RIS309538 Beantwoording technische vragen geheime bijlage NvU Dreven Zichten Gaarden 127

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10144794 RIS309538 Contactpersoon

Pieter Birnage Dienst

DSO Afdeling Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 juli 2021

pieter.birnage@denhaag.nl

Onderwerp

Technische vragen n.a.v. besloten vergadering commissie Ruimte 30 juni 2021

Geachte voorzitter, In het besloten deel van de vergadering van de commissie Ruimte op 30 juni 2021 bij de bespreking van geheime stukken inzake de NvU Zichten, Gaarden, Dreven is door uw commissie een aantal technische vragen gesteld. Ik heb toegezegd daar schriftelijk op terug te komen. Er zijn door drie partijen vragen gesteld; D66, SP en HSP. Een aantal antwoorden is geheim op grond van artikel 86, lid 2 Gemeentewet, Juncto artikel 10 lid 2 sub b WOB en zijn derhalve als geheime bijlage toegevoegd en verspreid via de gebruikelijke wijze. SP 1

Wie draait op voor de mogelijke sanering van asbest in de gebouwen

In de kostenraming voor sloop van de gebouwen is rekening gehouden met het moeten verwijderen van asbest. Afspraken over risicoverdeling bij afwijkingen worden gemaakt bij de nog te sluiten samenwerkingsovereenkomst. Deze volgt samen de besluitvorming over het projectdocument. 2

Kan de wethouder een reflectie geven op de volgende stellingen inde risico analyse: “Voor het bepalen van de bouwkosten heeft Heijmans advies gevraagd aan de IGG bouwkosteneconomie. In afwijking van dit advies heeft Heijmans de bouwkosten met 5% neerwaarts aangepast’ en ‘Ook zijn er VON prijzen gehanteerd die volgens de voorliggende brief als ambitieus kunnen worden bestempeld voor een gebied als Zuidwest’ Is dit wel verantwoord?

In de opmaat naar de gemeentelijke grondexploitatie worden de marktwaardes van het programma getaxeerd door een externe partij en de bijbehorende bouwkosten herberekend met behulp van een externe partij. Hiermee wordt getoetst of de uitgangspunten in de businesscase niet tot onverantwoorde risico’s in de grondexploitatie leiden.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10144794

3

Waarom worden de risico’s niet als bandbreedte weergegeven en waarom wordt en niet met verschillende risicoscenario’s (bijvoorbeeld een positief, neutraal en negatief scenario) gewerkt zoals bij de WOM voorheen wel het geval was?

Financiële risico’s moeten worden gedekt. Dit vraagt om een absoluut bedrag. 4

Waar gaat de wethouder de benodigde aanvullende dekking voor gesignaleerde risico’s vandaan halen?

Dit wordt aangegeven bij het aanbieden van projectdocument en grondexploitatie aan de raad later dit jaar. 5

Wat zijn de financiële gevolgen als de planning van de BZK-deal niet gehaald wordt en hoe zijn de risico’s verdeeld over de samenwerkingspartners gemeente, Staedion en Heijmans?

De gemeente heeft de specifieke uitkering aangevraagd. De gemeente moet in overleg met BZK als bekend wordt dat aan één of meerdere voorwaarden van de specifieke uitkering niet kan worden voldaan. Indien de planning niet gehaald wordt en hiermee niet voldaan wordt aan de subsidievoorwaarden kan het ministerie de subsidie terugvorderen. Bij afwijkingen in fasering van de projectaanvraag kan de minister besluiten om de uitkering aan te passen. Verdeling van risico’s over de samenwerkingspartners wordt meegenomen in de nog op te stellen Samenwerkingsovereenkomst (SOK). De SOK wordt samen met projectdocument en grondexploitatie later dit jaar aan de raad aangeboden. 6

Wat zijn de financiële gevoelen als het beoogde aantal woningen in de BZKdeal niet gehaald wordt en hoe zijn de risico’s verdeeld over de samenwerkingspartners gemeente, Staedion en Heijmans?

Indien de realisatie van het woningbouwprogramma afwijkt van de projectaanvraag kan de minister op basis van de wijzigingen besluiten om de uitkering aan te passen. Zie verder SP vraag 5. HSP 1

Er wordt in de NvU’s geschermd met veel verschillende woontypen en bij de aanvraag van het Rijk gaat het college uit van heel veel standaardisatie. Kunnen de verschillen worden uitgelegd?

Binnen de bouwplannen wordt gewerkt met gestandaardiseerde constructieve “bouwstenen” en standaarddetails, waardoor er een efficiency slag gemaakt kan worden in engineering. Met deze bouwstenen is een grote variatie aan woningtypen en woonmilieus te realiseren. 2

In de aanvraag is voor de berekening uitgegaan van de 30% toegevoegde sociale woningbouw. Waarom is dit in de NvU’S teruggeschroefd?

Dit is niet teruggeschroefd, er is alleen ruimte geboden voor meer variatie in het type sociale woningen.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10144794

3

Welke verschillen zitten er tussen de grondexploitatie van 23 juni 2020 die bij de Aanvraag Woningbouw hoort en de bedragen die in de geheime bijlage bij de NvU’s zit?

Het enige verschil is een financiële kwantificering van de verwachte risico’s. 4

De gemeente is verantwoordelijk voor de kosten van de sloop. Maar er is geen inventarisatie van het aanwezige asbest per gebouw, Laat staan in het gebied. Wie draait op voor de kosten?

Op basis van kengetallen en ervaringscijfers bij soortgelijke gebouwen is het verwijderen van asbest meegenomen in de berekening van de sloopkosten. 5

Worden de woningen leeg opgeleverd aan de gemeente?

De woningen worden gesloopt opgeleverd. 6

Als de gemeente de woningen koopt voor een lagere dan getaxeerde waarde wat zijn dan de financiële consequenties?

Geen voor de gemeente. 7

Als een woningcorporatie woningen wil verkopen aan de gemeente moeten deze eerst worden aangeboden aan de huurders. Is het college daar van op de hoogte?

Ja, maar dat is hier niet het geval. 8

Moet de gemeente de kosten voor het uitplaatsen dragen?

De gemeente kan afspraken maken met de woningcorporatie over de voorwaarden waaronder grond wordt ingebracht in de grondexploitatie en welke kosten hierbij worden vergoed. Dit wordt nader bepaald in de samenwerkingsovereenkomst. In de huidige haalbaarheidsstudie worden gronden, inclusief kostenvergoedingen, onder marktwaarde ingebracht. 9

Wat zijn de Aanbestedingseisen en regels bij grondverkoop in dit soort situaties voor zowel voor verkoop aan corporaties als aan markt partijen?

Uitgifte van grond is niet aanbestedingsplichtig maar een privaatrechtelijke transactie. Wel dient de grond tegen marktconforme prijzen te worden uitgegeven. Een uitzondering hierop is de grond voor sociale woningbouw. Hiervoor mogen normgrondprijzen worden gehanteerd. Den Haag kent een Grondprijzenbrief. De meest recente is de Grondprijzenbrief 2020 (RIS306364). 10

De wethouder zou nog terugkomen op de 70% toestemmingsregel uit het Burgerlijk Wetboek. Wanner komt dat?

Om wijzigingen aan het gehuurde door te voeren, zoals woningverbetering in het kader van verduurzaming, is 70% instemming nodig. Als er sprake is van een grootschalige renovatie, of sloop naar aanleiding van de herstructurering van een gebied, is er aanleiding voor de corporatie om de

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10144794

lopende huurcontracten te beëindigen; in dat geval is herhuisvesting aan de orde. In dit geval is er geen 70% instemming nodig. De corporaties zullen bij herstructurering veelal gebruik maken van de mogelijkheid de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik ofwel ter realisatie van een programma vastgesteld in een bestemmingsplan. Het wettelijk kader hiervoor is het Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4. Huur, artikel 7:274. De verhuurder kan dan op grond van artikel 7:274 de huur opzeggen vanwege dringend eigen gebruik waartoe sloop en grote renovatie kunnen behoren; het belang van de corporatie moet in dit geval wel zwaarder wegen dan het belang van de huurder. Met vriendelijke groet, Martijn Balster wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

4/4