RIS308511 bijlage 3 def

5.5.3.

Betere Leefomgeving

Bij verdichting van de stad in een veranderend klimaat is de realisatie van een klimaatbestendige, schone en gezonde stad urgent. Milieu- en klimaatmaatregelen zijn daarom integraal onderdeel van het stedelijk ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de verbetering van het leefklimaat en voor klimaatadaptatie is er meer ruimte nodig voor groen en water, zie ook 5.3.2 Bestaande groene en blauwe structuren worden versterkt en Hittekaart Zichten

de aansluiting op regionaal groen wordt verbeterd. Om overlast door extreme neerslag, hitte en droogte te voorkomen wordt verharding geminimaliseerd, wordt hemelwater opgevangen en vastgehouden op de plek waar het valt en wordt gezorgd voor verkoeling, verdamping en schaduwrijke plekken. Dit kan door toepassing van natuurlijke beplanting in de openbare ruimte, groene daken en gevels (verticaal groen en geveltuintjes) en door koele materialen toe te passen in gebouwen en in de openbare ruimte. Om de maatregelen concreet te maken wordt momenteel de wegwijzer klimaatadaptatie samengesteld.

Wateroverlast bij bui van 70 mm

Wateroverlast bij bui van 100 mm

55

5.5.4.

Waterparagraaf

De Zichten valt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland. Delfland zet hiertoe in op stedelijk waterbeheer (maatregelen bij de bron) en werkt samen met gemeenten aan klimaatadaptatie om de zorgplicht ‘droge voeten’, ‘stevige dijken’ en ‘schoon water’ te kunnen waarmaken. In de ‘Handreiking watertoets voor gemeenten’ is aan de hand van de verschillende aspecten van de waterhuishouding alle relevant beleid opgenomen. Belangrijk uitgangspunt voor Delfland is dat de waterhuishouding door ruimtelijke veranderingen niet mag verslechteren (‘standstill beginsel’). Daarnaast geldt dat elke ruimtelijke ontwikkeling zelf een bijdrage moet leveren aan de klimaatopgave op watergebied. Dat betekent dat de waterhuishouding door ruimtelijke veranderingen bovenop het ‘standstill beginsel’ in een extra buffer moet voorzien om heviger buien op te kunnen vangen. In het kader van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland (RIS 300633) ondertekend door o.a. gemeente, Hoogheemraadschap van Delfland en Heijmans, is het uitgangspunt afgesproken om op de bouwvelden minimaal 50 mm van piekbuien (70 mm in 1 uur) op privaat terrein te bergen en vertraagd af te voeren (min. 24 – max. 48 uur) middels bijvoorbeeld groene daken of waterbassins in combinatie met ondergrondse parkeerkelders.

56

Uitgangspunt zoals besproken in het watertoetsoverleg met HHD op 29 september 2020 is om de wateropgave ten gevolge van de toename van verharding volledig in oppervlaktewater te realiseren. De wateropgave ten gevolge van de klimaatverandering tot 2050 wordt ook bij voorkeur in oppervlaktewater aangelegd. Als dat laatste aantoonbaar niet mogelijk is, zal het ontbrekende deel van de wateropgave worden aangevuld met vasthoudmaatregelen in de openbare ruimte en op gebouwen. Deze vasthoudmaatregelen moet voldoen aan de prestatievoorwaarden volgens de Richtlijnen voor vasthoudmaatregelen zoals gesteld door het Hoogheemraadschap Delfland. Bij de verdere planuitwerking zal de optimale combinatie van maatregelen op gebieds- en gebouwniveau worden bepaald om te voldoen aan de waterhuishoudkundige opgave vanuit het beleid van Delfland enerzijds. En anderzijds aan de provinciale en de gemeentelijke ambities op het gebied van klimaatadaptatie als invulling van de afspraken vanuit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen dat door alle betrokken partijen worden onderschreven. Elke kans om het watersysteem verder te verbeteren (zie bijlage Toekomstbestendig Haags water! Visie op het voorkomen van wateroverlast 2015-2020) wordt waar mogelijk benut. 5.5.5.

Natuurinclusief bouwen

Natuurinclusief bouwen (RIS 288182) levert een bijdrage aan de instandhouding van beschermde (en overige) soorten en levert tegelijkertijd een bijdrage aan een prettige leefomgeving en natuurbeleving in de stad. Dat zorgt voor een hoger welzijnsniveau en een betere gezondheid van mensen.

Voor deze gebiedsontwikkeling is het puntensysteem Groen en Natuurinclusief bouwen (RIS 301953) van toepassing zie de tabel op pagina 48. De herontwikkeling van de Zichten geldt als ‘grootschalig project’. 5.5.6.

Luchtkwaliteit en stikstof

Voor de bouwplannen en eventuele bestemmingsplannen dienen onderzoeken voor luchtkwaliteit uitgevoerd te worden en dienen berekeningen te worden gemaakt in het kader van de stikstofproblematiek. In de verdere uitwerking zal hieraan worden gerekend en worden bekeken hoe hiermee om te gaan (salderen per kavel/buurt/wijk/programma). De onderzoeksresultaten en eventuele knelpunten zullen bepalend zijn voor de maatregelen om aan de gestelde eisen te kunnen voldoen. 5.5.7. Externe veiligheid Met de landelijke risicokaart kan onderzocht worden of er relevante risicobronnen in de directe nabijheid van de projectlocatie liggen. Hierbij moet zowel gekeken worden naar de plaatsgebonden risico-contouren groter dan 10–6 / jaar als individuele risico-elementen, te weten risicovolle inrichtingen (bedrijfsactiviteiten) en transport van gevaarlijke stoffen. 5.5.8.

Duurzaam gebruik van grondstoffen

Uitgangspunt in Den Haag is een beperking van de hoeveelheid afval, hergebruik van producten en hergebruik van materialen als grondstof voor nieuwe producten (reduce, reuse, recycle). Dit uitgangspunt geldt zowel voor de afvalstroom van bewoners, voor het bouwen en slopen van bebouwing, als voor werkzaamheden in de openbare ruimte. Ten aanzien van de uitgangspunten voor de omgang met

de afvalstroom van bewoners en de daarvoor benodigde voorzieningen, zie 5.1. Per januari 2018 geldt een wettelijke grenswaarde aan de berekening van de milieubelasting van de materialen (MPG) van nieuwe woningen en kantoren. Voor sloop hanteren we de minimale eis dat er gesloopt wordt conform de BRL SVMS-007. De gemeente stimuleert bij gebiedsontwikkeling en gronduitgifte het circulair gebruik van materialen en grondstoffen middels gunningscriteria in ontwikkelcompetities. Een voorbeeld is het eisen van een minimale MKI-waarde voor een duurzame aanpak van de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) 5.5.9. Duurzaamheidseisen sloop en nieuwbouw Uitgangspunten in Den Haag bij sloop of nieuwbouw zijn: • In het geval van sloop voorzien in een bouwmaterialendepot of -‘bank’ en een materialenpaspoort voor het monitoren van materiaalstromen. • Beperking van extra vervoersstromen ten behoeve van nieuwbouw om onaanvaardbare verhoging van de lokale uitstoot en een te grote belasting van het omliggende wegennet te voorkomen. • Op gebouw- en gebiedsniveau geldt BREEAM-NL minimaal 4 sterren (excellent) of een GPR-gebouw van minimaal 8 voor de thema’s: milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en voor energie een score van minimaal 9. • Toepassing van bouwmaterialen die lang meegaan, mooi verouderen en her te gebruiken zijn.

57

5.5.10. Bodem

5.5.11. Archeologie

Vanaf 1 januari 2006 geldt de wijziging van Wet bodembescherming (Wbb). Hierbij geldt dat bij het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie. De wettelijke doelstelling is functiegericht. De gewijzigde wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im-)mobiliteit van de verontreiniging. Op de ontwikkellocatie zal bodemonderzoek moeten plaatsvinden.

Volgens het bestemmingsplan Bouwlust is in de Zichten gedeeltelijk een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ van toepassing. Het artikel bij de dubbelbestemming bepaalt het volgende:

In de Zichten is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van het opstellen van een hypothese over de bodemkwaliteit. Op basis van het vooronderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: De onderzoekslocatie wordt beschouwd als verdacht voor diffuse bodemverontreiniging met zware metalen, minerale olie, PAK en PCB in de toplaag van de bodem. Op een zestal locaties is mogelijk sprake van lokale verontreiniging als gevolg van verdachte activiteiten. De locatie wordt beschouwd als verdacht voor verontreiniging met asbest in de toplaag van de bodem en verdacht voor verontreiniging met PFAS in de (boven)grond. Met het oog op de planontwikkeling op de locatie dient er rekening mee gehouden te worden dat een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd moet worden in het gehele plangebied.

58

Voor het bouwen binnen de bestemming ‘Waarde - Archeologie’ geldt dat, indien er sprake is van het bouwen van bouwwerken met grondroering met een totaal oppervlak van meer dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,5 meter waarvoor een vergunning is vereist, hieromtrent vooraf schriftelijk advies dient te worden ingewonnen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag. De afdeling Archeologie kan een onderzoeksrapport verlangen, waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Op grond van een uitgewerkt stedenbouwkundig plan moet onderzoek verricht worden naar aanwezige archeologische waarden. Volgens de Archeologische Waarden- en Verwachtingenkaart Den Haag kunnen op het westelijke deel van de herontwikkelingslocatie bijzondere archeologische waarden worden verwacht . Bij ruimtelijke ontwikkelingen en/of gepland grondverzet is op dit deel van de locatie mogelijk archeologisch (voor)onderzoek nodig.

5.5.12 Geluid Wonen is een geluidsgevoelige functie, waardoor de Wet geluidshinder (Wgh) van toepassing. Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning zal een akoestische onderzoek worden uitgevoerd. Indien er sprake is van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeursgrenswaarde, zullen hiervoor geluidwerende maatregelen worden getroffen. De uitsnede uit WebGis hieronder geeft een indicatie van de aanwezige geluidniveaus bij de Zichten in 2016. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden kan een hogere grenswaarden worden overwogen. Voorwaarde is wel dat voldaan wordt aan het gemeentelijke beleid dat geformuleerd is in ‘beleid hogere grenswaarden Wet geluidhinder, definitief, februari 2010’.

6. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN Het integraal werken aan deze gebiedsontwikkeling geldt ook voor de financiering. Ook financieel zal integraal en creatief moeten worden gedacht en samengewerkt om de beoogde synergie en kanteling te bereiken. Belangrijk is dat het totaalbeeld voorop staat vóórdat er afspraken worden gemaakt over wie wat betaalt of over het toewijzen van middelen aan een bepaalde sector.

6.1

Financiering

Op basis van voorbeeldverkavelingen is de financiële haalbaarheid van de ambities voor de drie buurten onderzocht. Om de sloop-/nieuwbouwplannen haalbaar te maken is Staedion bereid gevonden om een afboeking te doen op hun vastgoed. Mede hierdoor komt er zicht op haalbaarheid. Echter, zelfs met deze afboeking blijkt uit de haalbaarheidsstudie, dat uitvoering van de totale ambities de komende 15-20 jaar een tekort oplevert van € 100 tot € 110 miljoen. Voor de eerste 10 jaar van deze ontwikkeling, fase 1, met een tekort van € 50 tot € 55 miljoen, is een subsidieaanvraag gedaan als onderdeel van de Haagse aanvraag voor de Woningbouwimpulsgelden van BZK (DSO 2020.372). Uitgangspunt daarbij is dat deze ontwikkeling plaatsvindt via een actieve rol van de gemeente met een bijbehorende gemeentelijke grondexploitatie. Het programma dat ten grondslag ligt aan de subsidieaanvraag omvat een netto toevoeging van circa 2.100 woningen. 90% van de (in fase 1 in totaal circa 3.200) nieuwe woningen valt binnen de categorie betaalbaar. Verder wordt er bijna 11.000 m2 aan bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen gerenoveerden toegevoegd.

10 september 2020 heeft het ministerie de aanvraag goedgekeurd waarmee een bijdrage van € 26,8 miljoen is toegekend aan Dreven-Gaarden-Zichten. In het collegebesluit over de Woningbouwimpulsgelden wordt voorgesteld om een deel van de verkoopopbrengst van Eneco aan te wenden ter dekking van de voorgeschreven 50% gemeentelijke cofinanciering, onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad. Een belangrijke voorwaarde is verder dat binnen 3 jaar na toekenning van de subsidie, dit is voor 10 september 2023, is gestart met de bouw van de eerste woningen.

Voor de realisatie van een dergelijke grote integrale opgave is het wenselijk om langdurige samenwerkingsverbanden aan te gaan. Het ontwikkelen en exploiteren van marktwoningen of commercieel vastgoed behoort niet tot de kerntaak en kerncompetenties van een woningcorporatie. Vanwege hun ervaring met integrale gebiedsontwikkeling, en in het verleden geleverde kwaliteit, heeft Staedion voor DrevenGaardenZichten Heijmans als haar ontwikkelpartner geselecteerd. Uitgangspunten voor een constructieve samenwerking tussen alle betrokken partijen, te weten gemeente-Staedion-Heijmans, worden uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Deze wordt gelijktijdig met het Projectdocument en bijbehorende gemeentelijke grondexploitatie, voorzien van een definitief dekkingsvoorstel, voorgelegd aan college en raad.

6.2

Juridische planologische procedure

Het tijdspad van de ontwikkelingen in De Zichten betekent dat de benodigde aanpassingen in het juridisch planologische kader zullen samenvallen met de invoering van de Omgevingswet. Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden van BZK wordt voor het eerste deelplan voor de Zichten, ingezet op een bestemmingsplan, conform de huidige Wro. Dit betekent dat voor deze buurt direct na vaststelling van de NvU gestart zal moeten worden met het in beeld brengen van de milieueffecten, via een projectMER of een MER-beoordeling. Wettelijk vooroverleg voor het bestemmingsplan dient dan plaats te vinden voor de zomer van 2021. De formele tervisielegging is dan na de zomer van 2021 maar wel voor 1-1-2022. Zodoende blijft tot en met de RvS-behandeling het oude recht uit de Wro van toepassing. Voor de gebiedsvisie Zuidwest wordt binnenkort de Nota Reikwijdte en Detailniveau gepubliceerd. Naar verwachting zal voor de zomer ook de planMER worden gepubliceerd. De definitieve bepaling van de te volgen MER-procedure bij DGZ zal in nauwe afstemming met de procedure van de gebiedsvisie moeten gebeuren. Voor de latere fasen in de Zichten zal de Omgevingswet van toepassing zijn. Hiervoor kan naar verwachting een omgevingsplan worden opgesteld dan wel een afwijkingsprocedure worden doorlopen.

59

60

6.3

Planning en fasering

Door een zorgvuldige afweging van verschillende argumenten zoals de staat van de woningen, civiel technische randvoorwaarden, herhuisvestingsmogelijkheden, afzetmogelijkheden, parkeerbalans, bouwlogistiek en sociale aspecten is een fasering tot stand gekomen. Deze planning is op hoofdlijnen en moet nog worden verfijnd. Zichten De uitvoering van het project start in de Zichten met de woningbouw ter plaatse van Steenzicht/Het Zicht en met de ontwikkeling van het speciale leer-, werk en ontmoetingscentrum in het hart van de wijk. In dit gebied heeft Staedion al persoonlijke gesprekken met alle bewoners gevoerd over hun situatie en wensen bij het uithuizen; de zogenaamde ‘keukentafelgesprekken’. Na een actiegebiedaanwijzing, een uithuisperiode, sloop en bouwrijp maken zal hier in de eerste helft van 2023 gestart worden met de bouw. Vervolgens wordt met de klok mee blok voor blok door de wijk gewerkt tot tussen 2033 en 2035 de hele wijk gereed is. De aanpak van de kop van het winkelcentrum De Stede staat vooralsnog aansluitend aan de ontwikkeling in de Zichten ingepland, maar zou bij een eerdere behoefte aan extra voorzieningen naar voren gehaald kunnen worden.

61

BIJLAGEN 5.1 • • • • • •

Stedenbouw & planologie Agenda Ruimte voor de stad (RIS 295016) Nota Haagse hoogbouw: Eyeline & Skyline (RIS 298448) Hoogbouwbeleid Den Haag Zuidwest Nota Duurzaam bouwen Haagse Bezonningsnorm (RIS170509) Huishoudelijk Afvalplan Den Haag 2016-2020 (HAP) (RIS288629)

5.1.3 Economie • • • • • •

Economische visie Den Haag (Ris 303550) Actieprogramma kleinschalige bedrijfshuisvesting (RIS297199) Bedrijfshuisvestingsstrategie (RIS303177) Kadernota detailhandel (Ris 300626) Horecavisie Den Haag (RIS 288645) Horecavisie Den Haag Uitwerkingsplan 2016-2019 (RIS 288643)

5.2.1 Wonen • • •

•

•

•

62

Woonagenda 2020-2023 Haags samen wonen (RIS 305711) RIGO woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest; ingrediënten voor een investeringsstrategie, 16 maart 2020 Woningbouwimpuls 50% ‘betaalbaar’ volgens definitie BZK https://www.rvo.nl/sites/default/files/2020/05/ Achtergronddocument-Woningbouwimpuls-voorgemeenten.pdf Woondeal Zuidelijke Randstad https://www.rijksoverheid. nl/documenten/publicaties/2019/06/05/woondealzuidelijke-randstad Rijksprogramma leefbaarheid en veiligheid https://www. rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/03/31/ kamerbrief-voortgang-programma-leefbaarheid-enveiligheid Urgentie programma sociale woningbouw, projectopdracht

•

22 september 2020 Ambitiedocument Dreven, Gaarden en Zichten (RIS 305714)

5.2.5 onderwijs •

Integraal Huisvestingsplan onderwijs RIS 304176

5.3 Buitenruimte, ecologie, ontmoeten en bewegen • • • • • • •

•

5.4 • • • • •

Handboek Openbare Ruimte Den Haag Sportnota RIS 283153 Voortgangsrapportage sportnota Den Haag sportief in beweging – sport maakt den haag sterker RIS 298826 Haags sport akkoord RIS 306192 Sport- en beweegnorm Rapport Mulier Instituut – Ruimte voor georganiseerde sport RIS 301864 Er zal bij ingrepen in de bodem een Klic-melding moeten worden gedaan om de mogelijke aanwezigheid van kabels en leidingen te inventariseren. Uitgangspunt voor het rioleringsbeleid is het Vigerend Gemeentelijk Rioleringsplan

Mobiliteit, parkeren en logistiek Het handboek openbare ruimte van de gemeente Den Haag. Nota verbetering luchtkwaliteit Fietsparkeernormen den haag (RIS 290485). De mobiliteitstransitie: document wordt momenteel opgesteld. De nieuwe parkeerstrategie, die het huidige parkeerkader gaat vervangen.

5.5 Duurzaamheid, klimaatadaptatie en milieu • • • •

•

• • • • • •

• • • • • • • • •

Nota Duurzaamheid, RIS 302224 Nota Stadsnatuur (RIS305824) Concept Stedelijk Energieplan, RIS 305064 De Natuurkansenscan, bijlage 6 van de nota stadsnatuur: https://denhaag.raadsinformatie.nl/modules/13/ Overige%20bestuurlijke%20stukken/594868 handvatten voor een gezond stadsecosysteem met meer biodiversiteit https://denhaag.raadsinformatie.nl/ modules/13/Overige%20bestuurlijke%20stukken/594868 Agenda Groen voor de Stad (RIS294705) Puntensysteem Groen en natuurinclusief Bouwen kaartmateriaal t.a.v. groen/natuurwaarden/vleermuizen www.kaartendenhaag.nl onder natuur en milieu. De Stedelijke Groene Hoofdstructuur (RIS300506) https:// arcg.is/1iuz5f0 Ecologische verbindingszones (= onderdeel van de SGH): https://arcg.is/5PTTb0 Bij eventuele (her)inrichting van ecologische verbindingszones: https://denhaag.raadsinformatie.nl/ modules/13/Overige%20bestuurlijke%20stukken/594868 Haagse Iconen, kansen voor de groen-blauwe structuur van de stad, RIS 302827 Convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland, RIS 300633 https://www.hhdelfland.nl/richtlijn-vasthoudmaatregelen https://www.hhdelfland.nl/overheid/beleid-en-regelgeving/ copy_of_documenten-beleid Toekomstbestendig Haags water! Visie op het voorkomen van wateroverlast 2015-2020 (RIS 280009 Natuurinclusief bouwen (RIS 288182) Puntensysteem natuurinclusief bouwen (RIS301953).

nationaal waterbeleid en het Provinciaal Waterplan ZuidHolland 2016-2021. ‘waterbeheerplan 2016-2021 – Strategie richting een toekomstbestendig en samenwerkingsgericht waterschap’

• • • • •

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021. Vanaf 1 januari 2006 geldt de wijziging van Wet bodembeschrming (Wbb) Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) Besluit externe veiligheid transport van gevaarlijke stoffen (Bevt)

5.5.3 onderwijs • • •

milieubelasting van de materialen (MPG) van nieuwe woningen en kantoren. Voor sloop geldt de minimale eis dat er gesloopt wordt conform de BRL SVMS-007. Stedelijk energieplan, ris 306869

63

Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

Dit document is tot stand gekomen in samenwerking met: Palmbout Urban Landscapes

April 2021