RIS307229 Bijlage 3

Prestatieafspraken Haag Wonen – Huurdersorganisatie Haag Wonen – gemeente Den Haag 2021

1 1.1

1.2

Onderwerp Een toereikende woningvoorraad Omvang kernvoorraad

Nieuwbouw

Prestatieafspraken 2021

Doorkijk 2022-2026

Haag Wonen had op 31 december 2019 20.780 sociale huurwoningen (DAEB). Haag Wonen heeft op 1 januari 2022 minimaal 20.830 sociale huurwoningen.

In de meerjarige Raamovereenkomst is tot doel gesteld dat Haag Wonen op 1 januari 2024 20.400 sociale huurwoningen bijdraagt aan de Haagse kernvoorraad.

Haag Wonen neemt in 2021 de volgende (sloop) nieuwbouw projecten in aanbouw (eigen ontwikkeling of afname uit ontwikkelingen van derden): Ombouw van eigen kantoorgebouw aan de Zichtenburglaan, circa 70 zorgwoningen; en Circa 185 sociale huurwoningen in het project B-Proud (start bouw in 2021 is afhankelijk van het verloop van de herontwikkeling van de plannen en de tijdige verlening van de vergunning voor de her-ontwikkelde bouwplannen door de gemeente, naar aanleiding van milieucontour) De gemeente is in 2020 gestart met het urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Hierin wordt de bouw van betaalbare woningen aangejaagd. Een van de doelen is om de productie van sociale woningbouw op te schroeven naar 1.200 woningen per jaar, waaronder woningen voor specifieke doelgroepen. Hiervoor worden verschillende middelen ingezet zoals actief grondbeleid en wordt gekeken naar het verbeteren van

In de komende vijf jaar (2021 – 2026) verwacht Haag Wonen minimaal 700 woningen toe te voegen. Haag Wonen en de gemeente voeren met andere corporaties een gezamenlijke lobby richting de Rijksoverheid om de investeringsmogelijkheden van Haagse corporaties te vergroten. Naar verwachting worden circa 1.000 nieuwe woningen in aanbouw genomen (netto).

randvoorwaarden zoals versnellen van vergunningentrajecten en simpele programmering. De gemeente en corporaties trekken samen op. De locaties zijn bij voorkeur gelegen in wijken waar nu relatief weinig sociale huurwoningen zijn, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de inclusieve stad.

2 2.1

Evenwichtige wijken Middenhuur

2.2

Leefbaarheid

Corporaties krijgen onder voorwaarden een legeskorting van de gemeente bij nieuwbouw van sociale huurwoningen. Haag Wonen had op 31 december 2019 291 geliberaliseerde huurwoningen. In 2021 worden naar verwachting geen geliberaliseerde huurwoningen toegevoegd.

Haag Wonen geeft in totaal bijna € 2,1 miljoen uit aan leefbaarheid. Dit betreft een investering van gemiddeld € 100 per woning in leefbaarheid (naast reguliere werkzaamheden o.a. herinrichting binnentuinen en uitstraling bellentableau ’s) in wijken waar Haag Wonen bezit heeft plus een deel van de loonkosten (circa € 15 per woning) aan inzet van onder andere beheerconsulenten en wijkbeheerders om de leefbaarheid te bevorderen en het oplossen van woonoverlast. De gemeente en Haag Wonen gaan door met de ondersteuning van buurtkamers. Haag Wonen stelt in totaal 5 buurtkamers in de Schilderswijk en Zuidwest om niet beschikbaar. De stuurgroep Buurtkamers evalueert de werking en impact van de buurtkamers. De stuurgroep is hiervoor gezamenlijk opdrachtgever. De gemeente stelt financiële middelen ter beschikking om de evaluatie uit te laten voeren. In 2021 worden de doelen en ambities herijkt op basis van de uitkomsten van de evaluatie.

Om de doorgroeikansen vanuit sociale huurwoningen naar middenhuur te vergroten en de leefbaarheid van buurten en wijken te vergroten door een gedifferentieerd woningaanbod en nieuwbouwplannen financieel haalbaarder te maken, verkent Haag Wonen plannen om in Den Haag Zuidwest middenhuur woningen toe te voegen. Haag Wonen verwacht dat de jaarlijkse investering in leefbaarheid gelijk blijft. De leefbaarheid van de wijken met veel corporatiebezit staat onder druk door onder andere een steeds grotere concentratie van mensen met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte. Randvoorwaarde voor het goed huisvesten van de zorgdoelgroepen, statushouders en andere kwetsbare huurders is goede en constante begeleiding van deze doelgroep. De gemeente voert hierop regie zodat kwetsbare bewoners niet tussen wal en schip vallen. Gemeente, Haag Wonen en huurdersorganisatie bespreken periodiek hoe de leefbaarheid van wijken zich ontwikkelt, of afspraken worden behaald en welke bijstuurmaatregelen genomen moeten worden. De combinatie van de leefbaarheids- en uitbreidingsopgave in Zuidwest vraagt om een

integrale aanpak op het gebied van wonen, onderwijs, economie, zorg en welzijn, infrastructuur, mobiliteit en veiligheid met wonen. Haag Wonen vraagt de gemeente om samen met partners tot een integrale visie te komen die partijen langjarig aan Zuidwest verbindt. Hiernaast regie op de aanpak van Zuidwest te voeren en te zorgen dat de verschillende overleggen en samenwerkingen die al bestaan of worden opgezet elkaar effectief versterken.

3 3.1

Een betaalbare en prettige woning Inkomens afhankelijke huurverhoging (IAH)

3.2

Huurverhoging

Haag Wonen blijft de buurtkamers om niet beschikbaar stellen. Haag Wonen zet de inkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhoging in 2021 in voor gasloos koken. Naar verwachting gaat het om een bedrag van ongeveer € 100.000. Haag Wonen voert ten tijde van het bod een constructieve dialoog met de huurdersorganisatie over de huurverhoging per 1 juli 2021. De uitkomst van deze gesprekken ligt nog niet vast. De gemeente Den Haag gaat in deze prestatieafspraken alleen akkoord met een huurverhoging boven inflatie onder voorwaarde dat de Huurdersorganisatie Haag Wonen akkoord is. 0,5 % huurverhoging (boven inflatie) maakt het mogelijk om in 2021 90 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen of 235 bestaande sociale huurwoningen transitiegereed te maken. Wanneer het overleg resulteert in een inflatievolgende huurverhoging, dan worden de in het bod opgenomen aantallen bij 1.1 (naar ca 610), 1.2 (naar ca 910), 5.2 (naar ca 765), 5.3 (idem) en 7.2 (naar ca 32,5 mln) verlaagd.

3.3

Huurachterstanden/ huisuitzettingen

Haag Wonen spant zich bij het innen van schulden in om verder oplopen van huurachterstanden te voorkomen, waar

Haag Wonen is voornemens de inkomens afhankelijke huurverhoging na 2021 te blijven inzetten voor investeringen in duurzaamheid. Haag Wonen bekijkt jaarlijks met de huurdersorganisatie hoe ‘wonen’ betaalbaar blijft voor huurders en hoe dit zich verhoudt tot de onderhoudsopgave en doelstellingen op het uitbreiden van de woningvoorraad en het verduurzamen van de woningen. De verwachting is dat de huurverhoging (in stappen) wordt afgebouwd naar een inflatievolgende jaarlijkse huurverhoging en dat Haag Wonen volop blijft inzetten op het bieden van maatwerk aan huurders die dit nodig hebben. De gemeente voert samen met Haag Wonen en de HOHW de lobby richting het Rijk om de verhuurdersheffing af te schaffen en investeringsmogelijkheden voor corporaties te vergroten. Idem.

mogelijk persoonlijk contact op te nemen, de beslagvrije voet te waarborgen en redelijk te handelen door maatwerk te leveren. Daarna kan Haag Wonen wanbetalende huurders aanmelden bij de gemeente, die erop af gaat. Die “outreachende” aanpak verstrekt zo het sociaal incasseren door de corporatie. Bij vermoedens van multi-problematiek, wordt vroegtijdig een meldcode aangemaakt. De gemeente neemt uiterlijk binnen 2 weken contact op met de inwoner voor een afspraak.

3.4

Onderhoud

In 2021 wordt een convenant opgesteld waarin nader staat uitgewerkt hoe Haag Wonen en de gemeente de verplichting rondom vroeg-signalering vanuit de wijziging Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) vormgeven. Haag Wonen besteedt € 52 miljoen aan onderhoud, waarvan € 19 miljoen in planmatig onderhoud en € 4 miljoen aan onderhoud als onderdeel van verbeterprojecten. Daarnaast geeft Haag Wonen € 29 miljoen uit aan dagelijks onderhoud (mutatie, reparatie, contract). Opgeteld met de investeringen die ze in 2021 uitvoert steekt Haag Wonen ruim € 110 miljoen in haar woningen. Goed onderhoud van woningen en een schone, hele en veilige woonomgeving zijn belangrijk voor het woongenot van een ieder en kan het afglijden van wooncomplexen en buurten voorkomen. De gemeente zorgt voor schone, hele en veilige wijken met specifieke aandacht voor de kwetsbare wijken. Bij groot onderhoud en ingrijpende woningverbetering zorgt Haag Wonen voor degelijk hang- en sluitwerk, inclusief kerntrekbeveiliging. Haag Wonen is actief bezig met het aanbrengen van rookmelders. Vanwege de aangekondigde wetgeving dat

Haag Wonen besteed jaarlijks circa € 50 miljoen aan onderhoud.

3.5

Vocht- en schimmelaanpak

bestaande woningen voor 1 juli 2022 voorzien moeten zijn van rookmelders (NEN 14604). Haag Wonen neemt preventie en curatieve maatregelen tegen vocht en schimmel. Bij reparatiemeldingen en nieuwe verhuringen besteedt Haag Wonen uitgebreid aandacht aan de ventilatie van de woning. Bij onderhoudsprojecten brengt Haag Wonen waar mogelijk mechanische ventilatie en roosters in binnendeuren aan. En huurders krijgen volop voorlichting aan huis, op bewonersavonden en op informatiemarkten in samenwerking met de HOHW, de gemeente en de GGD. Conform afspraak schakelt Haag Wonen de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert in wanneer Haag Wonen zelf de oorzaak van de problemen niet kan achterhalen of adviseert de huurder de expert in te schakelen wanneer deze het niet eens is met de diagnose en voorgestelde oplossing van Haag Wonen.

Het nemen van preventieve en curatieve maatregelen tegen vocht- en schimmel blijft hoog op de agenda staan van Haag Wonen.

Bij de voorbereiding van planmatig onderhoud kijkt Haag Wonen of er indicaties zijn voor vocht en schimmel problematiek en neemt de eventuele oplossingen mee in de onderhoudsplannen.

4 4.1

Bij Haag Wonen zijn wooncomplexen met risico voor vocht- en schimmelproblematiek in beeld. De klachten komen in de meeste gevallen voort uit een combinatie van bewonersgedrag en bouwkundige oorzaken. Eventuele bouwkundige oorzaken, als vastgesteld in het onderzoek van de vocht- en schimmelexpert worden opgepakt.

Goed gebruik van de bestaande voorraad Doorstroming Haag Wonen, de huurdersorganisatie en de gemeente werken samen in het bevorderen van doorstroming. Haag Wonen heeft twee verhuurconsulenten in dienst als doorstroomcoach/-makelaar/verhuurmedewerker die huurders kan aansporen, direct kan ondersteunen en kan bemiddelen naar een andere woning. Haag Wonen attendeert

Doorstromingsmogelijkheden blijven hoog op de agenda staan van Haag Wonen. Haag Wonen verkent het toevoegen van middeldure huurwoningen om doorstroomkansen te vergroten.

huurders actief en op haar website over doorstroommogelijkheden. In 2021 werken we samen in het bevorderen van doorstroming. Dit doen wij op deze manier: gemeente, huurdersorganisaties en corporatie werken aan een aanpak die o.a. gericht is op kleine huishoudens (max 3 personen) in grote woningen (min 80m2 en 5 kamers), en diens verhuiswensen en -mogelijkheden. Haag Wonen werkt actief samen met de gemeente (doorstroommakelaar) bij casuïstiek en benut de instrumenten zoals huurmatiging, de doorstroompremie en de mogelijkheden in het lokaal maatwerk zoals directe bemiddeling om huurders te ‘verleiden’ te verhuizen naar een beter passende woning.

4.2

Huisvesting statushouders

4.3

Zorggroepen

Doorstromers uit sociale huurwoningen van Haag Wonen krijgen voorrang op vrijkomende middeldure huurwoningen (niet-DAEB) van Haag Wonen. Haag Wonen voorziet in haar aandeel van de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Haag Wonen levert een passende woning binnen 10 weken na koppeling met gemeente Den Haag. Haag Wonen levert de afgesproken 70 zelfstandige huurwoningen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen. Hierbij wordt maximaal 30% van het vrijkomend aanbod verhuurd aan niet-reguliere doelgroepen conform de raamovereenkomst om hiermee ook regulier woningzoekenden een kans te geven op een sociale huurwoning. Deze afspraken kunnen conflicteren. Gemeente en Haag Wonen monitoren periodiek of aan beide afspraken wordt voldaan en bepalen in overleg tussen beide én met de huurdersorganisatie bijstuurmaatregelen. In 2021 concretiseren gemeente en Haag Wonen plannen om bij te dragen aan een extra doelstelling van 100 woningen voor

Idem.

Haag Wonen levert de afgesproken huurwoningen voor de huisvesting van zorgdoelgroepen.

5 5.1

Een duurzame woningvoorraad Wijkenergieplannen / warmteinfrastructuur

zorgdoelgroepen door een deel van nieuwbouw te reserveren voor deze doelgroep. Gemeente stelt de transitievisie warmte en wijkenergieplannen op en Haag Wonen draagt waar nodig bij aan het opstellen van de transitievisie en de wijkenergieplannen.

De gemeente levert jaarlijks (aantal) wijkenergieplannen op.

De gemeente levert in 2021 minimaal de onderstaande wijkenergieplannen op: • Den Haag Zuidwest (Bouwlust Vrederust, Moerwijk, Morgenstond); • De Binckhorst; en • Mariahoeve.

5.2

Woningverbeteringen

Om de gezamenlijke ambitie kracht bij te zetten zorgen gemeente en Haag Wonen ervoor dat communicatie van beide partijen richting bewoners elkaar versterkt. De gemeente en Haag Wonen nemen inwoners die als eerste geconfronteerd worden met de consequenties van de wijkenenergieplannen (zoals de woningaanpassingen door corporaties) actief mee in haar plannen en creëert hiermee draagvlak voor de benodigde vastgoedingrepen. Haag Wonen investeert € 46 miljoen in ruim 1.200 woningen. Hiervan zijn circa 700 grote woningverbeteringen met een investering van € 50.000 of meer / woning. Het betreffen de wooncomplexen: • Anna Bijnslaan • Rederijkerstraat • Pink/Loggerstraat • Sleepnetstraat En een aantal complexen waar bewonerscommunicatie nog opgestart moet worden.

Haag Wonen verbetert circa 1000 woningen per jaar.

In 2021 worden er ook circa 650 kleine woningverbeteringen uitgevoerd, waarvan ruim 300 woningen met deze ingreep transitiegereed zijn. Bij woningverbeteringen in seniorenwoningen wordt altijd gekeken naar kansen om, als dit nog niet het geval is, ze gelijktijdig levensloopbestendig te maken en klaar om innovatieve technologieën te implementeren. 5.3

Transitiegereed

5.4

Kookgas

5.5

Bewonersacties

In 2021 verwacht Haag Wonen circa 800 woningen door een ingreep of (sloop)nieuwbouw transitiegereed te maken, mits 70% van de huurders instemt met de voorgestelde verbetering. De gemeente helpt met het opstellen van een plan, financiering en aanvragen van relevante subsidies. Haag Wonen brengt in circa 500 woningen bij mutatie een aansluiting voor elektrisch koken aan. Haag Wonen start in 2021 minimaal 1 project voor complexmatige verwijdering van kookgas, daarnaast biedt Haag Wonen de mogelijkheid voor een eventueel huurdersinitiatief om complexgewijs versneld kookgas te verwijderen. Gemeente draagt bij met communicatie, kookworkshops. Gemeente levert menskracht, installatiehulp en materialen voor energiebewustmaking en energiebesparing van huurders van corporatiewoningen. Nieuwe huurders krijgen na drie maanden tijdens het thuisbezoek onder andere een ledlamp en adviezen om energie te besparen. Haag Wonen wijst huurders in dit gesprek ook op de initiatieven van de gemeente, milieuorganisaties zoals: Duurzaam Den Haag en programma Groen Doen van de stichting Oefenen.nl. Dit programma is samen met de gemeente en Haag Wonen ontwikkeld. Met winterklaar/budgetcoaches/energiebespaarboxen helpt Haag Wonen op basis van de huidige mutatiegraad circa 3,5%

Haag Wonen maakt circa 1.000 woningen per jaar transitiegereed. Voor 2024 zijn alle kookgasaansluitingen (bij woningen aangesloten op stadsverwarming) verwijderd. Mits hiervoor bewonersinstemming is verkregen.

Idem.

van alle huishoudens, in 2021 ca 500, met actie en advies over energiebesparing. HOHW werkt mee in het benaderen van huurders.

5.8

Woning APK

5.9

Klimaatadaptatie & gebruik van daken voor duurzaamheidsdoelen

Haag Wonen, de HOHW en gemeente werken bij (renovatie)projecten in het kader van de energietransitie (denk aan transitiegereed, aansluiting warmtenet, kookgas verwijderen) samen aan het creëren van draagvlak. Haag Wonen voert bij mutatie een woning-APK uit, naar schatting 700 keer. Het doel van de woning-APK is het inspecteren van de woningen op gas-, water- en elektrische installaties. Hiermee voldoet Haag Wonen aan de Woningwet en zorgplicht voor zowel eigenaar als gebruiker ten aanzien van het voorkomen van gevaarlijke situaties. In 2021 onderzoekt Haag Wonen samen met de gemeente in welke wijken en buurten klimaat adaptieve maatregelen het meest noodzakelijk, wenselijk en haalbaar zijn, op zowel maaiveldniveau als daken en gevels. Bij complexen waar grote woningverbeteringen worden doorgevoerd, voldoet Haag Wonen aan de minimale eisen voor afwatering. Waar mogelijk wordt een reductie van de verharding gerealiseerd, rekening houdend met de wensen en de servicekosten van de bewoners. De gemeente pakt de aanpalende openbare ruimte aan. Bij herindeling van binnentuinen wordt gezorgd voor een goed evenwicht tussen vergroening, verblauwen, (sociale) veiligheid en de onderhoudskosten.

Op basis van pilots met zonnepanelen van Haag Wonen in 2020 wordt het dakenprogramma van Haag Wonen in 2021 verder opgezet, met als doel alle daken die in 2021 aangepakt worden ook te benutten voor zonnepanelen, vergroening en/of wit maken tegen hittestress.

Idem.

idem

Haag Wonen levert in 2021 met minstens één project/complex een bijdrage aan een meer klimaatadaptievere stad in die gebieden waarvan uit de analyse is gebleken dat de problemen het grootst zijn (hitte-eilanden, wateroverlast bij extreme regenval.

5.9.1

Elektrisch laden

6 6.1

De huurder gezien en gehoord Huurders- vertegenwoordiging

Haag Wonen zet ten bate van 227 woningen, 7.300 m2 dakoppervlak in voor duurzaamheid door deze te isoleren. Laadinfrastructuur voor elektrische mobiliteit: corporaties brengen in kaart wat de impact is van de wettelijke eisen rondom laadpalen voor elektrische mobiliteit, werken aan een aanpak om bij nieuwbouw en renovatie te voldoen aan deze eisen en installeren vervolgens de passende voorzieningen op parkeerterreinen in corporatiebezit. Deze aanpak is in 2020 gestart en wordt in 2021 voortgezet. In veel gevallen zijn parkeerterreinen bij corporatiewoningen eigendom van de gemeente, daar zoeken gemeente en corporatie elkaar op. Waar mogelijk worden ook de opties van solar carports bekeken. Haag Wonen werkt samen met de HOHW om te borgen dat zowel in vertegenwoordiging als bij representatie de stem van de huurders worden ingebracht en gehoord. Eind 2019 heeft de HOHW alle ruim 21.000 huurders van Haag Wonen gevraagd om mee te praten over volkshuisvestelijke thema’s. In 2020 en 2021 geeft de HOHW hieraan uitvoering om de stem van de huurders te laten horen, bijvoorbeeld via Bewoners Advies Groepen. Vanuit ‘kennis delen is kracht’ draagt de HOHW de komende tijd ook bij aan het betrekken van huurders bij (nieuwe vormen van) participatie.

7 7.1

Een succesvolle samenwerking Inzet van ons allen

Ook is de HOHW gestart met de werving van huurders die zitting willen nemen in het bestuur van de HOHW, dan wel op andere manier een actieve rol willen nemen. Haag Wonen en de gemeente ondersteunen de HOHW bij het streven om vanaf 2024 een meer diverse afspiegeling van Haag Wonen (potentiële) huurders te betrekken bij de huurdersparticipatie. De gemeente biedt aan om minimaal twee leden van het bestuur in 2021 een leergang bij Divers te laten volgen, de gemeente draagt de kosten. Corporaties spelen van oudsher een belangrijke rol op de woningmarkt in Den Haag. Ze hebben met de kernvoorraad een groot aandeel in de onmisbare voorraad betaalbare woningen in Den Haag. De Haagse corporaties en de gemeente kennen een lange traditie van samenwerken, onder meer door het maken van prestatieafspraken. De afgelopen jaren worden de huurdersorganisaties steeds nadrukkelijker betrokken en zijn ook bij deze prestatieafspraken een gelijkwaardige partij aan de gesprekstafel. Via de jaarlijkse prestatieafspraken houden we in de gaten of we in de pas lopen en de doelen gaan halen. Waar mogelijk gaan wij voor meer. De doelen zijn ambitieus, maar ook realistisch. De Haagse corporaties hebben op het moment van het sluiten van deze overeenkomst het laagste investerend vermogen van Nederland.

Dat vraagt om realisme, kansen benutten, het maken van keuzes en om een goede samenwerking met andere partijen op de woningmarkt, binnen en buiten Den Haag. De komende periode zetten Haagse huurdersorganisaties, woningcorporaties en de gemeente Den Haag zich in om de geformuleerde stedelijke opgaven aan te pakken. De belangrijkste opgaves waar we aan werken zijn gericht op de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad, waarbij corporaties blijven investeren in hun woningen en bewoners/huurders, in nieuwbouw, in woningverbetering (verduurzaming) in combinatie met gematigde huren en met

7.2

Investeringsvoornemens

aandacht voor wat door (toekomstige) bewoners wordt gevraagd. De gemeente faciliteert en stimuleert niet alleen deze corporatie-inzet, maar investeert daar waar nodig en mogelijk aanpalend in o.a. de openbare ruimte, veiligheid & leefbaarheid en in voorzieningen. We zetten ons in voor alle bewoners met bijzondere aandacht zorg, maatschappelijke ondersteuning, doorstroming, woningdifferentiatie, energiebesparing en binnenmilieu. Haag Wonen is voornemens om in 2021 circa € 60 miljoen te investeren. Opgeteld met het onderhoud dat wij in 2021 uitvoeren steken wij ruim € 110 miljoen in onze woningen. De investeringen zijn als volgt opgebouwd: • Nieuwbouw: € 13,5 miljoen; • Verbeterprojecten: € 26,6 miljoen; en • Investeringen PO: € 19,5 miljoen.

Haag Wonen investeert jaarlijks gemiddeld € 50 miljoen en hiermee benut haar investeringsruimte hiermee volledig. De opgave in Den Haag is echter vele male groter dan de investeringsmogelijkheden. Zodoende de afspraak om gezamenlijk bij het Rijk te pleiten voor meer investeringsruimte.