RIS309038 bijlage 1

DSO/144120

EVALUATIE WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ DEN HAAG ZUIDWEST B.V.

Nieuwbouwproject Dedemsvaartweg

0. Inleiding /aanleiding oprichting Eind 2011 is Vestia in financieel zwaar weer terecht gekomen als gevolg van de in het verleden afgesloten, risicovolle derivaten in combinatie met de opgetreden renteontwikkeling. Om de gevolgen voor de gemeente Den Haag te beperken is 2013 o.a. besloten tot oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest B.V. De volle omvang van het gevolgen van de derivatenhandel van Vestia werd begin 2012 duidelijk. Om Vestia te kunnen redden werd zij aangemerkt als een saneringscorporatie. Van een ontwikkelcorporatie moest Vestia worden omgevormd tot een beheercorporatie, die onder streng toezicht kwam te staan van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, in 2015 opgegaan in de Autoriteit Woningcorporaties). Als saneringscorporatie heeft Vestia een herstelplan opgesteld, waaronder maatregelen tot verkoop van vastgoed en het stopzetten van alle geplande bouwprojecten. In het kader van de noodzakelijke sanering kwam Vestia voor de opgave te staan om een schuld aan de banken van € 1,3 miljard in tien jaar af te lossen. Vestia wil dit bereiken door de verkoop van woningen en door kostenreductie, omdat dit bedrag niet vanuit de exploitatie van huurwoningen kan worden gegenereerd. Vestia had op dat moment ca. 20.000 woningen in Den Haag. Uitvoering van het herstelplan door Vestia heeft vergaande gevolgen voor de gemeente.

Om tot aflossing van haar schuld te komen, zou Vestia in een periode van tien jaar 15.000 woningen moet verkopen, waarvan 3.000 in Den Haag. Gedurende de tien jaar tijd dat Vestia naar verwachting een saneringscorporatie zal zijn, kan zij geen nieuwe investeringen plegen. Als gevolg hiervan moest Vestia alle (vastgoed)projecten, mede in het kader van de herstructurering, die ze voornemens was in de stad uit te voeren, staken. Om de nadelige volkshuisvestelijke consequenties voor Den Haag zo veel als mogelijk te beperken is samen met Vestia een set afspraken, in de vorm van een Raamovereenkomst (RIS 260202), gemaakt om de gevolgen voor Den Haag op een zo goed mogelijke wijze te kunnen beheersen. Hoofddoel daarbij is om de herstructureringstrein op de rails te houden. Vestia heeft in Den Haag en in het bijzonder in het kader van de herstructurering steeds een voortrekkersrol gespeeld, met name ook in Den Haag Zuidwest. Het stopzetten van de projecten door Vestia zou in Zuidwest betekend hebben dat de herstructurering in DHZW vrijwel tot stilstand was gekomen. Door de omstandigheden hadden Haagwonen en Staedion hun inspanningen op het terrein van de herstructurering in Zuidwest noodgedwongen ook al tot een minimum teruggebracht.

Daarnaast had de gemeente er belang bij dat de verkoop van woningen uit het woningbezit van Vestia op gecontroleerde wijze zou plaatsvinden, ter voorkoming van druk op de kernvoorraad sociale huurwoningen in Den Haag. Oprichting Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest Gemeente en Vestia waren van oordeel dat hun wederzijdse belangen optimaal werden gediend met de oprichting van een wijkontwikkelingsmaatschappij waarin Vestia woningen en bouwlocaties inbrengt en de gemeente participeert door middel van de inbreng van kapitaal, beiden als onderdeel van het eigen vermogen van de WOM. Hiermee blijft de uitvoering van de herstructurering in Den Haag Zuidwest en de realisatie van de projecten mogelijk, omdat de WOM DHZW de herstructureringsprojecten van Vestia kon overnemen. De Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest B.V. (hierna: WOM DHZW) is opgericht op 9 april 2014 als onderdeel van de raamovereenkomst die de gemeente en Vestia op 12 juni 2013 zijn aangegaan. Als de organisatievorm is gekozen voor een besloten vennootschap. Aandeelhouders zijn de gemeente Den Haag met 42 aandelen en Stichting Vestia met 58 aandelen. De oprichting van een aparte rechtspersoon geeft de zekerheid dat de (gemeentelijke) participatie wordt aangewend voor het realiseren van projecten en niet kan worden ingezet voor de aflossing van de schuld van Vestia.

Daarnaast is een extra zekerheid aan de gemeente geboden door de inbreng van onderpand-panden in de WOM.

Evaluatie WOM Den Haag Zuidwest De WOM Den Haag Zuidwest is een verbonden partij van de gemeente; de gemeente heeft zowel een bestuurlijk èn financieel belang. In de raamovereenkomst, waarvan de oprichting van de WOM Den Haag Zuidwest onderdeel uitmaakt, is opgenomen dat de gemeente de WOM halverwege de looptijd evalueert. Deze bepaling is opgenomen op verzoek van de gemeenteraad in het kader van de wensen en bedenkingen procedure rond de Intentieovereenkomst gemeente Den Haag en Vestia (RIS256182). Ook in het vigerende beleidskader Verbonden Partijen 2017 (RIS296919) is de verplichting opgenomen dat alle Verbonden Partijen periodiek (in principe elke vier jaar) worden geëvalueerd, waarbij de vraag dient te worden beantwoord of het publieke belang en de gemeentelijke doelstellingen met de Verbonden Partij nog worden behartigd. Vanuit een wens om meer inzicht te krijgen in de verschillende Verbonden Partijen van de gemeente, heeft de Rekeningcommissie in 2018 de Gemeentelijke Accountantsdienst (GAD) ook opdracht gegeven een onderzoek uit te voeren naar de WOM DHZW. De uitkomst is op 7 november 2018 besproken in de Rekeningencommissie. Het onderzoek door de GAD kan worden gezien als één van de bouwstenen van de evaluatie van de WOM DHZW. De conclusies van het onderzoek waren positief.

De rekeningencommissie heeft daarbij wel een tweetal aanbevelingen gedaan ten aanzien van de governance en herijking van de afrekenmethodiek met het oog op een betere voorspelbaarheid en beheersbaarheid van de eindafrekening voor de gemeente bij ontbinding van de WOM DHZW. In deze evaluatie wordt daar nader op ingegaan. In de evaluatiekalender bij de jaarrapportage Verbonden Partijen 2019 (RIS305638) is de gecombineerde evaluatie -op basis van Raamovereenkomst en beleidskader verbonden partijen- van de WOM DDZW aangekondigd voor 2020. De gesprekken met Vestia over de afrekenmethodiek hebben echter meer tijd in beslag genomen dan verondersteld. Om de resultaten van de evaluatie en een voorstel voor herijking van de afrekenmethodiek in proces en tijd bij elkaar te laten komen en samenhang te kunnen behandelen in college en raad is de afronding van de evaluatie doorgeschoven naar de eerste helft 2021. Voor de evaluatie wordt de opzet en de deelvragen uit het vigerende beleidskader Verbonden Partijen gevolgd (RIS296919). 1.

Hoofdvraag: Sluiten doelstelling en beleid van de verbonden partij nog steeds aan bij de doelstelling van de gemeente? 1.1 Doelstelling WOM In de akte van oprichting is het doel WOM Den Haag Zuidwest omschreven als: • Het doel van de vennootschap is de bevordering van stedelijke herstructurering en de uitvoering van het herstructureringsplan in het gebied Den Haag Zuidwest in de gemeente Den Haag. • Onder stedelijke herstructurering wordt onder andere begrepen het aanpassen van de binnenstedelijke woningvoorraad, alsmede het verbeteren van de sociale en economische infrastructuur door -onder meer- het slopen van onroerende zaken en andere werken, het bouwrijp maken van de grond, het bouwen en renoveren van woningen en het aanpassen van de verdere woonomgeving; • Het verrichten van handelingen die hiermee verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. De WOM DHZW is in beginsel opgericht voor de duur van tien jaar. Bij de oprichting zijn door Vestia 1.047 verhuurbare eenheden (waaronder 17 niet woningen) en twee bouwlocaties ingebracht ten behoeve van de herstructurering. De opgave van de WOM DHZW behelst de herontwikkeling van deze complexen door realisatie van een tiental projecten met totaal circa 1.000 woningen (nieuwbouw of renovatie ‘hoog niveau’) in Den Haag Zuidwest in de periode 2014 – 2024.

De projecten zijn onderdeel van plannen die deels al in uitvoering waren (Morgenstond: Zuidlarenstraat/Dedemsvaartweg, Moerwijk Oost en De Raden) of op korte of middellange termijn waren voorzien (De Venen). De activiteiten van de WOM vinden plaats binnen de kaders zoals vastgesteld in de Raamovereenkomst en het ondernemingsplan 2013, alsmede in de in 2015 overeengekomen verduidelijkingen te weten het addendum bij de Raamovereenkomst 2015 en ondernemingsplan 2015. Het ondernemingsplan verschaft inzicht in de juridische, organisatorische en financiële opzet van de WOM DHZW en gaat daarbij in op de activiteiten van de WOM, waaronder het beoogde programma en de verwachte financiële consequenties (kasstromen en resultaten) en risico’s.

Illustratie 1, kaart projecten WOM DHZW

WOM DHZW heeft vooral bezit in gebieden die slecht scoren op de lijstjes met armoede en – achterstandsproblematiek; zie illustratie 1. Maar het zijn ook gebieden waar bewoners stapjes zetten op de ladder van werk, inkomen en wonen. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van WOM-gebieden is het bieden van mogelijkheden voor bewoners van Den Haag Zuidwest en omliggende wijken om stappen te zetten in hun wooncarrière. Door meer woningdifferentiatie in het gebied tot stand te brengen, kan de eenzijdigheid van deze gebieden worden doorbroken. Bijkomend voordeel van deze ingrepen is dat deze ertoe zouden moeten leiden dat in de gebieden sprake zal zijn van waardestijging. In het Ondernemingsplan is dit als volgt verwoord in de kerndoelen: a. Herstructurering van circa 1.030 woningen in Den Haag Zuidwest mogelijk maken, en daardoor: b. Creëren van een waardestijging van alle woningen in Den Haag Zuidwest; c. Verbeteren en behouden van de sociale woningvoorraad in Den Haag Zuidwest. Omdat de WOM zelf alleen kan sturen op het bereiken van doelstelling a). concentreert dit hoofdstuk zich hierop. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de vraag in hoeverre de secundaire doelen worden bereikt vanwege een relatie met de financiële afspraken tussen de aandeelhouders.

Programma/ doelgroepen WOM Bovenbeschreven uitgangspunt voor de ontwikkeling van de WOM-gebieden betekent dat WOM DHZW vooral bouwt voor een mix van starters en doorstarters van binnen en buiten de wijk in een mix van sociale koop- en huurwoningen en middeldure koop- en huurwoningen. Bij de oprichting zijn de volgende programmatische uitgangspunten overeengekomen:

-

het nieuwbouw/renovatie programma bestaat voor minimaal 30 % uit woningen in de sociale sector en maximaal 70% uit voornamelijk middeldure markwoningen; het programma sociaal wordt gelijkelijk (50:50%) verdeeld over sociale huur en sociale koop. Hier is toe besloten omdat sociale koopwoningen (v.o.n. in 2020 tot € 190.000) uitermate geschikt zijn om met name starters, die in de sociale huursfeer -vanwege lange wachtlijsten en toewijzingscriteria- niet aan bod komen in Den Haag Zuidwest kansen te bieden. Daarbij is de financieringslast voor de WOM (en daarmee voor aandeelhouder gemeente) voor sociale koopwoningen veel lager dan bij sociale huurwoningen.

In het laatst vastgestelde Ondernemingsplan 2015 is op basis van een verkenning en onderliggende verkavelingsschetsen voor elk project een indicatief programma en meerjarenprognose ondernemingsplan (MJOP) met bijbehorende fasering opgenomen. Risicomanagement / Uitvoering projecten Op het moment dat de WOM startte, verkeerde de woningmarkt in een diepe crisis en was de hypotheekrente hoog. Daarbij werd januari 2013 een nieuwe fiscale regelgeving ingevoerd, waardoor de kredietregeling voor hypotheken werd aangescherpt, hetgeen nog extra onzekerheid gaf over de wijze waarop de woningmarkt zich zou ontwikkelen. Al bij de oprichting is een aantal belangrijke risico’s onderkend; door de WOM wordt nauwgezet gestuurd op de beheersing hiervan. De monitoring van de risico’s vindt voortdurend plaats. Indien nodig worden beheersmaatregelen ingezet. In het jaarplan geeft het bestuur van de WOM jaarlijks aan welke projecten het jaar daarop in de planning worden gezet. Als een project ‘aan de beurt is’ wordt een definitief programma en stedenbouwkundig plan gemaakt. De marktomstandigheden en vooral de afzetbaarheid van dat programma spelen daarbij een belangrijke rol. In een vroeg stadium wordt per project een ontwikkelstrategie opgesteld, waarin wordt afgewogen hoe de risico’s kunnen worden beperkt door een marktconform programma en product te definiëren.

De speelruimte wordt bepaald door de kaders; het totaal van de projecten dient binnen de vastgestelde financiële kaders te blijven. Alvorens tot uitvoering van een project kan worden overgegaan, stelt het bestuur een investeringsdocument op dat moet worden goedgekeurd door een Raad van Commissarissen. Bij de oprichting van de WOM is ervan uitgegaan dat projecten in eigen beheer zouden worden ontwikkeld en aanbesteed. Om de risico nog beter te kunnen beheren en optimaal gebruik te maken van de kennis/ervaring uit de markt heeft de WOM dit uitgangspunt losgelaten. Afhankelijk van de markt en aard van een project weegt de WOM per project af of zij dit zelf zal ontwikkelen of dat beter een samenwerking met een marktpartij kan worden aangegaan en welke constructie daar het meest geëigend voor is (tender, design & build traject, etc.). Dit alles met het doel om de financiële resultaten van projecten te optimaliseren en de risico’s te verminderen en/of te delen. 1.2 Stand van zaken uitvoering projecten Na zes jaar (2014-2020) is WOM DHZW jaar halverwege de realisatie van de opgave voor circa 1.000 woningen. Op het project De Venen na zijn alle projecten gerealiseerd of in uitvoering. Tabel 1 geeft de stand van zaken van de uitvoering van de project per 31-12-2020 weer. Projecten / Planning oplevering OP 2015

OP 2015 woni nga a ntal gepl a nd

opl everi ng s tand 31-12-2020

woni nga a ntal rea l i s a tie

gerealiseerd/ in uitvoering Quattro (Morgenstond)

2015

41

jun-15

41

Wildenborghstraat (Moerwijk Oost)

2015

27

dec-16

25

Marterrade/ Wezelrade (De Raden)

2016

60

jun-16/jul-17

60

Meppelweg (Morgenstond)

2017

111

apr-19

111

Dedemsvaartweg (Morgenstond)

2018

121

mrt-21

141

Middachtenweg/Ulenpasstraat (Moerwijk Oost)

2019

144

medio-23

in voorbereiding Mosveen (De Venen) / Beresteinlaan Hoogveen (De Venen)

Tabel 1

172 woni nga a ntal verkenni ng

2022/23

232

2024-25 }

2021

255

2025-27 }

Totaal 1.213

De omstandigheden waarbinnen de WOM de projecten thans moet realiseren wijken sterk af van die bij de oprichting. Ruwweg vanaf 2014 is het economisch herstel ingetreden en is de vastgoedmarkt veranderd van een diepe crisis in een markt met een toenemende krapte van het woningaanbod en almaar groeiende vraag naar koop- en huurwoningen, met name in het lage en middensegment. Met name door steunmaatregelen van de ECB is de kapitaalmarkt- (en hypotheek) rente sterk gedaald. Daarentegen zijn de bouwkosten wel aanzienlijk gestegen en heeft de wens om gasloos te bouwen (en renoveren) een zwaardere financiële claim op de projecten gelegd.

Illustratie 2, nieuwbouw Meppelweg/ hoek Dedemsvaartweg

Binnen de vastgestelde financiële kaders probeert de WOM bij haar projecten zo goed mogelijk in te spelen op veranderende marktomstandigheden. WOM DHZW zet zich in op het realiseren van markttechnisch en volkshuisvestelijk goede woningbouwprojecten. Door slim te verdichten en verdunnen en een evenwichtige mix met goede product/marktcombinaties (zoals werkwoningen, ruime appartementen met goed balkon, beperkt aantal kleine woningen van 40-50m²) aan te bieden, worden verhuisketens op gang gebracht voor starters, nieuwkomers en mensen die een wooncarrière willen maken.

Illustratie 3, renovatie op hoog niveau De Raden

De woningen van WOM DHZW zijn zeer geliefd. WOM DHZW heeft naar de redenen hiervoor navraag gedaan bij haar ontwikkelaars, makelaars en de kopers en huurders zelf.

Op hoofdlijnen worden de volgende redenen gegeven: . goede prijs/kwaliteit verhouding van de woning; . ruime woning met groot balkon of tuin; . mogelijkheid door te stromen naar een goede woning (nieuw of renovatie) in de buurt, die men kent; . mogelijkheid door te stromen naar een betaalbare koopwoning, ook voor starters; . groene omgeving en voorzieningen in de buurt. Duurzaamheid WOM DHZW zet zich tevens in om te voldoen aan actuele duurzaamheidseisen. Alle gerealiseerde woningbouwprojecten zijn gasloos. Daarbij hebben de nieuwbouwwoningen minimaal een energielabel A en de renovatiewoningen een energielabel B gekregen. De meeste woningen worden tijdelijk aangesloten op stadsverwarming. Zodra de Haagse Aardwarmte Leyweg (HAL) operationeel is kunnen de woningen in De Raden en Morgenstond gebruik maken van aardwarmte. In MoerwijkOost worden de woningen gasloos door deze aan te sluiten op een WKO-installatie. Daarbovenop wordt bij elke aanbesteding een extra pakket duurzaamheidsmaatregelen gevraagd. Extra sociaal en middeldure huur en koop De WOM DHZW is halverwege de realisatie van de opgave voor de bouw van circa 1.000 woningen. Het project De Venen is nog in voorbereiding en staat als laatste in de planning. In tabel 2 is het totale tot op heden gerealiseerde programma weergegeven en wordt dit vergeleken met het indicatieve programma uit het ondernemingsplan 2015.

In afwachting van besluitvorming over een planuitwerking, zijn voor De Venen de uitgangspunten uit OP 2015 opgenomen. Het programma voor De Venen zal nog substantieel wijzigen ten opzichte van onderstaande (zie hierover paragraaf 1.3). Programma OP 2015 - gerealiseerd, per prijsklasse

Op 2015

s tand 31-12- verschil t.o.v. 2020 OP2015

Op 2015; % 31-12-2020; va n totaa l % va n totaa l

gerealiseerd/ in uitvoering (Morgenstond/Moerwijk/Raden)

sociale huur sociale koop markt huur markt koop totaal

50 72 0 382 504

124 117 24 285 550

74 45 24 -97

17,2% 13,3% 0,0% 69,5%

22,5% 21,3% 4,4% 51,8%

46

in voorbereiding De Venen

sociale huur sociale koop markt huur markt koop totaal Tabel 2

120 60 0 307 487

24,6% 12,3% 0,0% 63,0% 100%

Ten opzichte van het OP 2015 zijn in Morgenstond/Moerwijk/De Raden 46 woningen (= 9%) meer gerealiseerd dan gepland. Om mee te werken aan een verlichting van de druk op de voorraad sociale en middeldure huurwoningen, heeft WOM DHZW 75 sociale huurwoningen -die in De Venen waren gepland- naar voren gehaald en al gerealiseerd in de projecten Meppelweg en Dedemsvaartweg. Daarnaast zijn 24 middeldure koopwoningen in het project Meppelweg omgezet in middeldure huurwoningen. Door het kiezen van slimme aanbestedings- en ontwikkelstrategieën is de WOM er in geslaagd dit totale programma te realiseren binnen de vastgestelde financiële speelruimte voor deze projecten. In hoofdstuk 4 wordt dit nader toegelicht.

Illustratie 4, nieuwbouw Dedemsvaartweg

1.3 De Venen In 2019 is gestart met de ruimtelijke, programmatische en financiële verkenning voor de gebiedsontwikkeling De Venen, het laatste grote nieuwbouw- en renovatieproject. De inzichten van de aandeelhouders over de gewenste ontwikkelrichting van Den Haag Zuidwest zijn aan verandering onderhevig. In het coalitieakkoord 2018-2022 en het nieuwe akkoord 2019-2022 zijn nieuwe doelstellingen geformuleerd voor verdichting van het plan, het aandeel sociale huurwoningen en duurzaam- en gasloos bouwen, die aanzienlijk afwijken van de uitgangspunten zoals vastgelegd bij de oprichting en de laatste herziening van het ondernemingsplan in 2015. WOM DHZW heeft diverse verkenningen uitgevoerd om te onderzoeken wat de gewijzigde wensen en ambities van de aandeelhouders -en dan met name de gemeente- betekenen voor de programmatische, ruimtelijke en financiële uitgangspunten en de meerjarenprognose ondernemingsplan (MJOP). Als uitgangspunt geldt dat het plan binnen de financiële kaders van het OP 2015 dient te blijven. Indien een mogelijke planuitwerking leidt tot een toename van het negatieve resultaat van de WOM en/of een totale financieringsbehoefte binnen de WOM van meer dan € 80 mln. door de gemeente, dan is dat in strijd met het vastgestelde afsprakenkader.

Het plan kan dan alleen worden uitgevoerd indien extra financiële middelen kunnen worden ingezet en beide aandeelhouders daar expliciet mee instemmen. Om een plan voor De Venen te kunnen realiseren dat aansluit bij de huidige beleidsambities van de gemeente zijn de mogelijkheden onderzocht om het project in te dienen voor een subsidie van BZK (woningbouwimpuls). In overleg tussen de WOM en de gemeente is een aanvraag ingediend voor de 2e tranche Woningbouwimpuls, gebaseerd op een totaal aantal woningen van 1.213, in plaats van 487 woningen zoals opgenomen in OP2015. Deze aanvraag voor ruim €7,5 mln. is in februari 2021 gehonoreerd. Om tot uitvoering van het project De Venen te kunnen komen, is nu gestart met de vervolgstappen om het plan verder uit te werken, door te rekenen en een ontwikkelstrategie te bepalen, waarbij het de bedoeling is om bij een deel van De Venen medefinanciers (beleggers, ontwikkelaars) te betrekken. De verdere uitwerking van het plan moet uiteindelijk leiden tot de noodzakelijke besluitvorming over De Venen met bijbehorende consequenties voor de meerjarenbegroting (MJOP) binnen de WOM DHZW c.q. vergadering van aandeelhouders. En tot besluitvorming binnen de gemeente voor een specifiek noodzakelijk projectbesluit (inclusief juridische planologische besluitvorming en financiële bijdragen/dekking). 1.4

Verlenging looptijd WOM

Mede door de tijd die moest worden genomen voor bovenbeschreven verkenningen en de toegenomen complexiteit van het plan, zal de uitvoering van het project De Venen langer gaan duren dan de beoogde looptijd van de WOM (2024). In de planning wordt nu rekening gehouden met uitvoering tot eind 2027. Om het plan De Venen uit te kunnen voeren, dient gebruik gemaakt te worden van de in de Raamovereenkomst (artikel 16.3) opgenomen mogelijkheid om de looptijd van de WOM te verlengen. Conclusies De doelstelling en gerealiseerde prestaties van de WOM DHZW zijn in lijn met de doelstellingen van de gemeente. Na zes jaar (2014-2020) is WOM DHZW jaar halverwege de opgave en zijn 550 woningen (9% meer dan gepland) gerealiseerd of in uitvoering genomen. Tot op heden slaagt WOM DHZW er zeer goed om haar woningbouwopgave binnen de vastgestelde financiële speelruimte te realiseren. Hierbij probeert de WOM zo goed mogelijk in te spelen op veranderende marktomstandigheden en gewijzigde beleidswensen van de gemeente. De focus van de WOM ligt op het goedkope en middeldure segment, mede om daarmee verhuisketens op gang te kunnen brengen. Qua doelgroepen en woningbouwsegmenten sluit de WOM aan op de woningbouwdoelstellingen (woonagenda 2020-2023) van de gemeente voor Den Haag Zuidwest.

De gerealiseerde woningprogrammering door de WOM is conform het in 2013 geldende beleid en de financiële (on)mogelijkheden van de WOM c.q. de gemeente als kapitaalverstrekker voor de herstructurering. Om de financieringslast voor de WOM behapbaar te houden, is de helft van het sociale programma als ‘sociale koopwoningen’ gerealiseerd. Vestia heeft zelf de afgelopen jaren, in aansluiting op de projecten van WOM DHZW, complexen in de sociale huursector gerenoveerd en vernieuwd (Moerwijk Oost, De Raden). Daarmee is ook de doelstelling van behoud en verbetering van het sociale bezit gegarandeerd. Voor de gemeente is het van belang te realiseren dat de WOM DHZW gebonden is aan de langjarige afspraken en de (financiële) kaders, die bij de oprichting zijn meegegeven, door beide aandeelhouders zijn vastgesteld en door de toezichthoudende organisaties (vanwege het herstelplan van Vestia) zijn goedgekeurd. De gemeente kan als aandeelhouder niet eenzijdig opleggen dat de WOM gewijzigde beleidsinzichten, zoals een nieuw coalitieakkoord, dient uit te voeren. De gemeente dient zich bewust te zijn van deze mogelijke spanning tussen haar privaatrechtelijke verantwoordelijkheid als aandeelhouder en haar publiekrechtelijke belangen.

Een afwijking van de vastgestelde (programmatische) kaders is alleen mogelijk indien beide aandeelhouders daar mee instemmen en dit past binnen de financiële kaders voor de totale opgave van de WOM. Past dit niet, dan kan een beleidswens van de gemeente alleen worden uitgevoerd indien de gemeente – als kapitaalverstrekker- kan zorgen dat extra middelen beschikbaar komen om de financiële consequenties op te vangen. Om voor het aankomende project De Venen zo veel mogelijk aan te kunnen sluiten op de actuele beleidsdoelen van de gemeente is, in een samenwerking tussen WOM en gemeente, door de gemeente een subsidieaanvraag ingediend bij BZK voor de 2e tranche Woningbouwimpuls. Deze aanvraag is eind februari gehonoreerd. Hierdoor zijn nu goede condities aanwezig om te starten met een verdere uitwerking van een plan en noodzakelijke besluitvormingsdocumenten voor de aanpak van het projectgebied De Venen en daarbij ruim 700 woningen meer te realiseren (met een stevig sociaal programma) dan oorspronkelijk gepland. 2. Is de huidige organisatievorm van de verbonden partij nog steeds de meest geschikte manier om dit publieke belang te borgen? Als organisatievorm voor de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (WOM DHZW) is gekozen voor een besloten vennootschap. Aandeelhouders zijn de gemeente Den Haag met 42 aandelen en Stichting Vestia met 58 aandelen.

De gemeente participeert voor 42% in de WOM Den Haag Zuidwest door geld te storten en Vestia participeert voor 58% door de inbreng van het vastgoed.

Door de oprichting van een wijkontwikkelingsmaatschappij kan gebruik worden gemaakt van de fiscale faciliteit van de zgn. WOM-vrijstelling artikel 15, eerste lid, onderdeel o van de Wet op belastingen rechtsverkeer. Hierdoor wordt bij de juridische overdracht van bezit – in dit geval van Vestia richting WOM en bij de ontbinding van de WOM naar Vestia – vrijstelling verleend van het betalen van overdrachtsbelasting. Het Eigen vermogen van de WOM wordt als volgt gevormd: • Vestia heeft haar aandelen volgestort in natura (€ 58,-), te weten een deel van haar vastgoed in Den Haag Zuidwest. Al het meerdere (vastgoed) dat door Vestia is ingebracht wordt als agiostorting aangemerkt. Het ingebrachte vastgoed bestaat uit 2.039 verhuurbare eenheden (2.004 woningen en 35 niet-woningen) en twee bouwlocaties voor een totale inbrengwaarde van € 111 miljoen. Van de ingebrachte verhuurbare eenheden zijn er 992 (waaronder 18 bedrijfsruimten) uitsluitend bedoeld als onderpand, de overige 1.047 en de bouwlocaties zijn ingebracht ten behoeve van de herstructurering. • De gemeente stort haar aandelen (€ 42,-) vol door middel van de inbreng van kapitaal. Al het meerdere dat door de gemeente wordt ingebracht wordt als agiostorting aangemerkt.

De gemeente heeft zich gecommitteerd om maximaal €80 miljoen te storten als financiering van de herstructurering, zodat de WOM voldoende liquide middelen heeft om haar investeringen te doen. De kapitaalstortingen vinden pas plaats op het moment dat de WOM dit aan de gemeente verzoekt. Een verzoek tot kapitaalstorting zal de WOM doen op het moment dat de meerjaren liquiditeitsprognose daar aanleiding toe geeft om overliquiditeit in de WOM te voorkomen. De gemeente heeft intern een voorziening gevormd om de risico’s op haar deelname in de WOM DHZW af te dekken. Jaarlijks wordt door gemeentelijke accountantsdienst bij de jaarrekening van de gemeente beoordeeld of de hoogte van de voorziening WOM voldoende is. Goedkeuring Voor de oprichting van de WOM Den Haag Zuidwest c.q. de toetreding van Vestia (als saneringscorporatie) was de goedkeuring nodig van het: • • •

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor de aanwijzing als wijkontwikkelingsmaatschappij in de zin van artikel 1 lid 2 onder c. van de regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering; Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; Het waarborgfonds voor woningbouw.

Bestuur en Toezicht De aandeelhouders hebben een Raad van Commissarissen aangesteld bestaande uit drie personen. Eén commissaris is voorgedragen door de gemeente (de heer Neeft) en één commissaris door Vestia (de heer Blok). Zij hebben gezamenlijk een derde commissaris benoemd (mevrouw Nauta), die tevens de rol van voorzitter vervult. De aandeelhouders hebben een directeur-bestuurder aangesteld, mevrouw Huffstadt. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de aansturing van de organisatie en de realisatie van de doelstellingen van de BV onder toezicht van de Raad van Commissarissen. Hiertoe worden diverse documenten opgesteld. In de akte van oprichting van de WOM Den Haag Zuidwest is opgenomen welke documenten en besluitvorming vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen (artikel 19.1) en/of de aandeelhouders (artikel 19.2) behoeven. De organisatie, processen en procedures van de WOM DHZW zijn zodanig ingericht dat op een effectieve wijze sturing en beheersing kan plaatsvinden. De WOM kenmerkt zich door een kleine organisatie met korte lijnen en mede hierdoor met overzichtelijke processen en procedures. Besluitvorming aandeelhouders De algemene vergadering van aandeelhouders wordt voorgezeten door de voorzitter van de Raad van Commissarissen.

De besluitvorming in de algemene vergadering van aandeelhouders vindt plaats met algemene stemmen (unanimiteit) in een vergadering waarin het gehele geplaatste kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. In de akte van oprichting is tevens een regeling opgenomen voor het geval de stemmen staken (artikel 31.7 e.v.).

Conclusies De huidige organisatievorm is nog steeds de meest geschikte vorm als wordt gekeken naar de positionering en gestelde doelen van de WOM DHZW en is daarbij goedgekeurd door alle betrokken toezichthouders. De organisatievorm van deze wijkontwikkelingsmaatschappij is voor de gemeente een goed instrument om samen met Vestia de in gang gezette herstructurering in Den Haag Zuidwest te kunnen voltooien en daarbij gebruik te kunnen maken van de expertise en marktkennis van Vestia binnen de verbonden partij.

3. In welke mate sluit het stelsel van beheersen, sturen en afleggen van verantwoording, ofwel de governance van de verbonden partij, aan bij de gemeentelijke doelstelling met de verbonden partij? Toezicht gemeente via AvA De gemeente heeft via haar aandelenkapitaal zeggenschap in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA). Alle besluiten in de AvA worden genomen met algemene stemmen (unanimiteit) in een vergadering waarin het gehele geplaatste kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. De AvA is bevoegd om de directeur te benoemen, te schorsen of te ontslaan. Ook stelt de AvA het jaarplan/jaarbegroting en de jaarrekening vast. Minimaal twee maal per kalenderjaar wordt een AvA uitgeschreven. Het college vervult de rol van aandeelhouder namens de gemeente, de burgemeester is bevoegd de gemeente te vertegenwoordigen in de AvA. In de praktijk verleent de burgemeester op grond van artikel 171 van de Gemeentewet (per vergadering) volmacht aan de wethouder Verbonden Partijen en/of de beleidsinhoudelijke wethouder en/of portefeuilledirecteur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Informatievoorziening aan de gemeente / Controle en bewaking gemeente Binnen de gemeente vindt jaarlijks een beoordeling van de jaarrekening en het jaarplan/begroting plaats door de procesmanager, controller en verantwoordelijke portefeuilledirecteur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling.

Alvorens de gemeente kan instemmen met vaststelling van deze stukken in de AvA, dienen deze eerst te worden goedgekeurd door het College van B&W. Middels een raadsmededeling wordt de gemeenteraad jaarlijks geïnformeerd over de Jaarstukken (jaarrekening) van het voorgaande jaar en het Jaarplan (begroting) van het huidige kalenderjaar, inclusief de kapitaalstortingen door de gemeente. Audit gemeentelijke accountantsdienst Eind 2018 heeft de gemeentelijke accountantsdienst op verzoek van de rekeningencommissie een onderzoek uitgevoerd naar de WOM DHZW. De conclusies van het onderzoek waren positief. Ten aanzien van de governancestructuur werd geconcludeerd: • de governancestructuur van de WOM DHZW is op orde; • de governancestructuur van de gemeente Den Haag ten aanzien van de WOM DHZW voldoet aan het geldende beleidskader verbonden partijen. De rekeningencommissie merkte daarbij wel op dat de governancestructuur vooral gericht is op de bij de oprichting geformuleerde opgave om te voorkomen dat de herstructurering zou stagneren. Het in 2018 gesloten coalitieakkoord, ontwikkelingen op het dossier duurzaamheid en de sterk gewijzigde marktomstandigheden vragen c.q. bieden kansen om aanvullende accenten te leggen.

Vanuit dat oogpunt is de volgende aanbeveling gedaan: • de governancestructuur van de WOM DHZW kan worden versterkt als Den Haag voor de tweede vijfjaarstermijn van de WOM kiest voor een actievere invulling van het aandeelhouderschap - binnen de bestaande governancestructuur.

Deze aanbeveling voor een ‘actiever aandeelhouderschap’ heeft de afgelopen jaren vorm heeft gekregen in het proces voor de verkenning van de ontwikkelmogelijkheden voor het plangebied De Venen. Het gaat hier concreet om het beter benutten van de bestaande instrumenten (jaarplan, meerjarenprognose) en om een interactief planproces met aandeelhouders voor De Venen. Gelet op de stadium waarin de verkenningen zich bevinden, zullen in 2021 vier (i.p.v. twee) vergaderingen van de aandeelhouders worden uitgeschreven om tot een gedragen besluit over De Venen te kunnen komen. Conclusies De governance van de verbonden partij sluit aan bij de gemeentelijke doelstelling met de verbonden partij. De aanbeveling van de Rekeningencommissie in 2018 inzake een actievere invulling van het aandeelhouderschap -binnen de bestaande governancestructuur- is opgevolgd.

4. Wat zijn de financiële doelstellingen van de gemeente en worden deze behaald? Wat is het toekomstperspectief? In de documenten voor de oprichting van de WOM DHZW wordt ervan uitgegaan dat de investeringen van de WOM onrendabel zullen zijn. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de onrendabele top op sociale huurwoningen. De gemeentelijke financiering van de onrendabele top van het herstructureringsprogramma in Den Haag Zuidwest werd als noodzakelijk en proportioneel beoordeeld met het oog op de verantwoordelijkheden van de gemeente ten aanzien van het volkshuisvestingsbestel. 4.1 Resultaat van de WOM Het eindresultaat van de WOM Den Haag Zuidwest voor de gemeente (en andere aandeelhouder) is afhankelijk van twee sets afspraken: a. Het exploitatieresultaat van de WOM bij de liquidatie van de WOM Binnen de WOM zijn twee hoofd kasstromen te onderscheiden: a.1) De Investeringen in de herstructurering1, waaronder inbrengwaarde vastgoed, uitplaatsingskosten, sloop- en grondexploitatiekosten, bouw- en woonrijp maken en de stichtingskosten van de nieuwe woningen; a.2) De baten van de herstructurering, dus de verkoopopbrengsten uit de projecten, waaronder de verkoop van de gerealiseerde nieuwbouw en renovatie woningen of verkoop van grond in geval van een tender. a.3)

Het eindresultaat van de WOM bij de ontbinding wordt daarnaast bepaald door de organisatiekosten èn door de opbrengsten uit de (terug)verkoop aan Vestia van de woningen die bij de oprichting door Vestia als onderpand in de WOM zijn ingebracht; hierna aan te duiden als de waardeontwikkeling van het vastgoed binnen de WOM. In het OP 2015 is de aanname gedaan dat deze woningen met 2% per jaar in waarde zullen stijgen.

Bij de ontbinding van de WOM wordt het exploitatieresultaat van de WOM verdeeld tussen de gemeente en Vestia naar rato van hun participatie (42:58%). In geval van een negatieve eindresultaat, hetgeen de verwachting is, delen de aandeelhouders dus naar ratio van hun aandeel in het verlies. b.

1

Aanvullende afspraak tussen Gemeente en Vestia over een afrekening tussen partijen, bekend als de ‘afrekenmethodiek’. Partijen hadden de verwachting dat verliezen van de WOM (deels) gecompenseerd kunnen worden door een waardestijging van het totale vastgoed van Vestia in Zuidwest; hierna aan te duiden als het vastgoed buiten de WOM. Het idee hierachter was dat ook het vastgoed van

Nota bene: WOM is een ontwikkelmaatschappij; de exploitatie van het vastgoed voor en na ingreep gebeurt door en voor rekening van risico van Vestia.

Vestia in Zuidwest buiten de WOM door de herstructureringsinspanningen van de WOM in absolute zin in waarde zou stijgen én deze stijging sterker zou zijn dan de waardestijging van vergelijkbaar vastgoed elders in Den Haag; dus dat naast een absolute ook een relatieve waardestijging van het vastgoed van Vestia in Zuidwest zou gaan optreden. Vanuit deze verwachting hebben partijen een aanvullende afspraak gemaakt op grond waarvan partijen bij het optreden van een absolute en een relatieve waardestijging van het vastgoed van Vestia in Zuidwest hier naar rato van hun aandeel in zullen delen. Dan zal Vestia, conform de methodiek in het OP 2015, een uitkering aan de Gemeente moeten doen ter (gedeeltelijke) compensatie van het verlies van de gemeente in de WOM. Sturing op financieel resultaat De set afspraken tussen de gemeente en Vestia bevat dus verschillende elementen. Het eindresultaat voor de aandeelhouders is deels afhankelijk van de prestaties die door de WOM worden geleverd, maar deels ook van markt- en andere externe omstandigheden (waardeontwikkelingen), waar de WOM niet op kan sturen. Voor de WOM is het alleen mogelijk direct te sturen op de resultaten (investeringen en opbrengsten) van de herstructurering (kasstromen a.1 en a.2) en beheersmaatregelen in te zetten om de hierbij horende risico’s te beheersen en beperken.

De einduitkomst voor de aandeelhouders van de afrekenmethodiek bij liquidatie van de WOM is echter minder goed voorspelbaar en beheersbaar, doordat deze ook afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de onderpanden binnen de WOM en van het vastgoed van Vestia in Den Haag Zuidwest buiten de WOM. In dit hoofdstuk zal eerst worden ingegaan op de resultaten van de herstructurering tot heden. In paragraaf 4.3 zal worden ingegaan op de overige aspecten van de afrekenmethodiek en de wens om dit deel van het complexe afsprakenkader te herijken. 4.2 Stand van zaken resultaat uit projecten Het huidige kader voor de uitvoering van de projecten is het Ondernemingsplan 2015. Het programma en de bijbehorende fasering in OP 2015 leiden in het zogenaamde basisscenario tot een negatief eindresultaat van de WOM DHZW van €48,6 miljoen bij een totale agiostorting door de gemeente van €38,6 miljoen. De aandeelhouders hebben in hun vergadering van 31 maart 2016 de WOM opgedragen taakstellend op projectenniveau een resultaatverbetering te realiseren van €5 miljoen. Tabel 3 geeft een overzicht van het resultaat van de projecten tot heden (31-12-2020) in vergelijking met de Meerjarenprognose Ondernemingsplan 2015. Het project De Venen is opgenomen conform de uitgangspunten in OP 2015. OP 2015

Projectresultaat (- = verlies) gerealiseerd/ in uitvoering Quattro (Morgenstond) Wildenborghstraat (Moerwijk Oost) Marterrade/ Wezelrade (De Raden) Meppelweg (Morgenstond) Dedemsvaartweg (Morgenstond) Middachtenweg/Ulenpasstraat (Moerwijk Oost) totaal gerealiseerd/ in uitvoering in voorbereiding Mosveen (De Venen) Hoogveen (De Venen) Tabel 3

} }

s tand 31-12-2020 a fwi jki ng t.o.v OP 2015

-887.113

-540.083

347.030

103.605

180.064

76.459

-420.000

-75.768

344.232

-6.456.083

-2.944.914

3.511.169

-2.468.972

-4.364.885

-1.895.913

-4.784.610

-3.132.733

1.651.877

-14.913.173

-10.878.319

4.034.854

-45.647.563

-45.647.563

0

In hoofdstuk 2 is het gerealiseerde c.q. in uitvoering genomen programma toegelicht. Ondanks de wijzigingen van het programma door de realisatie van extra woningen en het naar voren halen van 75 sociale huurwoningen is het totale projectresultaat uit de herstructurering (a.1/a.2) met ruim € 4 miljoen verbeterd ten opzichte van de uitgangspunten in MJOP 2015. De taakstellende opdracht om een resultaatverbetering van € 5 miljoen te realiseren, is hiermee halverwege de totale opgave van de WOM al voor een belangrijk deel bereikt. Om de uitgevoerde en lopende projecten te kunnen realiseren, heeft de WOM tot heden een totaal bedrag van € 29,2 miljoen (inclusief de goedgekeurde bijdrage voor 2021) aan kapitaalstortingen bij de gemeente opgevraagd. Dit past binnen de kaders van Meerjarenprognose Ondernemingsplan 2015. 4.3 Herijking afrekenmethodiek Op het moment dat de WOM startte, verkeerde de woningmarkt in een diepe crisis. Vanaf 2014 is een economisch herstel ingetreden en is de vastgoedmarkt aangetrokken. De (financiële) context waarbinnen de WOM DHZW nu opereert wijkt daardoor sterk af van de situatie bij oprichting. De WOM speelt daarop in door bij de realisering van de projecten allerlei beheersmaatregelen in te zetten om te anticiperen op de gewijzigde marktomstandigheden en wensen van de aandeelhouders.

Echter, ook de waardeontwikkelingen binnen en buiten de WOM ontwikkelen zich heel anders dan verwacht. Omdat dit samenhangt met een breed scala aan markt- en economische factoren, is het veel moeilijker om ook hierop te sturen en beheersmaatregelen te treffen. Dit brengt zowel voor de gemeente als voor Vestia aanzienlijke risico’s met zich mee. Beide aandeelhouders hebben in 2017 al met elkaar gedeeld dat de omstandigheden dermate zijn gewijzigd dat het herijken van de afspraken met betrekking tot de afrekenmethodiek gerechtvaardigd en noodzakelijk is. De Gemeentelijke Accountantsdienst heeft deze conclusie onderschreven in de in 2018 uitgevoerde audit. Huidige situatie - Waardeontwikkeling vastgoed Vestia ‘buiten de WOM’: uit een analyse per 31-12-2020 van de WOZwaarden van het vastgoed van Vestia in Den Haag Zuidwest buiten de WOM is gebleken dat zich tussen 2013 en 2021 wel een absolute waardestijging heeft voorgedaan (+ 35,7 %), maar deze is achtergebleven bij de waardestijging van vergelijkbaar vastgoed elders in Den Haag ( + 40,3 %). In plaats van de verwachte relatieve waardestijging als gevolg van de herstructureringsactiviteiten van de WOM in Den Haag Zuidwest is een relatieve waardedaling (-4,5% punt) opgetreden, mogelijk te verklaren uit het feit dat de afgelopen jaren overal in de stad de investeringen in vastgoed weer sterk zijn aangetrokken.

Daarnaast valt ook te verwachten dat de beoogde relatieve waardestijging zich gedurende de looptijd van de WOM hoogstwaarschijnlijk niet meer zal voordoen. - Waardeontwikkeling vastgoed (onderpanden)‘binnen de WOM’: Uit een taxatie van het vastgoed binnen de WOM is gebleken dat zich een absolute waardestijging voordoet van het vastgoed dat als onderpand is ingebracht in de WOM, die aanzienlijk hoger is (gemiddeld ruim 6% per jaar sinds de oprichting van de WOM) dan de gemiddelde waardestijging van 2% per jaar, waar partijen bij de oprichting van de WOM van uit zijn gegaan. Gevolgen voor aandeelhouders: Het niet optreden van een relatieve waardestijging ‘buiten de WOM’ werkt in het nadeel van de gemeente, omdat de gemeente dan geen extra betaling ontvangt ter (gedeeltelijke) compensatie van het verlies van de gemeente in de WOM. De sterke waardeontwikkeling van de onderpand-panden ‘binnen de WOM’ werkt in het nadeel van Vestia, omdat Vestia op basis van de huidige raming €40 miljoen extra zou dienen te betalen voor terugkoop van de onderpand-panden, hetgeen een te groot beslag legt op de kasstromen van Vestia. Tevens is er een verband tussen de waardeontwikkeling en de mogelijkheden om de WOM te liquideren. Op grond van de raamovereenkomst heeft Vestia, na voltooiing van het laatste

herstructureringsplan van de WOM, pas de plicht om de onderpanden in de WOM terug te kopen, indien wordt voldaan aan de navolgende voorwaarden: o er is sprake van een absolute en relatieve waardestijging van de woningportefeuille van Vestia in Den Haag Zuidwest; o Vestia is voldoende solvabel en kredietwaardig om de voor de terugkoop benodigde liquide middelen aan te trekken. Aan beide voorwaarden wordt op dit moment niet voldaan, hetgeen kan betekenen dat de WOM na voltooiing van haar opgave niet kan worden geliquideerd en het aandeel van de gemeente in het Eigen Vermogen van de WOM (= gestorte kapitaal verminderd met aandeel in verlies WOM) niet kan worden uitgekeerd. 4.4 Nieuwe afspraken over afrekenmethodiek en het moment van afrekenen. Voor beide aandeelhouders kleven er aanzienlijke onzekerheden en risico’s aan de huidige afrekenmethodiek. In beider belang is de afgelopen jaren onderhandeld over een aanpassing van deze afspraken om de onvoorziene en niet-gewenste omstandigheden weg te nemen. Partijen hebben hierbij heel nadrukkelijk gesproken over een totale ‘package deal’, waarin er over en weer sprake is van geven en nemen, de belangrijkste problemen van beide partijen met de huidige afspraken worden opgelost en recht wordt gedaan aan de bedoeling van partijen bij de oprichting van de WOM.

Onder voorbehoud van besluitvorming door het gemeentebestuur en de Raad van Commissarissen van Vestia is overeenstemming bereikt over een oplossingsrichting. Hiermee wordt de afrekensystematiek, en voor de gemeente vooral van belang het afrekenmoment inclusief de zekerheid dat Vestia haar financiële verplichtingen bij ontbinding van de WOM kan nakomen, beter voorspelbaar en beheersbaar èn een oplossing geboden voor het aspect dat de ‘terugkoop-waarde’ een te groot beslag op kasstromen van Vestia. Dit voorstel zal bijdragen aan een verheldering van de financiële doelstellingen van de gemeente en verlaging van het risicoprofiel voor de gemeente van deze deelname. Tegelijkertijd met de resultaten van deze evaluatie zich dit voorstel aan het college en de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Conclusies - Tot op heden verloopt de uitvoering van de projecten binnen de financiële kaders c.q. doelstellingen van de gemeente. Halverwege de realisatie van haar opgave heeft de WOM de taakstellende opdracht om een het exploitatieresultaat met €5 miljoen te verbeteren al voor € 4 miljoen weten te behalen. Daarbij is de WOM erin geslaagd het aantal gerealiseerde woningen met 9% te verhogen en daarbinnen een hoger aandeel sociale huurwoningen (+ 5,3%) te realiseren.

-Ten aanzien van de overige aspecten van de afrekenmethodiek hebben de gemeente en Vestia, onder voorbehoud van goedkeuring door gemeentebestuur, Raad van Commissarissen en toezichthouders van Vestia, gewijzigde afspraken gemaakt om de financiële gevolgen voor deelname aan de WOM DHZW en de daarmee samenhangende risico’s beter beheersbaar en voorspelbaar te maken. - Het voorstel voor aanpassing van de afrekenmethodiek wordt gelijk met deze evaluatie aan college en gemeenteraad van Den Haag ter besluitvorming voorgelegd.

5.

Wat zijn de uittredingsmogelijkheden van de Verbonden Partij?

De uittredingsmogelijkheden zijn vastgelegd in de akte van Oprichting. Het is geen optie voor de gemeente om haar aandelen in de WOM DHZW te verkopen. Voor de verkoop van de aandelen geldt een blokkeringsregeling op grond waarvan de aandeelhouders hun aandelen niet kunnen overdragen gedurende de looptijd van de WOM. Ontbinding van de WOM DHZW door de aandeelhouders is onder voorwaarden wel mogelijk. De raamovereenkomst tussen de gemeente en Vestia biedt daarvoor drie mogelijkheden: 1. Heroverweging gemeente van de WOM; op grond van raamovereenkomst zal de gemeente (in het vijfde jaar) overgaan tot een evaluatie van de WOM DHZW.

Op grond van de evaluatie mag de gemeente gemotiveerd van Vestia verlangen mee te werken aan ontbinding van de WOM (artikel 14 van de Raamovereenkomst). In het geval van een heroverweging en een verzoek tot ontbinding door de gemeente, wordt direct een vereffenaar aangesteld. 2. Eenzijdige tussentijdse opzegging van de samenwerking door een van de partijen indien zich een van de overeengekomen opzeggingsgronden voordoet (artikel 15.2 Raamovereenkomst). Voorwaarde is dat met succes een van de vastgelegde opzeggingsgronden kan worden ingeroepen. Bij een tussentijdse opzegging geldt dat de WOM zal worden voortgezet tot de reguliere ontbindingsdatum (10 jaar na oprichting), maar dat de WOM geen nieuwe projecten meer ter hand mag nemen. 3 Daarnaast staat het de gemeente en Vestia te allen tijde vrij gezamenlijk de overeengekomen samenwerking te beëindigen op een termijn en onder voorwaarden, zoals in gezamenlijk overleg te bepalen (artikel 15.1 van de Raamovereenkomst). Indien de gemeente mogelijkheid 1. of 2. zou willen inroepen, betekent dat niet dat meteen tot liquidatie en uitkering aan de aandeelhouders van het Eigen Vermogen kan worden overgegaan. Zowel ingevolge optie 1. als 2. geldt dat Vestia de woningen pas behoeft terug te kopen van de WOM als aan een aantal voorwaarden is voldaan; zie paragraaf 4.3.

Aan beide voorwaarden wordt op dit moment niet voldaan, waardoor Vestia niet verplicht kan worden tot terugkoop, hetgeen kan leiden tot een patstelling. De facto betekent dit dat de werkzaamheden van de WOM worden stopgezet (met dien verstande dat verplichtingen die juridisch zijn aangegaan worden wel afgemaakt) en Vestia de exploitatie van alle sociale huurwoningen van de WOM DHZW blijft voortzetten (waarbij de baten en lasten voor Vestia zijn), maar dat financiële afrekening tussen gemeente en Vestia pas kan plaatsvinden als Vestia in staat is de woningen ook juridisch uit te nemen (aan te kopen). Conclusies Op grond van de resultaten is er geen reden voor de gemeente om op basis van de evaluatie deelname aan de WOM te heroverwegen en Vestia te verzoeken mee te werken aan ontbinding van de WOM DHZW (cf art.14 Raamovereenkomst). De WOM is een goed instrument om de doelstelling van de gemeente om de herstructureringsprojecten, die anders stilgevallen zouden zijn, te realiseren. Zowel financieel als volkshuisvestelijk zijn de prestaties van de WOM DHZW goed.

Naast relatieschade zijn er voor de gemeente nadelige consequenties aan een verzoek tot ontbinding met als belangrijkste: - het project De Venen kan niet worden uitgevoerd, hetgeen leidt tot een gemis aan woningproductie van ruim 1.200 woningen en verplichting tot terugbetaling aan BZK van de verstrekte subsidie; - de financiële consequenties voor de gemeente zijn ongewis; het valt dan niet te verwachten dat Vestia nog zal instemmen met de nieuwe, voor gemeente betere afspraken over de afrekenmethodiek; - dan dreigt een patstelling omdat Vestia niet verplicht kan worden tot terugkoop van het vastgoed in de WOM zolang niet aan de huidige voorwaarden – die niet meer voldoen- wordt voldaan.