RIS307850 Bijlage 2
Tekst van het document
HAALBAARHEIDSSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUTIE, DEN HAAG October 2020
INHOUDSOPGAAF
|2
I. PROJECT INTRODUCTIE
P. 05
II. HAALBAARHEIDSSTUDIE
P. 27
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
3|
I. PROJECT INTRODUCTIE
|4
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
5|
INTRODUCTIE VERBETERINGEN VOOR SEKSWERKERS
In de gemeente Den Haag bestaan nu twee raamprostitutie gebieden: de Doubletstraat en de Geleen/Hunsestraat, kort aangeduid als ‘Geleenstraat’. Er is binnen de gemeente Den Haag al langer een discussie over mogelijke alternatieven voor de bestaande raamprostitutie. In het Coalitie akkoord 2018-2022 ”Den Haag, stad van kansen en ambities” van het huidige college is in hoofdstuk 7 – Kansen voor iedereen – het volgende over prostitutie vermeld: “De omstandigheden waarin de sekswerkers in de Doublet- en Geleenstraat hun werk verrichten is verre van ideaal. Wij zullen ons blijven inzetten om de werksituatie voor de Haagse sekswerkers te verbeteren uitbuiting te bestrijden en overlast voor de buurt te beperken.” Met het oog op de toekomst kiest de Coalitie voor het particuliere initiatief: “Wij staan open voor particuliere initiateven om de raamprostitutie in zijn geheel te verplaatsen naar een nieuwe lokactie nabij het Schenkviaduct, ten noorden van de Lekstraat.” “De gemeente zal zelf geen ramen uitkopen maar met initiatiefnemers een sluiten businesscase uitwerken.”
Op verzoek van de gemeente Den Haag heeft UNStudio in 2019 een eerste verkenning gedaan naar de mogelijke inrichting van de sporendriehoek in het kader van de verplaatsing van de raamprostitutie.
HAALBAARHEID VAN VERPLAATSING RAAMPROSTITUTIE DEN HAAG De verplaatsing van de raamprostitutie naar de sporendriehoek roept veel uitdagingen op maar lijkt zeker haalbaar.
De voorliggende haalbaarheidsstudie is een vervolg op deze eerdere verkenningen. Deze haalbaarheidsstudie is opgesteld in opdracht van Heijmans Vastgoed BV. Er is bij het onderzoek intensief samengewerkt met de Gemeente Den Haag. Bovendien is er tussentijds overleg geweest met sekswerkers en exploitanten.
In deze studie zijn de stedenbouwkundige, architectonische, programmatische en infrastructurele aandachtspunten onderzocht middels ontwerpend onderzoek. Deze aspecten zijn geintegreerd in een ruimtelijk ontwerp dat tevens is afgestemd met EEN installatieadviseur en getoetst op bouwbaarheid met een potentiele aannemer.
Het eerste deel van deze rapportage betreft de hoofdpunten uit de eerdere studie zodat een compleet beeld ontstaat van de opgave.
Dit integrale ontwerp is het uitgangspunt voor het opzetten van de business case en afstemming met toekomstig gebruikers, zowel exploitanten als sekswerkers.
Doelstelling van de haalbaarheidsstudie is het beoordelen van de ruimtelijk, juridische, economische en technische haalbaarheid om op de sporendriehoek een nieuw raamprostitutie gebied te maken dat voldoet aan de doelstelling van het coalitieakkoord.
Rosse buurt Den haag, 2019
Daarbij stelt de Coalitie de volgende randvoorwaarden dat: “Sekswerkers goed in beeld blijven van de gemeente en hulpverleners en het welzijn en de veiligheid beter geborgd zij.” De Coalitie stelt de randvoorwaarden van onderzoek in samenwerking met o.a. Shop – Den Haag: “Voor er tot een eventuele verplaatsing over zal worden gegaan wordt onderzocht of deze locatie een verbetering behelst op het gebied van veiligheid en gezondheid van de sekswerkers en wisselwerking met betrekking tot illegale prostitutie. Dit onderzoek zal in samenwerking met onder andere Shop-Den Haag, het expertisecentrum op het gebied van hulp- en dienstverlening aan sekswerkers en slachtoffers mensenhandel, worden uitgevoerd.”
|6
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
7|
DE LOCATIE EEN TOEKOMSTIGE THUISHAVEN VOOR DE HAAGSE ROSSE BUURT
De toekomstige locatie van de rosse buurt van Den Haag (17.000 m², ongeveer hetzelfde oppervlak als dat van het Internationaal Strafhof) bevindt zich op minder dan 1 km (800 m in een rechte lijn) ten zuiden van station Den Haag Centraal en biedt op het moment plaats aan spoorgerelateerde opslag. De driehoekige locatie wordt omgeven door drie (ontoegankelijke) spoorlijnen: in het zuiden en westen verhoogd, in het oosten gelijkgronds. Het viaduct in de noordelijke hoek van de locatie zal in de toekomst in een voetgangers- en fietsvriendelijke ruimte worden veranderd. De enige huidige toegang ligt in de zuidwestelijke hoek van de driehoek en loopt onder het spoor door. De grond, op het moment in bezit van de NS, zal in 2020 in handen komen van de gemeente en voor stadsuitbreiding worden aangewend, onder andere voor sekswerkfaciliteiten. Deze toekomstige uitbreiding strookt met de plannen van de gemeente om het gebied tussen Den Haag Centraal en De Binckhorst in een “Central Innovation District” te veranderen. Men heeft de volgende ambitie uitgesproken: “Het CID wil een betekenisvolle bijdrage leveren aan een betere, rechtvaardiger en veiliger wereld in een digitaal tijdperk. Nadrukkelijk wil het CID als economische toplocatie bijdragen aan een krachtige Nederlandse economie met internationaal aanzien en aan de modernisering van het Haags economisch DNA.
Centraal staat het creëren van economische groei met volop kansen voor ondernemerschap, persoonlijke groei en duurzame werkgelegenheid voor toekomstige generaties in een aantrekkelijke en leefbare omgeving.”
WAT ZIEN WE
Kansen voor nieuw Den Haag
1
WAT ZIEN WE
Central Innovation District
Den Haag Centraal
Den Haag Nieuw Centrum en Den Haag Centraal
Beatrix kwartier en Laan Laan van NOI van NOI
Stationsbuurt en Rivierenbuurt Den Haag HS
Laakhavens en Hollands Spoor
Een mondiaal economisch knooppunt waar gewerkt wordt aan een betere, veiligere en CID agenda 2040 rechtvaardigere wereld in de 21ste eeuw
Bron: CID Den Haag, https://www.ciddenhaag.nl/ (2019)
|8
Binckhorst en Binckhaven
21
DE LOCATIE RUIMTELIJKE UITDAGINGEN
!
!
!
De volgende ruimte-analyse benadrukt de uitdagingen van het ontwikkelen van deze geïsoleerde locatie. ze is weliswaar omgeven door mobiliteitsinfrastructuur, maar heeft daar desalniettemin geen aansluiting op. Dat betekent o.a. een serieuze beperking op het gebied van de veiligheid van de sekswerkers.
!
!
Bovendien wordt de locatie gekenmerkt door veel lawaai en luchtvervuiling van de passerende treinen en auto’s. !
12901
1722
1721
1703
12902 13636
13299
!
's-Gravenhage AP 1720 Sectie: AP
24.6 13300
13637
22.6
!
22.4
13298
!
's-Gravenhage AP Sectie AP
!
22.5
Legenda
13001 24.524.5
!
!
Raaipunt Bebouwing
1744
Perceelgrens
12980 1745 1746
Sectiegrens Kadastrale gemeentegrens
1742
Provinciegrens !
Km 60
Rijksgrens
13435
Aa
Ba
!
13436
24.4 Erfdienstbaarheid tbv RIT
1743 13563
Door NSV over te dragen
1833
300.3
12705
!
1568
01_Treinstation te ver om te lopen
02_Belemmerende infrastructuur rondom de locatie
1748
8514
12706
1256
60.1
!
12707
!
12708
1832
12709
1814
¥
1771
12710
's-Gravenhage R Sectie R
60.2
!
Ab
13100 !
Cb
300.4
1813
Tekenaar: W. Veldink
1451
AM Informatie
1740
Ca
s'-Gravenhage Schenckviaduct 1455
Bc
Ac
Bb
1450 60.3
13099
!
Geocode: 564
Km: 300.4
Datum:
Formaat:
Versie:
17D013
26-04-2018 2.0
03_Hoofdzakelijk monofunctionele wijken rondom de locatie
04_Veel geluidsoverlast
24.3
13564
A3
Schaal:
1:1.000
Locatieplan
!
!
!
!
!
!
! !
| 10
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
11 |
DE SEKSINDUSTRIE MEER DAN ÉÉN VERHAAL
* Alle citaten uit Onderzoek Nieuwe Zandpad, Raadsinformatiebijeenkomst, 31 januari 2019
De seksindustrie wordt vaak wat eenzijdig afgeschilderd. We hebben echter ontdekt dat de werkelijkheid een stuk ingewikkelder is...
VERSCHILLENDE REDENEN OM VOOR SEKS TE BETALEN Mannen die prostituees bezoeken, worden vaak gestigmatiseerd in onze samenleving en lastiggevallen door de politie. Maar uit de verhalen van sekswerkers blijkt dat veel mannen simpelweg op zoek zijn naar het menselijke contact dat ze in het echte leven niet kunnen vinden.
| 12
DIVERSITEIT ONDER SEKSWERKERS
DIVERSITEIT ONDER KLANTEN
Het populaire beeld van de vrouwelijke sekswerker is beperkt. Uit ons onderzoek blijkt dat er sprake is van veel diversiteit: van mannen en vrouwen tot trans/ cis; van heteroseksueel tot homoseksueel en alles daartussenin; en van allochtoon tot autochtoon. We willen deze diversiteit erkennen en voor elke groep voorzieningen ter plekke aanbieden.
Behalve de diversiteit onder sekswerkers is er ook nog de diversiteit onder klanten. Ook die is veel groter dan in de media wordt gesuggereerd. Zo is er de afgelopen jaren veel gezegd en geschreven over het inschakelen van sekswerkers door gehandicapten. Het is dus belangrijk om ook voor deze groepen voorzieningen aan te bieden.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
13 |
DE SEKSINDUSTRIE WAT ZET VERANDERING IN GANG?
“Er is een verschuiving gaande van raamprostitutie naar werving via internet,” Onderzoek Nieuwe Zandpad, Raadsinformatiebijeenkomst, 31 januari 2019
1. DIGITALE COMMUNICATIE Door digitale communicatietechnologieën is het tegenwoordig gemakkelijker dan ooit om online seksgerelateerde content te vinden. Er is een geheel nieuwe industrie opgestaan die van alles aanbiedt, van pornofilmpjes tot virtuele seks. Dat heeft weer invloed op de seksindustrie zelf. De plek waar sekswerkers en hun klanten met elkaar in contact komen, verschuift van de echte naar de digitale wereld – denk aan de groeiende populariteit van websites als hooker.nl.
2. MEER ONTMOETINGEN IN “TUSSEN” RUIMTES De verschuiving naar het online contact leggen verplaatst het moment van ontmoeten naar ruimtes die ‘tussen’ recreatie en seks liggen. Bijvoorbeeld seks-sauna’s, seksclubs en liefdeshotels. Deze ruimtes bieden een informele groepsomgeving waarin sekswerkers hun klanten kunnen ontmoeten, waarbij de diensten meestal in privékamers worden aangeboden. Tegelijkertijd kiezen veel sekswerkers ervoor om deze ‘tussenruimtes’ helemaal te omzeilen en direct van een online verzoek naar een privéruimte te gaan. Dit kan een huis- of een hotelkamer zijn. Het uitvoeren van sekswerk in privé-omgevingen kan minder veilig zijn zonder collega-sekswerkers in de buurt om te ondersteunen en ‘elkaar in de gaten te houden.’ Regulering van dit soort sekswerk wordt onmogelijk.
| 14
3. MAAR DE VOORKEUR VOOR RAAMPROSTITUTIE BLIJFT Ondanks het feit dat nieuwe ontwikkelingen in digitale communicatie het online zoeken naar seks gemakkelijker hebben gemaakt, blijkt uit onze interviews met Liberty The Hague dat raamprostitutie nog altijd de voorkeur geniet van zowel sekswerkers als klanten. Het peeskamertje vormt een veilige, gecontroleerde ruimte in de nabijheid van andere sekswerkers, wat de veiligheid vergroot. Voor klanten bieden peeskamertjes anonimiteit, aangezien er geen digitale sporen worden achtergelaten. Om die redenen voorziet ons voorstel in een aanbod van ramen met de bijbehorende werkruimtes. Bovendien zorgen we voor collectieve ruimtes waar sekswerkers kunnen pauzeren. Klanten zijn niet toegestaan in deze ruimtes.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
15 |
DE SEKSINDUSTRIE ONS DOEL: SEKSWERKERS ZELFSTANDIGER MAKEN
Uit ons onderzoek blijkt dat het perspectief van de sekswerkers zelf vooralsnog te weinig aandacht heeft gekregen. De verhalen in de media zijn vaak grof, karikaturaal en stigmatiserend. Als we de sensatiezucht even vergeten, bevinden sekswerkers zich op het raakvlak van belangrijke theoretische en politieke vraagstukken op het gebied van imago, persoonlijke vrijheid, arbeid, seksualiteit, klasse en geslacht.
“Emancipatie en empowerment zijn de beste methoden om misbruik te voorkomen,” Onderzoek Nieuwe Zandpad, Raadsinformatiebijeenkomst, 31 januari 2019
Het is geen toeval dat sekswerk en sekswerkers de levende gemene deler zijn van feministische, politieke, queer en libertaire bewegingen. In ons onderzoek zijn we dan ook op een rijke wereld van belangengroepen voor en alternatieve vrijetijdsbestedingen rond de seksindustrie gestuit. Deze groepen schamen zich geenszins voor hun vrije opvattingen over seks en vieren het lichaam door middel van performance
en experimentele vormen van zelfexpressie. Als we ter plekke een platform voor deze stemmen creëren, kunnen we sekswerk uit het verdomhoekje halen en de beeldvorming veranderen: van iets wat aan de rafelrandjes van de maatschappij gebeurt tot iets wat (mede) bepalend is voor onze identiteit.
‘Snap!’ sekswerker festival, Brussels
Camp-er-Van drag performance, London
‘Snap!’ sekswerker festival, Paris
BELANGENGROEPEN Ruimtes voor gesprekken tussen sekswerkers, beleidsmakers en belangenbehartigers.
PERFORMANCE & ZELFEXPRESSIE Ruimtes waar seks en het lichaam worden gevierd door middel van exposities, optredens en evenementen
TRAININGSPROGRAMMA’S Ruimtes die gezamenlijk worden gerund door organisaties die zich inzetten voor het verbeteren van de omstandigheden voor sekswerkers.
Cruising Pavilion, reizende tentoonstelling NYC | 16
Liberation – lingerie merk
Cando Bar, van sekswerkers
Erotica & lingerie winkel, van sekswerkers
bar van sekswerker HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
17 |
DE SEKSINDUSTRIE WAT KAN DE ARCHITECTUUR BIJDRAGEN?
“Wat vooral belangrijk is, is de aanwezigheid van permanente staf, politie/handhavers, hulpverleners, vertrouwenspersonen en sociaal werkers, en meer contact tussen de sekswerkers zelf,” Onderzoek Nieuwe Zandpad, Raadsinformatiebijeenkomst, 31 januari 2019
1. EEN VEILIGE OMGEVING
2. EEN GEZONDE OMGEVING
Het is van groot belang om een plek te creëren waar sekswerkers zich veilig en op hun gemak voelen en steun kunnen vinden na een slechte ervaring. Onze aanpak is drieledig: a) degelijke verbindingen met omringende buurten en transportknooppunten creëren, zodat sekswerkers veilig over straat kunnen; b) een levendige mix van stadsprogramma’s opstellen, om reuring en sociale controle te creëren; c) collectieve ruimtes voor sekswerkers inrichten, waar ze elkaar kunnen opzoeken en zorgen/problemen kunnen delen.
Vanwege het lichamelijke karakter van het werk is gezondheid prioriteit in de nieuwe rosse buurt. Om die reden moeten medische instellingen zoals de GGD ter plekke aanwezig zijn, evenals fitness- en welzijnsruimtes om de gezondheid van de sekswerkers op peil te houden.
3. RUIMTELIJKE KENMERKEN Rosse buurten zijn tot op heden nog nooit ingericht vanuit het perspectief van de sekswerker. Dit heeft de ruimtelijke kenmerken van die buurten niet verbeterd. Simpele elementen zoals daglicht, toegang tot groen, beplanting en met zorg geselecteerde natuurlijke materialen kunnen worden gecombineerd om de omgeving voor sekswerkers te verbeteren. Met name de connectie met de natuur is op deze locatie belangrijk, gezien de omringende transportinfrastructuur. We voorzien dan ook in een reeks van groene binnenplaatsjes, zodat sekswerkers direct toegang hebben tot de natuur.
| 18
De voedselvoorziening moet gericht zijn op kwalitatief hoogwaardige, verse producten. De sekswerkers moeten hun eigen maaltijden kunnen bereiden of in eetcafés gezonde maaltijden kunnen nuttigen.
4. EEN MIX VAN STEDELIJKE PROGRAMMA’S De ambitie is om een echt stukje stad te creëren dat qua functies net zo divers is als elke andere binnenstedelijke wijk. Functionele toevoegingen aan de ruimte gereserveerd voor sekswerk zijn onder andere horeca, een sportschool, een ruimte voor optredens (theater of club) en andere ondersteunende voorzieningen. Door een diverse mix van programma’s wordt de ervaring van de sekswerkers zelf beter en wordt er een diverser publiek naar de locatie getrokken, wat extra sociale controle en veiligheid betekent.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
19 |
DE LOCATIE UITDAGINGEN OMGEZET IN KANSEN
WAT ZIEN WE
21
HET NIEUWE STADSCENTRUM Volgens de plannen gaat de locatie het kloppende hart vormen van het CID, waarbij de ambitie is uitgesproken om de locatie als het nieuwe stadscentrum te herdefiniëren. De plannen voor de herontwikkeling van De Binckhorst in het zuiden zijn al in gang gezet; nieuwe plannen voor de herontwikkeling van de Rivierenbuurt in het westen worden binnenkort gepresenteerd.
Den Haag Centraal
Laan van NOI
Den Haag HS
De locatie in context
Central Innovation District Links: Een toekomstvisie voor Den Haag, UNStudio voor BNA, 2018
| 20
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
21 |
PRINCIPES INRICHTING SPORENDRIEHOEK EEN ZICHTBARE RUIMTE MET DOORKIJKJES
Doordat we ervoor zorgen dat de rosse buurt goed toegankelijk is en verbonden wordt met de rest van de stad, voorzien we in de behoefte van de sekswerkers naar overzicht en zichtbaarheid, en aan de behoefte van de klanten die anonimiteit in de openbare ruimte wensen.
01_Een nieuwe straat zorgt ervoor dat de locatie twee ingangen krijgt: de bestaande toegang in het zuiden en een nieuwe, verhoogde toegang voor voetgangers bij het viaduct
02_Gebruikers van deze nieuwe straat worden verleid naar het hart van de buurt
03_Meerdere bestemmingen die in verbinding staan met het hart van de nieuwe buurt
04_Elke bestemming is een binnenplaats van een nieuw te creëren stadsblok. De binnenplaatsen bieden plaats aan meerdere ramen en zijn bedoeld om verschillende diensten te leveren aan verschillende soorten klanten
05_Doorgangen in meerdere richtingen verbinden de locatie met de omgeving en zorgen voor sociale controle, zowel overdag als ‘s nachts
06_Verhoogde verbindingen met toekomstige ontwikkelingen
Bovendien kunnen zo ook andere functies toevoegen. Door de constante bezoekersstroom die daardoor ontstaat, is de veiligheid van de sekswerkers meer geborgd.
| 22
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
23 |
DUBBEL GRONDGEBRUIK ONTWIKKELING OP MEERDERE LAGEN
Om de ontwikkelingsbeperkingen van een geïsoleerde, door spoorlijnen ingesloten locatie weg te nemen gebruiken we een dubbel maaiveld typologie. Hierin is het viaduct met een hogere laag boven op het stadsblok vebonden en, via een ruime trap, naar het lager gelegen niveau. Op die manier kunnen we de locatie op twee niveaus activeren. Het ene niveau is een open, stedelijke ruimte op hetzelfde niveau als de spoorlijnen (of hoger nog), en die bovendien verbonden kan worden met toekomstige bebouwing aan de andere kant van het spoor. Het andere, lager gelegen niveau biedt plaats aan de de rosse buurt en de bijbehorende functies. Door het toepassen van meerdere toegangs- en vertrekpunten tussen de rosse buurt en de rest van de stad creeren weextra veiligheid.
Voorbeelden van succesvolle dubbel maaiveld typologieën
Chicago
| 24
Milaan
New York
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
25 |
II. HAALBAARHEIDSSTUDIE
| 26
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
27 |
PROGRAMMA VAN EISEN STARTPUNT RUIMTELIJKE ONTWERP
Startpunt voor het ruimtelijk ontwerp was het voorlopige Programma van Eisen. Dit was opgesteld in opdracht van de gemeente Den Haag op basis van gesprekken met diverse sekswerkers. Dit programma van eisen hanteert 3 soorten kamers, waarbij de grotere kamers meer geschikt zijn voor werving via internet. In alle kamers is er sprake van, een bed van minimaal 1,4m breed, een wastafel en een toilet / bidet. Deze basis opstelling kan worden uitgebreid met een breder bed en een douche. Voor de luxe en club kamers zijn de voorzienigen een stuk uitgebreider. Naast de kamers zijn er diverse ondersteunende functies opgegeven met een indicatie van de gewenste aantal ruimtes en opppervlakten.
Type
Programma
Beschrijving
Opp (m²)
Aantal # Verhuur per Totale oppervlakte (m²)
KAMERS
Basic
Basis kamer: 20 m², Vitrine: 4 m²
24
189
10
4,536
Luxe
Luxe kamer: 40 m², Vitrine: 6 m²
46
80
8
3,680
2
2,310
uur
ORGANISATIE
SERVICES
Club
Club kamer: 60 m², , Vitrine: 6 m²
66
35
Exploitanten
Per groep van 10-15 kamers werken 1 ruimte opnemen voor exploitant
40
30
1,216
Gebiedsmanagement
Kantoor gebiedsmanagement
20
2
40
Zorgverleners
Kantoor en werkruimte zorgverleners
20
2
40
Trefruimte
Exclusief voor sekswerkers
20
2
40
Booking Office
Commercially run. Room renting per hour
20
1
20
Wasserette
Commercieel geexploiteerd
20
2
40
B&B
Commercieel geexploiteerd, voor sekswerkers die in het
20
4
80
gebied werken en elders wonen RETAIL
Kleine retail
TOTAL
Kamers
304
Organisatie
36
1,336
Services
7
140
Basis kamer - 20m²
3 coffee/snack/terras en 1 werkgerelateerde producten sekswerk
Luxe kamer - 40 m²
20
8
160 20
10,526
Club kamer - 60m²
Dit programma van eisen was aangegeven in de onderstaande documenten: • 20200714 Aanvullende input op Verslag werkoverleg.docx • Ruim 2_Werkkamers_Nieuwe Rosse Buurt Den Haag_ Maten-studie.pdf
| 28
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
29 |
ROUTING EN RUIMTELIJKE ORGANISATIE STARTPUNT RUIMTELIJKE ONTWERP
Vanwege de grotere kamers paste het oorspronkelijk ontwerp niet meer op de locatie. Er zijn diverse ontsluitings modellen ontwikkeld voor de ramen en werkkamers om de efficientie te vergroten. Op basis van gesprekken met de exploitanten zijn deze modellen verder verfijnd en aanpassingen gemaakt in de indeling.
Het model dat het best aansluit bij de beperkte ruimte, de wensen van de exploitanten en de uitgangspunten van het ontvangen Programma van Eisen is gebaseerd op het toepassen van passages. Passages zijn routes in het gebouw voor klanten met daaraan kamers. Dit geeft de volgende opbouw:
Naar aanleiding van deze uitwerking zijn er zijn twee belangrijke aanpassingen gemaakt in de kameropbouw ten opzichte van het programma van eisen.
Op de begane grond richten de kamers zich op de straatzijde, daarachter loopt een doorgaande passage waar potentiele klanten langs de ramen kunnen lopen in een binnenklimaaat. Op de verdieping erboven lopen passages aan de straatzijde en in het midden van het bouwblok. Daarnaast is er een galerij aan de achterzijde. Zo is er voor alle werkruimten aan twee zijden een vluchtroute en hoeven de sekswerkers nergens naar elkaar te kijken.
6.00
6.00
7.50 8.50
7.00
3.50
Kamer type 2 - 26.25m² 3.50
6.00
Elke sekswerker krijgt hiermee een eigen ruimte die groter is dan alleen de vitrine waar ze nu vaak staan. Zo verbeterd de directe werkomstandigheden voor de sekswerkers en ontstaat een efficiente indeling.
7.50 8.50
De kamers zijn iets kleiner, maar nog steeds groter dan de huidige situatie. Een belangrijke reden hiervoor is de maximale maat voor transport van prefab modules. Daarnaast paste het totaal aan grote kamers simpelweg niet op de beschikbare locatie.
3.50
6.00
De afzonderlijke ramen zijn vervallen. Hiervoor zijn diverse redenen. Het bleek logistiek lastig om alle ramen aan de straatzijde te plaatsen en voldoende werkruimtes op loopafstand te houden. Daarnaast gaven deze ramen ook klimaat technisch een uitdaging. Dit is verder toegelicht in het hoofdstuk over het installatieontwerp.
Kamer type 1 - 21m²
3.50
7.00
3.50
Kamer type 1 3.50
Kamer type 3 - 42m²
6.00
6.00
7.50
Kamer type 2
8.50
Kamer type 3
3.50
7.00
Kamer type 4 - 29.7m²
3.50
3.50
6.00
6.00
7.50 8.50 3.10
3.50
7.00
3.10
3.50 1.80
3.50
| 30
6.00
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
5.00
1.00
1.50
7.50
31 |
INFRASTRUCTURELE INGREPEN OMGEVING DEN HAAG BEREIKBAAR
De sporendriehoek ligt in het centrum van de CID ontwikkeling. Daarnaast wordt de bereikbaarheid van de stad verbeterd door het aanleggen van de Rotterdamse Baan. Deze grote veranderingen op de schaal van de stad komen samen op de sporendriehoek. Er is sprake van 5 ingrepen:
WAT ZIEN WE
A4 A12
1. Inpassen lightrail, inclusief het plaatsen van een halte nabij de huidige fietstunnel onder de sporen
Den Haag Centraal
Den Haag Nieuw Centrum en Den Haag Centraal
2. Vervangen Schenk viaduct, door een singel en een park. In de plaats daarvan komt een nieuw viaduct dat het verkeer van af de Rotterdamse Baan route een weg biedt richting het Beatrix kwartier. Om de sporendriehoek toegankelijk te maken is het belangrijk dat dit viaduct ook door voetgangers gebruik kan worden.
Beatrix kwartier en Laan Laan van NOI van NOI
Stationsbuurt en Rivierenbuurt Den Haag HS
Laakhavens en Hollands Spoor
3. Inpassen snel fietsroute aan zuidzijde spoor.
A4
4. Opwaarderen fietstunnel en het aansluiten van een extra afslag naar de sporendriehoek. Om de sociale veiligheid van deze route te vergroten moet deze tunnel zo veel mogelijk open zijn naar daglicht.
21
Central Innovation District
Binckhorst en Binckhaven
A13
De Rotterdamse baan
CID Den Haag
Huidige toegang tot sporendriehoek
5. Extra tunnel onder spoor aan de oostzijde om de sporendriehoek toegankelijk te maken voor nooddiensten en autoverkeer.
Bestaand
Aanpassingen
Nieuwe situatie
4 2
1 Inpassen lightrail 2 Vervangen Schenk viaduct 3 Inpassen snel fietsroute 4 Opwaarderen fietstunnel 5 Extra tunnel
1
5 3
0 5 10
| 32
20
30
50
0 5 10
20
30
50
0 5 10
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
20
30
50
33 |
INFRASTRUCTURELE INGREPEN OMGEVING SPORENDRIEHOEK BEREIKBAAR
Een van de belangrijkste succesfactoren is het ontsluiten van de sporendriehoek voor de verschillende modaliteiten. • Auto - door de aanleg van de Lightrail word de directe toegang tot het gebied vanaf de Binckhorstlaan afgesneden. Er wordt een nieuwe route aangelegd vanaf de Plutostraat, maar deze route is niet ideaal. • Nooddiensten - Om de inzet van nooddiensten te waarborgen in het gebied is een tweede toegang nodig in oostzijde van het gebied, middels een tunnel onder spoor door. • Fietsers - Door de lightrail zal er een behoefte ontstaan om een noord-zuid fietsverbinding te maken ten oosten van de lightrail. Door het aansluiten van de sporendriehoek op een opgewaardeerde fietstunnel wordt deze route gefaciliteerd.
• Voetgangers - Het is belangrijk dat er oook voor voetgangers een doorgaande route door het gebied loopt. Door het aansluiten op het Nieuwe Schenkviaduct op het verhoogde maaiveld, en de trappen langs de gevel onstaat deze looproute tussen het huidige tunneltje in de zuidelijke hoek en de trappen en fietstunnel in de noordelijke hoek. • Logistiek - Vanuit verkeersveiligheid en een logische routing is het wenselijk dat de tunnel aan de oostzijde direct toegang geeft tot een logistieke zone aan de buitenzijde van het complex. • Veiligheid - voor de (sociale) veiligheid is het belangrijk dat er een separate route is voor sekswerkers los van de klanten. Daarnaast dienen de zones langs de sporen aan de oost- en zuidkant niet toegankelijk te zijn voor bezoekers en sekswerkers omdat hier geen goed toezicht mogelijk is.
PARKEREN Er is op de sporendriehoek, naast de raamprostitutiezone, onvoldoende ruimte om de benodigde 160 parkeerplaatsen te voorzien. Daarnaast is de auto ontsluiting zeer beperkt door • De onhandige route vanaf de hoofdweg. • De beperkte breedte van de tunnel(s) die de toegang tot het gebied geven. De beste manier om in parkeerbehoefte te voorzien is derhalve het plaatsen van de parkeerplaatsen op de (nieuw te ontwikkelen) locatie in de oksel van het nieuwe Schenkviaduct. De ontsluiting voor de voetgangers loopt dan tussen het verhoogde maaiveld over het Schenkviaduct en de (bovengrondse ) parkeergarage op de oksel locatie.
Logistiek en toegang voor sekswerkers Voetgangers en fietsers Gebied onder toezicht van gebiedsbeheer Niet toegankelijke zones Routes voor nooddiensten
| 34
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
35 |
STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP DRIEHOEK RLD 2.0
Het ontwerp voor de sporendriehoek voor deze haalbaarheidsstudie bouwt verder op het model zoals ontwikkeld in de eerste verkenning. De opbouw van drie seperate pleintjes rondom het centrale plein is versterkt met het model van de passages die nog fijnmaziger de diversiteit en doorgaande routes faciliteren. De naar binnen gekeerde opbouw voorkomt tevens overlast van het geluid van de treinen. Aan deze pleintjes zijn tevens de overige functies geplaatst, zoals gebiedsbeheer, GGD, etc. Zo wordt een diverse stedelijke omgeving gevormt met een gevarieerde gevel. Aan de voorzijde, de westelijke gevel, presenteert het gebied zich aan de voorbijgangers met diverse stedelijke functies zoals kantoren en winkels. Deze kunnen eventueel gebruikt worden voor organisaties die gelieerd zijn aan de raamprostitutie.
Het verhoogde maaiveld is aan de noordzijde verbonden met het nieuwe viaduct en het maaiveld. Aan de zuidzijde is tevens een koppeling met het maaiveld zodat er ook op het verhoogde maaiveld een doorgaande route is Door het toevoegen van de toren, met huisvesting voor sekswerkers, in de oostelijk hoek en het plaatsen van stedelijke functies ontstaat er tevens een diverse en levendige omgeving op het verhoogde maaiveld. De toren van 10 verdiepingen fungeerd tevens als ruimtelijke markering en ijkpunt van de sporendriehoek De openbare ruimte in de pleintjes wordt hoogwaardig in gericht met oog voor veiligheid en intensief gebruik. De pleintjes zijn voorzien van laag groen met enkele bomen. De gebouwen worden aangelicht vanuit de openbare ruimte om de ervaring s’nachts te versterken.
Programma distributie
Raamprostitutie incl. voorzieningen
Stedelijke functies
Huisvesting sekswerkers
Raamprostitutie klanten
Stedelijke routes
Huisvesting sekswerkers
Routing
| 36
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
37 |
PLATTEGRONDEN VERDIEPING 0-3
BEGANE GROND
VERDIEPING 2 - VERHOOGD MAAIVELD
Passage
1190 m²
Retail (binnen RLD)
327 m²
Gebiedsmanagement
66 m²
Faciliteiten sekswerkers
300 m²
Ondersteundende diensten 132 m² Kantoren / Retail
796 m²
Horeca
216 m²
Logistiek
126 m²
Kantoren / Retail
0 5 10
20
30
3,168 m²
50
VERDIEPING 1
0 5 10
20
30
50
0 5 10
20
30
50
VERDIEPING 3
Passage
1777 m²
Faciliteiten sekswerkers
668 m²
Ondersteundende diensten 108 m²
| 38
Kantoren / Retail
651 m²
GGD
170 m²
Apotheek
140 m²
Huisvesting sekswerkers
0 5 10
20
30
50
4,757 m²
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
39 |
DOORSNEDEN LANGS EN DWARS
Het project heeft duidelijk drie lagen, de onderbouw, het verhoogde maaiveld, en de hoogbouw. De onderbouw sluit aan op het maaiveld. Hier is veel aandacht voor de beleving, inclusief hoogwaardige gevels en inrichting van de openbare ruimte. Dit sluit ook aan bij het gebruik zoals de raamprostitutie en diverse stedelijke functies. Hier is sprake van meer reuring, vooral s’avonds. Het verhoogde maaiveld heeft een meer rustig karakter, en een navenante meer terughoudende inrichting met meer groen. Op bepaalde plekken is het mogelijk om naar beneden te kijken, dit wederzijdse contact vergroot tevens de sociale veiligheid.
section A-A
0
10
20
40m
section B-B
0
10
20
40m
B A
C
Daarboven markeert de hoogbouw de locatie in Den Haag. Het maakt het gebied herkenbaar en biedt tegelijkertijd huisvesting aan sekswerkers die anders soms lastig aan woonruimte kunnen komen.
C
B A
section C-C
0 | 40
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
10
20
40m 41 |
TECHNISCHE AANDACHTSPUNTEN KLIC
Uit een eerste verkenning van de Kabels en Leidingen in het gebied blijkt dat er een 25kV en 10kV kabel aanwezig zijn. De 25kV leiding ligt buiten de footprint van het gebouw, maar de 10kV leiding doorkruist het te bebouwen gebied. Bovendien is er waarschijnlijk een trafohuisje op het uiteinde van deze leiding.
| 42
EIGENDOM ERFPACHT
In de verdere uitwerking zullen de leiding en de trafo geintegreerd moeten worden in het ontwerp. Verder onderzoek kan zich richten op het inkorten van de 10kV leiding en deze aan te sluiten op een nieuw trafopunt in het gebouw ten behoeve van stroomvoorziening van het raamprostitutie gebied.
Het kavel wordt door de NS in eeuwigdurende erfpacht gegeven aan de gemeente. In deze erfpachtovereenkomst zijn enkele relevante voorwaarden opgenomen: - Na 25 jaar heeft de NS de optie om het gebied op te eisen indien er zware spoorse belangen spelen voor deze locatie. Hierbij wordt vooralsnog gedacht aan het verzamelen van de omliggende stations op deze locatie. - Daarnaast worden bepaalde soorten gebruik uitgesloten. Dit dient verder onderzocht te worden.
Langs het spoor aan de westelijke zijde van de sporendriehoek ligt een zone die door ProRail mogelijk gebruikt kan worden voor het verbreden van de sporen aan deze zijde. In principe blijft dit gebied vrij van bebouwing. Indien er een situatie ontstaat waarbij een dergelijke spoorverbreding meer waarschijnlijk wordt zal een integrale onderzoek naar de impact daarvan plaats moeten vinden.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
43 |
BOUWSYSTEEM MODULAIR
Er is een kans dat het gebouw maximaal 25 jaar op deze locatie zal staan. Ook al is deze kans klein, toch is het gebouw ontworpen met een modulaire opbouw zodat montage en eventuele demontage efficient zal zijn. Om de technische haalbaarheid te waarborgen is het ontwerp afgestemd met Jan Snel, een gerenomeerd modulair bouwer. Vanzelfsprekend is de modulaire opbouw ook door andere aannemer uit te voeren.
Kamer type 1
6.00
6.00
6.00
De gevel word als een schil rondom deze modulaire opbouw geplaatst. Hierbij is het maatsysteem van de gevel afgestemd op de afmetingen van de units.
Kamer type 2
6.00
7.50
7.50
De modules in het ontwerp zijn afgestemd op de maatvoering die geschikt is voor transport over de weg.
De bulk van het gebouw is opgebouwd op basis van de modules zoals hiernaast aangegeven. De overige, meer ronde/gebogen, bouwdelen liggen aan de uiteinden van de gebouwvolumes. Deze uitzonderingen zullen niet als prefab element uitgevoerd worden, maar als aanbouw van de gestappelde modules.
Daarnaast zijn de modules zo uitgelijnd dat de modules goed stapelbaar zijn
3.50
3.50
7.00
3.50
3.50
Kamer type 3
Kamer type 4
6.00
6.00
6.00
6.00
7.50
7.50
3.50
7.00
3.50
8.50
8.50
3.50
7.00
3.50
3.50
| 44
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
3.50
45 |
INSTALATIES W+E
Op verzoek van Heijmans heeft de firma KVMC een schetsontwerp installaties gemaakt. Hieronder staan de belangrijkste conclusies uit dat rapport: CONCEPT RAAM EN KAMERS Kenmerkend voor het raamvertrek uit het PvE is het grote glasoppervlak met daarbij een relatief klein vloeroppervlak (vergeleken met bijvoorbeeld een kantoor of een woonkamer) Alle warmte verliezen (winter) en zonbelasting (zomer) worden opgevangen in dit vertrek. De “kamer” is geheel inpandig en heeft alleen warmteverliezen van het dak of de kruipruimte. Hier komt bij dat de gebruiker veelal licht gekleed zal zijn dicht bij een groot raam stil zit. Uitberekeningen blijkt dat er zeer hoge vermogens nodig zijn voor koeling en verwarming. De zeer hoge vermogens worden verklaard door het – ten opzichte van de gevel – kleine vloeroppervlak. Derhalve is door UNStudio en Heijmans voor gekozen om het systeem met aparte “raamkamers” los te laten.
ELEKTROTECHNIEK - INSTALLATIECONCEPT • Aansluiting nuts: Per vleugel een aansluiting op de nutsbedrijven, met een meter. Na de meter een hoofdverdeelkast waar de kamers op aangesloten worden. • Distributie: Kabelgoten in de gangen, voor de bekabeling naar de kamers • Kamer: Elke kamer een eigen groepenkastje, waar de verlichting en wcd’s op aangesloten worden. • Verlichting: Verlichting in LED (BENG), in de kamers per kamer in kleur instelbaar en dimbaar. De toiletgroep heeft neutrale verlichting. • Algemene verkeersruimten: Ook de verlichting in de publieke verkeersgangen is in kleur instelbaar. • Noodverlichting : De nodige vluchtroute aanduiding en noodverlichting in kamers en gangen.
| 46
KLIMAAT INSTALLATIES • Warmte- en koude opwekking: Het gebied wordt door Eneco voorzien van een WKO installatie met meerdere bronparen waar centrale warmtepompen op aangesloten worden. Voor piekgebruik en/of onbalans wordt gebruik gemaakt van de stadsverwarming. Er is Hoog Temperatuur warmte en koude beschikbaar. Per blok, centraal een technische ruimte voor de opstelling van de warmtepompen en stadsverwarmingswisselaars van Eneco. • Distributie: In de gangen, boven de verlaagde plafonds een 4 pijps warmte- en koude cv- en gekoeldwater distributienet, waar de kamers en warmtapwaterbereidingen op aangesloten worden. • Afgifte vertrekken: Kamers worden verwarmd en gekoeld met een fancoil welke boven het verlaagd plafond boven de deur worden geplaatst. Recirculatielucht wordt met een rooster in het verlaagd plafond onder de fancoil aangezogen. Geconditioneerde lucht inblazen met een goed hoog inducerend wand rooster.
Centraal, per gebouw, wordt een 4 pijps warmtepomp opgesteld.
Centraal blok 1
Centraal blok 2
Centraal blok 3
Fancoil aansluiten op het ventilatie lucht toevoerkanaal, met tussenplaatsing van goede geluiddempers, om overspraak tussen kamers te voorkomen. • Entrees: Bij de centrale entrees van de corridors luchtgordijnen voorzien. • Ventilatie: opwekking Per blok op het dak een luchtbehandelingskast, welke is voorzien van hoog rendement warmteterugwinning (rendement can 90%) • Distributie: Vanaf de luchtbehandelingskasten toevoer- en retourkanalen boven de plafonds in de gangen, waar de kamers op aangesloten worden. Kanaalwerk voorzien van benodigde brandkleppen (als gangwanden een WBDBO eis hebben in gangwanddoorvoeren) en geluiddempende voorzieningen om overspraak te voorkomen. • Afgifte kamers: Om aan de BENG te kunnen voldoen is een regeling op CO2 (zeer waarschijnlijk) vereist. Dit kan gerealiseerd worden met het Cera 1 systeem. Deze kunnen boven het plafond van de badkamer geplaatst worden. De lucht wordt afgezogen in de badkamers. Omdat een spleet onder de deur niet volstaat, is een overstroomvoorziening (akoestisch deurrooster) noodzakelijk. • Afgifte verkeersruimten: In de verkeersruimten ventilatie conform ontwerp prestatie eisen. • Regeling: Temperatuur is per kamer instelbaar, voor zowel verwarmings- als koelbedrijf. Gelijktijdig verwarmen en koelen in verschillende kamers is mogelijk.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
47 |
GEVELS PRINCIPES
BESTAANDE SITUATIE - harde overgang tussen prive en openbaar.
Introductie van een semi openbare zone tussen prive en openbaar in de diepte van de gevel.
BESTAANDE SITUATIE - toegevoegde elementen om zon en regen te weren. Zonwering is nodig om de lichteffecten in de ramen ook overdag te ervaren
BESTAANDE SITUATIE - door weerkaatsing van het glas zijn enkel de nabije ramen doorzichtig.
Door het vouwen van de gevel zijn er meer ramen in een blik zichtbaar.
Door ronde in plaats van scherpe hoeken toe te passen wordt de sociale veiligheid vergroot.
| 48
Het meeontwerpen van de zon- en regenwering draagt bij aan een hoogwaardig en geintegreerd raamprostitutie gebied.
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
49 |
GEVEL - GORDIJNEN
Dit gevelontwerp weerspiegeld de erotische spanning van het verhullen en blootgeven inherent aan sekswerk. De golvende vormen sluiten aan bij de sfeer van het gebied. Door tevens een natuurlijk materiaal te gebruiken is het gebouw bovendien tactiel aantrekkelijk. Door een simpele modulaire opbouw is er een grote repetitie ondanks de gebogen vormen.
| 50
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
51 |
GEVELS HORIZONTALE BANDEN
De horizontale banden in deze gevel zorgen voor een samenhang rondom de pleintjes, ondanks de diverse ramen. De ramen worden geframed in grote kaders die samen een compositie creeren rondom het plein. Dit biedt het oog van de klanten houvast en trekt de aandacht naar steeds weer een ander deel van de ramen. Er word gebruik gemaakt van de suggestieve werking van semitransparant glas en roept hiermee ook een spanning op die past bij sekswerk.
| 52
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
53 |
GEVELS - GEVOUWEN
De gevouwen gevel biedt de bezoekers een gevarieerde ervaring, waarbij er iets te ontdekken valt, zonder dat er sociaal onveilige situaties ontstaan. Het biedt de sekswerkers de mogelijkheid om beter contact te maken met potentiele klanten. Door de 1ste verdieping uit te laten springen op strategische punten ontstaat tevens een natuurlijke zonwering voor de ramen op de begane grond.
| 54
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
55 |
GEVELS - DIVERSITEIT EN KWALITEIT
DIVERSITEIT
KWALITEIT
De huidige raamprostitutiezones zijn verdeeld over de stad. Deze verschillende straten hebben ieder een eigen sfeer en identiteit, waar ook de sekswerkers zich mee identificeren. Om deze diversiteit te weerspiegelen krijgt elk blok een ander gevelontwerp. Zo waarborgd de plattegrond de samenhang en weerspiegeld de gevel de diversiteit van de sekswerkers.
Het gebied aan de binnenzijde van het complex richt zich op de ervaring van de klant en hoe de sekswerkers zich zo goed mogelijk kunnen presenteren. Dit is ook de plek waar mensen heel direct contact maken met de gevel en het gebouw. Derhalve worden hier hoogwaardige gevels toegepast. Voor de buitenschil en de toren is een gevel met een degelijk basis niveau voldoende.
Hoogwaardige gevel Basis gevel
Indien het (financieel) lastig blijkt om verschillende gevelontwerpen toe te passen is het mogelijk om 1 gevelontwerp als uitgangspunt te nemen en middels verschillende accenten de verschillen tussen de blokken weer te geven. Hiervoor lijkt het Gordijn gevelontwerp het meest geschikt.
| 56
verdieping 0+1
verdieping 2
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
verdieping 3
57 |
FASERING STAP VOOR STAP
Het is wenselijk om de verplaatsing van de raamprostitutie gefaseerd uit te voeren. Een goede manier hiervoor is de uitvoering per blok. Het bloksgewijs bouwen vergroot de beheersbaarheid en flexibiliteit van het project. Bovendien is er na de bouw van het eerste en tweede blok waarschijnlijk nog voldoende ruimte voor parkeren op locatie. De uitvoering van het noordelijke blok kan het best tegelijk met, of na, de bouw van het nieuwe Schenkviaduct gebeuren. Derhalve zal dit blok waarschijnlijk als laatste komen. Voor de bouw van de toren is het wenselijk om het grootste bouwterrein te hebben. Derhalve zal dit blok als eerste worden gebouwd.
Bestaand
Fase 1
Fase 2
P
P P
| 58
Fase 3
P
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
59 |
OVERZICHT OPPERVLAKTEN VIERKANTE METERS BVO
2,005 m²
124 m² 300 m²
85 m² 48 m² 286 m²
908 m² 854 m² 3,659 m²
1,460 m² 4,390 m²
242 m² 68 m² 286 m² 126 m² 540 m² 854 m² 4,121 m²
Kamer type 2 - 26.25m²
3.50
Totaal oppervlak 2,940 m² 3,255 m² 1,680 m² 7,875 m²
Totaal bovenbouw
| 60
HUISVESTING SEKSWERKERS
3.50
5,646 m²
STEDELIJKE FUNCTIES
327 m² 367 m² 872 m² 126 m² 1,448 m² 3,168 m² 12,170 m²
3.50
1
160
4,757 m²
#
0
oppervlak 183 m² 183 m² 183 m² 183 m² 1833.50 m² 183 m² 183 m² 183 m² 1,466 m²
Gemeenschapp. ruimtes # oppervlak 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 4 223 m² 32
1,784 m²
Kamer type 3 - 42m²
3.50
Verkeersruimte
RAAMPROSTITUTIE INCL. VOORZIENINGEN
7.00
8.50
3 4 5 6 7 8 9 10
Kamer type 4 (29,7 m²) # oppervlak 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m² 20 595 m²
7.00
3.50
Kamer type 4 - 29.7m²
# 140 124 40 304
6.00
2,511m²
7.50
Bovenbouw Verdieping
8.50
Blok 3 oppervlak 903 m² 1,733 m² 588 m² 3,224 m²
8.50
# 43 66 14 123
6.00
Blok 2 oppervlak 1,029 m² 1,050 m² 3.50 714 m² 2,793 m²
20,046 m² 8,008 m²
3.50
8.50
1,257 m² 216 m²
6.00
Verkeersruimte, passage etc. Horeca Retail (binnen RLD) Ondersteundende diensten Facilliteiten sekswerkers Logistiek Kantoren/Retail (plint buitenschil) Kantoren/Retail (verh. maaiveld) Totaal
# 49 40 17 106
Totaal 7,981 m² 7,981 m² 4,084 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m²
6.00
Kamer type 1 Kamer type 2 Kamer type 3 Totaal
Blok 1 oppervlak 1,008 m² 473 m² 378 m² 1,859 m²
7.50
# 48 18 9 75
7,345 m²
7.50
Onderbouw
7,183 m² 8,008 m²
3.50
6.00
5,518 m²
Blok 3 2,945 m² 2,945 m² 1,455 m²
7.00
3.50
6.00
Onderbouw Toren (huisvesting sekswerkers)
Blok 2 2,704 m² 2,704 m² 1,775 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m²
3.50
7.50
Blok 1 2,332 m² 2,332 m² 854 m²
6.00
Verdieping 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
6.00
• De buitenzijde van de plint bestaat uit stedelijke functies, zoals kantoren & dienstverlening. Het is de verwachting dat deze ruimtes gebruikt worden door bedrijven en organisaties die goed aansluiten op de naastgegelegen raamprostitutie. Bijvoorbeeld belangen organisaties, kantoren voor exploitanten of bedrijven opgezet door voormalige sekswerkers. • De binnen zijde van de schil is bestemd voor de raamprostitutie en ondersteunende functies zoals kleine horeca, een apotheek en het kantoor voor het gebiedsmanagement. • Op het verhoogde maaiveld is ruimte door kantoren, winkels en dienstverlening, maar deze ruimtes kunnen eventueel ook worden ingericht als woningen. • De toren biedt huisversting voor de sekswerkers, er zijn 20 units en 4 gemeenschappelijke ruimten per verdieping
Kamer type 1 - 21m²
Het programma is over 4 onderdelen verdeeld.
Totaal # 24 24 24 24 24 24 24 24
oppervlak 1,001 m² 1,0017.00 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m² 1,001 m²
192
8,008 m²
3.50
2 3 HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
61 |
STEDELIJKE FUNCTIES SOCIALE VEILIGHEID
GEBIEDSMANAGEMENT
PERSONALISATIE PER RAAM
DIVERS PROGRAMMA
| 62
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
63 |
STEDENBOUWKUNDIG VOORSTEL OKSELLOCATIE VERSTERKING VAN HET STEDELIJK WEEFSEL
Vanwege de sterke relatie met de Sporendriehoek zijn de stedenbouwkundige mogelijkheden van oksellocatie verder onderzocht. De belangrijkste relatie is dat de parkeerbehoefte vanuit de raamprostitutie wordt voorzien op de oksel locatie. Daarnaast is er ook qua fasering en ruimtelijke interactie een sterke wisselwerking. De locatie biedt de mogelijkheid om te fungeren als transferium voor bezoekers van Den Haag die het centrum binnenkomen via de nieuwe Rotterdamse Baan. Hiervoor is het wenselijk om het aantal parkeerplaatsen aanzienlijk te vergroten boven de 160 van de sporendriehoek.
Door de locatie doorwaadbaar te maken en de routes aan te laten sluiten op de omgeving wordt deze nieuwe locatie ingebed in de omgeving. Daarnaast dient de plint te bestaan uit actieve en levendige functies zoals retail en/of dienstverlening. Het volume aan de noordzijde versterkt de ruimtelijke werking van het nieuwe pleinpark dat ontstaat ten noorden van het viaduct. In de punt kan een congres of hotel functie komen, aangezien dit een zeer goed bereikbare plek is. De bovenste lagen zijn zeer geschikt voor een woonfunctie op een centrale locatie met uitzicht over het park en de binnenstad van Den Haag. Doorwaadbaar en in verbinding met de omgeving
0 5 10
Massa geleding voor articulatie park en plein
Conferentie centrum / Hotel Kantoor Woningen Parkeren / transferium Publiek functies / winkels
0 5 10
| 64
20
30
50
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
65 |
20
30
STEDENBOUWKUNDIG VOORSTEL OKSELLOCATIE ONDERZOEK NAAR VERSCHILLENDE OPTIES
TWEE VOLUMES MET VERHOOGDE BINNENPLAATS AAN HET PARK De verhoogde binnenplaats opent zich richting het park De gebouwen beschermen de binnenplaats tegen het geluid van de sporen en wegen. Het hoge volume richt zich op het park en geeft articulatie aan het plein. Door de opening op de hoogte van de binnenplaats is er ook een sterke verbinding met het aanliggende park. Er is sprake van twee volumes De opening tussen de volumes geeft ruimte voor een doorgaande route onder het viaduct die is verbonden met de omgeving.
Parkeren Retail Kantoren Woningen
7,200 m² 1,400 m² 5,400 m² 4,56,7 m²
Totaal
20,700 m²
ENKEL VOLUME MET VERHOOGDE BINNENPLAATS EN TRAPPEN De verhoogde binnenplaats opent zich richting het park De gebouwen beschermen de binnenplaats tegen het geluid van de sporen en wegen. Het hoge volume richt zich op het park en geeft articulatie aan het plein. Door de opening op de hoogte van de binnenplaats is er ook een sterke verbinding met het aanliggende park. Deze verbinding wordt versterkt door de trappen tussen maaiveld en verhoogde binnenplaats.
| 66
Parkeren Retail Kantoren Woningen
6,400 m² 4,500 m² 2,300 m² 6,000 m²
Totaal
19,200 m²
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
67 |
RISICO ANALYSE BK BOUW - & MILIEU ADVIES
In opdracht Heijmans heeft de firma BK bouw- & Milieu advies een quickscan risico inventarisatie gedaan. Hieronder staan de belangrijkste conclusies uit dat rapport
CONCLUSIE EXTERNE VEILIGHEID Uit de verkenning blijkt dat er geen plaatsgebonden risicocontour over het plan is gelegen. Ook is geen nader onderzoek noodzakelijk naar de hoogte van het groepsrisico. Ongeacht welke functie er wordt gerealiseerd, vormt externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen.
CONCLUSIE RICHTAFSTANDEN OMLIGGENDE BEDRIJVEN Uit de analyse van het bestemmingsplan blijkt de richtafstand in een aantal uitzonderlijke gevallen maximaal 50 meter bedraagt. Mogelijk dat een klein deel van het planvoornemen binnen deze afstand is gelegen. Echter is ge-zien de omgeving (centrum, transportassen et cetera) dit geen belemmering voor het planvoornemen (ongeacht de invulling). Wel zal dit nader onderzocht moeten worden.
CONCLUSIE STIKSTOF Uit de verkenning blijkt dat de bouwfase mogelijk kritisch als gebruik gemaakt wordt van veelal Stage III materi-eel. Bij de inzet van Stage IV machines is de verwachting dat er geen probleem ontstaat. In de gebruiksfase is vooralsnog voldoende ruimte aanwezig en vormt dit naar verwachting geen probleem. Wel zal voor het project een stikstofberekening inclusief rapportage opgesteld moeten worden.
| 68
NADERE UITWERKING AANDACHTSPUNTEN
CONCLUSIE GELUID In geval van geluidgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningen), is de verwachting dat de geluidbelasting op de planlocatie ten gevolge van weg- en railverkeer de maximaal toelaatbare waarde overschrijdt en niet kan vol-doen aan het hogere waarde beleid van de gemeente. Het wordt gezien de geluidbelasting, afgeraden om op de locatie, geluidgevoelige bestemmingen te realiseren. Mocht dit wel een wens zijn, dan is een goede positionering rondom dove gevels en geluidluwe gevels in het bouwplan noodzakelijk. De ontwerpkeuzes worden dan geleid door de geluidbelasting ter plaatse. Functies zoals kantoren en hotels vallen niet onder geluidgevoelige bestemmingen en wordt de geluidbelasting niet getoetst. Wel is de geluidbelasting een aandachtspunt in verband met het leef- en werkklimaat.
Op basis van deze studie lijkt de verplaatsing van de raamprostitutie naar de sporendriehoek vanuit stedenbouwkundig en architectonisch perpectief haalbaar. Zowel ruimtelijk, technisch, economisch en sociaal zijn er voldoende oplossingen mogelijk als antwoord op de uitdaging van de locatie en de verplaatsing. Tijdens de studie zijn ook punten naar voren gekomen die verder onderzoek behoeven. Hieronder worden de belangrijkste punten op een rijtje gezet: • Brandveiligheid - Vlucht strategie nader uit te werken • Klimaat - Zonwering tegen zoninval in vitrines integreren in gevelontwerp. • Geluid - Plattegrond van de toren optimaliseren voor meer luwe zijden. • Geluid - Geluidswerende maatregelen onderzoeken voor gevelontwerp buitenschil en toren. • Juridisch - Toegestane functies uit erfpachtovereenkomst verder bespreken met NS • Bestaande situatie - Inpassen bestaande middenspanning leiding en trafo. • Planning - Fasering en afhankelijkheden met infrastructurele ingrepen inzichtelijk maken..
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
69 |
| 70
HAALBAARHEIDSTUDIE VERPLAATSING RAAMPROSTITUIE, DEN HAAG | OKTOBER 2020
71 |
UNStudio Contact Misja van Veen m.vanveen@unstudio.com Tel.: +31 (0)20 570 20 40
Heijmans Contact Jaap van Oeveren joeveren@heijmans.nl Tel.: +31 (0) 654 981773
UNStudio Stadhouderskade 113 1070 AJ Amsterdam PO Box 75381 Nederland +31 (0)20 570 20 40 www.unstudio.com
Heijmans Verwerving & Gebiedsontwikkeling Graafsebaan 65 5248 JT Rosmalen Postbus 2 5240 BB ROSMALEN +31 (0)73 543 5318 www.heijmans.nl
October 2020