RIS309375 Bijlage 1

Grondexploitatie Oude Middenweg ROC SBK-nummer: ZZ-39 Projectcode: FM-138 2021

Akkoord A. Hany, Afdelingsmanager Planeconomie, d.d. ………

1

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

Inhoudsopgave

Samenvatting ..........................................................................................................................1 1.

Projectomschrijving ...................................................................................................2 1.1

Inleiding ....................................................................................................................................... 2

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................... 2

1.3

Planologisch juridische kaders .................................................................................................... 2

2.

Plankaders ..................................................................................................................3 2.1

Plangebied ................................................................................................................................... 3

2.2

Programma .................................................................................................................................. 4

2.3

Omschrijving Werken en werkzaamheden .................................................................................. 5

2.4

Gronduitgifte ................................................................................................................................ 5

2.5

Btw-sleutel ................................................................................................................................... 6

2.6

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ............................................................. 6

3.

Grondexploitatiebegroting .........................................................................................7 3.1

Begroting van kosten en opbrengsten ......................................................................................... 8

3.1.1

Boekwaarde ............................................................................................................................. 8

3.1.2

Plankosten ............................................................................................................................... 8

3.2

Saldo (exploitatieresultaat) ................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

3.3

Berekening saldo en parameters................................................................................................. 8

4.

Risicoanalyse .............................................................................................................9 4.1

5.

Risicoprofiel ................................................................................................................................. 9

Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring ................................................................................................10

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

Samenvatting Projectbeschrijving Na het opheffen van het Ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen (OBL) is de locatie Oude Middenweg/ Henri Faasdreef (v.h.: ‘s Gravendreef kavels A t/m D) door de gemeente overgenomen. Om de vestiging van een nieuwe permanente vestiging van het ROCMondriaan mogelijk te maken op het zuidelijk deel van de locatie is deze grondexploitatie opgesteld. In een later stadium zal ook voor het noordelijk deel een grondexploitatie worden opgesteld.

Plankaders Het programma voor de permanente vestiging van het ROC-Mondriaan gaat uit van 10.664 m² onderwijsfuncties en 85 parkeerplaatsen. Langs de locatie liggen al wegen en trottoirs deze worden gehandhaafd voor de nieuwbouw. Aan de noordzijde van de nieuwbouw zal een voet-/fietspad worden aangelegd. Aan de achterzijde van de school zal alvast een nieuw cunet met riolering worden aangelegd met daarop een tijdelijke verharding. De parkeergarage van de school is hierdoor bereikbaar. De definitieve herinrichting zal plaatsvinden als de woningbouw op het noordelijk deel wordt gerealiseerd en de weg wordt doorgetrokken richting de Loire.

Grondexploitatie en risico Het saldo is € 240.000 op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 260.000 voordelig per 31-12-2024. Het gewogen projectrisico bedraagt € 22.000. Dit risico kan worden opgevangen door het batig plansaldo. Er hoeft hierdoor geen voorziening in het weerstandsvermogen te worden getroffen om dit risico te dekken.

Programma maatschappelijk

10.664 m² bvo

parkeren

105 ppl.

Planning en voortgang looptijd voortgang realisatie

2020 t/m 2024 0%

Saldo kosten

€ 1.820.000 N

opbrengsten

€ 2.089.000 V

faseringsinvloeden saldo eindwaarde (31 dec 2024)

€

29.000 N

€

260.000 V

saldo netto contant (1 jan 2021)

€

240.000 V

€

22.000 N

€

-

Risicoprofiel gewogen kansen en risico impact weerstandsvermogen

1

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

1.

Projectomschrijving

1.1

Inleiding

Het samenwerkingsverband ‘Ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen’(OBL) heeft de wijk Leidschenveen ontwikkeld. Bij het opheffen van OBL in 2014 zijn de resterende kavels, waaronder Oude Middenweg/Henri Faasdreef (voorheen: ‘s Gravendreef kavels A t/m D) door de gemeente Den Haag overgenomen. De locatie bestaat uit twee delen, te weten: 1. Het zuidelijk deel waar tot voor kort een tijdelijke vestiging stond van het ROC Mondriaan. Tot het eind van 2021 is de grond aan ROC/ Mondriaan verhuurd. Het ROC heeft de tijdelijke bebouwing inmiddels verwijderd. Deze grondexploitatie richt zich op het mogelijk maken van een permanente vestiging van het ROC/Mondriaan op zuidelijk deel van de locatie en het aanleggen van tijdelijke openbare ruimte zodat de school kan functioneren. 2. Het noordelijk deel wat een gemengde bestemming heeft waar onder andere 300 woningen mogen worden gebouwd. De planontwikkeling voor het noordelijk deel is nog onvoldoende uitgewerkt om een (anticiperende) grondexploitatie te openen. De definitieve openbare ruimte voor de hele locatie zal worden opgenomen in de toekomstige grondexploitatie van het noordelijk deel.

1.2

Historische besluitvorming

De gemeente Den Haag was een van de partijen in het samenwerkingsverband ‘Ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen’ (OBL). In 2014 is dit samenwerkingsverband opgeheven. (DSO/2014.1140). De laatste kavels die in het bezit waren van het OBL zijn als gevolg van de liquidatie verdeeld over de aandeelhouders. De Gemeente Den Haag heeft bij de verdeling op 30 juli 2014 de locatie ’s Gravendreef kavel A t/m D - nu ROC Oude Middenweg - verworven (DSO/2014.566). De gronden zijn toegevoegd aan de Strategische vastgoedportefeuille die wordt beheerd door de Centrale Vastgoedorganisatie (CVDH). In november 2020 is voor de locatie een nota van uitgangspunten vastgesteld (DSO/2020.233II; RIS306633). De bijbehorende haalbaarheidsstudie kende een neutraal plansaldo.

1.3

Planologisch juridische kaders

De locatie ligt in het bestemmingsplan Leidschenveen. Het grootste deel van de locatie heeft door het tijdelijke pand van het ROC al de bestemming “Maatschappelijk-Onderwijs”. De nieuwbouw is echter substantieel groter dan de tijdelijke bebouwing. De nieuwbouw komt mede hierdoor voor een deel op het naast gelegen bestemmingsvlak “Gemengd Uit te werken”. Hier is nu geen onderwijs toegestaan. De bestemming van een deel van de uit te geven kavel zal moeten worden aangepast. Zoals in het projectdocument is aangegeven zal hiervoor een uitgebreide Wabo procedure worden gevoerd.

2

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

2.

Plankaders

De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot uitgifte van de grond.

2.1

Plangebied

Locatie ‘s-Gravendreef met deelgebieden

De gehele oorspronkelijke locatie ’s-Gravendreef ligt aan de rand van ‘De Velden’ tegen ‘De Lanen’ en De Rivieren”. De plangrens wordt gevormd door de wetering langs de Oude Middenweg, Henri Faasdreef en de Zoetermeerse Rijbaan. De locatie bestaat uit twee delen, te weten het zuidelijk deel waar de nieuwbouw van ROC Mondriaan komt en het noordelijk deel waar op termijn een gemengd programma met woningbouw komt. Om de nieuwbouw van het ROC/Mondriaan op korte termijn mogelijk te maken wordt nu voor het zuidelijke deel deze grondexploitatie opgesteld. Voor deze grondexploitatie wordt alleen gekeken naar het ROC-deel. Het overige gebied zal in een aparte grondexploitatie worden ontwikkeld. Het zuidelijk deel is tot eind 2021 verhuurd aan het ROC/Mondriaan. Tot voor kort stond hier hun tijdelijke vestiging. Conform afspraak levert het ROC de locatie in bouwrijpe staat terug aan de gemeente.

3

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

2.2

Programma gerealiseerd

totaal niet-woningbouw

waarvan maatschappelijk

totaal parkeren

bebouwd onbebouwd

verwacht

totaal

-

10.664 m² bvo -

10.664 m² bvo -

-

10.664 m² bvo -

10.664 m² bvo -

-

85 ppl. 3.382 m² bvo

85 ppl. 3.382 m² bvo

Programma

Het ROC Mondriaan had tot voor kort op de locatie een gebouw van 5.381 m² in twee lagen. Om de groei van het aantal leerlingen de komende jaren mogelijk te maken is het noodzakelijk naast de hoofdvestiging aan de Acacialaan een nieuwe, grotere en permanente vestiging aan de Henri Faasdreef te bouwen. Het plan voor de nieuwbouw gaat uit van 10.664 m² aan onderwijsruimten en 85 parkeerplaatsen (3.382 m²) onder het gebouw.

bouwplan ROC mondriaan

4

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

2.3

Omschrijving Werken en werkzaamheden

Aan de kavel zullen minimale bewerkingen worden gedaan om de grond als fiscaal bouwrijp aan te merken. De tijdelijke school is eigendom van het ROC zelf. Zij huren nu de grond via een grondhuurovereenkomst. Het ROC dient de gehuurde kavel van 5.548 m² weer terug te leveren zoals ze hem gekregen hebben (leeg en bouwrijp). Het ROC heeft de school inmiddels gesloopt. Het nieuwe deel van de kavel (1.719 m²) zal door de gemeente ontruimd worden en samen met de gehuurde kavel in bouwrijpe staat aan het ROC/Mondriaan worden uitgegeven. Het omliggende openbare terrein zal door de gemeente worden aangelegd. De nieuwbouw zal op de noordwestzijde helft van de kavel worden gebouwd. De footprint van het gebouw zal ongeveer 3.690 m² zijn. Aan de zuidoostzijde van de kavel zal door het ROC Mondriaan een aantrekkelijk voorplein worden heringericht van ongeveer 3.580 m². Langs de locatie liggen al wegen en trottoirs deze worden gehandhaafd voor de nieuwbouw. Vooruitlopend op woningbouw die naast de school zal worden gebouwd zal er aan de achterzijde van de school alvast een nieuw cunet met riolering worden aangelegd met daarop een tijdelijke verharding. De parkeergarage van de school is hierdoor bereikbaar. De definitieve herinrichting zal plaatsvinden als de woningbouw wordt gerealiseerd en de weg wordt doorgetrokken richting de Loire.

2.4

Gronduitgifte

De grond zal in erfpacht worden uitgegeven in (fiscaal) bouwrijpe staat aan de Stichting ROC. Verdere afspraken worden/zijn vastgelegd in een grondreservering- en uitgifteovereenkomst.

2.5

Ruimtegebruik

De totale locatie Gravendreef is 47.927 m². Het plangebied van de grondexploitatie ROC/Middenweg is 10.749 m². Hiervan zal 7.267 m² worden uitgegeven en 2.847 m² worden heringericht. 635 m² zal worden gehandhaafd.

Plankaart

5

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

hoeveelheid

% tov totaal % tov te herplangebied ontwik k elen

Te herontwik k elen uitgeefbaar

7.267 m²

68%

72%

erfpacht

7.267 m²

68%

72%

openbare ruimte

2.847 m²

26%

28%

2.754 m²

26%

27%

93 m²

1%

1%

10.114 m²

94%

100%

verharding groen

totaal te herontwikkelen Te handhaven uitgeefbaar

-

0%

635 m²

6%

verharding

635 m²

6%

totaal te handhaven

635 m²

6%

totaal plangebied

10.749 m²

100%

openbare ruimte

Ruimtegebruik

2.6

Btw-sleutel

De btw-verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimtegebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen btw 72% met de fiscus en 28% bij het btwcompensatiefonds kan worden gedeclareerd.

2.7

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte

De totale looptijd van de grondexploitatie is 3 jaar. De planning gaat uit van: De planning gaat uit van: · Vaststelling projectdocument en grondexploitatie · Ondertekening Grondreserverings-overeenkomst · Indiening omgevingsvergunning · Uitgifte

september 2021 januari 2022 juli 2021 juni 2022

6

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

3.

Grondexploitatiebegroting

Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting. Hieronder wordt de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen besproken.

Kosten Opbrengsten

€ €

nominaal 1.820.000 N € 2.089.000 V €

reëel 1.857.000 N 2.120.000 V

Saldo

€

269.000 V €

263.000 V

Faseringsinvloeden Saldo eindwaarde (31 dec 2024)

€

29.000 N

€

260.000 V

Saldo netto contant (1 jan 2021)

€

240.000 V

Exploitatieberekening op hoofdlijnen

De totale kosten zijn begroot op € 1.820.000 (nominaal), de totale opbrengsten op € 2.089.000 (nominaal). Het nominale saldo komt hiermee op € 269.000 voordelig (nominaal). De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovoet) zijn € 29.000 negatief. De Netto Contante Waarde komt hierbij uit op € 240.000 voordelig. De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -

nominaal: saldo van kosten en opbrengsten; reëel: nominaal saldo plus inflatie; eindwaarde: reëel saldo plus rente tot eind looptijd; en contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (Voorziening Negatieve Plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

De BBV1 schrijft voor dat voor de berekening van het resultaat van een grondexploitatie moet worden uitgegaan van het plansaldo op netto contante waarde (NCW). De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde (EW) waarin ook inflatie en rente tot uitdrukking komen.

3.1

Kosten en opbrengsten naar jaarschijf

De verdeling van de kosten en opbrengsten over de komende jaren en het hier uit volgende saldo wordt in onderstaande tabel aangegeven Boek w. (saldo) €

2022 373 € 2.120 1.748 V € 12 N € 519 V €

€

-

€

€ € 1.216 N €

€ 31 dec 2024 € 1 jan 2021

-

€ €

€ 1.216 N €

kosten (reëel) opbrengsten (reëel) saldo excl rente rente (reëel) cashflow saldo contant

2021 1.216

2023 212

2024 €

55

212 N €

55 N

5V € 312 V € €

3V 260 V 240 V

Kosten en opbrengsten per jaarschijf (bedragen x € 1.000)

1

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

7

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek:

Kosten en opbrengsten per jaarschijf (bedragen x € 1.000)

3.2

Begroting van kosten en opbrengsten

Voor een volledige onderbouwing van de exploitatiebegroting wordt verwezen naar de bijbehorende geheime bijlage. In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de inbreng van de grond en de plankosten. 3.2.1 Boekwaarde De locatie ‘s-Gravendreef is na het opheffen van OBL overgekomen naar de gemeente. Administratief is het toegevoegd aan de Strategische vastgoedreserve van DSO welke wordt beheerd door de CvDH. De gehele locatie ’s-Gravendreef is 46.572 m² en heeft een boekwaarde van € 5.400.000 (€ 116/m²). Hiervan zal 9.584 m² met een waarde van € 1.111.000 worden ingebracht voor de realisatie van het ROC. Het resterende deel zal later in de woningbouwontwikkeling worden ingebracht. 3.2.2 Plankosten Op basis van de programmatische uitgangspunten voor de nieuwe locatie ROC, zijn aan de hand van de plankostenscan de plankosten voor de periode na het vaststellen van Nota van uitgangspunten (november 2020) op € 172.000 geraamd.

3.3

Parameters

Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV2): -

rente: disconteringsvoet: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:

1,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1-1-2021 31-12-2024 1-1-2021

2

De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa, zijnde bouwgrondexploitaties, materiele vaste activa en faciliterende grondbeleid.

8

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

4.

Risicoanalyse

Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk geeft de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie weer. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd via de MPG.

4.1

Risicoprofiel

Op basis van de risicoanalyse is sprake van het volgende risicoprofiel. Omschrijving Projectrisico's Projectkansen Risicoprofiel Positief saldo Impact op het benodigd weerstandsvermogen

€ € €

totaal 43.000 N 43.000 N

impact

€ € €

22.000 N 22.000 N

€ €

239.000 V -

De grondexploitatie kent een beperkt risicoprofiel van € 22.000. Het totale risico kan worden opgevangen door het batig saldo van het plan. Er hoeft hierdoor geen voorziening in het weerstandsvermogen te worden getroffen om dit risico te dekken.

9

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

5.

Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring

Voor verdere detaillering wordt doorverwezen naar het document: “Geheime bijlage Grondexploitatie Oude middenweg ROC”.

10

Grondexploitatie ROC Oude Middenweg (ZZ-39)

Colofon De afdeling Planeconomie is onderdeel van de portefeuille Grondbedrijf van de dienst Stedelijke Ontwikkeling. Planeconomie is verantwoordelijk voor de financieel-economische uitvoerbaarheid van de ruimtelijke projecten en medeverantwoordelijk voor het voeren van het gemeentelijk grondbeleid. Planeconomie is actief in alle fasen van het plan, van initiatief tot aan realisatie, en vormt daarmee een verbindende factor in het proces. Om projecten binnen de stad te realiseren, werken de planeconomen integraal samen met de verschillende afdelingen binnen DSO, waaronder Grondzaken, Projecten en S&P.

11