RIS309055 Bijlage 2b
Tekst van het document
QUICSKCAN VEERKRACHT DEN HAAG
Inhoud
QuickScan veerkracht I.
Inleiding
II.
Onderzoek ‘Veerkracht in het corporatiebezit’
III.
IV.
V.
•
Landelijke trend samenstelling huurderspopulatie
•
Landelijke trend ontwikkeling leefbaarheid
Den Haag •
Aandeel corporatiebezit
•
Kwetsbare groepen
•
Overlast en onveiligheid
•
Veerkracht
Reflectie van de onderzoekers •
Beoordeling
•
Mogelijke interventies
•
Vervolgacties
Over ons •
Data verrijkt
Versie: November 2020
Inleiding
Analyse op gemeentelijk niveau Woningcorporaties hebben als een van de belangrijkste doelstellingen het organiseren van een ‘prettig thuis’ voor huurders. Daarbij draait het om veilig wonen in een vertrouwde omgeving. Dat vraagt om wijken en buurten met voldoende veerkracht om gebeurtenissen die een ‘prettig thuis’ kunnen verstoren op te kunnen vangen. Door verschillende oorzaken staat de veerkracht van een toenemend aantal corporatiewijken wijken onder druk. Eind 2018 is in opdracht van Aedes het onderzoek naar kwetsbare wijken (‘Veerkracht in het corporatiebezit’) door Kees Leidelmeijer, Johan van Iersel (In.Fact.Research) en Jeroen Frissen (Circusvis) uitgevoerd. In dit onderzoek is op basis van landelijk beschikbare data aangetoond dat er een toenemende instroom is van kwetsbare groepen in corporatiewoningen, dat zich dit in het bijzonder voordoet in buurten met een hoog aandeel corporatiebezit en dat tegelijkertijd de overlast in deze buurten toe- en de leefbaarheid afneemt. Het onderzoek is inmiddels geüpdatet (tot en met data 2018) op basis van de meest recente gegevens uit onder andere het WoON, de Leefbaarometer en de WoonZorgwijzer. Zowel het oorspronkelijke onderzoek als de update hebben bruikbare resultaten opgeleverd voor woningcorporaties, zorgpartijen en gemeenten.
Het geeft immers aan in welke mate er in een buurt (al) sprake is van leefbaarheidsproblemen, of er een toenemende instroom is van kwetsbare groepen en hoe die leefbaarheidsproblemen zich ontwikkelen. Deze gegevens zijn een goede indicator of een buurt meer/andere aandacht vraagt. Of andersom, dat het beleid van de in die buurt werkzame partijen juist effectief is. Een van de belangrijkste conclusies uit het onderzoek is dat de situatie lokaal sterk kan verschillen. Analyses op gemeentelijk niveau leren dat er zowel gebieden zijn waar alle seinen op rood staan, als gebieden waar het – ook bij een toename van kwetsbare groepen - juist heel goed gaat. In deze QuickScan laten we in vogelvlucht zien hoe de landelijke uitkomsten vorm krijgen in uw werkgebied. Dat doen we op basis van dezelfde gegevens die ten grondslag lagen aan de landelijke uitkomsten in het Aedes-rapport. Bronnen zijn de CBS-microdata, de WoonZorgwijzer en de Leefbaarometer. In het eerste hoofdstuk worden de resultaten uit het landelijk onderzoek nader toegelicht. In het tweede hoofdstuk worden de status van en ontwikkelingen in het eigen werkgebied in beeld gebracht. De onderzoekers reflecteren op deze uitkomsten in het derde hoofdstuk. Daarbij doen zij ook suggesties voor mogelijke interventies en eventuele vervolgacties. Tot slot een nadere kennismaking met de onderzoekers.
VEERKRACHT IN HET CORPORATIEBEZIT
Onderzoek ‘Veerkracht in het corporatiebezit’ Landelijke trend samenstelling huurderspopulatie Concentratie laagste inkomens in sociale huur
De in het onderzoek “Veerkracht in het corporatiebezit” beschreven trends blijken na 2016 onverminderd door te zetten. De laatste twee jaar is de concentratie van kwetsbare groepen in de sociale huursector verder toegenomen. Een groot aandeel van deze huurders heeft een beperkte zelfredzaamheid en daar waar zij geconcentreerd samenwonen, staat ook de samenredzaamheid onder druk. Deze bewoners hebben genoeg te stellen met hun eigen problemen en daardoor weinig ruimte om anderen bij te staan. Ook de overlast en onveiligheid zijn in buurten met veel sociale huurwoningen verder toegenomen. Samenstelling populatie sociale huur is veranderd De concentratie van kwetsbare groepen en toenemende problemen rond overlast en onveiligheid zijn het sterkst zichtbaar in wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat. Daar zijn de goedkoopste woningen te vinden en is de mutatiegraad het hoogst. Daar is (dus) ook de instroom van kwetsbare groepen het grootst. Bewoners die behoren tot de huishoudens met de 20% laagste inkomens maken een steeds groter deel uit van de populatie huurders van een corporatiewoning. Dit aandeel is tussen 2015 en 2018 met bijna 5 procentpunt gestegen, wat een versnelling van de trend betekent ten opzichte van de periode 2009-2015 (zie Figuur 1-1).
Ook omdat hogere inkomens vertrekken Daarnaast is er in deze wijken een grotere uitstroom van hogere inkomens en een verminderde instroom van meer kansrijke huishoudens. De toename ontstaat ook doordat de laagste inkomens vrijwel niet uitstromen uit de sociale huursector terwijl de hogere inkomens dat wel doen (Figuur 1-2). Die uitstroom is deels ‘gepusht’ (bijvoorbeeld door inkomensafhankelijke huurverhogingen) en deels vrijwillig (omdat zij toe zijn aan een volgende stap in de wooncarrière). En hoe meer plek de hoge inkomens maken, hoe meer ruimte er komt voor de laagste inkomens. Op die manier versterken selectieve instroom en uitstroom elkaar bij het ontstaan van een toenemende concentratie van laagste inkomens in de sociale huursector.
Figuur 1-1
Ontwikkeling van inkomensgroepen in corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens
Figuur 1-2
Ontwikkeling uitstroom van hoogste en laagste inkomens uit corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens
Veerkracht in het corporatiebezit Landelijke trend ontwikkeling leefbaarheid Ontwikkeling ervaren veiligheid
De veranderende samenstelling van de populatie van sociale huurwoningen gaat samen met, en veroorzaakt mede, een toenemende overlast. Het aandeel mensen dat aangeeft vaak overlast te hebben van de directe buren ligt in Nederland rond de 5 á 6 procent en is betrekkelijk constant in de tijd. Onder de bewoners van sociale huurwoningen lag dat altijd al hoger. In de wijken met een zwakke of onvoldoende leefbaarheid hadden in 1998 bijna twee keer zoveel bewoners van sociale huurwoningen vaak overlast van de directe buren als gemiddeld in Nederland. In 2015 was dat bijna drie keer zoveel. In zwakke buurten voelen bewoners zich vaker onveilig In wijken met een mindere leefbaarheid is ook een toenemend gevoel van onveiligheid (Figuur 1-3). In die wijken zijn de bewoners van corporatiewoningen in toenemende mate bang om te worden lastiggevallen of beroofd. Als naar de bewoners van alle corporatiewoningen wordt gekeken, blijft het verschil met gemiddeld Nederland min of meer constant. Er is dus in het bijzonder in de mindere wijken sprake van een toenemende (ervaren) onveiligheid. Daarbuiten ervaren bewoners van corporatiewoningen wel meer onveiligheid dan gemiddeld in Nederland het geval is, maar dit neemt niet structureel toe.
Zwakke buurten worden zwakker Zowel de toename van kwetsbare bewoners als de toename van problemen doen zich het sterkst voor in gebieden waar de leefbaarheid onvoldoende of zwak is. Het is echter goed om te bedenken dat het totale aandeel sociale huurwoningen dat in een gebied staat met een onvoldoende tot zwakke leefbaarheid, zoals gemeten met de Leefbaarometer, in de tijd is afgenomen. Het is echter in de resterende gebieden met een mindere leefbaarheid waar de problemen zich concentreren en waar ze verder toenemen. Dit is ook terug te zien in Figuur 1-4. De resterende gebieden met een mindere leefbaarheid ontwikkelen zich minder gunstig dan gebieden met een betere leefbaarheid.
Figuur 1-3
Ontwikkeling ervaren veiligheid door bewoners van sociale huur in wijken met een mindere leefbaarheid en in alle corporatiewoningen
Figuur 1-4
Ontwikkeling van de leefbaarheid, naar het niveau van leefbaarheid in 2018
Den Haag
Den Haag
Den Haag
Aandeel corporatiebezit De constatering in het landelijk onderzoek dat de verschillen toenemen, heeft in het bijzonder betrekking op het verschil tussen buurten met veel en buurten met weinig corporatiebezit. In de buurten met veel corporatiebezit is er een toenemend aandeel kwetsbare bewoners én toenemende problematiek op het gebied van overlast en onveiligheid. In de buurten met weinig corporatiebezit juist niet. In kaart 2-1 is weergegeven wat de verdeling is van het aandeel corporatiewoningen in Den Haag.
Maar ook in kleinere delen van andere stadsdelen zijn gebieden te vinden waar het aandeel corporatiewoningen groot is. Dat gaat bijvoorbeeld om de Noordpolderbuurt en Spoorwijk in Laak, om Bezuidenhout-West en Landen (in de wijk Mariahoeve en Marlot) in Haagse Hout en om delen van Waldeck in Loosduinen. Ook in Duindorp en (andere) delen van Scheveningen is het aandeel corporatiewoningen vrij hoog. In de gebieden met relatief veel nieuwe woningen (Wateringseveld, Ypenburg en Leidscheveen) zijn wel behoorlijk wat corporatiewoningen, maar gebieden met echt hoge concentraties ontbreken.
Kaart 2-1 Aandeel corporatiebezit in Den Haag
In verschillende wijken in Den Haag zijn gebieden met een grote concentratie van corporatiewoningen te vinden. De grootste concentraties zijn te vinden in het Centrum (Schilderswijk, Stationsbuurt en Transvaalkwartier) en in Escamp (Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust en Vrederust).
Den Haag
Aandeel corporatiebezit Rondom de buurten waar het aandeel corporatiewoningen in delen groter is dan 60% van de totale woningvoorraad, is een rode cirkel geplaatst. In de hierna volgende kaarten wordt aandacht gevraagd voor deze gebieden in het bijzonder. De buurten waarin in delen meer dan 60% corporatiewoningen staat, zijn: (1) de buurten Landen en Burgen en Horsten. Hier is bezit van alle drie de grote corporaties.
•
(2) Bezuidenhout-West (Haag Wonen)
•
(3) Noordpolderbuurt (Staedion)
•
(4) Huygenspark (Staedion) en Schildersbuurt (Haag Wonen)
•
(5) Spoorwijk (Vestia)
•
(6) Transvaalkwartier (Staedion)
•
(7) Moerwijk (Oost : Vestia), (Noord, West, Zuid: gemengd: vooral Staedion en Haag Wonen)
•
(8) Erasmusveld en Hoge veld (delen: Staedion)
•
(9) Morgenstond Oost en Zuid (gemengd: alle corporaties)
•
(10) Bouwlust en Vrederust (gemengd: alle corporaties)
•
(11) Houtwijk (deel: gemengd, alle corporaties, in concentratiedeel vooral Staedion)
•
(12) Kom Loosduinen (vooral Staedion), Waldeck-Zuid en Nieuw Waldeck (gemengd: alle corporaties)
•
(13) Plevier: (deels) zelfstandig wonen Parnassia (Vestia)
•
(14) Duindorp en Scheveningen (vooral Vestia)
14
4
6
9
11
5
13 7 8 10
2 3
12 Kaart 2-2 Aandeel corporatiebezit in Den Haag
•
1
Mensen kunnen om allerlei redenen kwetsbaar zijn. De groepen waar we in deze QuickScan rekening mee houden zijn: • Mensen die afhankelijk zijn van een bijstandsuitkering; • Mensen met een herkomst uit een van de vluchtelingenlanden; • Mensen met een licht verstandelijk beperking; • Mensen met een psychiatrische aandoening; • Mensen met meervoudige, chronische somatische aandoeningen en mobiliteitsbeperkingen.
Den Haag
Aandeel kwetsbare groepen
Voor deze QuickScan kijken we niet naar al die groepen afzonderlijk, maar naar een index waar de aanwezigheid van al deze groepen in tot uitdrukking komt.
De ruimtelijke verdeling van de kwetsbare bewoners in Den Haag is weergegeven in Kaart 2-3. In het algemeen ligt het aandeel kwetsbare bewoners in Den Haag hoger in buurten met veel corporatiewoningen dan in buurten waar weinig corporatiewoningen staan. De grootste concentratie is te vinden in Moerwijk (7), maar ook in de Schildersbuurt (4), en in Bouwlust en Vrederust (10) zijn gebieden met zeer veel kwetsbare bewoners. Er zijn geen niet-omcirkelde gebieden met veel kwetsbare bewoners. De huisvesting van kwetsbare bewoners in Den Haag is daarmee duidelijk een taak van de corporaties is. Wel zijn er in delen van het Centrum relatief veel kwetsbare bewoners (gemiddeld), terwijl het aandeel corporatiewoningen er beperkt is.
1 14
4
6 Kaart 2-3 Ruimtelijke verdeling van kwetsbare bewoners in Den Haag
Figuur 1-5 De verdeling van de inkomens groepen in de sociale huur
De landelijke trend van een veranderende samenstelling van de huurderspopulatie is ook in Den Haag zichtbaar. Groepen die behoren tot de huishoudens met de 20% laagste inkomens maken een groot deel uit van de sociale huur. Het aandeel laagste inkomens in de sociale huur is in Den Haag nog wat hoger dan gemiddeld in Nederland. Het aandeel midden- en hoge inkomens is er iets lager (zie Figuur 1-5).
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
Den Haag
Ontwikkeling kwetsbare groepen In Kaart 2-4 kan worden gezien dat de gebieden waar het aandeel kwetsbare bewoners toeneemt, over het algemeen ook de gebieden zijn waar hun aandeel al hoog was. De buurten waar de toename echt sterk was - bij een al groot aandeel - zijn vooral te vinden in Den Haag Zuidwest, maar ook in de andere corporatiegebieden is er sprake van een toename.
Omdat de toename van kwetsbare groepen vooral plaatsvindt in de gebieden met de hoogste concentratie kwetsbare bewoners en de afname in gebieden waar al weinig kwetsbare bewoners zijn, leiden deze ontwikkelingen tot een toename van de verschillen in Den Haag. Over de periode 2012-2018 geldt dat voor de meeste benoemde kwetsbare groepen (LVB, psychiatrie, vluchtelingen, mensen zonder werk). Alleen de groep met meervoudige somatische aandoeningen en mobiliteitsproblemen (veelal ouderen) neemt iets af in de gebieden met veel corporatiewoningen. Het aandeel van deze kwetsbare groep is nog steeds wel het hoger in die gebieden dan in de gebieden met weinig corporatiewoningen. De verschillen worden voor deze groep alleen iets kleiner.
1 13
4
6 Kaart 2-4 Ontwikkeling concentratie kwetsbare bewoners in Den Haag
Naast de toenemende concentratie van kwetsbare bewoners in corporatiebuurten is te zien dat er in grote delen van Den Haag een afname is van kwetsbare groepen (olijfgroen). Het gaat om grote delen van het Centrum (Willemspark, Archipelbuurt), Haagse Hout (Benoordenhout en Bezuidenhout) en Scheveningen (o.a. Zorgvliet, Belgisch Park). In al deze gebieden woonden al weinig kwetsbare bewoners. Het aandeel neemt hier nog verder af. Een gebied waar het aandeel kwetsbare bewoners afneemt, maar waar nog wel vrij veel kwetsbare bewoners wonen is Laakkwartier-Oost. Hier staan weinig corporatiewoningen maar wel veel (goedkope) particuliere huurwoningen. Ook in delen van Groente- en Fruitmarkt en Transvaalkwartier-Zuid is er een afname van kwetsbare bewoners te zien. Ook hier staan relatief veel goedkope particuliere huurwoningen.
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
Den Haag
Score overlast en onveiligheid De gebieden met de ongunstigste scores op de dimensie overlast en onveiligheid van de Leefbaarometer zijn weergegeven in Kaart 2-5. De scores zijn weergegeven ten opzichte van het gemiddelde in Den Haag. De problemen rond overlast en onveiligheid concentreren zich in de corporatiegebieden in Den Haag en in het Centrum.
1 13
In een deel van de gebieden met veel overlast en onveiligheid gaat het om buurten waar het aandeel kwetsbare bewoners beperkt is. Dat betreft in het bijzonder het centrumgebied. De aard van de overlast bestaat hier niet alleen uit woonoverlast, maar ook uit overlast die samenhangt met winkel- en uitgaansgebieden. Daar zijn we in het kader van deze analyses minder in geïnteresseerd. Dat wil niet zeggen dat de overlast en onveiligheid in het Centrum in z’n totaliteit niet relevant is. In het Centrum is het aandeel kwetsbare bewoners namelijk toch redelijk hoog, ook buiten de corporatiesector. Voor een deel (Oostbroek, Valkenboskwartier) Gaat het dan om gebieden waar vooral goedkope particuliere huurwoningen staan.
Voor het overige zijn de gebieden met ongunstige scores op overlast en onveiligheid vooral de gebieden met een groot aandeel kwetsbare bewoners en een meestal groot aandeel corporatiewoningen.
6
Kaart 2-5 Score overlast en onveiligheid in Den Haag
In het gebiedje van Plevier (Parnassia) lijken er geen problemen te zijn rond overlast en onveiligheid. Dit is een bijzonder gebied. Er wonen mensen vanuit de GGZ zelfstandig. De instelling is echter dichtbij, wat het aannemelijk maakt dat er veel begeleiding op zit.
4
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
Den Haag
Ontwikkeling overlast en onveiligheid
In vrijwel alle corporatiegebieden was er in absolute zin ook een verbetering van de overlast en onveiligheid ten opzichte van 2012, zo is te zien in kaar 2-6. Alleen in Morgenstond (9) is er een minder gunstige ontwikkeling te zien en in een deel van Moerwijk (7). Daarnaast waren de ontwikkelingen minder gunstig in Oostbroek (een buurt met veel goedkope particuliere huurwoningen) en andere delen rond het Centrum.
1 Kaart 2-6 Ontwikkeling overlast en onveiligheid in Den Haag t.o.v. gemiddelde ontwikkeling in Nederland
Figuur 1-6 Ontwikkeling score Leefbaarometer t.o.v. NL naar leefbaarheid in 2018 in Den Haag
De ontwikkeling van de leefbaarheid in Den Haag is tussen 2012 en 2018 in absolute zin gunstig geweest. In de meeste gebieden zijn overlast en onveiligheid verbeterd. Dat geldt in het bijzonder gebieden met een goede tot uitstekende leefbaarheid en gebieden met een (ruim) voldoende leefbaarheid. Maar ook in de gebieden met een zwakkere leefbaarheid is de leefbaarheid gemiddeld genomen iets verbeterd, vooral sinds 2014 (Figuur 1-6).
13
4
6
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
Den Haag
Ontwikkeling overlast en onveiligheid
In kaart 2-7 kan worden gezien dat die minder gunstige ontwikkeling van de leefbaarheid ook tot uitdrukking komt in de ontwikkeling van overlast en onveiligheid. Zo was de ontwikkeling in de Schildersbuurt (4) in relatieve zin minder gunstig en is duidelijker te zien dat er in Morgenstond (9) en Moerwijk-Oost (7) gebieden zijn waar de ontwikkeling van overlast en onveiligheid minder gunstig waren. Corporatiegebieden die zich ook in relatieve zin juist gunstig ontwikkelden zijn Waldeck (12) en Bouwlust en Vrederust (10) en Moerwijk-Zuid en West (7).
1 Kaart 2-7 Ontwikkeling overlast en onveiligheid in Den Haag t.o.v. gemiddelde ontwikkeling in Nederland
Figuur 1-7 Ontwikkeling score Leefbaarometer t.o.v. NL naar leefbaarheid in 2018 in Den Haag
Hoewel de ontwikkeling van de leefbaarheid in Den Haag in absolute zin gunstig was, bleven grote delen van de stad toch achter bij de gemiddelde ontwikkeling in Nederland. Als de ontwikkelingen in Den Haag worden afgezet tegen de gemiddelde ontwikkeling in het land, zien we dan ook een wat minder rooskleurig beeld, waarbij in de meeste gebieden met een zwakke tot onvoldoende leefbaarheid de ontwikkeling achterbleef bij die In Nederland (Figuur 1-7).
13
4
6
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
Den Haag Veerkracht
Door verschillende kaartlagen te combineren, wordt duidelijk waar de ontwikkelingen aanleiding zijn tot zorg en waar de ontwikkelingen juist positief zijn. Zie Kaart 2-8.
In de meeste van deze corporatiegebieden was er in delen ook al sprake van een minder gunstige situatie rond overlast en onveiligheid en omdat die overlast en onveiligheid zich vrij vaak – althans vergeleken met de ontwikkeling in de rest van het land - ook niet gunstig ontwikkelde, is het resultaat dat de kleur rood (toename van kwetsbare bewoners, relatieve verslechtering van overlast en onveiligheid bij ‘veel’ of ‘enige’ overlast) veel voorkomt. De corporatiegebieden met de grootste signaalwaarde zijn Morgenstond (9), Moerwijk Oost (7), de Schildersbuurt (4) en Transvaalkwartier Noord. In Transvaalkwartier Midden is de ontwikkeling juist opvallend gunstig geweest terwijl het aandeel kwetsbare bewoners er toenam en ook al is er nog steeds veel overlast en onveiligheid. Dat zou een gebied kunnen zijn om van te leren. Er zijn gebieden waar er een relatieve verbetering van overlast en onveiligheid was bij een toenemend aandeel kwetsbare bewoners en een situatie van ‘enige’ overlast. Ook hier tonen de buurten dus veerkracht. Dit gaat om Bouwlust en Vrederust (10) en om delen van Moerwijk (7), Waldeck (12), Mariahoeve en Marlot (1), BezuidenhoutWest (2), Spoorwijk (5) en Erasmusveld (8). Het kan interessant zijn na te gaan wat de gunstige ontwikkeling hier heeft veroorzaakt. Hier is nog steeds overlast, maar de situatie is wel verbeterd.
1 Kaart 2-8 Gecombineerde ontwikkeling van kwetsbare groepen, de ontwikkeling van overlast en onveiligheid én de mate van overlast en onveiligheid in Den Haag
In de kaart is allereerst terug te zien dat er in de corporatiegebieden over het algemeen een toename is geweest van kwetsbare bewoners. De kleuren olijfgroen (afname) en geel (ongeveer gelijk) komen niet veel voor in de omcirkelde gebieden.
13
4
6
3
12 9
11
5
13 7 8 10
2
REFLECTIE VAN DE ONDERZOEKERS
Reflectie van de onderzoekers Beoordeling status en ontwikkelingen Toenemende concentraties kwetsbare bewoners
Het aandeel corporatiewoningen in Den Haag ligt, net als bij vergelijkbare steden, net iets hoger dan het landelijk gemiddelde. In bijna al de buurten waar veel sociale huurwoningen staan, neemt het aantal kwetsbare bewoners toe. Er is daardoor een scherpe scheidslijn te zien tussen Noordwest en Zuid Oost Den Haag.
De verschillen nemen toe
Binnen Den Haag nemen de verschillen toe tussen de gebieden waar veel sociale huurwoningen staan en de gebieden waar weinig sociale huurwoningen staan. In de gebieden waar veel sociale huurwoningen staan, staat de leefbaarheid dikwijls onder druk en vaak ontwikkeld deze zich ook nog eens ongunstig. Terwijl in gebieden waar weinig sociale huurwoningen staan er juist sprake is van een afname van het aandeel kwetsbaren en er een positieve ontwikkeling van de leefbaarheid te zien is.
In veel buurten staat de veerkracht onder druk
Het slechte nieuws is dat Den Haag zich als het gaat om de veerkracht van buurten niet onderscheidt van wat we gemiddeld genomen overal in Nederland zien. De sociale huursector is meer en meer het verzamelpunt voor kwetsbare bewoners en in buurten met veel corporatiewoningen gaat dit veelal samen met meer overlast en minder veiligheid. Ook in Den Haag moeten de gemeente, de woningcorporaties, de zorgorganisaties, de politie, het onderwijs en natuurlijk de bewoners een manier vinden om daar op een goede manier mee om te gaan. Het gaat niet vanzelf beter! Vooral in Morgenstond, Moerwijk Oost, de Schildersbuurt en Transvaalkwartier Noord – zowel de vooroorlogse als naoorlogse corporatiebuurten - is sprake van veel problemen rond overlast en onveiligheid en nemen deze problemen bovendien toe.
Omdat in deze buurten ook een sterke toename is van het aandeel kwetsbare bewoners, terwijl hier al een grote concentratie kwetsbare was, kunnen we welhaast aannemen dat dit de komende jaren niet vanzelf verbetert. Hier staat de veerkracht onder druk.
Maar er zijn ook veerkrachtige buurten
Het goede nieuws is dat er ook veel buurten zijn waar ondanks een toename van kwetsbare bewoners toch sprake is van verminderende overlast en verbetering van de veiligheid. Deze buurten tonen wel veerkracht. Dit zijn Transvaalkwartier Midden, Bouwlust en Vrederust en om delen van Moerwijk, Waldeck, Mariahoeve en Marlot, Bezuidenhout-West, Spoorwijk en Erasmusveld.
Omgaan met en tegengaan van concentraties
In de derde alinea van deze reflectie wijzen we er op dat Den Haag moet omgaan met de toenemende concentratie van kwetsbare bewoners in sociale huurwoningen. We zien een aantal gebieden waar het niet goed gaat. Is de aanpak – het omgaan met de toenemende concentraties – hier minder intensief, minder effectief of is er iets anders aan de hand? Zijn er mogelijkheden om de concentratie van kwetsbare bewoners in deze gebieden tegen te gaan en wat is dan een effectieve aanpak? En wat kunnen we leren van de huidige aanpak in de verschillende veerkrachtige buurten die mogelijk hebben bijgedragen aan een positieve ontwikkeling? Ook landelijk onderzoek biedt aanknopingspunten voor kansrijke maatregelen. Hierna worden deze verder toegelicht.
Reflectie van de onderzoekers Mogelijke interventies
Omgaan met concentraties kwetsbare bewoners 1. Werk samen aan goede ondersteuning en zorg In alle gevallen geldt dat, om ongewenste ontwikkelingen te keren, meerdere maatregelen tegelijk nodig zijn. Het gaat altijd om een pakket aan maatregelen, waarbij het hoe dan ook essentieel is dat de bewoners de zorg en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Dat ze het gevoel hebben dat er naar ze wordt omgekeken. Dat vraagt aanwezigheid van alle partijen in de buurt, dat vraagt laagdrempelige ontmoetingsplekken en voorzieningen, dat vraagt voldoende capaciteit bij de wijkteams en de specialistische zorg. Dit kan onderdeel zijn van lokale afspraken (zie punt 3). 2. Investeer in kwaliteit woningvoorraad en openbare ruimte Een kwalitatief betere sociale huurwoningenvoorraad trekt binnen de sociale doelgroep een bredere groep huishoudens. Bewoners die een positieve keuze maken voor een buurt dragen vaak bij aan het woongenot in een buurt. Een betere kwaliteit leidt bovendien tot trotsere bewoners die zuiniger zijn op woning en woonomgeving. We kunnen op basis van deze QuickScan niet beoordelen of de kwaliteiten van de gebouwde omgeving een positieve of negatieve bijdrage leveren aan de ontwikkelingen in Den Haag. Noch de kwaliteit van de woningen, noch de kwaliteit van de openbare ruimte waren onderwerp van onderzoek.
Het is aan te bevelen dit nader te verkennen: is de ongunstige ontwikkeling van buurten ondanks of dankzij de kwaliteit van de gebouwde omgeving?
3. Werk samen aan een integrale wijkaanpak Op stad en buurtniveau kan worden gewerkt aan een breed sociaal contract. Geen woonvisie, geen prestatieafspraken die beperkt blijven tot wonen alleen, maar een visie op de gewenste samenleving, welke opgaven er dan liggen, wat dat vraagt van de verschillende partijen en welke afspraken daarover - wederkerig – kunnen worden gemaakt.
Tegengaan van concentraties kwetsbare bewoners 4. Differentieer de woningvoorraad in eenzijdig samengestelde buurten Bij een hoge concentratie kwetsbare bewoners daalt de zelfredzaamheid en daarmee de samenredzaamheid. Een buurt met een meer gedifferentieerde woningvoorraad maakt het mogelijk dat bewoners die zich in sociaaleconomisch opzicht verbeteren, binnen de buurt kunnen verhuizen. Zo kunnen sociale structuren intact blijven. Om te voorkomen dat er te weinig betaalbare woningen overblijven, kan het terugbrengen van het aantal betaalbare woningen in eenzijdig goedkope buurten worden gecombineerd met het toevoegen van meer betaalbare woningen in buurten waar nu nog weinig goedkope woningen beschikbaar zijn. De mate van concentratie van de veelal op goedkope woningen aangewezen kwetsbare groepen lijkt van invloed te zijn op de ontwikkelingen op het gebied van overlast en veiligheid. Spreiding van de goedkope woningvoorraad over stad en regio is – zeker gezien de toenemende verschillen in Den Haag - een serieus te nemen interventie. Het gaat om het toevoegen van middeldure woningen aan zwakke buurten en het vergroten van het beoogde aanbod goedkope woningen in de bouwprogramma’s van sterke buurten en uitbreidingslocaties.
Reflectie van de onderzoekers Mogelijke interventies
5. Stuur op de instroom in zwakke buurten met de huren Als alleen woningen worden aangeboden met lage huren, dan is de kans groot dat daar alleen kwetsbare huishoudens instromen (passend toewijzen en bijzondere doelgroepen). Er kan worden gekozen een deel van de woningen (tijdelijk) boven de aftoppingsgrens aan te bieden, maar dat kan alleen als de sociale huurwoningen voldoende WWS-punten en marktpositie hebben. Gezien de druk op de woningmarkt is daarop in Den Haag een reële kans. Om de slaagkans voor de laagste inkomens niet te verslechteren, kan dit worden gecompenseerd in andere buurten (en dorpen). 6. Stuur op de instroom in zwakke buurten met woonruimteverdeling Ook de woonruimteverdeling biedt kansen om de ontwikkeling van een wijk te beïnvloeden. Bijvoorbeeld door in de woonruimteverdeling een voorrangspositie te geven aan huishoudens met inkomen uit werk, met vrijwilligerswerk, kunstenaars, studenten of aan andere groepen. Zo kan worden gestuurd op de instroom in een zwakke buurt. Dat kan ook subtiel als bij wederverhuring om en om voorrang wordt verleend (of in een andere verhouding). Er zijn bovendien vormen van woonruimteverdeling waarbij de vraag en het aanbod door verhuurmakelaars op maat worden gematcht. 7.
Sturen op de instroom van bijzondere doelgroepen In samenwerking met de gemeente en de zorgorganisaties kan worden gestuurd op wie, onder welke condities, op welke plek het beste past. En andersom welke woningen/buurten/woon-zorgconcepten bij uitstek geschikt zijn voor welke bewoners. Zowel de zesde als deze zevende interventie vragen mogelijk aanpassing van de regionale regels omtrent woonruimteverdeling en dat vraagt tijd. Gezien de urgente situatie in Den Haag is het te overwegen een dergelijke matching op buurtniveau als experiment in te richten.
Reflectie van de onderzoekers
gerichte interventies
Mogelijke vervolgacties
Wij zien het als een belangrijke opgave voor een corporatie om de status van buurten inzichtelijk te maken. Dat begint bij het in beeld brengen van het probleem om dat vervolgens te kunnen vertalen naar een effectief pakket van maatregelen. Zo kan de veerkracht van buurten gericht en effectief worden versterkt. Met deze QuickScan is hierin een belangrijke eerste stap gezet. Er zijn verschillende vervolgstappen mogelijk die ieder afzonderlijk, maar gezamenlijk nog krachtiger, kunnen bijdragen om te komen tot de gewenste maatregelen en beleid.
Verdiepend onderzoek
Een verdere verrijking van de inzichten in de status van buurten is mogelijk door verder verdiepend inzicht te krijgen in de kenmerken en behoeften van de bewoners in deze buurten. Hiervoor brengen we in nader in kaart welke mensen er in een buurt wonen en hoe deze mensen met elkaar omgaan. Daarnaast kunnen wij aan de hand van ons landelijk woningmarktmodel inzicht geven in de vraagontwikkeling op de woningmarkt in uw gebied.
Beleidsatelier: Confrontatie met posities en beleidsmatige inzet
De ontwikkeling van de leefbaarheid van buurten is geen autonoom proces, maar wordt wel degelijk beïnvloed door het gevoerde beleid op het gebied van wonen (en zorg). Woningcorporaties werken met het portefeuillebeleid, het huurbeleid, het beleid op het gebied van woonruimteverdeling (inclusief instroom bijzondere doelgroepen) en het leefbaarheidsbeleid (sociaal beheer) hieraan bedoeld of onbedoeld mee of juist tegen. Het is daarom waardevol om het gevoerde beleid te confronteren met de geschetste ontwikkeling in buurten. Wij kunnen daarvoor een beleidsatelier organiseren, waarin we met beleidsmakers en beleidsverantwoordelijken de posities (wie heeft waar bezit en/of beschikbare locaties) en het gevoerde beleid letterlijk en figuurlijk in kaart brengen en onderzoeken waar de opgetelde inzet effectief is en waar deze mogelijk (tijdelijk) kan worden aangepast en verbeterd.
Gebiedsatelier: Confrontatie met ervaringen uit de wijk
Om het echt te weten moet ook de kennis en ervaring van de professionals uit de buurt aan de analyse worden toegevoegd. Dat kan in de vorm van een gebiedsatelier. In gebiedsateliers wordt met kenners en direct betrokkenen van een bepaald gebied, mogelijk aangevuld met de beslissers over het gebied, verder ingezoomd op de veerkracht van een geselecteerd gebied. Een belangrijk doel hierbij is het toetsen en verrijken van de geschetste status van het gebied. Een ander doel is dat het begrip in de wisselwerking tussen beleid en praktijk wordt vergroot. In een atelier kunnen ook aanknopingspunten voor verbetering worden geïnventariseerd. Het beoogde resultaat is een duiding van de huidige situatie en van de dominante strategie die, vanuit leefbaarheidsperspectief, per wijk gewenst is (consolidatie, investeringen, intensivering sociaal beheer, exit gebied). Het resultaat van een gebiedsatelier kan dienen als input voor wijkvisies. Ook levert het resultaat input op voor gewenste aanpassingen aan en uitzonderingen op het generieke beleid, en geeft het aandachtspunten voor de primaire processen en voor samenwerking met andere betrokkenen.
OVER ONS
Over ons Data verrijkt
Stichting In Fact is in 2014 opgericht door Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel. Toen in 2019 het onderzoeksbureau In.Fact.Research werd opgericht, sloot Marlies van de Vlugt zich bij hen aan. Alle drie hebben zij een ruime ervaring in het beleidsonderzoek. Zij richten zich nu via de stichting en het onderzoeksbureau op hoogwaardig en vernieuwend onderzoek op het gebied van onder meer leefbaarheid, woningmarkt, zorg en ondersteuning, kwetsbaarheid en energietransitie.
Circusvis is een jong adviesbureau van ervaren en betrokken adviseurs met hart voor de volkshuisvesting. Circusvis redeneert vanuit een eerlijk stad. We helpen woningcorporaties en gemeenten effectief te werken in deze complexe omgeving. Door thema’s te verbinden ontstaan kansen om te verbeteren, versnellen en vernieuwen.
www.infactresearch.eu
www.circusvis.nl
Kees Leidelmeijer 06 21267915 kees.leidelmeijer@infact.eu
Jeroen Frissen 06 28900971 jeroen@circusvis.nl
Edwin Verhaagen 06 21204004 edwin@circusvis.nl