijn niet geschikt te maken voor lage temperatuursverwarming. Staedion heeft in haar doelstellingen staan (en is van overheidswege verplicht) om in 2050 haar woningportefeuille energieneutraal gemaakt te hebben, wat binnen de mogelijkheden voor renovatie niet uitvoerbaar is. De woningen naar label A+ brengen doet een dusdanig beroep op de beschikbare investeringsmiddelen dat geen sprake is van een verantwoord volkshuisvestelijk rendement. Om voor zoveel mogelijk huurders de energiekosten omlaag te brengen kunnen de middelen effectiever ingezet worden met sloop-/ nieuwbouw. Wél voldoen aan de huidige BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) is met de huidige woningen niet mogelijk tenzij er effectief een compleet nieuwe schil om het gebouw wordt gezet. 11. Woningdifferentiatie en doelgroepen De huidige woonvoorraad, die binnen de plangrenzen valt, bestaat vrijwel geheel uit sociale huurwoningen van Staedion. De woningvoorraad in Dreven-Gaarden-Zichten is nu erg eenzijdig. Ca. 90% zijn portiekflats en ca.

10% eengezinswoningen. Doelstelling is om een veel gedifferentieerder woningvoorraad in de buurten te creëren zonder dat dit ten koste gaat van de hoeveelheid sociale huur en de huidige bewoners. De absolute hoeveelheid sociale huurwoningen neemt zelfs significant toe, maar door een groot aanbod aan verschillende andere woning categorieën toe te voegen, verkleurt het plangebied door deze gebiedsontwikkeling van vrijwel geheel sociale huur in 2020, naar 56% sociaal en 44% marktwoningen in 2040. Met deze transformatie wordt zowel een duurzame slag als een kwaliteitsslag gemaakt en meer differentiatie en diversiteit bereikt. De huidige bewoners kunnen in hun wijk terugkeren of doorstromen naar een meer passende woning en de wijk wordt aantrekkelijk voor nieuwkomers. Deze aanpak van differentiatie en uitbreiding van de sociale voorraad vraagt om een aanzienlijke verdichting. Het is een duidelijk streven om niet alleen in categorie, maar ook in typologie, een grote differentiatie aan te bieden. Bij de varianten met weinig sloop en veel renovatie is de hoeveelheid woningen die kan worden toegevoegd te beperkt. Dit zou onvoldoende kwalitatief en onvoldoende gedifferentieerd en betaalbaar programma opleveren.

Beleidsmatig zijn er twijfels of het kleine aandeel marktwoningen wat toegevoegd kon worden, wel genoeg impact op de buurt zou hebben om hier een daadwerkelijk de sociaal-maatschappelijke verandering te laten optreden die nodig is om de buurten te tillen naar een Haags gemiddelde qua inkomen, opleiding en gezondheid. Met de gedifferentieerdere bevolkingsopbouw wordt ingezet op de zittende bewoners die in betere sociale huurwoningen terugkomen, bewoners die een wooncarrière binnen de wijk willen maken (zogenaamde doorstromers of sociale stijgers), terugkeerders (oud-bewoners die eerder uit de wijk zijn vertrokken) en nieuwkomers. Het behouden van sociale stijgers voor de wijk is belangrijk voor de sociale cohesie. Dit zijn sterkere schouders met binding met de buurt. Het aantrekken van nieuwe doelgroepen van buiten de buurt kan bijdragen aan het draagvlak voor betere voorzieningen.

11/12

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10238516

Er kunnen met sloop-/nieuwbouw marktwoningen aan het programma worden toegevoegd, in verschillende categorieën, waaronder bereikbare koop en middenhuur. Samengevat: Door sloop-/nieuwbouw ontstaat een compact groen stedelijk woonmilieu met verschillende woningtypologieën, zeer betaalbaar voor huidige en toekomstige bewoners, geschikt voor een breed palet aan doelgroepen. De nieuwe woningen voldoen aan de nieuwste eisen op het gebied van duurzaamheid en comfort, gaan weer vele jaren mee en er worden oplossingen voor onder andere parkeren en levendigheid in de plinten in het ontwerp meegenomen. Sloop-/nieuwbouw in combinatie met beperkte renovatie is gewenst omdat: ⁃ ⁃ ⁃ ⁃ ⁃ ⁃

de woningen gedateerd zijn, en zowel bouwtechnisch als qua wooncomfort niet meer voldoen; voor een noodzakelijke verhoging van de leefbaarheid meer variatie in woonmilieus nodig is tussen sociaal en marktwoningen; we niet willen inleveren op de sociale woningvoorraad in de buurt, zodat iedereen een terugkeergarantie heeft; 30% van de toegevoegde extra woningen sociale woningen moeten zijn; we een bijdrage willen leveren in de vraag naar woningen in Den Haag; Toegevoegde woningen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van aanpak van de wijk.

Renovatie: ⁃

⁃ ⁃ ⁃ ⁃

maakt weliswaar een kwaliteitsslag in duurzaamheid, comfort en plattegrondindeling, maar de eindkwaliteit haalt lang niet het niveau van nieuwbouw. Om die reden doen we dit alleen op plekken waar renovatie van cultuurhistorisch belang is; biedt onvoldoende oplossing voor de huidige geluidsproblematiek, terwijl de investeringskosten vergelijkbaar zijn met nieuwbouw; investeringen dragen maar in zeer beperkte mate bij aan de mogelijkheden voor betaalbaar wonen en uitbreiding van de sociale voorraad; investeringen dragen maar in beperkte mate bij aan de woonkwaliteit en aan de aanpak van Zuidwest; het woningaanbod blijft eenzijdig waardoor er geen noemenswaardige verschuiving zal plaatsvinden in bevolkingssamenstelling en in draagvlak voor voorzieningen.

Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

12/12