RIS307347 Beantwoording SV Regels overtreden vastgoeddeal Noordeinde

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

16 februari 2021

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer Sluijs, luidend: ‘Regels overtreden vastgoeddeal Noordeinde’

DSO/10067272 RIS307347

Het raadslid de heer Sluijs heeft op 23 december 2020 een brief met daarin 27 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. 1.

Is het college bekend met het artikel ‘Regels overtreden bij verkoop pand’ (1) van De Telegraaf?

Ja. 2.

Is het college bekend met het artikel ‘Rapport: overheid blunderde bij verkoop Noordeinde 64 en overwoog pand terug te kopen’ (2) van Follow The Money?

Ja. 3.

“Het pand naast het paleis moest hoe dan ook aan de particulier Munie worden verkocht, die het nog geen vier maanden later doorverkocht aan een vastgoedhandelaar.” Wat is de reactie van het college hierop?

Er was een wens om de heer Munie vanuit het maatschappelijk belang wat hij vertegenwoordigde te helpen om zich te vestigen in het pand. Hier is vervolgens een collegebesluit over genomen en dit is binnen wet- en regelgeving uitgevoerd. Het feit dat de heer Munie het pand na de verkoop heeft doorverkocht aan zijn financier was niet voorzien, maar juridisch wel mogelijk. 4.

Het rapport van de Auditdienst maakt duidelijk dat er sprake is geweest van een 1 op 1 verkoop aan Munie. Dit is in strijd met de bedoeling van de wet, die stelt dat er een maatschappelijk belang moet zijn. Wat is de reactie van het college op deze harde conclusie?

Zie voor de reactie van het college op het rapport van de Auditdienst de commissiebrief die het college op 18 december 2020 aan u heeft verzonden over dit onderwerp (Onderzoeksrapport Auditdienst Rijk feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64-64a, RIS307332) Conform de regelgeving mag het RVB niet 1-op-1 leveren aan een privépersoon. De gemeente mag dit wel. De gemeente heeft hierbij dus binnen haar kaders en binnen de bestaande wet- en regelgeving gehandeld.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10067272

In de koopovereenkomst met de heer Munie is de kwalitatieve verplichting opgenomen dat een deel van het pand een maatschappelijke invulling dient te krijgen. Dit betekent dat deze verplichting ook van toepassing is op rechtsopvolgers. Daarnaast zijn in het collegebesluit (Aan- en verkoop Noordeinde 64-64a, RIS299760) diverse overwegingen benoemd die maken dat het publiek belang wordt gediend door verkoop. Voor toekomstige gevallen zal het college handelen conform de afdoening van de aangenomen motie ‘Voorkom nieuwe Noordeinde-affaire’ (RIS306456) en het ‘nee, tenzij’-principe hanteren voor vastgoedtransacties met het Rijksvastgoedbedrijf. 5.

De gemeente heeft altijd beweerd dat er wel degelijk een maatschappelijk belang was, maar dit blijkt er aantoonbaar nooit te zijn geweest. De regels blijken met voeten getreden te zijn. Hoe gaat het college deze grove fouten herstellen?

Onduidelijk is welke regels er volgens de vraagsteller overtreden zijn. Het college is van mening dat er geen regels zijn overtreden en dat er daarom geen grove fouten hersteld behoeven te worden. Zie verder het antwoord bij vraag 4. 6.

Het beeld is ontstaan dat opeenvolgende colleges de wettelijke regels overtreden hebben en dat de drang om Omar Munie het pand te gunnen groter was dan de geldende wet- en regelgeving. Wat is de reactie van het college hierop?

Zie het antwoord op vraag 3, 4 en 5. 7.

Wat zijn de politieke en/of ambtelijke consequenties van deze conclusies?

Voor toekomstige gevallen zal het college handelen conform de afdoening van de aangenomen motie ‘Voorkom nieuwe Noordeinde-affaire’ (RIS306456) en het ‘nee, tenzij’-principe hanteren voor vastgoedtransacties met het Rijksvastgoedbedrijf. Het college hecht aan transparantie en zal indien het college, op grond van haar bevoegdheden op basis van artikel 160 Gemeentewet, toch besluit tot een aankoop van het Rijk met als doel een directe verkoop aan een derde, de raad informeren over het genomen collegebesluit en de daarbij horende motivering middels een commissiebrief aan de commissie Ruimte. De audit geeft ons geen aanleiding tot verdere acties. Zie voor de volledige reactie van het college op het rapport de commissiebrief ‘Onderzoeksrapport Auditdienst Rijk feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64-64a’ (RIS307332)

8.

Ook voormalig burgemeester blijkt gelogen te hebben toen zij ontkende betrokken te zijn geweest bij de transactie. Uit informatie in handen van De Telegraaf blijkt namelijk dat ze de deal voor Munie heeft geregeld. In een bericht waarover de krant beschikt wordt verheugd gemeld dat ’Pauline’ op korte termijn alle partijen (gemeente, Rijksvastgoedbedrijf, paleis en Munie) aan tafel heeft om de zaak te beklinken. Is deze informatie juist?

Het specifieke bericht waar door de Telegraaf naar wordt verwezen is het college niet bekend. Het besluit tot aan- en verkoop van het pand is door het college als geheel genomen.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10067272

9.

Wat is er tijdens dit gesprek besproken en zijn hier gespreksverslagen van gemaakt? Zo ja, kunnen deze aan de raad overlegd worden? Zo nee, waarom niet?

Hete genoemde gesprek is het college onbekend, noch heeft het college een verslag die het bestaan van het gesprek zou kunnen bevestigen. 10. Welke consequenties verbindt de huidige burgemeester aan het handelen van zijn ambtsvoorganger? Zie het antwoord op vraag 7. 11.

Het rapport stelt ook de positie van taxateur Frisia aan de orde. De vraag is of deze volledig onafhankelijk was. Frisia zou tijdens het verkoopproces op drie momenten een afspraak hebben gehad met koper Munie. Is het juist dat de taxateur van Frisia driemaal aan tafel gezeten heeft met Munie?

In de audit van het Rijk wordt nergens de onafhankelijkheid van Frisia ter discussie gesteld. Daarnaast meldt de audit niets over de door u benoemde afspraken. Bovendien was de gemeente niet de opdrachtgever van Frisia. Het college slechts kan bevestigen dat ten tijde van de opname van het pand door de taxateur er vertegenwoordigers van alle partijen aanwezig waren en is niet op de hoogte van andere afspraken. 12. Zijn deze gesprekken van invloed geweest op het taxatierapport? Zie het antwoord op vraag 11. 13. Is het college het met Hart voor Den Haag/Groep de Mos eens dat de schijn van willekeur, partijdigheid en de voorkeur om het pand aan Munie te verkopen met de uitkomsten van het ADR rapport volledig bevestigd zijn? Zo nee, waarom niet? Het college deelt deze mening van Hart voor Den Haag/ Groep de Mos niet. Zoals al is gesteld in het collegebesluit van 22 mei 2018 staat het de gemeente vrij om een pand 1-op-1 te verkopen. Er heeft nooit onduidelijkheid bestaan wie de koper zou worden en waarom het college heeft ingestemd met deze aan- en verkoop. 14. Op 17 december 2019 vroeg ik in schriftelijke vragen (RIS303715) of het correct was dat het Koninklijk Huis bezwaar had tegen de hotelplannen. ‘De plannen zijn door de eigenaar van het pand ingetrokken’ was het ontwijkende antwoord.

De ADR onthult nu dus dat een werkgroep met daarin de Dienst Koninklijk Huis, het Rijksvastgoedbedrijf en de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid serieus heeft overwogen om tenminste een deel van de koop terug te draaien. Uiteindelijk hoefde dat niet, omdat Jeroen de Wilde onder druk zijn plannen voor een hotel opgaf. Waarom is dat vorig jaar niet geantwoord toen wij de vraag stelden? Het college heeft, vanuit de gemeentelijke rol, bij de beantwoording van vraag 9 en 10 van betreffende schriftelijke vragen (RIS 303715) aangegeven dat het op de hoogte was van de plannen met betrekking tot een hotel maar dat deze geen doorgang vonden omdat de eigenaar het plan had ingetrokken. De verdere beoordeling van de plannen of het proces tussen indienen en intrekken was hiermee niet meer aan de orde en is daarom verder niet toegelicht in de beantwoording van de schriftelijke vragen. Verder kan het college geen vragen voor derden (in casu het Koninklijk Huis) beantwoorden.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10067272

15.

Door de hotelplannen, waarvan het college in 2019 zei dat ze daar vanaf het begin van op de hoogte was, werd er een ambtelijke werkgroep in het leven geroepen die moest onderzoeken of een deel van het pand weer teruggekocht kon worden. Kan het college aangeven of de gemeente betrokken was bij deze werkgroep?

Ja, de gemeente was betrokken bij deze ambtelijke werkgroep. 16. Was het college op de hoogte van het bestaan van deze werkgroep? Zo ja, waarom is dit niet toen in de schriftelijke vragen van december 2019 gemeld? Zie het antwoord op vraag 14. 17.

De Regeling Materieel Beheer Rijk 2006 (RMR 2006) stelt dat het Rijk te verkopen panden in principe op de vrije markt moet aanbieden. Bij publieke instellingen mag het Rijk wel ‘een zekere voorkeurspositie’ toekennen, dus onderhands gunnen buiten de markt om. Maar: ‘Deze voorkeurspositie wordt behoudens enkele uitzonderingen niet toegekend aan natuurlijke personen.’ Dat is precies wat wel gedaan is door de 1 op 1 verkoop aan Munie. Waarom heeft de gemeente willens en wetens meegewerkt aan een verboden verkoopconstructie?

Van een verboden verkoopinstructie is geen sprake. De redenen waarom de gemeente heeft meegewerkt aan deze transacties staan genoemd in collegebesluit ‘Aan- en verkoop Noordeinde 6464a’ (RIS299760). 18. Het valt de onderzoekers van de ADR op dat de gemeente Den Haag er vanaf het begin op gericht is geweest om het pand aan Munie privé te verkopen. Daarmee bevestigt de ADR wat critici al jaren zeggen: Munie moest en zou het pand krijgen, andere partijen hadden geen kans. Wat is de reactie van het college op deze conclusie? Zie het antwoord bij vraag 3. 19. “Het verhaal dat de gemeente altijd heeft verteld, is dat Munie met zijn stichting Dutch Tulip vluchtelingen aan werk ging helpen in de winkel en het atelier op het Noordeinde. Toch wisten de betrokken ambtenaren van het RVB en de gemeente vanaf het begin dat er iets niet klopte. Zo mailde een ambtenaar van het RVB op 25 mei 2018 aan een gemeenteambtenaar (de ADR heeft alles geanonimiseerd): ‘Ik heb toch maar even de stichting XX [Dutch Tulip, BdK] laten checken en daar komt de naam de heer C [Munie, BdK] niet in voor. Volgens mij heeft de heer [Munie] zijn financiering op persoonlijke basis geënt. Maar daar hebben wij natuurlijk niet bij gezeten.

Wellicht toch de moeite waard om er even over na te denken.’ Daarop antwoordde de gemeente: ‘Volgens mij is het relevant dat de stichting [Dutch Tulip] activiteiten gaat uitvoeren in NE64. En dat de heer [Munie] dit via de akte verklaart. Welke exacte juridische relatie er is tussen de heer [Munie] en de Stichting er is, maakt mij dat niet zo veel meer uit, ik heb daar ook niet bijgezeten.’ (Taalfouten in oorspronkelijke mail). Waarom zijn deze signalen toen bewust genegeerd? Zoals blijkt uit het collegebesluit van 22 mei 2018 erkende het toenmalige college slechts dat de heer Munie toentertijd een maatschappelijk belang voor de stad had, onder meer als eigenaar van een winkel en atelier en zijn betrokkenheid bij de stichting Dutch Tulip. Ook stelt het collegebesluit duidelijk dat de verkoop aan de heer Munie zal geschieden.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10067272

20. Het RVB en de gemeente leverden het pand dus bewust aan een privépersoon. Dat is volgens de ADR in strijd met de geest van de wet, het mag alleen in uitzonderlijke gevallen. Vond het college dit een voorbeeld van een uitzonderlijk geval’? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom is er dan toch doorgezet? Zie het antwoord op vraag 4 en 7. 21. Ambtenaren van gemeente en RVB wisten dat er twee vastgoedinvesteerders aasden op het pand – en dan vooral op de mogelijkheid om luxe appartementen boven de winkel te realiseren. Toch verkochten ze het pand niet aan een stichting, maar aan Munie privé. En hoewel ze wisten dat vastgoedinvesteerders belangstelling hadden voor het pand, legden ze geen contractuele beperkingen op aan doorverkoop — wat Munie inderdaad binnen vier maanden deed. Waarom werden deze beperkingen, ondanks de signalen, niet opgelegd? Ten tijde van het collegebesluit waren er geen signalen dat vastgoedinvesteerders belangstelling voor het pand hadden. Daarnaast is het niet gebruikelijk om beperkingen aan een verkoop van vastgoed op te leggen anders dan de publiekrechtelijke kaders en worden veel beperkende bedingen als onredelijk bezwarend gezien. Dit laat onverlet dat er wel een kwalitatieve verplichting voor het realiseren van een maatschappelijke functie in het pand is opgenomen.

Overigens merken wij op dat het publiekrechtelijk kader helder was en dat elke andere koper hier ook aan gehouden zou zijn. 22. Als ambtenaren wisten dat Munie geen geld had en dat vastgoedinvesteerders op het pand aasden, waarom hebben ze het dan zonder voorwaarden aan hem privé verkocht? Zie antwoord bij vraag 21. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren er geen signalen dat er mogelijke problemen met de financiering zouden zijn. 23. Het valt de ADR op ‘dat in geen van de taxatierapporten voor aan-/verkoop van N64/64a de herbestemming in de publieke sfeer -vereiste voor onderhandse verkoop- wordt gebruikt bij de berekening van de marktwaarde. N64/64a lijkt vooral te zijn getaxeerd op basis van rendementen op nog te ontwikkelen commercieel vastgoed.’ Dat is vreemd, omdat het RVB en de gemeente steeds gezegd hebben dat bij de onderhandse verkoop aan Munie het maatschappelijk belang vooropstond: vluchtelingen aan het werk helpen. Alle taxaties gaan echter uit van nog te ontwikkelen commercieel vastgoed.

Hoe verklaart het college dit? Zoals ook wordt gesteld in managementreactie van de RVB op de audit en ook al meerdere malen door de gemeente is gesteld, is het gebruikelijk om het pand te waarderen op de zogenaamde “highest and best use” en is al eerder gemeld dat de maatschappelijke verplichting voor een deel van het pand geen negatieve invloed heeft gehad op de waarde. Indien dat wel het geval was geweest was er geen sprake geweest van een marktconforme waarde. De audit onderschrijft dus wat het college reeds eerder heeft aangegeven. 24. De voorspelde huuropbrengsten voor winkel en kantoorruimte zijn lager dan de panden waar de taxateur N64 mee vergelijkt. ‘Een lagere ingevoerde huuropbrengst leidt in het rekenmodel tot een lagere marktwaarde,’ schrijven de onderzoekers in het rapport. Is het college het met Hart voor Den Haag/Groep de Mos eens dat hiermee bewust een lagere taxatiewaarde is afgedwongen? Zo nee, waarom niet? Nee, Frisia noemt meerdere referenties met verschillende grootten. Bij het waarderen van winkels wordt vaak onderscheid gemaakt in de meters gelegen aan de voorzijde, het midden en de achterzijde.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10067272

Vaak geldt daarnaast ook hoe groter een te verhuren oppervlak is hoe lager de gemiddelde prijs per m2. Voor de m2 commerciële ruimte/ winkelruimte in dit pand geldt dat van de totale 815 m2, circa 200 m2 in de kelder en tussenvloer ligt, er een opslagruimte is van circa 100 m2 en een aanzienlijk deel van de winkelmeters helemaal achterin het pand liggen. Dit drukt de gemiddelde prijs per m2. Hetgeen ook al zichtbaar is in de referentie van Noordeinde 48, zoals genoemd in het Frisia rapport, waar een gemiddelde prijs van € 127,- is gerealiseerd. Het pand Noordeinde 64 kent een nog groter oppervlakte, zodat de gemiddelde waarde van € 125,- goed verdedigbaar is. Wel merkt het college op dat deze uitleg inderdaad ontbreekt in het Frisia rapport, hetgeen het lastig leesbaar maakt. 25. ‘Verbouwingskosten verlagen in het rekenmodel de getaxeerde marktwaarde,’ constateren de onderzoekers. Frisia heeft de waarde van het pand dus wel degelijk aan de lage kant getaxeerd. Was het college hiervan op de hoogte? Wat is de reactie van het college hierop? De opmerking van de auditdienst dat verbouwingskosten de getaxeerde marktwaarde verlagen is een feitelijke opmerking. De auditdienst verbindt hier niet de conclusie aan dat het pand daarmee aan de lage kant is getaxeerd, deze conclusie deelt het college dan ook niet.

Wel was het college op de hoogte van het feit dat er kosten voor achterstallig onderhoud en renovatie in het rapport waren meegenomen. Hetgeen gezien de staat van het pand ook niet meer dan logisch is. De hoogte van deze verbouwingskosten zijn beoordeeld en juist bevonden. Zie ook de opmerking hierover in de managementreactie van het RVB, zijnde de opdrachtgever van het rapport, op het rapport, waarin ook wordt geconstateerd dat dit redelijke aannames zijn. Voorts merkt het college nog op dat in het rapport van Frisia de verbouwingskosten dan wel hoger zijn dan in het, bij het college inhoudelijk onbekende taxatierapport van 2014, doch dat de totaal getaxeerde waarde van Frisia substantieel hoger ligt dan de waarde genoemd in het rapport van 2014. Zie hiervoor ook de bijlage in het rapport van de auditdienst. 26. In een voetnoot staat te lezen dat Frisia desgevraagd de taxaties wil toelichten. Kan het college deze toelichting opvragen bij Frisia? Een nadere toelichting is te vinden in de managementreactie van het RVB die integraal is overgenomen in het rapport. U heeft het rapport ontvangen als bijlage bij de commissiebrief ‘Onderzoeksrapport Auditdienst Rijk feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64-64a’ (RIS307332) 27. De WOZ-waarde van het naburige Noordeinde 66 ging omhoog van 2.475.000 euro in 2014 naar 3,6 miljoen euro in 2019.

En dat voor een pand dat met een oppervlakte van 772 m2 slechts half zo groot is als Noordeinde 64. Hoe verklaart het college dan de ‘marktconforme’ verkoopprijs van 1,7 miljoen euro van Noordeinde 64/64a? Het feit dat de WOZ-waarde van Noordeinde 66 inzichtelijk is op het WOZ-portaal komt omdat dit pand volledig is gewaardeerd als woning. Noordeinde 64 /64A mag echter conform het bestemmingsplan alleen op de bovengelegen verdiepingen worden aan gewend voor wonen. Dit heeft een (drukkend) effect op de waarde. De twee panden zijn dus niet met elkaar vergelijkbaar, zowel qua functie als staat van onderhoud. Voor het overige merkt het college op dat uit de audit voldoende blijkt dat de wijze waarop het taxatieproces is verlopen op juiste wijze is geschiedt en dat het college er op mag vertrouwen dat de getaxeerde waarde als marktconform kan worden geacht te zijn. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

6/6