RIS308186 Opkoopbescherming en verhuursvergunning

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10087447 RIS308186 Contactpersoon

Vivianne van Liebergen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

16 maart 2021

vivianne.vanliebergen@denhaag.nl

Onderwerp

Opkoopbescherming en verhuurdersvergunning

Geachte voorzitter, Met deze brief informeer ik u over de inzet van Den Haag om te komen tot maatregelen waarmee de particuliere woningvoorraad kan worden beschermd tegen onder meer woninghandel en -speculatie. Recent is bekend gemaakt dat er gewerkt wordt aan een landelijke verhuurdersvergunning en dat de opkoopbescherming versneld tot invoering wordt gebracht. Beide instrumenten (opkoopbescherming en verhuurdervergunning) zijn opgenomen in de Haagse Woonagenda, vanwege de huidige krapte op de woningmarkt en de daarmee gepaarde woningprijsstijgingen en misstanden. Op 17 februari heb ik uw commissie tijdens een tweeminutendebat reeds toegezegd u een procesbeschrijving te doen toekomen over invoering van de opkoopbescherming. 1. Stand van zaken Den Haag lobbyt geruime tijd voor een stevig juridisch kader voor zowel de opkoopbescherming als een verhuurvergunning. Hieronder schetsen we de stand van de discussie op rijksniveau. Opkoopbescherming Voor toepassing van de opkoopbescherming moet een gebied worden aangewezen waar sprake is van schaarste in de woningvoorraad en/of leefbaarheidsproblemen1. In dit gebied geldt dan in principe een verbod om bestaande koopwoningen op te kopen en ze vervolgens te verhuren. In deze aangewezen gebieden kunnen woningen, na een eigendomsoverdracht, alleen in uitzonderingsgevallen nog worden verhuurd.

De eigenaar moet daarvoor een vergunning aanvragen bij de gemeente. Er gelden een aantal verplichte uitzonderingen, zo blijft verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten mogelijk. Daarnaast is de gemeente vrij om nog additionele uitzonderingscategorieën toe te voegen. Afgelopen december heeft Den Haag samen met andere grote steden gereageerd op het voorstel van de wet Opkoopbescherming. Er zijn enkele kritische noten meegeven rondom de inhoud en uitvoerbaarheid van de wet2.

1

Twee amendementen ingediend op wetsvoorstel 35517 - Wijziging van de Woningwet - Parlement.com

2https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming_en_tijdelijke_verhuur/reactie/148317/bestand

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087447

Recent is er op een wijziging van de Woningwet een amendement ingediend3, dat ook de opkoopbescherming regelt in de Huisvestingswet 2014. Op woensdag 10 maart is het amendement aangenomen en op 23 maart wordt het besproken in de Eerste Kamer. Hiermee ziet het ernaar uit dat de wet Opkoopbescherming er spoedig zal zijn. We houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Verhuurdersvergunning Een verhuurdersvergunning is potentieel hét instrument om diverse misstanden tegen te gaan, zoals intimidatie, discriminatie en disproportioneel hoge huurprijzen in de huurwoningmarkt. Er zijn al diverse steden, waaronder Groningen, Schiedam en Rotterdam, die momenteel experimenteren met een eigen verhuurdersvergunning via de APV. Tot op heden is nog niet gebleken in hoeverre de gehanteerde opzet van deze steden juridisch stand gaat houden, mede vanwege het ontbreken van een stevige landelijke, juridische basis. Wel is inmiddels bekend dat het momenteel nog niet mogelijk is om privaatrechtelijke kwesties, zoals disproportionele huurprijzen, aan te pakken. Het aanpakken van juist deze misstanden is zeer gewenst. Uit onze pilot goed verhuurderschap blijkt namelijk dat er juist veel misstanden plaatsvinden die betrekking hebben op de hoogte van de huurprijzen of huurcontracten. De schaarste en de daaruit voortvloeiende misstanden op de woningmarkt zorgen landelijk voor problemen.

Het Rijk onderkent de urgentie om het landelijke woningtekort aan te pakken en treft een deel van de relevante maatregelen4. Het is daarom belangrijk dat het Rijk een goede juridische basis voor een verhuurdersvergunning ontwikkelt, waar we daadwerkelijk slecht verhuurderschap mee kunnen aanpakken. We zijn dan ook verheugd met de recente aankondiging van de minister over de komst van een landelijke verhuurdersvergunning5. De komende weken vinden er werksessies plaats met gemeenten en het ministerie van BZK voor de inhoudelijke vormgeving van de vergunning. De minister streeft naar een conceptvoorstel dit jaar en mogelijk kan dat al in de zomer zover zijn. Een en ander is wel afhankelijk van verkiezingen en kabinetsontwikkelingen. Hierdoor zal een uiteindelijk vastgestelde wet nog even op zich laten wachten. 2. Inzet komende tijd In de huidige krappe woningmarkt in Den Haag gaat iedere woning die door een belegger wordt gekocht, ten koste van de mogelijkheid voor starters of mensen met een middeninkomen om die woning te kopen. Dit leidt in een krappe woningmarkt tot prijsstijgingen en verkleint de kans op een woning aanzienlijk voor modale inkomensgroepen. Ook kán de opkoop voor verhuur in bepaalde wijken extra druk op de leefbaarheid leggen.

Dit is onwenselijk en we zijn dan ook voornemens om de opkoopbescherming zo snel mogelijk in te voeren om dergelijke negatieve ontwikkelingen tegen te kunnen gaan. Een keuze kan zijn om de opkoopbescherming in te voeren in de kwetsbare stadswijken waar nog sprake is van een relatief goedkope koopwoningvoorraad. Zoals hierboven is aangegeven is er al een wetsvoorstel voor de opkoopbescherming. Hoewel de wet nog niet inwerking is getreden gaat Den Haag direct aan de slag om de opkoopbescherming zo spoedig mogelijk in te kunnen voeren. Op die manier hebben we na invoering van de wet door het Rijk nog slechts enkele maanden nodig om alles te regelen. Bij punt 3. lichten we dit proces nader toe.

3

Twee amendementen ingediend op wetsvoorstel 35517 - Wijziging van de Woningwet - Parlement.com

4

https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/kamerstukken/2020/11/06/kamerbrief-over-voortgang-versnelling-

woningbouw/kamerbrief-over-voortgang-versnelling-woningbouw.pdf 5

Kamerbrief uitkomst aanpak goed verhuurderschap | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087447

Wat betreft de verhuurdersvergunning kiest het college voor een brede toepassing van de verhuurvergunning op het moment dat er een sluitend wettelijk kader is en voor een experiment op de korte termijn, aanvullend op andere experimenten in het land. Na grondig onderzoek heeft Den Haag besloten voor de langere termijn met een variant te willen werken die kan stutten op een stevige wettelijke basis en in potentie breed inzetbaar is. Dat vergroot de houdbaarheid en de kans dat we een stelsel kunnen invoeren dat langjarig is vol te houden. Dat betekent dat wij lokaal niet zullen inzetten op een vergunningensysteem zoals in Groningen of Rotterdam wordt toegepast. In de afgelopen maanden hebben we uitgebreid de verhuurdersvergunningen van de andere steden onderzocht en bekeken op welke manier (binnen de huidige mogelijkheden) de vergunning voor Den Haag kan worden ingezet. Wij concluderen dat een dergelijk vergelijkbaar systeem niet aansluit bij het primaire doel én de omvang, zoals we dat in Den Haag voor ogen hebben, namelijk het verbeteren en versterken van de positie van alle huurders. Door de aanstaande landelijke verankering met juridische grondslag is er gelijk een effectief systeem waarmee we daadwerkelijk de positie van alle huurders actief kunnen beschermen of versterken. We zullen hiermee misstanden aanpakken rondom o.a. de hoogte van de huurprijzen of huurcontracten.

Zonder deze landelijke juridische grondslag zien wij dat dit met de experimenten in andere steden niet lukt. Ook voor wat betreft de verhuurdersvergunning zullen wij – op het moment dat de contouren van de landelijke juridische basis bekend zijn – zo spoedig mogelijk starten met de voorbereidingen, zodat wij deze spoedig kunnen invoeren, passend bij de Haagse context. Tegelijkertijd onderzoeken we op dit moment de mogelijkheid om een Haagse verhuurdersvergunning op korte termijn in te zetten, door het bestaande aanwijzingsbesluit van de Weimarstraat (via artikel 2:98 APV ‘vergunningsplicht bedrijfsmatige activiteiten’ RIS306651), uit te breiden met een vergunningsplicht voor woningverhuurders. Daarmee kunnen we gericht in bepaalde prioritaire gebieden inzetten op één integrale aanpak voor het gehele vastgoed. Momenteel lopen er gesprekken met de afdeling Veiligheid over de mogelijkheden van een dergelijke constructie. Uw commissie wordt binnenkort nader geïnformeerd over de uitkomsten van dit onderzoek. 3. Proces Het invoeren van de opkoopbescherming berust op de inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Voor de inwerkingtreding gaan wij aan de slag met de voorbereiding op de invoering van dit instrument. Hierdoor valt er tijdswinst te behalen, waardoor we na invoering van de wet minder tijd nodig hebben om alles te regelen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087447

Afhankelijk van wanneer de wettelijke basis vanuit het Rijk er is, hebben wij de volgende planning voor ogen: Jaar

Kwartaal Gemeente

Rijk

Q1 Onderbouwing opkoopbescherming

Wettelijke basis vanuit het Rijk voor de opkoopbescherming (verwachting is 1 juli 2021)*

-Opkoopbescherming in de verordening uitwerken -Opzetten digitaal systeem voor de vergunningaanvraag -Inrichten handhavingsproces

Conceptvoorstel vanuit BZK voor de landelijke verhuurdersvergunning (rond de zomer 2021)*

Q2

2021 Q3 Q4 Q1 2022 Q2 Q3 Q4

Invoering opkoopbescherming in Den Haag (streefdatum is 1-1-2022) Voorbereidingen voor de verhuurdersvergunning Invoering verhuurdersvergunning in Den Haag

Wettelijke basis vanuit het Rijk voor de verhuurdersvergunning*

*Op basis van inschattingen De implementatie van de opkoopbescherming in Den Haag heeft zoals aangegeven veel voeten in de aarde. Er zal dan ook hard worden gewerkt om dit zo snel als mogelijk, doch uiterlijk in Q1 2022, te effectueren. Onze streefdatum is 1 januari 2022. Voor de verhuurdersvergunning is de implementatietermijn lastiger in te schatten, omdat dit nog in een opstartfase zit. Voor de planning van beide instrumenten zijn we afhankelijk van de snelheid van het Rijk. 4. Lobby Zowel de opkoopbescherming als de verhuurdersvergunning zijn belangrijke lobbypunten geweest vanuit de gemeente. Liever hadden we deze instrumenten eerder tot onze beschikking gehad, omdat de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt hier dringend om vragen, maar we zijn blij dat er vanuit het Rijk gehoor wordt gegeven en dat de opkoopbescherming en de verhuurdersvergunning nu worden uitgewerkt. Schrappen herhaaldelijkseis Een ander punt dat we recent hebben aangekaart, betreft het schrappen van de zogenoemde herhaaldelijkseis bij het opleggen van een bestuurlijke boete bij overtredingen van de verboden zoals zijn opgenomen in artikel 1b van de Woningwet. Het schrappen van de eis van recidive bij overtreding helpt om sneller en effectiever op te treden, juist in die gevallen waarin eigenaren malafide zijn.

Dit signaal is opgepakt in de vorm van een amendement dat op 10 maart is aangenomen door de Tweede Kamer 6. Het college heeft het schrappen van deze herhaaldelijkseis benoemd in het uitvoeringsbeleid ‘Handhaven met ambitie’ (RIS306210) van 14 september 2020.

6

Detail 2021D09373 | Tweede Kamer der Staten-Generaal

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087447

Een ander lobbypunt waar we in samenwerking met de G4 en Eindhoven ook in het kader van de verhuurdersvergunning om vragen betreft het reguleren van hoge aanvangshuren. De gemeente heeft geen instrument om direct in te kunnen grijpen tegen de hoge huurprijzen die worden gevraagd voor (bestaande) particuliere huurwoningen, terwijl de huidige marktomstandigheden en daarmee gepaard gaande misstanden hier wel om vragen. Hierop hopen wij bij kabinetsformatie op een positief resultaat. 5. Vervolg Zoals in deze brief wordt toegelicht richten we ons de komende tijd op het uitwerken van de opkoopbescherming, zodat zodra de wet er daadwerkelijk is, we het instrument zo snel mogelijk lokaal kunnen inzetten. Goed Verhuurderschap kan, voor een beperkt deel, via het vergunningenstelsel van de opkoopbescherming worden geregeld. Met de verhuurdersvergunning bereiden we ons (binnen de mogelijkheden) voor op de landelijke verankering. Tot die tijd doen we alles wat mogelijk is om misstanden in de particuliere huurmarkt tegen te gaan, zoals uiteengezet in de brief ‘Resultaten pilot goed verhuurderschap’ (RIS307156, onder ‘vervolg’). Wij staan actief met het ministerie van BZK in contact over de verdere invulling van de verhuurdersvergunning en zijn bereid en beschikbaar om deze als eerste (pilot)gemeente in te voeren.

Met vriendelijke groet, Martijn Balster

5/5