RIS307439 afdoening motie kom met een duurzame WOM

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10087137 RIS307439 Contactpersoon

Gert-Jan van der Panne Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

24 augustus 2021

gertjan.vanderpanne@denhaag.nl Aantal bijlagen

1

Onderwerp

Afdoening motie: ‘Kom met een duurzame WOM’

Uw raad heeft bij de bespreking van het voorstel van het college inzake het Stedelijk Energieplan (RIS306869) op 16 december 2020 de door de heer Kapteijns ingediende motie ‘Kom met een duurzame WOM’ (RIS307439) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. De motie luidt als volgt: Overwegende, dat: • het college met het Stedelijk Energieplan een volgende stap zet in de wijze waarop samen met de bewoners de verduurzaming van de stad vorm gaat krijgen; • isolatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad belangrijke onderdelen vormen van deze maatschappelijke opgave; • isolatie en verduurzaming van woningen leidt tot meer comfort en een lager energieverbruik voor bewoners. Constaterende, dat: • woningcorporaties een groot aandeel van de Haagse woningvoorraad bezitten, maar niet de middelen hebben om de benodigde grootschalige duurzame investeringen in het door de gemeente gewenste tempo te kunnen doen.

Van mening, dat: • de financiële situatie van woningcorporaties geen belemmering mag vormen voor het tempo waarin de energietransitie gerealiseerd wordt; • ook particuliere huurders van woningen, net als particuliere woningeigenaren, profijt moeten kunnen hebben van de verduurzaming van de Haagse woningvoorraad; • een coördinerende rol vanuit de gemeente wenselijk is om de verduurzaming van huurwoningen te versnellen en in goede banen te leiden; • een duurzame Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) een mogelijk instrument is om deze gemeentelijke rol te vervullen door huurhuizen tijdelijk op te kopen, te verduurzamen, en terug te verkopen aan woningcorporaties en dit via een revolverend investeringsfonds te bekostigen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087137

Verzoekt het college: • met één of meerdere voorstellen te komen op welke wijze het inrichten van een Duurzame WOM kan bijdragen aan de verduurzaming van (corporatie)woningen. • dit nog in Q1 van 2021 te delen met de raad. Het college geeft op de volgende manier antwoord op deze uitspraak van de raad: De gemeente Den Haag heeft ervaring met wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM). Momenteel zijn er twee actief in Den Haag: WOM Stationsbuurt-Oude Centrum in samenwerking met Staedion en WOM Zuidwest met Vestia. Een WOM voor met name isolatie en verduurzaming van woningen is een mogelijk interessante manier om dit bestaande instrument in te zetten voor een nieuw type opgave. Aanleiding In het stedelijk energieplan (RIS306869), in het hoofdstuk ‘inzet van financiële en juridische instrumenten’ staat over dit onderwerp: ‘Naast marktpartijen richten we ons op woningcorporaties, bewonersinitiatieven en bedrijven. De gemeente kijkt naar de mogelijkheid van een WOM Duurzaamheid en een ELENA subsidie voor verduurzaming van huurwoningen. De financiering van een dergelijk instrument zou passen binnen een Energietransitie fonds. Ook alternatieve (lichtere) varianten zoals een Samenwerkende Investeringsmaatschappij (SIM) worden onderzocht.

Een WOM duurzaamheid is een geschikt project voor het fonds, omdat het een relatief laag risico heeft, waardoor andere partijen eerder bereid zijn in het fonds te stappen.’ Dit is samen met een WOM als een van de punten binnen in het initiatiefvoorstel actieplan energiearmoede en de aangenomen motie aanleiding geweest adviesbureau Deloitte opdracht te geven voor een verkenning naar een duurzame WOM. De verkenning is bij deze motie-afdoening gevoegd als bijlage. Inhoudelijke bevindingen van de verkenning Gekozen is voor een financiële verkenning op hoofdlijnen die kijkt naar de financiële effecten voor woningcorporaties en de gemeente Den Haag. Financiële ratio’s van de woningcorporaties, aandachtspunten en risicogebieden voor verdere verdieping komen aan de orde. De verkenning gaat uit van een duurzame WOM die in 10 jaar tijd 2.250 woningen isoleert en verduurzaamt. Dit aantal is gekozen als rekenexercitie waarbij drie deelnemende woningcorporaties ieder 750 woningen inbrengen. Voor de berekening is gebruik gemaakt van kengetallen. De verkenning leidt, met enkele belangrijke kanttekeningen en overwegingen die hierna volgen, tot de conclusie dat een duurzame WOM haalbaar is.

Bij min of meer gelijkblijvende omstandigheden, met name rondom waardeontwikkeling van woningen, zou een duurzame WOM opgezet kunnen worden die voor de woningcorporaties, gemeente en bewoners van de woningen in de WOM financieel haalbaar is. Zowel voor de korte, middellange en lange termijn gaan betrokken partijen er financieel op vooruit. Hierbij is vanuit de gemeente een forse, in theorie rendabele, investering nodig. Er is inbreng van eigen vermogen nodig en een lening. In het rekenvoorbeeld met 2.250 woningen gaat het om een gemeentelijke deelname met een bedrag van tussen de €200 en €220 miljoen, waarvan 88 miljoen voor financiering van de aandelen en de rest als lening aan de WOM.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087137

In de verkenning is uitgebreid gekeken naar de effecten op de financiële balansratio’s van de woningcorporaties; waar door toezichthouders scherp naar gekeken wordt. Een duurzame WOM kan zowel bij opzetten als bij afronding een (klein) gunstig effect hebben op deze balansratio’s. Op korte termijn leidt het opzetten van een WOM tot meer financiële ruimte voor de betrokken corporaties. In het geval van een WOM die 2.250 woningen isoleert en verduurzaamt biedt dit de corporaties ruimte voor het aanpakken van nog eens 500 woningen die zij in eigendom houden. Tot slot zou ook de volledige lening van de gemeente aan de WOM aan het einde van de looptijd van de WOM terugbetaald kunnen worden. Daarmee zou de investering rendabel zijn. Als woningwaardes dalen is er een risico dat er een restschuld overblijft. Knoppen, overwegingen en risico’s De duurzame WOM in de verkenning is een rekenvoorbeeld. Deloitte identificeert daarbij een aantal variabelen. • Financiële structuur: van belang zijn zaken zoals de verhouding eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen, gebruik van (Europese) subsidies en fondsen, leningvoorwaarden, huurbeleid, fiscale aspecten zoals overdrachtsbelasting. • Governance en betrokkenheid woningcorporaties: de manier van samenwerking met woningcorporaties is cruciaal.

In de verkenning is uitgegaan van het opzetten van één duurzame WOM waarbij meerdere woningcorporaties betrokken zijn. Een aparte duurzame WOM per woningcorporatie zou eenvoudiger kunnen zijn. Ook hierbij vereist de situatie van Vestia bijzondere aandacht. Van belang is rekening te houden met het aandeel dat een woningcorporatie neemt in de WOM want dat bepaalt of de verduurzamingsoperatie via de WOM buiten de balans van die woningcorporatie gehouden wordt. • Externe parameters en WOM-beleid: zaken als tot welk niveau de woningen worden verduurzaamd, het onderhoudsbeleid en het gevoerde huurbeleid. Deloitte beschrijft in de verkenning de volgende overwegingen en risico’s: • Ontwikkeling van de woningwaarde: als de woningmarkt stagneert of inzakt is de portefeuille van de duurzame WOM minder waard en dat heeft uiteraard financiële gevolgen. Daar zijn oplossingen voor zoals het verlengen van de lening termijn. Een langere termijn voor de leningen heeft weer fiscale risico’s die nader uitgezocht zullen moeten worden. Ook stijging van renovatiekosten is een risico. • Fiscale en juridische aspecten die verder moeten worden uitgezocht: een duurzame WOM kan een fiscale impact hebben op het inbrengen en terugkopen van woningen door de betrokken woningcorporaties. Dat is in hoofdlijnen meegenomen in de verkenning maar moet nader uitgezocht worden.

Dit geldt ook voor een aantal juridische aspecten. • Financiële situatie betrokken corporaties: als die verslechtert kan dat gevolgen hebben voor het terugkopen van de woningen uit de WOM. Hier zijn oplossingen voor zoals het opnemen van een aankooprecht, in plaats van een meer dwingend aankoopplicht voor betrokken woningcorporaties. Het college heeft bij de verdere uitwerking aandacht voor de volgende vragen en aspecten: • De stap van theorie naar praktijk: lukt in praktijk wel wat in theorie er goed uitziet. • De staat van onderhoud en het energielabel van een woning en het aanbod van schone energie. • Locatie: een duurzame WOM heeft het meest zin daar waar er redelijk snel gestart kan worden en er zo stappen gezet worden naar een klimaatneutrale stad.

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10087137

• Particuliere woningen meenemen: dit zal nader uitgezocht moeten worden en hangt in grote mate af van de locatie en type eigenaar die daar actief is. Het uitgangspunt is dat werken met particuliere woningeigenaren ingewikkelder en arbeidsintensiever is dan met woningcorporaties. • Ervaring opdoen met een continue aanpak: binnen de WOM kan ervaring opgedaan worden met grootschalige isolatie, verduurzaming en meenemen van bewoners zodat er een goed lopend ‘blok voor blok aanpak van woningverduurzaming kan ontstaan. • Het ‘risico verlagend effect: als een stabiele en financieel gezonde partij als de gemeente via een WOM instapt, is de verwachting dat het risicoprofiel van een dergelijke onderneming daalt. Dat kan het voor weer andere partijen aantrekkelijker maken om ook deel te nemen. • De mate van inspanning ten opzichte van het resultaat, ook in relatie tot bestaande instrumenten. De theoretische casus van 2.250 woningen in 10 jaar verduurzamen via een duurzame WOM vergt een forse investering en organisatorische inspanning worden afgewogen tegen andere opties die er zijn om woningbouwbezit te verduurzamen. • De geleerde lessen uit de ervaringen en evaluatie van de WOM Stationsbuurt-Oude Centrum en WOM Den Haag Zuidwest.

Verkenningen, besprekingen en afspraken met betrokken partijen en instanties: bespreking en afspraken met woningcorporaties over het algemene idee, de opzet, mate van gezamenlijkheid en mogelijke prioritaire gebieden voor een duurzame WOM; afspraken met financiers; de opzet en organisatie van een duurzame WOM (financiën, statuten, bestuur, uitvoeringsorganisatie, toezicht, etc.); en afstemming met de Autoriteit Woningmarkt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie van BZK. Duurzame WOM ten opzichte van een subsidie Een duurzame WOM is niet de enige manier om woningcorporaties te helpen met verduurzamen van hun woningbezit. Een vorm van subsidie is ook een mogelijkheid. Een duurzame WOM biedt voordelen ten opzichte van een subsidie: • Er is waarschijnlijk meer mogelijkheid tot sturing in mate en wijze van isolatie en verduurzaming van de woningen; • Werken via een duurzame WOM biedt de deelnemende corporaties ruimte om meer stappen te zetten in verduurzaming van de woningen die zij in hun bezit houden. In de casus uit de verkenning biedt een duurzame WOM van 2.250 woningen de corporaties daarnaast ruimte om 500 woningen meer te verduurzamen. Daar zijn ook afspraken over te maken; • De middelen die de gemeente in de duurzame WOM steekt zijn revolverend en dus weer in te zetten voor verdere verduurzaming.

Het college gaat op basis van de bevindingen uit de verkenning verdere gesprekken aan met de Haagse woningcorporaties. Daarin polst het college de interesse van de woningcorporaties en indien die interesse er is zal het college samen met de woningcorporaties kijken naar locaties waar een duurzame WOM het best toe te passen is. Het college onderzoekt daarnaast andere aspecten van de haalbaarheid en verdere uitwerking van de duurzame WOM en informeert de raad uiterlijk aan het einde van het van dit jaar over de verdere mogelijkheden, plannen en details. Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4