RIS307512 Bijlage

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Datum

oktober 2020 Auteur

W.A. Kisters

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Inhoudsopgave

1 Inleiding 1.1 1.2

Opbouw Reikwijdte

2 Woningcorporaties in beeld 2.1 2.2 2.3 2.4

Overzicht Type woningen Naar bouwjaar Naar WOZ-waarde

3 Woningen in beeld 3.1

Staat van onderhoud

3 3 3

5 5 5 7 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

8 8

3.1.1 LUKO-Scores

8

3.1.2 Uitvoeren van onderhoud

10

3.2

10

Aandachtspunten

3.2.1 Vocht- en schimmelproblematiek

11

3.2.2 Loden drinkwaterleidingen

12

3.2.3 Asbest

13

3.2.4 Rookmelders en gasgeisers

13

4 Beleid van woningcorporaties in beeld 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Vocht- en schimmel Loden drinkwaterleidingen Asbest Veiligheidscheck op installaties (woning-APK) Rook- en koolmonoxidemelders Grootschalig onderhoud en renovatie

14 14 15 15 15 16 16

4.6.1 Vestia

16

4.6.2 Staedion

17

4.6.3 Haag Wonen

17

5 Bijlage

18

5.1

18

Bijlage 1

2/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

1 Inleiding

In de brief aan de Commissie Ruimte (RIS305026) is het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad aangekondigd. Dit onderzoek bestaat uit twee delen: 1.

2.

Een beschrijving van de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad van woningcorporaties op basis van de gegevens die daarover reeds beschikbaar zijn. Dit eerste deel vindt u in dit rapport. De schouw van de gehele woningvoorraad, die uitgevoerd zal worden middels een representatieve steekproef. Hiermee wordt in het najaar van 2020 gestart.

In de bijlage van RIS305026 vindt u tevens een overzicht van alle stimuleringsmaatregelen/ instrumenten die het college reeds inzet om te zorgen voor een leefbare en toekomstbestendige woningvoorraad.

1.1 Opbouw Het rapport is als volgt opgebouwd: 1. 2.

3.

Hoofdstuk 2: woningcorporaties in beeld. Dit hoofdstuk geeft een feitelijke beschrijving van het bezit van de woningcorporaties 1: aantal woningen, type woningen, bouwjaar. Hoofdstuk 3: woningen in beeld. Dit hoofdstuk geeft een beeld van de Haagse corporatievoorraad op basis van verschillende kenmerken, zoals onderhoud, cijfers over vocht en schimmel, asbest, etc. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van openbare cijfers uit het WoonOnderzoek Nederland 2018: De Haagse Woningmarkt 2018, Den Haag in cijfers, enzovoorts. Hoofdstuk 4: beleid van woningcorporaties in beeld. Dit hoofdstuk geeft inzicht in het beleid van de woningcorporaties ten aanzien van vocht en schimmel, loden drinkwaterleidingen, asbest, veiligheidscheck op leidingen en installaties (woning-APK), enzovoorts.

1.2 Reikwijdte In Den Haag zijn 13 woningcorporaties actief. Zij hadden per 1 januari 2020 volgens het Onroerend zaken bestand (OZB) 80.415 woningen in eigendom. Acht van deze woningcorporaties zijn aangesloten bij de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), te weten: Arcade Wonen, Haag Wonen, Mooiland, Staedion, Stichting DUWO, Vestia, Vidomes en WoonInvest. Deze SVH-corporaties hadden per 1 januari-2020 volgens het OZB 78.703 woningen in eigendom: 98% van het totaal van alle Haagse corporaties. De OZB-data wordt gebruikt om kenmerken van corporatiewoningen te vergelijken met die van particuliere huurwoningen en koopwoningen. De SVH-data bevatten voor het corporatiebeleid en het monitoren van prestatieafspraken specifieke informatie die het OZB niet heeft. Voor inzicht in de corporatiesector en voor een vergelijking tussen corporaties onderling wordt dan ook uitgegaan van de SVH-data. 1

In eigendom en beheer van de bij de SVH aangesloten woningcorporaties.

3/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

De SVH-woningcorporaties hebben echter niet alleen zelfstandige woningen in eigendom, maar ook onzelfstandige woningen en daarnaast woningen in beheer. 2 Gezamenlijk gaat dit om 82.816 zelfstandige en onzelfstandige woningen. Voor hoofdstuk 4, over het beleid van corporaties ten aanzien van onderhoud, veiligheid en gezondheid, is alleen gekeken naar Haag Wonen, Staedion en Vestia. Dit zijn veruit de grootste woningcorporaties in Den Haag. Gezamenlijk zijn ze goed voor bijna 90% van de SVHcorporatiewoningen in Den Haag.

2

Binnen het OZB staat alleen aangegeven wie de eigenaar van een woning is. Woningen die in beheer zijn van woningcorporaties zijn het eigendom van andere instellingen en zijn in het OZB niet herleidbaar naar een corporatie. Onzelfstandige woningen worden in de OZB bij elkaar genomen en niet apart geteld. In de SVH-data worden ze wél apart geteld. Daarom zijn de OZB-aantallen niet 1-op-1 te vergelijken met de SVH-aantallen. Afhankelijk van het beoogde inzicht wordt gebruik gemaakt van het OZB dan wel de SVH-data.

4/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

2 Woningcorporaties in beeld

Dit hoofdstuk brengt alle acht SVH-woningcorporaties cijfermatig in beeld. Hierbij geven we een overzicht van het totaal aantal woningen per woningcorporatie en een uitsplitsing naar type woning en bouwjaar. Deze gegevens geven een overzicht over hoe de woningvoorraad per corporatie is samengesteld. Er kunnen aan de hand van de gegevens in dit hoofdstuk geen uitspraken gedaan worden over de staat van onderhoud/kwaliteit van deze woningen.

2.1 Overzicht In grafiek 1 is de verdeling van het aantal woningen per woningcorporatie in Den Haag weergegeven. In totaal bezitten en beheren de acht woningcorporaties samen 82.816 woningen. Dit is zo’n één derde van de totale Haagse woningvoorraad. Staedion (42% van het totale corporatiebezit), Haag Wonen (25%) en Vestia (22%) zijn de drie grootste spelers in Den Haag. Tezamen bezitten zij zo’n 89% van het totale corporatiebezit in Den Haag. De overige vijf woningcorporaties bezitten dus zo’n 11% van het bezit van corporaties die bij de SVH zijn aangesloten. 40000 34931 35000 30000 25000 20886 18194

20000 15000 10000 3794

5000

1737

2196

751

327

0 Woningcorporaties Arcade Wonen

Haag Wonen

Mooiland

Staedion

Stichting DUWO

Vestia

Vidomes

Wooninvest

Grafiek 1. Bron: SVH 1-1-2020, bewerking DSO/PSO.

2.2 Type woningen Woningen naar bouwkenmerken 2020 Eengezinswoningen Appartement Koopwoningen

41.981

70.153

Overige woning

899

5/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen Totaal

4.360 9.490 55.831

54.531 68.573 193.257

1.411 2.352 4.662

Tabel 1: Woningen naar bouwkenmerken 2020. Bron: DHIC/GDH/GBD (OZB-bestand)

Het overgrote deel van de eengezinswoning in Den Haag zijn koopwoningen (75%). Slechts 17% van de eengezinswoningen zijn corporatiewoningen. Het aandeel appartementen is daarentegen wel gelijkmatiger verdeeld over koopwoningen (36%), particuliere huurwoningen (28%) en corporatiewoningen (36%).

Arcade Haag MooiStichting WoonWonen Wonen land Staedion DUWO Vestia Vidomes Invest Totaal Aanleunwoning 0 0 0 0 0 0 0 134 134 Benedenwoning 274 1.258 0 2.698 8 1.186 43 29 5.496 Bovenwoning 62 313 0 580 23 521 6 2 1.507 Complexwoning 0 2 0 0 0 0 0 0 2 Eengezinswoning 25 1.420 0 4.325 0 1.916 483 1.092 9.261 Flat met lift 659 4.315 327 9.584 0 3.425 166 420 18.896 Flat zonder lift 32 89 0 683 0 1.591 0 38 2.433 HAT-woning 2 3 0 0 0 1.140 0 89 1.234 Hofjeswoning 37 212 0 52 0 0 0 0 301 Maisonnette 74 1.883 0 2.924 0 297 14 0 5.192 Meergezinswoning 0 24 0 20 0 35 0 0 79 MIVA-woning 0 12 0 0 0 0 0 1 13 Onzelfstandige HAT-woning 0 16 0 0 0 0 0 0 16 Onzelfstandige woning 70 107 0 1.284 1.348 77 39 0 2.925 Portiekwoning 502 11.139 0 12.628 0 8.006 0 55 32.330 Rolstoelwoning 0 5 0 0 0 0 0 0 5 Seniorenwoning 0 88 0 0 0 0 0 314 402 Studentenwoning 0 0 0 0 2415 0 0 0 2.415 Zorgwoning 0 0 0 153 0 0 0 22 175 Totaal 1.737 2.0886 327 34.931 3.794 18.194 751 2.196 82.816 Tabel 2: type woning. Bron: SVH 1-1-2020, bewerking DSO/PSO.

Tabel 2 zoomt gedetailleerder in op de corporatievoorraad. Hieruit valt op te maken dat corporaties voornamelijk portiekwoningen (39%), flats (26%) en eengezinswoningen (11%) bezitten. Deze categorieën zijn goed voor zo’n 76% van het totale bezit. Ook zijn in tabel 2 onderlinge verschillen goed zichtbaar.

6/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

2.3 Naar bouwjaar Bouwjaar

Koopwoningen

t/m 1944

55.003 16.565 9.910 31.555 113.033

1945 t/m 1970 1971 t/m 1990 1991 en later

Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen

36.569 7.674 4.922 11.137 60.302

10.198 24.824 21.114 24.279 80.415

Tabel 3: Naar bouwjaar. Bron: OZB-bestand, bewerking PSO.

De meeste corporatiewoningen zijn gebouwd tussen 1945 en 1970 (31%). Particuliere huurwoningen zijn ouder dan koopwoningen en corporatiewoningen: 73,3% van de particuliere huurwoningen zijn voor 1971. Bij koopwoningen is dit percentage 63% en bij corporatiewoningen 44%. Corporatiewoningen hebben tevens het grootste aandeel ‘nieuwe woningen’ (1991 en later): zo’n 30%. Bij particuliere huurwoningen is dit 19% en bij koopwoningen 28%.

voor 1945 1945 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 2000 - 2009 2010+ onbekend Totaal

Arcade Haag MooiStichting WoonWonen Wonen land Staedion DUWO Vestia Vidomes Invest Totaal 761 2.643 0 3.409 617 3.487 27 0 10.944 3 3.627 0 5.420 0 7.536 0 0 16.586 23 1.334 0 4.187 0 2.057 0 0 7.601 28 2.184 0 2.192 155 469 0 0 5.028 0 4.735 327 8.507 178 1.387 0 0 15.134 357 5.083 0 6.244 466 884 248 275 13.557 0 824 0 3.306 541 1.651 475 1.701 8.498 565 456 0 1.666 1.837 723 1 220 5.468 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.737 20.886 327 34.931 3.794 18.194 751 2.196 82.816

Tabel 4: naar bouwjaar. Bron: SVH 1-1-2020, bewerking DSO/PSO en Den Haag in Cijfers Databank, bewerking DSO.

Tabel 4 zoomt verder in op de corporatievoorraad. Hierin is te zien dat er verschillen bestaan tussen de woningcorporaties onderling. Zo is zo’n 61% van Vestia’s bezit gebouwd voor 1960, terwijl dit bij Staedion 25% is en bij Haag Wonen 30%. Het bezit van Stichting DUWO en WoonInvest is daarentegen relatief jong.

7/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

3 Woningen in beeld

In dit hoofdstuk beschrijven we wat er op dit moment bekend is over 1) de onderhoudstoestand van de schil van Haagse (corporatie)woningen en 2) een verdieping per aandachtspunt (vocht en schimmel, loden drinkwaterleidingen, etc.).

3.1 Staat van onderhoud 3.1.1 LUKO-Scores De afdeling Taxaties & Vastgoedinformatie (T&V) van de gemeente Den Haag hanteert een methodiek om woningen te waarderen en te scoren. Binnen deze methodiek wordt onderscheid gemaakt tussen primaire objectkenmerken en secundaire objectkenmerken. Primaire object kenmerken zijn bijvoorbeeld type woning, bouwjaar, enzovoorts. Woningen met dezelfde primaire objectkenmerken kunnen echter in waarde verschillen. De verschillen in waarde worden in dat geval (meestal) verklaard uit verschillen in de secundaire objectkenmerken. In deze methodiek zijn vier secundaire objectkenmerken gedefinieerd: Ligging, Uitstraling, Kwaliteit, Onderhoud. De LUKO-scores. Deze LUKO-scores vormen de basis voor T&V om te komen tot zo goed mogelijke WOZ-waardes. In 2014/2015, als een soort van nulmeting, is de afdeling T&V gedurende anderhalf jaar fysiek langsgegaan bij alle Haagse woningen om ze te waarderen. Onderhoud is binnen deze methodiek een globale aanduiding van de onderhoudstoestand van de woning. Gebouwen lijden voortdurend onder slijtage en lopen schade op door het gebruik en de blootstelling aan weer en wind. Het gevolg hiervan is dat de technische kwaliteit van het gebouw in al zijn onderdelen achteruitgaat en de functie die het gebouw moet vervullen (bijvoorbeeld wonen) in gevaar komt.

Onderhoud is erop gericht om een gebouw in een zodanige technische staat te houden of terug te brengen, dat de functie die aan het object is toegewezen behouden blijft. Voor het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad is de categorie Onderhoud het meest relevant. Op papier gaat de methode voor het scoren van de categorie ‘onderhoud’ uit van een (beperkte) visuele inspectie. Er wordt dan tijdens de inspectie van de bouwdelen (gevels, buitenkozijnen, daken, schoorstenen, buitenschilderwerk) beoordeeld of er gebreken voorkomen. De gebreken worden beoordeeld op drie aspecten: het belang, de omvang en de intensiteit. Op basis hiervan wordt de woning in zijn geheel gescoord op de vijfpuntschaal. In de praktijk kan het noodzakelijk zijn om een directe inschatting te maken op de vijfpuntschaal zonder daarvoor de gehele woning te zien. Hierbij wordt dan gebruik gemaakt van informatie van referentiewoningen.

De vijfpuntschaal kent de volgende verdeling: Onderhoud 1 = slecht (veroudering onomkeerbaar of technisch rijp voor sloop) Onderhoud 2 = matig (functievervulling bouwdelen incidenteel in gevaar) Onderhoud 3 = redelijk (functievervulling bouwdelen niet in gevaar) Onderhoud 4 = goed (beginnende veroudering) Onderhoud 5 = uitstekend (geringe gebreken) Kijkend naar de LUKO-scores blijkt het totale aantal woningen in Den Haag dat op de score voor onderhoud ‘slecht’ en ‘matig’ scoort zeer beperkt is, zo’n 2,3% van de totale woningvoorraad. Zie ook grafiek 2.

8/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

LUKO score 'Onderhoud' van alle woningen in Den Haag 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Slecht + Matig

Redelijk

Goed + Uitstekend

Luko Score Onderhoud Grafiek 2: LUKO-score, categorie onderhoud. Bron: T&V 1-7-2020, bewerking PSO.

Deze scores zijn verder uit te splitsen naar eigendom, woningtype, bouwjaar en wijken. Voor dit rapport kijken we naar woningen in eigendom van corporaties. Zie grafiek 3.

Grafiek 3: LUKO-score, categorie onderhoud naar eigendom. Bron: T&V 1-7-2020, bewerking PSO.

9/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Woningen in eigendom van woningcorporaties scoren vaker ‘goed’ en ‘uitstekend’; woningen van particuliere verhuurders vaker ‘slecht’, ’matig’ en ‘redelijk.’ In absolute zin hebben de woningcorporaties de meeste woningen met de score ‘slecht’. Dit betreft echter slechts enkele complexen. In absolute zin hebben koopwoningen het vaakst de score ’matig’, maar ook het vaakst de score ‘uitstekend’. In relatieve zin scoren woningcorporaties het minst vaak ‘slecht’ en matig’: zo’n 0,4%. Bij woningen van particuliere verhuurders is dit zo’n 0,8% en bij particulier eigendom zo’n 1%. Hoewel deze methodiek goed lijkt te werken voor het bepalen van de juiste WOZ-waardes, maar voor een gedetailleerdere kijk op de onderhoudstoestand van woningen kent deze methodiek zijn beperkingen. Zo zijn er twee belangrijke kanttekeningen die geplaatst kunnen worden bij een verdere duiding/interpretatie van de categorie ‘onderhoud’. Zo zijn ten eerste de achtergevels van woningen tijdens de visuele inspectie alleen opgenomen daar waar dat mogelijk was. Bij het gros van de woningen in Den Haag is de achtergevel echter niet vrij toegankelijk/zichtbaar. We weten uit eerder onderzoek dat achtergevels (en balkons) wel vaak belangrijke bouwkundige aandachtspunten bevatten. De LUKO-score zou daarmee de onderhoudsproblematiek onderschatten. Ten tweede zijn gebreken niet per bouwdeel vastgelegd.

Het gros van de woningen is aangemerkt als redelijk, maar ook binnen deze score is het mogelijk dat er nog verscheidene (ernstige) gebreken aanwezig zijn. De definitie van redelijk binnen de categorie onderhoud luidt: “Het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen, functievervulling is niet in gevaar.” De (ernstige) gebreken binnen ‘redelijk’ kunnen gebreken zijn aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. De gebreken hebben geen invloed op het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Het kan dus wel degelijk betekenen dat een ‘redelijke’ woning een aantal (ernstige) gebreken heeft. Omdat deze gebreken niet per bouwdeel vastgelegd worden, weten we niet waar in de stad welke bouwdelen een probleem zijn. Voor een eventuele gerichte en effectieve beleidsaanpak is dit wel wenselijk. De onderzoeksopzet voor het tweede deel van het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad, de schouw, beoogt daarom deze informatie inzichtelijk te krijgen. 3.1.2 Uitvoeren van onderhoud Het plegen van onderhoud aan woningen is onontbeerlijk voor het in goede conditie houden van woningen. In het WoonOnderzoek Nederland 2018 is gevraagd aan Hagenaren of er de afgelopen 5 jaar onderhoud is uitgevoerd aan hun woningen. Dit was in ruim 70% van alle Haagse woningen het geval.

In de koopsector (87%) gebeurde dit vaker dan in de huursector; bij de corporatiewoningen werd volgens de bewoner aan 62% van de woningen onderhoud gepleegd, bij particuliere huurwoningen was dit ruim 50%. 3

3.2 Aandachtspunten In de bijlage bij de brief aan de Commissie Ruimte (RIS305026) vond u de Notitie kwaliteit Haagse Woningen. Deze notitie beschreef regelgeving, handhaving, verantwoordelijkheden en wat de gemeente Den Haag doet om de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden en te verbeteren. Ook is hier kort stilgestaan bij de belangrijkste aandachtspunten als het gaat om woningkwaliteit. In deze paragraaf beschrijven we dezelfde aandachtspunten, met uitzondering van balkons en funderingen. Hier is namelijk geen informatie over beschikbaar op het niveau van de

3

WoonOnderzoek Nederland 2018: De Haagse woningmarkt 2018, 27 augustus 2019, p. 89

10/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

woningcorporaties. Alle aandachtspunten worden louter cijfermatig geduid. In hoofdstuk 4 worden deze aandachtspunten ook beleidsmatig geduid. 3.2.1 Vocht- en schimmelproblematiek Het onderwerp vocht en schimmel staat al langere tijd hoog op de agenda van partijen als de gemeente, de GGD, huurders en de woningcorporaties. In het WoON 2018 is voor het eerst in de reeks WoON-onderzoeken naar de aanwezigheid van vocht en schimmel in woningen gevraagd. 4 Van alle huishoudens in Nederland heeft 19% hier naar eigen zeggen mee te maken. Voor Den Haag is dit zo’n 26%. In Den Haag hebben dus meer bewoners aangegeven last te hebben van vocht en schimmel dan gemiddeld in Nederland. De ernst van de vocht- en schimmelproblemen is in het WoON niet bevraagd en de mate waarin dit als problematisch wordt ervaren is ook niet bekend. De onderzoeksopzet voor het tweede deel van het onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad, de schouw, beoogt wel meer inzicht te krijgen in de intensiviteit van het ervaren probleem. Voor Den Haag wordt verder duidelijk dat huurders vaker te maken hebben met vocht en schimmel dan eigenaren van een koopwoning. Van huurders van corporatiewoningen geeft 33% aan te maken te hebben met vocht en schimmel. Voor particuliere huurwoningen is dit bijna 32%. In de koopsector heeft bijna 19% te maken met deze problematiek.

Corporatie Wel vocht of schimmel Geen vocht of schimmel

Koop

Totaal

33,3%

Particuliere verhuur 31,8%

18,9%

26,4%

66,7%

68,2%

81,1%

73,6%

Tabel 5. Bron: WoOn 2018: De Haagse woningmarkt 2018

Landelijk geldt dat er een duidelijk verband is tussen de aanwezigheid van vocht en schimmel en het bouwjaar van woningen (zie ook 2.3). Hierbij geldt: hoe ouder de woning, hoe hoger het aandeel huishoudens dat aangeeft hiermee te maken te hebben. Bij oudere woningen komen vocht en schimmel wat vaker voor in appartementen dan in eengezinswoningen (zie ook 2.2). Bij nieuwere woningen is dit beeld andersom; bewoners van eengezinswoningen met een bouwjaar vanaf 1990 hebben wat vaker vocht en schimmel in de woning dan bewoners van appartementen uit deze bouwperiode. Dit geldt zowel voor huurwoningen als voor koopwoningen. 5 Beide aspecten gelden landelijk. Voor Den Haag zijn deze aspecten niet nader gespecificeerd. Naast het WoON onderzoekt, houdt de GGD Haaglanden elke vier jaar een Gezondheidsenquête. De laatste enquête is uitgevoerd in 2016. In deze enquête is tevens aandacht besteed aan (het voorkomen van) vocht en schimmel in de woon- en slaapkamer. 6 Uit deze enquête bleek dat 14% procent van de inwoners van Den Haag (19 jaar en ouder) in de afgelopen 12 maanden last heeft gehad van vocht of schimmel in de woon- of slaapkamer. De cijfers van de GGD gelden voor heel Den Haag en zijn niet uit te splitsen naar eigendomstype. De cijfers zijn wel uit te splitsen naar stadsdelen, zoals te zien in tabel 5. 4

WoonOnderzoek Nederland 2018: De Haagse woningmarkt 2018, 27 augustus 2019, p. 90 en p. 86 (bijlage)

5

Ruimte voor wonen: De resultaten van het WoonOnderzoek NEderland 2018, p. 110

6

GGD Haaglanden Gezondheidsenquête 2016, https://gezondheidsmonitor.ggdhaaglanden.nl/gemeenten/denhaag/themas/leefomgeving/vocht-en-schimmel-in-de-woning/

11/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Stadsdeel Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout Leidschenveen-Ypenburg

% bewoners met last van vocht en schimmel in woon- en/of slaapkamer 6 17 17 11 17 14 12 4

Tabel 6. Bron: GGD Haaglanden Gezonheidsenquête 2016.

3.2.2 Loden drinkwaterleidingen Het is niet bekend in hoeveel woningen in Nederland en Den Haag zich precies nog loden drinkwaterleidingen bevinden. Ook is het voor de huidige bewoners vaak moeilijk om (zonder breekwerk) te achterhalen of en zo ja waar deze loden drinkwaterleidingen zich dan precies bevinden. Er zijn wel schattingen om de problematiek enigszins cijfermatig te duiden. De Gezondheidsraad en het RIVM schatten dat in 100.000 tot 200.000 Nederlandse woningen zich nog loden drinkwaterleidingen bevinden. 7 Dit is 1,3% tot 2,6% van de totale Nederlandse woningvoorraad. In Den Haag is de woningvoorraad relatief oud, dus het percentage voor Den Haag zou hoger kunnen liggen. Dunea heeft tussen 2017 en halverwege 2020 5933 adressen beoordeeld op loden leidingen, voor en na de watermeter. In 36% van de gevallen werd (na de watermeter, dus in de woning) lood aangetroffen. Hoewel dit cijfer niet zonder meer kan worden geëxtrapoleerd naar alle oude woningen Den Haag, geeft het wel een indicatie. Het daadwerkelijke percentage voor Den Haag kan lager liggen omdat aan de controle al een verdenking voorafging, maar het kan ook hoger liggen omdat er alleen is gekeken naar lood rondom de watermeter. Verder in de woning kunnen zich ook loden drinkwaterleidingen bevinden die niet meegenomen zijn in de beoordeling.

Atlas Leefomgeving heeft eind vorig jaar twee kaarten uitgebracht met het aantal baby’s en jonge kinderen per vierkante kilometer in woningen die zijn gebouwd voor 1960. 8 Deze woningen kunnen nog loden leidingen bevatten. Op de kaarten van Den Haag is te zien dat Den Haag hoog scoort op het aantal baby’s en jonge kinderen in oude woningen. Dit geeft in enige mate de urgentie van het probleem aan. In Amsterdam wordt onderzoek gedaan naar alle corporatiewoningen waar een risico bestaat dat er mogelijk nog loden drinkwaterleidingen liggen en daar waar nodig te saneren. Dit is voor 87.312 woningen het geval. Van deze 87.312 woningen zijn 9.396 woningen (10,8%) inmiddels daadwerkelijk onderzocht op loden leidingen. Bij dit onderzoek zijn bij 588 woningen restanten van loden leidingen aangetroffen. Dit is zo’n 6,3%. Uiteraard is de situatie niet één op één vergelijkbaar met Den Haag, omdat de stad anders is en ook de corporaties (en het beleid van de corporaties de afgelopen decennia) verschillen. Ook is de inventarisatie nog in volle gaan. Toch geeft het wel een indicatie. 9

7

Gezondheidsraad: Loodinname via kraanwater: Gezondheidsrisico’s voor specifieke groepen, 6 november 2019

8

https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten, aantal kinderen (2-6 jaar) per km2 in oudere woningen

9

Raadsbrief ‘Loden leidingen in Amsterdam, stand van zaken mei 2020’, 20 mei 2020

12/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

3.2.3 Asbest In Nederland moet nog zo’n 80 miljoen vierkante meter aan asbestdaken gesaneerd worden. Naar schatting vallen daar de daken van zo’n 100.000 woonhuizen onder. In 2017 heeft de gemeente een onderzoek laten uitvoeren om asbestverdachte daken in Den Haag te inventariseren. Van de bijna 3.000 verdachte asbestdaken, zijn er 626 in het bezit van corporaties. Dit is zo’n 21%. Dit is relatief weinig, gezien het feit dat corporaties bijna een derde van alle woningen in Den Haag in bezit hebben.

Objecttype Totaal < 35 m2 > 35 m2 Corporatiebezit

Asbestverdacht (aantal daken) 2.939 2.734 205 626

Asbestverdacht (% daken) 2,8

Oppervlak asbestverdacht (m2 dak) 56.240 24.837 31.403 5.393

Niet verdacht (aantal daken) 103.133

Totaal (aantal daken) 106.037

Tabel 7. Bron: V&T.

3.2.4 Rookmelders en gasgeisers Ongeveer een derde van alle Haagse woningen beschikt niet over een rookmelder of een koolmonoxidemelder. Bij corporatiewoningen is dit percentage iets hoger (31,8%) dan eigenaarbewoners (29,6%), maar lager dan particuliere huurwoningen (32,3%). Corporatiewoningen beschikken in 61% van de gevallen over een rookmelder. Bij eigenaar-bewoners is dit hoger, 66%. Particuliere huurwoningen scoren hier het laagst: 58%. Voor koolmonoxidemelders geldt dat in 22% van de corporatiewoningen koolmonoxidemelder hangt. Bij eigenaar-bewoners nis dit 28% en bij particuliere huurwoningen is dit 26%. Rook- of koolmonoxidemelder aanwezig? Ja, een rookmelder Ja, een koolmonoxidemelder Ja, beide Nee, geen van deze Weet niet

Eigenaar 40,5% 3,0% 25,5% 29,6% 1,4%

Huurder in corporatiesegment 43,9% 5,4% 16,8% 31,8% 2,1%

Huurder in particuliere huursegment 38,0% 6,3% 20,2% 32,3% 3,2%

Tabel 8. Bron: WoOn 2018: De Haagse woningmarkt 2018.

In ruim één op de twintig Haagse woningen (in 2018) was nog een gasgeiser aanwezig. 10 In de particuliere huursector speelt dit veel vaker dan in de corporatiesector en in de koopsector. Van de woningen van institutionele beleggers heeft volgens de bewoner 15% nog een geiser. Van de overige particuliere huurwoningen is dit 10%. Voor corporatiewoningen was dit nog zo’n 6%.

10

WoonOnderzoek Nederland 2018: De Haagse woningmarkt 2018, 27 augustus 2019, p. 87

13/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

4 Beleid van woningcorporaties in beeld

4.1 Vocht- en schimmel De afgelopen jaren heeft vocht- en schimmelproblematiek volop aandacht gekregen. Er is eind 2016 een vocht- en schimmelaanpak (RIS296162) vastgesteld door de gemeente Den Haag, de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia en de GGD Haaglanden. De evaluatie daarvan verscheen in december 2018 in de raad (RIS301428). Dit is de meest recente evaluatie en beslaat de jaren 2017/2018. In 2017 hebben de woningcorporaties HaagWonen, Staedion en Vestia samen van 4.580 huishoudens (ongeveer 6% van de voorraad van deze woningcorporaties) meldingen op het gebied van vocht- en schimmel binnen gekregen. In 33 gevallen leidde de melding tot een bezoek van de aangestelde vochten schimmelexpert. Van de 33 opgeleverde rapporten stelde de expert in 7 gevallen dat er sprake was van een bouwtechnische oorzaak. In 8 gevallen kon bewonersgedrag als oorzaak aangewezen worden. In de overige 18 gevallen was er sprake van een gedeelde oorzaak. In 2018 zijn er (tot en met oktober) 3.761 meldingen binnen gekomen van vocht en schimmel binnen drie corporaties (Haag Wonen, Staedion, Vestia). Uiteindelijk is er bij 88 van deze meldingen de vocht- en schimmelexpert ingeschakeld. De woningcorporaties zijn vaak degene die de vocht- en schimmelexpert inschakelde. Bewoners wisten/weten nog niet allemaal van de mogelijkheid om de expert zelf in te schakelen.

In een aantal gevallen bleek dat de corporatie werkzaamheden moest uitvoeren om vocht en schimmel te verhelpen. Een deel van de adviezen is opgevolgd, een deel werd reeds uitgevoerd en een deel werd later opgepakt bij toekomstig planmatig onderhoud. Daarnaast is er afgesproken dat de corporaties in de handreiking ‘Aanpak van vochtproblemen in woningen’11 van Aedes nagaan hoe zij hun proces kunnen verbeteren en versnellen bij meldingen van vocht en schimmel. In bijlage 1 is het stroomdiagram te vinden hoe corporaties een vocht- en schimmelklacht oppakken. Naast de woningcorporaties krijgen ook de GGD en de Haagde Pandbrigade (HPB) meldingen binnen van vocht- en schimmelklachten. In 2018 heeft de GGD 90 meldingen gekregen en 87 meldingen in 2017. Het cijfer betreft alle type woningen, dus ook koopwoningen en particuliere huurwoningen. Van de corporatiemeldingen in 2017 zijn er vier doorgestuurd naar de vocht- en schimmelexpert. De HPB heeft in 2018 (t/m oktober) 104 en in 2017 101 vocht- en schimmel gerelateerde meldingen binnen gekregen. 14 gevallen in 2017 kwamen van bewoners uit corporatiewoningen, hiervan zijn er 7 door de corporatie zelf behandeld en met de andere 7 gevallen is er een traject gestart door de HPB zelf. 12

11

https://www.aedes.nl/artikelen/bouwen-en-energie/gezondheid-in-woningen/woningventilatie/aedes-handreiking-voor-aanpak-van-vochten-schimmel.html

12

https://denhaag.raadsinformatie.nl/document/7181387/1/RIS301428_Bijlage

14/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

4.2 Loden drinkwaterleidingen Loden leidingen zijn een belangrijke oorzaak van lood in kraanwater. Uit recent onderzoek van het RIVM en het uitgebrachte advies van de Gezondheidsraad blijkt opnieuw dat de inname van lood via kraanwater uit loden leidingen nadelige gezondheidseffecten kan hebben. 13 Loodinname kan bij ongeboren kinderen (via de moeder), flesgevoede zuigelingen en kinderen tot en met 7 jaar een nadelig effect hebben op de ontwikkeling van de hersenen en leiden tot een lagere intelligentie. Haag Wonen geeft aan nog sporadisch lood tegen te komen. Dat is doorgaans bij mutatiewerkzaamheden (verhuizing/komst nieuwe huurder), renovatie en reguliere onderhoudsmomenten. Bij vragen van bewoners controleert Haag Wonen het leidingwater. Indien nodig vervangt Haag Wonen vervolgens de loden drinkwaterleidingen. De opzichters van Haag Wonen zijn getraind op herkenning van lood. Staedion geeft aan de aanwezigheid van loden drinkwaterleidingen in 2017 uitgebreid te hebben onderzocht. Vanuit verschillende databronnen is geen concrete informatie gekomen over de aanwezigheid van loden leidingen in het bezit van Staedion. Indien loden leidingen toch worden aangetroffen, wordt overgegaan tot vervanging. Ook bij badkamer- keuken en/of toiletvervangingen worden eventueel aanwezige loden leidingen vervangen of bij projecten en renovaties.

Vestia geeft aan dat loden drinkwaterleidingen in hun bezit nog zeer beperkt aanwezig. Deze worden standaard verwijderd bij mutatie (verhuizing/komst nieuwe huurder), renovatie en reguliere onderhoudsmomenten. Desondanks zijn loden drinkwaterleidingen nog niet 100% weg. Bij vragen van bewoners om dit te controleren, voert Vestia een inspectie uit. Niet altijd is duidelijk wat voor leiding in de muur zit. In dit geval neemt Vestia een (zelftest) watermonster. Wordt hierin lood aangetroffen dan wordt een bypass aangelegd.

4.3 Asbest Bij alle corporaties is beleid aanwezig hoe er met asbest moet worden omgegaan. De realiteit is dat asbest in veel van de woningen voorkomt. Zolang de asbest onbeschadigd (hechtgebonden) is, levert deze echter geen gevaar op voor bewoners. Bij mutaties en renovaties wordt asbest verwijderd daar waar noodzakelijk. Wanneer corporaties weten dat in een woning asbest is verwerkt, worden (nieuwe) bewoners geïnformeerd. Er wordt dan aangegeven welke delen van de woning asbest (kunnen) bevatten, bijvoorbeeld door een meterkastkaart.

4.4 Veiligheidscheck op installaties (woning-APK) Wanneer de huur van de woning wordt opgezegd, voeren de corporaties (Haag Wonen, Staedion of Vestia) een gas- en elektrakeuring uit. Deze wordt uitgevoerd door een erkend installateur, een keuringsrapport is aanwezig. Een keuring op aanvraag van bewoners (zonder aanleiding) is niet mogelijk. Alle corporaties zijn bezig met het uitfaseren van de open-verbrandingstoestellen. Staedion heeft er nog enkele tientallen in bezit, bij bewoners die niet meewerken aan de verwijdering. Het is de bedoeling dat deze in 2020 alsnog worden verwijderd, indien nodig met behulp van de rechter.

13

Gezondheidsraad: Loodinname via kraanwater: Gezondheidsrisico’s voor specifieke groepen, 6 november 2019

15/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

Haag Wonen heeft in circa 2% van haar woningen nog een open-verbrandingstoestel (exclusief wooncomplexen die gerenoveerd of mogelijk gesloopt worden, ook circa 2%). Dit betreffen woningen van bewoners waar het voor de corporatie lastig is om binnen te komen. Deze worden dit jaar en komend jaar waar mogelijk alsnog verwijderd. Waar bewoners niet meewerken, wordt het openverbrandingstoestel verwijderd bij mutatie of wordt, indien nodig, de rechter ingeschakeld. Vestia heeft de afgelopen jaren projectmatig de vervanging van open verbrandingstoestellen aangepakt, met als resultaat dat nog in circa 5% van de woningen een open verbrandingstoestel aanwezig is. Ook bij Vestia wilden niet alle huurders meewerken, of ze gingen niet akkoord met de aanleg van een Cv-installatie. De resterende open verbrandingstoestellen worden vervangen bij mutatie of op verzoek van zittende huurders.

4.5 Rook- en koolmonoxidemelders Vanaf 1 juli 2022 moeten alle woningen in Nederland voorzien zijn van rookmelders. Dit behoort tot de verantwoordelijkheid van de gebouweigenaar, dus ook de corporaties. De corporaties geven hier opvolging aan, hoewel veel corporatiewoningen reeds voorzien zijn van rookmelders. Een deel hiervan is aangesloten op het lichtnet. Staedion en Haag Wonen hebben daarnaast in woningen waar een openverbrandingstoestel aanwezig is (zie 4.3), een koolmonoxidemelder geplaatst. Vestia heeft circa 10 jaar geleden een project uitgevoerd waarbij alle woningen van rookmelders zijn voorzien. Hierbij is vrijwel 100% gerealiseerd. Vooral de nieuwbouw en gerenoveerde complexen hebben conform het bouwbesluit melders op het lichtnet. Bij mutatie worden de melders gecontroleerd en zo nodig vervangen, indien niet aanwezig worden melders aangebracht. Defecte melders worden op verzoek van bewoners vervangen.

4.6 Grootschalig onderhoud en renovatie De prestatieafspraken voor 2020/2021 zijn nog niet definitief. Om deze reden zijn slechts de jaren 2019/2020 in deze paragraaf opgenomen. Grootschalig onderhoud/renovatie voor 2020/2021 vindt u later dit jaar in de prestatieafspraken. 4.6.1 Vestia 2019/2020: Vestia had voor Den Haag in 2019 ruim 44 miljoen beschikbaar voor planmatig onderhoud en om te investeren in woningverbeteringen. Het aantal geplande te starten woningverbeteringen kwam uit op ruim 750 woningen. De woningen worden onderhouden op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767) en via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Volgens de Aedes Benchmark van 2019 14 heeft Vestia €1.977,- uitgegeven aan instandhoudingskosten per verhuureenheid. Deze cijfers gaan over het totale woningaanbod van Vestia, dus niet alleen het Haagse aanbod. De woningkwaliteit wordt door de huurders (idem Vestia breed) gewaardeerd met een 6,2.

14

https://aedesdatacentrum.nl/abmfactsheet/2019/corporatie_l1924.pdf

16/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

4.6.2 Staedion 2019/2020: Ongeveer 60 miljoen wordt door Staedion besteed aan planmatig en niet planmatig onderhoud in 2019. Ook verwachtten ze te starten met 500 woningverbeteringen. Ook na 2019 verwachten ze 500 woningverbeteringen per jaar te realiseren. Volgens de Aedes Benchmark van 2019 15 heeft Staedion €2.541,- per verhuureenheid uitgegeven aan instandhoudingskosten. De woningkwaliteit wordt door de huurder gewaardeerd met een 7,2. 4.6.3 Haag Wonen 2019/2020: Haag wonen had als doel om vanaf 2019 bij 600 tot 800 woningen jaarlijks grootschalig onderhoud te verrichten. Bij circa 150 complexen zal planmatig onderhoud worden verricht. Dit zijn 8000 tot 10.000 woningen. Hieronder valt ook installatieonderhoud. Volgens de Aedes Benchmark van 2019 16 €2.204,- per verhuureenheid uitgegeven aan instandhoudingskosten. De woningkwaliteit wordt door de huurder gewaardeerd met een 6,3.

15

https://aedesdatacentrum.nl/abmfactsheet/2019/corporatie_l1768.pdf

16

https://aedesdatacentrum.nl/abmfactsheet/2019/corporatie_l0425.pdf

17/18

Onderzoek naar de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad Deel 1: Beschrijving van de kwaliteit van de woningvoorraad van woningcorporaties op basis van reeds beschikbare gegevens

5 Bijlage

5.1 Bijlage 1

I – Stappenplan aanpak vocht en schimmelmelding Aedes

https://www.aedes.nl/artikelen/bouwen-en-energie/gezondheid-inwoningen/woningventilatie/aedes-handreiking-voor-aanpak-van-vocht-en-schimmel.html

18/18