RIS307797 MVC Transvaal

Anne Mulder Wethouder Financiën en Stadsontwikkeling

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte Ons kenmerk

DSO/10069569 RIS307797 r

Contactpersoon

Katleen van den Meerschaut Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Datum

Projectmanagement Den Haag

9 februari 2021

Telefoonnummer

14070 Onderwerp

E-mailadres

MVC Transvaal

katleen.vandenmeerschaut@denhaag.nl

Geachte voorzitter, In deze brief breng ik u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in het project Multicultureel Vrijetijdscomplex Transvaal (MVC Transvaal) nabij de Uitenhagestraat. Dit project kent een lange voorgeschiedenis en heeft tot op heden vooral geschilpunten met betrokken partijen opgeleverd. De geschilpunten willen we met gerichte stappen afsluiten, zodat we volgende stappen kunnen maken naar herontwikkeling van deze locatie. In juni 2014 heeft de gemeente een grondreserveringsovereenkomst (GRO) gesloten met Medina Real Estate Company B.V. (MREC), gericht op het ontwikkelen van een Multicultureel Vrijetijdscomplex Transvaal (MVC Transvaal) van ca. 63.000 m2 BVO op de Karwei-kavel bij het bedrijventerrein Uitenhagestraat. Het plan valt in het bestemmingsplan Transvaal, lijn 11 zone (wijzigingsgebied 1 en 2, vastgesteld op 26 november 2015) en zou een icoon worden voor dit stadsdeel met bekendheid in de hele Haagse regio. Het MVC Transvaal zou een logische verbinding met de buurt worden door het gekozen programma (hotel met cultuur, ontspanning en horeca, wonen met sport, gezondheid en onderwijs) en het faciliteren van ambachtelijke functies. Het programma komt voort uit de kaders die de gemeente in 2012 heeft opgesteld voor de ontwikkelcompetitie MVC Transvaal voor deze locatie, ter versterking van de economische, sociale en culturele vitaliteit van Transvaal.

Sinds september 2015 zijn de gemeente en MREC in een juridische procedure verwikkeld, over wederzijds niet-nakoming van verplichtingen uit de Grondreserveringsovereenkomst zoals bijvoorbeeld het tijdig door MREC aanleveren van een voorontwerp en het betalen van de reserveringsvergoeding en de gemeentelijke inspanningsverplichting om de locatie vrij van huur op te leveren. In juli 2017 is door de rechtbank een eindvonnis gewezen. Het vonnis verwijst partijen naar elkaar voor een oplossing en bracht niet op alle betwiste punten duidelijkheid. Ook legde de rechter de gemeente een verplichting op tot vergoeding van de door MREC geleden – op dat moment nog nader te onderbouwen – vertragingsschade. Voldoende redenen voor de gemeente om hiertegen in oktober 2017 hoger beroep aan te tekenen. Omdat er daarna zicht op voortgang ontstond, nadat de aandelen van MREC waren overgenomen door ontwikkelaar Van Omme&De Groot, is dit hoger beroep door de gemeente tijdelijk stopgezet.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10069569

Er zijn in 2018 en 2019 diverse overleggen geweest tussen de gemeente en MREC om te komen tot een voorontwerp (VO), passend binnen de kaders van de overeenkomst en de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. In september 2019 heeft MREC per brief laten weten op basis van nieuwe inzichten en invalshoeken, een programmatische aanpassing in het plan te overwegen, die het noodzakelijk maakt het bestemmingsplan te herzien. De voorgestelde programmatische aanpassing zou neerkomen op een sterk versoberd programma met meer woningen, zonder hotelfunctie en minder ruimte voor commerciële en maatschappelijke/culturele functies, waardoor het plan niet meer voldoet aan de uitgangspunten die eerder zijn gesteld en voor de gemeente essentieel worden bevonden voor Transvaal: een multifunctioneel centrum en niet zijnde een woningbouwproject. Het oorspronkelijke planvoorstel MVC Transvaal op grond waarvan de grondreserveringsovereenkomst is gesloten, is maatwerk voor Transvaal. De combinatie van de verschillende functies die zijn opgenomen in de GRO en het publiekrechtelijk kader zijn destijds goed doordacht en gericht op enerzijds een toename van de lokale werkgelegenheid en anderzijds versterking van de sociale cohesie. Juist deze twee aspecten in het planvoorstel van MREC bij de GRO hebben er toe geleid dat de gemeente in 2014 de GRO met MREC heeft gesloten.

Met het versoberde plan wordt aan deze twee belangrijke aspecten onvoldoende recht gedaan en daarom is de gemeente niet bereid medewerking te verlenen aan de aanpassing van de plankaders uit de GRO. De gemeente stelt zich op het standpunt dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die tot gevolg hebben dat de gemeente gehouden is om met MREC in overleg te gaan over een programmatische aanpassing van de GRO: de overeenkomst, met alle bijbehorende kaders, is aangegaan met het doel MREC in de gelegenheid te stellen het planvoorstel voor eigen rekening en risico uit te werken tot een bouwplan. Ontwikkeling van dit plan dient dan ook binnen de kaders van deze GRO en de wijzigingsbevoegdheid plaats te vinden. Naar aanleiding van het in mei 2020 aangeleverde VO, nodigde MREC de gemeente wederom uit om in gesprek te gaan over het aanpassen van de plankaders, ditmaal met een beroep op onvoorziene en gewijzigde omstandigheden. MREC acht inmiddels de uitvoering van het huidige VO om bedrijfseconomische redenen niet zonder meer haalbaar. Beëindiging van de GRO, mede indachtig de inmiddels verstreken periode van ruim zes jaar, is onvermijdelijk: MREC kan en zal niet voldoen aan ontwikkeling binnen de kaders van het plan MVC Transvaal.

Op basis van het moeizame verloop van dit traject en de laatste berichten van de ontwikkelaar, is MREC door de gemeente uitgenodigd om een minnelijke afscheidsroute te verkennen. Hierover heeft op 16 november 2020 een gesprek plaatsgevonden tussen gemeente en MREC, in aanwezigheid van de advocaten van partijen. In dit gesprek heeft MREC bevestigd niet in staat te zijn om het project MCV Transvaal binnen de kaders van de GRO alsmede de publiekrechtelijke kaders te ontwikkelen en dat er ook overigens geen zicht is op een VO dat hierin alsnog zal voorzien. MREC heeft in dat gesprek tevens aangegeven op basis van gewijzigde plankaders de locatie te willen ontwikkelen, maar ook bereid te zijn te kijken naar een gemeentelijk voorstel tot ontbinding van de grondreserveringsovereenkomst. MREC ontvangt van het college een brief met een voorstel voor minnelijke ontbinding van de reserveringsovereenkomst. Onderdeel van deze minnelijke oplossing is een aanbieding van de gemeente aan MREC om afspraken te maken over de financiële gevolgen van de beëindiging van de GRO.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10069569

Dit voorstel is de uitkomst van een zorgvuldige afweging van alle relevante belangen, zoals hetgeen de rechtbank Den Haag in haar vonnis van 19 juli 2017 heeft overwogen omtrent de verplichting van de gemeente tot vergoeding van de door MREC geleden – en op dat moment nog nader te onderbouwen – vertragingsschade, de over en weer door partijen sinds 2017/2018 verrichte inspanningen alsmede de wens van de gemeente om niet andermaal in een langdurige en kostbare procedure verzeild te geraken. Het resultaat van deze afspraken wordt opgenomen in de in mei 2014 voor deze ontwikkeling vastgestelde grondexploitatie. Indien MREC niet bereid is tot een minnelijke oplossing, zal een buitengerechtelijke ontbinding van de GRO de vervolgstap zijn. Tot slot De gemeente is een huurbeëindigingsprocedure gestart tegen BG Retail (Karwei), om aan haar verplichting te kunnen voldoen om deze ontwikkellocatie bouwrijp op te leveren aan MREC. Een dergelijke procedure is alleen kansrijk als de plannen voor herontwikkeling voldoende concreet zijn. De kantonrechter heeft in december 2020 de vorderingen tot ontruiming van het gehuurde (Karweilocatie) afgewezen omdat het plan voor herontwikkeling (MVC Transvaal) onvoldoende concreet is.

In de huidige situatie is het voor de gemeente niet zinvol om een hoger beroep in te stellen tegen de afwijzing van de huurbeëindiging: zolang er geen voortgang in de planontwikkeling is op deze locatie, zal ook in hoger beroep de vordering worden afgewezen vanwege het onvoldoende concreet zijn van de ontwikkelplannen. Het met MREC sinds 2014 doorlopen traject heeft tot op heden niet geresulteerd in een Gronduitgifte overeenkomst. De hier gemelde vervolgstappen zijn dan ook bedoeld om een langdurige discussie over standpunten te voorkomen en om betrokken derden op redelijke termijn duidelijkheid te kunnen bieden over deze ontwikkeling en de toekomstige invulling van deze locatie, met meerwaarde voor de wijk. Na ontbinding/einde van deze grondreserveringsovereenkomst ontstaat er in beginsel een nieuwe situatie, waarin een nieuwe ontwikkelstrategie kan worden uitgewerkt op basis van een integraal uitgewerkte nota van uitgangspunten. Ik zal u binnenkort nader informeren over de voortgang van dit proces. Met vriendelijke groeten, Anne Mulder Wethouder Financiën en Stadsontwikkeling

3/3