RIS308713 Toelichting verordening doelgroepen woningbouw

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de Gemeenteraad

DSO/10046188 RIS308713 Contactpersoon

Hettie Berendsen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 E-mailadres

Datum

hettie.berendsen@denhaag.nl

17 mei 2021 Onderwerp

Toelichting verordening doelgroepen woningbouw

Aanleiding In de recent door uw raad vastgestelde Woonagenda (RIS305711) zijn maatregelen aangekondigd om de betaalbare woningvoorraad te vergroten door het bijbouwen van sociale en middeldure huurwoningen. De noodzaak om betaalbare woningen bij te bouwen is groot, vanwege de forse druk op de woningmarkt, vooral op dit segment. De gemeente werkt graag samen met woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers en particuliere initiatiefnemers om meer betaalbare woningen te realiseren. Door de grote druk op de markt en de opwaartse prijsdruk die daar van uitgaat, is het niet vanzelfsprekend dat woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Om de in de Woonagenda vastgelegde percentages sociale en middeldure huur te kunnen halen, wordt gebruik gemaakt van verschillende mogelijkheden om deze percentages in bouwplannen te borgen. De gemeente kan op eigen grond sturen op het programma door voorwaarden te stellen bij gronduitgifte of via voorwaarden in een erfpachtcontract. De gemeente heeft echter steeds minder eigen grond en steeds meer ontwikkelingen vinden plaats op grond van- of in vastgoed van particulieren. Het huidig instrumentarium volstaat daarom niet altijd om te sturen op de realisatie van betaalbare woningen, met name in het geval van particuliere ontwikkelingen.

Daarom zet de Woonagenda, naast de tot nu toe gebruikelijke privaatrechtelijke methoden, waar mogelijk en noodzakelijk in op gebruikmaking van publiekrechtelijke methoden. Waarom een doelgroepenverordening? Een doelgroepenverordening is noodzakelijk om in bestemmingsplannen woningbouwcategorieën op te kunnen nemen. De inzet van de gemeente is in de eerste plaats om met de bouwende partijen en eigenaren tot overeenstemming te komen over het te realiseren programma in een project. Als het niet lukt om privaatrechtelijk tot overeenstemming te komen, of als er sprake is van meerdere ontwikkelende eigenaren in een gebied, biedt de doelgroepenverordening de mogelijkheid om het publiekrechtelijk te borgen in het bestemmingsplan en exploitatieplan. In gebieden die zijn aangewezen als experiment bestemmingsplan met verbrede reikwijdte in het kader van de Regeling Crisis- en herstelwet, is het mogelijk om percentages sociale en middeldure huur in de beleidsregels van een bestemmingsplan op te nemen. Naast de Binckhorst is het CID hiertoe onlangs als pilotgebied door het ministerie aangewezen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10046188

In traditionele bestemmingsplannen in de rest van Den Haag is dit juridisch nog niet mogelijk en is het vaststellen van een doelgroepenverordening een vereiste om de percentages sociale en middeldure huur in het bestemmingsplan op te kunnen nemen. Daarmee staat de gemeente een gereedschapskist ter beschikking met alle mogelijke instrumenten om eisen aan sociale en middeldure huur te borgen. Inhoud doelgroepenverordening In de verordening kunnen drie zaken worden geregeld: definiëring van woningbouwcategorieën, huurprijsgrenzen en termijnen waarbinnen de woningen in de betreffende woningbouwcategorie moeten blijven. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwe ontwikkelingen en is niet van toepassing op bestaande woningen. In de verordening is vastgelegd wat wordt verstaan onder sociale en middeldure huur en welke prijsgrenzen gelden voor sociale en voor middeldure huur. De prijsgrens voor sociale huur is wettelijk vastgelegd, de grens voor middeldure huur kan de gemeente zelf bepalen. Deze prijsgrenzen zijn vastgesteld in de Woonagenda 2020-2023 (RIS305117) en worden jaarlijks geïndexeerd door het college. De verordening sluit aan bij deze grenzen. In de verordening zijn ook instandhoudingstermijnen opgenomen om ervoor te zorgen dat de gebouwde sociale en middeldure huur ook in de toekomst gewaarborgd blijft.

Voor sociale huur geldt een instandhoudingstermijn van 50 jaar en voor middeldure huur geldt een termijn van 20 jaar. Voor sociale huur is deze termijn alleen van toepassing op particuliere sociale huur, met corporaties wordt de instandhoudingstermijn op een andere wijze afgesproken. De status van woningcorporaties is, anders dan die van particuliere verhuurders, vastgelegd in de wet. Waar particuliere verhuurders woningen zonder medeweten van de (gemeentelijke) overheid kunnen verkopen, moeten woningcorporaties toestemming vragen aan de toezichthouder. Ook maken woningcorporaties prestatieafspraken met de gemeente. Hierin worden o.a. afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningvoorraad. Als woningcorporaties sociale huurwoningen bouwen is dit in principe zonder einddatum. Door de wettelijk vastgestelde status van corporaties is hierin ook door de gemeente te sturen. De toewijzing van de woningen kan niet via de doelgroepenverordening worden geregeld. De toewijzing vindt plaats op basis van een huisvestingsverordening met daarin bepalingen over woonruimteverdeling. Wel is vastgelegd voor welke inkomensgroepen de woningen bestemd zijn. Daarvoor is aangesloten op de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Bij wijziging van de huisvestingsverordening gelden de nieuwe, daarin opgenomen inkomensgrenzen.

Bij sociale woningbouw verhuurd door marktpartijen (‘particulier sociaal’) geven we wel mee dat deze woningen gedurende vijftig jaar, ook na mutatie, ófwel verhuurd worden aan regulier woningzoekenden via het regionale woonruimteverdeelsysteem ófwel verhuurd aan een (mix) van specifieke doelgroep(en): zorgdoelgroepen of de beroepsgroepen politieagenten, leraren en/ of zorgpersoneel (zie Woonagenda RIS305711). Implementatie doelgroepenverordening De doelgroepenverordening is, zoals eerder aangegeven, alléén van toepassing wanneer woningbouwcategorieën worden opgenomen in het bestemmingsplan en wordt enkel ingezet voor toekomstige plannen. Om ervoor te zorgen dat de doelgroepenverordening daadwerkelijk publiekrechtelijk afdwingbaar is, moet er tevens een exploitatieplan worden vastgesteld. Zeker bij kleinere plannen van één initiatiefnemer zal een exploitatieplan niet altijd nodig zijn en kunnen aantallen en situering van sociale en middeldure huurwoningen vaak ook privaatrechtelijk worden vastgelegd. Per geval zal worden afgewogen of dit voldoende is of dat er toch een exploitatieplan gewenst is omwille van absolute zekerheid. De doelgroepenverordening is daarbij een publiekrechtelijke stok achter de deur die kan bijdragen aan het in anterieure overeenkomsten vastleggen van de gewenste afspraken. 2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10046188

Voor bestemmingsplannen die zich nog in de beginfase van het planproces bevinden en waarover nog geen programmatische en/of contractuele uitgangspunten/afspraken zijn vastgelegd en waarvan het ontwerp bestemmingsplan nog niet ter inzage heeft gelegen, kan de doelgroepenverordening worden ingezet door in het bestemmingsplan een verplichting op te nemen voor de percentages sociale en middeldure huurwoningen. Datzelfde geldt uiteraard ook voor in de nabije toekomst nog op te stellen bestemmingsplannen, de omgevingsvergunning strijdig gebruik of postzegelplannen waarvoor een bestemmingsplan wijziging of een uitgebreide Wabo-procedure nodig is. De gemeente Den Haag bereidt zich voor op de komst van de Omgevingswet. Daarom worden op dit moment geen bestemmingsplannen meer opgesteld met enkel het oogmerk om de plannen te actualiseren. Een enkel op actualisering gericht bestemmingplan dat al in procedure is genomen zal wel worden afgerond. Dit houdt in dat er in de gemeente vooral nog wordt ingezet op het opstellen van bestemmingsplannen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Enkele plannen bevinden zich al in een vrij ver gevorderd stadium van de planontwikkeling, te weten Assemburgweg (ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen) en Wateringse Veld Noord (Lof) (voor dit bestemmingsplan is een raadsvoorstel in procedure gebracht).

Bestemmingsplannen met woningbouwontwikkelingen die nog niet in de ontwerpfase zijn beland, betreffen Plesmanweg, Neherkade\Slachthuislaan, Willem Royaardsplein en Madeliefveld. Per bestemmingsplan of uitgebreide procedure die erop gericht is een ontwikkeling mogelijk te maken zal beoordeeld worden of de inzet van de doelgroepenverordening mogelijk en noodzakelijk is. Bestaande afspraken en overeenkomsten zullen daarbij worden gerespecteerd, zoals opgenomen in de programmabrief ‘betaalbare woningbouw Haags samen wonen’ (RIS 305713). Overgang naar de Omgevingswet De Omgevingswet zal naar verwachting in werking treden op 1 januari 2022. Vanaf die datum kunnen in het omgevingsplan eisen worden gesteld aan de woningbouwcategorieën en kunnen de regels uit de doelgroepenverordening worden opgenomen. De doelgroepenverordening is dan niet meer noodzakelijk. In het kader van de pilot met de Omgevingswet is in de Binckhorst al een omgevingsplan (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) vastgesteld met daarin beleidsregels voor o.a. het percentage sociale en middeldure huurwoningen. Ook in het pilotgebied CID wordt gebruik gemaakt van de verbrede reikwijdte. Het bestemmingsplan Spoorzone/HS is het eerste bestemmingsplan in voorbereiding in dit pilotgebied. Net als in het omgevingsplan Binckhorst worden er beleidsregels voor woningdifferentiatie in opgenomen.

Inzet van de doelgroepenverordening is in dat geval niet nodig. Dit geldt ook voor andere nog op te starten bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte in het CID. Met vriendelijke groet, Martijn Balster, Wethouder Wonen, Wijken en Welzijn

3/3