RIS307375 Afdoening motie Onderzoek waar in Den Haag we grondgebonden betaalbare koophuizen kunnen bouwen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10218550 RIS307375 Contactpersoon

Gertjan Giele Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

22 november 2022

Gertjan.giele@denhaag.nl

Onderwerp

Afdoening motie: ‘Onderzoek waar in Den Haag we grondgebonden betaalbare koophuizen kunnen bouwen’

Uw raad heeft tijdens de bespreking van het Bestedingsvoorstel Enecomiddelen extra impuls voor betaalbaar wonen voor sociale woningbouw en starterswoningen (RIS307127) op 16 december 2020 de door het raadslid de heer Pluimgraaff ingediende motie ‘Onderzoek waar in Den Haag we grondgebonden betaalbare koophuizen kunnen bouwen’ (RIS307375) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. De motie luidt als volgt: Constaterende dat: − we op veel locaties in onze stad alleen ‘de lucht in kunnen’ bij het bouwen van woningen; − er in Zuid-West wel wat ruimte lijkt te zijn voor grondgebonden eengezinswoningen. Overwegende dat: − we nu niet precies weten waar en hoeveel plek er in onze stad is voor de bouw van grondgebonden betaalbare koopwoningen. Roept het college op: − te onderzoeken waar in Den Haag plek is, of plek kan worden gevonden, voor de bouw van grondgebonden betaalbare koopwoningen; − de gemeenteraad uiterlijk in het vierde kwartaal van 2021 te informeren over de uitkomsten van dit onderzoek. Het college beantwoordt de motie als volgt: Zoals bekend is het een speerpunt van ons college om te sturen op betaalbaarheid van de nieuwbouw die in de stad wordt gebouwd. Het college heeft in de afgelopen periode dan ook verschillende maatregelen genomen die de betaalbaarheid moeten bevorderen.

Voor de inzet van ons college en maatregelen verwijzen wij u naar de Programmabrief betaalbare woningbouw, Haags samenwonen (RIS305713).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10218550

De mogelijkheid om goedkope grondgebonden woningen te kunnen bouwen in Den Haag is beperkt in het licht van de grote ruimtenood die onze stad kent en de grote hoeveelheid concurrerende ruimteclaims waarvoor een oplossing gevonden moet worden. Het toevoegen van ‘ruimte extensieve’ grondgebonden woningen is daarom slechts in beperkte gevallen aan de orde. De mogelijkheden om goedkope grondgebonden woningen te kunnen bouwen, worden bovendien mede bepaald door het grondeigendom. Veel van de gronden in de stad zijn in particuliere handen. Dat betekent echter niet dat er geen sprake kan zijn van de toevoeging van betaalbare koopwoningen. Deze kunnen in ruime mate gerealiseerd worden in appartementsvorm. De ambitie in het nieuwe coalitieakkoord onderstreept dit verder: bij nieuwbouw 25 procent betaalbare koop als norm. In deze afdoening focussen we specifiek op de in de motie aangeduide: grondgebonden betaalbare koopwoningen. Wij lichten, aan de hand van de verschillende bouwopgaven die onze stad kent, graag specifiek de mogelijkheden en (voorwaardelijke) condities toe waarop betaalbare grondgebonden woningen (al dan niet) tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Voor het aspect betaalbaar hebben wij in het kader van de vraagstelling aansluiting gezocht bij de prijsgrens die de Nationale Hypotheekgarantie hanteert. De grens is voor 2022 vastgesteld op € 355.000,-.

Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd dan is de grens 6% hoger, namelijk € 376.300,-. Het bouwen van betaalbare grondgebonden woningen is mogelijk op locaties als en nadat gebleken is dat: 1. locaties/gronden beschikbaar zijn of kunnen komen voor (her)ontwikkeling; 2. een grondgebonden bouwvorm past in de stedelijke context; 3. de (her)ontwikkeling financieel haalbaar is; 4. de marktconformiteit van de VON-prijzen in groter verband blijft bestaan. We hebben voor de verschillende opgaven in de stad de mogelijkheden aan de hand van bovenstaande condities beoordeeld. Centrum stedelijke gebieden Den Haag heeft ervoor gekozen haar bouwopgave grotendeels binnenstedelijk in te vullen. Daarbij wordt het accent gelegd op het CID, de Binckhorst en Den Haag Zuidwest. De binnenstedelijke bouwopgave gaat gepaard met de ambities om integrale programma’s te realiseren, waarbij de programmering voor wat betreft de prijssegmentering (sociaal en middeldure huur) conform de Woonagenda 2020 – 2023 plaatsvindt. Daarbij zal de complexiteit van de bouwopgave kunnen leiden tot hogere VON-prijzen van de aangeboden woonproducten, ook voor de koopwoningen, in deze gebieden. Een laagbouw- c.q. grondgebonden woonmilieu ligt in gebieden in het centrum van Den Haag en rondom de stations programmatisch niet voor de hand.

Voor de Laakhavens is recent een nieuwe ontwikkelvisie vastgesteld. De ontwikkeling Little C in Rotterdam vormt hierbij een inspirerend stedenbouwkundig voorbeeld met een grote verscheidenheid aan woonmilieus en woningtypes. In Laakhavens worden ook stedelijke bouwblokken voorzien waar op de begane grond gewoond kan worden. Hoewel er in het gebied geen sprake zal zijn van een traditioneel grondgebonden woonmilieu, zal het college zich bij de verdere uitwerking van de plannen inspannen in dit gebied ook betaalbare koopwoningen tot ontwikkeling te (laten) brengen.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10218550

Uitbreidingsgebieden Voor de nog resterende uitbreidingsgebieden die er rondom de stad tot ontwikkeling worden gebracht (Vroondaal, Uithofslaan, Erasmusveld) zijn de kaders voor de planontwikkeling eerder vastgesteld. Er is voor de gebieden Vroondaal en de Uithofslaan gekozen voor woonmilieus in het grondgebonden, voornamelijk luxe, woningbouwsegment. Er zijn en worden in deze gebieden grote aantallen grondgebonden woningen gerealiseerd. Het Erasmusveld kent meer differentiatie. In deze gebiedsontwikkeling wordt in verschillende woonvormen en prijssegmenten gebouwd. De betaalbare woningen, zowel in het sociale- als middeldure segment worden daarbij veelal in meergezins woonvormen gerealiseerd. Den Haag Zuidwest Voor Den Haag Zuidwest zijn en worden de plannen inclusief de woningbouwprogrammering ter besluitvorming aan u voorgelegd. Bij de totstandkoming van de plannen wordt in hoge mate gestuurd op het terugbrengen van de te herstructureren sociale woningen en betaalbaarheid van het totale nieuw te realiseren woningbouwprogramma. Mede als gevolg van de ambitie om binnen het gebied het terugbouwpercentage sterk te laten toenemen, is beperkt ruimte voor het terugbouwen van grondgebonden woningen. Hoewel het aandeel grondgebonden woningen beperkt is, wordt in Den Haag Zuidwest een substantieel deel betaalbare- en sociale koop gerealiseerd.

Voor de gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten zijn in fase 1 in totaal 54 betaalbare grondgebonden eengezinswoningen (VON-prijs < € 325.000,-) en 60 vrije sector grondgebonden eengezinswoningen (VON-prijs > € 325.000,-) gepland. In fase 2 van Dreven, Gaarden en Zichten zijn 20 betaalbare grondgebonden eengezinswoningen voorzien (VON-prijs < € 325.000,-). Alle genoemde prijzen zijn prijspeil 2021. Overig Den Haag Naast bovengenoemde integrale gebiedsontwikkelingen doen zich naar verwachting in de toekomst incidenteel mogelijkheden voor om grondgebonden nieuwbouw koopwoningen aan de stad toe te voegen. Daarbij moet gedacht worden aan kleinschalige herontwikkelingen, bijvoorbeeld doordat de huidige bestemming achterhaald is gebleken. De mogelijkheid om alsdan invulling te geven aan de motie zal sterk worden bepaald door de stedelijke context waarbinnen de herontwikkeling plaatsvindt, het grondeigendom en de marktsituatie ter plaatse. Indien er zich mogelijkheden voordoen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een actief grondbeleid, zal ons college zich inspannen grondgebonden koopwoningen te (laten) realiseren binnen de genoemde betaalbaarheidsgrens. Actief grondbeleid Zoals toegelicht, is grondeigendom en de mogelijkheid om actief grondbeleid te voeren een belangrijke voorwaarde om te kunnen sturen op de betaalbaarheidsdoelstelling.

Echter, zoals bekend, is het instrument van actief grondbeleid in het afgelopen decennium op de achtergrond geraakt. Actief grondbeleid wordt nu incidenteel toegepast, met name daar waar sprake is van inbreng van gemeentelijk vastgoed. De prioriteit die nu is gelegd bij de woningbouwopgave en de betaalbaarheidsdoelstellingen, bevestigt het belang om het instrument van actief grondbeleid op gerichte plekken nadrukkelijker in te zetten als sturingsinstrument voor te realiseren programma’s. In het recente coalitieakkoord wordt dan ook het instrument van actief grondbeleid genoemd om verder inhoud te geven aan de woningbouwambities van ons college. De Nota Grondbeleid biedt de mogelijkheid voor een actiever grondbeleid. Zie o.a. ook de Programmabrief betaalbare woningbouw Haags Samenwonen (RIS305713).

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10218550

Samenvattend De mogelijkheid om grondgebonden betaalbare koopwoningen in de stad te kunnen realiseren is, op grond van bovenstaande toelichting en specifieke opgavekenmerken, beperkt. Overigens zullen de kopers met deze specifieke woonwens, bij het maken van afwegingen en keuzes voor het invullen van hun woonwensen, veelal regionaal handelen. Het realiseren van betaalbare koopwoningen is anderzijds een belangrijke doelstelling van beleid, zij het, gezien de Haagse context, veelal in appartementsvorm. Het college zal zich nog steviger gaan inzetten voor het uitbreiden en het behoud (bv. via de opkoopbescherming) van het aandeel betaalbare koopwoningen. Het college beschouwt de motie hierbij als afgedaan. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

4/4