RIS308433 bijlage 1

Herziene Projectdocument Den Haag Nieuw Centraal (deelprojecten: Bovenbouw KJ-plein en Anna van Buerenstraat) FA387

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 1

Inhoudsopgave

Projectnaam en Projectnummer ............................................................................................................. 3 Hoofdstuk 1. Inleiding ............................................................................................................................. 3 Hoofdstuk 2. Maatschappelijke effecten ................................................................................................ 5 Hoofdstuk 3. Projectkader/ randvoorwaarden ....................................................................................... 6 Hoofdstuk 4. Programma en ontwerp .................................................................................................... 7 Hoofdstuk 5. Overige aspecten ............................................................................................................. 10 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................... 10 Milieu en duurzaamheid ................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 6. Realisatie-aspecten: Bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase ......... 12 Hoofdstuk 7. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie ............................................................................ 13 Hoofdstuk 8.

Financiële paragraaf ........................................................................................................ 16 Hoofdstuk 9. Samenwerkingspartners .................................................................................................. 17 Hoofdstuk 10. Planning ......................................................................................................................... 18 Hoofdstuk 11. Communicatie ................................................................................................................ 19 Hoofdstuk 12. Procedures ..................................................................................................................... 20

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 2

Projectnaam en Projectnummer Projectnaam: SBK-nummer: Projectcode:

Den Haag Nieuw Centraal CE-53 FA387

Hoofdstuk 1. Inleiding Het plangebied van Den Haag Nieuw centraal bevindt zich rondom het station Den Haag Centraal in het stadsdeel Centrum. Dit projectdocument is het kader voor de met ontwikkelaar OCKJ overeengekomen ontwikkeling op het Koningin Julianaplein en de herinrichting van de Anna van Buerenstraat en het Koningin Julianaplein. Leeswijzer Eerst zal worden ingegaan op de voorgeschiedenis. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op het projectkader, het te realiseren programma en ontwerp en diverse beleidsmatige randvoorwaarden. Tot slot wordt ingegaan op het financiële kader, samenwerkingspartners, de planning en de communicatie Voorgeschiedenis Omdat het gebied rondom het Centraal station van Den Haag niet meer voldeed aan de eisen van een volwaardig vervoersknooppunt is in 2003 besloten het gebied rondom Den Haag Centraal her te ontwikkelen en het station zelf ingrijpend te verbouwen. Het oorspronkelijke vastgestelde projectgebied bestond uit vier deelgebieden. Zo is New Babylon gemoderniseerd en uitgebreid met 375 appartementen en is het gebouw van Leiden University College The Hague gerealiseerd op het Anna van Buerenplein. De parkeergarage onder het Anna van Buerenplein is er gekomen en de herinrichting van het Anna van Buerenplein is voltooid.

Dat betekent dat de deelgebieden Anna van Buerenplein en het deelgebied Babylon grotendeels zijn herontwikkeld en uitgegeven. Bij het deelgebied Anna van Buerenplein zal nog wel de herinrichting van de Anna van Buerenstraat gaan plaatsvinden. Het deelgebied Busplatform is uit de grondexploitatie gelicht en wordt als investeringsproject zonder programma uitgevoerd. De twee resterende deelgebieden in de grondexploitatie zijn het Koningin Julianaplein en de Anna van Buerenstraat. Met name bij het KJ-plein zijn diverse wijzigingen opgetreden die leiden tot een herziening van het projectdocument uit oktober 2015 (RIS 288050). Deze wijzigingen hebben te maken met vier elementen: 1. De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar van de bovenbouw, vastgelegd in Allonge XII; 2. De gemaakte afspraken met de aannemer van de fietsenkelder DHNC over het bouwrijpmaken voor de bovenbouw; 3. Hoger kwaliteitsniveau herinrichting openbare ruimte KJ-plein als stadsentree; 4. Gewijzigde scope gebiedsontwikkeling waardoor de sloop- en herinrichtingskosten van de fietsenflat Rijnstraat vervallen. Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 3

Nu is het moment om deze nieuwe kaders te laten vaststellen door middel van een herziening van het projectdocument. In dit document wordt vooral ingegaan op de wijzigingen t.o.v. het eerder vastgestelde projectdocument en de bijbehorende grondexploitatie. De focus ligt dus vooral op het KJ-plein.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 4

Hoofdstuk 2. Maatschappelijke effecten Versterking CID bij knooppunt CS Het gebied rondom station Den Haag Centraal is onderdeel van het Central Innovation District (CID), waar de gemeente economische groei wil faciliteren en de woningbehoefte wil opvangen. Het CS-gebied onderscheidt zich door de unieke mix van gebruikers/participanten zoals Rijksoverheid, universitair onderwijs, kennisinstellingen, verblijfsvoorzieningen en woningen voor kenniswerkers. De ambities voor dit gebied zijn verwoord in twee gebiedsagenda’s: de gebiedsagenda Policy Campus Centraal en de gebiedsagenda Campusboulevard en zijn onderdeel van de Structuurvisie CID. In dit gebied ligt een grote intensiveringsopgave die ook een mobiliteitstransitie vraagt. Vanuit het Rijk (Rijksvastgoedbedrijf) is er een grote behoefte aan meer kantoorruimte. De gemeente ondersteunt dit, maar wil door het toevoegen van woningen, voorzieningen en aantrekkelijke openbare ruimte ervoor zorgen dat het gebied ook buiten kantoortijden levendig is. Door de bebouwing op het KJ-plein worden circa 396 appartementen gerealiseerd, boven op een ondergrondse openbare fietsenstalling. Deze verdichting kan alleen plaatsvinden als de openbare ruimte kwalitatief verbetert en de mobiliteitstransitie in het CID wordt doorgevoerd.

Vergroening en verduurzaming zijn integraal onderdeel van de opgave om te komen tot een hoogwaardige en duurzame ontwikkeling van dit gebied. Opvang woningbehoefte Het project levert met circa 396 appartementen in kwantitatieve en kwalitatieve zin een wezenlijke bijdrage aan het realiseren van de geraamde woningbehoefte tot 2030 in de regio. De landelijke WoON-rapportage laat zien dat Den Haag tot de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland hoort. In de periode 2020-2025 moeten er bijna 37.000 woningen worden toegevoegd in Haaglanden, waarvan ruim 21.000 in Den Haag. Voor de periode 2025 – 2030 zijn deze cijfers respectievelijk ca. 30.000 voor Haaglanden waarvan 20.000 in Den Haag. Het project ligt in het ontwikkelgebied CID waarover met het Rijk en de Provincie Zuid-Holland in 2019 afspraken zijn gemaakt in de Woondeal Zuidelijke Randstad en Verstedelijkingsstrategie Zuidelijke Randstad. Vergroening KJ-plein en Anna van Buerenstraat Het KJ-plein is onderdeel van de stadsentree. Hiervoor is een visie neergelegd in de Leidraad Stadsentree (RIS 297716). Onderdeel van deze visie is een verkleining van de overgang naar het Koekamp door al groene elementen toe te passen op het plein. Tegelijkertijd moet een duidelijk routing ontstaan richting de binnenstad.

Ook bij de herinrichting van de Anna van Buerenstraat wordt ruimte gegeven aan de voetganger en krijgt het groen een prominentere plek. Mobiliteitstransitie bevorderen De mobiliteitstransitie betreft dat de gebruikers in het gebied vooral gebruik maken van de fiets en het openbaar vervoer; dat vraagt goed openbaar vervoer en passend parkeerbeleid. Dit is nodig om de stad leefbaar te houden. Het autoparkeren is dan ook opgelost in de nabijgelegen parkeergarage. De ligging naast het station maakt dat de plek uitstekend bereikbaar is via het OV. Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 5

Hoofdstuk 3. Projectkader/ randvoorwaarden Den Haag Nieuw Centraal: deelplannen en stand van zaken Den Haag Nieuw Centraal kent na overdracht van het busplatform naar Mobiliteit drie deelgebieden: New Babylon, het Anna van Buerenplein (inclusief Anna van Buerenstraat) en het Koningin Julianaplein (KJ-plein). De werkzaamheden aan de openbare ruimte New Babylon en Anna van Buerenplein zijn afgerond. -

-

New Babylon: de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum is afgerond en de nieuwbouw van appartementen en kantooroppervlak is gerealiseerd. De kantoren en het hotel bevinden zich in de uitbreiding van Babylon tot 40 meter hoogte. De woningen zijn gerealiseerd in twee grote torens van 140 meter op de hoek Koningin Julianaplein – Anna van Buerenplein en van 100 meter op de hoek Prinses Irenestraat – Bezuidenhoutseweg. De kantoren zijn in gebruik genomen door gebruikers van vóór de renovatie/nieuwbouw, maar er is ook ruimte beschikbaar voor nieuwe gebruikers. De belangrijkste daarvan is TNO. Het hotel met 140 kamers is ongewijzigd. Op het Anna van Buerenplein is een nieuwe ondergrondse parkeergarage aangelegd met daarboven een gebouw voor de Universiteit Leiden. Hierin is ruim 5.200 m² opgenomen voor onderwijs- en onderzoeksinstellingen en 396 studentenwoningen. Tevens is ca. 1.600 m² vloeroppervlak ten behoeve van detailhandel gerealiseerd.

Er resteren nog twee onderdelen die nog niet gereed zijn: het KJ-plein en de Anna van Buerenstraat. Anna van Buerenstraat Het Voorlopig ontwerp is in november 2020 door het college vastgesteld nadat een inspraakronde voor de zomer is afgerond. Het ontwerp en de materialisatie is afgestemd op het Anna van Buerenplein. Naar verwachting is de uitvoer eind 2021 gereed. KJ-plein In het Masterplan (2003), bestemmingsplan (2007) en eerdere herziening projectdocument (2011) zijn de ambities en belangrijkste uitgangspunten voor het KJ-plein vastgelegd. Inmiddels is ook de omgevingsvergunning voor de bebouwing op het KJ-plein onherroepelijk. Voor de inrichting van het plein wordt momenteel gewerkt aan het voorlopig ontwerp dat medio 2021 gereed moet zijn.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 6

Hoofdstuk 4. Programma en ontwerp Programma bebouwing KJ-plein Het programma kent ongeveer 396 woningen en circa 2.452 m² bvo detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening. De herinrichting van de openbare ruimte is tevens onderdeel van het project. De plangrenzen zijn in de herziene grondexploitatie opgenomen.

Inmiddels is de omgevingsvergunning voor het bouwplan verleend en onherroepelijk. De uitgifte van het Koningin Julianaplein is gepland in juni 2021 voor in totaal 396 woningen, waarvan 51 sociale huurwoningen belegger, 26 middeldure en 319 dure huurwoningen. Het gehele programma wordt verkocht aan een belegger. Het programma wordt opgeleverd zonder parkeerplaatsen. De gemeente heeft ingestemd met een afwijking van de geldende parkeernorm. Het parkeren voor de bezoekers en huurders van de appartementen zal plaatsvinden in de nabijgelegen openbare parkeergarages al gelang daar behoefte aan is. Het fietsparkeren is inpandig opgelost. Openbare ruimte Oorspronkelijk was het uitgangspunt dat de gemeente het KJ-plein zal inrichten op basis van Hofstadkwaliteit. In de herziene grondexploitatie is van een hogere kwaliteit uitgegaan, namelijk Hofstadkwaliteit inclusief maatwerk (o.a. toepassing natuursteen). De reden hiervoor is gelegen in de bijzondere entreefunctie van het plein. De herinrichting zal in samenhang met de groene Koekamp en de verdere omgeving worden vormgegeven. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de plaatsing van een kunstwerk. Voor deze onderdelen zijn afzonderlijke budgetten beschikbaar. Het voorlopig ontwerp is in een afrondende fase en zal medio 2021 aan het college ter vaststelling worden voorgelegd.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 7

Anna van Buerenstraat Voor de herinrichting van de Anna van Buerenstraat wordt een Definitief Ontwerp gemaakt en in 2021 wordt het ontwerp uitgevoerd.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 8

Beheerparagraaf Het (bovengronds) beheer voor de gehele locatie Den Haag Nieuw Centraal is in 2014 geregeld. Hierbij is bepaald dat op grond van het besluit ‘Herinrichting Openbare Ruimte Den Haag Nieuw Centraal” (RIS 140617a) uit 2006 structurele extra beheermiddelen worden toegevoegd aan de jaarbegroting. Babylon en Anna van Buerenplein zijn al overgedragen aan Dienst Stadbeheer. Na aanleg van de Anna van Buerenstraat en het KJ-plein zullen deze aan Dienst Stadsbeheer worden overgedragen.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 9

Hoofdstuk 5. Overige aspecten Verkeer en parkeren

Dit onderdeel is in deze herziening niet gewijzigd. Parkeren KJ-plein

De appartementen worden zonder eigen parkeerplaatsen opgeleverd. De ontwikkelaar bekijkt met de belegger of voor de toekomstige huurders ruimte is voor het stallen van deelauto’s of het afsluiten van abonnementen in de nabijgelegen parkeergarages. Fietsparkeren Het fietsparkeren voor de bewoners is inpandig opgelost door de bergingen op de verdiepingen boven de plint. Middels vergrote liften zijn deze bergingen bereikbaar.

Milieu en duurzaamheid

Dit onderdeel is niet gewijzigd in deze herziening.

Waterhuishouding Er wordt geen verhard oppervlak toegevoegd, waardoor geen extra waterberging dient te worden gecompenseerd. Luchtkwaliteit Het bestemmingsplan Den Haag Centraal e.o. maakt slechts enkele ontwikkelingen mogelijk die ruim binnen de definitie van 'niet in betekenende mate' vallen. De ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, dragen kortom niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer vormen derhalve geen beletsel voor de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. Onderzoek stikstofdepositie Er is door de ontwikkelaar een onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie. Dit effect is verwaarloosbaar, mede door het gasloos bouwen. Geluidhinder De ontwikkeling op het KJ-plein was al voorzien in het voorgaande bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal en het inmiddels ingediende initiatief past binnen de regels van dat bestemmingsplan. De bestemmingsregeling uit het bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal is overgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Er vindt dus geen uitbreiding van de bestaande planologische rechten plaats. In het kader van de procedure van het bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal 2007 is bovendien al een procedure hogere grenswaarden doorlopen en is dus reeds ontheffing verleend voor de te realiseren woningen op deze locatie.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 10

Windhinder Onderdeel van de toetsing voor stedenbouwkundige plannen, bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen worden de door de gemeenteraad vastgestelde normen voor windhinder en bezonning gehanteerd (RIS 170509). Dit heeft bij de omgevingsvergunning plaatsgevonden. WKO De ontwikkelaar is in overleg met een energiebedrijf om een WKO-installatie te realiseren en te exploiteren. Onderzoek loopt nog om eventueel gebruik te maken van bestaande voorzieningen (bij New Babylon).

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 11

Hoofdstuk 6. Realisatie-aspecten: Bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase Bereikbaarheid Er is eerder op 10 mei 2018 een BVC-hoofdlijnenplan (BVC staat voor Bereikbaarheid, Verkeersveiligheid en Communicatie) ingediend dat zich richt op de bouwrouting en eventuele wegafsluitingen. Deze is recentelijk weer geactualiseerd en ingediend bij het SBO. Daarna zal door de aannemer een uitgebreid BVC-plan worden ingediend dat ter goedkeuring aan de gemeente wordt voorgelegd. Bouwveiligheid De nieuwbouwwerkzaamheden worden door bevoegd gezag getoetst op onder andere bereikbaarheid, hinder en veiligheid. De gemeente heeft tevens bij de afgifte van de omgevingsvergunning een Bouwveiligheidsplan goedgekeurd. Door kleine wijzingen wordt dit plan binnenkort opnieuw ingediend bij het bevoegd gezag (V&T). Bij de gedeeltelijke heropening van de fietsenstalling zal er een separaat bouwveiligheidsplan voor de stalling worden gemaakt.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 12

Hoofdstuk 7. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie Met deze herziening wordt de financiële vertaalslag gemaakt van de afspraken die met de ontwikkelaar van de bovenbouw en met de aannemer van de fietsenkelder DHNC zijn gemaakt ten aanzien van meerwerk voor zover deze betrekking hadden op de bovenbouw. Daarnaast is de scope van de gebiedsontwikkeling gewijzigd. De nieuwe invulling van de locatie die ontstaat na sluiting van de fietsenflat Rijnstraat gaat onderdeel uitmaken van de gebiedsontwikkeling van het CID (RIS 307135) en maakt geen onderdeel meer uit van deze grondexploitatie. Ook is het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte opgewaardeerd van Hofstadkwaliteit naar Hofstadkwaliteit inclusief maatwerk (o.a. toepassing natuursteen). Al deze elementen zijn wijzigingen op het bestaande kader en leiden om die reden tot een herziening van het projectdocument en bijbehorende grondexploitatie. Bouwrijpe levering aan ontwikkelaar bovenbouw Met de kandidaat-koper, OCKJ, is in juni 2017 een Grondafname- en realisatieovereenkomst (GARO) gesloten, waarbij naast allerlei planvoorwaarden ook de grondwaarde is vastgesteld. Eind 2020 is Allonge XII op deze overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt om de bouw van de appartementen te bevorderen.

In deze allonge zijn naast afspraken over de omzetting van sociale huur naar sociale huur belegger en de huisvestingsverordening ook afspraken zijn gemaakt over het meerwerk dat partijen bij elkaar in rekening brengen. De gemeente heeft in de overeenkomst (GARO) uit 2017 met de ontwikkelaar afgesproken hoe het terrein bouwrijp wordt geleverd. In die overeenkomst is het toenmalige bekende ontwerp voor de fietsenkelder als uitgangspunt voor de bovenbouw vastgelegd. In de fietsenkelder hebben zich nadien een aantal ontwerp wijzigingen voorgedaan die een nadelig effect hebben gehad op de bouwkosten voor OCKJ. Dat heeft geleid tot meerwerk (Verzoeken tot Wijzigingen (VTW’s) die de gemeente als acceptabel heeft beoordeeld. Dit meerwerk kon slechts deels naar de aannemer Mobilis worden doorbelast, omdat de gemeente deels zelf de veroorzaker was van deze wijzigingen en anderzijds de contractsvrijheid van het afgesloten DBM-contract raakten. De grootste wijzigingen hadden betrekking op het wijzigen van de opgang bij New Babylon en de Rijnstraat, een andere funderingstechniek, ventilatieschachten t.b.v. de fietsenkelder, betonnen banden boven de demarcatielijn en de inpassing van een middenspanningsruimte die eerder niet was voorzien. Op 16 november 2020 is Allonge XII met de ontwikkelaar getekend.

Middels deze Allonge krijgt de ontwikkelaar ook het recht de sociale huurwoningen aan een belegger te verkopen. Daarbij geldt de voorwaarde dat OCKJ een bijdrage van € 510.000 betaalt aan de gemeente ten behoeve van het elders in de stad realiseren van sociale woningbouw (zie artikel 3.1 van de Allonge). Deze bijdrage valt buiten de scope van deze herziene grondexploitatie. Over deze afspraken is de raad op 8 september 2020 geïnformeerd via een commissiebrief (RIS 306163) en hierover is ook in de gemeenteraad gesproken. Aannemer fietsenkelder DHNC inzake raakvlak VTW’s Mobilis/OCKJ De bouw van de fietsenkelder en de realisatie van de bovenbouw zijn twee aparte projecten, waarbij de gemeente met verschillende partijen contractafspraken heeft gemaakt. De fietsenkelder is gemaakt door aannemer Mobilis op basis van een DBM-contract, die de aannemer de vrijheid gaf om de fietsenkelder DHNC te optimaliseren als het geleverde resultaat vergelijkbaar bleef. Onderdeel van het project fietsenkelder was het realiseren van een fundering voor de bovenbouw. Omdat deze projecten in de tijd niet gelijkliepen, heeft Mobilis nadat het uitvoeringsontwerp voor de Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 13

fietsenkelder al gereed was wijzigingen doorgevoerd. Dat heeft geleid tot extra engineeringskosten en extra uitvoeringskosten. Deze kosten zijn door Mobilis inzichtelijk gemaakt in de zogenoemde raakvlak-VTW’s Mobilis/OCKJ. Een deel van deze kosten is doorbelast aan OCKJ als opdrachtgever voor deze werkzaamheden en komt als bijdrage in het project fietsenkelder DHNC terecht (artikel 11 van de Allonge). Een ander deel van de kosten komt vanwege de contractuele afspraken met de ontwikkelaar over de randvoorwaarden van bouwrijpe oplevering ten laste van de grondexploitatie. In het contract met OCKJ was namelijk afgesproken dat zij het terrein op – 0,60 m onder maaiveld geleverd zouden krijgen zonder enige obstakels. Om deze obstakels zoveel mogelijk te voorkomen heeft Mobilis extra kosten moeten maken. Inrichtingskosten openbare ruimte De uitvoeringsaspecten hebben met name betrekking op de herinrichting van de openbare ruimte van het Koningin Julianaplein en de Anna van Buerenstraat. Koningin Julianaplein (KJ-plein) Het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte van het Koningin Julianaplein wordt integraal met het voorlopig ontwerp voor het kruispunt Bezuidenhoutseweg/Rijnstraat opgesteld. In de grondexploitatie wordt van een kwaliteitsniveau van de openbare ruimte uitgegaan van Hofstadkwaliteit inclusief maatwerk.

Het plein vormt namelijk samen met de Koekamp, de Stationshal, het Haagse bos en het Malieveld één geheel en is één van de stadsentrees voor bewoners en bezoekers. De inrichting van het plein moet aansluiten bij de inrichting van de stationshal. De herinrichting van het plein start als de realisatie bovenbouw (bijna) gereed is. Uitgaande van start bouw in 2021 zal dit naar verwachting in 2024 zijn. Anna van Buerenstraat De belangrijkste maatregel in de Anna van Buerenstraat is het toevoegen van groen. In de huidige situatie is het gebied enorm versteend. Groen vermindert de kans op wateroverlast en draagt bij aan het verminderen van hittestress. Net als op het Anna van Buerenplein geldt voor de Anna van Buerenstraat Hofstadkwaliteit. Dit betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan duurzaamheid en uitstraling voor bestrating, straatmeubilair en groen. Er worden standaard materialen gebruikt die zich goed lenen voor hergebruik. Aanpassingen fietsenkelder DHNC voor bouwrijpe oplevering bovenbouw Gebleken is dat de realisatie bovenbouw niet aansluit op de oplevering van de fietsenkelder. De ontwikkelaar verwacht niet eerder dan in oktober 2021 te kunnen starten met de ontwikkeling van de bovenbouw. Vanuit bouwveiligheid zal de hele fietsenstalling gesloten worden wanneer de bouw start.

Daarvoor moet ter voorbereiding op de start bouw roltrappen, lift en enkele rolbanen worden verwijderd. Nadat de fietsenstalling weer veilig toegankelijk is, worden de rolbanen weer teruggeplaatst en kan de fietsenstalling deels open. Tijdens de resterende bouwperiode kan alleen de hoofdentree gebruikt worden en zullen de andere twee entrees gesloten zijn. Dat vraagt ook om een aantal extra maatregelen om de fietsenkelder veilig te gebruiken. Deze extra kosten zijn globaal begoot in deze herziening (zie artikel 12.5 van de Allonge). Het eerste jaar van het bouwen van de woontoren gaat de fietsenkelder vanwege de bouwveiligheid dicht en daarna gaat de fietsenkelder tijdens de bouw weer gedeeltelijk open als de tapis roulants zijn teruggeplaatst en alle installaties en bouwtechnische zaken weer werken en de stalling veilig is voor gebruik. De bouw van de bovenbouw heeft effect op het gebruik van de fietsenkelder DHNC. Met name de bouwveiligheidszones uit de richtlijn bouw en sloopveiligheid zorgen ervoor dat delen van de fietsenkelder tijdens de bouw niet gebruikt kunnen worden. Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 14

De extra exploitatielasten van de fietsenkelder tijdens de bouw van het appartementengebouw worden vergoed aan de afdeling Mobiliteit die de fietsenkelder DHNC beheert. Deze bijdrage vanuit de ontwikkelaar (artikel 9.4 van de Allonge) gaat daarom naar de afdeling Mobiliteit en is geen onderdeel van deze grondexploitatie. Overige kosten De tijdelijke fietsenstalling aan de Rijnstraat zou aanvankelijk gesloopt worden, als de fietsenkelder op het KJ-plein zou worden opgeleverd. Besloten is om de fietsenstalling langer open te houden. Onderdeel van de revitalisering is dat de vloerplaten worden vervangen door nieuwe platen. De totale kosten voor revitalisering van de fietsenstalling Rijnstraat zijn voor de grondexploitatie kostenneutraal, omdat Dienst Stadsbeheer bijdraagt aan deze revitalisering (zie overige opbrengsten). Gronduitgifte De verplichtingen van de ontwikkelaar in het kader van de gronduitgifte zijn vastgelegd in de Grondafname en realisatieovereenkomst (GARO). De gemeente is het laatste jaar in gesprek met de ontwikkelaar gegaan om de bouw van de bovenbouw vlot te trekken en te komen tot bouwrijpe levering. Door nadere afspraken te maken is financiële onzekerheid bij de ontwikkelaar weggenomen. Deze afspraken zijn vastgelegd in Allonge XII op de GARO. De verwachting is nu dat de gronduitgifte in 2021 zal plaatsvinden.

Voor de bovenbouw van het KJ-plein is een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend. Overige opbrengsten Dit betreffen bijdragen vanuit het project fietsenkelder DHNC in minder vierkante meters detailhandel, vanuit het project Bezuidenhoutseweg/Rijnstraat in het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte KJ-plein, vanuit de Dienst Stadsbeheer voor de revitalisering van de fietsenstalling Rijnstraat en precario van de ontwikkelaar voor het vergroten van het bouwterrein gedurende de nieuwbouw (artikel 6 van de Allonge). Bijdrage vanuit project fietsenkelder DHNC in minder vierkante meters detailhandel Er komt een bijdrage vanuit het project fietsenkelder als compensatie vanwege minder vierkante meters detailhandel. Door ontwerpwijzigingen zijn er 3 entrees ontstaan in plaats van 1 hoofdentree. Hierdoor verdwenen voor de ontwikkelaar vierkante meters detailhandel die op een zichtlocatie lagen en kwamen er op mindere courante plekken vierkante meters weer terug.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 15

Hoofdstuk 8. Financiële paragraaf Saldo Uit de herziene grondexploitatieberekening voor het plan blijkt een geprognosticeerd nadelig saldo van € 3.418.000 contant per 1-1-2020 en € 3.774.000 op eindwaarde per 31-12-2024. Ten opzichte van het nadelig saldo bij de MPG 2020 (begroting 2021-2024) van € 1.374.000 contant per 1-1-2020 betekent dit een verslechtering van het saldo met € 2.044.000 op NCW per 1-1-2020. Bij deze herziening is er sprake van een afname van het risicoprofiel. Het saldo van risico’s en kansen bedraagt € 1.203.000, hetgeen € 203.000 lager is dan bij de MPG 2020. Dekking Ter afdekking van het nadelige saldo van de grondexploitatie is er € 3.418.000 dekking nodig in de VNP (Voorziening Negatieve Plannen). Voor herziening van het plan is er in de VNP € 1.374.000 afgedekt. Aanvullend is € 2.044.000 nodig. In de RGB (Reserve Grondbedrijf) is er voor de herziening € 1.406.000 (stand MPG 2020) ter afdekking van de risico’s beschikbaar. Een deel van de risico’s zijn in de begroting van de herziene grondexploitatie opgenomen en er is een nieuw lager risicoprofiel berekend. Dekking voor de RGB is dus al aanwezig. De vrijval van € 203.000 zal vanuit de RGB worden gedoteerd aan de VNP om de risico’s die nu zijn opgenomen in de grondexploitatie te financieren.

De aanvullend benodigde dekking van € 1.841.000 zal vanuit de ‘Groei-met Groei’-middelen worden gedoteerd aan de VNP. De Groei met Groei middelen worden middels een bestedingsvoorstel bij de Programmarekening 2020 ten gunste gebracht van het resultaat grondbedrijf en landen op die manier in de RGB. Na besluitvorming zal het project, met bijbehorende dotaties, mee worden genomen als operationeel plan in de stand van de programmarekening 2020. Risico’s en kansen Voor deze herziening zijn vier projectrisico’s geïdentificeerd en één project kans. De risico’s hebben met name betrekking op de herinrichting van het gebied onder de nieuwbouw op het KJ-plein, eventuele hogere kosten verband houdend met het verwijderen van de tapis roulants, roltrappen en lift e.d. voor het bouwrijp kunnen opleveren aan ontwikkelaar van de bovenbouw, mogelijk lagere grondopbrengst uit precario en de mogelijkheid op lagere grondopbrengst bij grote wijziging in de huisvestingsverordening (artikel 4 van de Allonge). In de Allonge op de GARO is in artikel 5 opgenomen dat de ontwikkelaar OCKJ een bijdrage zal doen als er een supermarkt in de nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Dit is alleen mogelijk als er een andere supermarkt weg gaat in de omgeving van het station. Deze kans wordt zeer klein geacht en is daarom niet gekwantificeerd.

De verplichtingen tussen de gemeente en de ontwikkelaar zijn vastgelegd in de Grondafname -en realisatieovereenkomst (GARO). Daarin zijn o.a. afspraken vastgelegd over welk bouwplan de ontwikkelaar realiseert. Het contract kent geen bouwplicht. Wel een plicht tot grondafname als de gronden bouwrijp zijn. Door nadere afspraken te maken welke zijn vastgelegd in de Allonge zijn financiële onzekerheden bij de ontwikkelaar weggenomen. De verwachting is daarom dat de gronduitgifte in 2021 zal plaatsvinden omdat de ontwikkelaar zeer ver is in de contratering van een aannemer. Zekerheidshalve is er als marktrisico rekening gehouden met een vertragingsrisico voor de uitgifte van de grond op het KJ-plein.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 16

Bijdrage van € 1.000.000 aan project Fietsenkelder DHNC in fundatiekosten bovenbouw In de programmabegroting 2021-2024 is besloten een bijdrage van € 1.000.000 toe te voegen aan het project Fietsenkelder DHNC, die de fundatiekosten van de bovenbouw heeft voorgeschoten. Daarom wordt bij dit projectdocument voorgesteld deze bijdrage van € 1.000.000 via de Reserve Grondbedrijf te verrekenen met het programma Materiële Vaste Activa, waartoe het project fietsenkelder DHNC behoort. Het gaat hierbij enkel om toevoeging van (al gereserveerde) dekkingsmiddelen aan het juiste project en niet om extra kosten t.o.v. de laatst verstrekte informatie over de fietsenkelder aan de Raad (€ 5,5 mln. meerwerk).

Hoofdstuk 9. Samenwerkingspartners In dit project wordt samengewerkt met OCKJ, de Ontwikkelingscombinatie KJ-plein, een samenwerking van de ontwikkelaars Amvest en Synchroon.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 17

Hoofdstuk 10. Planning In grote lijnen is de planning als volgt: - September 2021: - Oktober 2021: - Oktober 2021: - December 2021: - Oktober 2022: - Februari 2024: - Maart 2024: - April 2024:

werkzaamheden in stalling sluiting ondergrondse fietsenstalling start bouw KJ-plein herinrichting Anna van Buerenstraat gedeeltelijke openstelling fietsenstalling oplevering appartementen herinrichting plein volledige heropening fietsenstalling

Alle genoemde data zijn nog onder voorbehoud. Tevens dient rekening gehouden te worden met mogelijke onvoorzien bouwvertragingen.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 18

Hoofdstuk 11. Communicatie Informeren omgeving over fietsenstalling De sluiting en (her)opening van de fietsenstalling gebeurt vanuit het project fietsenstalling zelf. Dit is geen onderdeel van dit plan. Informeren omgeving over bouw KJ-plein De bouw kan voor overlast zorgen voor de directe omgeving. Alhoewel de omgeving al jaren belast is met de gevolgen van de bouw van de fietsenstalling, zal de bouw van de appartementen mogelijk hinder kunnen veroorzaken. Directe omliggende gebruikers, zoals Stichthage en New Babylon zullen door de ontwikkelaar OCKJ en zijn aannemer worden geïnformeerd over de bouw en de mogelijke effecten op hun percelen. In ieder geval wordt de bereikbarheid van deze percelen en het station geborgd. Informeren omgeving over herinrichting Anna van Buerenstraat. Tijdens de herinrichting zal de Anna van Buerenstraat deels worden afgesloten. Bij afsluiting van voet- en fietspaden, zullen heldere omleidingsroutes worden aangegeven en mogelijk verdere communicatiemiddelen worden ingezet om gebruikers te informeren. De uitrit van de parkeergarage zal altijd blijven functioneren. Informeren omgeving over inrichting plein Tijdens het planproces zal participatie plaatsvinden over het Voorlopig ontwerp met belanghebbenden. Tijdens de uitvoering zal eveneens communicatie plaatsvinden als overlast voor de omgeving ontstaat.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 19

Hoofdstuk 12. Procedures In 2007 is het bestemmingsplan Den Haag Nieuw Centraal vastgesteld. De herontwikkeling van het KJ-plein past na verlening van vrijstelling met betrekking tot de hoogte van 93 meter binnen dit bestemmingsplan. De bovenbouw KJ-plein heeft inmiddels een onherroepelijke omgevingsvergunning. Een BVC-hoofdlijnenplan is ingediend en wordt momenteel beoordeeld door de gemeente. Het voorlopig ontwerp voor de Anna van Buerenstraat heeft vanaf 31 augustus tot en met 13 oktober 2020 ter inzage gelegen en is op 17 november 2020 door het college goedgekeurd.

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 20

Bijlagen: Bij dit projectdocument horen de volgende bijlagen: A. Openbare bijlage Herziene grondexploitatie 2020 Den Haag Nieuw Centraal, februari 2021 B. Geheime bijlage Herziene grondexploitatie 2020 Den Haag Nieuw Centraal C. Geheime bijlage: Allonge XII

Projectdocument versie 14 april 2021

Pagina 21