Document · PDF

RIS307439 Bijlage

Commissie Ruimte 1 september 2021, gemeente Den HaagBij agendapunt: Ingekomen bestuurlijke stukken6.446 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid Gemeente Den Haag 15 februari 2021

Deloitte Financial Advisory B.V. Gustav Mahlerlaan 2970 1081 LA Amsterdam Tel: +31 88 288 2888 Fax: +31 88 288 9747 www.deloitte.nl

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Postbus 12 600 2500 DJ Den Haag T.a.v. dhr. Van der Panne Datum: 15 februari 2021 Kenmerk: 311516064

Geachte heer Van der Panne, Met genoegen zenden wij u onze rapportage, met daarin de resultaten van een analyse op hoofdlijnen naar de mogelijkheden voor het oprichten van een wijkontwikkelingsmaatschappij (hierna ook “WOM”) om de verduurzaming van corporatiewoningen in de gemeente Den Haag te versnellen. Onze werkzaamheden en de voorwaarden waaronder de opdracht door Deloitte Financial Advisory B.V. (hierna ook ‘Deloitte’, ‘wij’ of ‘ons’) is uitgevoerd zijn opgenomen in de opdrachtbrief d.d. 4 januari 2021 met kenmerk 311516064 (hierna “Opdrachtbevestiging”). De door ons uitgevoerde analyse op hoofdlijnen betreft expliciet geen analyse van accountancy technische, fiscale of juridische aspecten van een wijkontwikkelingsmaatschappij. Voorliggend rapport is hoofdzakelijk samengesteld op basis van publiek beschikbare informatie, overeenkomstig de reikwijdte van de werkzaamheden zoals overeengekomen in de Opdrachtbevestiging. Derhalve wordt geen zekerheid verstrekt omtrent de getrouwheid van de in de analyse gebruikte financiële informatie.

In de Opdrachtbrief en in deze rapportage zijn onze beperkingen en randvoorwaarden met betrekking tot de opdracht verwoord. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Wij hebben met genoegen aan de analyse van de wijkontwikkelingsmaatschappij gewerkt en staan u desgewenst graag terzijde indien de gemeente Den Haag besluit in een vervolgfase de mogelijkheden van de wijkontwikkelingsmaatschappij verder uit te werken. Indien u vragen heeft over de inhoud van de rapportage, dan kunt u contact opnemen met ondergetekende of met Siddharth Khandekar (06-53959717). Hoogachtend,

Lennert Middelkoop

Partner Deloitte Financial Advisory B.V.

Deloitte Financial Advisory B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362849. Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden voor M&A Diensten Deloitte Nederland van toepassing. Deloitte Financial Advisory B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Aanleiding

Introductie

De analyse op hoofdlijnen bestaat uit:

De gemeente Den Haag staat voor een grote maatschappelijke opgave waarbij de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad hoog op de bestuurlijke agenda staat. Tegelijkertijd is vanuit de gemeente Den Haag behoefte aan het uitbreiden van de woningvoorraad en bestaat de wens om de woonlasten acceptabel te houden, vooral voor huishoudens met een laag- en midden inkomen. De grote Haagse woningcorporaties (Vestia, Staedion en Haag Wonen, hierna gezamenlijk ‘de woningcorporaties’) spelen hierbij, als eigenaren van een significant deel van de Haagse woningvoorraad een belangrijke rol. De gemeente Den Haag verwacht veel van de woningcorporaties maar realiseert zich ook dat de investeringscapaciteit van de woningcorporaties eindig is. De investeringscapaciteit van de woningcorporaties wordt onder andere beperkt door de financiële balansratio’s waarvoor door de externe toezichthouders, namelijk Autoriteit Woningcorporaties (hierna: ‘Aw”) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: ‘WSW’) normen zijn bepaald. In de zoektocht naar mogelijkheden om de verduurzaming van het bestaande Haagse (woningcorporatie-) bezit te versnellen is binnen de gemeente Den Haag het idee ontstaan van de zogenaamde WOM Duurzaamheid, waarbij door de woningcorporaties (een deel van) het te verduurzamen bezit (al of niet tijdelijk) wordt verkocht aan een nieuw op te richten WOM Duurzaamheid.

De gedachte hierbij is dat hierdoor een verbetering van de balansratio’s bij de corporaties ontstaat die hen in staat stelt meer en/of sneller zelf de verduurzaming van hun woningvoorraad ter hand te nemen.

• • • •

Randvoorwaarden De analyse op hoofdlijnen is uitgevoerd onder de volgende randvoorwaarden: •

Verschillende varianten van een WOM zijn denkbaar. In overleg met de Opdrachtgever is aan het begin van de opdracht een enkele variant voor de WOM Duurzaamheid besproken, en door de Opdrachtgever vastgesteld, en vervolgens in onze analyse op hoofdlijnen opgenomen.

•

De gehanteerde uitgangspunten en aannames met betrekking tot de vastgoedexploitatie, investeringskosten en financiering zijn in een overleg met de gemeente Den Haag afgestemd en aangevuld op basis van openbaar beschikbare (markt)data.

•

De analyse op hoofdlijnen richt zich op de drie grote woningcorporaties in Den Haag (Vestia, Staedion en HaagWonen) en wat betreft de gevolgen voor financiële ratio’s van de woningcorporaties uitsluitend op twee balansratio’s, namelijk LTV en solvabiliteit. Wij baseren ons daarbij op de meest recente openbaar beschikbare financiële informatie van de Haagse woningcorporaties (jaarrekening 2019). De analyse op hoofdlijnen betreft expliciet geen analyse naar accountancy technische, fiscale of juridische aspecten van een wijkontwikkelingsmaatschappij.

•

Eén van de redenen om mogelijk te kiezen voor een WOM zijn eventuele fiscale voordelen die dit met zich mee kan brengen. In de analyse op hoofdlijnen zijn wij uitgaan van nihil fiscale afdrachten bij inbreng van het vastgoed en bij verkoop van het vastgoed bij liquidatie van de WOM. Fiscaal advies valt buiten scope van de analyse maar zal in een eventuele vervolgfase wel in ogenschouw genomen moeten worden.

Opdrachtformulering De gemeente Den Haag heeft Deloitte gevraagd een financiële analyse op hoofdlijnen uit te voeren die als basis kan dienen om (in overleg met de woningcorporaties) te bepalen of een WOM Duurzaamheid een effectief instrument kan zijn om versnelling van verduurzaming van corporatiewoningen in Den Haag mogelijk te maken.

Analyse op hoofdlijnen van mogelijke financiële effecten voor de woningcorporaties. Analyse op hoofdlijnen van mogelijk financieel effect voor de gemeente Den Haag. Analyse op hoofdlijnen van financiële ratio’s van de WOM Duurzaamheid. Selectie van aandachtspunten en risicogebieden die relevant kunnen zijn voor uitwerking in een mogelijke verdiepingsfase.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Opzet Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid

Figuur 1. Opzet Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid Onderstaand wordt de opzet van een mogelijke variant van een WOM Duurzaamheid besproken, die vervolgens gebruikt is als basis voor onze financiële analyse op hoofdlijnen. Bedragen in € miljoen Deze mogelijke variant is in het begin van onze opdracht vastgesteld door de gemeente Den Haag.

Opzet Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid Figuur 1 toont een schematische weergave van de WOM zoals deze in de analyse is doorgerekend. Zie tevens Bijlage 1 voor de onderliggende aannames. Dit betreft een mogelijke variant met als doel om aan te tonen of een WOM vanuit de financiële analyse op hoofdlijnen een kansrijke mogelijkheid kan zijn om de verduurzaming van Haagse corporatiewoningen te versnellen. Er zijn nog verschillende optimalisatiemogelijkheden op deze variant denkbaar. Deze optimalisatiemogelijkheden komen in de paragraaf Aandachtspunten en risicogebieden aan de orde. In de geschetste variant wordt de WOM in jaar 0 opgericht met vier aandeelhouders, namelijk de gemeente en de drie woningcorporaties. De WOM gebruikt de inleg van de aandeelhouders en een lening van de gemeente Den Haag om de te verduurzamen sociale huurwoningen (3 x 750 woningen) te kopen van de drie woningcorporaties tegen marktwaarde-in-verhuurde-staat (hierna: “marktwaarde”) (circa €130k per woning). De WOM exploiteert deze sociale huurwoningen vervolgens net zoals de woningcorporaties dat zelf zouden doen (grofweg conform het huur- en onderhoudsbeleid van de verkopende corporaties) voor een periode van 10 jaar. Daarnaast worden de sociale huurwoningen gedurende deze 10 jaar gerenoveerd naar energielabel C* (circa 225 woningen per jaar).

Uitgaand van een netto verduurzamingsinvestering (na subsidie) van €23.000,- per woning** waar slechts een beperkte waardesprong (€7.700,-) per woning tegenover staat leidt dit tot een ‘onrendabele top’ van €15.300,- per woning. Allereerst worden de operationele winsten gebruikt voor de duurzaamheidsinvesteringen, waardoor een nettofinancieringsbehoefte van circa €15mln. overblijft, die middels een aanvullende lening bij de gemeente Den Haag wordt aangetrokken. In de opzet is niet gerekend met tussentijdse verkopen: de WOM exploiteert de woningen en verkoopt geen woningen tot jaar 10. De overige uitgangspunten zijn opgenomen in Bijlage 1. Aan het eind van de exploitatieperiode (jaar 10) hebben de woningcorporaties een recht om de verduurzaamde huurwoningen weer tegen de marktwaarde terug te kopen van de WOM. Na verkoop van de huurwoningen betaalt de WOM de gemeentelijke lening volledig af. De overgebleven liquiditeitspositie wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders (de gemeente en de corporaties). De aandeelhouders hebben daarmee een rendement van circa 31% over 10 jaar gerealiseerd op basis van de gehanteerde uitgangspunten (een rendement dat de betrokken woningcorporaties ook hadden kunnen maken indien zij het vastgoed in bezit hadden gehouden, en op vergelijkbare wijzen zou exploiteren). Tenslotte wordt de WOM, die dan helemaal ‘leeg’ is, geliquideerd.

Aandelen corporaties

Aandelen gem. Den Haag

Financiering Aandelen

€88

Lening door gem. Den Haag

Inbreng

€88

Eigen vermogen

Inbreng vastgoed door woningcorporaties

Verduurzaming

(jaar 0)

(jaar 0-10)

€117

€15

0,0%

Vreemd vermogen

Marktwaarde vastgoed

€293

€363

WOM

3x 750

Rente

2250 woningen

Reguliere exploitatie

3x 750

Verkoop vastgoed aan woningcorporaties

2250 woningen

Verduurzaming

* Voor de analyse is uitgegaan dat de te verduurzamenwoningen momenteel (gemiddeld) energielabel F hebben. **bronnen: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland – Verkenning tool aardgasvrije bestaande woningen & De financiële verduurzamingswijzer (Inspirerende praktijkvoorbeelden uit de sociale huursector)

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Financiële effecten (vervolg)

Dit gunstige effect ontstaat onder andere als gevolg van het feit dat de gemeente Den Haag door haar aandeel in de WOM een deel van de onrendabele top op zich neemt. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat de WOM-variant in jaar 10 wordt afgezet tegen de nul-variant waarin geen rekening wordt gehouden met eventueel rendement dat de woningcorporatie zou kunnen behalen met alternatieve (wellicht financieel meer rendabele) investeringsmogelijkheden. Figuur 3 illustreert het gunstige verschil in LTV van de eindsituatie in jaar 10 voor Staedion en Haag Wonen (respectievelijk 48,3% en 44,4%) ten opzichte van het de nul-variant (48,5% en 44,8%). Dit zou theoretisch kunnen worden benut voor de verduurzaming van het overige bezit van de woningcorporatie. Uitgaande van de uitgangspunten voor de verduurzamingsinvesteringen als eerder vermeld kunnen in het geval van Staedion met een lagere LTV van 0,2% circa 250 woningen, aanvullend op de 750 woningen die door Staedion zijn ingebracht bij de WOM, worden verduurzaamd. Voor HaagWonen betreft dit eveneens circa 250 woningen. Voor Vestia geldt dat de woningcorporatie momenteel bij Aw en WSW de status ‘saneringscorporatie’ heeft. De financiële problematiek van Vestia komt wat betreft de financiële ratio’s vooral naar voren in de discontinuïteitsratio* (92,2% in Dec19) die ruim boven de WSW-norm ligt (70%).

De doorgerekende WOM-variant zal waarschijnlijk ook een gunstig effect op de discontinuïteitsratio (niet doorgerekend) hebben maar het is niet aannemelijk dat deze daarmee aan de norm voldoet. Gezien de status als saneringscorporatie zijn wij er voorzichtigheidshalve vanuit gegaan dat de WOM constructie in deze opzet niet leidt tot ruimte voor Vestia om aanvullende woningen te verduurzamen. Wel blijft het feit dat de WOM een gunstig effect heeft op de balansratio’s in vergelijking met de nul-variant op basis van de gehanteerde uitgangspunten.

Tussenconclusie financiële effecten op de woningcorporaties De WOM heeft voor de woningcorporaties op korte termijn (0 - 10 jaar) een gunstig effect op de balansratio’s voornamelijk omdat het vastgoed ‘off balance’ wordt geplaatst waardoor meer financiële ruimte ontstaat voor extra volkshuisvestelijke ambities. Op de lange termijn (10 jaar) is ook sprake van enig gunstig financieel effect (voornamelijk omdat de woningcorporaties de facto 50% van de onrendabele top op de verduurzaming van de sociale huurwoningen ‘afwentelt’ op gemeente Den Haag) maar is de extra financiële ruimte voor de woningcorporaties minder omvangrijk omdat het vastgoed na verduurzaming ook weer ‘on-balance’ komt bij de woningcorporaties. © 2021 Deloitte Nederland

Figuur 3. Loan-to-value (LTV) per woningcorporatie en aanvullende verduurzaming o.b.v. ruimte solvabiliteit (indicatief)** Staedion LTV 60.0%

56.1%

Ruimte voor de verduurzaming van aanvullend:

54.8%

55.0% 48.5%

50.0%

48.3%

Circa 250 woningen

45.0% 40.0% Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM

HaagWonen LTV 52.0% 50.0% 48.0% 46.0% 44.0% 42.0% 40.0%

Ruimte voor de verduurzaming van aanvullend:

50.8% 46.6% 44.8%

Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

44.4%

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM

Vestia LTV 65.0%

64.1%

Circa 250 woningen

Hogere loan-to-value betekent in beginsel financieel minder gezond

63.8%

Loan-to-value

60.0% 55.0%

55.0%

50.0% Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM

Lagere loan-to-value betekent in beginsel financieel gezonder

* Discontinuïteitsratio = marktwaarde vastgoed / marktwaarde leningen. ** In deze figuur wordt het aantal woningen getoond dat door middel van de extra ruimte in de LTV (0,2% in het geval van Staedion) kan worden verduurzaamd. Uitgaande van een netto-investering van €23.000 en een waardevermeerdering van €7.700 per woning.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Financiële effecten

Financiële effecten op de woningcorporaties De mogelijke effecten van de WOM op de balansratio’s van de woningcorporaties, op basis van de uitgangspunten in Bijlage 1, zijn in hoofdlijnen in beeld gebracht. Hierbij is uitgegaan van de balansratio’s (solvabiliteit en LTV) op basis van de beleidswaarde (zie bijlage 2 voor een toelichting). In Figuur 2 wordt ter illustratie het effect op de solvabiliteit van de woningcorporaties gepresenteerd. De eerste (grijze) staaf in Figuur 2 betreft de solvabiliteit conform de Jaarrekening 2019. De tweede (grijze) staaf schetst de fictieve situatie in jaar 10 waarin de woningcorporatie de komende 10 jaar geen investeringen uitvoert behalve het verduurzamen (zelfstandig, zonder betrokkenheid van een WOM) van 750 sociale huurwoningen. Omdat in deze fictieve variant (vrijwel) alle operationele kasstromen gebruikt worden voor schuldaflossing, verbeteren de balansratio’s tussen jaar 0 en jaar 10. Echter het (zelfstandig, zonder betrokkenheid van een WOM) verduurzamen van 750 sociale huurwoningen heeft een negatief effect op de solvabiliteit doordat de verduurzaming van deze sociale huurwoningen slechts beperkt kan worden terugverdiend met huurverhogingen of stijgingen van de eindwaarde (exit-yield). Figuur 2 toont vervolgens (derde en vierde staaf) de solvabiliteit waarin wél sprake is van een WOM.

Dit betreft de variant waarbij de woningcorporatie 750 sociale huurwoningen inbrengt in de WOM, die de woningen vervolgens gedurende tien jaar exploiteert en verduurzaamt. Uit Figuur 2 (derde staaf) blijkt dat de oprichting van de WOM in jaar 0 direct een gunstig effect kan hebben op de balansratio’s van de woningcorporatie. Dat komt omdat de woningcorporatie de verkoopopbrengst van de 750 woningen kan gebruiken om leningen af te lossen (balansverkorting). Het off-balance plaatsen van het te verduurzamen vastgoed heeft dus in ieder geval tien jaar lang (voordat het vastgoed weer wordt teruggekocht door de woningcorporatie) een gunstig effect op de balansratio’s ten opzichte van de variant excl. WOM. De woningcorporatie kan deze verruimde balanspositie gedurende tien jaar inzetten voor andere volkshuisvestelijke ambities zoals de verduurzaming van extra bestaande huurwoningen of de ontwikkeling van extra nieuwbouw huurwoningen.

Uit Figuur 2 blijkt ten slotte dat het liquideren van de WOM in jaar 10 (i.e. het wederom onbalance plaatsen van de naar energielabel C verduurzaamde sociale huurwoningen) weer een ongunstig effect heeft op de balansratio’s van de woningcorporatie. Dat komt omdat de woningcorporatie weer leningen (bij de bank) aantrekt om de verduurzaamde sociale huurwoningen terug te kopen van de WOM. Dit heeft een ongunstig effect op de balansratio’s (balansverlenging). De eindsituatie is echter nog steeds gunstiger dan de eindsituatie in de variant excl. de WOM. © 2021 Deloitte Nederland

Figuur 2. Impact van de WOM op de solvabiliteit per woningcorporatie Staedion Solvabiliteit 52.0% 50.0% 48.0% 46.0% 44.0% 42.0% 40.0% 38.0%

49.8%

49.6%

43.9%

42.2%

Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM

Haag Wonen Solvabiliteit 55.0%

51.5%

50.0% 45.0%

50.2%

51.9%

44.9%

40.0% Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM Hogere solvabiliteit betekent in beginsel financieel gezonder

Vestia Solvabiliteit

30,0%

36,9%

40,0%

Solvabiliteit

28,1%

27,6%

20,0% 10,0% 0,0% Jaar 0 (JR19)

Jaar 10 excl WOM

Jaar 0 WOM

Jaar 10 WOM

Lagere solvabiliteit betekent in beginsel financieel minder gezond

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Financiële effecten (vervolg)

Financiële effecten op de gemeente

Figuur 4. Financiële effecten op de gemeente

De financiële effecten voor de gemeente zijn in beeld gebracht in termen van het in te brengen kapitaal en het rendement daarop. In Figuur 4 worden de financiële effecten voor de gemeente gepresenteerd. Onderstaand volgt een toelichting:

In te brengen kapitaal gemeente Den Haag (cumulatief) (€ x mln.)

▪

Eigen vermogen: De benodigde inbreng van aandeelhouderskapitaal door de gemeente bedraagt €88mln. In de doorgerekende variant is geen sprake van tussentijdse dividenduitkering aan de aandeelhouders maar wordt het dividend bij liquidatie in jaar 10 in één keer uitgekeerd waarbij sprake is van een rendement van circa 31% in 10 jaar.

Vreemd vermogen: In de berekening wordt uitgegaan van een zogenaamd ‘revolving fund’. De lening van de gemeente aan de WOM heeft een hoofdsom van €117mln. in jaar 0, welke gedurende de looptijd van de WOM geleidelijk oploopt naar circa €132mln. De WOM betaalt op deze lening gedurende de looptijd geen aflossing (bullet-financiering) maar wel rente (0,03%). Aan het eind van de looptijd wordt de volledige hoofdsom (€132mln.) in één keer afgelost.

In de uitgangspunten van de WOM is verondersteld dat de woningcorporaties in jaar 10 gebruik maken van hun recht om het vastgoed voor marktwaarde-inverhuurde-staat aan te kopen. Indien de woningcorporaties besluiten het vastgoed op dat moment niet terug te kopen is dit een risico voor de gemeente. Dit kan mogelijk leiden tot een verlenging van de levensduur van de WOM en vraag tot herfinanciering van het vastgoed.

300 250 200 150 100 50 2020

2021

2022

2023

2024

Financiering (eigen vermogen) bij oprichting Financiering (vreemd vermogen) verduurzaming

2025

2026

2027

2028

2029

Financiering (vreemd vermogen) bij oprichting

Rendement op eigen vermogen (na 10 jaar): 31%

Figuur 5. Financiële haalbaarheid WOM* Loan-to-value Loan to value

Solvabiliteit Solvabiliteit

86%

30%

84%

25%

82%

Financiële haalbaarheid van de WOM

80%

Tenslotte hebben wij de financiële ratio’s van de WOM in beeld gebracht. Figuur 5 toont de ontwikkeling van de Loan-to-value en solvabiliteit. De loan-to-value en solvabiliteit zijn beide op basis van beleidswaarde van het vastgoed berekend. De normen zoals weergegeven in Figuur 5 betreffen de normen vanuit het Aw en WSW.

76%

20%

78%

15%

74%

10%

72%

70% 68%

WOM

Norm (max)

WOM

Norm (min)

* In deze vergelijking worden de ratio’s van het Aw en WSW op basis van beleidswaarde gehanteerd.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Aandachtspunten en risicogebieden

Onze opdracht was om een analyse op hoofdlijnen uit te voeren zodat inzichtelijk wordt of een WOM Duurzaamheid een kansrijk instrument zou kunnen zijn om de verduurzaming van sociale huurwoningen in Den Haag te versnellen. Bij een mogelijke verdere uitwerking van een eventuele WOM Duurzaamheid gelden onder andere de volgende aandachtspunten en risico’s. ▪

stellen. Dit leidt weliswaar tot een lagere financieringsbehoefte van de WOM maar heeft ook direct een ongunstig effect op de balansratio’s van de woningcorporaties. Ten derde is denkbaar dat de woningen pas worden ingebracht op het moment dat ze worden verduurzaamd, en niet allemaal in jaar 0.

Alternatieve varianten Bij een verdere uitwerking zijn verschillende varianten denkbaar, zogenaamde ‘knoppen’ waaraan gedraaid kan worden. Een eerste belangrijke groep van knoppen betreft die van de financieringsstructuur. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk de verhouding eigen/vreemd vermogen aan te passen, het financieringsarrangement te wijzigen (andere leningsvoorwaarden vanuit de gemeente of eventueel vanuit andere mogelijke financiers) of aanspraak te maken op beschikbare subsidies (vanuit de gemeente, of vanuit andere subsidieverstrekkers zoals Europese fondsen). Een tweede belangrijke groep van knoppen betreft de governance-structuur. We zijn nu uitgegaan van één WOM, maar het is ook denkbaar dat per woningcorporatie (of slechts voor een enkele woningcorporatie) een WOM wordt opgericht. Verder is het denkbaar dat het bezit al of niet per wijk wordt ingericht. Een derde groep met knoppen heeft betrekking op de externe parameters en het reguliere beleid van de WOM. Uiteraard zijn allerlei maatregelen denkbaar om financieel de exploitatie van de WOM te optimaliseren (bijvoorbeeld een huurbeleid met meer huurverhogingen, besparen op onderhoud of het verkopen van vastgoed). Het belangrijkste daarbij is het ambitieniveau voor de verduurzaming. In de doorgerekende variant is ervanuit gegaan dat alle woningen gerenoveerd worden naar energielabel C.

Over het algemeen geldt dat hoe hoger het (duurzaamheids-) ambitieniveau van de WOM, hoe hoger de benodigde investeringen en hoe groter de benodigde financiële bijdrage vanuit de gemeente. Het verhogen van het (duurzaamheids-) ambitieniveau naar (bijvoorbeeld) energielabel B leidt tot een hogere benodigde financiële bijdrage vanuit de gemeente. Dit is een belangrijke knop waaraan gedraaid kan worden. Tenslotte zijn nog maatregelen denkbaar om de financieringsbehoefte vanuit de WOM en daarmee het benodigde kapitaal vanuit de gemeente te beperken. Ten eerste is denkbaar dat de looptijd van de WOM wordt aangepast zodat de kapitaalbehoefte wordt geoptimaliseerd. Ten tweede is denkbaar om de inbrengwaarde in jaar 0 lager dan de marktwaarde-in-verhuurde-staat vast te

Wij adviseren om in een eventuele vervolgfase in overleg met de woningcorporaties, indien zij geïnteresseerd zijn, te verkennen hoe hier optimalisaties te realiseren zijn. ▪

Scenario-analyse De hierboven genoemde ‘knoppen’ betreffen aspecten waar de beoogd aandeelhouders en/of de bestuurder(s) van de WOM in principe controle over hebben. Daarnaast is sprake van externe omstandigheden (bijv. autonome waardestijging of daling van het vastgoed), die zich vertalen in parameters in het financieel model en waarvoor wij in overleg met de gemeente Den Haag aannames hebben gedaan (zie Bijlage 1). In een eventuele vervolgfase adviseren wij hier enkele scenario analyses op uit te voeren zodat duidelijk is wat de impact is van zogenaamde slecht weer scenario’s.

▪

Fiscaliteit Een wijkontwikkelingsmaatschappij kan tevens een fiscale impact hebben met betrekking tot het in- en uitbrengen van vastgoed door de woningcorporaties. In de financiële analyse hebben wij wel de vennootschapsbelasting en verhuurderheffing op hoofdlijnen meegenomen, maar verder aangenomen dat geen sprake is van fiscale afdrachten. Wij adviseren in een eventuele vervolgfase wel fiscale aspecten mee te nemen.

▪

Wel/niet consolideren Het WSW beoordeelt de financiële positie van woningcorporaties op basis van geconsolideerde balansratio’s. Het is dus van belang om vast te stellen of de WOM-structuur wel of niet dient te worden geconsolideerd. Hiervoor dient te worden vastgesteld of sprake is van een groepsrelatie. Dit dient in alle gevallen te gebeuren op basis van ‘het geheel van feitelijke omstandigheden en contractuele relaties’ (RJ 217.203). In het model dat wij hebben doorgerekend hebben de woningcorporaties ieder 16,6% van de aandelen en hebben wij aangenomen dat geen sprake is van consolidatie. Wij adviseren hier bij een eventueel vervolg aandacht voor te houden.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Aandachtspunten en risicogebieden (vervolg)

▪

Juridische aspecten De staatssteun wet- en regelgeving zijn in deze casus relevant voor zowel de gemeente Den Haag als de woningcorporaties. Tevens is de vraag hoe de Aw zal aan kijken tegen de WOM in het licht van de Woningwet. Wij adviseren hier bij een eventueel vervolg aandacht voor te houden.

▪

Aankoopplicht of -recht Een andere relevante factor is of de woningcorporaties in de uiteindelijke opzet van de WOM in jaar 10 een aankoopplicht of een aankooprecht hebben voor de ingebrachte (en vervolgens verduurzaamde) huurwoningen. Wij zijn in de doorgerekende variant uitgegaan van een aankooprecht aangezien een aankoopplicht waarschijnlijk zou leiden tot een voorziening op de balans van de woningcorporaties wat een ongunstig effect heeft op de balansratio’s. Wij adviseren hier bij een eventueel vervolg aandacht voor te houden.

▪

Aflossingsmogelijkheden lening portefeuille Wij hebben bij de doorgerekende variant aangenomen dat alle woningcorporaties de mogelijkheid hebben om leningen af te lossen met de opbrengsten uit de verkoop aan de WOM. Hiervoor is het wel van belang dat de leningportefeuille van de woningcorporatie voldoende aflossingsmogelijkheden biedt om dit mogelijk te maken. Van Vestia is algemeen bekend dat dat zij beperkte aflossingsmogelijkheden heeft. Wij adviseren hier bij een eventueel vervolg aandacht voor te houden.

▪

Governance De inrichting van de governance van de WOM vormt een belangrijk aspect met drie woningcorporaties en een gemeente als aandeelhouder. De governance wordt nog ingewikkelder met meerdere woningcorporaties in een enkele WOM (zoals in doorgerekende variant); vanuit die optiek ligt het wellicht meer voor de hand om per woningcorporatie (of uitsluitend met een enkele woningcorporatie) een WOM op te richten. Het nadeel hiervan is echter dat (afhankelijk van het aandeel in de WOM) het aandeel in de geconsolideerde cijfers wordt opgenomen, waardoor dit ook impact heeft op de balansratio’s.

▪

Financiële risico’s Aangezien de WOM woningen van woningcorporaties exploiteert zullen bij de WOM vergelijkbare financiële risico’s spelen als bij een reguliere woningcorporatie (risico’s met betrekking tot haalbaarheid van het huurbeleid, onderhoudsbeleid, stijging van renovatiekosten, waardeontwikkeling van de woningen etc.). De substantiële investeringsopgave kan mogelijk tot aanvullende risico’s leiden. De gemeente heeft in haar rol als aandeelhouder van de WOM een financieel risico (up- en downside) nu zij ook een aandeel heeft in het resultaat van de WOM. Hierbij zal de waardeontwikkeling van de woningen een belangrijk onderdeel van het resultaat zijn. De gemeente heeft in haar rol als financier van de WOM een financieel risico met betrekking tot de door haar verstrekte financiering. Als eerder vermeld, is vanuit de financiers rol van de gemeente een belangrijk risico dat de woningcorporaties in jaar 10 het vastgoed niet kunnen/willen terugkopen.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Conclusie en vervolgstappen

De gemeente Den Haag heeft Deloitte de volgende opdracht gegeven: Voer een financiële analyse op hoofdlijnen uit voor een enkele variant van een WOM Duurzaamheid als potentieel instrument om versnelling van verduurzaming van corporatiewoningen mogelijk te maken. Wij zijn in de enkele doorgerekende variant uitgegaan van een WOM Duurzaamheid die (3 x 750 =) 2.250 bestaande sociale huurwoningen van Haagse woningcorporaties aankoopt en verduurzaamt. Uit onze analyse op hoofdlijnen op basis van de door de opdrachtgever vastgestelde aannames blijkt dat een WOM Duurzaamheid een gunstig effect kan hebben op de balansratio’s van de grote Haagse woningcorporaties (Staedion, Haag Wonen en Vestia) met name op de midden lange termijn (0 – 10 jaar). Aangezien de balansratio’s (vooral: LTV-ratio) voor veel woningcorporaties de beperkende financiële ratio betreft in termen van investeringsruimte kan dit ruimte bieden om de verduurzamingsambities in Den Haag te versnellen. Echter, na de (in de doorgerekende variant veronderstelde) terugkoop door de woningcorporaties van gerenoveerde huurwoningen uit de WOM in jaar 10, wordt het gunstige effect grotendeels teniet gedaan, en blijft het netto effect beperkt tot indicatief 2x ca. 250 additioneel te verduurzamen woningen voor zowel Staedion als Haag Wonen.

In de enkele doorgerekende variant is sprake van een enkele WOM Duurzaamheid, waarin drie woningcorporaties en gemeente Den Haag aandeelhouder zijn. Dit levert een complexe governance situatie op. Bij het eventueel uitwerken van alternatieve varianten valt te overwegen varianten te verkennen waarbij uitsluitend een enkele woningcorporatie met gemeente Den Haag een WOM Duurzaamheid opricht zodat de governance situatie eenvoudiger wordt en de financiële middelen van gemeente Den Haag ook gerichter kunnen worden ingezet. Vanuit perspectief van gemeenten Den Haag ligt het voor de hand dit te doen met de woningcorporatie die thans op eigen kracht relatief het minste kan bijdragen aan de verduurzamingsambities van gemeenten Den Haag, namelijk Vestia. Hierbij kan ook worden overwogen te kiezen voor een meer gebiedsgerichte aanpak, bijvoorbeeld door uitsluitend vastgoed uit een specifieke wijk in de WOM aan te brengen zodat ook in de uitvoering voordelen behaald kunnen worden (werk met werk combineren etc.).

Om eventuele verkenning(en) verder uit te werken is het echter nodig om a) meer recente en gedetailleerde informatie van de corporaties te gebruiken, b) vast te stellen of überhaupt draagvlak bestaat bij de corporaties (en de gemeente) om hier tijd en energie aan te besteden en c) of het vanuit wet- en regelgeving haalbaar is.

Wij adviseren daarom om als vervolgstap een afweging te maken en vervolgens de woningcorporaties te benaderen en, indien sprake is van draagvlak, de uitwerking samen met de woningcorporaties ter hand te nemen met verduurzaming én de woningbouwopgave als aanleiding.

Resultaten analyse WOM op hoofdlijnen (op basis van de diverse assumpties)

▪

In onze analyse kunnen 2.250 woningen worden verduurzaamd door de WOM, dit kan resulteren in een gunstig effect op de balansratio’s van de drie Haagse woningcorporaties.

▪

Door de verruiming van de balansratio’s kunnen op basis van de financiële doorrekening aanvullend circa 500 woningen door Staedion en HaagWonen worden verduurzaamd. Voorzichtigheidshalve gaan wij ervanuit dat Vestia geen aanvullende woningen kan verduurzamen gegeven haar status als ‘saneringscorporatie’.

▪

Uitgaande van de aannames in de financiële analyse op hoofdlijnen kan de WOM opzichzelfstaand financieel gezond zijn, waarbij de gehele lening van de gemeente Den Haag door de WOM kan worden terugbetaald.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Bijlagen

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Bijlage 1. Uitgangspunten WOM Inbreng vastgoed WOM Aantal VHE DAEB Marktw aarde DAEB w oningbezit, 31 dec 2019 Marktw aarde per VHE's (DAEB) % van de opbrengst t.b.v. aflossing leningen

130.000 100%

Totaal

Per woco

2.250

750

292.500.000

€

Toelichting

97.500.000

Gemiddelde marktw aarde DAEB per VHE van de 3 betreffende partijen

Per woco

Toelichting

Financiering Totaal Financieringsstructuur Eigen vermogen Vreemd vermogen Subsidie Totaal

60% 40% 100%

175.500.000 117.000.000 292.500.000

Financieringslasten Financieringslasten vreemd vermogen

0,0%

35.100

Eigen verm ogen Aandelen w oco's Aandelen gemeente

50% 50%

87.750.000 87.750.000

Financiering van duurzaam heidsinvesteringen Aan te houden liquiditeitsbuffer (in EUR000) Subsidieregeling aardgasvrije w oningen Subsidie (% van duurzaamheidsinvestering) Subsidieregeling korting verhuurderheffing Subsidie (% van duurzaamheidsinvestering)

1.000 5.000 18% -

1.000.000 11.250.000 12.953.573 -

Bron: BNG 29.250.000

3.750.000 -

Stimuleringsregeling aardgasvrije huurw oningen (SAH) voor verhuurders. 'Regeling Vermindering Verhuurderheffing Verduurzaming' niet van toepassing voor energielabel C.

Toelichting: Bovengenoemde uitgangspunten zijn in overleg met de gemeente Den Haag vastgesteld.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Bijlage 1. Uitgangspunten WOM Duurzaamheidsinvestering Duurzaamheidsinvesteringen (Ja/Nee) Gem. investeringskosten per vhe (verduurzaming) Waardevermeerdering als gevolg van verduurzaming Aantal w oningen per jaar

Totaal

Per woco

(63.000.000) 17.286.750 7.683

(21.000.000) 5.762.250

Per jaar per VHE

Totaal

Per woco

Toelichting

6.534 315

14.700.913 707.856 -

4.900.304 235.952 -

Op basis van gemiddelde huuropbrengsten per VHE (JR19). Op basis van gemiddelde vergoedingen per VHE (JR19).

Per jaar per VHE

Totaal

Per woco

Toelichting

(3) (709) (1.900) (33) (999)

(7.075) (1.595.940) (4.274.067) (74.255) (2.248.663)

(2.358) (531.980) (1.424.689) (24.752) (749.554)

Op basis van gemiddelde kosten per VHE (JR19). Op basis van gemiddelde kosten per VHE (JR19). Op basis van gemiddelde kosten per VHE (JR19). Op basis van gemiddelde kosten per VHE (JR19). Op basis van gemiddelde kosten per VHE (JR19).

Ja (28.000) 5,9% 225

Toelichting RVO De financiële verduurzamingsw ijzer (2018) Onderzoek Altum - Woningmarkt Den Haag van F naar C label (2019)

Opbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Overheidsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten

Kosten Erfpacht Personeelskosten Onderhoudskosten Leefbaarheid Overige bedrijfskosten

Belasting % Vennootschapsbelasting BTW Overdrachtsbelasting

25,0% 21,0% -

Toelichting Zie indexering (op basis van exploitatie WOM). Geen rekening gehouden met OvB bij aan- en verkoop door de WOM.

Toelichting: Bovengenoemde uitgangspunten zijn in overleg met de gemeente Den Haag vastgesteld.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Bijlage 1. Uitgangspunten WOM Indexering prijsinflatie (huuropbrengsten, w aardeverandering vastgoed en overige zakelijke lasten) 2019 2,60% 2020 1,10% 2021 1,30% 2022 1,00% 2023 1,00% 2024 1,50% 2025 2,00% 2026 2,00% 2027 2,00% 2028 2,00% 2029 2,00% 2030 2,00% 2031 2,00% Indexering bouw kostenstijging 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

3,00% 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Bronnen: Indexeringen: WSW / Aw richtlijnen t.b.v. jaarrekening 2019. Tarieven verhuurdersheffing (als % van de WOZ-waarde): Rijksoverheid. Tarieven vennootschapsbelasting: Belastingdienst

Indexering kosten loonstijging 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

2,30% 1,40% 1,90% 1,00% 1,90% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Vennootschapsbelasting 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%

Verhuurdersheffing 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

0,591% 0,562% 0,562% 0,563% 0,537% 0,538% 0,538% 0,538% 0,538% 0,538% 0,538% 0,538% 0,538%

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Bijlage 2. Berekeningswijze Aw en WSW

Solvabiliteitsratio Toelichting Marktwaarde vastgoed Beleidswaarde vastgoed Maatschappelijke bestemming

(-) =

De maatschappelijke bestemming van het vastgoed w ordt berekend door de marktw aarde te verminderen met de beleidsw aarde.

Eigen vermogen (o.b.v. marktw aarde) Maatschappelijke bestemming Eigen verm ogen na correctie bestem m ing

(-) =

Totaal activa (o.b.v. marktw aarde) Maatschappelijke bestemming Totaal activa na correctie bestem m ing

(-) =

Het totale activa zoals gerapporteerd in de jaarrekening van de w oningcorporaties is o.b.v. marktw aarde. De totale activa dient te w orden verminderd met de maatschappelijke bestemming.

Eigen vermogen na correctie bestemming Totaal activa na correctie bestemming Solvabiliteit o.b.v. beleidsw aarde (%)

(/) =

De solvabiliteit w ordt dan berekend door het eigen vermogen na correctie te delen door de totale activa na correctie. Hier dient een w oningcorporatie te voldoen aan de minimum norm (15%).

Het eigen vermogen zoals gerapporteerd in de jaarrekening van de w oningcorporaties is o.b.v. marktw aarde. Het eigen vermogen dient te w orden verminderd met de maatschappelijke bestemming.

Loan-to-Value ratio Toelichting Schuldpositie Nominaal in de balans opgenomen agio van de leningen Schuldpositie (inclusief interne lening w oningvennootschap) gesaldeerd m et correctie agio Beleidsw aarde vastgoed Schuldpositie gesladeerd met correctie agio Loan-to-Value o.b.v. beleidsw aarde (%)

(-) =

(/) =

De schuldpositie bestaat uitsluitend uit schulden aan de overheid, kredietinstellingen, groepsmaatschappijen en deelnemingen. Deze w ordt verminders met de nominaal in balans opgenomen agio van de leningen. De loan-to-value w ordt dan berekend door de beleidsw aarde vastgoed te delen door de gesaldeerde schuldpositie. Hier dient een w oningcorporatie te voldoen aan de maximum norm (85%).

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Belangrijke opmerking

Dit Rapport is strikt persoonlijk en vertrouwelijk voor de geadresseerden van de Opdrachtbevestiging.

Dit Rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven in de Opdrachtbevestiging. Het kan openstaande punten/vragen bevatten welke niet of nog niet zijn toegelicht door Management waarvoor wij geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens enige partij aangaande het onderwerp van onderzoek accepteren, onafhankelijk van de (werk, concept of finale) status van dit Rapport. Versies van ons Rapport worden aan u verstrekt om u te informeren in het kader van de voorgenomen transactie en onze bevindingen tot nu toe. Tot dat ons Rapport een finale status heeft (i) kan de inhoud van dit document substantieel veranderen wanneer ons nieuwe informatie wordt verstrekt, (ii) behouden wij ons het recht voor om, waar nodig, informatie in het rapport aan te passen, toe te voegen of te verwijderen en (iii) is het nog onderhevig aan interne kwaliteitsprocedures. Wij accepteren geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens u aangaande een concept Rapport. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking is gesteld. Dientengevolge is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan. De getekende versie van het rapport is definitief en bepalend.

Onze Diensten omvatten geen inschatting van de risico's of de waarschijnlijke impact van de COVID-19 pandemie op de bedrijfsvoering, de financiële prestaties, de financiële positie en de continuïteit van de Woningcorporaties. De risico's en de impact van dit probleem kunnen niet nauwkeurig worden ingeschat of gekwantificeerd. Gebruikers van ons Rapport dienen zelf een inschatting te maken van de mogelijke (positieve of negatieve) gevolgen van COVID-19 voor de WOM en/of Woningcorporaties en de gevolgen daarvan voor hun eigen doeleinden. Wij merken op dat indien de gemeente Den Haag (hierna ook “Cliënt”) op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (“Wob”) een verzoek tot publicatie van het Rapport ontvangt, Cliënt Deloitte hierover terstond zal informeren, voor zover wettelijk toegestaan. Voorts zal Cliënt Deloitte als belanghebbende aanmerken in het kader van het ontvangen verzoek tot publicatie en zal Cliënt Deloitte in de gelegenheid stellen haar zienswijze inzake het verzoek tot publicatie aan Cliënt kenbaar te maken en Cliënt zal die zienswijze bij haar besluitvorming betrekken. Zoals overeengekomen in de Opdrachtbevestiging is dit rapport uitsluitend opgesteld ten behoeve van de gemeente Den Haag in het kader van het Doel.

Tenzij anders overeengekomen in de Opdrachtbevestiging mag u, zonder voorafgaande schriftelijk toestemming van Deloitte, dit rapport niet voor andere doeleinden gebruiken, (geheel of ten dele) publiceren, aan derden ter beschikking stellen of aan refereren. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit rapport inzien.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Duurzaamheid | 15 februari 2021

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about to learn more about our global network of member firms. Deloitte provides audit & assurance, consulting, financial advisory, risk advisory, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. Deloitte serves four out of five Fortune Global 500® companies through a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories bringing world-class capabilities, insights and service to address clients’ most complex business challenges. To learn more about how Deloitte’s approximately 264,000 professionals make an impact that matters, please connect with us on Facebook, LinkedIn, or Twitter. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services.

Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2021 Deloitte Nederland

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10477024/1