RIS307967 Ontwerp Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Anne Mulder Wethouder van Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10068944 RIS307967 Contactpersoon

M. Alsayegh/D. de Graaf Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Vergunningen & Toezicht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

2 maart 2021

merjam.alsayegh@denhaag.nl Aantal bijlagen

3

Onderwerp

Ontwerp Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1

Geachte voorzitter, Aanleiding Op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de nieuwe algemene verklaring van geen bedenkingen (RIS288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen (VVGB) nodig is. De onderhavige aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, valt gezien de aard van het plan onder de categorie waarvoor een specifieke VVGB is vereist. Het bouwplan is gemeld in de commissie Ruimte van 10 juni 2020. Het preadvies wordt geagendeerd in de commissie Ruimte. Na bespreking in de commissie kan de aanvraag omgevingsvergunning, inclusief ontwerpraadsvoorstel VVGB ter inzage worden gelegd. Na afloop van de ter inzage legging wordt het raadsvoorstel ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Initiatief Op 24 december 2019 is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend door Hotel Bleijenburg C.V. voor het bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. De aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, omvat de Wabo-activiteiten: • ‘bouwen’; • ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’; • ‘slopen in beschermd stadsgezicht’. De ontwikkeling van het project heeft al een lange voorgeschiedenis.

Het HIT (Haags Initiatieven Team) heeft op 25 april 2018 in positieve zin geadviseerd, waarbij is aangegeven dat het parkeren kan worden opgelost door een overeenkomst af te sluiten bij een omliggende parkeergarage. De wens is geuit om een levendige plint te realiseren om de uitstraling van het pand te bevorderen. Het bestaande volume ter plaatse van de locatie Bleijenburg 1 mag niet worden vergroot. Aan de gestelde voorwaarden is voldaan.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10068944

De initiatiefnemer van onderhavig plan is voornemens het verouderde en in onbruik geraakte kantoorpand aan de Bleijenburg 1 te slopen om ter plaatse een hotel te realiseren met 88 kamers, waarvan 8 vierpersoonskamers en 80 ‘standaard’ tweepersoonskamers. De beoogde ontwikkeling richt zich primair op gasten die een modern en prijsvriendelijk hotel zoeken in de Haagse binnenstad. De doelgroep is breed, maar het hotel zal zich gezien de kern-kwaliteiten vooral richten op de toeristische markt, met relatief veel jongere gasten. Met de klassieke gevelopbouw sluit de nieuwbouw goed aan op de omgeving (rijksbeschermd stadsgezicht).

Impressie gevels Bleijenburg-zijde (links) en Casuaristraat (rechts)

Procedure De aanvraag omgevingsvergunning is qua gebruik, bouwmassa en overschrijding van bouwvlakken, niet in overeenstemming met het bestemmingsplan ‘Binnenhof e.0’ met de bestemmingen ‘Gemengd5’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie’ en ‘Waarde-Cultuurhistorie’. De aanvraag omgevingsvergunning kan alleen in behandeling worden genomen met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Dit houdt onder meer in dat door uw raad een verklaring van geen bedenkingen moet zijn afgegeven. Deze ontwerpverklaring van geen bedenkingen wordt samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, inclusief de ruimtelijke onderbouwing van het project, ter inzage gelegd, waarbij een ieder in de gelegenheid wordt gesteld een zienswijze in te dienen. De eventueel ingediende zienswijzen worden bij de besluitvorming over de omgevingsvergunning betrokken en de raad zal met inachtneming van deze zienswijzen en de reactie daarop van het college moeten beslissen over een definitieve verklaring. Beoordeling De ambtelijke adviezen en het advies van de Welstands- en Monumentencommissie zijn positief. Het bouwplan is getoetst aan de Welstandsnota en beoordeeld in het kader van de dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’. Het advies luidt als volgt: “De commissie kan instemmen met het ontwerp voor een hotel op de hoek Bleijenburg/ Casuariestraat.

Zowel op zichzelf als in de relatie tot de directe, zeer diverse omgeving is het ontwerp overtuigend. In hoofdopzet is sprake van een overhoeks pand met een klassieke gevelopbouw van een plint met souterrainvensters, vier hoofdlagen, een overgangslaag met afwijkende kleinere vensters op een strak ritme en een kap daarboven. Deze opbouw maakt het duidelijk één gebouw, maar geeft ook geleding die zorgt voor een goede inpassing tussen (de kwaliteit van) de omringende bebouwing. In de architectonische uitwerking met penanten, banden en verschillende verbanden in het metselwerk wordt die geleding nog verder doorgezet. De entree van het hotel op de hoek is een passende verbijzondering, waarin dubbele hoogte, een dubbele deur, een luifel en de naam van het hotel samenkomen.”

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10068944

Ruimtelijke onderbouwing Bouwmassa en inpassing in de omgeving Het plan voor het hotel gaat uit van sloop/nieuwbouw. Het huidige pand telt vier bouwlagen en een kap. Door de verdiepingshoogte in de nieuwe situatie te drukken en de toepassing van een gedrukte bouwlaag (mezzanino) is een extra bouwlaag geïntroduceerd. In de kap wordt één bouwlaag ondergebracht. De afwijking in hoogte ten opzichte van het bestemmingsplan bedraagt 10% (binnen de afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan). De vergroting ten opzichte van de bestaande situatie is beperkt en tast de waarden van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig aan. De opbouw van de bouwmassa, vijf bouwlagen met een zesde laag in een kap met een passende hoogte, sluit goed aan op de omgeving. Planologisch Het bestemmingsplan staat een hotel ter plaatse niet toe. Belangrijk aandachtspunt is daarom de ladderonderbouwing (toets aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking) waarin de behoefte wordt aangetoond. De behoefte aan hotelkamers blijft aanwezig op de lange termijn. In (markt)onderzoeken over 2019 is aangetoond dat er nog ruimte en behoefte is aan een toename van het aantal hotelkamers in Den Haag. Over de afgelopen vijf jaar (pre-corona) is de vraag naar verblijf tweemaal zo hard gegroeid als het aanbod. Om in deze toenemende vraag te voorzien is er een planvoorraad aangelegd.

In deze planvoorraad worden initiatieven van derden (private partijen) opgenomen. Het hotel in deze aanvraag is destijds meegeteld als harde planvoorraad. Dus met de komst van dit hotel is al rekening gehouden in de onderzoeken. De bezettingsgraden van bestaande hotels lagen destijds ruim boven de kritische ondergrens voor hotels. Er wordt algemeen aangenomen dat een gemiddelde bezettingsgraad van 65% de ondergrens is. De bezettingsgraden van de Haagse hotels lagen in 2018/2019 (pre corona) rond de 75%. Kantorenstrategie versus hotelstrategie Conform de kantorenstrategie (Den Haag 2018-2025 de gebruiker centraal 2.0 RIS 300807) is onttrekking van kantoren onder de 1500 m2 toegestaan. Dit pand is met ca 1200-1300 m2 kantoor kleiner dan 1500 m2. Op basis van de Hotelstrategie Den Haag (RIS 260889) wordt daarom meegewerkt aan de ontwikkeling van dit nieuwe hotelinitiatief in de binnenstad. In lijn met de Strategie Toerisme (RIS 302975) is er behoefte aan capaciteitsuitbreiding van het aanbod aan logiesaccommodatie om de daarin vastgestelde groeidoelstellingen te bereiken. Nb: Als gevolg van de coronacrisis is de bezoekerseconomie - en de daaraan gelieerde hotelsector tijdelijk geïmplodeerd; het is onduidelijk wanneer er sprake zal zijn van herstel en groei, maar de sector verwacht zelf dat het verblijfsbezoek ergens in 2023/2024 weer op de oude niveaus zal zijn.

In het licht der omstandigheden is er eind 2020 aan de gemeenteraad toegezegd dat er medio 2021 nieuw hotelbeleid zal, waarin rekening wordt gehouden met de impact van de huidige crisis op de bestaande hotelsector en zal er worden gestreefd naar een gezonde en goed-functionerende plaatselijke hotelmarkt. Tot die tijd zal de gemeente er naar streven de planvoorraad af te bouwen en terughoudend omgaan met nieuwe hotelinitiatieven, een en ander voor zover deze nog niet in de harde planvoorraad zijn opgenomen. Plintfunctie Er wordt een publieksgerichte/economische functie in de plint gerealiseerd. Op de begane grond wordt een horecafunctie gerealiseerd en de hotelreceptie. De horeca krijgt een ‘hybride’ functie, met overdag het accent op een moderne bakkerij/lunchroom. ’s Avonds zal deze ruimte gebruikt worden als hotel lounge.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10068944

Een dergelijke functie levert een bijdrage aan de vergroting van levendigheid in dit deel van de binnenstad. In het verlengde van de Bleijenburg (de Schouwburgstraat) kenmerkt de straat zich door achter- en zijkanten van de Koninklijke Schouwburg en het ministeriegebouw. Er is daar sprake van dichte plinten die geen interactie hebben met de straat. Pas bij de faculteit van de Universiteit Leiden is er sprake van een levendigere plint en een entree van een gebouw. Direct aan de overkant van de locatie is eveneens sprake van een gesloten plint. Deze aanvraag biedt een grote kans om iets te veranderen aan het gesloten karakter van de plinten in deze straat. Binnenstadsplan Het Binnenstadsplan (RIS 168479) stelt dat het Bleijenburg in het sfeergebied van de Historische Kern ligt. De Historische Kern is een toeristisch kerngebied en een gebied met cultureel aanbod. Het pand Bleijenburg 1 ligt zowel nabij het Toneelkwartier (schouwburg e.o.) als het Museumkwartier. De opgave is om zowel de toeristische functie als de culturele functie te versterken. Levendige en gemengde straten horen bij een aantrekkelijk toeristisch en cultureel gebied. Overige aspecten Voor het overige zijn er geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot archeologie, bodem, waterhuishouding, windhinder en bezonning, luchtkwaliteit, stikstofdepositie, parkeren, flora en fauna en externe veiligheid.

Kortheidshalve verwijs ik u naar de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing. Communicatie Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij ontwikkelingen bij de marktpartij. De aanvraag omgevingsvergunning is op de gebruikelijke manier bekendgemaakt. De buurt kenmerkt zich overigens door een veelheid aan utiliteitsgebouwen. Op 11 februari 2021 heeft initiatiefnemer een online informatieavond georganiseerd voor bewoners in de omgeving. Met verwijzing naar de procedure merk ik op dat het plan met bijbehorende stukken na bespreking in uw commissie ter inzage wordt gelegd, waarbij een ieder in de gelegenheid wordt gesteld een zienswijze in te dienen. Het plan is bekend bij de Deutsche Evangelische Gemeinde, Bleijenburg 3b, eigenaar van de direct naastgelegen kerk met pastorie. Vooruitlopend op de zienswijzeprocedure heeft deze instelling een (pre) zienswijze ingediend inhoudende: 1. zorgen over de stabiliteit van hun gebouwen naast de locatie; 2. de andere beleving in de tuin van de pastorie, doordat het nieuwe gebouw hoger wordt; 3. het ventilatiesysteem aan de achterkant van het hotel met hinderlijke geluidsbronnen en de geuren van de keuken; 4. achteruitgang van privacy in de tuin (in plaats van vaste kantoormedewerkers komen er wisselende hotelgasten); 5. dat het bestemmingsplan geen hotelbestemming heeft.

Deze zienswijze maakt onderdeel uit van de brede afweging in het verdere proces na de ter inzage legging. Daarom geeft ik in deze fase slechts een korte reactie op de genoemde punten. Punten 1 en 3 zijn van technische aard en worden meegenomen in de technische uitwerking van het plan. Over punt 2 merk ik op dat het gebouw gemiddeld circa 1,50 meter hoger wordt (binnen de afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan) ten opzichte van het bestaande kantoor. Door de gunstige ligging (kerk en tuin liggen aan de zuidkant van de nieuwbouw) is er geen afname van bezonning.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10068944

Er zal sprake zijn van een andere beleving, die niet per se ongunstiger hoeft te zijn en dat geldt ook voor de beleving van privacy (punt 4). Punt 5, dat het bestemmingsplan geen hotelbestemming heeft is juist en onderdeel van de ‘afwijkingsprocedure’. Samenvatting In het coalitieakkoord wordt aangegeven dat het toerisme een belangrijke banenmotor is en dat de focus ligt op kwaliteit en onderscheidend vermogen: “onze prachtige historische binnenstad, het grote aanbod van kunst en cultuur, de diverse wijkeconomie en ons mooie strand”. Volgens de hotelstrategie en de strategie ten aanzien van het toerisme, dient de concentratie van hotels plaats te vinden in de toeristische gebieden (binnenstad en Scheveningen); daaraan voldoet dit initiatief. Er is op kleine schaal sprake van gebiedsontwikkeling in kwalitatief hoogwaardige, Haagse architectuur, een herkenbare bouwstijl die past in de Haagse stedenbouwkundige traditie. Kortom, de nieuwbouw vervangt een verouderd en in onbruik geraakt kantoorpand, voegt zich goed in de bestaande omgeving van het rijksbeschermde stadsgezicht ‘Centrum’ en is daarmee een verrijking voor de stad. Met vriendelijke groet, Anne Mulder

5/5