RIS308642 Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de gemeenteraad

DSO/10103450 RIS308642 Contactpersoon

Aanjaagteam betaalbare woningbouw Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14 070 Datum

E-mailadres

26 mei 2021

gertjan.giele@denhaag.nl hens.zoet@denhaag.nl

Onderwerp

Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten

Op 7 juli 2020 stuurden wij u de programmabrief betaalbare woningbouw, ‘Haags samen wonen’ (RIS305713). In die brief gaat ons college in op de aangescherpte ambities voor de woningbouwprogrammering (conform het nieuwe coalitieakkoord) en hoe hierin te kunnen sturen op het gewenste woningbouwprogramma bij nieuwe projecten. De programmabrief is betrokken bij de besluitvorming over de Woonagenda 2020 – 2023 (RIS305711). De naar boven bijgestelde ambities van de gemeente zijn, zoals u zult begrijpen, niet van het ene op het andere moment door te voeren. Lopende projecten kennen vaak een lange periode van voorbereiding. Tal van projecten lopen al langere tijd. Het college handelt bij nieuwe projecten op basis van de nieuw vastgestelde kaders, zoals afgesproken in het coalitieakkoord en de door u aangenomen Woonagenda 2020 - 2023. Voor lopende projecten is – met het oog op de nieuwe ambities – bezien in hoeverre nog bijsturing en/of compensatie mogelijk is op basis van de nieuwe kaders.

Naar aanleiding van het debat rondom de Woonagenda 2020 – 2023 en de programmabrief en de ingediende moties bij de Woonagenda 2020 – 2023 op 7 oktober 2020 hebben wij u toegezegd in een brief inzicht te bieden in de woningbouwprogrammering en duidelijkheid te verschaffen over de woningbouwplannen die als gevolg van de lange voorbereiding en het reeds gerealiseerd bestuurlijk en/of privaat commitment uitgewerkt zijn op basis van de eerder vigerende beleidslijn(en) van de gemeente Den Haag. In dit geval geven wij in deze brief aan wat de voorgeschiedenis van projecten is en welke (on)mogelijkheden het college ziet om nog bij te sturen, hetgeen tevens beantwoordt aan het verzoek van de gemeenteraad zoals geuit in de motie ‘Duidelijke gemeentelijke kaders’. 1.

Doorlichting projecten

Om het door u gevraagde inzicht te kunnen verschaffen, is de planvoorraad doorgelicht op de mogelijkheid de programmering te kunnen bijsturen conform nieuwe kaders. De projecten in de planvoorraad bevinden zich in verschillende fasen. Voor elk van de plannen geldt dat de besluitvorming en/of mate van private overeenstemming in meer of mindere mate is gevorderd.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Zoals toegelicht in de programmabrief hebben wij voor de lopende planvoorraad bezien welke bestuurlijke afspraken binnen de beleidskaders uit de vorige coalitieperiode(n) zijn gemaakt en wat de mogelijkheden zijn om met partijen nieuwe afspraken te maken op basis van de huidige, aangescherpte beleidskaders. De insteek die wij daarbij gekozen hebben, is om reeds gemaakte afspraken enerzijds zoveel mogelijk te respecteren en anderzijds maximaal bij te sturen op basis van de nieuwe ambitie. Dit zonder daarbij de beginselen van behoorlijk bestuur, het (gerealiseerde) privaatrechtelijk commitment uit de overeenkomsten en de haalbaarheid van projecten uit het oog te verliezen. Het belang om langjarige vastgoedprojecten onder stabiele investeringscondities tot ontwikkeling en realisatie te brengen, is daarbij evident. Dit betekent dat voor met name projecten waarvoor het ontwikkeltraject al ver gevorderd is en er sprake is van contractuele verplichtingen het niet realistisch is nog bij te sturen. In deze brief gaan wij in op de projecten waarvoor volledige aanpassing aan de actuele beleidseisen uit de recente Woonagenda 2020 – 2023 niet (meer) realistisch is. De planontwikkeling voor deze projecten loopt al langere tijd. Voor de projecten wordt met ijkpunten toegelicht welke momenten van publiek en privaat commitment zijn gerealiseerd.

Wij geven u inzicht in de vastgestelde uitgangspunten en de overwegingen van ons college om onderstaande plannen, op onderdelen afwijkend van de actuele Woonagenda 2020 - 2023, te continueren. Ook geven wij aan waar het mogelijk is gebleken reeds lopende projecten alsnog bij te sturen, waarmee deze beter aansluiten bij de nieuwe Woonagenda, dan wel op een andere wijze te compenseren. Duidelijkheid over de koers is zowel intern als extern van belang en noodzakelijk om het planproces en de voorbereidingen voor de start van de bouw te kunnen voortzetten. Project Laan van NOI/ ICT Security Campus Dit project gaat om de herontwikkeling van het voormalig gebouw van het Ministerie van Sociale Zaken en omgeving. De locatie is gesitueerd aangrenzend aan het intercitystation Laan van NOI. Naast het ontwikkelen van 40.0000 tot 47.000 m2 maatschappelijk- en economische functies, is een aanzienlijk woningbouwprogramma mogelijk. Het woningbouwprogramma dat bij herontwikkeling van het kantoorgebouw mogelijk is, zal in een bandbreedte van 1.000 tot 1.200 woningen komen te liggen. Op 2 juni 2015 is door de het college een Nota van Uitgangspunten vastgesteld (NvU) (RIS282919) en op 9 september 2015 in de commissie Ruimte van de raad behandeld. Het Rijks Vastgoed Bedrijf en kandidaat-kopers hebben zich hierop mogen baseren.

De expliciete randvoorwaarden in de NvU voor wat betreft de woningbouwprogrammering is dat woningbouw niet meer dan 50% van het totale volume mag omvatten. Verder staat vermeld dat de doelgroep afhankelijk is van de andere functies die in het gebouw hun plek krijgen en dat de locatie uitermate geschikt is voor starters en young professionals die dichtbij openbaar vervoer en de uitvals- wegen willen wonen; Op 1 februari 2016 heeft de commissie Ruimte een brief ontvangen (RIS291685). Dit gebeurde ten tijde van de landelijke opgave tot huisvesting van asielzoekers en statushouders. In de brief is de commissie geïnformeerd over de uitkomsten van het overleg over het voormalige SZW-pand: “Het Rijks Vastgoed Bedrijf (RVB) en de gemeente hebben de afgelopen maanden constructief overleg gevoerd over de ontwikkeling van het voormalige SZW-pand (als eerste Rijkspilot) voor de huisvesting van statushouders en andere bewoners en gebruikers, die passen bij de beoogde ontwikkeling van het gebied. Overeengekomen is dat het SZW-pand door het RVB op de markt wordt gebracht waarbij een potentiële koper privaatrechtelijk de verplichting krijgt opgelegd gedurende 5 jaar 350 statushouders te huisvesten”. Daarnaast staat in de brief vermeld: “Binnen de kaders die de genoemde NvU voor het gebouw biedt, wordt het mogelijk gemaakt 70% voor wonen aan te wenden.

2/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

De woningen die worden toegevoegd, zowel in de periode dat statushouders zijn gehuisvest als daarna, zijn behouden voor de particuliere markt waarbij de eigenaar de woningen in een door hem gewenst segment kan positioneren. Nadat de marktpartij is geselecteerd zal de gemeente direct met hen in overleg treden over de planning en vervolgstappen”. Op 28 oktober 2016 ontving de commissie een brief (RIS298413) met de volgende passage: “Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft het pand eerder dit jaar voorwaardelijk verkocht aan Litoro Investments BV (Litoro). Het tussen de gemeente en het RVB overeengekomen derdenbeding is onverkort opgenomen in de koopovereenkomst tussen Litoro en het RVB. In dit derdenbeding is de Nota van Uitgangspunten Laan van NOI en omgeving van toepassing verklaard en is de verhuur van woningen op deze locatie aan 350 statushouders gedurende een periode van 5 jaar vastgelegd”. “De gemeente heeft verschillende gesprekken gevoerd met Litoro, kennis kunnen nemen van de schetsmatige verkenningen en hun plannen in het kader van het derdenbeding beoordeeld. De gemeente heeft hieruit geconcludeerd dat de plannen niet voldoen aan de afspraken die zijn opgenomen in het derdenbeding en heeft dit schriftelijk aan Litoro medegedeeld. Inmiddels is de termijn waarbinnen Litoro een beroep kon doen op een ontbindende voorwaarde verstreken.

Daarmee is het verkoopcontract definitief. Litoro en een derde partner, Meijer Realty Partners (MRP) zijn in vergevorderde onderhandeling over de samenwerking bij herontwikkeling van het pand onder de geldende voorwaarden. MRP kent de geldende voorwaarden ten aanzien van de NvU en de verhuur van woningen aan statushouders en zal zich bij herontwikkeling hieraan committeren”. Op 10 maart 2017 heeft de commissie Ruimte een brief ontvangen met daarin de aanpak voor de huisvesting van statushouders in 2017 (RIS298413). Na een korte terugblik op de resultaten in 2016 wordt de nieuwe strategie voor de huisvestingsopgaven in 2017 toegelicht met een uitleg hoe deze opgave is opgebouwd en welke locaties daarvoor worden ontwikkeld. “Zoals bekend heeft het college besloten het gebouw van het voormalige Ministerie van SZW aan de Anna van Hannoverstraat 4 te bestemmen voor de huisvesting van 350 statushouders voor vijf jaar. Dit is vastgelegd in een zogenaamd “derdenbeding” dat elke nieuwe eigenaar bindt. Dit derdenbeding heeft tot doel de (financiële) voorwaarden te creëren voor de ontwikkelaar om deze tijdelijke huisvesting te kunnen realiseren. Sinds 9 december 2016 is Meijer Realty Partners B.V. (MRP) eigenaar van de locatie en verantwoordelijk voor de uitvoering van het derdenbeding. Deze huisvesting zal in het vierde kwartaal worden opgeleverd”.

Inmiddels is naast MRP ook Vorm ontwikkeling mede eigenaar. MRP en Vorm Ontwikkeling hebben zich verenigd in de entiteit MRP SoZa BV. In het huidige pand zijn sinds najaar 2017 uiteindelijk 175 woningen voor statushouders en studenten in co-housing opgeleverd. U bent hierover in een monitor statushouders op 16 juni 2017 (RIS297212) geïnformeerd. Sindsdien zijn in het kader van de herontwikkeling de gemeente en de ontwikkelaar in gesprek over het nieuw te realiseren programma, waaronder de woningen (1.000 – 1.200) en het aandeel sociale woningbouw hierin. Het college is er daarbij alsnog in geslaagd voor deze locatie een woonprogramma af te spreken met minimaal 50% betaalbare woningen, waarvan minimaal 15% sociale woningbouw, 20% middensegment huur en betaalbare koopwoningen met een maximale VONprijs van € 325.000,- (NHG-grens, peil 2021). De SoZa ontwikkeling is opgevoerd voor de BZKregeling Woningbouwimpuls 2020. Het percentage 15% sociaal over de gehele ontwikkeling is het resultaat van de inzet van 30% sociaal op het deel van de ontwikkeling waarvoor de afspraak met het Rijk niet van toepassing is. Het uiteindelijke aandeel sociale woningbouw zal in het Planuitwerkingskader (PUK) voor deze locatie worden vastgelegd. Er zijn in 2020 gesprekken gevoerd met een corporatie over de afname van het aandeel van 15% sociaal.

Als het onverhoopt niet mogelijk blijkt om een corporatie te koppelen aan het project, zal de initiatiefnemer zelf en onder voorwaarden zorgdragen voor de ontwikkeling en exploitatie van de sociale woningbouw. Dit zal, alsdan, geschieden onder de voorwaarden van de Woonagenda 2020 – 2023, voor een periode van 50 jaar.

3/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Daarnaast is bezien in hoeverre in de directe omgeving extra sociale woningbouw gerealiseerd kan worden als compensatie. Voor Haagse Hout hebben we een extra mogelijkheid gevonden om sociale woningbouw toe te voegen. Op de hoek van de Hofzichtlaan en het Kleine Loo zal in het kader van het Urgentieprogramma een project met sociale woningbouw tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Voorts zijn wij met de initiatiefnemers in overleg over de energieprestatie en duurzaamheidsambities van de nieuwbouw. Daarbij geldt dat nieuwbouw conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas wordt aangesloten. Hoewel de plannen zich nog in de initiatieffase bevinden, heeft de initiatiefnemer aangegeven zich tot het uiterste in te spannen om de energieprestatie in lijn te brengen met de hoogste beleidsambities. Op grond van bovenstaande ijkpunten in het proces komen wij tot de conclusie dat de voorgestelde programmering sociale woningbouw meer is geworden dan mocht worden verwacht op basis van de Nota van Uitgangspunten en de afspraken die daaropvolgend gemaakt zijn met het Rijk en via het “derdenbeding” met de nieuwe eigenaren. Wij maken met de initiatiefnemer afspraken over 15% sociale woningbouw voor de gehele ontwikkeling. Daarnaast worden de afspraken geconsolideerd met betrekking tot de borging van de langjarige beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

Project Laan van NOI 123 - 127 Het project behelst de transformatie van het kantoorpand aan de Laan van Nieuw Oost-Indië en de bouw van grondgebonden woningen op het achterterrein van het kantoor aan de De Carpentierstraat. Het plan bestaat uit in totaal 205 woningen, waarvan 69 in het sociale segment. Initiatiefnemer heeft ter voorbereiding van de aankoop van het pand in februari 2018 een voorstel voor herontwikkeling van het kantoor ingebracht in het Haags Initiatieventeam. De beoogde herontwikkeling is daar van een positief advies voorzien. In overleg met het Wijkberaad Bezuidenhout is het oorspronkelijke plan bijgesteld. De ontwikkelaar heeft een Klankbordgroep ingesteld, die bestaat uit vertegenwoordigers uit de directe omgeving. De Klankbordgroep heeft, namens de omgeving, de mogelijkheid gekregen om op de plannen te reageren. In december 2018 is voor deze herontwikkelingslocatie een Planuitwerkingskader vastgesteld (RIS301351). In het PUK staan voor wat betreft de woningbouwprogrammering de volgende passages opgenomen: “De circa 205 woningen zijn sterk verschillend in omvang (40 tot 190 m2). Daarvan geven ook de circa 17 grondgebonden eengezinswoningen een gunstige bijdrage aan differentiatie in het woningaanbod en aan differentiatie in de wijk als geheel”.

“Bij grotere projecten, waar sprake van is bij deze kantoortransformatie aan de Laan van Nieuw Oost-Indië, hanteert de gemeente Den Haag een minimum dat 30% van het totaal aantal woningen sociale woningbouw is”. “De gemeente Den Haag kan, op grond van de Woonvisie, ook overwegen om de sociale woningbouwproductie door een marktpartij te laten verhuren. Daarbij geldt de randvoorwaarde dat woningen voor wat betreft woonruimteverdeling & huurstelling binnen de kaders passen die gelden voor sociale huurwoningen van woningcorporaties”. Op 18 december 2019 is voor het plan, op basis van de uitgangspunten in het PUK, een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Het plan gaat uit van herontwikkeling van het oude kantoorpand en nieuwbouw van grondgebonden woningen ter plaatse van de De Carpentierstraat. Het plan bestaat uit 205 woningen, waarvan 69 particuliere sociale huurwoningen, verhuurd door een marktpartij, met een instandhoudingstermijn van 20 jaar. Op 1 september 2020 is met de initiatiefnemer Egeria een Anterieure Overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is opgenomen dat de sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden door een belegger, onder de voorwaarden van de op dat moment vigerende Woonagenda 2019 – 2023.

4/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Het project zal conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas worden aangesloten. Op grond van bovenstaande ijkpunten in het proces komen wij tot de conclusie dat de voorgestelde programmering passend is binnen de beleidskaders die van toepassing waren op het moment van contractering en aanvraag omgevingsvergunning. Voor dit project is de beleidsdiscrepantie sociale woningbouw door een marktpartij (geen toegelaten instelling) en daarbij een instandhoudingstermijn van 20 in plaats van 50 jaar. Al op 18 december 2019 is echter een aanvraag omgevingsvergunning gedaan. De initiatiefnemer mocht er op dat moment van uitgaan dat voor de toetsing van het bouwplan de op dat moment vigerende beleidslijn (PUK) van toepassing zou zijn. Wij achten het van belang dat de uitvoering van het plan zo snel als mogelijk plaats kan vinden. Project Plesmanweg (Ministerie I&M) Nieuwbouw De gebouwen van het voormalig ministerie van I&M aan de Plesmanweg zijn door het Rijk afgestoten en kunnen worden getransformeerd tot een nieuw woongebied. Het project behelst de transformatie van het oude kantoorpand (Rijksmonument) en sloop en nieuwbouw van de aangrenzende nieuwere kantoorpanden. In het te transformeren kantoorpand is een woningbouwprogramma van circa 264 woningen mogelijk.

De voorgestelde nieuwbouw achter het monumentale kantoorpand, is nog onderwerp van discussie met de buurt. De nieuwbouw bestaat uit een programma van koopwoningen. Op 6 december 2016 is ten behoeve van de door het Rijks Vastgoed Bedrijf beoogde verkoop van het voormalige ministerie van I&M aan de Plesmanweg door de gemeente een Nota van Uitgangspunten verkoop rijkspand Plesmanweg 1 – 6 vastgesteld (RIS295810). De Nota van Uitgangspunten laat zich voor wat betreft de woningbouw programmering niet uit over een vereiste ontwikkeling van een sociaal programma door een Toegelaten Instelling. Het Rijks Vastgoedbedrijf heeft de Nota van Uitgangspunten tijdens het verkooptraject ingezet als kaderstelling voor de door de gemeente planologisch mogelijk te maken ontwikkelingen op de locatie. Sinds 2017 is er een nieuwe eigenaar van het vastgoed. Vanuit de gemeente is vanaf dat moment alsnog met de nieuwe eigenaar onderhandeld over een te realiseren sociaal programma door een Toegelaten Instelling. Er bleek echter als gevolg van de specifieke context (locatie, transformatie oud kantoorpand en gespikkeld eigendom) geen Toegelaten Instelling geïnteresseerd. Vervolgens is met de initiatiefnemer gesproken over sociaal programma door een belegger.

Inmiddels zijn in het oude gebouw, waarvoor een herontwikkeling wordt voorzien, 66 woningen geprogrammeerd in het huursegment onder de liberalisatiegrens. Hiernaast oriënteert de initiatiefnemer zich op een groepswonen-project. In het traject om een belegger te vinden heeft de ontwikkelaar medio 2020 de woningen via een makelaar te koop aangeboden. In dit traject heeft Haag Wonen alsnog interesse getoond en het aanbod bestudeerd. Conclusie was dat de aangeboden woningen niet passen in hun vastgoedportefeuille gezien grootte en prijs. De ontwikkelaar heeft uiteindelijk een principeakkoord met een andere afnemer getekend. Het project zal conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas worden aangesloten. Op grond van bovenstaande toelichting komen wij tot de conclusie dat de voorgestelde programmering meer is dan op grond van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten kon worden verwacht en meer dan wat afdwingbaar is.

5/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Op basis van de nieuwe afspraak in het coalitieakkoord en de door de raad vastgestelde woonagenda 2020 – 2023 (RIS305711) is met de ontwikkelende partijen gesproken om sociaal programma door een corporatie toe te voegen. Op verzoek van de gemeente zijn zowel Haag Wonen als de ontwikkelaar bereid te onderzoeken of het programma zodanig aangepast kan worden dat er alsnog overeenstemming met Haag Wonen mogelijk is. De gemeente zal hierin een actieve bemiddelende rol op zich nemen. Wij informeren u wanneer er naar aanleiding van dit overleg ontwikkelingen zijn. Project The Grace, Laakpoort (Rijswijkseweg 60 – 86) Deze ontwikkeling van een particuliere initiatiefnemer betreft een plan voor sloop en nieuwbouw van het bestaande kantoorpand en parkeergarage. Het plan is, passend bij de ambities van het CID, grootschalig en omvat 1.450 woningen in een ensemble van bouwvolumes van 150 tot 180 meter hoog. In het plan wordt 30% aan ‘particulier sociale’ woningen gerealiseerd, verhuurd door een marktpartij, met een instandhoudingstermijn van 20 jaar. Op 11 maart 2019 is voor het HS Kwartier door het college een Nota van Uitgangspunten vastgesteld waarin over de woningbouwprogrammering staat vermeld: “Het Haagse Woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019-2023 (RIS301107). Het woonprogramma van nieuwbouwontwikkelingen moet hieraan voldoen”.

Op 13 maart 2019 is een Samenwerkingsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het plan. Hierin wordt met betrekking tot het 30% sociaal programma wederom verwezen naar de Woonagenda 2019 – 2023. In 2019 is vervolgens onderzocht of de sociale woningbouw zou kunnen worden gerealiseerd door een Toegelaten Instelling uit Den Haag. De initiatiefnemer heeft (in aanwezigheid van medewerkers van Dienst Stedelijke Ontwikkeling) gesproken met Haag Wonen en Vestia. Deze corporaties hebben aangegeven niet te willen en kunnen participeren in het project. Staedion had in verband met haar portefeuillestrategie, geen belangstelling. De woningen blijken gelet op de complexe context te duur om in de sociale huur door een corporatie te exploiteren. Om te voorkomen dat de investeerder zou afhaken, is in december 2019 door het vorige college afgesproken de sociale woningen, onder voorwaarden (woonagenda 2019-2023, instandhoudingstermijn 20 jaar), door een belegger toe te staan. Belangrijke toetssteen voor het college was destijds dat de uit de onderhandelingen met de initiatiefnemer voortkomende programmering binnen het mandaat en kader van de op dat moment vigerende Woonagenda 2019 – 2023 paste. Op basis van deze afspraken is deze programmering op 14 juni 2020 in een Anterieure Overeenkomst met de ontwikkelaar vastgelegd.

Op 23 oktober 2020 heeft de initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Het project The Grace is, als onderdeel van de aanvraag van Den Haag voor het HS Kwartier, opgevoerd in de aanvraag BZK-regeling woningbouwimpuls 2020. Het project zal conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas worden aangesloten. Voor het project The Grace zijn verder nog de volgende zaken van belang. a. De bouw van The Grace betreft een investering van ruim € 300 mln., waarvoor al aanzienlijke voorinvesteringen zijn gedaan. Met dit project worden 1.450 woningen (waarvan 30% particulier sociaal en 20% middenhuur) aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd. Waar het gaat om de eis dat er niet te veel kleine woningen gerealiseerd worden, namelijk maximaal 20% van de woningen is kleiner dan 40 m2, voldoet het plan aan de Woonagenda 2020 – 2023. Hierbij biedt de belegger bewoners de mogelijkheid om wooncarrière te maken binnen The Grace, doorverhuizers binnen The Grace krijgen daarom voorrang zodra een middeldure of particulier sociale woning beschikbaar komt. Met specifieke contractvormen voor studenten en jongeren wordt erop gestuurd dat deze door kunnen stromen naar een woning met een regulier contract.

6/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

b. Bij de verhuur van de gereguleerde huurwoningen en de woningen voor middeninkomens zal specifieke aandacht zijn voor onderwijzend personeel, zorgpersoneel en politie- en brandweerpersoneel. Wij hebben als college uitgebreid stilgestaan bij de procesgang rondom The Grace. Daarbij hebben wij de conclusie getrokken dat de besluitvorming op grond van bovenstaande ijkpunten formeel passend is binnen de beleidskaders die van toepassing waren op het moment van planontwikkeling en contractering destijds. Terugkijkend beseffen we dat de raad niet is meegenomen in deze collegebesluitvorming, mede gezien het feit dat het ging om besluitvorming rondom een collegewisseling. Het eerder actief informeren van de raad had veel onduidelijkheid kunnen voorkomen. Naar de toekomst toe willen wij op een andere wijze omgaan met het tijdig en toegankelijker informeren van de raad ten aanzien van de projectenportefeuille. Zie voor de voorgestelde werkwijze de eerder aangehaalde programmabrief betaalbare woningbouw, ‘Haags samen wonen’ (RIS305713) onder Monitoring. Gegeven deze besluitvorming en het private commitment dat met investeerders is aangegaan om in dit programma te investeren, acht het college bijsturing op het programma slechts beperkt mogelijk.

Wij zijn ondanks het bovenvermelde commitment nogmaals in overleg gegaan met de initiatiefnemer om te onderzoeken of er voor wat betreft de kleinste woningen in het sociale segment nog een kwalitatieve slag gemaakt kon worden. Dit ondanks het feit dat de grootte van de woningen die in het sociale woningbouwsegment worden ontwikkeld wel passend zijn in de actuele Woonagenda. Dit overleg heeft er uiteindelijk toe geleid dat de initiatiefnemer bereid is gevonden, binnen de organisatorische en constructieve mogelijkheden van het bestaande ontwerp en binnen de onderliggende financiële business case, een belangrijk deel van de kleinste sociale huurwoningen substantieel te vergroten. Het is mogelijk gebleken een deel van de kleine sociale huurwoningen samen te voegen, waardoor deze woningen verdubbeld zijn in oppervlakte. Het aandeel sociale woningen neemt door deze samenvoeging getalsmatig en procentueel af Teneinde binnen het ontwikkelde complex het woningbouwprogramma alsnog weer in lijn te krijgen met de programmatische uitgangspunten van de Woonagenda 2020 - 2023 (30% sociaal en 20% middeldure huur) is in nauw overleg met de initiatiefnemer besloten het kantoorprogramma van 3.000 m2 alsnog om te vormen tot sociale woningbouw alsmede enkele woningen uit het middeldure segment toe te voegen aan het sociale segment.

Samenvattend ontstaat met de voorgestelde aanpassingen en optimalisatie het volgende woningbouwprogramma: Included realiseert in plaats van 1.450 woningen nu 1.411 woningen. Hiervan is 30% een sociale huurwoning. Daarnaast wordt 20% aan middeldure huurwoningen gerealiseerd. In totaal worden 423 sociale huurwoningen gerealiseerd, 282 middeldure huurwoningen en 706 vrije sector huurwoningen. Included past het woonprogramma aan, zodat het overgrote deel van de sociale huurwoningen in oppervlakte wordt verdubbeld dan wel substantieel vergroot. Gemiddeld worden de sociale huurwoningen hiermee 42 m2 gbo. Het omzetten van de voorgenomen 3.000 m2 kantoorruimte naar sociale huurwoningen van minimaal 45 m2 groot. Voor dit project is de beleidsdiscrepantie sociale woningbouw door een marktpartij (geen toegelaten instelling) en daarbij een instandhoudingstermijn van 20 in plaats van 50 jaar, conform de eerder gesloten overeenkomst.

7/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

De aanpassingen in het plan, leiden tot een kwalitatief beter programma. De sociale huurwoningen zijn vergroot en de totale programmering voor wat betreft de huursegmenten is - met uitzondering van de instandhoudingstermijn van 20 jaar voor het sociale programma - in lijn met de actuele Woonagenda. Hierdoor speelt het plan de eerste twintig jaar goed in op de woningvraag van de stad. Het college heeft daarnaast bezien in hoeverre in de directe omgeving compenserende bouwprogramma’s kunnen worden gerealiseerd. In het Urgentieprogramma betaalbare en sociale woningbouw, zijn daartoe de locaties Struijck II/Dintelstraat, Leeghwaterplein, Calandstraat en Stieltjesstraat opgenomen waarvan de mogelijkheden voor ontwikkeling worden onderzocht. Wij verwachten dat met deze ontwikkelingen in totaal 350 – 400 sociale huurwoningen aan het gebied kunnen worden toegevoegd, die door een toegelaten instelling worden geëxploiteerd. Aanvullend wordt verkend hoe in het gebied de komende tijd meer sociaal programma door toegelaten instellingen kan worden toegevoegd. Project Slachthuislaan hoek Neherkade Het project betreft de bouw van een slanke toren van 70 meter hoog, op een kleine bouwkavel aan de Slachthuislaan naast het complex de Lamel. Op de kavel is een programma mogelijk van 220 woningen.

Een belangrijke voorwaarde voor ontwikkeling van een woongebouw op de locatie Slachthuislaan/Neherkade is het opheffen van de risico-cirkel van het aan de locatie grenzende LPGverkoop van tankstation Haan aan de Neherkade. De gemeente heeft in het verleden geprobeerd de locatie tot ontwikkeling te brengen voor woningbouw. De gemeente heeft daarbij zelf een poging gedaan het recht voor LPG-verkoop met Haan af te kopen om de risico-cirkel op te heffen. Deze inzet is destijds niet gelukt. Vervolgens heeft de gemeente de kavel uitgegeven ten behoeve van een autowasstraat. De autowasstraat is vergund, maar niet gebouwd. MS Vastgoed heeft de kavel aangekocht, met als doel alsnog woningen te kunnen bouwen en is in overleg met Haan getreden over beëindiging van de LPG-gasverkoop. MS Vastgoed en Haan hebben overeenstemming weten te bereiken over de beëindiging van het LPG gasvulpunt. Op 26 maart 2020 heeft Haan in een brief aan de Omgevingsdienst Haaglanden formeel aangegeven de LPG-verkoop per 31 december 2022 beëindigd te hebben. De Omgevingsdienst Haaglanden is de procedure gestart om het de risico-cirkel op te heffen. De gemeente zal op haar beurt, als de woonbestemming gerealiseerd wordt, de erfpacht-overeenkomst aanpassen voor de uitgegeven kavel.

Met het stoppen van de LPG-verkoop bij Haan wordt ook een belemmering op andere woningbouwlocaties in de stad, met name in de Binckhorst, weggenomen. Op 10 september 2019 is een planuitwerkingskader vastgesteld (RIS303474). Deze PUK is gebaseerd op het toen geldende beleid van o.a. de Woonagenda 2019-2023 (RIS301880) de Nota Haagse hoogbouw Eyeline en Skyline (RIS298448). In de PUK is aangegeven dat er niet meer dan 250 woningen gerealiseerd worden. Daarom zal ingevolge het besluit van de raad inzake de algemene verklaring van geen bedenkingen d.d. 26 november 2015, geen specifieke verklaring van bedenkingen benodigd zijn. Bij de initiële ontwikkeling heeft MS Vastgoed, de toren geheel voor eigen beleggingsportefeuille ontwikkeld. MS Vastgoed wilde zich daarbij vastleggen op de uitgangspunten van sociaal door een belegger (woonruimteverdelingssysteem en 20 jaar vast). Dit is conform de vastgestelde PUK. MS Vastgoed heeft, op verzoek van de gemeente, in het afgelopen jaar met Staedion en Haag Wonen gesproken over afname van sociale huurwoningen in het project Slachthuislaan. Om de haalbaarheid van ontwikkelingen met een corporatie te vergroten, is ook onderzocht of het mogelijk bleek om een volledige toren uit de portefeuille van MS Vastgoed door een corporatie te laten exploiteren (Neherkade 1).

Staedion neemt niet deel omdat beide projecten gesitueerd zijn in de directe omgeving van grootschalig Staedion-bezit. De serieuze onderhandelingen met Haag Wonen over de Neherkade 1 hebben geen resultaat opgeleverd.

8/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

De woningen voldoen niet aan het programma van eisen van Haag Wonen. Om het wel te laten voldoen zou het gebouw opnieuw ontworpen moeten worden. Ook ligt de financiële waardebepaling van het project door de partijen te ver uit elkaar. Het project zal conform het Stedelijk Energieplan 2020 “Schone Energie voor Den Haag”, niet op gas worden aangesloten. MS Vastgoed heeft in december 2020 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De initiatiefnemer zal zelf en onder voorwaarden die gesteld zijn in de Woonagenda 2019 – 2023, zorgdragen voor de ontwikkeling en exploitatie van de particulier sociale woningbouw. Gelet op het feit dat dit plan, met de koppeling aan de ontmanteling van het LPG gasvulpunt ook bijdraagt aan woningbouwplannen elders in de stad, waaronder de Binckhorst, is het belang van snelle uitvoering van het bouwplan evident. Wij zijn recent nog in overleg getreden met de ontwikkelaar om de instandhoudingstermijn van de sociale huurwoningen te verlengen naar 50 jaar. Deze poging heeft niet tot resultaat geleid. Geconcludeerd wordt dat het niet is lukt om gelet op de specifieke context, in deze fase van de projectontwikkeling een corporatie te vinden die de woningen wil afnemen. Voor dit project is de beleidsdiscrepantie sociale woningbouw met een instandhoudingstermijn van 20 jaar door een marktpartij in plaats van 50 jaar.

Resume Bovengenoemde projecten zijn onder eerder vigerend beleid opgestart en zijn al een aantal jaar in ontwikkeling. Wij hebben toegelicht op welke wijze wij deze lopende projecten hebben bijgestuurd. Daarnaast zijn er nog projecten waarvoor eerder besluitvorming heeft plaatsgevonden waarbij specifieke woonprogramma’s zijn beoogd. Te denken valt bijvoorbeeld aan de extra studentenwoningen in het HS-Kwartier of de zorgwoningen op de Florence locatie aan de Loevesteinlaan. Deze locaties worden verdere ontwikkeld conform de specifieke afspraken en/of het oude regime van eerder (woon)beleid. Er zijn eveneens projecten die passen binnen het vigerende bestemmingsplan, dan wel waarvoor eerder een bouwaanvraag is aangevraagd. Te denken valt aan oudere initiatieven waarvoor een procedure Verklaring van Geen Bedenkingen geldt zoals bijvoorbeeld de Ontmoetingskerk, de Parel van Moerwijk en de Duinweg 35. Het college heeft zich hier aan eerder gemaakte afspraken te houden. Uiteraard zullen wij ons, indien aan de orde en mogelijk, maximaal blijven inspannen om de woonprogramma’s zoveel mogelijk in lijn te brengen met de huidige Woonagenda 2020 – 2023. 2.

Nieuwe projecten

De Woonagenda 2020 – 2023 is uiteraard geheel van toepassing op alle projecten die sinds vaststelling van de Woonagenda gestart zijn en nog gestart worden. Het is noodzakelijk om vanaf nu een tijd vooruit te kunnen met bestendig beleid. Zo weten initiatiefnemers waar ze aan toe zijn en blijft Den Haag een aantrekkelijke stad om in te investeren. Tegelijk hebben we het besef dat we vanuit de gemeente in zijn totaliteit veel vragen van initiatiefnemers. Er worden niet alleen eisen gesteld aan het woonprogramma, maar ook op andere vlakken zoals duurzaamheid, economisch programma, parkeernormen et cetera. Wij bekijken initiatieven altijd integraal. De gemeente heeft een gereedschapskist met instrumenten die we in kunnen zetten om de beleidsdoelen uit de Woonagenda tot uitvoering te brengen. Dit zijn deels bestaande instrumenten maar met de vaststelling van de Woonagenda zijn daar ook nieuwe instrumenten bij gekomen.

9/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Doelgroepenverordening, erfpacht en actief grondbeleid De doelgroepenverordening is recentelijk opgesteld en zal ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Met de doelgroepenverordening kunnen bij afwijkingsaanvragen van het bestemmingsplan eisen worden gesteld aan de programmering. Deze doelgroepenverordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in bestemmingsplannen woningbouwcategorieën op te nemen, en deze zo, in combinatie met een exploitatieplan of anterieure overeenkomst, te borgen. In de verordening worden drie zaken geregeld: definiëring van woningbouwcategorieën, huurprijsgrenzen en termijnen waarbinnen de woningen in de betreffende woningbouwcategorie moeten blijven. In de verordening kan niet een soort eigenaar of verhuurder worden afgedwongen. Het is dus niet mogelijk om op te nemen dat sociale huur moet worden verhuurd door een woningcorporatie. Naast de doelgroepenverordening is het in situaties van in erfpacht uitgegeven gronden mogelijk dat de gemeente privaatrechtelijk invloed uit kan oefenen op de programmering. Ook kan de gemeente in specifieke situaties overgaan tot het toepassen van het instrument actief grondbeleid. Dit gebeurt uiteraard binnen de kaders van de Nota Grondbeleid. In voorkomend geval zal vanuit de gemeente situationeel op basis van de publiekrechtelijke bevoegdheden en de privaatrechtelijke mogelijkheden gehandeld worden.

Sociale woningbouw (door woningcorporaties) Een programma is niet meteen bij aanvang van een project bekend. Voor een groot deel van de planvoorraad bevinden de projecten zich nog in de definitiefase en moet het programma zich nog uitkristalliseren. Dat betekent voor de programmering sociale woningbouw dat in veel gevallen nog corporaties gekoppeld moeten gaan worden aan de projecten. De in Den Haag werkzame woningcorporaties zetten alles op alles om zoveel mogelijk sociale nieuwbouw in Den Haag op zich te nemen. Tegelijk werken corporaties elk met een eigen portefeuillestrategie en zijn ze financieel gelimiteerd. Uit de doorlichting van de projecten blijkt dat van de planvoorraad van ruim 33.000 woningen nog een groot deel gekoppeld moeten worden aan een woningcorporatie. Hierbij is nog flexibiliteit om op de kaders van de Woonagenda 2020-2023 te sturen. Zoals bekend behoort de financiële positie van de corporaties in de zuidelijke Randstad tot de laagste van Nederland en komen de corporaties in deze regio 10 miljard tekort tot en met 2035. Bij de corporaties in Den Haag en in Haaglanden is er al in 2024 onvoldoende investeringsruimte om alle opgaven aan te kunnen. Dat is de tijdshorizon waarop nu al (het planproces kost minimaal 3 jaar) gestart moet worden met het voorbereiden van investeringsvoornemens en de daarbij te maken keuzes.

Dit is ook de reden dat door het college wordt gezocht naar het vergroten van de financiële capaciteit van onze corporaties en corporaties van buiten Den Haag uitnodigt om in Den Haag te investeren. Met een actieve lobby vragen wij het Rijk om concrete maatregelen voor het verruimen van de investeringscapaciteit van corporaties in Haaglanden, door onder meer het afschaffen van de verhuurderheffing en het verbeteren van de financiële positie van woningcorporatie Vestia. Met de nieuwbouwplannen in de prioritaire gebieden en het ingezette urgentieprogramma zal het college het volume voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen verder opvoeren.

10/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

Sinds medio 2019 zijn de gemeente, ontwikkelaars, beleggers en corporaties met elkaar in overleg aan de Haagse Tafel Wonen. Dit heeft op 26 november 2020 geresulteerd in de Haagse Aanpak voor de Woningmarkt. In het aanvalsplan hebben partijen met elkaar afgesproken te willen bijdragen aan de woningbouwopgave in de stad en te willen investeren in de bestaande wijken, tegen de ongelijkheid in de stad. Samenwerking met corporaties en marktpartijen is cruciaal om voldoende betaalbare woningbouw te realiseren. In de Haagse Aanpak staan 22 acties waarmee de partijen gezamenlijk aan de slag gaan. Compensatie De Woonagenda 2020 – 2023 stelt de kaders voor nieuwe projecten. Wij hanteren de norm van 30% sociale woningbouw. Ook geldt de norm van 20% middeldure huur. Hiernaast streven we naar 20% betaalbare koop. Deze eisen en wensen gelden in principe voor alle nieuwe projecten. Toch kan het voorkomen dat er een uitzondering wordt gemaakt, zoals beschreven in de Woonagenda. Dit kan het geval zijn bij kleinere projecten of wanneer er andere zwaarwegende redenen zijn. Bijvoorbeeld is het bij kleine projecten voor corporaties niet rendabel om deel te nemen omdat er dan maar weinig sociale woningen bijkomen in gesnipperd bezit.

Ook kan het voor komen dat corporaties in de nabijheid van een ontwikkellocatie al grote hoeveelheden aaneengesloten bezit hebben en er geen behoefte bestaat de sociale voorraad ter plaatse uit te breiden. Projecten in met name het CID zijn grootstedelijk, hebben gemengde programma’s en actieve plinten, zijn in de planvoorbereiding kapitaalintensief, kennen veelal een hoog stichtingskostenniveau en een hoog risicoprofiel. Hoewel we – conform Woonagenda en Structuurvisie CID – ons tot het uiterste inspannen, valt voor toekomstige ontwikkelingen niet geheel uit te sluiten dat op enig moment blijkt dat de ambitie om de sociale woningbouw te (laten) realiseren ten behoeve van een woningcorporatie hier niet lukt. De woningbouwprogrammering is niet in alle gevallen op projectniveau te organiseren. Soms liggen er voor de programmering betere mogelijkheden op gebieds- en/of stedelijk niveau. Het verdient aanbeveling om op enigerlei wijze manoeuvreerruimte voor bestuurlijk handelen toe te staan, waarbij uiteraard de raad tijdig betrokken/geïnformeerd wordt over de sturing op project-, gebied- en stedelijk niveau. Voor de (interne) monitoring en sturing op de programmering wordt gebruik gemaakt van het Dashboard woningbouwprogrammering (zie bijlage).

Als wij een alternatieve programmeringsambitie toestaan, bijvoorbeeld wanneer door een specifieke context het voor de voortgang van de planontwikkeling noodzaak blijkt, informeren wij uw raad hierover. Om in voorkomende gevallen de ambities toch te bereiken, wordt ingezet op een compensatiemechanisme. Bij compensatie zal er een aantal aspecten een belangrijke rol spelen: a. Is er in het gebied ruimte voor compensatie beschikbaar? b. Wie is verantwoordelijk (proces en financiën) voor het realiseren van de compensatie? c. Wil de gemeente Den Haag een afkoopregeling mogelijk maken? Dit vraagstuk vraagt nog om verdere beleidsontwikkeling en besluitvorming door uw raad.

Een eerste gedachtevorming zou kunnen zijn: ▪ Indien een initiatiefnemer niet voldoet of niet kan voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten voor de programmering, dient hij hiervoor zelf compensatie te organiseren; ▪ Indien een initiatiefnemer niet voldoet aan de gemeentelijke programmatische uitgangspunten, kan hij zijn verplichting afkopen door een proportionele storting in een gemeentelijk fonds sociale woningbouw (revolverend); ▪ Indien projecten al enige tijd in voorbereiding zijn en, in lijn met de op dat moment vigerende bestuurlijke koers, afgestemd en overeengekomen met de initiatiefnemers en investerende partijen, zou in geval van een bestuurlijke wens daartoe, de compensatie vanuit de gemeente kunnen worden georganiseerd.

11/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

De ruimteclaims die samenhangen met compensatie worden door het college aan uw raad inzichtelijk gemaakt. Compensatie bij lopende projecten Hoewel voor de in deze brief vermelde projecten compensatie strikt genomen niet binnen de projecten en of gebieden gerealiseerd hoeft te worden, zien we kansen om op gebiedsniveau de wens naar compensatie inhoud te geven. Wij hebben de mogelijkheden die wij daartoe zien bij de betreffende projecten aangegeven. Op de Binckhorst komen meer woningen bovenop de ambities van het omgevingsplan. De gemeente gebruikt de eigen grondposities om op de Binckhorst een sociale woningbouwopgave te realiseren, bovenop de huidige plannen. 3.

Monitoring en sturing planvoorraad

De planvoorraad is dynamisch en ontwikkelt zich van dag tot dag. Een ambtelijk aanjaagteam zet zich in om de planvoorraad uit te breiden en de nog zachte voorraad te programmeren overeenkomstig de programmeringsambities van de Woonagenda 2020 - 2023. Om zicht te houden op de ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt, waaronder ook de betaalbaarheid voor diverse doelgroepen, wordt op verschillende momenten gemonitord. Dit gebeurt elke drie jaar door middel van een Haagse rapportage van het Woon Onderzoek Nederland (RIS304088) en jaarlijks door middel van een monitor van de Haagse Woonagenda 2020 – 2023 in combinatie met een monitor van de Haagse woningmarkt. Aanvullend hierop willen wij specifiek de woningbouwprogrammering en de bouwproductie goed monitoren. U wordt geïnformeerd over ontwikkelingen in de planvoorraad, de (sturing op de) programmering en de woningbouwproductie. Als het college over specifieke gebieden of projecten besluiten heeft genomen, sturen wij de beslisdocumenten uiteraard naar de raad, zodat deze haar controlerende bevoegdheid kan uitoefenen. Eventuele afwijkingen ten opzichte van vigerend beleid worden alsdan expliciet gemotiveerd en zo mogelijk van de vervolgstappen voorzien. Resumerend Het college heeft in deze brief in hoofdstuk 1 duidelijkheid verschaft over een aantal grote projecten met een lange voorgeschiedenis.

Met deze projecten kunnen in totaal meer dan 3.000 woningen worden gerealiseerd. Deze projecten leveren op korte termijn een belangrijke bijdrage aan de grote woningbouwopgave waarvoor de gemeente Den Haag zich de komende jaren gesteld ziet. Ofschoon deze projecten niet in alle opzichten voldoen aan de aangescherpte ambities van de Woonagenda 2020-2023, constateert het college dat wordt voldaan aan de beleidskaders die golden op het moment van kaderstelling, contractvorming of aanvraag omgevingsvergunning en heeft het college zich tot het uiterste ingespannen om, waar dat mogelijk bleek, de programmering meer in lijn te brengen met de actueel geldende uitgangspunten.

12/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10103450

We werken er als college hard aan om de programmering en realisatie van 4.000 woningen per jaar te behalen en daarmee ook 1.200 sociale woningen (door toegelaten instellingen) per jaar in aanbouw te nemen. Met de inzet van onze publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten, de beschikbare financiële middelen en de Haagse aanpak die met onze partners in de stad zijn gemaakt, haalt het college alles uit de kast om te komen tot een woningbouwprogramma dat aansluit bij de grote behoefte aan betaalbare woningen. Het college zal de raad intensief betrekken en informeren ten aanzien van de projectenportefeuille. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

13/13