RIS308013 Haags plankostenmodel anterieure overeenkomsten

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10064888 RIS308013 -

Contactpersoon

Mathijs Mombarg Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Planeconomie Telefoonnummer

14070 Datum

9 maart 2021 Onderwerp

Haags plankostenmodel anterieure overeenkomsten

Geachte voorzitter, Wanneer een ruimtelijk initiatief een bouwplan is volgens art 6.12.1e lid Wro en 6.2.1 Bro1 dient het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd te zijn. Dit betekent dat de gemeente wettelijk verplicht is alle kosten die zij maakt voor de realisatie van het bouwplan te verhalen. Dit kan zij doen via gronduitgifte, het opstellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst. De kosten waar de wetgever op doelt zijn de plankosten, bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen, bovenplanse verevening en/of bovenwijkse voorzieningen. In deze brief wordt specifiek ingegaan op de plankosten en de noodzaak om een eigen Haags plankostenmodel voor anterieure overeenkomsten in gebruik te nemen. Het plankostenmodel betreft een rekentool dat aan de hand van projectkenmerken, zoals looptijd, programma, locatie specifieke kenmerken en te verrichten werkzaamheden, de gemeentelijke plankosten berekend. Plankosten zijn kosten die behoren bij de werkzaamheden gerelateerd aan voorbereiding, ontwikkeling en begeleiding van ruimtelijke projecten. Het gaat daarbij om de ambtelijke uren die gemaakt worden voor de aanpassing van het planologisch kader zoals Stedenbouw& Planologie, Grondzaken, Planeconomie en PmDH. . Plankosten onder de Wet ruimtelijke ordening Zoals hierboven al aangegeven is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen. Dit kan op diverse manieren.

Als de gemeente zelf grond uitgeeft verhaalt zij de plankosten als onderdeel van de uitgifteprijs. De uitgifteprijs is het residu van de opbrengsten na aftrek van de stichtingskosten van het vastgoed (residuele grondwaarde). Wanneer sprake is van een exploitatieplan bij een bestemmingsplan, moeten de plankosten berekend worden met behulp van een landelijk vastgestelde Regeling Plankosten exploitatieplan (Regeling). Een exploitatieplan wordt opgesteld wanneer de gemeente er met de initiatiefnemer niet op minnelijke wijze uitkomt.

1 Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

a.de bouw van een of meer woningen; b.de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c.de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e.de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f.de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10064888

Deze Regeling is gemaakt vanuit de gedacht dat de gemeente zelf het bestemmingsplan uit gaat voeren, de berekening is dan ook gebaseerd op de fictie dat de gemeente een actieve rol heeft. Maar wanneer de gemeente en initiatiefnemer wel op minnelijke wijze, via een anterieure overeenkomst, afspraken met elkaar maken staat het de gemeente vrij op welke wijze zij de plankosten berekent. Dan is het dus mogelijk de plankosten te berekenen die passen bij de werkelijke activiteiten die de gemeente onderneemt voor de realisatie van het initiatief. Plankosten in Den Haag In de Haagse nota grondbeleid (maart 2019) is aangegeven dat de gemeente primair de kosten verhaalt door het sluiten van anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer. En dat zij daarvoor de Regeling toepast. Zoals hierboven al aangegeven is deze niet voor het anterieure spoor ontwikkeld maar voor een exploitatieplan. Bepaalde activiteiten zijn geen onderdeel van deze Regeling, bijvoorbeeld het opstellen van een anterieure overeenkomst door een jurist. Ook is de Regeling zeer generiek en moet deze toepasbaar zijn voor alle gebiedsontwikkelingen in heel Nederland. Er wordt geen rekening gehouden met politiek, bestuurlijk, organisatorische en maatschappelijke aspecten die passen bij een gemeente als Den Haag (wanneer er sprake is van een exploitatieplan wordt hier overigens ook geen rekening mee gehouden).

De ontwikkeling van een project voor bijzondere doelgroepen is bijvoorbeeld in het algemeen complexer dan de realisatie van een woonwijk. Wanneer een project in het Central Innovation District (CID) wordt ontwikkeld zijn bijvoorbeeld vanwege de vele bewoners en gebruikers van het gebied meer uren nodig dan bij een uitleglocatie. Aangezien de landelijke Regeling om de plankosten te bepalen onvoldoende is toegespitst op de manier waarop in Den Haag met particuliere initiatieven wordt omgegaan heeft Den Haag het bestaande model geactualiseerd zodat het beter bij de Haagse ontwikkelingen past. Ook andere (grote) gemeenten lopen tegen de hierboven genoemde tekortkomingen van de Regeling aan bij anterieure overeenkomsten en ook zij zoeken naar een uniforme manier om de plankosten te bepalen die recht doet aan de lokale situatie maar niet leidt tot extra onderhandelingsmomenten met initiatiefnemers. Nieuw Haags plankostenmodel voor anterieure overeenkomsten In de MPG is aangegeven dat het aantal particuliere initiatieven de komende jaren zal toenemen. Hierop vooruitlopend heeft DSO een eigen model ontwikkeld voor het ramen van de plankosten bij een anterieure overeenkomst op basis van Haagse producten, activiteiten, kengetallen en invloed factoren. Dit plankostenmodel, dat goed aansluit bij de manier van werken in Den Haag is inmiddels gereed en daarvan wil ik u op de hoogte stellen.

Dit model past ook bij de toekomstige Omgevingswet en hoeft dus daarop niet te worden aangepast. Voor het plankostenmodel dat betrekking heeft op de gemeentelijke grondexploitaties vindt ook dit jaar een actualisatie plaats. Hoe verder? Met het nieuwe plankostenmodel worden de werkzaamheden die nodig zijn om de initiatiefnemer te begeleiden bij de ontwikkeling van haar initiatief nauwkeuriger en transparant. Dit betekent dat het verschil tussen de ramingen (en dus betalingen) en de werkelijk gemaakte kosten naar verwachting kleiner zijn. Dit betekent ook dat initiatiefnemers met deze nieuwe methodiek mogelijk hogere bedragen gaan betalen. Daarom is een aantal nadere spelregels opgesteld, zijnde o.a. dat deze methodiek vanaf heden gaat gelden voor alle particuliere initiatieven en dat de bedragen die gevraagd worden forfaitaire (vaste) bedragen zijn waarvan geen (na)verrekening plaatsvindt. Het model wordt elk jaar geëvalueerd en waar nodig geactualiseerd. Daarnaast wordt het plankostenmodel ingevuld volgens het 4-ogenprincipe.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10064888

Met het toepassen van deze werkwijze kan transparant en eenvoudig naar betrokkenen (zowel intern als extern) uitgelegd worden op welke manier de gemeente haar plankosten berekent en verhaalt. Met vriendelijke groet, Anne Mulder

3/3