RIS307195 Bijlage

Bestemmingswijziging

Sloop

2

-

2011 2012

2

-

2013

13

2

2014

3

3

2015

3

-

2016

26

2

2017

8

-

2018

4

-

2019

2

1

2020

1

-

Ondanks het terughoudend verstrekken van een woningonttrekkingvergunningen neemt de druk op de woningvoorraad in Den Haag toe. In de meeste gevallen zal er geen onttrekkingsvergunning worden verleend. Voor een onttrekkingsvergunning gelden verschillende weigeringsgronden: • Als burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter achten dan het belang van de door aanvrager om de woning te onttrekken; • Als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door de voorwaarden en voorschriften door het onttrekken van de woning; • Als het verlenen van de onttrekkingsvergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

30 Nota voorraadbeleid 2020

• Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de onttrekkingsvergunning, zal de onttrekkingsvergunning niet worden toegekend. Ondanks de druk op de Haagse woningmarkt zal gebruik van pied-à-terre (koop), net als voor toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre, in beperkte mate mogelijk zijn. Voor een ontheffing gelden verschillende voorwaarden en voorschriften: • Gebruik van een woning anders dan voor wonen is zonder vergunning in beginsel absoluut verboden, maar voor gebruik als pied-à-terre kan een ontheffing worden aangevraagd; • In een woning die gebruikt wordt als pied-à-terre zijn andere vormen van toeristische verhuur niet toegestaan; • Op het adres van de woning die als pied-à-terre gebruikt wordt, staat niemand als bewoner ingeschreven in de BRP. Wanneer een bewoner op het adres staat ingeschreven behoort deze tot de woning tot de woningvoorraad dat in gebruik is om in te wonen; • Het gebruik van de pied-à-terre is uitsluitend toegestaan aan de eigenaar en eventuele leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Geen van de leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden staat als bewoner op het adres in de BRP ingeschreven; • Aan het aantal personen dat per verblijf in een pied-à-terre aanwezig kan zijn wordt een ­maximum verbonden.

Op het moment dat de woning als pied-à-terre gebruikt wordt dienen de aanwezigen elk over 12 vierkante meter gebruiksoppervlakte te beschikken; • De eigenaar van de pied-à-terre staat niet als bewoner op een ander adres in de BRP van de gemeente Den Haag ingeschreven; • De ontheffing is aan de eigenaar gebonden en niet overdraagbaar. De ontheffing is uitsluitend geldig zolang de eigenaar de pied-à-terre gebruikt als tweede woning. Bij verkoop of verhuring vervalt de ontheffing. Bij de vergunningverlening wordt geen rekening gehouden met privaatrechtelijke afspraken die zijn gemaakt, bijvoorbeeld vanuit een VvE. Bij de vergunningverlening wordt uitsluitend getoetst aan een publiekrechtelijk kader.

Naast de voorwaarden zijn er ook redenen waarom een ontheffing geweigerd kan worden: • Als burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter achten dan het belang van de aanvrager om de woning als pied-à-terre te mogen gebruiken; • Als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door de voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing; • Als het verlenen van de ontheffing zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; • Ook wanneer er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning, zal een vergunning niet worden toegekend.

Nota voorraadbeleid 2020 31

3.1.1 Toelichting beleid op woningonttrekking en ontheffing op woningonttrekking ten behoeve van pied-à-terre Een verbod om een woning zonder onttrekkingsvergunning geheel of gedeeltelijk aan de ­bestemming tot (permanente) bewoning te onttrekken is bij uitstek het middel om te zorgen dat woningen gebruikt worden om in te wonen. De wet heeft ook de bestuurlijke boete als hand­ havingsinstrumentarium en daarmee kan een beter lik-op-stukbeleid gevoerd worden dan op het bestemmingsplan. Een onttrekkingsvergunning wordt alleen in hoogst uitzonderlijke situaties verstrekt waarbij het belang van het mogelijk maken van het gewenste gebruik van de woning groter is voor de aanvrager dan het belang van het behoud van de woningvoorraad én dit belang niet op een andere manier kan worden gediend. Bij deze belangenafweging speelt schaarste een grote rol. Pied-à-terre is alleen mogelijk met een ontheffing op het verbod om zonder onttrekkings­ vergunning de woning te gebruiken voor een gebruik anders dan wonen. Er gelden daarbij zeer specifieke voorwaarden die erop zijn gericht om het gebruik te beperken tot een tweede verblijfs­ object van en door de eigenaar en eventuele leden van diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Wanneer de ontheffing is verleend, mag de woning niet gebruikt worden voor toeristische verhuur in welke vorm dan ook.

Hiermee wordt voorkomen dat eigenaren een woning voor het gebruik als pied-à-terre kopen en vervolgens uit de woningvoorraad onttrokken houden omwille van enig financieel gewin. Wanneer de woning verkocht of verhuurd wordt, vervalt de ontheffing en is de woning weer beschikbaar voor regulier gebruik (wonen). Indien zich een nieuwe eigenaar aandient die de woonruimte als pied-à-terre wenst te gebruiken, dient deze nieuwe eigenaar een nieuwe ontheffing aan te vragen die getoetst wordt aan de dan geldende voorwaarden. Dit zorgt ervoor dat woonruimte ook na verkoop door de ontheffing niet permanent aan de woningvoorraad is onttrokken.

32 Nota voorraadbeleid 2020

4. Bouwkundig splitsen Net als kamerbewoning maakt bouwkundig splitsen (ook wel woningvorming genoemd) het mogelijk binnen de bestaande woonruimtevoorraad wooneenheden te creëren voor kleinere huishoudens. Het verschil met kamerbewoning is dat er bij bouwkundig splitsen vanuit één zelfstandige woning, meerdere zelfstandige woningen worden gecreëerd. Dat gebeurt doorgaans via een ingrijpende verbouwing. Een bouwkundige splitsing is daardoor niet eenvoudig ongedaan te maken. Voor het bouwkundig splitsen is altijd een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning voor de verbouwing verplicht.

4.1 Maatschappelijke context Het bouwkundig splitsen van woningen kan gevolgen hebben voor de leefbaarheid van een buurt. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, deze verdwijnen sneller dan dat ze worden bijgebouwd. Aan de andere kant kan bouwkundig splitsen in die gebieden waar de leefbaarheid het toe laat er aan bijdragen dat er meer woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Daarmee kan een deel van de groei van het aantal bewoners opgevangen worden, maar ook bijvoorbeeld worden voldaan aan een kwalitatieve behoefte. Denk aan ouderen die alleen wonen, de woning willen splitsen om kinderen in de buurt te laten wonen. Of in geval van heel grote woningen waarin twee gezinswoningen kunnen worden gecreëerd. Met het verbod op het bouwkundig splitsen wordt opdeling tegengegaan. Tot 1 juli 2019 was er een restrictief beleid ingevoerd ten aanzien bouwkundige splitsingen in kwetsbare g ­ ebieden. Deze gebieden hebben immers overwegend kleine woningen, waar bovendien de leefbaarheid onder druk staat. Voor bouwkundige splitsingen was in deze kwetsbare gebieden een vergunning voor woningvorming op grond van de Huisvestingsverordening verplicht.

Vanaf 1 juli 2019 is in heel de stad een restrictief beleid ingevoerd en is er voor alle categorieën woningen in alle wijken van Den Haag een woningvormingsvergunning verplicht.

Nota voorraadbeleid 2020 33

4.2 Toelichting beleid bouwkundig splitsen Per 1 juli 2019 is een groot aantal gebieden uitgesloten van splitsing. Hier worden geen woning­ vormingsvergunningen afgegeven. Er mag nog in een beperkt aantal gebieden, onder voor­ waarden, bouwkundig gesplitst worden. In een beperkt aantal buurten (oranje gebieden in a ­ fbeelding 1) is bouwkundig splitsen nog mogelijk met o.a. de volgende voorwaarden: • De nieuwe woning heeft minimaal 40 vierkante meter woonoppervlakte; • De nieuwe woning heeft minimaal 1 volledige bouwlaag of meerdere volledige bouwlagen; • De parkeerdruk is lager dan 90% of het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Deze eis komt voort uit het paraplubestemmingsplan ‘parkeren’; • Een omgevingsvergunning en woningvormingsvergunning is vereist. Afbeelding 1: Gebieden waar bouwkundig splitsen is toegestaan (oranje gebieden)

18

119 118

120

121 108 101 102 103 104 105

114

115

101 Erasmus veld 102 Hoge Veld 103 Parkbuurt Oosteinde 104 Lage Veld 105 Zonne Veld 18 Huygenspark 108 Bosweide 114 Waterbuurt 115 De Bras 118 De Lanen 119 De Velden 120 De Vissen 121 Rietbuurt

Voor bouwkundig splitsen heeft een woningeigenaar een omgevingsvergunning nodig op basis van de Wabo en een woningvormingsvergunning op basis van de huisvestingsverordening. In de onderstaande tabellen is het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen en woningvormingsvergunningen voor bouwkundig splitsen weergegeven in 2018, 2019 en 2020:

34 Nota voorraadbeleid 2020

Overzicht omgevingsvergunningen bouwkundig splitsen Jaar

aanvragen

vergund

geweigerd

ingetrokken/ buiten behandeling

nog in behandeling

2018

149

105

13

31

0

2019

163

134

4

25

0

2020

6

2

2

2

0

42

In 2019 zijn er 163 omgevingsvergunningen aangevraagd, waarvan er 134 zijn verleend. Het merendeel van de aangevraagde en verleende vergunningen heeft plaatsgevonden vóór 1 juli 2019 (respectievelijk 144 en 123). In de eerste helft van 2019, tot en met juni, zijn er bijna evenveel aanvragen ingediend als in het hele jaar 2018. In totaal zijn er in 2019 meer woning­ vormingsvergunningen verleend dan in 2018. Vanaf het moment dat de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 van kracht is geworden, is het aantal aanvragen sterk afgenomen. Dat is logisch gezien de zeer beperkte mogelijkheden die er zijn overgebleven om naast een omgevings­ vergunning ook een woningvormingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 te verkrijgen. Dit patroon is duidelijk terug te zien in het aantal aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen van respectievelijk zes en twee in 2020. Hetzelfde patroon is terug te zien in de cijfers van de woningvormingsvergunningen in de onderstaande tabel. Ook hier was de toename in de eerste helft van 2019 het sterkst. De drie verleende vergunningen in 2020 zijn met toepassing van de hardheidsclausule verleend. Overzicht woningvormingsvergunningen Jaar

Aantal verzoeken

Verleend

Geweigerd

Buiten behandeling

2018

17

15

1

1

2019

43

27

6

10

202043

6

3

2

1

In het coalitieakkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ is vastgelegd dat het huidig restrictieve beleid ten aanzien van bouwkundige splitsingen wordt geëvalueerd. Deze evaluatie wordt in 2021 uitgevoerd. In de evaluatie wordt ook aandacht besteed aan de balans tussen het op een prettige manier opvangen van de groei van het aantal inwoners in de woningvoorraad en onder andere het waarborgen van de leefbaarheid. Indien de evaluatie hiertoe op een later moment aanleiding geeft, zal het beleid aangepast worden.

Nota voorraadbeleid 2020 35

36 Nota voorraadbeleid 2020

5. Kadastraal splitsen Kadastraal splitsen is het splitsen van het zakelijke recht op een gebouw, in appartementsrechten. Dat gebouw bestaat uit bestaande woningen, waarbij bouwkundige splitsing reeds heeft plaatsgevonden. Bij kadastraal splitsen wordt het gebouw zelf niet verbouwd of gesplitst en wijzigt het aantal woningen niet. Wil men dat wel, dan moet een omgevingsvergunning en een woningvormingsvergunning voor bouwkundig splitsen aanvragen. Een kadastraal ongesplitst gebouw bevat doorgaans huurwoningen, de woningen behoren samen tot één zakelijk recht en kunnen daarom niet afzonderlijk verkocht worden. Ze blijven zo behouden in de huurwoningvoorraad. Door het ontstaan van appartementsrechten na kadastrale splitsing, kunnen woningen afzonderlijk verkocht worden. Op deze wijze kunnen huurwoningen worden omgezet naar koopwoningen en wijzigt zo de woningvoorraad. Een vergunning voor kadastrale splitsing is verplicht voor alle gebouwen en Den Haag die een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens bevat. De aanvraag voor splitsings­ vergunningen worden vrijwel altijd verleend, tenzij de indeling óf de staat van onderhoud van het pand, waarin de woning is gelegen, zich hiertegen verzet en dit bezwaarlijke element niet kan worden opgeheven door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen.

5.1 Maatschappelijke context Het kadastraal splitsingsbeleid heeft beperkte invloed op de woningvoorraad. Het grootste deel van de gebouwen in de stad is reeds in het verleden gesplitst. De wens tot kadastraal splitsing wordt veelal pas uitgevoerd wanneer er woningen leeg komen te staan. De verkoop van woningen met huurders is minder rendabel, de waarde van een gebouw stijgt doorgaans wanneer het kadastraal is gesplitst. Na splitsing worden de leegstaande panden doorgaans snel verkocht, de verhuurde panden worden minder snel verkocht en vaak pas wanneer deze leeg komen. Jaar

Vergunningen

2015

37

2016

32

2017

61

2018

41

2019

29

202044

17

Nota voorraadbeleid 2020 37

Het kadastraal splitsingsbeleid is sinds de invoering van de Splitsingsnota uit 1988 in hoofdlijnen hetzelfde gebleven. De vergunning ziet slechts toe op de sociale woningvoorraad, deze wordt landelijk bepaald door een huurprijsgrens. In principe kunnen deze woningen kadastraal gesplitst worden. Er worden wel voorwaarden aan verbonden. Om de nieuw te vormen Vereniging van Eigenaren niet meteen met achterstallig onderhoud te confronteren, mag het te splitsen gebouw geen achterstallig onderhoud vertonen. Met de laatste beleidsnota Ruimte voor Beleid (RIS180711) zijn een aantal voorwaarden losgelaten, zo zijn bijvoorbeeld de aangewezen wijken met een quota verdwenen en aanvullende eisen aan de splitsingsakte, zoals het verplicht overleggen van een meerjarig onderhoudsplan, opgeheven. De eis met betrekking tot het onderhoud blijft essentieel.

5.2 Toelichting beleid kadastraal splitsen Omdat het huidige instrument voldoende functioneert voor de bescherming van de schaarse woonruimtevoorraad zijn er geen beleidswijzigingen.

38 Nota voorraadbeleid 2020

6. Samenvoegen van woningen Een bijzondere vorm van woningonttrekking is het samenvoegen van woningen. Hierdoor verdwijnen twee (of meer) kleinere zelfstandige woningen en ontstaat er één grotere zelfstandige woning. Voor het realiseren van een samenvoeging is in Den Haag geen vergunning op grond van de huisvestingsverordening nodig, maar wel een omgevingsvergunning vereist. Bij de beoordeling van een omgevingsvergunning wordt altijd intern advies gevraagd aan de betrokken gemeentelijke afdelingen. 6.1 Maatschappelijke context Met name in een aantal wijken van Den Haag kan het wenselijk zijn om in de voorraad wat meer differentiatie te creëren. Samenvoegen komt de laatste jaren ook zeer beperkt voor in Den Haag. Jaar

2018

Vergunningen

21

2019

7

202045

12

Als gevolg van het beleid om samenvoegen te stimuleren, om in een aantal wijken grotere woningen te realiseren, maakt samenvoegen in de huidige verordening geen deel uit van voorraadbeheer. Het samenvoegen van woningen vindt niet plaats vanuit de optiek van een verdienmodel.

6.2 Toelichting beleid samenvoegen Er is geen aanleiding het huidige beleid op samenvoegen aan te passen. Het toevoegen van grotere woningen, door het samenvoegen van kleinere woningen, is in de huidige Haagse woningmarkt wenselijk.

Nota voorraadbeleid 2020 39

40 Nota voorraadbeleid 2020

7. Uitvoering De meeste maatregelen uit deze Nota voorraadbeleid 2020 worden door de gemeente vastgelegd in de huisvestingsverordening. Hierna worden de maatregelen van kracht en geldt er bijvoorbeeld voor verschillende vormen van gebruik een vergunningplicht. Er worden in deze nota verschillende vergunningen gehandhaafd (zoals de woningvormings­ vergunning) en verschillende vergunningen, ontheffingen en een registratie- en meldplicht worden ingevoerd. De aanvraag van vergunningen, registratienummers en het doen van meldingen gaat straks zoveel mogelijk digitaal. Hiervoor richten we een digitaal systeem in. Op de uitvoering van de maatregelen wordt gecontroleerd. In eerste instantie gebeurt dit op basis van meldingen uit de stad. Als er een melding komt, zal de Haagse Pandbrigade controleren en waar nodig handhaven. Bij excessen wordt er waar nodig opgeschaald. De Nota voorraadbeleid 2020 is een uitwerking van de maatregelen die zijn aangekondigd in de Woonagenda (RIS305711). De voortgang van de invoering en uitvoering van de maatregelen uit de Woonagenda wordt jaarlijks gemonitord. In die monitoring worden ook de verder uitgewerkte maatregelen en beleidsingrepen uit deze Nota voorraadbeleid 2020 gemonitord. Tenzij er signalen zijn die aanleiding geven om het eerder te doen, worden de maatregelen in 2025 (vier jaar na inwerkingtreding) geëvalueerd.

Daarin is de kernvraag of de (negatieve) effecten van de maat­ regelen op het huisvestingsaanbod voor doelgroepen zoals (internationale) studenten, arbeids­ migranten en andere spoedzoekers in verhouding (blijven) staan tot de beoogde (positieve) effecten, te weten het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad voor reguliere woningzoekende huishoudens, het leefbaar houden van de woonomgeving en het tegengaan van oneerlijke concurrentie voor toeristenaccommodaties zoals hotels. Wanneer nodig, zal er bijgestuurd worden. Een uitzondering geldt voor het beleid op bouwkundig splitsen. In het coalitie­ akkoord 2019-2022 ‘Samen voor de stad’ is vastgelegd dat het huidig restrictieve beleid ten aanzien van bouwkundige splitsingen in 2021 wordt geëvalueerd. Indien de evaluatie hiertoe op een later moment aanleiding geeft, zal het beleid aangepast worden. Deze Nota voorraadbeleid 2020 geldt tot de gemeenteraad een nieuwe nota aanneemt. De huidige Woonagenda geldt tot 2024. Na vaststelling van geactualiseerd woonbeleid vanaf 2024 kan aan de hand van voornoemde evaluatie worden bezien of actualisatie van deze Nota voorraadbeleid 2020 nodig en gewenst is.

Nota voorraadbeleid 2020 41

42 Nota voorraadbeleid 2020

Bijlage Schaarste aan woonruimte in Den Haag In deze bijlage is informatie die betrekking heeft op de Haagse woningmarkt uit diverse rapportages bijeengebracht. Het betreft informatie over de ontwikkelingen in de verschillende segmenten van de Haagse woningmarkt. We onderscheiden daarbij de volgende woningmarktsegmenten en prijssegmenten: • Huursector waarbij we een onderscheid maken in de corporatiesector en particuliere huursector en waar we waar mogelijk ingaan op de verschillende huurprijssegmenten (sociaal/betaalbaar, middelduur, duur); • Koopsector waarbij we waar mogelijk ingaan op de onderverdelen in prijssegmenten (goedkoop, middelduur, duur). 1. Inleiding: Steeds beperktere toegankelijkheid van de stad voor diverse groepen De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur constateert in haar rapport Toegang tot de stad46 dat de beschikbare woonruimte in steden de afgelopen jaren steeds schaarser en duurder is geworden, waardoor het voor mensen steeds moeilijker wordt een voor hen betaalbare en geschikte woning te vinden. Dit treft een veelheid aan mensen, waarbij dit in extreme situaties zelfs tot dakloosheid leidt.

In het rapport wordt een aantal oorzaken voor de afname in de toegankelijkheid van de stad genoemd die een goed beeld geven van de situatie in Den Haag, te weten: • Een laag aanbod sociale woningen in de corporatiesector, terwijl er voor de huishoudens die aangewezen zijn op een sociale huurwoning geen alternatieven zijn. Met als gevolg dat huurders van een sociale huurwoning geen kant meer op kunnen. Hierdoor stagneert de doorstroming en zit de corporatiesector op slot; • Door de inkomenseisen voor de sociale huursector is de vraag naar particuliere huurwoningen toegenomen. Dit heeft geresulteerd in prijsstijgingen in het particuliere huursegment; • In de koopsector stijgen de prijzen sterkt. Huishoudens die een koopwoning zoeken, ondervinden daarbij concurrentie van particuliere verhuurders die hun bezit willen uitbreiden; • De woningproductie voldoet nog niet aan de grote vraag naar woonruimte in steden; • Wie een woning heeft, is niet geneigd te gaan verhuizen omdat een verandering vaak geen verbetering betekent. Hierdoor stokt de doorstroming en kan een betere benutting van de woningvoorraad niet tot stand komen.

Nota voorraadbeleid 2020 43

In onderstaande paragrafen gaan we verder in op de hierboven genoemde punten.

2. Den Haag een van de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland De spanningsindicator in het rapport Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoON201847 (zie figuur 1) laat zien dat Den Haag tot een van de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland behoort.

Figuur 1: Spanningsindicator Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019

44 Nota voorraadbeleid 2020

Naarmate de spanning op de woningmarkt hoger is, betalen huurders gemiddeld een hogere huurprijs per vierkante meter. Den Haag ligt in een woningmarktregio met, na Amsterdam, de hoogste huren per m2 gebruiksoppervlakte, te weten € 7,32/m2gebruiksoppervlakte (zie figuur 2). Huishoudens in de woningmarktregio Den Haag hebben, op de regio Amsterdam na, de hoogste netto woonuitgaven hebben, te weten € 736 per maand (zie figuur 3).

Figuur 2: Huur per m² gebruiksoppervlak, naar woningmarktregio, 2018 Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019

Nota voorraadbeleid 2020 45

Figuur 3: Netto woonuitgaven, naar woningmarktregio, 2018 Bron: Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2019

3. Stijgende huur- en koopprijzen in Den Haag Onderstaande figuren 4 en 5 uit het rapport Toegang tot de stad48 tonen dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector en de koopprijzen in Den Haag/de G4 steden de laatste jaren een stijgende trend laten zien.

46 Nota voorraadbeleid 2020

Figuur 4: Gemiddelde huurprijzen met m2 in de vrije sector, 2010-2020 Bron: Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020

Figuur 5: Gemiddelde prijs verkochte koopwoningen aan particulieren, 2006-2020 Bron: Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020

In het rapport Huurprijzen vrije sector49 van ABF Research wordt een beschrijving gegeven van de commerciële huursector in Nederland. Daarin wordt het volgende geconstateerd: • Ten opzichte van het landelijke gemiddelde liggen de huren in het gereguleerde segment (sociale segment) van de G4-steden relatief laag. De huren van geliberaliseerde woningen zijn echter fors hoger dan in de rest van Nederland; • Bij bewonerswisseling in het geliberaliseerde segment is in de G4-steden sprake van zeer sterke huurverhogingen ten opzichte van de rest van Nederland. Bij mutatie van een commerciële vrije sectorwoning werd de huur in Den Haag gemiddeld 29,7% verhoogd.

Nota voorraadbeleid 2020 47

4. (Verwachte) vraag en aanbod niet in balans In het rapport De Haagse woningmarkt 201850 constateert Companen op basis van de verhuiswens van de actief woningzoekenden in Den Haag een woningtekort in alle sectoren en prijssegmenten. Per woningmarktsector wordt het volgende aangegeven: • Ten opzichte van 2015 is het verschil tussen vraag en aanbod in het sociale segment in 2018 verder toegenomen; • De vraag naar woningen in de geliberaliseerde huursegmenten ‘middel-duur’, ‘duur laag’ en ‘duur midden’ is in vergelijking met 2015 toegenomen. Het aanbod houdt de vraag niet bij; • In de koopsector doen zich vooral in het middeldure segment (€ 191.000 – € 258.000) en het segment ‘duur laag’ (tot € 350.000) in potentie tekorten voor. De vraag naar woningen in deze segmenten is het dubbele van het potentiële aanbod. Daarnaast is er een aanzienlijk hogere vraag naar koopwoningen in het segment ‘duur midden’ (€ 350.000 – € 517.000). Dit (verwachte) tekort aan woonruimte in Den Haag wordt eveneens genoemd in het rapport Staat van de woningmarkt 202051. Daarin wordt een raming van het woningtekort tot 2025 gegeven. Hierin staat aangegeven dat ondanks de sterk gestegen woningbouwproductie in de afgelopen 2 jaar het actuele tekort toegenomen is ten opzichte van vorig jaar (woningtekort 2019 was 3,8%) en is in 2020 331 duizend woningen (4,2% van de woningvoorraad).

Als oorzaak hiervan wordt de sterkere huishoudensgroei in combinatie met de verwachte daling van de bouwproductie in 2021 en 2022 in verband met een daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek en de coronacrisis genoemd. De verwachting die wordt uitgesproken in dit rapport, is dat het woningtekort in Nederland verder zal oplopen naar 5,1% (419 duizend woningen) in 2025. In de regio Den Haag wordt een tekort van meer dan 7% geraamd voor 2025 (zie figuur 6).

48 Nota voorraadbeleid 2020

Figuur 6: Verwacht woningtekort in 2025 Bron: Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020

5. Bevolkingsgroei in Den Haag – toename van huishoudens met een laag en hoog inkomen Het aantal huishoudens in Den Haag groeit, met name de huishoudens met een laag- of een hoog inkomen.52 De groep huishoudens met een middeninkomen (zoals afgebakend in de Woonagenda) is iets afgenomen doordat er minder huishoudens met een middeninkomen naar Den Haag verhuizen dan dat huishoudens met een middeninkomen Den Haag verlaten. De afname van middeninkomens heeft onder andere te maken met het beschikbare aanbod van woningen en de concurrentie met hogere inkomens voor het aanbod in het middensegment. Deze (verwachte) bevolkingsgroei voor Den Haag wordt ook duidelijk uit onderstaande figuur 7 uit het rapport Staat van de woningmarkt 202053.

Nota voorraadbeleid 2020 49

Figuur 7: Huishoudensgroei (%) per woningmarktgebied, 2020 tot 2035 Bron: Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020

In het rapport van de oversampling van het WoON2018 voor Den Haag54 wordt gesteld dat de groep huishoudens met een laag inkomen in Den Haag toeneemt, zowel in absolute zin als naar ­verhouding. “De omvang van deze groep nam toe van 109.000 in 2012 naar ruim 116.000 in 2015 en bijna 125.000 in 2018. Meer dan de helft (51%) van de huishoudens in Den Haag valt nu in de inkomenscategorie ‘laag’, de corporatiedoelgroep. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen nam in dezelfde periode af, van 29% in 2012 (‘midden 1’ en ‘midden 2’ samen) naar 23% in 2018. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen nam tussen 2012 en 2018 juist toe, van 24% naar 27% van de Haagse huishoudens”.

50 Nota voorraadbeleid 2020

6. Toenemende druk en woningtekort in sociale huursector (corporatiewoningen) Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat de sociale corporatiesector in Den Haag in 2020 uit circa 83.000 woningen bestaat. Dit is ruim 31% van alle woningen in Den Haag55. Het aanbod van deze woningen is echter onvoldoende. Het vrijkomend woningaanbod van sociale corporatie­ woningen neemt reeds meerdere opeenvolgende jaren af. In 2019 is dit aanbod verder gedaald naar 4.11056 woningen, ten opzichte van 5.74857 woningen in 2014. In 2019 hebben ruim 53.000 huishoudens gereageerd op een vrijkomend sociale huurwoning in Den Haag58. Deze daling in het woningaanbod en de grote vraag naar deze woningen uit zich onder andere in sterk oplopende wachttijden voor woningzoekenden. In het eerste half jaar van 2020 is die ­opgelopen tot 68 maanden (mediaan) 59. Dat is zeven maanden langer dan het jaar ervoor. Dit ­betekent dat de helft van de geslaagde woningzoekenden binnen 5 jaar en 8 maanden te zijn ingeschreven een woning vond. De andere helft deed er langer over. Ter vergelijking: de mediane wachttijd voor een kandidaat die geslaagd was voor een corporatiewoning bedroeg 28 maanden in 201460. De druk op de sociale corporatiesector wordt ook duidelijk door een stijgend aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonnet Haaglanden.

Dit aantal is verder gestegen van 137.500 begin 2019 naar ruim 146.900 huishoudens die op zoek zijn naar een woning in een van de gemeenten in Haaglanden begin 202061. Het aantal reacties per advertentie voor een sociale corporatiewoning in Den Haag neemt ook steeds verder toe. In 2019 waren er gemiddeld 35162 reacties per advertentie, halverwege 2020 is dit aantal verder gestegen naar gemiddeld 40263 reacties per advertentie.

7. Particuliere huursector in Den Haag: hoge huren en grote huurstijgingen bij bewonerswissel De druk op de particuliere huursector in Den Haag uit zich in hoge huurprijzen en een beperkt aanbod aan betaalbare huur. In het rapport Huurprijzen vrije sector64 van ABF Reseach in opdracht van het ministerie van BZK, staat dat de huren in het gereguleerde segment van de G4-steden relatief laag liggen ten opzichte van het landelijke gemiddelde, maar dat de huren van geliberaliseerde woningen echter fors hoger liggen dan in de rest van Nederland. In dit rapport is ook gekeken naar de gemiddelde huur als percentage van de WOZ-waarde. Daaruit blijkt dat dit percentage in de G4-Zuidvleugel (Rotterdam en Den Haag) beduidend hoger ligt dan elders in het land. Ook stelt dit rapport dat bij een bewonerswissel in het geliberaliseerde segment in de G4-steden sprake is van zeer sterke huurverhogingen ten opzichte van de rest van Nederland. Bij mutatie van een commerciële vrije sectorwoning werd de huur in Den Haag gemiddeld 29,7% verhoogd.

Nota voorraadbeleid 2020 51

In de Woonagenda 2020-2023 staat de volgende informatie: “De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning in Den Haag is in de afgelopen jaren verder toegenomen en komt uit op € 16,34 in Q4 201965. De gemiddelde huurprijsstijging per vierkante meter komt uit op 3% ten opzichte van een jaar eerder. Het lijkt er daarmee op dat de buitensporige huurprijsstijging van de jaren daarvoor aan het afvlakken is. Echter, woningzoekenden hebben niet veel keuze, vooral niet wat betreft betaalbare huurwoningen. Van wat er op internet te huur heeft gestaan in 2019 heeft slechts 17% een huur onder de liberalisatiegrens66“. Sinds 2015 is de woningmarkt aangetrokken en zijn ook de huurprijzen van particuliere ­huurwoningen gestegen. Tussen 2012 en 2018 is het aandeel goedkope huurwoningen van ­particuliere verhuurders ten opzichte van het totaal aan particuliere huurwoningen gedaald van 70% naar 57%67.

8. Koopsector in Den haag: stijgende prijzen en dalend aanbod In het rapport Staat van de woningmarkt68 wordt geconstateerd dat de stijging van de woning­ prijzen zich gedurende 2019 verder heeft doorgezet en dat de huizenprijzen in alle regio’s boven de vorige piek van 2008 liggen. Uit eigen onderzoek door de gemeente Den Haag, verwoord in de Woonagenda 2020-2023, blijkt dit ook. “In 2019 zijn 6.609 woningen van eigenaar gewisseld in Den Haag. Dit zijn circa 200 woningen minder dan in 201869. De gemiddelde verkooprijs van een woning in Den Haag heeft zich bijzonder sterk ontwikkeld, namelijk van een gemiddelde van € 232.000 in 2014 naar € 346.000 in 201970. Van alle verkochte woningen in 2019 had slechts 25% een woningwaarde tot en met € 200.000. Ten opzichte van 2014 is dit een afname met 40% voor woningen in deze prijsklasse. Deze ontwikkeling zorgt ervoor dat het voor huishoudens met een lager of gemiddeld inkomen onmogelijk is om een woning te kopen in de stad”.

52 Nota voorraadbeleid 2020

Bronnen 1 Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 353, nr. 2. 2 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019 3 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 26 4 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 3 5 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 29 6 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 24 7 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 10 8 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 9 Initiatiefvoorstel ‘Laat ’t leefbaar verminder verkamering’, pagina 2 10 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 37 11 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 7, 12 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 24 13 Zie bijlage 1 14 Woonagenda Den Haag 2020-2023, pagina 9 15 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 20-21 16 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 20-21 17 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 18 Rigo, Kamerbewoning in Den Haag: Evaluatie – vervolgmeting 2019, pagina 34 19 Zie: https://www.leefbaarometer.nl 20 Initiatiefvoorstel ‘laat ’t leefbaar verminder verkamering’, pagina 2; zie ook

uitspraak van de Raad van State van 28 februari 2018 (201701003/1/A1) 21 Zie RIS304494 Beantwoording SV Airbnb-uitspraak Raad van State en RIS304945 Vakantieverhuur gevolgen uitspraak Raad van State 22 Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 353, nr. 2 23 Zie ook Bijlage 1. 24 Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks­ relaties, april 2019 25 Zie hiervoor de één-meting RIS305691. 26 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025 – Toerisme Werk(t) voor de Stad 27 Artikel 23c van de Wet toeristische verhuur van woonruimte. 28 Zie Bijlage 1. 29 Zie hiervoor de één-meting RIS305691. 30 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/84363NED/table?ts=1599814197794 31 Artikel 7.18 Bouwbesluit 2012. 32 Den Haag in Cijfers, rapport leegstand woningvoorraad 33 Woningleegstand in Den Haag, 2015-2019, Gemeente Den Haag, DSO/PSO 34 Zie Bijlage 1. 35 Uitspraak inzake 201901695/1/A3, van de Raad van State op 29 januari 2020. 36 Zie Bijlage 1. 37 Zie uitspraak van de Raad van State op 28 augustus 2019 (nummer 201900244/1/A3). 38 Zie Bijlage 1. 39 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025. Toerisme Werk(t) voor de Stad op pagina 5.

In de periode 2014-2018 is er in Den Haag een groei van 27% geconstateerd met betrekking tot internationaal bedrijfstoerisme en een groei van 30% met betrekking tot binnenlands verblijftoerisme. 40 Zie RIS 302975 Strategie toerisme 2020-2025. Toerisme Werk(t) voor de Stad 41 Zie RIS 303550 Economische Visie Den Haag+ 2030; brede economische groei in een stad zonder grenzen 42 Gebaseerd op cijfers tot 1 augustus 2020. 43 Gebaseerd op cijfers tot 1 augustus 2020 44 Gebaseerd op cijfers tot 1 november 2020 45 Gebaseerd op cijfers tot 1 november 2020 46 Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020

Nota voorraadbeleid 2020 53

47 Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela­ ties, april 2019 48 Toegang tot de stad. Hoe publieke voorzieningen, wonen en vervoer de sleutel voor burgers vormen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in opdracht van het ministerie van BZK, September 2020 49 Huurprijzen vrije sector. Naar de invoering van een noodknop middenhuur, abf research in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 4 juni 2019 50 De Haagse woningmarkt 2018. Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 51 Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 52 De Haagse woningmarkt 2018. Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 53 Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 54 De Haagse woningmarkt 2018.

Uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2018.Gemeente Den Haag, Companen, 27 augustus 2019 55 Woonagenda Den Haag 2020-2023 56 Tabellenboek 2019 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 57 Aanbodrapportage 2014, tabellenboek, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 27 februari 2015 58 Tabellenboek 2019 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 59 Halfjaarmonitor 2020-1, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 60 Kerngegevenskaart 2015, SVH 61 Aanbodrapportage 2020-1, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 62 Aanbodrapportage 2019, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 17 maart 2020 63 Tabellenboek 2020-1 Den Haag, Explica in opdracht van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden, 22 september 2020 64 Huurprijzen vrije sector. Naar de invoering van een noodknop middenhuur, ABF Research in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 4 juni 2019 65 Pararius: https://www.pararius.nl/nieuws/huurprijsstijging-in-vrije-sector-koelt-af 66 Calcasa bestand 2019 67 Vergelijking WoON2018 t.o.v. WoON2012 Den Haag 68 Staat van de woningmarkt.

Jaarrapportage 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2020 69 DHIC, op basis van de GBD 70 DHIC

54 Nota voorraadbeleid 2020

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Den Haag Inhoud Dienst Stedelijke Ontwikkeling wonen@denhaag.nl Vormgeving Intern Dienstencentrum Multimedia December 2020

56 Nota voorraadbeleid 2020