RIS308433 Bijlage 2

Herziene grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal SBK-nummer: CE-53 Projectcode: FA387 April 2021

Inhoudsopgave 1.

Projectomschrijving .............................................................................................................. 5 1.1

Inleiding...................................................................................................................................................... 5

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 7

1.3

Planologisch juridische kaders ................................................................................................................... 8

2.

Plankaders ........................................................................................................................... 9 2.1

Plangebied ................................................................................................................................................. 9

2.2

Deelgebieden ........................................................................................................................................... 10

2.3

Ruimtegebruik en BTW – sleutel.............................................................................................................. 12

2.4 Programma .............................................................................................................................................. 14 2.4.1 Woningbouw ........................................................................................................................................ 14 2.4.2 Niet-woningbouw................................................................................................................................. 14 2.5

Omschrijving werken en werkzaamheden ............................................................................................... 15

2.6

Omschrijving gronduitgifte ...................................................................................................................... 15

2.7

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ........................................................................ 16

3.

Grondexploitatiebegroting.................................................................................................. 17 3.1 Begroting van kosten en opbrengsten ..................................................................................................... 17 3.1.1 Plankosten ............................................................................................................................................ 17 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ...................................................................................................................... 17 3.2.1 Berekening saldo en parameters ......................................................................................................... 18 3.2.2 Saldo..................................................................................................................................................... 18

4.

Risicoanalyse ...................................................................................................................... 19 4.1

5.

6.

Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 19

Verschillenverklaring .......................................................................................................... 20 5.1

Verschillenverklaring saldo en risicoprofiel ............................................................................................. 20

5.2

Dekking .................................................................................................................................................... 20

5.3

Verschillenverklaring programma ............................................................................................................ 21

Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring ................ 22

2

Aanleiding herziening Voorliggende grondexploitatie is een herziening van de in oktober 2015 door het college vastgestelde grondexploitatie ‘Den Haag Nieuw Centraal’(CE-53). De plankaders van de grondexploitatie zijn substantieel gewijzigd hetgeen aanleiding was voor deze herziene grondexploitatie. Het gaat daarbij om: 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw, vastgelegd in Allonge XII; 2. De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijpmaken voor de bovenbouw; 3. Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein als stadsentree; 4. Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen.

Plankaders Het plankader van de grondexploitatie bestaat uit het leveren van bouwrijpe grond op het Koningin Julianaplein ten behoeve van de gronduitgifte van de bovenbouw aan ontwikkelaar OCKJ. Daarnaast vallen de herinrichting van de Anna van Buerenstraat en de herinrichting van de Koningin Julianaplein binnen de grenzen van de grondexploitatie. De overige deelgebieden in de grondexploitatie zijn grotendeels afgesloten en zijn zo goed als overgedragen aan de Dienst Stadsbeheer. Op een paar afrondende werkzaamheden na maken deze deelgebieden geen onderdeel meer uit van voorliggende herziene grondexploitatie. De in deze herziene grondexploitatie opgenomen gronduitgifte op het Koning Julianaplein kent het volgende programma: -

-

Woningbouw: ca. 396 woningen waarvan: - 51 sociale huurwoningen belegger; - 29 middel dure huurwoningen; - 319 dure huurwoningen. Detailhandel en horeca: 1.685 m² BVO Kantoor/congres: 504 m² BVO Dienstverlening 263 m² BVO

Bij de uitwerking van de bovengrondse bebouwing is maximaal gebruik gemaakt van de expertise en creativiteit van marktpartijen, door een tender uit te schrijven op basis van het door de gemeente opgestelde Programma van Eisen. Het winnende ontwerp voorziet in 2 woontorens van ongeveer 93 meter hoog, die door laagbouw verbonden worden. Het woningtype bestaat uit voornamelijk kleinere appartementen, die gericht zijn op starters en (jongere) expats. Het woonprogramma bestaat uit ca. 396 appartementen, waarbij er 51 sociale huurwoningen belegger worden gerealiseerd. De onderste laag op de begane grond bevat veelal detailhandel en horeca die voor levendigheid in het gebied zorgt. Daarnaast is er een nog een horecagelegenheid (paviljoen), gelegen nabij de Bezuidenhoutseweg.

3

Herziene grex

MPG 2020

verschil

Programma woningbouw

396 won.

396 won.

504 m² bvo 1.685 m² bvo 263 m² bvo

2.200 m² bvo 2.000 m² bvo -

- 1.696 m² bvo - 315 m² bvo 263 m² bvo

2020 t/m 2024 33%

2020 t/m 2023 31%

2%

€

26.888.000 N €

24.122.000 N €

2.766.000 N

€

24.042.000 V €

23.066.000 V €

976.000 V

€ 31 december 2024 € 1 januari 2020 €

572.000 N € 3.774.000 N € 3.418.000 N €

318.000 N € 1.487.000 N € 1.374.000 N €

254.000 N 2.287.000 N 2.044.000 N

€

1.203.000 N €

1.406.000 N €

203.000 V

€

1.203.000 N €

1.406.000 N €

203.000 V

kantoren detailhandel en horeca overig commercieel (dienstverlening) Planning en voortgang looptijd voortgang realisatie

-

Saldo kosten opbrengsten faseringsinvloeden saldo ew saldo ncw

Risicoprofiel gewogen kansen en risico impact weerstandscapaciteit

Wijziging saldo Het saldo van de grondexploitatie was € 1.374.000 nadelig bij de MPG 2020 op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2020. Het saldo op eindwaarde bedroeg bij de MPG € 1.487.0000 per 31-12-2023 nadelig. Na het doorvoeren de kaderwijzigingen is het herziene grondexploitatiesaldo € 3.418.000 nadelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2020. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 3.774.000 per 31-12-2024 nadelig. Dit is een verslechtering van het saldo van € 2.044.000 op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2020. Wijziging risicoprofiel Het risicoprofiel was € 1.406.000 nadelig bij de MPG 2020 op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-12020. Het risicoprofiel bedraagt nu € 1.203.000 nadelig. De impact van het risicoprofiel op de benodigde weerstandscapaciteit wordt daarmee € 203.000 voordelig. Dekking Het verschil in saldo op de grondexploitatie bedraagt € 2.044.000 nadelig. Dit saldo wordt afgedekt vanuit de Reserve Grondberdrijf middels de opgetreden verbetering van € 203.000 vanuit het risicoprofiel en € 1.841.000 vanuit de bij de Programmabegroting 2021-2024 voor dit project beschikbaar gestelde ‘Groei met groei’ middelen, die in 2020 onderdeel uitmaken van het resultaat grondbedrijf, welk resultaat bij vaststelling van de jaarrekening met een bestedingsvoorstel zal worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.

4

1. Projectomschrijving 1.1

Inleiding

Het plangebied bevindt zich rondom het station Den Haag Centraal in het stadsdeel Centrum. De grondexploitatie bestond bij vaststelling uit vier deelgebieden. De deelgebieden Anna van Buerenplein en Babylon zijn grotendeels uitgegeven en herontwikkeld. Het deelgebied Busplatform is uit de grondexploitatie gelicht en wordt als investeringsproject zonder programma uitgevoerd. De laatste ontwikkelingen in de grondexploitatie betreffen de ontwikkeling van het Koningin Julianaplein en de herinrichting van de Anna van Buerenstraat. Na de oplevering van de fietsenkelder DHNC zal er door de ontwikkelaar OCKJ op het Koningin Julianaplein een woontoren ontwikkeld worden boven deze ondergrondse fietsenkelder. De omgevingsvergunning is hiervoor verleend en onherroepelijk. De gronduitgifte van het bouwplan op het Koningin Julianaplein is gepland voor medio 2021 voor in totaal ca. 396 woningen, waarvan 51 sociale huurwoningen belegger en 2.452 m² BVO niet-woningbouw programma. De uitgifte van de bovenbouw is 1 jaar vertraagd. Er zijn in 2020 nadere afspraken gemaakt met de ontwikkelaar voor de bovenbouw en de aannemer van de fietsenkelder DHNC voor het bouwrijp opleveren voor de bovenbouw, die invloed hebben op de stand van de grondexploitatie.

Ook is besloten het kwaliteitsniveau van het KJ-plein te verhogen van Hofstadkwaliteit (alleen klinkers) naar Hofstadkwaliteit plus (met deels klinkers en deels natuursteen). Al deze wijzigingen zijn verwerkt en financieel vertaald in voorliggende herziening van de grondexploitatie. Voor de herinrichting van de Anna van Buerenstraat is een Definitief Ontwerp gemaakt. In 2021 wordt het ontwerp uitgevoerd. Daarnaast wordt in 2021 het Voorlopig Ontwerp inzake de inrichting van het KJ-plein afgerond. Voorliggende grondexploitatie is een herziening van de in oktober 2015 (RIS 288050) door het college vastgestelde herziene grondexploitatie ‘Den Haag Nieuw Centraal’(CE-53) vanwege gewijzigde plankaders. De volgende plankaderwijzigingen vormen de aanleiding van de herziening: 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw, vastgelegd in Allonge XII. 2. De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijpmaken voor de bovenbouw. 3. Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein als stadsentree. 4. Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen. Ad 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt hoe de grond bouwrijp geleverd wordt.

Voor de ontwikkelaar van de bovenbouw zijn middels Allonge XII de afspraken hierover vastgelegd en vanuit de grondexploitatie wordt de ontwikkelaar hierin gecompenseerd. Vanuit het investeringsproject Fietsenkelder zal ook een bijdrage aan de grondexploitatie plaatsvinden ten behoeve van het verlies aan, op courante plekken gelegen, vierkante meters detailhandel, die veroorzaakt is door het vervallen van de verbindingstunnel bij het investeringsproject Fietsenkelder DHNC. De dekking van de afspraken van Allonge XII komt dus deels uit de grondexploitatie en deels uit het investeringsproject fietsenkelder DHNC. Ad. 2. De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijpmaken voor de bovenbouw Er zijn afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC gemaakt over het meerwerk inzake het bouwrijp opleveren voor de bovenbouw. Ad. 3 Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein Een andere aanleiding voor deze herziening is de extra kwaliteit openbare ruimte van het KJ-plein. In de grondexploitatie van 2015 was het niveau Hofstadkwaliteit plus opgenomen met alleen klinkerverharding. Het nu liggende voorlopig ontwerp is gebaseerd op hofstadkwaliteit inclusief maatwerk. De herinrichting van de openbare ruimte bestaat deels uit natuursteen en deels uit klinkerverharding.

Gezien het feit dat het toekomstige KJ-plein één van de nieuwe stadsentrees is, is een hoger kwaliteitsniveau gewenst. Ad. 4. Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen De tijdelijke fietsenflat Rijnstraat zal langer in stand blijven en de sloop hiervan zal komen te vervallen. Ook de herinrichting van de openbare ruimte bij de fietsenflat aan de Rijnstraat komt hiermee te 5

vervallen. De oorzaak hiervoor is dat dit gebied geen onderdeel meer uitmaakt van de gebiedsontwikkeling die voor ogen stond bij de vaststelling van de grondexploitatie, namelijk sloop van de fietsenflat en vervolgens herinrichting van de openbare ruimte. Bij de gebiedsagenda van het CID (RIS307135) is deze locatie als herontwikkelingslocatie opgenomen. Daar zullen in de toekomst kosten en opbrengsten van deze herontwikkelingslocatie worden opgenomen.

Projectbeschrijving De aanleiding van de gebiedsontwikkeling rondom het Centraal station van Den Haag is dat het gebied niet meer voldeed aan de eisen van een volwaardig vervoersknooppunt. Om deze reden is er in 2003 besloten het gebied rondom Den Haag Centraal her te ontwikkelen en het station zelf ingrijpend te verbouwen. De belangrijkste reden was dat het aantal gebruikers van het station de komende 20 (vanaf 2003) jaar ging verdubbelen. De grondexploitatie is destijds opgedeeld in een aantal gebieden: Babylon, Anna van Bueren, Koningin Julianaplein (KJ-plein) en het busplatform. De verbouwing van het Centraal Station zelf vormt geen onderdeel van deze grondexploitatie en is een apart project (OVTerminal), wat inmiddels al is afgerond.

Programma Het nog te realiseren programma op het Koningin Julianaplein is door middel van een tender op de markt gebracht. De tender is gewonnen door OCKJ die op prijs en kwaliteit de beste bieding voor het Koningin Julianaplein heeft gemaakt. De bieding bestaat totaal uit ongeveer 37.500 m² BVO wonen, 2.000 m² BVO detailhandel en horeca en 2.200 m² BVO kantoor/congres. Bij het indienen van de omgevingsvergunning en met het vaststellen van Allonge XII (DSO 10034753) is het programma nader uitgewerkt en bedraagt nu ca.396 woningen, waarvan 51 sociale huurwoningen belegger, 26 middeldure huurwoningen en 319 dure huurwoningen (zie ook bijlage B Allonge XII). Detailhandel en horeca bedragen 1.685 m² BVO, waarvan 914 m² BVO voor horeca en 771 m² BVO detailhandel. Kantoor/congres en dienstverlening bedragen respectievelijk 504 m² BVO en 263 m² BVO. De verwachting is dat de grond in juni 2021 zal worden uitgegeven.

6

1.2

Historische besluitvorming

2015 In november 2015 is middels een collegebesluit (RIS 288050) de herziene grondexploitatie vastgesteld. In de herziene grondexploitatie is een vergrote fietsenkelder meegenomen die ten dele door een subsidie van ProRail/Rijk gefinancierd werd. 2016 In januari 2016 zijn middels een raadsbesluit de uitgangspunten van het Koningin Julianaplein vastgesteld (DSO/2015.900-RIS288051).

7

In juli 2016 is middels een collegebesluit DSO/2016.771 besloten om tot definitieve gunning aan OCKJ B.V. over te gaan vanuit de tenderprocedure ten behoeve van de bovenbouw op het Koningin Julianaplein. De Wethouder Binnenstad, Stadsontwikkeling Kerngebieden en Buitenruimte is mandaat verleend om de ‘Grondafname- en realisatieovereenkomst (GARO) over Koningin Julianaplein’ met OCKJ B.V. of een aan OCKJ B.V. gelieerde rechtspersoon te sluiten en om tekstuele en juridische wijzigingen van ondergeschikt belang in de GARO aan te brengen. In juli 2016 is middels een collegebesluit DSO/2016.757 ingestemd om met een gunningsprocedure de winnende aannemer te contracteren met een Design Build Maintain (DBM) contract voor de bouw van een fietsenkelder onder het Koningin Julianaplein. Bij de stand van de jaarrekening 2016 kende de grondexploitatie een negatief saldo van € 3.540.0000 op NCW per 1-1-2017. Deze verbetering t.o.v. eerdere bestuurlijke vaststelling was met name bereikt door gewijzigde BBV-regelgeving raadsbesluit RIS595701, waarbij de bovenbouw en onderbouw zijn gescheiden. 2017 In oktober 2017 is het Koningin Julianaplein aangewezen als langzaam verkeer- en OV-georiënteerd gebied met parkeereis ‘0’ (RIS 298120). Voor auto’s worden geen parkeervoorzieningen gerealiseerd. De bewoners van het toekomstige gebouw ontvangen ook geen parkeervergunning.

Het college heeft het Koningin Julianaplein aangewezen als langzaam verkeer- en OV-georiënteerd gebied met parkeereis "nul" (RIS298120). Voor auto’s worden geen parkeervoorzieningen gerealiseerd. De bewoners van het toekomstige gebouw ontvangen ook geen parkeervergunning. 2020 In november 2020 is Allonge XII met de ontwikkelaar vastgesteld. Tenslotte is er in november 2020 een brief opgesteld (DSO/10046476) inzake de afhandeling van de raakvlak VTW’s Mobilis/OCKJ. De effecten hiervan zijn in de herziene grondexploitatie verwerkt.

1.3

Planologisch juridische kaders

De hoogte van het bestemmingsplan voor deze locatie is 90 meter. Het programma voor deze locatie is door een tender bekend geworden. In de uiteindelijke tender is door de ontwikkelaar een woontoren met een hoogte van ca.90 meter opgenomen. Bij de nadere uitwerking tot omgevingsvergunning is de toren ca. 93 meter hoog geworden. Hiervoor is in oktober 2018 vrijstelling verleend bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk.

8

2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.

2.1

Plangebied

Afbeelding 2.1

Plangebied

Het plangebied Den Haag Nieuw Centraal (zie BTW kaart bij paragraaf 2.3) wordt aan de Noord (West) zijde begrensd door de Bezuidenhoutseweg, aan de Oostzijde door de Prinses Irenestraat, Anna van Buerenplein en -straat, aan de Zuidzijde door het Prins Bernhardviaduct en aan de Westzijde tot de Rijnstraat. In het Masterplan van Den Haag Nieuw Centraal van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Kraaijvanger Urbis, d.d. februari 2003, zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten beschreven. Hierin zijn de randvoorwaarden van de voorgenomen herontwikkeling van Den Haag Centraal Station en omgeving vastgelegd.

9

2.2

Deelgebieden

Afbeelding 2.2

Deelgebieden

Binnen het plangebied worden de volgende deelgebieden onderscheiden: A. B. C. D.

Koningin Julianaplein (KJ-plein); Babylon, al ontwikkeld; Anna van Buerenplein, al ontwikkeld en Anna van Buerenstraat, en Busplatform.

Ad. A. Koningin Julianaplein (KJ-plein) Eén van de uitgangspunten in de herziene grondexploitatie is de Allonge XII van de GARO van de ontwikkelaar OCKJ voor het Koningin Julianaplein (zie bijlage B Allonge XII 396 woningen). Daarnaast is deze herziening gebaseerd op het programma niet-woningbouw van de afgegeven 10

omgevingsvergunning. Naast de bovenbouw wordt er samen met OCKJ een integrale visie gevormd voor de herinrichting van de openbare ruimte op het Koningin Julianaplein. Dit is één van de vier stadsentrees voor de Gemeente Den Haag (RIS 298517). Onder het Koningin Julianaplein is de fietsenkelder DHNC gelegen met ca. 7.500 fietsparkeerplekken. Dit project maakt in gevolge de BBV-regels sinds 2016 geen deel meer uit van de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal maar kent wel een sterke verwevenheid met de grondexploitatie. Ad. B Babylon Het deelgebied Babylon is al uitgevoerd. New Babylon is gemoderniseerd en uitgebreid met 375 appartementen. Het project is inmiddels opgeleverd. De huidige eigenaar Icon Lightyear is in de tweede helft van 2017 gestart met een herbranchering van het commerciële programma welke beter past bij het gebied. Dit proces is inmiddels afgerond. Ad. C Anna van Buerenplein en Anna van Buerenstraat Het deelgebied Anna van Buerenplein en Anna van Buerenstraat is grotendeels uitgevoerd. De parkeergarage onder het Anna van Buerenplein, het gebouw van Leiden University College The Hague en de herinrichting van Anna van Buerenplein zijn gerealiseerd. Het uitvoeren van de herinrichting van de Anna van Buerenstraat (inclusief poller) is nog meegenomen als onderdeel van deze grondexploitatie. De aanleg van de Anna van Buerenstraat is voorzien in 2021. Ad. D.

Busplatform Het deelgebied Busplatform (bebouwing boven het Busplatform) wordt niet meer ontwikkeld tot woningbouw/kantoor locatie en maakt daarom ook geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie. De herinrichting van het busplatform is door de afdeling Mobiliteit uitgevoerd en inmiddels opgeleverd.

11

2.3

Ruimtegebruik en BTW – sleutel

Afbeelding 2.3

Ruimtegebruikskaart

12

hoeveelheid

Te herontwik k elen uitgeefbaar

% % tov te tov hertotaal ontwik k elen

4.201 m²

6%

29%

10.344 m²

14%

71%

totaal te herontwikkelen

14.545 m²

20%

100%

Te handhaven totaal te handhaven

59.115 m²

80%

totaal plangebied

73.660 m²

100%

openbare ruimte

Tabel 2.4 Ruimtegebruik

De uitgeefbare oppervlakte bestaat voor 3.683 m² uitgeefbare oppervlakte woongebouw en 518 m² uitgeefbare oppervlakte paviljoen op het KJ-plein. Tezamen geeft dit 4.201 m² uitgeefbare oppervlakte. De herinrichting van de openbare ruimte bestaat voor 8.259 m² uit KJ-plein en 2.085 m² Anna van Buerenstraat. Tezamen geeft dit 10.344 m² her in te richten oppervlakte. Van het te ontwikkelen gebied is ongeveer 29% uitgeefbaar en 71% openbaar. De openbare ruimte wordt heringericht. De BTW-verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimtegebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen BTW 29% bij de fiscus en 71% bij het BCF kan worden gedeclareerd. Ruimtegebruik Uitgeefbaar gebied Openbaar gebied Te handhaven

Herziening 4.201 m² 10.344 m² 59.115 m² 73.660 m²

MPG 2020 3.996 m² 11.876 m² 62.279 m² 78.151 m²

Verschil - 205 m² 1.532 m² 3.164 m² 4.491 m²

Tabel 2.5 Verschillen in ruimtegebruik

Vanwege de herziening van de grondexploitatie hebben zich verschuivingen voorgedaan in het ruimtegebruik. De grootste wijziging betreft de verkleining van het te handhaven gebied, omdat de herontwikkeling van de fietsenstalling aan de Rijnstraat niet meer tot deze grondexploitatie hoort. Daarnaast is de grens van het KJ-plein met de Bezuidenhoutseweg aangepast naar aanleiding van nieuwe inzichten ten aanzien van projectgrenzen. De herinrichting van de Bezuidenhoutseweg wordt buiten de grondexploitatie om gerealiseerd. Tenslotte is op basis van de ingediende omgevingsvergunning het uitgeefbare gebied enigszins vergroot bij het paviljoen op het KJ-plein. In totaal neemt hierdoor het plangebied af met 4.491 m².

13

2.4 2.4.1

Programma Woningbouw

totaal woningen waarvan huurwoningen koopwoningen sociaal belegger middelduur duur

gerealiseerd -

verwacht 396 won.

totaal 396 won.

-

396 won. 51 won.

396 won. 51 won.

-

26 won. 319 won.

26 won. 319 won.

Tabel 2.6 Woningbouwprogramma

Woningbouwprogramma Het totale programma woningen op het Koningin Julianaplein bedraagt ca. 396 woningen waarvan 51 sociale huurwoningen belegger. De indeling in aantallen middeldure (26 stuks) en dure huurwoningen (319 stuks) is afkomstig van ontwikkelaar OCKJ en betreft een voorlopige inschatting. De woninggrootte per woningtype wordt nader uitwerkt door de ontwikkelaar OCKJ. In principe zijn bij de tender geen afspraken gemaakt over het aantal en soort woningen met uitzondering van het aantal sociale huurwoningen belegger van 51 stuks. Bij de Allonge XII is afgesproken dat dit aantal gehandhaafd blijft, maar dat deze woningen niet hoeven te worden uitgegeven aan een toegelaten instelling. Alle woningen zullen door de ontwikkelaar aan een belegger worden verkocht, die vervolgens de woningen in de verhuur zal doen. Voor de 51 sociale huurwoningen belegger wordt gedurende 20 jaar een huur lager dan € 752 per maand gehandhaafd. Daarnaast zal de ontwikkelaar conform Allonge XII een bijdrage doen van € 510.000 in het waarborgfonds Wonen. Dit fonds maakt geen deel uit van het taakveld grondexploitaties en de opbrengst is daarom niet terug te vinden in de grondexploitatie.

2.4.2

Niet-woningbouw

totaal niet-woningbouw waarvan kantoren detailhandel en horeca overig commercieel (dienstverlening) totaal parkeren

gerealiseerd -

verwacht 2.452 m² bvo

totaal 2.452 m² bvo

-

504 m² bvo 1.685 m² bvo 263 m² bvo

504 m² bvo 1.685 m² bvo 263 m² bvo

-

-

-

Tabel 2.7 Niet-woningbouw programma

Niet-woningbouw programma De detailhandel/horeca van 1.685 m² BVO zal deels in de plint van het gebouw zijn en deels bij het paviljoen op het KJ-plein. De kantoorruimte van 504 m² BVO zal op de eerste verdieping van het gebouw zijn gelegen. Dienstverlening van 263 m² BVO zal ook in de plint van het gebouw zijn. De etages daarboven zijn bestempeld voor woningen. Parkeren Vanwege de ligging bij het Centraal Station zijn er geen parkeerplaatsen voor auto’s gerealiseerd. Onder het gebouw zit de fietsenkelder DHNC.

14

2.5

Omschrijving werken en werkzaamheden

In de grondexploitatie is het bouwrijp maken van het Koningin Julianaplein, de herinrichting van het Koningin Julianaplein en de herinrichting van de Anna van Buerenstraat opgenomen. De overige deelgebieden zijn of al uitgevoerd of maken geen onderdeel meer uit van deze grondexploitatie. De gemaakte afspraken over het bouwrijpmaken zijn zowel met de ontwikkelaar van de bovenbouw als met de aannemer van de fietsenkelder vastgelegd en verwerkt in deze herziening. Herinrichting openbare ruimte Koningin Julianaplein In de leidraad groene stadsentrees (RIS296855) van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling zijn de uitgangspunten voor de herinrichting van de openbare ruimte beschreven. De herinrichting van het Koningin Julianaplein behoort tot één van de groene stadsentrees en zal in samenhang met de groene Koekamp en de verdere omgeving worden vormgegeven. Het kwaliteitsniveau van de herinrichting van het KJ-plein bestaat uit Hofstadkwaliteit inclusief maatwerk (o.a. toepassing natuursteen). In de raming voor deze grondexploitatie wordt uitgegaan van 8.259 m² her in te richten plein. Concreet betekent dit dat het gebied onder de uit te geven bebouwing niet heringericht zal worden door de gemeente. In de GARO is vastgelegd dat dit gedeelte door de ontwikkelaar OCKJ zal worden ingericht, of dat deze de kosten draagt, maar de gemeente het als integraal werk meeneemt.

Herinrichting openbare ruimte Anna van Buerenstraat De belangrijkste maatregel in de Anna van Buerenstraat is het toevoegen van groen. In de huidige situatie is het gebied enorm versteend. Groen vermindert de kans op wateroverlast en draagt bij aan het verminderen van hittestress. Er wordt in het vervolgproces onderzocht of het mogelijk is om hemelwaterafvoer te koppelen aan het bewateren van het groen. Net als op het Anna van Buerenplein geldt voor de Anna van Buerenstraat Hofstadkwaliteit. Dit betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan duurzaamheid en uitstraling voor bestrating, straatmeubilair en groen. Er worden standaard materialen gebruikt die zich goed lenen voor hergebruik. Ter hoogte van het Anna van Buerenplein is ook ruimte gemaakt voor de ontvangst en een kort verblijf van groepen mensen. Op deze manier wordt voldoende ruimte gewaarborgd als er een nieuwe ingang naar het Nationaal Archief wordt gerealiseerd. Pollerinstallaties In de grondexploitatie zijn twee pollers opgenomen. Eén is bedoeld voor bij het Koningin Julianaplein en de andere is bedoeld voor de Anna van Buerenstraat.

2.6

Omschrijving gronduitgifte

Koningin Julianaplein Voor het Koningin Julianaplein is in 2016 een tender uitgeschreven. De tender is beoordeeld op zowel prijs en kwaliteit waaruit OCKJ het winnende ontwerp heeft geleverd. Met OCKJ is een Grondafnameen realisatieovereenkomst (GARO) gesloten waarin contractuele afspraken staan met betrekking tot afname van de grond, programma en ontwerp. Daarna is bij het indienen van de omgevingsvergunning het programma nader uitgewerkt. De omgevingsvergunning is verleend. Eind 2020 zijn middels Allonge XII nadere afspraken gemaakt met de ontwikkelaar. Deze afspraken zijn voor zover deze betrekking hebben op de grondexploitatie verwerkt in deze herziening. Verder is er met de ontwikkelaar afgesproken geen auto parkeren te realiseren in/onder het gebouw, omdat het een uitstekend gebied is om met het openbaar vervoer te bereiken en er voldoende parkeermogelijkheden zijn in de nabije omgeving.

15

2.7 Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte De resterende looptijd van het plan is 5 jaar (het jaar 2020 meegerekend). De planning gaat uit van: • • • • • • •

voorlopig ontwerp van de Anna van Buerenstraat in 2020; uitgifte bovenbouw op het Koningin Julianaplein in 2021; oplevering voorlopig ontwerp KJ-plein in 2021; herinrichting Anna van Buerenstraat in 2021; definitief ontwerp en bestek ontwerp KJ-plein in 2022; oplevering appartementen december 2023; oplevering van de openbare ruimte KJ-plein in 2024.

16

3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van de voornoemde plankaders waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd bij de programmabegroting.

3.1

Begroting van kosten en opbrengsten - De totale kosten zijn begroot op € 26.888.000. - De totale opbrengsten zijn begroot op € 24.042.000.

Cashflow grafiek:

€ 30.000

€ 25.000 € 20.000

€ 15.000 € 10.000 € 5.000

€ 5.000

Boekw.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

€ 10.000 € 15.000 € 20.000 kosten (reëel)

opbrengsten (reëel)

rente (reëel)

cashflow

Tabel 3.1 Cashflow (bedragen x € 1.000)

3.1.1 Plankosten De verwachte plankosten per 1-1-2021 bedragen € 1.162.000 op basis van de Haagse plankostenscan. 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: -

nominaal: saldo van kosten en opbrengsten; reëel: nominaal saldo inclusief inflatie; eindwaarde: reëel saldo inclusief rente, en contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (Voorziening Negatieve Plannen) die moet worden getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.

1

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

17

3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem Pagoni waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV 2): -

rente: disconteringsvoet: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:

1,3% 2,0% 2,0% 1,0%* 1-1-2020 31-12-2024 1-1-2020

*In verband met de gemaakte afspraken ligt de grondprijs vast en wordt deze niet geïndexeerd. 3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een nadelig saldo van € 3.418.000 op netto contante waarde per 1-1-2020 en € 3.774.000 op eindwaarde per 31-12-2024. De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovoet) zijn € 572.000 nadelig.

2

De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa zijnde bouwgrondexploitaties, materiële vaste activa en faciliterend grondbeleid.

18

4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van het risicoprofiel zijnde de aangeduide risico’s en kansen in de grondexploitatie. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de herziene grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd bij de MPG.

4.1

Risicoprofiel

Op basis van de risicoanalyse is sprake van het onderstaande risicoprofiel.

Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Risicoprofiel Positief saldo Impact op de benodigde weerstandscapaciteitscapaciteit

omvang € 1.886.000 N € € 360.000 N € 2.246.000 N

impact

€ 843.000 N € € 360.000 N € 1.203.000 N € € 1.203.000 N

Tabel 4.1 Risicoprofiel

19

5. Verschillenverklaring In deze paragraaf worden de verschillen tussen deze herziene grondexploitatie en de laatst vastgestelde grondexploitatiestand (MPG 2020) aangegeven. Hierbij wordt ingegaan op de programmatische en financiële wijzigingen als ook op de wijzigingen in het risicoprofiel.

5.1

Verschillenverklaring saldo en risicoprofiel

De grondexploitatie kende bij de MPG 2020 een nadelig saldo van € 1.374.000 (NCW 1-1-2020). De voorliggende herziene grondexploitatie kent een nadelig saldo van € 3.418.000 (NCW 1-1-2020). Het grondexploitatiesaldo is daarmee € 2.044.000 verslechterd (NCW per 1-1-2020). Dit verschil bestaat uit gewijzigde kosten, opbrengsten en uit faseringseffecten. De kosten zijn in totaal € 2.766.000 nominaal gestegen. De opbrengsten zijn in totaal € 976.000 nominaal gestegen. De faseringseffecten samenhangend met de nominale wijzigingen in de kosten- en opbrengsten zijn in dit project € 254.000 nadelig (NCW 1-1-2020). In de stand van de herziene grondexploitatie zijn de financiële afspraken uit Allonge XII, de aannemer van de fietsenkelder DHNC inzake bouwrijpmaken verwerkt. Tevens is er sprake van een hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein. Ook zijn de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen. Wel zijn er kosten opgenomen voor de revitalisering van de bestaande tijdelijke fietsenflat Rijnstraat, nu die langer in stand gehouden wordt. Deze kosten worden middels bijdrage van DSB gedekt. Tenslotte wordt er een bijdrage vanuit het project fietsenkelder DHNC verwacht voor minder vierkante meters detailhandel.

Vanwege het vervallen van de verbindingstunnel in het ontwerp van de fietsenkelder DHNC kunnen er minder (en minder courante) vierkante meters detailhandel in de bovenbouw gerealiseerd worden. De grondexploitatie kende bij de MPG 2020 een nadelig risicoprofiel van € 1.406.000. De herziene grondexploitatie kent een nadelig risicoprofiel van € 1.203.000 (NCW 1-1-2020). Het risicoprofiel is met € 203.000 verbeterd. Enkele risico's zijn opgetreden en verwerkt in de cijfers van de herziening van de grondexploitatie. De vervallen risico's hadden betrekking op claims van de ontwikkelaar, hogere ontwerpkosten herinrichting van de openbare ruimte en hogere verwachte plankosten. Nieuwe risico's na MPG2020 hebben met name betrekking op de herinrichting van het gebied onder de nieuwbouw op het KJ-plein, eventuele hogere kosten verband houdend met de aanpassingen van de fietsenkelder DHNC voor het bouwrijp kunnen opleveren aan ontwikkelaar, mogelijk lagere grondopbrengst uit precario en de mogelijkheid op lagere grondopbrengst bij grote wijziging huisvestingsverordening.

5.2

Dekking

Het verschil in saldo op de grondexploitatie bedraagt € 2.044.000 nadelig. Dit saldo wordt afgedekt vanuit de Reserve Grondberdrijf middels de opgetreden verbetering van € 203.000 vanuit het risicoprofiel en € 1.841.000 vanuit de bij de Programmabegroting 2021-2024 voor dit project beschikbaar gestelde ‘Groei met groei’ middelen, die in 2020 onderdeel uitmaken van het resultaat grondbedrijf, welk resultaat bij vaststelling van de jaarrekening met een bestedingsvoorstel zal worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.

20

5.3

Verschillenverklaring programma

Verschillen in programma totaal woningen waarvan appartementen huur sociaal sociaal belegger middelduur duur totaal niet-woningbouw waarvan kantoren/congres detailhandel en horeca overig commercieel (dienstverlening) totaal parkeren

Herziening

MPG 2020

Verschil

396 won.

396 won.

-

396 51 won. 26 won. 319 won.

396 51 won. 26 won. 319 won.

- 51 won. 51 won. -

2.452 m² bvo

4.200 m² bvo

- 1.748 m² bvo

504 m² bvo 1.685 m² bvo 263 m² bvo

2.200 m² bvo 2.000 m² bvo -

- 1.696 m² bvo - 315 m² bvo 263 m² bvo

-

-

Tabel 5.1 verschillenverklaring programma

Het aantal woningen is ongewijzigd ten opzichte van de MPG 2020, maar voor 51 woningen is de woningcategorie van sociale huurwoningen naar sociale huurwoningen belegger verschoven op basis van afspraken die zijn gemaakt in de Allonge XII op de uitgifteovereenkomst. Tevens blijkt uit de ingediende omgevingsvergunning dat er 1.748 m² bvo minder programma nietwoningbouw zal worden gerealiseerd. Deze vermindering zit qua m² met name in het te realiseren kantorenprogramma en in mindere mate in het verlies in m² detail en horeca.

21

6. Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring

22