RIS308400 Update Urgentieprogramma kantoren

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10088877 RIS308400 Contactpersoon

Guido van der Molen, Jeroen Kraaij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Economie Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

7 mei 2021

guido.vandermolen@denhaag.nl Aantal bijlagen

1

Onderwerp

Update Urgentieprogramma kantoren

Aanleiding In de Raadsvergadering van 20 december 2018 heeft u ingestemd met de Nota ‘Kantorenstrategie Den Haag 2018-2030 de gebruiker centraal 2.0’ (RIS300807). Een van de maatregelen in de strategie is het toevoegen van kwaliteit aan de kantorenvoorraad door het “creëren en aanhouden van een actuele gesaldeerde planvoorraad van 200.000 m² bvo voor nieuwbouw kantoren op geschikte locaties” (waarvan 150.000 m2 in het Central Innovation District, CID). Om deze maatregel te effectueren en de gesaldeerde planvoorraad te realiseren is een Urgentieprogramma Kantoren opgezet (RIS303984, 2019). Met deze update brengen we u op de hoogte van de voortgang van deze maatregel. Daarbij maken we een actueel overzicht van nieuwe (plan)locaties om te komen tot de gewenste planvoorraad van 200.000 m2. Ook gaan we in op de mogelijke effecten van de coronacrisis op de kantorenmarkt, zoals ook aan de orde gesteld tijdens de vergadering van de commissie Ruimte van 3 februari. U leest hier meer over in paragraaf C. Achtereenvolgens gaan we in op: A. Voortgang en stand van zaken Urgentieprogramma B. Huidige situatie op de Haagse kantorenmarkt (Q2 2020 – Q2 2021) C. Verwachtingen voor de Haagse kantorenmarkt na corona D. Wat betekent dit voor Den Haag en het Urgentieprogramma Kantoren?

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES •

•

De schaarste aan kwaliteitskantoren in het CID is gedurende de coronacrisis verder toegenomen. Het aanbod van kantoorruimte is de afgelopen 40 jaar rondom de OV-knooppuntlocaties niet zo laag geweest en ligt flink onder het gewenste frictieniveau van 5%. Hierdoor is er onvoldoende ruimte voor (nieuwe) kantoorgebruikers om zich op korte termijn te vestigen in Den Haag, waardoor er een reëel risico is dat Den Haag nieuwe kantoorgebruikers misloopt of bestaande kantoorgebruikers verliest bij herhuisvesting (door groei). Met het kantorenprogramma wordt er beleidsmatig voldoende kantorenprogramma vastgesteld om aan de marktvraag te voldoen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

•

•

•

•

Er zitten geen nieuwe kantoren in de pijplijn om op korte termijn op te leveren. Daardoor blijft er schaarste aan kwaliteitskantoren in het CID. De verwachting is dat een groot deel van de plannen na 2025 gerealiseerd gaat worden. Onze verwachting is dat de behoefte (en vraag) aan nieuwe, moderne (en duurzame) kantoorruimte in met name het CID groot blijft. Daarmee zal de coronacrisis in Den Haag niet leiden tot afnemende vraag voor de belangrijkste ontwikkellocaties. Locaties in nabijheid van intercitystations met duurzame kantoren waar het prettig werken, wonen en verblijven is in een gezonde omgeving worden steeds belangrijker. Het monitoren van de kantorenmarkt blijft belangrijk en als dit tot nieuwe inzichten leidt passen wij het Urgentieprogramma aan. Ontwikkeling van kantoorruimte is zowel op de korte als (middel)lange termijn van belang. Zeker in de directe omgeving van de CID-stations met veel gemengde ontwikkelingen. Dit bekent dat in de programmering van het CID wordt vastgehouden aan de ontwikkeling van voldoende kantoorruimte. Ook wanneer de druk vanuit andere functies (woningbouw) groot is. Den Haag streeft immers naar een gezonde woon-werkbalans. Voldoende ruimte voor kantoorontwikkeling op OV-knooppuntlocaties in het CID is dan essentieel. Het mengen van functies in het CID kan zowel op gebouw- als gebiedsniveau (verticale en horizontale functiemenging).

Voor kantoorruimte betekent dit dat ook solitaire kantoorpanden ontwikkeld kunnen worden (met voorzieningen in de plint). Dit kan ontwikkeling van de benodigde kantoormeters versnellen. Om procedures te versnellen is van belang dat het planologisch-juridisch kader waar mogelijk gereed en duidelijk is (bestemmings- of omgevingsplan, inclusief bepalingen als bouwhoogte, minimaal vloeroppervlak, bouwvlak et cetera). Zo kunnen ontwikkelaars gericht aan de slag.

A. Voortgang en stand van zaken Urgentieprogramma In het urgentieprogramma kantoren is momenteel, uitgaande van de periode tot 2025, een totale planvoorraad van circa 187.000 m2, waarvan 99.000 m2 in het CID opgenomen (zie bijlage A voor tabel met actueel overzicht). In vergelijking tot de ambitie van 200.000 m2, betekent dit een tekort van 13.000 m2. Dit moet worden aangevuld met locaties rondom CS, waarmee de totale planvoorraad weer op (en zelfs iets boven) de gewenste 200.000 m2 uitkomt. Voor de periode tot 2030 lijkt er voldoende aanbod: de totale planvoorraad bedraagt dan circa 260.000 m2 (waarvan bijna 172.000 m2 in het CID). Voor het CID zijn nog nauwelijks bouwvergunningen voor ontwikkeling van kantoorruimte ingediend. Daarmee zitten er geen nieuwe kantoren in de pijplijn voor oplevering op korte termijn. Daardoor blijft er de komende jaren schaarste aan kwaliteitskantoren in het CID. We verwachten dat veel plannen pas na 2025 worden gerealiseerd. Dit komt onder meer doordat ontwikkelaars niet op risico kantoren bouwen (maar zekerheid zoeken in voorverhuur met eindgebruikers). Bouwen op risico is nodig om vooral ook de kleinere gebruikers (tot circa 500/750 m2 vvo), die vaak pas na start van de bouw een huisvestingsbeslissing nemen, voldoende te kunnen faciliteren. B.

Huidige situatie op de Haagse kantorenmarkt (Q2 2020 – Q2 2021) Tekort aan kwalitatief aanbod van kantoorruimte in Den Haag Het aanbod in Den Haag is in 2020, na een eerdere afname in 2019, verder gedaald naar 4,3%. Daarmee ligt het aanbod onder de gewenste frictieleegstand van 5%. Frictieleegstand (circa 5%) is wenselijk om dynamiek te behouden op de markt, voor partijen die verhuizen en/of zich willen vestigen in de gemeente. Het aanbod bestaat daarbij ook uit incourante objecten (veelal op monofunctionele locaties met matige bereikbaarheid) met weinig toekomstpotentie op de kantorenmarkt en objecten waarvoor al (concrete) plannen zijn voor transformatie.

2/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Het aanbod van kantoorruimte specifiek rondom de IC-stations is zelfs gedaald naar het laagste niveau van de afgelopen 40 jaar! Zo is het aanbod in het gebied van CS (Beatrixkwartier t/m Laan van NOIGroene Schenk) gedaald onder de 2%. We concluderen dat er in Den Haag een groot tekort is aan kwalitatief moderne kantoorruimte. We constateren dat de gemeente Den Haag ook nieuwvestigers op de kantorenmarkt misloopt, mede als gevolg van een tekort aan geschikt aanbod van kantoorruimte. Inmiddels hebben meer dan 10 kantoorgebruikers met concrete interesse/voorkeur voor vestiging in Den Haag voor een locatie buiten Den Haag gekozen (waaronder Rijswijk, maar ook Rotterdam en Amsterdam). De meest recente publicatie van Dynamis/Frisia makelaars (Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2021, regio Den Haag, https://dynamis.nl/sprekende-cijfers-kantorenmarkten-2021)1 bevestigt dit beeld. Hierin wordt geconcludeerd dat het huidige kantorenaanbod onvoldoende kwaliteiten biedt om moderne gebruikers het gewenste kantoor te bieden. Met name in het Central Business District (lees: CID) overtreft de vraag naar kwalitatieve kantoorruimte ruim het beschikbare aanbod. De te beperkte nieuwbouwtoevoegingen houden de schaarste in stand.

Toename van het aanbod stagneert doordat er geen nieuwe kantoren worden opgeleverd, maar ook doordat de doorstroming uitblijft: het aantal verhuisbewegingen van kantoorgebruikers is afgenomen door de coronacrisis. Daarbij speelt ook dat Den Haag, met veel overheidsinstellingen, relatief gezien minder wordt geraakt voor de coronacrisis (minder faillissementen als gevolg van bovengemiddeld aandeel non-profit organisaties en ook geen sterke afname van banen). Hierdoor neemt het aanbod ook op korte termijn niet toe. De bezettingsgraad van flexibele kantoorruimte (serviced offices of co-working spaces, zoals Tribes, Regus of The Office Operators) neemt wel af, als gevolg van het thuiswerken. Aanbieders van flexibele kantoorruimte werken met flexcontracten en/of abonnementsvormen, die flexibel en snel opzegbaar zijn. De leegstand (afname van de bezettingsgraad) in de flexkantoren is gemiddeld met meer dan 20% toegenomen in de afgelopen periode (Workthere, 2020 2). Deze metrages zijn niet opgenomen in het beschikbaar aanbod (en de percentages), daar de kantoorruimte waar deze aanbieders gebruik van maken, door deze partijen veelal wordt gehuurd van een eigenaar. Sterke afname van opname (transacties) gedurende coronacrisis De opname is in het eerst half jaar van 2020 ten opzichte van 2019 met 60% afgenomen. In het tweede deel van 2020 is dit niet verbeterd, zo schatten we in.

De lagere opname is slechts voor een deel te wijten aan de coronacrisis, maar vooral een gevolg van het beperkt geschikte aanbod aan moderne kantoorruimte in Den Haag (Cushman & Wakefield, 20213). Cushman & Wakefield geeft aan dat voor de meeste bedrijven een ‘second best’-locatie geen optie is. Daarom worden verhuisplannen, als dat ook maar enigszins kan, uitgesteld. Een verhuizing moet tenslotte ook een kwaliteitsslag brengen en dat is in de huidige markt met het beperkte aanbod bijna onmogelijk. De opname die er afgelopen maanden was, kwam met name van transacties van het Rijk en van gebruikers die moeten verhuizen vanwege transformatie naar wonen of ingrijpende verduurzaming van het pand. Andere bedrijven blijven zitten en stellen huisvestingsbeslissingen uit. In het geval van Shell zijn uitbreidingsplannen geannuleerd. Maar, er zijn ook uitzonderingen. Zo heeft Amazon juist haar metrage verdubbeld. Geen nieuwbouw van kantoorruimte, toename van herontwikkelingsplannen 1

Links naar andere relevante onderzoeken staan op de lsstate pagina van dit document

2

Bron: Flexible Office Provider Sentiment Survey, Workthere, April/July/October 2020.

3

Bron: Kantorenmarkt breekt records in coronajaar met historisch lage ingebruikname én historisch lage leegstand; Cushman & Wakefield, Januari 2021.

3/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Gedurende de coronacrisis is er nog geen nieuwbouw van kantoren in aanbouw genomen. Voor de meeste kantoorplannen geldt dat ontwikkelaars/beleggers, ondanks de behoefte aan moderne kantoormeters, niet op risico willen bouwen. Er is in de coronacrisis een afwachtende houding om kantorenmeters te realiseren vanwege onzekerheden. Kantoorgebruikers zijn gemiddeld genomen steeds kleiner in omvang en beslissen op steeds kortere termijnen over nieuwvestiging. Daarbij is meer en meer behoefte aan flexibiliteit. Bovendien stellen, zoals eerder genoemd, grotere eindgebruikers hun huisvestingsbeslissingen uit. Als gevolg van corona zien we een toename van herontwikkelingsplannen voor kantoren. In plaats van een kleine duurzaamheidslag op de korte termijn (o.a. voor het verplichte C-label in 2023), is er een toename van plannen om verhuurde bestaande kantoren grondiger te verduurzamen of te slopen om op het vlak van gezondheid, gebruikerscomfort en duurzaamheid het kantoor beter op orde te hebben. Als deze plannen doorgaan, is er een grotere vervangingsvraag en schuifruimte voor gebruikers nodig. C.

Verwachtingen voor de Haagse kantorenmarkt na corona Ook na coronacrisis behoefte aan kantoorruimte op toplocaties (CID) Uit recent onderzoek van Nieuwsuur (januari 20214) onder 25 van de grootste werkgevers in Nederland blijkt bijvoorbeeld dat ruim de helft van de bedrijven verwacht in de toekomst minder kantoorruimte nodig te hebben. Gedurende de coronacrisis werken kantoorgebruikers massaal thuis en overleggen via telefoon of applicaties als Teams of Zoom. Dit was even wennen, maar blijkt vaak prima te werken. Uit meerdere onderzoeken blijkt dat bedrijven de mogelijkheden voor digitale samenwerking en communicatie blijven gebruiken. Het is dan ook logisch dat kantoorgebruikers hierdoor opnieuw naar hun huisvesting gaan kijken. Tegelijkertijd wordt momenteel het daadwerkelijk ontmoeten van elkaar ook gemist. Lichaamstaal, non-verbale communicatie is veel lastiger te ‘lezen’ via de webcam en wel een belangrijk onderdeel van het zakelijk verkeer. Het kantoor zal meer en meer transformeren naar een ontmoetingsplek. Dit past in de trends van het werken van de toekomst. Het kantoor als ontmoetingsplek vraagt om een meer vergaderplekken, overleg- en presentatieruimten (voor videocalls en webinars), maar bijvoorbeeld ook sportfaciliteiten (fitness), restaurant/catering en een goede koffiecorner.

Ook het belang van moderne en goed bereikbare kantoorruimte voor het aantrekken en behouden van talent mag niet onderschat worden. Dit maakt ook de precieze voorspelling of de coronacrisis daadwerkelijk leidt tot meer leegstand op termijn, zo lastig is. Goed mogelijk is dat het aantal ‘traditionele’ werkplekken afneemt, maar dat juist de overige ruimte in aandeel groeit. En dat grotere kantoorgebruikers hun werknemers daarnaast de mogelijkheid geven om gebruik te maken van flexibele kantoorconcepten (die door het hele land beschikbaar zijn), zodat ook werknemers hun werkdag zo efficiënt mogelijk kunnen indelen. Ook het belang van gezondheid/welzijn van werknemers zal verder aan belang winnen.

4

Bron: Grote werkgevers gaan na corona kantoorruimte schrappen; Nieuwsuur Januari 2021.

4/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Duurzame, slimme gebouwen in een (stedelijk-) groene omgeving die uitstekend met OV-bereikbaar sluiten goed aan bij de wensen van de toekomstige kantoorgebruiker. Ook een goede inrichting van de openbare ruimte met aantrekkelijke verbindingen zijn van belang voor het creëren van een levendig en aantrekkelijk woon-werkmilieu. Zo concludeert Dynamis (20215) dat het kantoor meer dan ooit de thuisbasis zal zijn waar werknemers vooral kunnen ontmoeten en samenwerken. Om te voorzien in deze kwalitatieve vraag blijft hoogwaardige nieuwbouw op goed ontsloten locaties noodzakelijk. De polarisatie van de kantorenmarkt tussen regio’s, steden en locaties zal hierdoor verder toenemen, zo is de verwachting van experts. Daarbij constateren we een toenemende behoefte aan kantoorruimte op de toplocaties in de G5, waaronder het CID, en een afnemende behoefte aan kantoorruimte op monofunctionele locaties met matige bereikbaarheid (en/of buiten de grote kantoorsteden). Voor de toplocaties, OV-knooppuntlocaties in de G5 met een intercityverbinding en aantrekkelijke mix van wonen, werken en verblijven, wordt een grote behoefte aan kantoorruimte verwacht. De huidige krapte op de markt, ook gedurende de coronacrisis, versterkt dit beeld. Zelfs wanneer grotere bedrijven daadwerkelijk besluiten tot een efficiencyslag in hun kantoormeters, zal de voorkeur voor toplocaties onverminderd groot zijn.

Het CID van Den Haag behoort tot de toplocaties in Nederland. Ook grotere kantoorgebruikers die nu nog op snelwegmilieus gevestigd zijn, zullen bij nieuwvestiging bovengemiddelde voorkeur hebben voor meer beleving en uitstekende OVbereikbaarheid in moderne kantoorruimte op OV-knooppuntlocaties. Samengevat zijn er meerdere redenen waarom er, ook na de coronacrisis, behoefte is aan nieuwe kantoorruimte in het CID: •

Meer behoefte aan centrale ontmoetingslocaties Zoals hierboven al genoemd, zal de functie van een kantoorgebouw als ontmoetingsplek versneld belangrijk worden (CBRE6, Stec Groep7). Dit betekent een nog sterkere voorkeur voor knooppuntlocaties waar het prettig werken en verblijven is met tal van voorzieningen.

•

Meer behoefte aan kwaliteitskantoren op toplocaties voor behoud en aantrekken van talent Bedrijven vinden het, in een steeds krappere arbeidsmarkt, belangrijk om talent te behouden en aan te trekken. Deze ‘war of talent’ vraagt om een prettige werkomgeving waarin de hele organisatie zich thuis voelt. Hiervoor zijn moderne, duurzame kantoren nodig. (Colliers 8 en Cushman & Wakefield9, KPMG10).

•

Vervangingsvraag van kantoren neemt toe vanwege behoefte aan gezonde kantoren Een groot deel van de vervangingsvraag (al snel zo’n 100.000 m2) bestaat uit ingevulde kantoorpanden die op termijn gesloopt worden, omdat deze objecten niet meer voldoen aan toekomstige wensen. Daarnaast worden Rijkskantoren verder verduurzaamd, waardoor (tijdelijke) vervangingsruimte op de kantorenmarkt nodig is. De vraag naar duurzame, gezonde kantoren zwengelt de vraag daarmee ook voor korte termijn verder aan.

5

Bron: Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2021; Dynamis Research & Consultancy, 2021.

6

Bron: Real Estate Mid-Year Market Outlook, CBRE, juli 2020.

7

Bron: Coronacrisis versnelt kantorenmarkttrends, Stec Groep, februari 2021.

8

Bron: Thuiswerken maakt het kantoor belangrijker, Colliers, juni 2020;

9

Bron: Niet pandemie, maar demografie bepaalt toekomst van kantoor, Cushman&Wakefield, Oktober 2020.

10

Bron: KPMG CEO Outlook, COVID-19 Special Edition, KPMG, 2020.

5/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

•

Hoge piekbelasting op kantoor van thuiswerkers vraagt om voldoende kantoormeters Wanneer de “anderhalvemeter” samenleving toch ook op kantoor moet worden doorgezet, wordt in een gemiddeld kantoor 60% van de werkplekken onbruikbaar. Daardoor neemt het aantal vierkante meter per werkplek toe. Daarnaast is veronderstelling dat als er heel veel thuis gewerkt wordt, de kantoorbezetting tijdens piekmomenten juist gaat stijgen (thuiswerken en op dinsdag en donderdag massaal op kantoor met vele parttime-medewerkers).

Separaat van bovenstaande redenen, volgt uit behoefteramingen en prognoses voor de kantorenmarkt van Den Haag dat er kantoorruimte nodig is om de groei van de stad met het benodigde aantal banen te kunnen faciliteren (meer inwoners, betekent meer banen en daarmee ook meer kantoorruimte). Door middel van monitoring houden wij de vinger aan de pols van de kantorenmarkt. Als hieruit blijkt dat de situatie wezenlijk verandert, zal het Urgentieprogramma waar nodig bijgesteld worden. D. Wat betekent dit voor Den Haag en het Urgentieprogramma Kantoren? Urgentieprogramma wordt nog urgenter Ook na corona verwachten we dat er veel behoefte is aan moderne, duurzame kantoorruimte in Den Haag. De behoefte aan kantoorruimte op sterke OV-knooppuntlocaties, zoals het CID, met een mix van wonen, werken en verblijven blijft groot. Er is een acuut tekort aan moderne kantoorruimte op de OVknooppuntlocaties in Den Haag. Risico is dat meer kantoorgebruikers hierdoor voor locaties elders moeten kiezen. De ruimte is schaars. Dit vraagt van ons als gemeente om de juiste keuzes en strategische invulling van de belangrijkste ontwikkellocaties in Den Haag. Een van de belangrijke keuzes is het ontwikkelen van nieuwe kantoren rondom de OV-knooppuntlocaties van het CID. Hiervoor zijn de afgelopen jaren veel keuzes en voorbereidingen gedaan.

Het profiel van het CID en de onderscheidende knooppuntlocaties rondom de IC stations is geborgd in beleidsdocumenten, visies en programma’s. Er is een goede basis gelegd voor toekomstbestendige gebieden voor wonen, werken en verblijven. Het marktaandeel van het CID binnen de kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk gestegen; de leegstand van bovengemiddeld naar ondergemiddeld gedaald. Binnen de vastgoedmarkt is het CID inmiddels een bekend begrip, waar dit een kleine drie jaar geleden nog onvoldoende op de radar stond. En locaties als Hollands Spoor krijgen een enorme kwaliteitsimpuls en imagoverbetering. Nu is het zaak om niet alleen te sturen op voldoende planvoorraad, maar ook op realisatie. We willen als stad dat er voldoende gezonde, moderne kantoren ontwikkeld worden; voor het Rijk, maar zeker ook voor de commerciële markt. Koersvastheid Gelet op het belang van realisatie van kantoren op OV-knooppuntlocaties in Den Haag, is koersvastheid ten aanzien van de programmering van kantoorruimte essentieel. Hierbij wordt niet uitgegaan van inspanningsverplichtingen, maar wordt het programma in vroegtijdig stadium vastgelegd, bijvoorbeeld door bij functiemenging (zowel op gebied- als gebouwniveau) een minimaal aandeel kantoorruimte in het bestemmingsplan op te nemen.

Sturing met inspanningsverplichtingen op het vinden van gebruikers (de traditioneel hoge voorverhuureisen) werkt daarbij niet meer. Een groot deel van de markt bestaat uit kleinere eindgebruikers, die pas beslissen of zelfs pas ontstaan, nadat de bouw is gestart. Daar waar knelpunten optreden in realisatie, houdt de gemeente regie op ontwikkeling en handelt de gemeente consequent op basis van haar langetermijnvisie (in lijn met het Urgentieprogramma kantoren, met focus op realisatie van voldoende kantoormeters in vooral het CID).

6/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Integrale ontwikkeling Kantoorontwikkeling is onderdeel van een integrale gebiedsontwikkeling in een aantrekkelijke mix van functies met naast kantoren, ook wonen, andere economische functies en voorzieningen. Het Urgentieprogramma Kantoren staat niet op zichzelf. Er zal conform de Ontwikkelingsstrategie CID vanuit een integrale verantwoordelijkheid op gebiedsniveau sturing gegeven worden. Dit ten behoeve van een eenduidige sturing binnen de gebieden en het optimaliseren van de samenwerking en uitwisseling tussen projecten, alsmede het stroomlijnen van de interne processen. Inzet instrumenten Daar waar knelpunten en kansen zich voordoen binnen het CID zijn ook oplossingen nodig. Dit is een integrale opgave voor de gemeente. Hiervoor zetten we gericht een aantal instrumenten in en gaan concreet met acties aan de slag: • Ontschotten: inzetten op meer variatie in mengen op gebouw- en bouwblok niveau (verticaal/horizontaal mengen) Op sommige locaties is het mogelijk om functiemenging naast elkaar (op bouwblokniveau) in plaats van boven elkaar (op gebouwniveau) te realiseren. Dit leidt tot meer planningsflexibiliteit. Het ontwikkeltraject van woningbouw is anders dan kantoren. Woningbouw- en kantoorontwikkeling kan daarmee meer onafhankelijk van elkaar ontwikkeld worden.

Dit helpt daar waar kantoorontwikkeling meer fluctueert (in behoefte, maar ook ontwikkeling) en woningbouwontwikkeling een meer lineaire ontwikkeling vraagt. Hiermee zullen doelstellingen op gebiedsniveau gerealiseerd worden en niet op gebouwniveau. Dit kan het proces voor ontwikkeling van kantoorruimte versnellen. Ook met menging op gebiedsniveau kunnen de ambities voor een levendige en dynamisch CID waar het prettig wonen, werken en verblijven is worden gerealiseerd. Actie gemeente: Meer ontschotten en daarmee komen tot meer variatie in type mengvormen (op gebouw- en bouwblok niveau). We verkennen voor welke ontwikkellocaties en deelgebieden dit het meest wenselijk en haalbaar is, met als doel te komen tot versnelde ontwikkeling. • Positionering en profilering: onderscheidende OV-knooppuntlocaties binnen CID De nieuwe Haagse kantoorlocaties vragen om een specifieke positionering en profilering. De verschillende OV-knooppuntlocaties binnen het CID hebben daarbij een eigen profiel en specifieke kenmerken. Dit voorkomt onderlinge concurrentie, maar maakt de Haagse kantorenportefeuille ook onderscheidend en aantrekkelijk voor een breed palet aan eindgebruikers. Voor de locatie Hollands Spoor geldt dat deze locatie aan het begin van (her)ontwikkeling staat met de potentie om in korte tijd een toplocatie in de Randstad en Nederland te worden.

Actie gemeente: Koersvastheid en daarmee vasthouden aan gebiedsagenda’s en bijbehorende programmering voor de verschillende knooppuntlocaties binnen het CID. Nota’s van uitgangspunten moeten aansluiten bij de beoogde profilering van deze deelgebieden, zodat deze onderscheidend blijven van elkaar. Ook voor accountmanagement betekent dit dat moet worden ingezet op ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Daarnaast blijft van belang om het CID en de ontwikkellocaties op de kaart te zetten (marketing) en stevig in de markt te zetten, zodat ook bij de markt vertrouwen blijft op de koers en plannen.

7/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

• Ontwikkelproces versnellen en juridisch-planologisch kader gereed voor ontwikkeling In de ontwerp-structuurvisie voor het CID, maar ook in de gebiedsagenda’s, is de beoogde programmering van kantoorruimte (maar ook overige functies, zoals wonen en voorzieningen) opgenomen. Op het niveau van deelgebieden zijn in Nota van Uitgangspunten (NvU) kaders opgenomen waaraan plannen moeten voldoen om gemeentelijke medewerking te verkrijgen. Om het ontwikkelproces te versnellen en daarmee realisatie van kantoorruimte te stimuleren (in met name het CID), is het van belang dat bestemmings- of omgevingsplannen ook daadwerkelijk gereed zijn voor realisatie (van ‘ideefase’ of ‘zachte planstatus’ naar harde plancapaciteit). Waarbij ook de noodzakelijke onderzoeken (bijvoorbeeld windhinder, kostenverhaal, stedenbouwkundige aanpassing et cetera) zijn uitgevoerd. Zo kunnen ontwikkelaars op kavelniveau (of niveau van een deelgebied) gericht aan de slag. Dit voorkomt vertragende onderhandelingen over uitgangspunten. Koersvastheid (zie ook hierboven) en lange termijn visie (in lijn met de ontwerp-structuurvisie, gebiedsagenda’s en NvU) is hierbij essentieel. Dit stimuleert een transparant en efficiënt ontwikkelproces.

Actie gemeente: Als gemeente onderzoeken we hoe we het ontwikkelproces, waar mogelijk, verder kunnen versnellen (zoals meer variatie in mengen op gebouw- en blokniveau , zie hierboven, is hier een voorbeeld van). Met als doel dat de plancapaciteit in een juridisch-planologisch kader in een vroegtijdig stadium is geborgd. We evalueren onze bevindingen, delen onze resultaten en koppelen dit ook terug in de halfjaarlijkse update van dit Urgentieprogramma. • Terughoudend blijven met transformaties boven de 1.500 m2 bvo In lijn met de maatregel uit de Kantorenstrategie blijven we terughoudend met initiatieven voor transformaties boven de 1.500 m2. In de Internationale Zone en directe omgeving geldt dit ook voor transformaties onder de 1.500 m2. Uitzonderingen hierop gelden voor onder meer (monofunctionele) locaties waar geen behoefte is aan kantoorruimte, solitaire en ondergeschikte kantoorruimte op bedrijventerreinen en/of kantoren met een gemengde bestemming (en waar bij recht al een andere bestemming is toegestaan 11). Met deze maatregel wordt ingespeeld op het tekort aan kantoorruimte in Den Haag. Handhaving van de kantorenvoorraad krijgt zo in beginsel voorrang boven het belang dat aan andere functies (m.n. wonen) wordt gehecht. Actie gemeente: We blijven terughoudend met initiatieven voor transformatie van kantoorruimte (>1.500 m2).

We monitoren de transformatieaanvragen, maar specifiek ook de initiatieven waar we niet aan meewerken. Zo krijgen we inzichtelijk of terughoudendheid ook resulteert in invulling en/of herontwikkeling van kantoorruimte. • Kantorentafel voor versnellen voortgang ontwikkeling De meeste locaties zijn in eigendom van private partijen. Samenwerking met marktpartijen is daarom van belang. Er wordt daarom een ‘kantorentafel’ ingesteld om ook samen met de programmadirecteuren van het CID, met ontwikkelaars, beleggers en de grotere bedrijfsmakelaars in gesprek te gaan over de condities waaronder zij bereid zijn de gewenste kwalitatieve kantoorproductie in met name het CID te versnellen. Welke kwaliteit, welke locaties en deelgebieden vinden zij interessant en welke risico’s kunnen we gezamenlijke beheersen.

11

Zoals ook bij recente transformatie naar hotel van Bleijenburg 1

8/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Doel van de kantorentafel is daarnaast om elkaar op de hoogte te houden van voortgang, marktinitiatieven en trends en ontwikkelingen. Zo kan de gemeente hier accuraat op inspelen. De ‘kantorentafel’ is aanvullend op het periodiek contact dat de gemeente heeft met de grotere bedrijfsmakelaars op de kantorenmarkt. Actie gemeente: We nemen als gemeente het initiatief tot het organiseren van kantorentafel met een (half)jaarlijkse frequentie met marktpartijen, bestuurders en programmadirecteuren CID op de kantorenmarkt

Tot slot Het college blijft de ontwikkelingen op de Haagse kantorenmarkt monitoren via de jaarlijkse kantorenmonitor. Halfjaarlijks rapporteren we over de voortgang van het Urgentieprogramma kantoren. Bij de volgende rapportage over het Urgentieprogramma voegen wij de kantorenmonitor over 2020 bij. We houden u als gemeenteraad graag op de hoogte van de laatste actualiteiten en resultaten. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

9/10

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10088877

Literatuur Coronacrisis versnelt kantorenmarkttrends, Stec Groep, februari 2021. URL: https://stec.nl/coronacrisis-en-kantoren-update/ Flexible Office Provider Sentiment Survey, Workthere, April/July/October 2020. URL: https://www.workthere.com/news-guides/research/ Grote werkgevers gaan na corona kantoorruimte schrappen; Nieuwsuur Januari 2021. URL: https://nos.nl/nieuwsuur/artikel/2366749-grote-werkgevers-gaan-na-corona-kantoorruimteschrappen.html Kantorenmarkt breekt records in coronajaar met historisch lage ingebruikname én historisch lage leegstand; Cushman & Wakefield, Januari 2021. URL: https://www.cushmanwakefield.com/nlnl/netherlands/insights/historisch-lage-leegstand-kantorenmarkt KPMG CEO Outlook, COVID-19 Special Edition, KPMG, 2020. URL: https://home.kpmg/nl/nl/home/insights/2020/09/kpmg_2020_ceo_outlook.html Niet pandemie, maar demografie bepaalt toekomst van kantoor, Cushman&Wakefield, Oktober 2020. URL: https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/insights/workforce-bepaalt-toekomsten-waarde-van-het-kantoor Real Estate Mid-Year Market Outlook, CBRE, juli 2020. URL: https://www.cbre.nl/nl-nl/real-estateoutlook/midyear-update-2020 Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2021; Dynamis Research & Consultancy, 2021.

URL: https://dynamis.nl/sprekende-cijfers-kantorenmarkten-2021 Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2021, Regio Den Haag; Dynamis Research & Consultancy / Frisia Makelaars, 2021. URL: https://dynamis.nl/uploads/media/file/fbcfdcca-d38e-4d3d-9e1fefbc7f193044/den-haag-sprekende-cijfers-kantorenmarkten-2021.pdf Thuiswerken maakt het kantoor belangrijker, Colliers, juni 2020; URL: https://www.colliers.com/nlnl/research/thuis-werken-maakt-kantoor-belangrijker

10/10