RIS309554 Eerste voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10137604 RIS309554 Contactpersoon

Aanjaagteam betaalbare woningbouw Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 juli 2021

gertjan.giele@denhaag.nl Bijlage:

Onderwerp

Eerste voortgangsrapportage woningbouwprogrammering betaalbare woningbouw

Geachte voorzitter, Op 7 juli 2020 stuurde het college u de Programmabrief betaalbare woningbouw, “Haags samen wonen” (RIS305713). In de programmabrief gaven wij een toelichting op de aangescherpte woningbouwambities (aantallen en programmering) en de wijze waarop het college deze ambities wil bewerkstelligen. Op 23 april 2021 stuurden wij u de brief “Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten” (RIS308642). Wij hebben toegezegd u halfjaarlijks te informeren over de kwantitatieve en kwalitatieve voortgang van het woningbouwprogramma. In deze brief volgt de eerste monitor. De gedetailleerde cijfermatige monitor treft u aan in de bijlage bij deze voortgangsrapportage. Wij geven u eveneens inzicht in de op- en doorgestarte projecten in het kader van het urgentieprogramma. In deze eerste versie van de monitor besteden we éénmalig aandacht aan het ingevoerde (beleids-) instrumentarium om de betaalbare woningbouw te bevorderen, dan wel af te dwingen. 1. Nieuwe koers ingezet Het aantal in aanbouw genomen woningen fluctueert door de jaren heen. Van invloed op de bouwproductie zijn factoren, zoals macro-economische omstandigheden (o.a. rente, investeringsbereid, woningbehoefte, bouwcapaciteit, bouwprijsontwikkeling), omvang en samenstelling van de pijplijn in voorbereiding zijnde projecten en locatiespecifieke factoren (o.a. draagvlak, milieuproblematiek).

In 2017 en 2018 zagen we hierdoor historische hoge productiecijfers. In 2019 en 2020 zien we een daling in het aantal in aanbouw genomen woningen. In de afgelopen jaren stond eveneens de investeringsagenda en de bouwproductie door corporaties zwaar onder druk. De financiële problematiek bij de corporaties, de verhuurderheffing, maar ook lokale omstandigheden waardoor corporaties in Den Haag een geringe bijdrage konden leveren aan de woningbouwopgave.

In deze periode is, als reactie op de achterblijvende investeringen door corporaties, in Den Haag beleidsmatig ruimte gegeven aan institutionele beleggers om, onder voorwaarden, woningbouw in het

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

sociale segment te realiseren (Woonvisie 2017 – 2030 RIS296833) en (Woonagenda 2019 - 2023). Dit leidde in de afgelopen jaren tot een zichtbaar laag aandeel van in aanbouw genomen sociale huurwoningen door corporaties met een absoluut dieptepunt in 2018. Het college heeft daarom ingezet op een (aangescherpte) Woonagenda 2020 – 2023 (RIS306711) met een duidelijke ambitie sociale woningbouw, waarbij de corporaties het primaat hebben. Daar bovenop heeft het college ingezet op het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw. Door deze inzet wordt structureel de programmering van sociale woningbouw door een corporatie beter geborgd. We zien nu, mede als gevolg van de gewijzigde beleidsinzet, dat in de planvoorraad het aandeel sociale huurwoningen door een corporatie zichtbaar en structureel ombuigt naar de beoogde 30% (naar alle waarschijnlijkheid dit jaar al). Met het vaststellen van de nieuwe Woonagenda 2020 – 2023 in oktober 2020 (RIS305711) is een belangrijke stap gezet in de koerswijziging met bijbehorend instrumentarium die, voor wat betreft de woningbouw- en betaalbaarheidsambities, door het college is ingezet. 2.

Instrumentarium

In de Programmabrief betaalbare woningbouw “Haags samen wonen” hebben we u geïnformeerd over het instrumentarium dat we willen inzetten om de aangescherpte ambities te bewerkstelligen. Hierna geven wij u inzicht in de voortgang op genoemde onderwerpen. Productieafspraken met corporaties Afgelopen jaar hebben we zowel in de ‘gewone’ sociale bouwproductie als de eerste tranche van het urgentieprogramma corporaties aan projecten kunnen koppelen. Zo heeft Staedion het project Pegasusstraat in uitvoering genomen, Haag Wonen heeft zich verbonden aan o.a. de projecten Oude Haagweg en de Petroleumhaven en Arcade aan de locatie Steenwijklaan. Haagse Tafel Wonen De Haagse Tafel Wonen werkt in een versnellingsopgave concreet aan de grote uitdagingen op de woningmarkt. Daar geven bevlogen medewerkers vanuit de gemeente, corporaties, beleggers en ontwikkelaars vanuit ieders betrokkenheid bij de stad gezamenlijk gestalte aan bestaande en nieuwe samenwerkingen. En stemmen deze af op basis van gezamenlijke visies en belangen. De Tafel heeft unaniem een ondersteuningsverklaring afgegeven bij de Haagse aanvraag voor een aandeel in de Rijks Woningbouwimpuls gelden. Daarnaast heeft de Tafel in november 2020 in een Webinar de Haagse Aanpak voor de woningmarkt gepresenteerd (RIS306852).

Hiermee onderschrijven ook de deelnemers van Haagse Tafel Wonen de gezamenlijke aanpak voor de Haagse woningbouwopgave, conform de Woonagenda 2020-2023. Inzet financiële middelen & lobby Het afgelopen jaar zijn aanzienlijke gemeentelijke investeringen vastgelegd in gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw en is een groot bedrag verkregen van het Rijk. Op 10 september 2020 werd bekend dat drie grote aanvragen voor de woningbouwimpuls zijn gehonoreerd (RIS306193). Het gaat daarbij om het CID (onderdeel HS-kwartier), de Binckhorst/HAC en Zuidwest (onderdeel Dreven/Gaarden/Zichten).

2/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

Met deze aanvragen zijn netto 8.000 woningen gemoeid (bruto zelfs 9.000 woningen omdat er ook 1.000 woningen worden gesloopt), waarvoor Den Haag een financiële bijdrage zal ontvangen van €72,4 miljoen, zijnde bijna 25% van het landelijk beschikbare budget van de eerste tranche. In de tweede tranche van de Woningbouwimpuls-middelen van het Rijk is een extra bedrag van bijna €17 miljoen (RIS308036) gehonoreerd, met name voor de gebieden NOI Beatrixkwartier, en binnen Zuidwest voor De Venen en Assumburgweg. Deze bedragen worden ingezet voor de bouw van 2.800 woningen in deze gebieden waarvan de bouw binnen drie jaar gestart moet zijn. Tevens zijn de investeringen bedoeld om aantrekkelijke woon-, werk- en verblijfsgebieden te realiseren. Daarmee heeft Den Haag bijna €90 miljoen van de €600 miljoen euro die door BZK beschikbaar is gesteld voor de versnelling van de woningbouw, kunnen bemachtigen en zich gecommitteerd aan een even zo grote bijdrage uit eigen (Eneco-)middelen (gebiedsontwikkeling en sociale woningbouw). Dit is een grote steun voor het leveren van een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in onze gemeente en onze regio. We blijven met het ministerie van BZK in gesprek over de voorwaarden van de derde tranche van de Woningbouwimpuls die rond de zomer zal starten.

Nu er duidelijkheid is over de bijdrage van het ministerie van BZK voor een aantal cruciale projecten, is ook een bedrag (€6.1 miljoen) gereserveerd als cofinanciering vanuit de Enecomiddelen (de €50 miljoen extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen). Daarnaast zullen in 2021 een aantal betaalbare woningbouwprojecten uit het urgentieprogramma operationeel gemaakt worden die ook een financieel beslag gaan leggen op de Enecomiddelen. Daarnaast is er ook €4 mln. ontvangen vanuit het ministerie van BZK voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. Eerder heeft u voor het jaar 2020 akkoord gegeven op het bestedingsvoorstel vanuit de Enecomiddelen (RIS307127). Dat ging toen om €1,3 miljoen (2020) en €2,0 miljoen (2021). Nieuwe onttrekkingen voor 2021 en verder, volgen de reguliere (financiële) spelregels, inclusief de afspraken rondom de beheersing van de Eneco-middelen (RIS304225). Besluitvorming over projecten met een omvang van meer dan €2,5 mln. wordt via raadsbesluiten aangeboden. Overige onttrekkingen worden via het reguliere begrotingsproces ter besluitvorming aangeboden. Aanvraag Zuidwest Volkshuisvestingsfonds Het kabinet stelt €450 miljoen beschikbaar via het Volkshuisvestingsfonds ter verbetering van de woonkwaliteit en leefbaarheid in vernieuwingsgebieden en ter bevordering van een duurzame en veilige woonomgeving.

Den Haag Zuidwest is aangewezen als een dergelijk gebied en maakt veel kans op een subsidie uit dit fonds. Om die reden is in samenwerking met betrokken woningcorporaties een aanvraag voorbereid voor een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds ten behoeve van renovatie, verduurzaming, transformatie en sloop/nieuwbouw van woningen. Deze aanvraag is medio mei 2021 ingediend. In juli geeft het ministerie van BZK uitsluitsel welke projecten in Nederland worden gehonoreerd met een rijksbijdrage. Ook hier zal bij honoreren sprake zijn van eigen cofinanciering uit Enecomiddelen: voor duurzaamheid en energietransitie enerzijds, vanuit de middelen voor sociale woningbouw en starterswoningen anderzijds. Aanjaagteam betaalbare woningbouw Er is een compacte ambtelijke programmaorganisatie betaalbare woningbouw ingericht vanuit verschillende disciplines. Het team zet in op versnelling van projecten en aanvulling van de planvoorraad sociale en betaalbare woningbouw zodanig dat de programmering sociale woningbouw op een niveau van 1.200 woningen per jaar uitkomt.

3/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

Hiervoor zijn en worden nieuwe locaties verkend, waarbij specifiek de haalbaarheid van een ontwikkeling voor sociale- en betaalbare woningbouw wordt onderzocht. Tevens zijn ‘vastzittende’ projecten in beeld gebracht waarbij kansen zijn verkend om deze vlot te trekken. Met het Urgentieprogramma is gestart met het verder ophogen van de planvoorraad sociale woningbouw in de stad. Het perspectief op realiseren van jaarlijkse ambitie 30% sociaal is met de inzet op het urgentieprogramma vergroot. Plannen uit de eerste tranche zijn/worden op- en doorgestart. De focus in 2021 ligt op de voorbereiding en bestuurlijke besluitvorming, waarna projecten verder worden uitgewerkt richting vergunningenprocedure en uitvoering. Voor de verdere aanvulling van de planvoorraad sociale en betaalbare woningbouw wordt een tweede tranche van het urgentieprogramma voorbereid voor de periode na 2024. Investeringskracht van ‘nieuwe’ corporaties In Den Haag zijn verschillende corporaties actief, de ene langer dan de ander. De afgelopen periode zijn bijvoorbeeld Arcade en Rijswijk Wonen actiever betrokken bij de bouwopgave van sociale woningen in Den Haag. Dit levert een positieve bijdrage aan de bouwopgave en extra toevoegingen aan de Haagse corporatievoorraad. Het afgelopen jaar heeft het college verder ingezet op het aantrekken van corporaties van buiten Den Haag om te investeren in Den Haag.

Met het Rijk zijn gesprekken gevoerd over de benodigde ontheffing voor corporaties om te investeren in andere gebieden dan hun kernwerkgebieden. Woningcorporatie Mooiland, actief in Noordoost-Brabant, heeft een ontheffing van het ministerie van BZK gekregen, om te investeren in het kerngebied van Den Haag (RIS 307928). Mooiland heeft een intentieovereenkomst met Vestia gesloten. Vestia zal hierdoor met Mooiland kunnen samenwerken over de ontwikkeling, realisatie en beheer van verschillende projecten. Om voldoende sociale huurwoningen te kunnen bouwen, dienen corporaties voldoende middelen te hebben. Dit is in Den Haag en in de regio Haaglanden een uitzonderlijke opgave. De corporaties in onze woningmarktregio hebben de laagste investeringscapaciteit in Nederland. Daarbovenop speelt de Vestia problematiek. In samenwerking met andere gemeenten in de regio en de provincie ZuidHolland lobbyt Den Haag stevig om de investeringscapaciteit van corporaties te verbeteren en in het bijzonder de verruiming van de investeringsmogelijkheden van Vestia. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door afschaffing van de verhuurderheffing of via gerichte aanvullende projectsteun voor Vestia. Verder blijven we met BZK in overleg over verdere impulsen om de bouw van betaalbare woningbouw in de stad mogelijk te maken.

Actief grondbeleid Naast de doelgroepenverordening (zie hieronder) is ook actief grondbeleid een belangrijk instrument om betaalbare woningbouw (en andere niet commerciële functies zoals voorzieningen) te realiseren. Bij gronduitgifte kan de gemeente sturen op zowel programma als op aantallen. Een deel van het urgentieprogramma zal door actief grondbeleid (moeten) worden gerealiseerd, op gronden die de gemeente al in haar bezit heeft. Daarnaast bekijkt het college de mogelijkheden om nieuwe grondposities te verwerven om de ontwikkeling van betaalbare woningbouw te stimuleren. In het najaar zal uw raad hierover nader geïnformeerd worden. Doelgroepenverordening De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën sociale en middeldure huurwoningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. De doelgroepenverordening vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft betrekking op nieuwbouw.

4/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

Om woningbouwcategorieën in bestemmingsplannen op te kunnen nemen is op 10 mei 2021 een voorstel van het college inzake vaststelling van de verordening doelgroepen aan de raad aangeboden (RIS308714). In de verordening zijn de definitie van de bedoelde woningbouwcategorieën, inclusief maximale huurprijs en indexering vastgelegd. Het voorstel moet nog door de raad worden vastgesteld. Nieuwe mogelijkheden voor bijzondere woonvormen In het kader van de Woonagenda wordt momenteel een verkenning gedaan naar andere woonvormen. Onder andere CPO, groepswonen, wooncoöperaties en andere woonvormen waarbij de eindgebruiker centraal staat worden daarin meegenomen. Na de zomer van 2021 werken we aan een voorstel voor een programma voor bijzondere woonvormen.

3.

Halfjaarlijkse voortgangsrapportage

Halfjaarlijks wordt een voortgangsrapportage woningbouwproductie en -programmering opgesteld. De voortgangsrapportage hanteert daarbij voor het gehele ontwikkel- en bouwtraject de volgende onderverdeling van en momenten in het bouwproces: • de woningbouwprogrammering; • het aantal in aanbouw genomen woningen; • de toevoegingen aan de woningvoorraad. Vanuit de start van projecten en de programmering worden woningen in aanbouw genomen, die uiteindelijk worden opgeleverd en toegevoegd aan de voorraad van de stad. Voorafgaand aan de uiteindelijke oplevering zijn, voor wat betreft de sturingsaspecten, twee momenten van cruciaal belang: het moment waarop de programmering wordt bepaald en het moment van start bouw. Het proces van initiatief tot oplevering kan jaren in beslag nemen. In de voortgangsrapportage wordt aan de hand van bovengenoemde momenten in het bouwproces de programmering en voortgang inzichtelijk gemaakt. De voortgangsrapportage (stand per Q1 2021) is als bijlage bij deze brief toegevoegd. Toevoegingen aan de woningvoorraad In 2020 zijn in Den Haag circa 2.800 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Hiermee behoort Den Haag in 2020 tot de gemeenten in Nederland met de hoogste bouwproductie. In 2020 zijn 2.200 woningen door nieuwbouw en bijna 600 woningen door zgn. ‘toevoegingen anderszins’ aan de voorraad toegevoegd.

Als effect van het splitsingsbeleid zien we een daling in het aantal ‘toevoegingen anderszins’. In 2019 was het aantal ‘toevoegingen anderszins’ nog 1.655. In 2018 was dat 1.330. Door 159 onttrekkingen was de netto toevoeging in 2020, 2.635 woningen. In 2020 werden 396 sociale woningen door/voor een corporaties opgeleverd. Daarnaast werden 918 goedkope- en middeldure huurwoningen en 213 goedkope- en middeldure koopwoningen gereed gemeld. Hiermee komt het aantal betaalbare woningen dat in 2020 aan de voorraad is toegevoegd uit op 1.527 woningen. In aanbouw genomen woningen Na enkele jaren met hoge productiecijfers (2017 en 2018) daalt het aantal in aanbouw genomen woningen.

5/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

In 2020 werden circa 1.700 woningen in aanbouw genomen, waarvan 336 sociale woningen door/voor een corporatie (20%), 388 goedkope en middeldure huurwoningen (23%) en 36 goedkope en middeldure koopwoningen (2%). In totaal werden 760 betaalbare woningen in aanbouw genomen (45% van het totaal in aanbouw genomen woningen). Ten opzichte van 2018 en 2019 zien we in 2020 nu vooral een terugval in het markthuursegment. Oorzaak van de daling in de bouwproductie ligt in generieke factoren, zoals de macro-economische omstandigheden, stijgende bouwkosten en de milieuproblematiek. Dit heeft bij een aantal projecten tot vertraging geleid. Meer specifiek kent de Haagse binnenstedelijke bouwopgave in met name het CID en de Binckhorst een hoge mate van complexiteit met tal van onzekerheden en afhankelijkheden. Daarbij is vanuit uw raad de voorwaarde gesteld dat de groei moet bijdragen aan een mooie en leefbare stad voor iedereen en anticipeert op de andere opgaven van Den Haag: de energietransitie, de mobiliteitstransitie, klimaatverandering en circulair bouwen. Deze ambities en complexiteit noodzaken tot een integrale benadering van de opgave. Het gaat niet alleen om het bouwen van woningen, maar om nieuwe, aantrekkelijke en leefbare woonwijken met voldoende groen en voorzieningen.

Het organiseren van integraliteit, gemeentelijke regie en verdere afstemming met onze partners in de stad heeft impact (gehad) op de doorlooptijd van projecten. Wij verwachten dat met het “Gewijzigd raadsvoorstel van het college inzake Gewijzigd raadsvoorstel Structuurvisie Central Innovation District” (RIS307135) beter regie gevoerd kan worden op de verschillende gebiedsontwikkelingen en de ontwikkeling en realisatie van projecten. Tot slot moet vermeld worden dat de planvoorraad projecten met sociale woningen door corporaties nog van onvoldoende niveau was. Wat in de afgelopen jaren niet of onvoldoende in voorbereiding is genomen - en dat is voor wat betreft de opstart van sociale woningbouw zo geweest - komt niet tot ontwikkeling en vertaalt zich niet in de realisatiecijfers. Voldoende planvoorraad De planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2021 t/m 2025 kent een omvang van circa 28.000 woningen. Bij circa 17.300 woningen is de programmering op dit moment bekend. Van deze geprogrammeerde woningen vallen ongeveer 12.000 woningen in het betaalbare segment (68%). 26% (4.540) van de geprogrammeerde woningen is een sociale woning voor of door een corporatie. We constateren dat de programmering van de planvoorraad steeds meer in lijn komt met de betaalbaarheidsdoelstellingen die uw raad heeft geformuleerd.

Bij circa 11.000 woningen moet de programmering naar prijssegment zich nog uitkristalliseren. De programmering van dit deel van de planvoorraad wordt stap voor stap duidelijker en zekerder naarmate projecten verder worden uitgewerkt. Bij de geprogrammeerde planvoorraad ligt het accent op de jaren 2021 en 2022, met een flink aantal in aanbouw te nemen sociale woningen en goedkope en middeldure huurwoningen. Na een dieptepunt in 2018, heeft Den Haag een gestage opwaartse lijn te pakken van de sociale woningbouwproductie. Ook voor de middellange termijn blijft, met de nodige inspanningen, eigen middelen en bovengenoemde instrumenten, de inzet erop gericht de opwaartse lijn vast te kunnen houden. Het is niet ondenkbaar en ervaring wijst dat ook uit, dat projecten doorschuiven als gevolg onvoorziene omstandigheden en de programmering (boeggolf) afvlakt. Het is daarom noodzakelijk om er ‘bovenop’ te zitten door voortdurend te sturen op voortgang in de planontwikkeling en dit goed te blijven monitoren. Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is de gewenste programmering nog onvoldoende geborgd. De opgave is om de nog niet geprogrammeerde planvoorraad te programmeren vanuit de kaders, die de Woonagenda 2020 – 2023 geeft. Daarmee komt de programmering steeds meer in lijn met de ambities van de Woonagenda.

6/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

Eerste tranche urgentieprogramma ligt op koers Er zijn nieuwe locaties verkend, waarbij specifiek de haalbaarheid van een ontwikkeling voor socialeen betaalbare woningbouw wordt onderzocht. Tevens zijn ‘vastzittende’ projecten in beeld gebracht waar kansen worden gezien om deze vlot te trekken. Met de start en doorstart van projecten in het kader van de eerste tranche van het urgentieprogramma is er een perspectief ontstaan, dat, op basis van de huidige inzichten, ongeveer 600 sociale woningen extra aan de lopende planvoorraad kunnen worden toegevoegd. Daarbij wordt opgemerkt dat bij een aantal locaties woningbouwmogelijkheden worden onderzocht. Tweede tranche urgentieprogramma en compensatielocaties in voorbereiding Voor de verdere aanvulling van de planvoorraad sociale en betaalbare woningbouw wordt een tweede tranche van het urgentieprogramma verkend voor de periode na 2024. Daarnaast ligt er voor verschillende gebieden in de stad, zoals in het CID, nog een compensatieopgave voor het aanvullend bouwen van sociale woningbouw. Bij de commissiebehandeling van de brief over het Norfolkterrein (RIS308409) heeft u gevraagd naar de afspraken met betrekking tot sociale woningbouw in dit project en de uitvoering daarvan.

Er is u toegezegd daar in deze brief op terug te komen, echter is er op dit moment een lopend onderzoek naar sociale woningbouw op Scheveningen in het kader van het havenconvenant (RIS305849). De informatie is daar beter op zijn plek en in de juiste context. Na de zomer zullen wij u de resultaten van dit onderzoek toesturen, inclusief de invulling van de afspraken rond het Norfolkterrein. We zien goede kansen voor de tweede tranche van het urgentieprogramma, onder meer bij de volgende locaties: de Spaarwaterstraat, Sammersweg (opstal gemeente Den Haag op grondgebied van de gemeente Rijswijk). In de loop van 2021 wordt de volgende tranche met nieuwe locaties en verdere compensatiemogelijkheden aan het urgentieprogramma toegevoegd. Wij zullen u daarover informeren. Extra inzet huisvesting zorgdoelgroepen en statushouders Het college constateert dat er een groot tekort is aan woningen voor bijzondere doelgroepen, met name zorgdoelgroepen en statushouders. U bent op 28 april geïnformeerd (RIS308570) over de extra inzet die het college pleegt op het huisvesten voor bovengenoemde groepen. Er zijn 1.205 - 1.355 woonplekken buiten de corporatievoorraad nodig in 2021. Inmiddels zijn er verschillende projecten gestart waaronder de inzet van het Willem Dreeshuis en de Henri Faasdreef (RIS308710).

Hiermee zijn we er nog niet, het college zoekt in de hele stad naar mogelijkheden voor de huisvesting van zorgdoelgroepen en statushouders. Wij gaan uit van kleinschalige locaties met een spreiding over de stad. We sluiten niet uit dat er, om de achterstand in te halen, een of meerdere grotere locaties (waarbij er altijd een mix aan doelgroepen gehuisvest wordt) nodig is. U wordt binnenkort geïnformeerd over het doorbraakplan dat het college heeft laten maken om meer woonplekken voor zorgdoelgroepen en statushouders toe te voegen. Het doorbraakplan gaat in op de vraag en de oplossingsrichtingen. Een deel van de oplossing van het probleem is het toevoegen van woningen. Dit gebeurt in nauwe samenhang met het urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Bij elk project in het urgentieprogramma wordt bezien of er concrete kansen voor deze doelgroepen liggen. Op de langere termijn kunnen dit vaak ook weer reguliere sociale huurwoningen worden.

7/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

4.

Betaalbare huur en betaalbare koop

Betaalbare huursector De gemeente Den Haag heeft sinds het einde van de vorige crisis in 2012 ingezet op een intensieve samenwerking met institutionele beleggers. Deze partijen hebben sindsdien een belangrijke bijdrage geleverd aan de bouw van woningen in het middeldure huursegment en zijn een belangrijke partner bij het betaalbaar houden van deze middeldure huurwoningen. We zien, na een grote bouwproductie in de periode tussen 2012 en 2018, het aandeel middeldure huurwoningen in 2019 en 2020 afnemen. Dat is deels te verklaren door een gewijzigde kantorenstrategie en de als gevolg daarvan afgenomen mogelijkheden om kantoren te kunnen transformeren. Institutionele beleggers waren altijd ruim vertegenwoordigd in dit deel van de ontwikkelopgave. De toekomstige ontwikkelopgave van Den Haag ligt vooral in het CID, de Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Door de specifieke context van deze grootstedelijke opgave blijft er een belangrijke rol weggelegd voor deelname door institutionele partijen. De focus van deze partijen ligt daarbij op het opbouwen en beheren van een gedifferentieerd samengestelde vastgoedportefeuille in het middeldure en duurdere huursegment.

Het is het voornemen van ons college de samenwerking met institutionele beleggers de komende jaren te continueren waarbij we inzetten op woonproducten die nauw aansluiten bij de woningvraag van de stad en partijen die zich willen committeren aan de betaalbaarheidsdoelstellingen van het college en zich ook in zetten voor het betaalbaar houden van deze huurwoningen. Betaalbare koop in relatie tot de Haagse opgave Den Haag hanteert voor betaalbare koopwoningen een Vrij Op Naamprijs tot maximaal € 310.000. Over de afgelopen jaren (2018 – 2020) zijn er 482 betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen. Hiervan vallen er 75 in de categorie goedkope koop (tot € 198.500 V.O.N.) en 407 in de categorie middeldure koop (tot € 310.000 V.O.N.). De in de Woonagenda opgenomen ambitie om in de nieuwbouw naar 20% betaalbare koopwoningen te streven staat, in een markt van hoge bouwkosten en weinig beschikbare gronden, onder druk. De wens en opgave om betaalbare koopwoningen te realiseren, past, gelet op het genoemde prijsplafond, vooral bij eenvoudige niet samengestelde bouwopgaven. Hierbij kan gedacht worden aan een eenvoudige grondgebonden woning van bijvoorbeeld twee bouwlagen of een eenvoudig middelhoog appartementencomplex. Den Haag heeft echter zelf in operationele grondexploitaties nauwelijks of geen grondposities beschikbaar om dergelijke bouwvormen tot ontwikkeling te brengen.

De ambitie is en blijft om bij nieuw vast te stellen grondexploitaties nadrukkelijk in te zetten op het betaalbare koopsegment. Voor de planontwikkeling Dreven/Gaarden/Zichten is voor de woningbouwprogrammering in de Nota van Uitgangspunten ruimte geboden om doelgroepen te bedienen, die gezien hun inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector, maar ook een ander type woning zouden kunnen bewonen. Van de toegevoegde woningen is 30% beschikbaar voor de doelgroep sociale huur. We houden ruimte om met maximaal 8% hiervan in te vullen met bijzondere woonvormen (zoals woongroepen, coöperatieven, of zelfbouwers ) dan wel goedkope koop. Daarnaast zal een substantiële toevoeging van woningen bestaan uit betaalbare koopwoningen, ca. 27 procent van de 3500 toe te voegen woningen. Ook bij andere ontwikkelingen in de stad, blijft het college zich inspannen om nieuwe betaalbare koopwoningen aan de woningvoorraad van de stad toe te voegen.

8/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10137604

5.

Resumerend

Dit is de eerste voortgangsrapportage over het woningbouwprogramma ‘Haags samen wonen’. Wij hebben u uitgebreid inzicht gegeven in de voortgang van de bouwproductie en de ontwikkelingen in de planvoorraad. We zien daarbij dat in de afgelopen jaren sprake was van een neerwaartse trend met een dieptepunt in 2018 in de realisatie van betaalbare woningen. We zien nu dat, met de inzet van een aangescherpt beleidsinstrumentarium, meer focus op de bouw van sociale huurwoningen en extra inzet van de in Den Haag werkzame corporaties en marktpartijen, de bouwproductie steeds meer in lijn komt met de ambities uit de Woonagenda 2020 – 2023. De hoeveelheid woningen in de planvoorraad is op niveau. Het aandeel betaalbare woningen daarbinnen voldoet voor de eerstkomende jaren in principe aan de ambities van ons college. Voor de periode na 2022 moeten er nog inspanningen verricht worden om het gewenste niveau te bereiken. In het kader van het urgentieprogramma zijn de eerste projecten uit de eerste tranche gestart. Voor deze projecten wordt de gebruikelijke route van voorbereiding en besluitvorming bewandeld. Naast het opstarten van projecten uit de eerste tranche, het vullen van de volgende tranches, dienen er ook projecten die verder in de toekomst liggen geprogrammeerd te worden. We hebben nadrukkelijk oog voor de onzekerheden bij de planontwikkeling.

Een programma is namelijk niet meteen bij aanvang van een project bekend. Voor een deel van de planvoorraad bevinden de projecten zich nog in de definitiefase en moet het programma zich nog uitkristalliseren. Dat betekent – wat betreft sociale woningbouwopgave – dat er ook nog corporaties gekoppeld moeten worden aan de projecten. Er zijn additionele middelen beschikbaar gekomen uit de Woningbouwimpuls van BZK (1 e en 2e tranche),de Eneco-middelen (extra impuls voor sociale woningbouw en staterswoningen). Daarnaast is er ook €4 mln. ontvangen vanuit het ministerie van BZK voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. We blijven met BZK in overleg over verdere mogelijkheden om binnenstedelijk de woningbouw te stimuleren. Over de projecten waarvoor op grond van reeds gemaakte afspraken wijzigingen in de programmering nog slechts beperkt konden worden doorgevoerd, bent u door ons geïnformeerd (RIS308642). We werken er als college hard aan om de programmering en realisatie van 4.000 woningen per jaar te behalen (waarvan 1.200 sociale woningen). De noodzakelijke beleidsmatige kaderstelling, de randvoorwaarden en financiële middelen zijn inmiddels in lijn gebracht met de aangescherpte ambities. Het afgelopen jaar laat zien dat wij met vereende kracht onze ambities kunnen realiseren, in het belang van dat Haags samen wonen: een betaalbare woning voor iedereen.

Met vriendelijke groeten, Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

9/9