RIS307156 Bijlage 3

PARTICULIERE HUUR IN DEN HAAG

Onderzoek Particuliere huursector Den Haag 2020

Inhoud • Het onderzoek • De woningen • Wie zijn de huurders? • Huurprijs en overige kosten • Contact met de verhuurder • Staat van onderhoud • Duurzaamheid van de woning • Informatie en communicatie • Conclusies

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

2 2

Inleiding Aanleiding In het kader van een pilotproject Goed Verhuurderschap (over de particuliere huursector) van het ministerie heeft de gemeente Den Haag een enquête uitgezet onder huurders van een particuliere huurwoning. De Haagse pilot is gefocust op het informeren van huurders en verhuurders over hun rechten en plichten en op het aanpakken van malafide verhuurders. Doel van het onderzoek is beter zicht te krijgen op de status van de particuliere huursector in Den Haag, na te gaan in hoeverre de huurprijs acceptabel is in relatie tot de geboden kwaliteit en tot de door de gemeente geraamde huurprijs voor de betreffende huurwoning en of huurders voldoende geïnformeerd zijn over hun rechten en plichten. Opzet van het onderzoek Den Haag telt circa 60.000 adressen waarbij sprake is van particuliere verhuur. De gemeente heeft daaruit een aselecte steekproef getrokken van 4.100 adressen, waarvan de bewoners een vragenlijst in verschillende talen op papier hebben ontvangen. Men kon de vragenlijst online invullen of op papier terugsturen. In totaal hebben 956 huurders de enquête ingevuld, een respons van 23%. Om te zorgen voor een zo representatief mogelijk respons, is het databestand gewogen naar de door de gemeente Den Haag geraamde huurprijsklasse op basis van het Woningwaarderingsstelsel (laag, midden, hoog) en naar stadsdeel (8 stadsdelen).

Aan het einde van deze inleiding wordt die raming kort toegelicht. In de rapportage wordt deze huurprijs weergegeven als geraamde huurprijs of huurprijs volgens het WWS. Het bestand met de resultaten van de enquête is vervolgens opgehoogd naar het werkelijke aantal particuliere huurwoningen onderverdeeld naar de geraamde huurprijsklasse en stadsdeel. Hierdoor kunnen ook inschattingen in absolute aantallen worden gemaakt. Om een relatie te kunnen leggen met tussen feitelijke woningkenmerken en de mening van de huurders, zijn de gegevens uit het databestand van de gemeente gekoppeld aan de enquêtegegevens op basis van het woonadres. Opzet van de rapportage De uitkomsten van het onderzoek zijn in deze rapportage bij elkaar gezet. Achtereenvolgens is op basis van het databestand van particuliere huurwoningen van de gemeente eerst een schets gemaakt van de particuliere huursector in Den Haag: om wat voor woningen gaat het? Daarna wordt ingezoomd op de (kenmerken van de) huurders en hun huurwoning (huurprijs, woonduur, contractvorm e.d.). Vervolgens wordt vanuit het gezichtspunt van de huurders aandacht besteed aan het contact met de verhuurder, de onderhoudsstaat van de woning en de mate van duurzaamheid van de woning. Tot slot wordt gekeken naar de informatie en communicatie over rechten en plichten.

Waar relevant is ingezoomd op enkele specifieke doelgroepen te weten studenten, expats en arbeidsmigranten. Samen nemen deze doelgroepen ongeveer een kwart in van de huurders van een particuliere huurwoning. De cijfers voor de doelgroepen worden vergeleken met het totaalcijfer. Ook wordt hier en daar onderscheid gemaakt tussen segmenten van de particuliere huurmarkt, zoals huurprijsklasse, bouwperiode, woningtype en dergelijke. In principe worden alleen significante verschillen vermeld, tenzij het interessant is om te laten zien dat de verschillen juist klein zijn. In de figuren wordt onderaan de vraag uit de enquête weergegeven waar de figuur betrekking op heeft en de bron waarop de gegevens zijn gebaseerd. Uit de analyse van het bestand en de enquête leiden we uiteindelijk af hoe de particuliere huurders hun woningen en de prijs die ze ervoor betalen ervaren en waar het wringt op de particuliere huurdersmarkt.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

3 3

Inleiding

Berekening van huurprijsklasse aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, is een systeem om de maximale huurprijs vast te stellen voor een sociale huurwoning. Hoe meer punten een woning waard is, hoe hoger de huur mag zijn. Hoewel het puntensysteem niet geldt voor huurwoningen in de vrije sector, is in de vigerende Huisvestingsverordening van Den Haag opgenomen dat de gemeente voor het afbakenen van de categorie middeldure woonruimten uitgaat van het WWS. Daarbij wordt de puntenvaststelling gebaseerd op gegevens van woonruimten die de gemeente zelf heeft verkregen ten behoeve van het vaststellen van de waarde onroerendzaakbelasting (OZB). Aan de hand van de leidraad van het Rijk “Hoe tel ik de punten van een zelfstandige huurwoning?” en de gegevens in het gemeentelijke OZB-bestand is door de gemeente een routine opgesteld die de woningwaarderingspunten berekent voor zelfstandige woningen. Hoewel niet alle benodigde gegevens voor de berekening in het OZB-bestand beschikbaar zijn, blijkt uit een vergelijking met de integrale puntentelling van de corporatiesector dat het resultaat van de puntenberekening de werkelijkheid vrij goed benadert.

Het resultaat van de puntenberekening wordt overigens alleen gebruikt als grens om woningen te kunnen selecteren in een bepaalde huurprijscategorie (142 punten voor de liberalisatiegrens en 185 punten als bovengrens voor de middenhuur). Voor huurwoningen die binnen deze grenzen vallen gelden bij het betrekken van zo’n woning regels en is een huisvestingsvergunning vereist.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

4 4

Particuliere huurwoningen

• •

•

•

De meeste particuliere huurwoningen in Den Haag dateren van vóór 1945 (circa 60%). Het gaat voor een belangrijk deel om flats, portiekwoningen en bovenwoningen (samen > 80%). De meeste particuliere huurwoningen staan in het Centrum (24%) en in Segbroek, Escamp, Scheveningen, Laak en Haagse Hout (elk 11-16%). Op basis van het WWS-puntenaantal zou ruim de helft van de particuliere huurwoningen een huur onder de liberalisatiegrens moeten hebben en bijna een kwart een middenhuur.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

5 5

Kenmerken van de particuliere huurwoningen in Den Haag 1%

1%

6%

De gemeente telt per 1 januari 2020 circa 60.000 huurwoningen in eigendom van een particulier persoon of particuliere instelling (dus niet van een toegelaten instelling). Dit is bijna een kwart van de totale woningvoorraad in de gemeente. Negen op de tien particuliere huurwoningen zijn meergezinswoningen. Het gaat hierbij voor het merendeel om flats (33%), portiekwoningen (26%) en bovenwoningen (24%). Benedenwoningen (6%), eengezins-, tussen- of hoekwoningen (7%) en maisonnettes (1%) komen minder vaak voor in de particuliere huursector.

Flat

3%

Portiekwoning

6%

33%

Bovenwoning Benedenwoning

24%

Eengezinstussenwoning Maisonette 26%

Veel particuliere huurwoningen zijn oudere woningen. Ruim een kwart dateert van vóór 1915 (26%) en nog eens ruim een derde is gebouwd tussen 1916 en 1945 (35%). Een kleine 20% van de particuliere huurwoningen is van na 1990.

Eengezinshoekwoning

De helft van de huurwoningen valt volgens het Woningwaarderingssysteem in de laagste huurprijsklasse tot maximaal € 737 (53%). Van een kwart ligt de huurprijs tussen € 737 en € 950 (23%) en van een kleine 20% tussen € 950 en € 1.500. Circa 5% valt in de duurste klasse van € 1.500,- of meer.

Overige woning Typen huurwoningen, 2020 (bron: gemeente Den Haag, OZB 1-1-2020).

In de bijlage zijn de absolute aantallen weergegeven.

26% 20% 15% 7%

6%

6% 2%

< 1915

5%

7%

1916 t/m 1931 t/m 1945 t/m 1960 t/m 1971 t/m 1981 t/m 1991 t/m 2001 t/m 1930 1944 1959 1970 1980 1990 2000 2010

Bouwjaar particuliere huurwoningen (bron: gemeente Den Haag, OZB 1-1-2020)

Huurprijsklasse op basis van WWS

53%

€ 737,- of minder

Tussen € 737,- en € 950,-

23%

Tussen € 950,- en € 1500,-

19%

5%

€ 1500,- of meer

Huurprijsklasse, 2020 (bron: Gemeente Den Haag, OZB 1-1-2020, bewerking DSO/PSO).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

6 6

Huurwoningen naar geraamde huurprijsklasse naar stadsdeel Totaal

53%

Loosduinen

40%

Escamp

18%

26% 20%

58%

Scheveningen

27%

41%

Centrum

25% 56%

Laak

23% 20%

77%

Haagse Hout

39% 7%

€ 737,- of minder

34%

12%

2%

13%

3%

Woningen naar geraamde huurprijsklasse, per stadsdeel, 2020 (bron Gemeente Den Haag, OZB, bewerking DSO/PSO)

Het percentage flatwoningen in de particuliere huursector is het grootst in Loosduinen (75%) en Haagse Hout (51%). Het aandeel portiekwoningen is het grootst in Laak (61%) en Escamp (50%). Segbroek, Scheveningen en het Centrum kennen relatief veel boven- en benedenwoningen (resp. 51%, 51% en 47%). In stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg is de helft (49%) van de particuliere huurwoningen een eengezinswoning, in de andere stadsdelen is dat percentage laag.

12% 16%

8%

17%

6% 8% 19%

Tussen € 950,- en € 1500,-

De meeste particuliere huurwoningen liggen in het Centrum (ruim 14.600 woningen ofwel 24% van alle particuliere huurwoningen). De stadsdelen Segbroek, Escamp, Scheveningen, Laak en Haagse Hout tellen elk tussen de 5.000 en 10.000 particuliere huurwoningen (11-16%). In Loosduinen (6%) en Leidschenveen-Ypenburg (4%) is het aantal particuliere huurwoningen kleiner.

4%

19%

73%

Tussen € 737,- en € 950,-

6%

29%

65%

Segbroek

LeidschenveenYpenburg

23%

€ 1500,- of meer

In Segbroek (48%), Scheveningen (46%) en Centrum (44%) is het aandeel woningen van vóór 1915 het grootst. Laak (73%), Escamp (52%) en Haagse Hout (35%) kennen relatief veel woningen uit de periode 1915-1945. Het aandeel particuliere huurwoningen in de hoogste prijsklasse is het grootst in Leidschenveen-Ypenburg (19%) en Scheveningen (12%) en in mindere mate in het Centrum (8%) en Haagse Hout (8%). In de andere stadsdelen is dat maximaal 4%. Met name Laak (77%) en Escamp (65%) en in mindere mate Segbroek (58%) en Centrum (56%) tellen een groter aandeel goedkopere particuliere huurwoningen. In Haagse Hout komen relatief veel woningen voor in het lagere tussensegment (€737-€950) (34%), in Leidschenveen-Ypenburg relatief veel in het hogere tussensegment (€950 tot €1500) (73%). In Laak zijn er maar weinig woningen duurder dan €950 (6%). Ook in Escamp (15%) en Segbroek (15%) is dit percentage lager dan gemiddeld (24%).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

7 7

De particuliere huurders

•

•

•

De meeste huurders in de particuliere huursector vormen een één- (46%) of tweepersoons (32%) huishoudens. Driekwart heeft een vast huurcontract. Twee op de drie (65%) huurders wonen maximaal vijf jaar in de woning, 38% woont er korter dan twee jaar. De respondenten uit de doelgroepen (studenten, expats en arbeidsmigranten) wonen er veelal minder lang dan gemiddeld.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

8 8

Wie zijn de huurders? 6%

4% Alleenstaand

12% 46%

Twee volwassenen zonder kinderen

Bijna de helft van de huurders is alleenstaand (46%). Dat zijn naar schatting tussen 25.000 en 30.000 mensen. Daarnaast bestaat een derde van de huishoudens uit twee volwassenen zonder (thuiswonende) kinderen (32%, ca 18.000-20.000). Bij een vijfde gaat het om gezinnen met één (6%, ca 3.000-3.500) of twee ouders (12%, ca 7.000-7.500).

Twee volwassenen met kinderen

In Loosduinen wonen in verhouding minder alleenstaanden (35%) en meer tweepersoons-huishoudens (40%) en gezinnen met kinderen (16%). LeidschenveenYpenburg heeft in verhouding veel alleenstaande huurders in een particuliere huurwoning (60%).

Eén volwassene met kinderen

32%

Anders Samenstelling huishouden respondenten, 2020.

Nederlands 8%

Student 14%

Expat

3%

Engels

17%

Pools

5%

Spaans Arbeidsmigrant

73%

Geen van deze

Bulgaars 77%

Turks Arabisch

Doelgroep respondenten, 2020.

In de vragenlijst is de huurders gevraagd of zij tot een specifieke doelgroep behoren. Zo gaat het bij 8% om studenten (naar schatting ca 4.500-5.000), bij 14% om expats (ca 7.500-8.000) en bij 5% (ca 3.000-3.200) om arbeidsmigranten. Het merendeel behoort echter tot geen van deze groepen (73%). Ruim driekwart van de huurders heeft de Nederlandse versie van de vragenlijst ingevuld (77%). Van diegenen die een andere taal hebben gekozen, heeft het grootste deel de Engelstalige versie ingevuld (17%). Talen als Pools (3%), Spaans (1%), Bulgaars (1%), Turks (1%) en Arabisch (0%, één respondent) zijn minder vaak gebruikt om de vragenlijst in te vullen.

Taal respondenten, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

9 9

Jaarinkomen en type contract totaal

51%

studenten expats

27%

23%

85% 21%

35%

arbeidsmigranten

57% Tot € 39.000

15% 44% 33%

€ 39.000 tot € 58.000

10%

€ 58.000 of meer

De helft van de huurders heeft met het gehele huishouden een bruto jaarinkomen onder de € 39.000. Ruim een kwart (27%) valt in de middelste categorie van € 39.000 tot € 58.000 en bijna een kwart in de hoogste categorie van € 58.000,- of meer. Studenten zitten voor het merendeel (86%) in de laagste inkomensgroep en ook onder arbeidsmigranten is dit aandeel hoog (57%). Expats zitten vaker in de hoogste inkomenscategorie (44%) of in de midden-categorie (33%).

Bruto jaarinkomen van het huishouden van respondenten, 2020

2% Permanent huurcontract

21%

Tijdelijk huurcontract

77%

Geen huurcontract

Drie op de vier huurders hebben een permanent huurcontract voor de woning (77%). Eén op de vijf heeft een tijdelijk huurcontract (21%) en een klein percentage heeft géén huurcontract afgesloten (2%). Zowel onder arbeidsmigranten (31%), expats (36%) als studenten (51%) komen tijdelijke huurcontracten veel vaker voor dan gemiddeld en is het aandeel vaste huurcontracten lager (resp. 65%, 61% en 48%). Het percentage zonder huurcontract is in verhouding groter onder arbeidsmigranten (4%).

Type huurcontract van respondenten, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

10 10

Woonduur totaal

38%

27%

studenten

expats

arbeidsmigranten

korter dan twee jaar

15%

67%

29%

60%

26%

53%

2 tot 5 jaar

9%

5 tot 10 jaar

11%

4%

Twee derde van de huurders woont op het moment van invullen van de vragenlijst korter dan vijf jaar in de huidige huurwoning (65%), waarvan het grootste deel (38%) korter dan twee jaar. Bijna een zesde woont hier vijf tot tien jaar (15%) en een vijfde woont inmiddels tien jaar of langer in de woning (20%). Studenten, expats en arbeidsmigranten zijn veel minder honkvast dan gemiddeld. De meeste studenten (67%), expats (60%) en arbeidsmigranten (53%) wonen korter dan twee jaar op het huidige adres. Aan de andere kant woont een kwart (23%) van de arbeidsmigranten er al minimaal vijf jaar.

12% 1% 1%

23%

20%

4%

10 tot 20 jaar

20 jaar of langer

Huurders die nog geen twee jaar in hun woning wonen, hebben vaker een tijdelijk huurcontract (41%). Huurders die er vijf jaar of langer wonen, hebben vaker een permanent huurcontract (minimaal 91%).

Woonduur in categorieën, 2020

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

11 11

Huurprijs

•

•

•

Volgens het WWS behoort circa de helft (53%) van de particuliere huurwoningen tot het goedkopere segment (<€ 737), nog eens een kwart (23%) tot de categorie € 737-€ 950 per maand en 24% behoort tot het duurdere segment. Veel huurders betalen meer dan volgens het WWS reëel is: zo zou 35% een huur moeten hebben van maximaal € 737 per maand, 30% € 737 en € 950 en 35% meer dan € 950. Als deze gegevens op elkaar worden gelegd, betekent dit dat bijna de helft (45%) in een hogere huurprijsklasse zit dan zou moeten volgens het puntensysteem: 25% zit één huurprijsklasse hoger en 20% zelfs twee. Deze scheefheid is het grootst bij de goedkoopste woningen (65% betaalt teveel) en dan met name bij portiekwoningen en bovenwoningen. Circa één op de vijf huurders betaalt minder dan is gerechtvaardigd volgens het WWS.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

12 12

Huurprijs •

•

•

Expats betalen vaker dan gemiddeld teveel voor hun huurwoning (74%). Van de arbeidsmigranten is dat 42% en van de studenten 33%. Hiermee samenhangend zit de scheefheid meer bij hogere inkomens dan bij lagere inkomens. Eén op de drie huurders (35%) vindt de prijs die men betaalt wel een eerlijke prijs, een vergelijkbaar aandeel (38%) vindt de prijs niet eerlijk. Opmerkelijk is dat het daarbij niet veel uitmaakt of men een lagere prijs of een prijs conform het WWS betaalt of dat men een hogere huurprijs betaalt: de beoordeling van de prijs is ongeveer gelijk. Ook de feitelijke huurprijsklasse waarin de woning valt, is niet van invloed op het oordeel over het al of niet betalen van een eerlijke huurprijs. De helft van de respondenten (49%) is op de hoogte van het bestaan van een puntensysteem. Bij de doelgroepen is de bekendheid lager, vooral bij de expats (18%), maar ook bij de arbeidsmigranten (36%) en studenten (41%).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

13 13

Huurprijs

•

•

Circa één op de zes huurders (16%) heeft aan de hand van het puntensysteem de huurprijs berekend, iets meer dan de helft (56%) heeft het nog niet gedaan maar is dit nog wel van plan en een kwart (28%) gaat dit niet doen. De respondenten uit de doelgroepen hebben minder dan gemiddeld de huurprijs berekend aan de hand van het puntensysteem, maar zijn wel meer dan gemiddeld van plan dit te gaan doen. Het maakt daarbij niet uit of men al dan niet teveel betaalt voor de woning. Eén op de drie respondenten (35%) zou naar aanleiding van de berekening zeker contact opnemen (of heeft dat al gedaan) met de verhuurder om ervoor te zorgen dat de prijs wordt bijgesteld naar de norm en nog eens een kwart (26%) zegt dit misschien te gaan doen.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

14 14

Feitelijke huurprijs en huurprijs volgens het WWS volgens WWS

53%

feitelijke huurprijs

35%

studenten expats

23%

30%

47% 9%

arbeidsmigranten

€ 737 of minder

19%

26%

27%

31%

5%

31%

33%

Tussen € 737 en € 950

9%

21%

29%

35%

5%

24%

Tussen € 950 en € 1500

8%

€ 1500 of meer

Als wordt gekeken naar de feitelijke kale huurprijs dan betaalt één op de drie respondenten (35%) maximaal € 737. Dat zijn naar schatting 18.000 tot 20.000 huishoudens. Dat is veel minder dan wat verwacht zou mogen worden op basis van de geraamde huurprijs op basis van het WWS. Volgens het WWS zou immers iets meer dan de helft (53%) van de particuliere huurwoningen (ca 32.000) vallen in de goedkoopste categorie. Dat betekent dat in verhouding meer mensen een hoger huurbedrag betalen dan is geraamd volgens het WWS. De mensen die een huurbedrag betalen inclusief service- en energiekosten zijn hier buiten beschouwing gelaten (dat is 10% van de respondenten). Van de doelgroepen betalen studenten meer dan gemiddeld een huurprijs tot € 737 (47%). Expats betalen vaker een huurprijs van € 950 of meer (60%). Bijna een derde van de expats is zelfs te vinden in het duurste segment. Slechts één op de tien expats woont in een woning tot € 737.

Huurprijsklasse woningen (kale huur), 2020 (Huurders die een inclusief bedrag betalen niet mee gerekend)

Bemiddelingskosten betaald

34%

54%

Ja

Nee

Weet ik niet meer

12%

Iets meer dan de helft van de huurders heeft geen bemiddelingskosten (zoals sleutelgeld, contractkosten of administratiekosten) betaald (54%) bij het afsluiten van het huurcontract. Eén op de drie huurders heeft hiervoor wel moeten betalen (34%) en 12% van de huurders weet zich dit niet meer te herinneren. Zowel studenten (41%), expats (45%) als arbeidsmigranten (52%) hebben meer dan gemiddeld bemiddelingskosten moeten betalen. Met name voor portiekwoningen worden vaker (43%) bemiddelingskosten in rekening gebracht.

Of men bemiddelingskosten heeft betaald bij het afsluiten van het huurcontract, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

15 15

Feitelijke huurprijs en huurprijs volgens het WWS totaal

24%

32%

24%

< € 737

35%

30%

€ 737-€ 950

34%

30%

€ 950 - € 1500

35%

66%

€ 1500 of meer lager dan WWS

20%

29%

7%

27%

7%

86% conform WWS

14%

meer dan WWS

veel meer dan WWS

Huurprijs volgens het WWS gerelateerd aan de feitelijke huurprijs, 2020

totaal

24%

Loosduinen

32% 37%

24% 23%

20%

23%

17%

Escamp

17%

34%

26%

22%

Segbroek

18%

35%

24%

23%

Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout

31%

33%

22% 11%

31%

26%

30% 33%

32% 20%

70% conform WWS

meer dan WWS

11% 22%

27%

30%

Leidschenveen-Ypenburg lager dan WWS

25%

16%

18% 12% 2%

veel meer dan WWS

Feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, naar stadsdeel, 2020

Om na te gaan waar de belangrijkste discrepanties zitten tussen de geraamde huurprijs volgens het WWS en de feitelijke huurprijs die men betaalt, zijn deze naast elkaar gelegd. Daarbij is gekeken of de huurders een prijs betalen conform de WWS-huur, of ze meer betalen (d.w.z. één huurprijsklasse hoger) of juist veel meer (twee of meer huurprijsklassen hoger) of mogelijk ook minder dan de geraamde huurprijs.

Van alle particuliere huurders betaalt iets meer dan de helft een huurprijs conform het WWS (32%) of zelfs een lagere huurprijs (24%). Dat betekent aan de andere kant dat bijna de helft van alle huurders (naar schatting 20.000 tot 25.000 huurders) teveel betaalt. Een kwart betaalt een bedrag dat één huurprijsklasse hoger ligt dan de WWS-huur en een vijfde veel meer (twee of meer huurprijsklassen hoger). Vooral de huurders van woningen in het goedkoopste segment (tot € 737) betalen vaak teveel: 30% zit één klasse hoger dan passend is volgens het WWS en 35% zit twee klassen hoger. In het segment hierboven (€ 737 - € 950) betaalt ruim een derde (36%) meer dan volgens de richtlijnen van het WWS, waarvan 7% veel te duur. Tussen de stadsdelen verschilt het beeld enigszins. In Leidschenveen-Ypenburg zijn de huurprijzen die men betaalt vaak veel lager dan volgens het WWS rechtvaardig zou zijn. Het aandeel dat daar meer betaalt dan de WWS-huur is in dit stadsdeel het laagst. Bij de interpretatie moet rekening worden gehouden met het beperkte aandeel particuliere huurwoningen in dit stadsdeel (3,5%). In Scheveningen en Haagse Hout en in mindere mate in Loosduinen worden huurprijzen gevraagd die redelijk overeen komen met de geraamde huurprijzen volgens het WWS. Het meest scheef is het beeld in Laak.

Zes op de tien particuliere huurders in Laak betalen meer dan de richtlijnen aangeven, waarvan 32% zelfs veel te veel. In Laak behoort een belangrijk deel van de particuliere huurwoningen volgens het WWS tot het goedkope segment.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

16 16

Feitelijke huurprijs en huurprijs volgens het WWS totaal benedenwoning bovenwoning maisonette flat portiekwoning eengezinshoekwoning eengezinstussenwoni… eengezinswoning

24% 25% 17%

32% 37%

24% 22%

33%

26% 81% 26%

31% 12%

26%

40%

25% 82%

55% 55%

lager dan WWS

23% 26%

conform WWS

meer dan WWS

20% 16% 25% 9% 10% 17% 23% 9% 9% 0% 17% 5% 15% 4%

veel meer dan WWS

Feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, naar woningtype, 2020

totaal

24%

32%

24%

20%

vóór 1915

18%

35%

25%

22%

1915-1945

19%

34%

24%

23%

1945-1970

24%

1970-2000 na 2000 lager dan WWS

30%

29%

25% 30%

46% conform WWS

15%

meer dan WWS

Als wordt gekeken naar de bouwperiode van de huurwoningen zijn de verschillen over het algemeen beperkt. In woningen van vóór 1970 betaalt men over het algemeen iets vaker meer dan de geraamde huurprijs volgens het WWS. Woningen van ná 1970 komen er iets beter uit als het gaat om de juiste prijs die men hiervoor betaalt.

20% 31%

19%

De scheefheid tussen de huurprijs volgens het WWS en de huurprijs die men betaalt, is het grootst bij bovenwoningen en portiekwoningen. Circa de helft van de bewoners van een dergelijke woning betaalt teveel en een kwart betaalt zelfs een prijs die twee huurklassen hoger is dan de richtlijnen aangeven. Hiervan staan er veel in Laak, vooral in het goedkopere segment. Voor benedenwoningen (62%) en met name voor eengezinswoningen (81%) is de feitelijke huurprijs vaak conform de WWS-huur of zelfs lager dan de geraamde huurprijs volgens het WWS.

10% 20%

veel meer dan WWS

Feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, naar bouwperiode, 2020

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

17 17

Feitelijke huurprijs en huurprijs volgens het WWS totaal

20%

studenten

expats

35%

25%

29%

7%

arbeidsmigranten

38%

19%

lager dan WWS

23%

33%

21%

10%

41%

36% conform WWS

20%

20%

meer dan WWS

22% veel meer dan WWS

Het zijn iets meer dan gemiddeld huurders die een tijdelijk contract hebben die veel te veel betalen (30%). Daarnaast gaat het meer dan gemiddeld om huurders die er korter dan twee jaar wonen (32%).

Feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, naar doelgroep, 2020

totaal

20%

< € 39000

30%

€ 39000 - € 58000 > € 58000

35%

14% 5%

lager dan WWS

25%

20%

43% 35%

17% conform WWS

19% 29%

31%

8% 22%

47% meer dan WWS

Als wordt gekeken naar de kenmerken van de bewoners worden meer verschillen zichtbaar. Van de onderscheiden doelgroepen betalen vooral expats vaak een veel hogere huur dan de geraamde huurprijs volgens het WWS. Driekwart van hen betaalt een hogere huurprijs, iets meer dan 40% zelfs een veel hogere huurprijs. Studenten betalen in verhouding minder vaak een veel hogere huur dan de richtlijnen aangeven (10%).

veel meer dan WWS

Ook het inkomen van de bewoners heeft een sterke relatie met de juistheid van de huurprijs. Naarmate het inkomen hoger is, neemt het aandeel dat in een huurwoning woont met een huurprijs die veel hoger is dan de huurprijs volgens het WWS toe. Zo betaalt driekwart van de huishoudens met een bruto jaarinkomen van € 58.000 0f meer een hogere huurprijs dan de geraamde huurprijs. Bij een derde valt de huurprijs één huurklasse hoger (31%) en bij bijna de helft zelfs twee klassen of meer (46%). Vanwege het hogere inkomen zal men meer mogelijkheden hebben om daadwerkelijk ook een hogere huurprijs te kunnen betalen en lijkt men minder gevoelig hiervoor. Huishoudens met een lager inkomen hebben veel minder mogelijkheden om een hogere huurprijs te betalen en betalen dan ook vaker een huurprijs die conform (38%) of lager (35%) is dan de geraamde huurprijs volgens het WWS.

Feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, naar inkomen 2020

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

18 18

Oordeel over de feitelijke huurprijs totaal

8%

lager dan WWS

27%

14%

conform WWS

10%

meer dan WWS

5%

veel meer dan WWS

6%

28%

26%

26%

26% 26%

30%

23%

neutraal

5% 11%

31% 31%

mee eens

9%

29%

25%

29%

helemaal eens

27%

14% 27%

mee oneens

7%

helemaal oneens

(Helemaal) eens met stelling: 'Ik betaal een eerlijke huurprijs gezien wat ik ervoor krijg' naar betaalde huurprijs naar feitelijke huurprijs gerelateerd aan de huurprijs volgens het WWS, 2020.

41%

€ 737,- of minder

36%

31%

33%

Tussen € 737,- en € 950,-

Tussen € 950,- en € 1500,-

Op de vraag of huurders de prijs die men voor de woning betaalt een eerlijke prijs vinden gezien wat men hiervoor terug krijgt, antwoordt iets meer dan een derde bevestigend (36%). Het aandeel dat het hier niet mee eens is, is met 38% iets groter. Zij vinden dat ze geen eerlijke prijs betalen. Een kwart is neutraal (28%). Opvallend is dat het oordeel nauwelijks afwijkt naarmate het verschil tussen de feitelijke huurprijs en de geraamde huurprijs volgens het WWS groter is. Zo vindt 40% van de huurders die minder betalen dan de geraamde huurprijs de huurprijs niet eerlijk en 35% van de huurders die veel meer betalen. Huurders waarvan de feitelijke huurprijs één huurprijsklasse hoger ligt, zijn in verhouding het minst te spreken over de eerlijkheid van de huurprijs: 45% vindt deze niet eerlijk tegenover 31% die de prijs wel eerlijk vindt.

Ook de feitelijke huurprijs zelf lijkt weinig invloed te hebben op het oordeel over de juistheid van de prijs. Zo vindt 41% van de huurders die een huurprijs tot € 737 betalen dit een eerlijke prijs. Bij respondenten die een hogere prijs betalen, is dat wel iets lager, maar toch vindt 31% tot 36% dit een eerlijke prijs. Toch vinden vooral huurders die een huurprijs betalen tussen € 737 en € 950 dit meer dan gemiddeld geen eerlijke prijs (45%).

€ 1500,- of meer

(Helemaal) eens met stelling: 'Ik betaal een eerlijke huurprijs gezien wat ik ervoor krijg' naar betaalde huurprijs

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

19 19

Oordeel over de feitelijke huurprijs totaal

8%

27%

28%

28%

10%

studenten

11%

24%

26%

31%

9%

expats

10%

31%

arbeidsmigranten

12%

25% helemaal eens

20% 13% mee eens

33% 28%

neutraal

5% 23%

mee oneens

helemaal oneens

Ook het oordeel van de doelgroepen wijkt niet heel erg af van het gemiddelde beeld. Van de studenten vindt 35% de prijs (helemaal) eerlijk en 40% niet, van de expats is dat respectievelijk 41% die de huurprijs eerlijk vindt en 38% die deze niet eerlijk vindt. Alleen de arbeidsmigranten vinden meer dan gemiddeld dat zij geen eerlijke prijs betalen (51%), maar ook in deze doelgroep vindt 37% de prijs wel eerlijk.

Oordeel over huurprijs, 2020.

totaal

8%

27%

< € 39000

10%

22%

€ 39000 - € 58000

8%

29%

> € 58000

7%

28% 28%

13%

33% 28%

mee eens

10%

27%

25%

34% helemaal eens

28%

neutraal

26% mee oneens

6% 5%

Als het oordeel over de huurprijs wordt gelegd naast het gemiddelde inkomen dan is te zien dat het oordeel over de huurprijs positiever is naarmate het inkomen toeneemt (van 32% in de laagste categorie naar 41% in de hoogste). Aan de andere kant neemt het aandeel dat de prijs niet eerlijk vindt af (van 40% naar 31%).

helemaal oneens

Oordeel over huurprijs, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

20 20

Bekendheid met het puntensysteem totaal

49%

studenten expats

arbeidsmigranten

41%

Met behulp van het puntensysteem voor particuliere huurwoningen kunnen huurders zelf berekenen hoe hoog de huur voor de woning zou moeten zijn (de huurprijscheck). De helft (49%) van de huurders is hiervan op de hoogte.

18% 36%

huurders die minder betalen dan dan de WWS-huur

58%

huurders die een bedrag betalen conform de WWShuur huurders die meer betalen dan de WWS-huur huurders die veel meer betalen dan de WWS-huur

huurders die (heel) tevreden zijn over de huurprijs

% dat bekend is met het puntensysteem, 2020

52% 47% 43%

55%

De respondenten in alle drie de doelgroepen zijn minder dan gemiddeld bekend met dit puntensysteem. Met name expats zijn hiervan niet op de hoogte: 18% is hiermee bekend, 82% kent het niet. Ook bij arbeidsmigranten (36%) en studenten (41%) is de bekendheid lager dan gemiddeld. Naar type woning varieert de mate van bekendheid met de huurprijscheck niet veel. Huurders van een flatwoning zijn het minst bekend (47%). Huurders die minder huur betalen dan de WWS-huurprijs zijn iets meer bekend met de mogelijkheden van de huurprijscheck (58%) dan huurders die één (47%) of twee of meer huurklassen hoger zitten (43%). Als wordt ingezoomd op de mate waarin huurders de huurprijs eerlijk vinden, dan blijkt dat hoe minder tevreden huurders zijn over de huurprijs, hoe minder bekend ze zijn met de huurprijscheck (42% tegenover 55% van de huurders die de prijs (heel) eerlijk vinden).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

21 21

Berekenen van de huurprijs a.d.h.v. het puntensysteem totaal

16%

studenten expats arbeidsmigranten

56%

23%

59%

5% 12%

check gedaan

28% 18%

77%

18%

66%

22%

van plan de check te doen

niet van plan de check te doen

Huurprijs berekend met behulp van puntensysteem, naar doelgroep, 2020

totaal

16%

huurders die minder betalen dan dan de WWS-huur huurders die een bedrag betalen conform de WWS-huur huurders die meer betalen dan de WWS-huur huurders die veel meer betalen dan de WWShuur check gedaan

56%

28%

23%

49%

27%

20%

55%

25%

17% 7%

van plan de check te doen

60%

24%

59%

34%

De meeste huurders hebben nog niet met behulp van het puntensysteem berekend hoe hoog de huur van de woonruimte eigenlijk zou moeten zijn. Een groot deel (56%) is dit wel van plan te gaan doen. Eén op de zes huurders heeft dit al wel een keer gedaan (16%). Een kwart van de huurders is niet van plan dit te gaan doen. Veel respondenten die nog geen berekening hebben gemaakt maar dit wel van plan zijn, wisten (nog) niet van het bestaan van het puntensysteem (71%). Studenten hebben iets vaker dan gemiddeld de huurprijs berekend aan de hand van dit puntensysteem (23%). Bij expats en arbeidsmigranten is dit percentage veel lager, maar zij zijn wel vaker van plan om dit te gaan doen (resp. 77% en 66%). Mensen die een woning huren in de hoogste huurprijsklasse zijn vaker niet van plan om een berekening te maken (31%), ook als ze meer dan twee huurprijsklassen betalen voor hun woning dan volgens het puntensysteem reëel is (34%).

Van de huurders die een berekening hebben gemaakt met het puntensysteem vindt 37% dat men een eerlijke huurprijs betaalt (mee eens en helemaal mee eens). Van de huurders die dit nog niet hebben gedaan maar het wel van plan zijn is dat 27%. Huurders die niet van plan zijn om een berekening te maken, zijn vaker tevreden over de huurprijs die ze betalen (50%).

niet van plan de check te doen

Huurprijs berekend met behulp van puntensysteem naar huurders die minder, conform of meer betalen dan de huurprijs volgens het WWS, 2020

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

22 22

Actie na berekenen van de huurprijs Ja, dat heb ik al gedaan

4%

Ja, dat zou ik dan zeker gaan doen

31%

Dat zou ik misschien gaan doen

Nee, dat zou ik niet gaan doen omdat het te veel gedoe is

26%

8%

Nee, dat zou ik niet gaan doen omdat ik verwacht dat mijn verhuurder de huurprijs toch niet gaat verlagen

Op de vraag of men naar een instantie zou gaan om ervoor te zorgen dat de huur mogelijk lager wordt wanneer blijkt dat zij te veel betalen, antwoordt ruim een derde van de huurders bevestigend: zij hebben dit al gedaan (4%) of zouden dit zeker gaan doen (31%). Een kwart zou dit misschien gaan doen (26%). Bijna een derde geeft echter aan dat ze dit niet van plan zijn, vaak omdat ze niet verwachten dat dit effect heeft op de huurprijs (17%), maar ook omdat ze het teveel gedoe vinden (8%) of bang zijn om uit de woning gezet te worden (6%). Sommige huurders geven andere redenen (8%) zoals dat ze al tevreden zijn met de huurprijs of dat ze de relatie met de verhuurder goed willen houden.

17%

Nee, dat zou ik niet gaan doen omdat ik dan bang ben dat ik dan uit mijn woning wordt gezet

6%

Anders

8%

Vooral arbeidsmigranten en studenten geven vaker aan bang te zijn uit hun woning te worden gezet wanneer zij hulp zouden vragen van een instantie om de huur mogelijk te verlagen (resp. 15% en 13%).

Zou men naar een instantie gaan om ervoor te zorgen dat de huur mogelijk lager wordt, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

23 23

Contact met de verhuurder

•

•

Over de bereikbaarheid van en de communicatie met de verhuurder verschillen de meningen. Meer dan de helft van de huurders is echter positief hierover en 16% tot 20% oordeelt (zeer) negatief. Studenten en arbeidsmigranten zijn iets vaker negatief in hun oordeel over de verhuurder. Vaak betreft het bij deze doelgroepen huurders van goedkopere woningen en huurders die de huurprijs niet eerlijk vinden. Eén op de tien huurders ervaart wel eens ongewenst gedrag van de verhuurder, arbeidsmigranten meer dan gemiddeld.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

24 24

Contact met de verhuurder

Mijn verhuurder (of beheerder) is goed bereikbaar

24%

De communicatie met mijn verhuurder verloopt prettig

20%

Helemaal mee eens

Mee eens

41%

32%

Neutraal

19%

27%

Mee oneens

11% 5%

12%

8%

Helemaal mee oneens

Stellingen over verhuurder, 2020.

Ongewenst gedrag van verhuurder

88%

(vrijwel) Nooit

Een enkele keer

10%

Regelmatig

Over het contact tussen huurder en verhuurder zijn stellingen opgenomen in de enquête die gaan over de tevredenheid over de bereikbaarheid van de verhuurder en de wijze waarop het contact verloopt. Twee op de drie huurders vinden dat de verhuurder (of beheerder) in het algemeen goed bereikbaar is (65% is het (helemaal) eens met de stelling hierover). Eén op de zes (16%) is echter niet tevreden hierover. Als het gaat over de communicatie met de verhuurder dan geeft de helft aan dat deze prettig verloopt en een kwart antwoordt neutraal. Eén op de vijf huurders vindt de communicatie niet prettig. Van de respondenten waarvan de verhuurder niet goed bereikbaar is, geeft 87% ook aan dat de communicatie met de verhuurder niet prettig verloopt. Studenten en arbeidsmigranten oordelen vaker dan gemiddeld negatief over de bereikbaarheid van en communicatie met de verhuurder, expats zijn juist vaker dan gemiddeld tevreden. Dat impliceert ook dat huurders van woningen in de goedkopere segmenten vaker ontevreden zijn en huurders van een dure woning vaker tevreden. Ook is er een significante relatie met de beoordeling van de huurprijs. Huurders die de prijs van hun woning niet eerlijk vinden, zijn ook vaker ontevreden over de bereikbaarheid van en het contact met de verhuurder.

Het merendeel van de huurders heeft geen ervaring met ongewenst gedrag van de verhuurder zoals intimidatie of discriminatie (88%). Toch heeft één op de tien hier wel eens mee te maken gehad en 2% zelfs regelmatig. Vooral arbeidsmigranten geven vaker aan dat zij soms (17%) of regelmatig (9%) hiermee te maken hebben gehad.

Of men wel eens te maken heeft gehad met ongewenst gedrag van verhuurder, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

25 25

Staat van onderhoud

•

•

Bijna de helft van de particuliere huurders vindt de onderhoudsstaat van de woning goed (17%) tot zeer goed (11%). Eén op de vijf huurders is van mening dat deze slecht (15%) tot zeer slecht (6%) is. Vier op de tien huurders vinden dat de verhuurder snel reageert op reparatieverzoeken (43%), één op de drie (32%) vindt dit echter niet het geval. Dat geldt vooral voor de huurders van woningen die in een slechte onderhoudsstaat verkeren (bij 80% wordt niet snel gereageerd).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

26 26

Staat van onderhoud van de woning

Staat van onderhoud van de woning

11%

37%

Zeer goed

32%

Goed

Niet slecht / Niet goed

15%

Slecht

6%

Zeer slecht

Volgens de huurders zijn de woningen van vóór 1915 minder vaak (zeer) goed onderhouden (44%), net als woningen uit de periode 1971 t/m 1980 (40%) en uit de periode 2001 t/m 2010 (44%). De verschillen in de tevredenheid over het onderhoud naar bouwperiode zijn verder gering.

Oordeel over staat van onderhoud van de woning, 2020.

53%

56% 51%

44%

< 1915

51%

51%

48%

47%

44%

40%

1916 t/m 1930

1931 t/m 1944

1945 t/m 1959

1960 t/m 1970

1971 t/m 1980

1981 t/m 1990

1991 t/m 2000

Bijna de helft van de huurders bestempelt de staat van onderhoud van de woning als goed (37%) of zeer goed (11%). Eén derde vindt deze niet goed maar ook niet slecht (32%). Eén op de vijf huurders is van mening dat de onderhoudsstaat van de woning slecht (15%) of zeer slecht (6%) is. Het gaat hierbij om naar schatting 10.000 tot 15.000 woningen, waarvan er ca 3.000–4.000 een zeer slechte onderhoudsstaat zouden kennen. Een groot aandeel van de woningen met een (zeer) slechte onderhoudsstaat staat in het Centrum.

2001 t/m 2010

2011 t/m 2020

Expats en studenten vinden vaker dan gemiddeld dat hun woning (zeer) goed wordt onderhouden (resp. 57% en 54%). Bij arbeidsmigranten is dit het minst vaak het geval (37%). Aan de andere kant vindt 23% van de studenten en 27% van de arbeidsmigranten de staat van onderhoud (zeer) slecht. De goedkopere woningen (<€ 737: 30%; € 737-€ 950: 22%) krijgen vaker dan gemiddeld de kwalificatie (zeer) slecht. De mensen die in een te dure huurwoning wonen (die één of twee huurklassen meer betalen dan volgens het WSS) zijn veelal meer tevreden over de staat van het onderhoud van de woning dan de huurders die een passende of zelfs lagere prijs betalen voor hun woning. Blijkbaar betaalt men dan wel teveel huur volgens het WWS maar dat betaalt zich klaarblijkelijk terug in een betere staat van onderhoud.

Mening huis is (zeer) goed onderhouden, naar bouwjaarcategorieën.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

27 27

Reactie op reparatieverzoeken (zeer) goede staat van ondehoud (zeer) slechte staat van onderhoud

27%

8%

totaal

37%

13%

15%

Helemaal mee eens

23%

31%

47%

28%

Mee eens

25%

Neutraal

8%

17%

Mee oneens

15%

Helemaal mee oneens

Stelling: als iets kapot is in mijn woning wordt het snel gerepareerd, naar staat van het onderhoud, 2020.

studenten

10%

28%

21%

expats

21%

31%

arbeidsmigranten

24%

23%

totaal Helemaal mee eens

15% Mee eens

28% Neutraal

20%

16%

11%

25%

10%

29%

17%

Mee oneens

De huurders is de uitspraak voorgelegd: ‘’Wanneer er iets kapot is in mijn woning wordt het snel gerepareerd’’. De meningen hierover zijn sterk verdeeld. Iets meer dan vier op de tien huurders geven aan dat er snel een reparatie wordt uitgevoerd als er iets kapot is (43%). Bij één op de drie huurders is dit echter niet het geval (32%). Er is een duidelijke relatie tussen de staat van onderhoud van de woning en de mate waarin de stelling al of niet wordt onderschreven. De huurders van een (zeer) goed onderhouden woning geven vaker dan gemiddeld aan dat reparaties snel worden uitgevoerd. Bij huurders van een woning in een (zeer) slechte onderhoudsstaat is het omgekeerde het geval: in bijna 80% van de gevallen wordt er niet snel gereageerd op een reparatieverzoek.

21%

22%

14%

5%

15%

Expats, die vaker in een duurdere woning wonen, zijn vaker dan gemiddeld tevreden over de snelheid waarmee reparaties worden uitgevoerd. Studenten zijn juist minder vaak tevreden en vaker ontevreden. Ook arbeidsmigranten zijn vaker dan gemiddeld ontevreden, maar aan de andere kant ook meer dan gemiddeld tevreden. Van de huurders die aangeven dat de verhuurder (helemaal) niet goed bereikbaar is, geeft 89% ook aan dat reparaties niet snel worden uitgevoerd.

Helemaal mee oneens

Stelling: als iets kapot is in mijn woning wordt het snel gerepareerd, naar doelgroep, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

28 28

Duurzaamheid van de woning

•

•

Bijna vier op de tien particuliere huurwoningen hebben het energielabel G. Dit zijn veelal oude woningen. Ongeveer een derde heeft een groen label (A,B,C). Veel huurders (83%) hechten waarde aan een duurzame woning. Iets meer dan de helft van de huurders (52%) heeft er zelfs een huurverhoging voor over om de woning te verduurzamen, mits dit in verhouding staat tot de besparing op de energierekening.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

29 29

Energieklasse woningen A

12%

B

Bijna vier op de tien (37%) particuliere huurwoningen hebben het laagste energielabel G en zijn daarmee het minst energiezuinig. Het gaat om ruim 22.000 woningen. Een derde (32%) heeft een groen energielabel A, B of C. Nog eens een derde heeft een geel of oranje energielabel (30%).

9%

C

11%

D

10%

E

De stadsdelen Segbroek (54%), Scheveningen (44%), Centrum (41%) en Laak (40%) kennen in verhouding meer particuliere huurwoningen met een Glabel, in Escamp en Haagse Hout is dit rond de 30%. Leidschenveen-Ypenburg heeft de meeste woningen met een A-label (23%) en ook Laak kent relatief veel woningen met een A-label (21%). Het gaat bij de woningen met en Glabel vooral om boven- (63%) en benedenwoningen (57%) en om portiekwoningen (60%).

12%

F

8%

G

onbekend

De meeste woningen met een G-label dateren van vóór 1945. Van deze woningen heeft circa 60% een G-label. Veel woningen die tussen 1945 en 1970 zijn gebouwd, hebben een E-label.

37%

Het energielabel van de woning blijkt niet van invloed te zijn op de tevredenheid over de huurprijs die men betaalt.

1%

Energielabel huurwoningen, 2020 (bron: gemeente Den Haag)

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

30 30

Een duurzame woning

Belang van een duurzame woning

34%

Heel belangrijk

49%

Belangrijk

Neutraal

13%

Onbelangrijk

Vervolgens is gevraagd of de huurders ook bereid zijn om meer huur te betalen voor een duurzame woning. Iets meer dan de helft heeft dit er voor over, mits de verhoging in verhouding staat tot de besparing op de energierekening (52%). Drie op de tien huurders hebben er geen huurverhoging voor over (29%). Bij twee op de tien huurders speelt dit niet omdat de woning al duurzaam genoeg is (19%).

Belang van een duurzame woning volgens huurders, 2020.

Nee, dat heb ik er niet voor over

Nee, want mijn woning is al duurzaam

Ja, als de verhoging in verhouding staat tot de besparing op mijn energierekening

Heel onbelangrijk

Als wordt gevraagd hoe belangrijk huurders het vinden dat hun huidige woning duurzaam is, geeft een ruime meerderheid (83%) aan dit (heel) belangrijk te vinden. Slechts een klein deel is het hier niet mee eens (4%).

29%

Het belang van duurzaamheid verschilt nauwelijks tussen de verschillende doelgroepen. Wel is het zo dat naarmate bewoners het belang van een duurzame woning meer onderschrijven, ze ook vaker bereid zijn meer huur te betalen voor een duurzamere woning.

19%

Vooral studenten hebben vaker een huurverhoging over voor een meer duurzame woning mits dit terug te zien is op de energierekening (66%). Arbeidsmigranten hebben dit er vaker niet voor over (44%). 52%

Bereidheid om meer huur te betalen voor een duurzame woning, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

31 31

Informatie en communicatie

•

•

De helft van de ondervraagde huurders weet dat er in Den Haag instanties zijn waar men terecht kan met vragen over de huurprijs of huurverhoging, ruim een kwart (28%) kent deze instanties niet. Expats en studenten zijn in verhouding minder bekend met deze instanties. Vier op de tien huurders missen goede informatie rondom rechten en plichten bij het huren van een woning. Een kwart zegt wel goed geïnformeerd te zijn. Bij de doelgroepen is het percentage huurders dat goede informatie mist iets hoger dan gemiddeld (studenten 44%, expats 47% en arbeidsmigranten 54%).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

32 32

Bekendheid met instanties

Ik weet dat er in Den Haag instanties zijn waar ik heen kan gaan als de huurprijs te hoog is of te veel wordt verhoogd

Helemaal mee eens

14%

Mee eens

37%

Neutraal

21%

Mee oneens

19%

9%

Helemaal mee oneens

De helft van de huurders weet dat er in Den Haag instanties zijn (zoals het Huurteam, het Juridisch Loket en Sociale Raadslieden) waar zij heen kunnen gaan als de huurprijs te hoog is of als deze te veel wordt verhoogd (51%). Bijna drie op de tien huurders weten echter niet dat dergelijke instanties in Den Haag aanwezig zijn (28%). De overige huurders hebben een neutraal oordeel gegeven (21%). Wellicht weten ze wel dat er iets is, maar onvoldoende om aan te geven dat men het weet of niet weet. Expats en studenten zijn minder bekend met deze instanties (van deze groepen is circa 40% het (helemaal) oneens met de stelling)). Bij arbeidsmigranten is dat 25%. Zij zijn in verhouding juist iets vaker (55%) bekend met deze instanties.

Stelling bekendheid met Huurteam, Juridisch Loket en Sociaal Raadslieden, 2020.

Ik mis goede informatie rondom de rechten en plichten bij het huren van een woning

Helemaal mee oneens

Vier op de tien huurders missen goede informatie rondom de rechten en plichten bij het huren van een woning (39%). Ruim een derde heeft hierover een neutrale mening (36%), wat wellicht betekent dat men hierover moeilijk iets kan zeggen. Een kwart is wel goed ingelicht en mist geen informatie rondom de rechten en plichten bij het huren (25%). 5%

20%

Mee oneens

36%

Neutraal

29%

Mee eens

10%

Helemaal mee eens

Alle drie de onderscheiden doelgroepen geven in verhouding vaker aan goede informatie rond dit onderwerp te missen: zo mist iets meer dan de helft van de arbeidsmigranten deze informatie (54%), maar ook bijna de helft van de expats (47%) en studenten (44%). Bij de respondenten die buiten deze doelgroepen vallen, is dit 37%.

Stelling over informatievoorziening, 2020.

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

33 33

Conclusies

Conclusies over al dan niet goed verhuurderschap ten aanzien van: • de huurprijs / het huurcontract • duurzaamheid en onderhoud • huurder/verhuurder relatie en informatiepositie

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

34 34

Conclusies

Huurprijs/huurcontract • • • • • •

•

Eén op de drie huurders (35%) vindt de prijs die men betaalt een eerlijke prijs, een vergelijkbaar aandeel (38%) vindt de prijs niet eerlijk. Opmerkelijk is dat het daarbij niet veel uitmaakt of de huurprijs onder of boven de huurprijs ligt conform het WWS. Als het oordeel over de huurprijs wordt gelegd naast het gemiddelde inkomen dan is te zien dat het oordeel over de huurprijs positiever is naarmate het inkomen toeneemt. Wanneer de daadwerkelijk betaalde huurprijs wordt vergeleken met de huurprijs conform het WWS dan blijkt dat bijna de helft in een hogere huurprijsklasse zit dan zou moeten volgens het puntensysteem: 25% zit één huurprijsklasse hoger en 20% zelfs twee. Deze scheefheid is het grootst in het goedkopere segment (tot en met de liberalisatiegrens betaalt 65% teveel). In absolute zin worden hierdoor circa 10.000 woningen aan het goedkopere segment onttrokken. Het meest scheef is het beeld in Laak. Zes op de tien particuliere huurders in Laak betalen meer dan de richtlijnen aangeven, waarvan 32% zelfs veel te veel. In Laak behoort een belangrijk deel van de particuliere huurwoningen volgens het WWS-systeem tot het goedkopere segment. Eén op de vijf heeft een tijdelijk huurcontract (21%) en een klein percentage heeft géén huurcontract afgesloten (2%). Zowel onder arbeidsmigranten, expats als studenten komen tijdelijke huurcontracten veel vaker voor dan gemiddeld .

Twee derde woont korter dan 5 jaar in de woning (65%). Met name huurders die korter in hun woning wonen, betalen ‘te veel’ evenals huurders met een tijdelijk contract. Ruim 34% van de huurders heeft bemiddelingskosten (zoals sleutelgeld, contractkosten of administratiekosten) betaald (voor de doelgroepen expats, arbeidsmigranten en studenten ligt dit hoger dan gemiddeld).

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

35 35

Conclusies Duurzaamheid en onderhoud •

• •

Eén op de vijf huurders is van mening dat de onderhoudsstaat van de woning slecht (15%) of zeer slecht (6%) is. Het gaat hierbij om naar schatting 10.000 tot 15.000 woningen, waarvan ongeveer 3.000-4.000 een zeer slechte onderhoudsstaat zouden kennen. Een groot aandeel van de woningen met een (zeer) slechte onderhoudsstaat staat in het Centrum. Arbeidsmigranten wonen vaker in een minder goed onderhouden woning. Ruim 30% geeft aan dat indien er iets kapot is in de woning het niet snel wordt gerepareerd door de verhuurder of beheerder. Dit is vooral het geval bij de woningen waarvan huurders aangeven dat de staat van onderhoud slecht is. Veel huurders (83%) hechten waarde aan een duurzame woning. Iets meer dan de helft van de huurders (52%) heeft er zelfs een huurverhoging voor over om de woning te verduurzamen, mits dit in verhouding staat tot de besparing op de energierekening. Arbeidsmigranten hechten hier minder waarde aan.

Informatiepositie en huurder/verhuurders relatie • •

• • •

De helft van de respondenten (49%) is op de hoogte van het bestaan van een puntensysteem. Bij de doelgroepen is de bekendheid lager, vooral bij de expats (18%), maar ook bij de arbeidsmigranten (36%) en studenten (41%). Slechts een klein gedeelte van de huurders geeft aan ooit zelf de huurprijs te hebben berekend met behulp van het puntensysteem (16%). Opmerkelijk is dat ruim de helft aangeeft dit wel te willen gaan doen in de toekomst. Ook is één op de drie respondenten geneigd om vervolgactie te ondernemen richting de verhuurder indien de huur te hoog is. Onder arbeidsmigranten is het animo minder groot. Zij zijn, evenals studenten, vaker bang uit huis te worden gezet als ze bezwaar maken. Eén op de zes huurders (16%) geeft aan dat de verhuurder (of beheerder) niet goed bereikbaar is, één op de vijf huurders (20%) is van mening dat de communicatie niet prettig verloopt. Eén op de tien huurders heeft aangegeven met ongewenst gedrag van de verhuurder zoals intimidatie of discriminatie te maken gehad. In absolute zin komt dit neer op zo’n 6.000 huurders. Arbeidsmigranten hebben hier meer dan gemiddeld last van gehad. Huurders weten lang niet allemaal wat hun rechten en plichten zijn bij het huren van een woning: zo missen vier op de tien huurders goede informatie hierover. Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

36 36

Bijlage tabellen: kenmerken particuliere huurwoningen (bron: gemeente Den Haag)

Stadsdeel 1 Loosduinen

ABS. 3704

IN % 6,1

Bouwperiode < 1915

ABS. 15397

IN % 25,5

Energielabel A

ABS. 7054

IN % 11,7

2 Escamp

8601

14,3

1916 t/m 1930

12165

20,2

B

5568

9,2

3 Segbroek

9678

16,0

1931 t/m 1944

9003

14,9

C

6461

10,7

3990

6,6

D

6016

10,0

7339

12,2

4 Scheveningen

7739

12,8

1945 t/m 1959

5 Centrum

14671

24,3

1960 t/m 1970

3684

6,1

E

6 Laak

6899

11,4

1971 t/m 1980

3596

6,0

F

4702

7,8

22324

37,0

7 Haagse Hout

6870

11,4

1981 t/m 1990

1326

2,2

G

3181

5,3

onbekend

838

1,4

Total

60302

100,0

8 Leidschenveen-Ypenburg

2140

3,5

1991 t/m 2000

Total

60302

100,0

2001 t/m 2010

4225

7,0

2011 t/m 2020

3731

6,2

Woningtype Benedenwoning

ABS. 3717

IN % 6,2

Bovenwoning

14357

23,8

Maisonnette

749

1,2

Flat

20152

33,4

Portiekwoning

15556

25,8

Eengezinshoekwoning

720

1,2

Eengezinstussenwoning

3316

5,5

Vrijstaande woning

111

0,2

Helftdubbelwoning

213

0,4

Overige woning

1411

2,3

Total

60302

100,0

onbekend

4

0,0

Total

60302

100,0

Huurklasse <737

ABS. 32058

IN % 53,2

737 - 950

13827

22,9

950 - 1.500

10755

17,8

1.500 of meer

3662

6,1

Total

60302

100,0

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

37 37

Colofon Dimensus en Companen: Bundeling van kennis, kunde en kracht Dimensus helpt opdrachtgevers bij het vinden van passende antwoorden op hun beleidsvraagstukken op het brede maatschappelijke werkterrein. Dit doen wij vanuit een bevlogenheid en passie voor sociaal-wetenschappelijk onderzoek. U bent daarbij partner in het proces; een goed resultaat komt namelijk niet tot stand zonder goede input. De onderzoeken van Dimensus richten zich op thema’s als leefbaarheid en veiligheid, wonen, zorg en welzijn, cultuur, sport en recreatie en klanttevredenheid.

Companen helpt gemeenten, regio’s, woningcorporaties en zorginstellingen, onder andere door onderzoek naar vraag en aanbod op de woningmarkt; op het niveau van de regionale woningmarkt, op locatieniveau, op het niveau van uw vastgoedportefeuille. In de onderzoeken is er aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving en voor zorg en diensten aan huis. Het onderzoek van Companen biedt een praktische opmaat voor advies, beleidsplannen en samenwerking. Dimensus en Companen bundelen de krachten om u nog beter van dienst te kunnen zijn met innovatief onderzoek, passend bij uw vraag. Wij koppelen deskundigheid en logistieke ervaring, kwaliteit, flexibiliteit en een plezierige samenwerking aan een betaalbare prijs. In gezamenlijkheid ontwikkelen we producten. Voorbeeld hiervan is de GemeenteBeleidsMonitor (GBM) die inzicht geeft in waar uw gemeente staat op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en sociale kracht. En ook het WoonWaardeModel, waarmee gericht informatie wordt verkregen voor gebiedsmarketing rond nieuwe woonbestemmingen, samen met potentiële bewoners. Zo gaan Dimensus en Companen samen op zoek naar antwoorden op uw vragen!

Onderzoek particuliere huursector Den Haag 2020

38 38