RIS308355 Bijlage 3

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst SBK-nummer: LA-69 Projectcode: FM 591 25 februari 2021

1

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

Inhoudsopgave

Samenvatting ................................................................................................................................. 3 1. Projectomschrijving .............................................................................................................. 4 1.1

Inleiding...................................................................................................................................................... 4

1.2

Historische besluitvorming ........................................................................................................................ 4

1.3

Planologisch juridische kaders ................................................................................................................... 4

2.

Plankaders ........................................................................................................................... 5 2.1

Plangebied ................................................................................................................................................. 5

2.2

Ruimtegebruik............................................................................................................................................ 6

2.3

BTW sleutel ................................................................................................................................................ 7

2.4

Programma ................................................................................................................................................ 8

2.5

Omschrijving werken en werkzaamheden ................................................................................................. 8

2.6

Omschrijving gronduitgifte ........................................................................................................................ 9

2.7

Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte ......................................................................... 9

3.

Grondexploitatiebegroting.................................................................................................. 10 3.1 Begroting van kosten en opbrengsten ..................................................................................................... 10 3.1.1 Plankosten............................................................................................................................................ 10 3.2 Saldo (exploitatieresultaat) ...................................................................................................................... 10 3.2.1 Berekening saldo en parameters ......................................................................................................... 11 3.2.2 Saldo..................................................................................................................................................... 11

4.

Risicoanalyse ...................................................................................................................... 12 4.1

5.

Risicoprofiel ............................................................................................................................................. 12

Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring ................ 13

2

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

Samenvatting Projectbeschrijving De Nationale Politie is bezig met de herschikking van haar vastgoed. Op de hoek Pegasusstraat en Wegastraat in de Binckhorst is een kavel beschikbaar waar de ambities van de politie gerealiseerd kunnen worden. De locatie voor het nieuwe Eenheidsbureau ligt in het primaat werken en past binnen de ontwikkeling van de Binckhorst tot een gemengd hoogstedelijk woonwerk- en leefgebied.

Plankaders De uit te geven kavel heeft een oppervlakte van 8.898 m². Het programma dat hierop gerealiseerd wordt bestaat uit het eenheidsbureau inclusief cellencomplex van ruim 34.500 m² bvo en een inpandige parkeergarage van ruim 13.500 m² bvo. Dit programma kan nog enigszins wijzigen in de afstemming naar het definitief ontwerp. Een deel van de parkeerbehoefte wordt opgelost in het project Wega.punt, dat verderop in de Wegastraat gerealiseerd wordt en geen onderdeel uitmaakt van deze grondexploitatie.

Resultaat, risico’s en dekking Het grondexploitatiesaldo is € 4.693.000 voordelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 5.079.000 per 31-12-2024 voordelig. De impact van het negatieve risicoprofiel wordt geheel opgevangen door het positieve saldo en heeft geen effect op de huidige weerstandscapaciteit.

Programma woningbouw

-

kantoren

-

bedrijven

-

detailhandel horeca

-

maatschappelijk

8.898 m² kav.

overig commercieel

-

parkeren

-

Planning en voortgang looptijd voortgang realisatie

2021 t/m 2024 2%

Saldo kosten opbrengsten

€ €

faseringsinvloeden

€

3.007.000 7.948.000 248.000

saldo ew

31 december 2024 €

5.079.000 V

saldo ncw

1 januari 2021 €

4.693.000 V

Risicoprofiel gewogen kansen en risico impact weerstandsvermogen

€

95.000 N

€

4.598.000 V

3

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

1. Projectomschrijving 1.1

Inleiding

De Nationale Politie is zowel qua locaties als qua omvang en kwaliteit bezig met een herschikking van haar vastgoed. De locatie van het Eenheidsbureau van de politie Den Haag aan de Burgemeester Patijnlaan maakt deel uit van deze herschikking. Uit een studie naar deze locatie is gebleken dat renoveren financieel, technisch en vanuit kwalitatieve en duurzaamheidsambities minder interessant is. Nieuwbouw leidt tot een functioneel passend en duurzaam beter resultaat. Op de hoek Pegasusstraat en Wegastraat in de Binckhorst is een kavel beschikbaar waar de ambities van de politie gerealiseerd kunnen worden.

1.2

Historische besluitvorming

Om de mogelijkheden van dit kavel verder te onderzoeken heeft het college medio 2018 een voorovereenkomst met de politie gesloten (RIS299503). Medio 2019 heeft dit geresulteerd in de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten (RIS302378) en in het voorjaar van 2020 tot het aangaan van de grondreserveringsovereenkomst (RIS305016). De politie is voornemens en naar verwachting om in 2024 te verhuizen naar de nieuwbouw.

1.3

Planologisch juridische kaders

De locatie van het plan ligt in de Binckhorst waarvoor eind 2018 het Omgevingsplan Binckhorst door de gemeenteraad is vastgesteld. In het Omgevingsplan heeft de Binckhorst de bestemming ‘Transformatiegebied’ waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen gebieden met primaat wonen en primaat werken. Het Eenheidsbureau ligt in het primaat werken en past binnen de ontwikkeling van de Binckhorst tot een gemengd hoogstedelijk woon-, werk- en leefgebied. Omdat het Eenheidsbureau valt onder de gebruikscategorie ‘maatschappelijk’ is voor dit plan geen reserveringstraject doorlopen. Deze categorie is namelijk niet gelimiteerd met een maximum aantal vierkante meters, wat een reserveringstraject niet noodzakelijk maakt.

4

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

2. Plankaders De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.

2.1

Plangebied

De Begraafplaatszone is een belangrijk deelgebied in de Binckhorst waar de focus ligt op bedrijvigheid. In het Omgevingsplan is dit deelgebied dan ook aangeduid als ‘primaat werken’. Wonen is hier toegestaan maar altijd in combinatie met (extra) ruimte voor bedrijvigheid. De Begraafplaatszone ligt tussen de Mercuriusweg en de Zonweg met als as de Wegastraat en de groene long van Binckhorst, oftewel begraafplaats St. Barbara en omgeving. In de Begraafplaatszone bevinden zich onder andere De Jero Hallen, het Polluxkwartier, het bouwplan 100% Sociaal en diverse bedrijven. Met de aanleg van de verlengde Zuiderkroonstraat is een nieuwe groene verbinding ontstaan tussen dit deelgebied en het deelgebied Binckhaven en een extra ontsluiting van dit deelgebied.

Afbeelding 2.1.1

Liggging Plangebied in de Binckhorst

Het plangebied van de grondexploitatie wordt begrensd door enerzijds de Supernovaweg langs het spoor en de Wegastraat aan het oosten van de kavel. Beide wegen behoren tot de hoofdinfrastructuur van de Binckhorst en vallen daarmee buiten het plangebied van de grondexploitatie. Aan de zuidzijde begrenst de private ontwikkeling 100% sociaal het plangebied. De Pegasusstraat valt binnen het plangebied van de grondexploitatie. In de Zuidwestelijke punt wordt het plangebied begrenst door de Mercuriusweg, waar een nieuwe fietsoversteekplaats gerealiseerd wordt om de bereikbaarheid van het Politiebureau per fiets goed en veilig te maken. De groenstrook tussen de politiekavel en de Mercuriusweg wordt ingericht als verblijfsgebied en voor waterberging.

5

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

2.2

Ruimtegebruik

afbeelding 2.2.1

Ruimtegebruikskaart

Te herontwikkelen uitgeefbaar openbare ruimte totaal plangebied tabel 2.2.1

hoeveelheid

% tov totaal plangebied

% tov te herontwikkelen

8.898 m²

50%

50%

8.826 m²

50%

50%

17.724 m²

100%

Ruimtegebruik

Van het te ontwikkelen gebied is 50% uitgeefbaar en 50% openbaar. De openbare ruimte wordt ingericht conform het nader uit te werken VO openbare ruimte herinrichting omgeving politiekavel toekomstig politiebureau.

6

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

2.3

BTW sleutel

afbeelding 2.3.1

BTW kaart

De BTW verrekening vindt plaats op basis van het verwachte ruimtegebruik op maaiveld. De uitkomst hiervan is dat van de in rekening te brengen BTW 50% met de fiscus en 50% bij het BCF kan worden gedeclareerd. 7

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

2.4

Programma

Het totale programma bestaat uit circa 48.000 m2 bvo voor het eenheidsbureau inclusief een inpandige parkeergarage van ca. 13.500 m2 bvo (362 parkeerplekken). Het parkeren voor werknemers en bezoekers wordt gerealiseerd bij de locatie Wegastraat 44 (voormalige politieacademie), welke reeds in erfpacht aan de politie is uitgegeven.

afbeelding 2.4.1

2.5

locatie eenheidsbureau en Wega-punt

Omschrijving werken en werkzaamheden

Bouw- en woonrijp maken Het terrein wordt gesaneerd en bouwrijp gemaakt door de gemeente. Daarbij wordt de bodemkwaliteit geschikt gemaakt voor kwaliteit kantoor. Hiervoor wordt onder andere de nog aanwezige kelder van de voormalige HTS verwijderd. De gemeente draagt daarnaast zorg voor het woonrijp maken van de omliggende openbare ruimte conform het nader uit te werken voorlopig ontwerp. Kabels en leidingen, riolering en nutsvoorzieningen De installatiezone van het gebouw bevindt zich aan de zijde Wegastraat. In de Wegastraat bevinden zich de kabels en leidingen waarop zal worden aangesloten. De politie stemt de aansluitingen af met de bevoegde nutspartijen. De locaties van de WKO-putten zijn afgestemd op het energieplan Binckhorst en zijn opgenomen in het voorlopig ontwerp openbare ruimte. DSB zal tijdens de herinrichting meeliften door de bestaande riolering te vervangen. Het voornemen is om het bestaande gemengde riool te vervangen door een gescheiden rioolstelsel. Inrichting en beheer openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht conform het Handboek Openbare Ruimte Binckhorst van de gemeente Den Haag, residentiekwaliteit. In de Pegasusstraat zullen enkele nieuwe bomen worden geplant en de bomen aan de zijde van het Eenheidsbureau worden verwijderd omdat deze in slechte staat zijn en groeien tussen bestaande kabels en leidingen.

In de Pegasusstraat worden daarnaast twee laad/los stroken gerealiseerd. Tussen de Mercuriusweg en de Komeetweg wordt een klimaatadaptieve zone (bioswale) gerealiseerd zodat bij veel regenval hier water kan worden vastgehouden en vertraagd kan worden afgevoerd. De bioswale zal de komende periode nog verder technisch worden uitgewerkt er worden voorgelegd aan de Advies Commissie Openbare Ruimte.

8

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

2.6 Omschrijving gronduitgifte In het voorjaar 2020 is met de politie een grondreserveringsovereenkomst gesloten. Wanneer de omgevingsvergunning onherroepelijk is vindt gronduitgifte plaats conform afspraken uit de grondreserveringsovereenkomst en de dan geldende grondprijsbrief. 2.7 Planning van werken, werkzaamheden en gronduitgifte De politie en de gemeente willen de ontwikkeling van het Eenheidsbureau zo snel mogelijk starten. Naar verwachting start het bouwrijp maken in het najaar van 2021 en vindt start bouw begin 2022 plaats. Het streven is om het Eenheidsbureau begin 2024 in gebruik te nemen. De planning voor het inrichten van de openbare ruimte zal hierop worden afgestemd.

9

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

3. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting.

3.1

Begroting van kosten en opbrengsten - De totale kosten zijn begroot op € 3.007.000 - De totale opbrengsten zijn begroot op € 7.948.000

Hieronder weergave van de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten binnen dit plan.

kosten (reëel) opbrengsten (reëel) saldo excl rente rente (reëel) cashflow saldo contant Tabel 3.1.1

Boekw. (saldo) € 256

2021 €

312

€

256 N €

€ € 312 N €

€ 31 dec 2024 € 1 jan 2021

€ 256 N €

3N € 571 N €

2022 674 € 8.067 7.393 V € 7N € 6.815 V €

2023 334

2024 €

1.576

334 N €

1.576 N

89 V € 6.569 V € €

85 V 5.079 V 4.693 V

Kosten en opbrengsten per jaarschijf (bedragen x € 1.000)

Uit de voorgaande tabel volgt de volgende cashflow grafiek:

Grafiek 3.1.1

Cashflow

3.1.1 Plankosten De plankosten bedragen € 560.000 op basis van de Haagse plankostenscan inclusief gerealiseerde voorbereidingskosten van de definitiefase. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de geheime bijlage.

3.2 Saldo (exploitatieresultaat) De grondexploitatiebegroting komt tot uiting in een exploitatieresultaat (saldo). Het exploitatieresultaat wordt uitgedrukt op verschillende manieren: - Nominaal: saldo van kosten en opbrengsten - Reëel: nominaal saldo inclusief inflatie - Eindwaarde: reëel saldo inclusief rente

10

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

-

Contante waarde: eindwaarde teruggerekend naar prijspeil heden. De voorziening (voorziening negatieve plannen) die moet getroffen voor een verliesgevende grondexploitatie wordt gewaardeerd op deze waarde.

Op basis van de BBV1-voorschriften wordt bij grondexploitaties uitgegaan van een berekening van het plansaldo op contante waarde. De verwachte rentelasten worden hierbij wel meegenomen in het saldo maar worden niet vooraf apart en zichtbaar geraamd. Dit in tegenstelling tot een berekening op eindwaarde.

3.2.1 Berekening saldo en parameters Ten behoeve van de berekening van het saldo is gebruik gemaakt van het gemeentelijke grondexploitatiesysteem Pagoni, waarin de eindwaarde en de contante waarde worden berekend. Voor het berekenen van het plansaldo op contante waarde is op jaarbasis uitgegaan van de volgende parameters (conform het wijzigingsbesluit vernieuwing BBV2): -

rente: disconteringsvoet: kostenstijging: opbrengstenstijging: prijspeil: eindwaarde per: netto contante waarde per:

1,0% 2,0% 2,0% 1,0% 1-1-2021 31-12-2024 1-1-2021

3.2.2 Saldo Op basis van de exploitatiebegroting en de parameters heeft het plan een geprognosticeerd voordelig saldo heeft van € 4.693.000 op netto contante waarde per 1-1-2021 en € 5.079.000 op eindwaarde per 31-12-2024. De faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovet) zijn: € 248.000

1

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De verslaggevingsregels voor grondexploitaties zoals die voortkomen uit het Besluit Begroting Provincies en gemeenten (BBV) zijn met ingang van 1 januari 2016 herzien. Hierbij is binnen grondexploitatiecomplexen onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten activa, zijnde bouwgrondexploitaties, materiele vaste activa en faciliterende grondbeleid.

2

11

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

4. Risicoanalyse Een exploitatiebegroting en -resultaat dient altijd te worden bezien in het licht van de risicoprofiel, zijnde de aangeduide risico’s en kansen in het project. Dit hoofdstuk presenteert de uitkomst van de risicoanalyse, welke is opgenomen in de geheime bijlage bij deze grondexploitatie. Na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie wordt de risicoanalyse jaarlijks geactualiseerd in de MPG.

4.1

Risicoprofiel

Op basis van de risicoanalyse is sprake van het volgende risicoprofiel.

€ € € €

omvang 81.241 N € € € 81.241 N €

Positief saldo Impact op het benodigd weerstandscapaciteit

€ €

Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Risicoprofiel

Tabel 4.1.1.

impact

40.621 N 54.214 N 94.835 N 4.692.503 V 4.597.668 V

Risicoprofiel

De projectrisico’s in de grondexploitatie voor het eenheidsbureau van de politie in de Binckhorst beperken zich tot de uitwerking van het VO ontwerp van de herinrichting voor de openbare ruimte en het ontwerp en engineering van de Bioswale. Het ingenieursbureau heeft deze risico’s ingeschat op €81.241 met een kans van optreden van 50%. Naast projectrisico’s speelt het marktrisico van planvertraging een rol. Door diverse buiten de eigen invloedsferen liggende redenen kan planvertraging optreden. Als een plan vertraagd betekent dit dat meer plankosten gemaakt worden door de langere looptijd, dit risico is ingeschat voor 1 jaar vertraging (€ 54.214).

12

Grondexploitatie Eenheidsbureau politie Binckhorst (FM 591 / SBK LA69)

5. Geheime bijlage: gedetailleerde begroting, risicoanalyse en verschillenverklaring

13