RIS308380 Nulmeting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10078098 RIS308380 Contactpersoon

Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

12 april 2021

karoline.poorter@denhaag.nl Aantal bijlagen

1

Onderwerp

Nulmeting evaluatie huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen

In de afdoening van de motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873) is aangegeven dat de huisvestingsvergunning voor het middeldure huursegment jaarlijks wordt geëvalueerd. Via deze brief willen wij u informeren over de belangrijkste bevindingen en conclusies naar aanleiding van kwalitatief onderzoek dat medio 2020 is uitgevoerd onder marktpartijen, geslaagde huurders en woningzoekenden naar hun ervaringen met de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. Datzelfde doen we als het gaat om de gegevens die we hebben verzameld over de handhaving en het vergunningverleningsproces vanaf het moment van invoeren tot en met eind 2020. Ondanks de korte tijd die is verstreken sinds de invoering van de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen medio 2019, geeft de evaluatie een goed eerste beeld van de stand van zaken in de uitvoering en de ervaringen van marktpartijen, geslaagde huurders en woningzoekenden met de huisvestingsvergunning. We beginnen de brief met een korte terugblik op het doel van de huisvestingsvergunning en de regels. Daarna gaan we in op het doel van de evaluatie en geven we een toelichting op de opbouw van de evaluatie en de rol van twee aangenomen moties daarbij. Vervolgens delen wij onze belangrijkste bevindingen en conclusies. We sluiten deze brief af met een aantal acties die we zullen ondernemen.

1. Doel van de huisvestingsvergunning voor middeldure woonruimte In de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) is aangegeven dat er vanwege de schaarste een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen is opgenomen in de huisvestingsverordening om op die manier huurwoningen in het middensegment zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor huishoudens met een daarbij passend inkomen. Ook is aangegeven dat de vergunningsplicht geldt gedurende de looptijd van de huisvestingsverordening Den Haag 2019. 1.1

Regels van de huisvestingsvergunning

De vergunningplicht houdt in dat voor woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 752,33 prijspeil januari 2021) en met 185 WWS-punten of minder een huisvestingsvergunning nodig is. De vergunningplicht geldt ook voor woningen met meer dan 185 WWS punten, maar met een huurprijs onder de € 975,92 (prijspeil 1 juli 2020). Volgens het Woningwaarderingsstelstel (WWS) hoort bij een woning met 185 punten een huurprijs van € 975,92 (prijspeil 1 juli 2020). Er is voor

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

gekozen het vergunningplichtige middeldure huursegment te definiëren aan de hand van WWSpunten in plaats van een huurprijs, zodat woningen niet aan de vergunningplicht onttrokken kunnen worden door het vragen van een hogere huurprijs. Op deze manier staat het verhuurders tevens vrij de huurprijs te vragen die zij vinden passen bij de woning. Echter zijn zij er wel aan gebonden hun vergunningplichtige middeldure huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen dat past binnen de inkomensgrenzen van de huisvestingsvergunning. Voor eenpersoonshuishoudens ligt de inkomensgrens op € 60.036,00 per jaar en voor meerpersoonshuishoudens op € 70.036,00 (belastbaar jaarinkomen, beide prijspeil januari 2021).

2

Doel van de evaluatie

Het doel van de evaluatie is het verkrijgen van kennis en inzicht over de effectiviteit van de ingevoerde huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. In het bijzonder gaat het hierbij om de mate waarin de huisvestingsvergunning en bijbehorende handhaving bijdragen aan het verbeteren van de concurrentiepositie van middeninkomens voor een middeldure huurwoning in Den Haag. 2.1

Opbouw van de evaluatie

Over de effectiviteit van de ingevoerde huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen is pas op enige termijn iets te zeggen. Uit de analyse van het WoON2018 is gebleken dat het voor middeninkomens ten opzichte van 2015 moeilijker is geworden in Den Haag een betaalbare woning te vinden. Het aandeel middeninkomens onder huishoudens die de stad hebben verlaten is aanzienlijk toegenomen. De afname van middeninkomens heeft onder andere te maken met het beschikbare aanbod van woningen en de concurrentie met hogere inkomens voor het aanbod in het middensegment1. Begin 2022 komen de resultaten van het WoON2021 beschikbaar. Aan de hand daarvan wordt in beeld gebracht of de concurrentiepositie van middeninkomens op de Haagse woningmarkt, en met name de toegang tot het middenhuursegment, is verbeterd. Tot die tijd richt de jaarlijkse evaluatie zich op de invoerings-en uitvoeringsaspecten van de huisvestingsvergunning via een nulmeting, één-meting en twee-meting. In de motie Betrek marktpartijen bij jaarlijkse evaluatie (RIS302884) is verzocht betrokken (markt)partijen te betrekken bij de jaarlijkse monitoring van de maatregelen uit de Woonagenda.

Daarom is er in opdracht van de gemeente Den Haag door een onafhankelijk onderzoeksbureau (Companen) kwalitatief onderzoek uitgevoerd naar de ervaringen van marktpartijen, geslaagde huurders en woningzoekenden met de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. (zie bijlage met het onderzoeksrapport ‘Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen ervaringen van betrokkenen’); Via de motie Huisvestingsvergunning snel afgeven en leegstand voorkomen (RIS302886) is opgeroepen de afhandelingstermijn van vergunningaanvragen sneller te doen zijn dan acht weken. Hierop is aangegeven dat de intentie is complete aanvragen binnen tien werkdagen af te geven. Ook is aangegeven dat met grotere verhurende partijen maatwerkafspraken gemaakt worden om op zorgvuldige maar toch snelle wijze de huisvestingsvergunning in mandaat af te geven. Gezien bovenstaande motie en de aan het begin van deze brief aangehaalde motie Monitoren effectiviteit maatregelen middeldure huur (RIS302873) wordt het vergunningverleningsproces meegenomen in de evaluatie.

1

(Zie Onderzoeksrapportage ‘De Haagse woningmarkt 2018. Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018’ (RIS304088)).

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

3

Belangrijkste bevindingen, conclusies en reflectie

Hieronder gaan we in op de belangrijkste bevindingen naar aanleiding van onderzoeksresultaten en gegevens die zijn betrokken bij de nulmeting. Per onderwerp delen we onze conclusies en/of reflectie. 3.1

Vergunningverleningsproces

Bij de introductie van de huisvestingsvergunning in juli 2019 was opstarttijd nodig om het proces van de vergunningaanvragen goed in te regelen. Aan het eind van 2019 was de doorlooptijd van een complete vergunningaanvraag gemiddeld genomen 16 dagen. Inmiddels is de doorlooptijd, mede dankzij een nieuw administratief systeem, teruggelopen naar 8 dagen. De afhandelingstermijn van incomplete aanvragen is langer. Het duurt vaak een aantal weken voordat de aanvrager de documenten aanvult die nodig zijn voor de behandeling. Om ervoor te zorgen dat het aandeel incomplete aanvragen afneemt, is de informatie op de website en het aanvraagformulier aangepast. Ook zijn verhuurders geïnformeerd en zijn de lijnen tussen verhuurders en gemeente nu korter. Doordat er bij een update van het online aanvraagformulier een gedeelte van de aan te leveren documenten was weggevallen, liep het aandeel incomplete aanvragen in september en oktober 2020 sterk op (zie tabel 1 hieronder). Inmiddels is het aanvraagformulier weer compleet en is het aandeel incomplete aanvragen teruggelopen. Periode

Gemiddeld aantal aanvragen per maand 248 277 406

Incomplete aanvragen

1 juli t/m december 2019 23% 1 januari t/m juni 2020 15% 1 juli tot en met december 33% 2020 Tabel 1: gemiddeld aantal vergunningaanvragen per maand en aandeel incomplete aanvragen. (bron: administratie afdeling Wonen gemeente Den Haag) 3.2

Communicatie rondom de huisvestingsvergunning

Zoals eerder aangegeven (paragraaf 2.1) heeft de gemeente aan een onafhankelijk onderzoeksbureau (Companen) opdracht gegeven een onderzoek uit te voeren naar de ervaringen van marktpartijen, geslaagde huurders en woningzoekenden met de huisvestingsvergunning (zie bijlage met het onderzoeksrapport ‘Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen’). Daaruit blijkt dat de ervaring van een aantal verhuurders is dat er bij de ingang van de vergunningplicht nog veel onduidelijk was. Zij hadden graag eerder betrokken willen worden. De vragen van verhuurders gingen met name over de inkomens(grenzen) en de huurprijzen en WWSpunten. Dat is in informatiebijeenkomsten uitgelegd en toegelicht. Ook is er een telefonische helpdesk voor makelaars ingericht waar zij direct hun vragen over de huisvestingsvergunning kunnen stellen. Hierdoor zijn de lijnen tussen de gemeente en verhuurders korter geworden en weet men elkaar nu goed te vinden. Vooral rondom nieuwbouwopleveringen heeft dit tot grote verbeteringen geleid. Ook zijn met leden van de IVBN en VGM.nl afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen de aanvraag wordt behandeld (snelkassa). Deze afspraken worden periodiek geëvalueerd. De meeste verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat zij nu goed op de hoogte zijn van de regelgeving rond de huisvestingsvergunning.

Volgens onderzoeksbureau Companen blijkt dat ook tijdens de gesprekken.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

Geslaagde huurders geven aan dat zij veelal door de verhuurmakelaar of in de advertentie werden gewezen op de verplichting van de huisvestingsvergunning. Vanuit de gemeente attenderen wij woningzoekenden nog eens extra op de huisvestingsvergunningplicht via reclamebanners die zijn ingekocht bij Pararius en Funda. We zijn echter van mening dat hier een primaire verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurders. De huisvestingsvergunningplicht geldt namelijk zowel voor het in gebruik geven als het in gebruik nemen van een middeldure huurwoning. Bij elk contact met verhuurders zullen wij hier de aandacht op vestigen en ook aangeven dat het van belang is dat zij kandidaat-huurders goed informeren, bij voorkeur al bij het adverteren van woonruimte. 3.3

Handhaving

Bij de invoering van de huisvestingsvergunning is in eerste instantie ingezet op communicatie en voorlichting over de invoering van de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen. Eind 2020 is een start gemaakt met (administratieve) handhaving van de huisvestingsvergunning. Hierbij zijn adressen aangeschreven waarbij sprake was van een mutatie en waarvan geen aanvraag voor een huisvestingsvergunning was ontvangen. Deze werkwijze wordt de komende maanden voortgezet en uitgebreid. Op basis van eigen onderzoek door de gemeente medio 2020 wordt geschat dat er in meer dan de helft van de gevallen (63%) waarin sprake is van een verhuring van een middeldure huurwoningen geen huisvestingsvergunning wordt aangevraagd2. De voor het kwalitatieve onderzoek door Companen geïnterviewde verhuurders geven aan dat handhaving noodzakelijk is. Gevraagd naar wat effectieve vormen van handhaving zijn worden boetes en het verhogen van de pakkans door hen genoemd. Uit deze evaluatie blijkt dat het spontane naleefgedrag zonder boetes en inzet van de Haagse Pandbrigade laag is. De handhaving wordt daarom geïntensiveerd. Per 1 januari 2021 zijn middelen beschikbaar gemaakt voor de Haagse Pandbrigade en in het jaarplan VTH 2021 (RIS 307486, p. 11) is invulling gegeven aan deze handhavingsopgave met een specifieke inzet op de huisvestingsvergunning.

Ook wordt bij andere handhavingscontroles door de Haagse Pandbrigade de aan- of afwezigheid van een huisvestingsvergunning meegenomen. De Haagse Pandbrigade gaat dwangmiddelen met name op de verhuurders richten, aangezien zij een spilfunctie vervullen en goed geïnformeerd (behoren te) zijn, zoals ook omschreven onder paragraaf 3.2. 3.4

Beschikbaarheid en betaalbaarheid

Op basis van de onderzoeksresultaten van het kwalitatieve onderzoek door Companen, valt ons een aantal zaken op, te weten: • Het onderzoeksrapport van Companen laat zien dat de druk op de Haagse woningmarkt breed wordt onderschreven; • Een deel van de geïnterviewde verhuurders en verhuurmakelaars geeft aan dat de huisvestingsvergunning ervoor zorgt dat huishoudens met een middeninkomen meer kans maken op het vinden van een huurwoning, doordat de groep woningzoekenden die voor een middenhuurwoning (op basis van WWS-punten) in aanmerking komt is afgenomen door de inkomensgrens (hogere inkomens komen nu niet meer in aanmerking voor een middeldure huurwoning). Vanuit de geïnterviewde geslaagde huurders is aangegeven dat men bij een

2

Dit onderzoek is gebaseerd op aannames van het aantal WWS-punten.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

•

•

• •

•

bezichtiging heeft meegemaakt dat de woonruimte naar een middeninkomen ging, omdat de rest van de gegadigden een te hoog inkomen had; Echter worden ook zorgen geuit over de inperking van de mogelijkheden van huishoudens met een inkomen net boven de inkomensgrenzen van de huisvestingsvergunning. De gevraagde huurprijzen van woningen met meer dan 185 WWS-punten zouden relatief hoog zijn, waardoor deze huishoudens tussen wal en schip vallen. Deze huishoudens hebben volgens sommige van de geïnterviewde verhuurders een inkomen dat beter zou passen bij de huurprijs die zij vragen voor woonruimte tot en met 185 WWS-punten (gemiddeld € 1.200); Er zijn ook verhuurders en verhuurmakelaars die juist aangeven dat huishoudens met een inkomen tot aan de inkomensgrenzen van de huisvestingsvergunning een hoger bedrag aan de huur kunnen en willen uitgeven dan de € 950 die overeenkomt met 185 WWS-punten. Ook vinden sommige verhuurders en verhuurmakelaars dat de inkomensgrenzen van eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens te dicht op elkaar liggen; Sommige verhuurders en verhuurmakelaars doen de suggestie om de inkomensgrens voor met name meerpersoonshuishoudens te verhogen. Zij noemen hierbij als voorbeeld tweeverdieners die werkzaam zijn in een onmisbaar beroep; Er wordt aangegeven dat de huisvestingsvergunning niet voldoende is.

Er moeten meer middeldure huurwoningen worden toegevoegd om aan de vraag te voldoen.

Op basis van het eerste punt uit bovenstaande opsomming is onze conclusie dat de huisvestingsvergunning lijkt te voldoen aan haar doel: het verbeteren van de concurrentiepositie van huishoudens met een middeninkomen voor een middeldure huurwoning op de Haagse woningmarkt. Het is echter nog te vroeg om meer definitieve uitspraken te kunnen doen over de gevolgen van de huisvestingsvergunning voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen in Den Haag voor huishoudens met een middeninkomen. Daarover zullen vooral uitgespraken gedaan kunnen worden door de vergelijking van het WoON2018 met het WoON2021. In het oprekken van inkomensgrenzen zien we geen heil. Met iedere grens die gesteld wordt, zal er een groep zijn die buiten de boot dreigt te vallen. Bovendien geldt; hoe hoger de grens wordt gelegd, hoe moeilijker de lage middeninkomens het naar verwachting zullen krijgen. Want hoe meer vraag er is naar een schaars product, hoe hoger de prijs die ervoor gevraagd kan worden. We zullen eventuele neveneffecten van de huisvestingsvergunning voor de positie van woningzoekenden met een inkomen net boven de inkomensgrenzen op de Haagse huurmarkt, monitoren voor zover de onderzoeksgegevens dit toelaten 3. We delen de mening dat alleen de huisvestingsvergunning niet voldoende is als het gaat om het opvangen van de vraag naar woonruimte voor huishoudens met een middeninkomen.

In de Woonagenda 2020-2023 (RIS305711) hebben we daarom aangegeven dat we ook inzetten op de nieuwbouw van middeldure huurwoningen (20%). We gebruiken verschillende mogelijkheden om de prijscategorieën (middelduur en sociaal) in bouwplannen te borgen. Bovendien regelen we ook dat middeldure nieuwbouw 20 jaar een middeldure huur blijft houden. In de Woonagenda is eveneens aangegeven dat het beleid voor bouwkundig splitsen geëvalueerd zal worden. In dat onderzoek wordt onder andere bekeken in hoeverre het huidige beleid effect heeft op toevoegingen van nieuwe woningen. Daarbij zullen we ook, voor zover onderzoeksgegevens dat mogelijk maken, specifiek kijken wat dat beleid voor toevoegingen van middeldure huurwoningen heeft betekend.

3

Om betrouwbare uitspraken te kunnen doen, dient de groepsgrootte van de inkomensgroepen groot genoeg te zijn.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

3.5

Huurprijzen

In het rapport van Companen staat de volgende opvallende zaken die betrekking hebben op huurprijzen: • Door makelaars wordt gesignaleerd dat “verhuurders in toenemende mate een voorkeur lijken te hebben voor het verhuren van woningen aan huurders die binnen afzienbare termijn weer vertrekken, zoals buitenlandse kenniswerkers en expats. Een hoge doorloopsnelheid in het bezit betekent dat er vaker de mogelijkheid is bij een bewonerswissel de huur sterk te verhogen.”; • Verhuurmakelaars geven aan dat verhuurders die de huurprijzen in het middenhuursegment verlagen, geregeld sturen op een tijdelijke verbintenis met een huurder in de hoop dat de huisvestingsvergunning op termijn weer verdwijnt; • Een aantal van de geïnterviewde verhuurders roept op tot huurprijsregulering; • Geïnterviewde huurders geven veelal aan dat ze de prijs-kwaliteitverhouding van hun woning mager vinden; • Een deel van de huurders geeft aan de lasten goed te kunnen dragen. Anderen vinden dat er sprake is van een extreme situatie op de Haagse huurmarkt en dat de huurprijzen veel te hoog zijn. Onze conclusies en reflectie op bovenstaande punten zijn als volgt: • De Haagse woningmarkt staat onder grote druk. Dit heeft als gevolg dat huurprijzen stijgen.

In 2020 is door Ecorys in opdracht van de gemeente Den Haag onderzoek uitgevoerd om meer zicht te krijgen op het beschikbare woningaanbod in het particuliere huursegment (zie commissiebrief Markthuren particulier middensegment (RIS305820)). Om iets te kunnen zeggen over de prijskwaliteitverhouding is specifiek onderzocht wat de verhouding is van de aangeboden huurwoningen en de daarbij behorende WWS-punten4. Uit dat onderzoek bleek een grote discrepantie tussen de huurprijs die volgens de puntenwaardering van het WWS voor een woning gevraagd zou kunnen worden en de huurprijs die in Den Haag in de praktijk wordt gevraagd. Ook bleek een groot deel van het aanbod op Funda en Pararius gestoffeerde en gemeubileerde woningen te betreffen. Hierdoor bestaat het vermoeden dat een deel van de middeldure huurwoningen wordt gebruikt voor het bieden van tijdelijk verblijf. De onderzoeksresultaten van Companen lijken dit te bevestigen. Het bieden van tijdelijk verblijf in woonruimte is verboden en blijft verboden in Den Haag zoals aangegeven in de Nota voorraadbeleid 2020 5; • Verhuurders zetten de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten strategisch in. Deze mogelijkheid die in de wet is gecreëerd, pakt echter lang niet altijd gunstig uit voor huurders en draagt in veel gevallen bij aan een versterkte kwetsbare positie van huurders; • De gemeente voert geen huurprijsbeleid.

Onder de huidige wet- en regelgeving is dit niet mogelijk. Gelet op de huidige marktomstandigheden waarbij de markthuurprijzen dusdanig snel stijgen, is een instrument voor huurprijsregulering gewenst en noodzakelijk om de stad betaalbaar te houden. Met de G5 lobbyt de gemeente Den Haag voor meer maatregelen om de betaalbaarheid en het gebruik van de bestaande huurvoorraad beter te borgen.

4

Hoe nu verder

Op basis van de resultaten van de nulmeting van de invoerings- en uitvoeringsaspecten van de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen zetten we de volgende stappen: • Handhavingsproces rondom de huisvestingsvergunning intensiveren, waarbij verhuurders ook gewezen zullen worden op hun verantwoordelijkheid voor het kenbaar maken van de huisvestingsvergunningplicht in hun advertenties/bij het aanbieden van hun huurwoningen; 4

Het puntensysteem volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft de kwaliteit van de woning weer in punten. Aan deze punten

wordt een bepaalde huurprijs gekoppeld. 5

Deze nota moet nog worden vastgesteld door de raad.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

10078098

•

•

• •

•

Monitoren van de positie van huishoudens met een inkomen net boven inkomensgrenzen op de Haagse huurwoningmarkt (op basis van de resultaten van het WoON2021 en mits voldoende groepsgrootte); Voorbereiden en uitvoeren van de één-meting van de evaluatie van de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen over het jaar 2021. Bij deze meting zal niet opnieuw naar de ervaring van marktpartijen, woningzoekenden en geslaagde huurders gevraagd worden. Dit onderzoek laten we weer uitvoeren in 2022; Doorgaan met actieve handhaving op woningonttrekking in verband met logies in woonruimten; Sturen op nieuwbouw van middeldure huurwoningen (20% volgens specificaties uit de Woonagenda 2020-2023)) waarbij ook rekening wordt gehouden met woningen die geschikt zijn voor gezinnen; Voortzetten van de lobby met de G5-gemeente voor meer maatregelen om de betaalbaarheid en het gebruik van de bestaande huurvoorraad beter te borgen, alsmede (verdere) flexibilisering van huurdersrechten (tijdelijke huurcontracten) tegen te gaan.

We vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

7/7