RIS308409 Norfolk – verkenning extra bedrijfsruimte

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10092929 RIS308409 Contactpersoon

Frank Weijzen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Projectmanagement Den Haag Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

13 april 2021

frank.weijzen@denhaag.nl

Onderwerp

Norfolk – verkenning extra bedrijfsruimte

Geachte voorzitter, In het Convenant Scheveningen Haven is de afspraak gemaakt om gezamenlijk met ontwikkelaar, ondernemers en gemeente te verkennen of er meer bedrijfsruimte voor haven gerelateerde activiteiten mogelijk is op de locatie van het huidige Zuiderstrandtheater (bouwblok 3). Deze afspraak ligt in het verlengde van de ambitie uit de nota ‘Scheveningen haven, is en blijft haven’ (RIS281550). Hierover bent u eerder geïnformeerd middels een commissiebrief (RIS297238). In deze commissiebrief deel ik met u de uitkomsten van de verkenning naar meer bedrijfsruimte in bouwblok 3. Ik start met de vastgelegde afspraken met de ontwikkelaar en ga daarna in op de verkenning en de conclusies. Afspraken Allonge Realisatieovereenkomst Ter uitvoering van de ambitie ‘Scheveningen Haven, is en blijft haven’ is in 2016 een allonge gesloten op de realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar. Dit is inmiddels een ontwikkelingscombinatie van MRP Development en VORM Ontwikkeling, onder de naam: ‘De Zuid C.V.’. Deze allonge betreft de uitwerking van de bouwblokken 3 (locatie Zuiderstrandtheater) en 4a, 4b en 4d. In deze allonge is het programma van onder meer horeca, retail en leisure omgezet naar bedrijfsruimte. In totaal is daarmee 4.405m2 bedrijfsruimte mogelijk gemaakt. Dit is weergegeven in onderstaande tabel. Onderstaand programma is in de Allonge ROK opgenomen Woningen

3

4a

4b

4d

Totaal

94

64

95

52

305

Bedrijfsruimte

1.515

890

1.250

750

4.405

Parkeren

94

64

95

52

305

Publieke parkeerplaatsen

n.t.b.

Het programma van bouwblok 3 bestaat uit 1.515 m2 bvo bedrijfsruimte en 94 woningen. Naast het woon en commerciële programma voorziet blok 3 ook in parkeren. Het parkeren bestaat uit de volgende onderdelen:

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

• • • •

parkeren ten behoeve van het eigen woonprogramma; parkeren voor de bedrijfsruimtes (werknemers en bezoekers) op het voormalige Norfolkterrein; parkeren voor de bezoekers van de woningen op het voormalige Norfolkterrein; de overcapaciteit (deze varieert per dag) in de parkeervoorziening kan worden gebruikt als compensatie van het parkeren ten behoeve van strandbezoek dat verdwijnt aan de Houtrustweg.

Op basis van dit programma zijn financiële afspraken gemaakt over de grondwaarde en de maximale bijdrage van de gemeente in de onrendabele top van het publieke parkeren. Verkenning De afgelopen periode heeft de ontwikkelaar verschillende varianten verkend om meer bedrijfsruimte toe te voegen in bouwblok 3 en dit besproken met de gemeente. Variant alleen bedrijfsruimte Hierbij is door de ontwikkelaar en de gemeente al snel de conclusie getrokken dat het volledig omzetten van het programma naar bedrijfsruimte financieel onhaalbaar is. De locatie van bouwblok 3 is ook voor woningbouw een heel aantrekkelijke plek en de invulling op deze locatie bepaalt tevens de kwaliteit en uitstraling voor de woningen in 4A en 4B. Bij geen of minder woningbouw op deze locatie, wil De Zuid C.V. hiervoor gecompenseerd worden. Daarnaast dient op de kavel een publieke parkeervoorziening te worden gerealiseerd, wat beperkingen oplegt aan het gebruik van de bedrijfsruimte. Bovendien biedt dit geen ruimte voor een zwaardere categorie bedrijvigheid op deze locatie. De aanwezige en geplande woningbouw in de direct aangrenzende bouwblokken legt beperkingen op aan de invulling en het gebruik van deze bedrijfsruimte. Variant mix woningbouw en bedrijfsruimte Daaropvolgend heeft De Zuid C.V. de mogelijkheid verkend om een combinatie te maken van woningbouw en extra bedrijfsruimte.

Hiervoor heeft de ontwikkelaar verschillende varianten uitgewerkt om de ruimtelijke en financiële gevolgen in beeld te brengen. Dit is besproken met de gemeente. Aan de betrokken ondernemers is om hun uitgangspunten gevraagd. Die hebben zij ingebracht. Complicerend element is de publieke parkeervoorziening. Deze moet bij het vergroten van het bedrijfsprogramma onder het gebouw worden opgelost. Dit zorgt voor een veel duurdere parkeeroplossing, met een hogere onrendabele top. Bovendien wordt de maximale vloerbelasting van de bedrijfsruimte beperkt door de parkeergarage. De woningbouw naast en boven de bedrijfsruimte stelt eisen aan de uitstraling en geluidsisolatie van de bedrijfsruimte, wat kostenverhogend werkt. Op basis van de informatie van de ondernemers is er een bespreekbare variant tussen ontwikkelaar en gemeente bereikt. Deze is voorgelegd aan de ondernemers. In deze variant neemt het oppervlakte bedrijfsruimte toe tot 4.670 m2, een toename van ca 265 m2. Het programma wordt als volgt verdeeld over de verschillende bouwblokken: Onderstaand programma horend bij nieuwe variant Woningen (ca. aantal per blok)

3

4a

4b

4d

Totaal

114

69

106

24

313

Bedrijfsruimte

1.450

842

878

1.500

Parkeren

114

69

130

Publieke parkeerplaatsen

186

4.670 313 186

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

In bouwblok 4d wordt de oppervlakte bedrijfsruimte verdubbeld. Dit is een zelfstandige bedrijfsruimte, zonder parkeren eronder en woningen erboven. Hierdoor is een hogere vloerbelasting mogelijk en een grotere vrije hoogte. Daar staat tegenover dat er nog steeds hoge eisen worden gesteld aan de uitstraling van deze bedrijfsruimte. Ze vormt de entree van het kadegebied en is het uitzicht van de nieuwbouw appartementen van Zeezicht. Ook ligt deze bedrijfsruimte niet echt aan de haven en de kade, waardoor er veel transportbewegingen nodig zijn van de haven naar de bedrijfsruimte met mogelijke overlast voor de bewoners. In bouwblok 4b wordt de oppervlakte bedrijfsruimte verminderd. Vanuit de opzet in de variant is hier ruimte nodig voor een inrit stallingsgarage voor de appartementen en eengezinswoningen van de bouwblokken 4b en 4d en is hier minder ruimte beschikbaar voor bedrijfsruimte dan oorspronkelijk gedacht. In bouwblok 3 blijft het oppervlakte bedrijfsruimte vergelijkbaar, maar is de bedrijfsruimte ca. 1,5 m hoger dan in de Allonge ROK is overeengekomen. Dit is een nadrukkelijke wens van de ondernemers. Wel wordt dit gecombineerd met parkeren onder de ruimte en (gedeeltelijk) woningen erboven. Dit stelt eisen aan uitwerking en gebruik van de bedrijfsruimte en beperkingen ten aanzien van de maximale vloerbelasting en vrije hoogte.

Uitwerkingsvariant besproken met ondernemers: schets vogelvlucht

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

Uitwerkingsvariant besproken met ondernemers: plattegrond bouwblokken 4b en 4d

Uitwerkingsvariant besproken met ondernemers doorsnede bouwblok 4d

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

Uitwerkingsvariant besproken met ondernemers: plattegrond bouwblok 3

Uitwerkingsvariant besproken met ondernemers: doorsnede bouwblok 3

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

Overleg ondernemers Bij de start van de verkenning hebben de ondernemers hun uitgangspunten bekend gemaakt. Belangrijk hierbij waren niet zozeer de oppervlakte, maar vooral de gebruiksmogelijkheden. Met name de ligging, de vloerbelasting, vrije hoogte en parkeermogelijkheden zijn relevant. Deze zijn meegenomen in de verkenning. Daarnaast is uiteraard ook de verkoopprijs belangrijk. De Zuid heeft bovenstaande varianten besproken met de ondernemers die een recht van eerste koop hebben op de afname van de bedrijfsruimte. Hieruit kwam naar voren dat de ondernemers geen heil zien in een zelfstandige bedrijfsruimte in blok 4d, maar een voorkeur hebben voor bedrijfsruimte langs de kade in blok 3 en 4b. Vooral de afstand tot de haven en de parkeervoorziening zijn bepalend. Daarnaast was het verschil in vraag- en aanbodprijs dermate groot dat verder onderhandelen hierover niet zinvol is. Deze conclusie hebben ontwikkelaar en gemeente getrokken in overleg met de ondernemers. Conclusie Uit de verkenning is een aantal conclusies te trekken. Voor het realiseren van het afgesproken bedrijvenprogramma zal bij de omgevingsvergunning een procedure in afwijking van het bestemmingsplan moeten worden doorlopen. De bedrijfsruimte zal altijd in de laagste hindercategorie vallen in verband met de nabijheid van woningbouw.

En dit zal beperkingen opleggen ten aanzien van het gebruik en de activiteiten in de bedrijfsruimte en op de kade. De publieke parkeervoorziening in blok 3 is bepalend voor de financiële haalbaarheid. In elke variant worden de bouwkosten hoger. Daarmee wordt ook de onrendabele top onaanvaardbaar veel hoger. De gemeentelijke bijdrage hierin is gemaximeerd. De ondergrondse parkeervoorziening legt beperkingen op aan de maximale vloerbelasting van de bedrijfsruimte. De combinatie van woningbouw en bedrijfsruimte stelt hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsruimte die een verhoging van de bouwkosten en daarmee van de verkoopprijs met zich meebrengt. De prijs die de ontwikkelaar zal vragen voor de bedrijfsruimte en de prijs die de ondernemers willen betalen, liggen dermate ver uit elkaar dat het niet realistisch is dit bij elkaar te brengen. Op het voormalig Norfolkterrein mogen conform het bestemmingsplan maximaal 700 woningen worden gerealiseerd. Het aantal woningen in blok 4b, 4d en 3 gerealiseerd mag worden door De Zuid C.V. bedraagt maximaal 250. Uiteindelijk hebben De Zuid en de gemeente de conclusie getrokken dat de bestaande afspraken uit de Allonge op de Realisatieovereenkomst worden gehandhaafd. Wel is afgesproken dat de ontwikkelaar binnen deze overeenkomst kan schuiven met het programma.

In blok 4d is het mogelijk om, mits passend binnen de stedenbouwkundige en juridische uitgangspunten, stadswoningen in minimaal 4 lagen te bouwen. En daarmee de bedrijfsruimte uit blok 4d (750m2) geheel of gedeeltelijk toe te voegen aan de bedrijfsruimte in blok 3. Hiermee kan het bedrijfsprogramma in blok 3 worden vergroot van 1.515 m2 naar 2.265m2. Het college beschouwt hiermee de afspraak uit het havenconvenant als afgerond. Vervolg Na de zomer 2021 zal blok 3 worden uitgewerkt en daarna ingediend ten behoeve van een omgevingsvergunning. Hierbij zal het bedrijvenprogramma, zoals vastgelegd in de Allonge Realisatieovereenkomst, niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan en zal gebruik gemaakt moeten worden van een procedure in afwijking van het bestemmingsplan.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10092929

De Zuid zal echter eerst een omgevingsvergunning aanvragen voor bouwblok 4b (ZuidKade) en dit gaan realiseren. De verwachting is dat zij starten met bouwen begin 2022. Met vriendelijke groet, Anne Mulder Wethouder Financiën en Stadsontwikkeling

7/7