RIS307156 Resultaten pilot goed verhuurderschap

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Martijn Balster Wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10035246 RIS307156 rm-

Contactpersoon

Vivianne van Liebergen Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

8 december 2020

vivianne.vanliebergen@denhaag.nl

Onderwerp

Resultaten pilot goed verhuurderschap

Geachte voorzitter, Begin 2018 is het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) het traject goed verhuurderschap1 gestart samen met diverse gemeenten en andere belanghebbenden2. Aanleiding van dit traject is een brandbrief die de gemeente Amsterdam (mede namens andere steden) heeft gestuurd naar BZK over de verschillende excessen en misstanden in de particuliere huursector, waarbij gevraagd wordt om aanvullend instrumentarium om deze misstanden aan te kunnen pakken. Vorig jaar hebben meerdere bijeenkomsten tussen deze partijen plaatsgevonden over het onderwerp goed verhuurderschap. In diverse kamerbrieven heeft de minister gecommuniceerd over de voortgang van het traject goed verhuurderschap3. In het kader van dit traject zijn er met diverse gemeenten, waaronder de gemeente Den Haag, afspraken gemaakt over het uitvoeren verschillende pilots. Het doel van de pilots is om de handhaving op slecht verhuurderschap binnen het huidige stelsel van regels zo optimaal mogelijk in te richten. Op basis van de pilotresultaten wordt door het ministerie van BZK uitgezocht of een aanpassing van de wet- of regelgeving nodig is. Elke gemeente focust zich op een ander aspect van goed verhuurderschap4. De 'best practices' van de pilotgemeenten worden onderling en met andere gemeenten gedeeld.

Voor de uitvoering van de pilots heeft de minister van BZK financiële middelen beschikbaar gesteld. De Haagse pilot is momenteel nog in uitvoering. Middels deze brief informeren wij u over de zover behaalde resultaten van de Haagse pilot goed verhuurderschap. Allereerst wordt een korte beschrijving

1 Goed verhuurderschap staat voor gelijke behandeling van iedereen die een huurwoning zoekt, het handelen in overeenstemming met het huurrecht, dat verhuurders open en transparant zijn over de gestelde eisen, dat huurders bij onvrede over de verhuurder gebruik kunnen maken van hun wettelijke mogelijkheden en daarbij niet hoeven te vrezen voor intimidatie en dat richting de huurder niet ten onrechte bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. 2 Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond (LSVb), Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM), Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en Aedes 3

De laatste kamerbrief betreft: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/12/12/kamerbrief-over-voortgang-goedverhuurderschap 4 Over de insteek van de andere steden is meer te lezen via: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/goed-verhuurderschap

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10035246

gegeven van de opzet en doelstelling van de Haagse pilot. Daarna worden de (tussentijdse) resultaten beschreven en tot slot gaan we in op het vervolg rondom goed verhuurderschap in Den Haag.

1. De Haagse pilot goed verhuurderschap In de afgelopen tien jaar is in Den Haag het aantal particuliere huurwoningen met bijna 40% gegroeid tot circa 60.000. De groei van corporatiewoningen was 2,5% en voor koopwoningen 4,6%. De particuliere huurmarkt in Den Haag wordt ook gekenmerkt door een hoog aantal verhuisbewegingen (ruim 12.000 per jaar). De particuliere huurmarkt vormt een belangrijke entree voor onder andere starters op de woningmarkt maar ook voor een doelgroep als arbeidsmigranten. De gemeente heeft relatief beperkt zicht op de particuliere huursector. Zo is er bijvoorbeeld weinig bekend over de structurele huurprijzen. Recent is wel onderzoek gedaan naar de markthuurprijzen in de particuliere huursector en een belangrijk resultaat is de stevige discrepantie tussen markthuurprijzen en de huurprijzen conform het WWS (RIS305820). Daarnaast zien we dat het kennisniveau van zowel de huurders als verhuurders beperkt is over wat wel en niet mag bij het verhuren van een woning. Tegelijkertijd zijn er veel signalen van misstanden in de particuliere huursector. Hierbij gaat het onder andere om disproportioneel hoge huren, slecht onderhoud en slechte relaties tussen huurders en verhuurders.

Het doel van de Haagse pilot is om (1) de samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade (HPB) te versterken, (2) de informatiepositie van huurders/verhuurders/gemeente te verstevigen én (3) om de disproportioneel hoge huren te verlagen. De versterking in de samenwerking tussen het Huurteam en de Haagse Pandbrigade zorgt voor een beter inzicht op de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van slecht verhuurderschap in Den Haag en draagt er aan bij dat een nieuwe doelgroep wordt benaderd, namelijk huurders die om diverse redenen het Huurteam niet weten te vinden. De focus in de pilot ligt met name op de wijken met hoge concentraties aan particuliere huurwoningen die vermoedelijk onder de liberalisatiegrens liggen. De pilot moet beter inzicht bieden in welk type misstanden zich in Den Haag voordoen, op welke schaal en welke huurders hier mee te maken hebben. Ook wordt onderzocht welk type verhuurder zich schuldig maakt aan slecht verhuurderschap. Daarnaast willen we weten wat binnen het huidige stelsel van regelgeving de grenzen zijn voor het Huurteam bij de aanpak van malafide verhuurders. De pilot is opgezet aan de hand van 3 pijlers, die elk een afzonderlijke doelstelling kennen: 1.

Het koppelen van het gemeentelijke Huurteam aan de Haagse Pandbrigade Binnen de gemeente Den Haag werken het gemeentelijke Huurteam en de Haagse Pandbrigade weliswaar samen maar niet op structurele basis. Als er samenwerking is, dan komt het Huurteam vaak pas in beeld na een handhavingsactie. Dit houdt in dat alleen de in het oog springende situaties onderling worden gecommuniceerd, in een stadium waar huurders al het slachtoffer zijn van slecht verhuurderschap. Binnen deze pilot hebben we gekeken of het dichten van het gat tussen handhaving en advisering helpt bij het efficiënt bestrijden van misstanden, door activiteiten van het Huurteam te koppelen aan de activiteiten van de HPB. 2. Het versterken van de informatiepositie van de huurders, verhuurders en gemeente Informatie over de problematiek van hoge huren en andere misstanden rondom slecht verhuurderschap was beperkt aanwezig. De verschijnselen op zich waren wel bekend maar konden nauwelijks worden gekwantificeerd. Daarnaast valt er veel te winnen binnen de gemeente op het

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10035246

gebied van registratie en monitoring. Het versterken van de informatiepositie richt zich enerzijds op de huurder en verhuurder en anderzijds op de gemeentelijke organisatie. Huurders en verhuurders hebben het meeste baat bij een goede informatiepositie over wat wel en niet mag bij het verhuren van een woning. 3. Aanpakken van hoge huren Bij de aanpak van disproportionele hoge huren kan het Huurteam een belangrijke rol spelen. Binnen deze pilot verkennen we wat er nog extra mogelijk is om huurders bij te staan. Hierbij worden de grenzen opgezocht bijvoorbeeld doordat de huurder de gemeente machtigt om namens hem de communicatie en procedure jegens verhuurder geheel over te nemen. Hiermee wordt de bewustwording vergroot én ontzorgt het (met name de kwetsbare) huurders die een procedure willen starten. Procestoelichting Begin 2019 gaf het ministerie van BZK goedkeuring op de bovenbeschreven drie pijlers met doelstellingen. De maanden daarna zijn gebruikt om een uitvoeringsplan op te stellen, door gemengde teams in te richten en een tijdelijk registratiesysteem op te zetten. Vanaf september 2019 tot het begin van de coronacrisis in 2020 hebben huisbezoeken plaatsgevonden. Ook zijn er aanvullende onderzoeken door onderzoeksbureaus uitgezet om een beter beeld te krijgen van wat er speelt rondom slecht verhuurderschap in de particuliere huurwoningmarkt.

2.

Resultaten

Aan de hand van de gecombineerde huisbezoeken en diverse externe onderzoeken die zijn uitgezet, heeft de pilot verschillende belangrijke resultaten geboekt. In het kort gaan we in op de belangrijkste uitkomsten. Gecombineerde huisbezoeken, kwetsbare groepen Momenteel zijn er 170 onaangekondigde gezamenlijke huisbezoeken uitgevoerd. De huisbezoeken hebben plaatsgevonden door de HPB in combinatie met het Huurteam in wijken en adressen waar problemen verondersteld werden op basis van data of signalen. Er waren meer huisbezoeken gepland, maar mede door de coronacrisis zijn de actieve huisbezoeken half maart gestopt. Alle respons van huisbezoeken is verwerkt in een speciale database en de resultaten daarvan worden geanalyseerd. Door de huisbezoeken is, mede wegens de actieve werkwijze, waardevolle informatie opgehaald met name over de groep kwetsbare huurders in Den Haag. Deze groep kwetsbare groep huurders is vaak de taal niet machtig, is onbekend met de rechten en weet de weg niet naar het Huurteam te vinden. Dit kan enerzijds omdat ze niet op de hoogte zijn van de mogelijkheden, anderzijds omdat ze niet durven, mede vanwege intimidatie door de verhuurder of het feit dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Ook kan de taal een barrière voor ze vormen. Op basis van de eerste scan van de huisbezoeken, vallen diverse zaken op. De huur is structureel veel hoger (t.o.v.

het woningwaarderingsstelsel), het onderhoud is matig tot slecht en er is vaak sprake van tijdelijke huurovereenkomsten. Men ziet regelmatig woningen die onterechte verhuurd zijn boven de liberalisatiegrens. In conflictsituaties staan huurders vaak machteloos tegenover hun verhuurders. Een deel van de onderzochte groep huurders wordt met regelmaat geïntimideerd door de verhuurder. In woningen waar extreme omstandigheden (zowel op gebied van een te hoge huur als achterstallig onderhoud) worden geconstateerd, wonen bijna altijd van oorsprong niet-Nederlandse bewoners die de Nederlandse of Engelse taal niet (goed) machtig zijn.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10035246

Door de actieve benadering van het Huurteam in combinatie met de Haagse Pandbrigade hebben we een specifieke (en kwetsbare) groep weten te bereiken en is er meer zicht op de bijbehorende problematiek. De aanpak om huisbezoeken af te leggen zorgt weliswaar voor waardevolle informatie maar heeft tegelijkertijd een keerzijde. Deze manier van werken is bijzonder arbeidsintensief, vindt noodgedwongen meestal in de avonduren plaats en kost door de manier van werken en het overwinnen van de taalbarrière veel tijd. Externe onderzoeken Naast het interne onderzoek gericht op kwetsbare huurders, uitgevoerd door de HPB en het Huurteam, zijn er diverse externe onderzoeken uitgevoerd waardoor we een beter beeld krijgen van de particuliere huurmarkt: 1. 2. 3.

Een onderzoek van bureau Tabula Rasa naar de redenen waarom kwetsbare huurders misstanden niet melden. Een onderzoek van RIGO naar de drijfveren van verhuurders in het kader van goed verhuurderschap Een onderzoek van Dimensus onder particuliere huurders om inzicht te krijgen in de omvang en aspecten van slecht verhuurderschap in Den Haag.

De afgeronde onderzoeken zijn toegevoegd als bijlage. Het eerste onderzoek (Tabula Rasa) richt zich, net als bij de huisbezoeken die hebben plaatsgevonden, op een specifieke groep huurders, namelijk de kwetsbare groep huurders. Middels dit onderzoek krijgen we een beter beeld van de niet redzame huurder in Den Haag. Het gaat hier om een klein gedeelte van de totale groep huurders in Den Haag. Het onderzoek bevestigt tevens een belangrijk deel van de uitkomsten van de huisbezoeken. Daarnaast geeft het meer inzicht in waarom huishoudens die te maken hebben met bepaalde aspecten van slecht verhuurderschap niks ondernemen. De ondervraagde huurders hebben laten weten dat in eerste instantie de nood voor een woning erg hoog was. De meerderheid van de geïnterviewden waren de Nederlandse taal niet of nauwelijks machtig. Ook is door het onderzoek duidelijk geworden dat kwetsbare huurder zich afhankelijk voelen van de verhuurder. Zo zijn ze minder geneigd om vervolgacties te ondernemen, ondanks dat ze zich bewust zijn van bepaalde misstanden, omdat ze bang zijn om op straat te belanden. Daarnaast weten ze vaak niet wat hun (huur)rechten zijn of bij welke instantie ze moeten zijn om ondersteuning te vragen. Het tweede onderzoek betreft een onderzoek van RIGO waar de drijfveren van verhuurders voor goed verhuurderschap zijn onderzocht.

Dit onderzoek geeft een goed beeld weer van hoe verhuurders opereren, wat zij belangrijk vinden en waar de behoefte ligt. Uit het onderzoek is naar voren gekomen hoe divers de groep verhuurders in Den Haag is. In totaal zijn er meer dan 9.000 verhuurders actief in de stad die zeer verschillen qua omvang van de woningportefeuille en in professionaliteit. Naast de eigenaren van de huurwoningen zijn er ook diverse andere ‘spelers’ actief met veel invloed op de huurmarkt, denk hierbij aan tussenpersonen als beheerders aan makelaars. Er is een grote groep aan welwillende verhuurders die de diverse aspecten van goed verhuurderschap, zoals onderhoud, huurprijzen en een goede relatie met de verhuurder, belangrijk vindt en hier ook naar opereert. Daarnaast hebben meerdere verhuurders aangegeven meer behoefte te hebben aan meer contact met de gemeente over diverse actuele thema’s zoals hoe we goed verhuurderschap in de stad kunnen borgen. Het onderzoeksbureau Dimensus heeft onderzoek gedaan naar hoe huurders in de particuliere huursector goed of slecht verhuurderschap ervaren. Op basis van een aselecte steekproef van de particuliere huurmarkt zijn uiteindelijk 4.100 particuliere huurders benaderd om een vragenlijst in te

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10035246

vullen over thema’s als huurprijzen, onderhoud, duurzaamheid en de relatie met de verhuurder. Dit onderzoek geeft inzicht in de omvang van goed/slecht verhuurderschap in Den Haag onder huurders. Zo komt naar voren dat de huurprijs het meest scheef is (t.o.v. het WWS stelsel) in particuliere huurwoningen in Laak. Toch geeft het grootste gedeelte (62%) van de huurders aan tevreden te zijn over de huurprijs. Aan de huurders is verder gevraagd hoe ze het onderhoudsniveau van de woning vinden. Hiervan geeft 21% aan dat het onderhoudsniveau slecht is, dit komt neer op 15.000 woningen in de stad. Huurders hebben helaas ook te maken met verhuurders of beheerders die slecht bereikbaar (16%) zijn of kapotte zaken in de woning niet snel repareren (30%). Het lijkt er verder op dat excessen, waaronder intimidatie of discriminatie door de verhuurder, gering voorkomen. Het gaat om ongeveer 10% van de huurders die hebben aangegeven hier ooit eens mee te maken hebben gehad. Een positief opvallend resultaat is dat huurders grote waarde hechten (82%) aan een duurzame woning. De helft van de Haagse huurders heeft er een huurverhoging voor over. Tot slot is een andere betekenisvolle uitkomst voor het vervolg van goed verhuurderschap, dat lang niet alle huurders weten wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning. Zo heeft 40% aangegeven goede informatie hierover te missen.

Tot slot is er ook onderzoek gedaan naar discriminatie op de particuliere huurmarkt. Binnenkort wordt u hierover middels een aparte commissiebrief geïnformeerd.

3.Vervolg De onderzoeken in combinatie met de informatie op basis van de integrale huisbezoeken geven waardevolle inzichten in een sector waar normaal gesproken beperkte informatie over beschikbaar is en verder ook niet georganiseerd is. Vanuit de pilot ontstaat er een goed en kwantificeerbaar beeld van de particuliere huurmarkt in Den Haag en de misstanden die zich daarop voordoen. De pilot is nog niet afgerond maar de resultaten die er zover zijn behaald vragen om een urgente en gerichte aanpak om deze excessen in de toekomst te voorkomen of aan te kunnen pakken. Deze aanpak wordt momenteel uitgewerkt en graag willen we alvast de aanpak goed verhuurderschap op hoofdlijnen met u delen:  Informatiepositie huurders versterken Op basis van de resultaten van de pilot zien we dat lang niet elke huurder weet wat de rechten en plichten zijn rondom het huren. Door in te zetten op betere voorlichting kunnen we hier een verschil in maken. Zo gaan we de informatie rondom het huren en verhuren op de website uitbreiden, zetten we een gebiedsgerichte campagne op én wordt er in 2021 een huurdersbalie geopend waar huurders met vragen terecht kunnen.  Ronde tafel sessies en afspraken met particuliere verhuurders In totaal zijn er in Den Haag meer dan 9.000 verhuurders actief en de groep aan verhuurders is zeer divers qua woningportefeuille maar ook in professionaliteit.

Tot nog toe vindt er beperkt contact plaats met de particuliere verhuurders. De pilotresultaten laten zien dat er een grote groep welwillende verhuurders is die behoefte heeft aan meer en beter contact met de gemeente. Het is van belang we belangrijke opgaven, zoals goed verhuurderschap, samen oppakken met de markt. Zodat op basis van dit overleg ook beter en in gezamenlijkheid tegenwicht geboden kan worden tegen partijen die zich niet conformeren aan fatsoensnormen voor goed verhuurderschap. De afgelopen tijd hebben we de eerste stappen gezet om het contact te versterken met particuliere partijen die actief zijn in de particuliere huurmarkt. In 2021 gaan we hier mee door en ondernemen we samen actie richting goed verhuurderschap. Dit doen we door met de particuliere verhuurmarkt op

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10035246

frequente basis het gesprek aan te gaan, bijvoorbeeld middels ronde tafel gesprekken waarin thema’s als goed verhuurderschap worden besproken en gezamenlijk afspraken worden gemaakt.  Verhuurdersvergunning voor malafide verhuurders Om de excessen in de particuliere huurmarkt aan te kunnen pakken is er meer nodig. Om op te kunnen treden tegen malafide verhuurders gaan we daarom een verhuurdersvergunning introduceren. Momenteel wordt onderzocht of een verhuurdersvergunning, zoals in Groningen of Schiedam worden toegepast, op korte termijn ook in Den Haag kan worden ingevoerd. Daarnaast continueren we de samenwerking tussen de HPB en het Huurteam want de pilotuitkomsten laten zien dat dit een toegevoegde meerwaarde heeft rondom de aanpak van malafide verhuurders.  Lobby Een belangrijke conclusie op basis van de pilot is dat we als gemeente beperkte mogelijkheden hebben om te kunnen handhaven tegen bepaalde aspecten van slecht verhuurderschap. Vaak ligt de bevoegdheid bij een andere instantie. Denk hierbij aan disproportioneel hoge huren, onterechte bemiddelingskosten en intimidatie. Het is van belang dat het Rijk komt met een goed werkbaar juridisch instrumentarium voor gemeenten om slecht verhuurderschap aan te pakken. In G5-verband zetten we dan ook in op een sterke lobby richting het Rijk hiervoor.

De pilot is momenteel in afronding en de resterende tijd wordt gebruikt om een communicatiecampagne en om de grenzen van de handhavingsmogelijkheden verder op te zoeken door handhaving op onderhoud (door de HPB) te koppelen en gelijk op te laten lopen aan activiteiten van het Huurteam. Dit wordt toegepast op een aantal grotere woningverhuurders. In het eerste kwartaal van 2021 informeren we u nader over het eindresultaat van de pilot, de vervolg aanpak gericht op goed verhuurderschap evenals de ontwikkelingen rondom de Haagse verhuurdersvergunning. Met vriendelijke groet, de wethouder van Wonen, Wijken en Welzijn Martijn Balster

6/6