RIS307156 Bijlage 2

In de enquête is aan particuliere verhuurders gevraagd of zij een voorkeur hebben voor een tijdelijk contract. De meeste respondenten geven aan dat dat niet het geval i s. Een kwart verhuurt zijn woningen wel bij voorkeur met een tijdelijk contract. figuur 4-3 Reacties op stelling ‘Ik verhuur mijn woning(en) bij voorkeur met een tijdelijk huurcontract’

17%; 11

12%; 8

14%; 9

Zeer eens Eens Neutraal Oneens Zeer oneens

38%; 25

20%; 13

Relatie met huurders Particuliere verhuurders gaan met hun huurders een bijzondere en doorgaans jarenlange relatie aan, met wederzijdse afhankelijkheden. Hoe kijken zij aan tegen deze relatie? In alle interviews werd benadrukt, dat een goede relatie tussen verhuurder en huurder zeer wenselijk is. “Je wil graag dat ze zuinig op je pand zijn, en bellen als er iets is ”, hoorden we meerdere keren. Ook werd benadrukt, zoals ook eerder in dit hoofdstuk voorbij kwam, dat het financieel voordelig is als ze lang blijven. Er werd i n de meeste gevallen gesproken over een zakelijke, doch vriendelijke benadering. “Een huis, dat is voor de huurder heel persoonlijk natuurlijk, zo’n groot deel van het leven. Je wilt graag dat ze zich netjes gedragen natuurlijk, maar aan hun kant wil je het liefst dat ze zich daar gewoon op hun gemak voelen en dat ze hun gang kunnen gaan”, zei een verhuurder.

Rapport Goed particulier verhuurderschap

24

De meeste verhuurders waren op elk moment van de dag bereikbaar voor hun huurders, of hadden een beheerservice die een telefoonnummer had dat dag en nacht bereikbaar is. Een verhuurder van twee woningen zei: “Ik kom dan gelijk ’s avonds na mijn werk kijken”. Anderen kwamen niet zelf in de woningen, maar gaven instructies mee aan aannemers, loodgieters en dergelijke. “Ik heb ze opgevoed hoe ik wil dat er met huurders wordt omgegaan ”, is in vier verschillende interviews gezegd. Een van die vier voegde er bijvoorbeeld aan toe: “Ik wil dat ze vriendelijk zijn en beleefd, en dat ze niet moeilijk doen. Als er iets stuk is, vervangen we het gewoon, geen gezeur.” Grotere partijen hadden hier wel striktere protocollen en afspraken voor.

In de enquête is de particuliere verhuurders een stelling voorgelegd over de communicatie met hun huurders. Een overweldigende meerderheid van de respondenten geeft aan die communicatie erg belangrijk te vinden: 65% is het daar zeer mee eens en nog eens 30% is het daarmee eens. figuur 4-4 Reacties op stelling ‘Ik vind een heldere communicatie met mijn huurders erg belangrijk’

3%; 2

2%; 1

Zeer eens 30%; 20

Eens Neutraal Oneens

65%; 43

Zeer oneens

Lastige huurders De manier waarop verhuurders naar hun huurders kijken word t beïnvloed door de ervaringen die zij in het verleden hebben gehad. Een paar kleine verhuurders hadden een lastige relatie met een huurder (gehad), en zij gaven aan hoeveel zorgen, stress en moeite dat voor hen opleverde. “Die stress, dat kost je echt je levensplezier”, zei een kleine verhuurder. “Daar ben je echt dag en nacht mee bezig”. Enkelen waren boos over de situatie, en een paar anderen waren vooral bezorgd. Iemand beschreef een huurder die al jarenlang alleen woont en waar het mentaal vermoedelijk niet goed mee gaat, dat het huis vol met verzamelde spullen staat en niet schoongemaakt of onderhouden wordt, en dat die huurder de verhuurder en de aannemer niet binnenlaat. De verhuurder had op een gegeven moment een meldpunt van de gemeente gebeld, om te kijken of zij de huurder kunnen helpen, “Maar ja daar kan je natuurlijk niet over teruggekoppeld worden door de privacy, dus ik hoop maar dat ze langs zijn geweest”. Een andere verhuurder had iemand die al 35 jaar een kamer huurt in een verkamerd pand, die soms ineens heel veel geluidsoverlast maakt. “Dan

Rapport Goed particulier verhuurderschap

25

bellen ze allemaal elke dag, de andere bewoners, de buren, maar ja er is niks dat je kunt doen. We hebben wel gekeken naar alle mogelijkheden, maar als verhuurder mag je dan gewoon niks. Diegene is een paar keer gedwongen opgenomen geweest, dan is het gelukkig even rustig.” Anderen hadden ervaring met een huurder die ze als ‘een zeurpiet’ of iets dergelijks omschreven. Een respondent van een grote partij zei: “Ik had een tijd lang elke maandagochtend een hele lange lijst met klachten in mijn inbox, steeds van dezelfde. Het ging echt heel ver. Uiteindelijk hebben we om allerlei redenen dat pand verkocht, en diezelfde huurder belt nu af en toe op om te vragen of we het niet terug willen kopen, want hij vindt zijn nieuwe verhuurder nog vervelender, en had het toch wel goed bij ons, zegt hij.” Ook waren er verhalen over criminaliteit. Iemand had “verpleegsters, zeg maar, hele zorgzame verpleegsters” in hun pand, en een paar anderen spraken over hennep. In al deze gevallen – er waren nog veel meer verhalen –, of het nu over mentale problemen, zeurpieten of criminaliteit ging, leken de verhuurders wel een mate van machteloosheid in de respectievelijke situaties te hebben ervaren. “Als verhuurder kan je niks doen”, hoorden we vaak.

Er werd ook bijvoorbeeld een paar keer gezegd dat je als verhuurder door de Opiumwet de plicht hebt om periodiek langs te gaan, maar tegelijk het recht niet hebt om binnen te komen als de huurder dat niet wil. Een paar verhuurders hadden meerdere negatieve ervaringen gehad en vertrouwden huurders in het algemeen niet meer. Zij zeiden bijvoorbeeld dat huurders er altijd een slaatje uit willen slaan. “Een tevreden huurder is een failliete eigenaar”, was een adagium dat een andere respondent van hun grootvader had geleerd. Diegene zei, dat je als verhuu rder een goed product moet leveren, maar dat “je er nou eenmaal wel eens rotte appels tussen hebt zitten die gewoon niet tevreden te krijgen zijn”. De meesten deden alsnog hun uiterste best om alle relaties met huurders zo zakelijk en prettig mogelijk te h ouden. “Transparant is ook belangrijk”, voegde iemand toe, “zodat de huurder ook gewoon weet waar ze aan toe zijn ”. Conflicten Er waren verschillende verhuurders die een conflict hadden gehad met huurders dat bij de Huurcommissie was beland. Sommige verhuurders deden veel om dat te voorkomen. “Ik laat de beheerder aan mij vertellen wanneer het dreigt te escaleren, en dan bel ik de huurder zelf en kijk ik of we er op een redelijke manier uit kunnen komen. Want dat is natuurlijk voor iedereen fijner”, zei een verhuurder.

Soms had de huurder de stap naar de Huurcommissie gemaakt zonder waarschuwing vooraf, of wachtte diegene tot de ja arlijkse huurverhoging om te weigeren en een lijst met gebreken op te sturen. Sommige verhuurders hadden zelf gelijk gekregen bij de Huurcommissie, konden laten zien dat ze redelijk hadden gehandeld. Bij anderen was de huur verlaagd, omdat die bijvoorbeeld te hoog was voor het puntenaantal.

Rapport Goed particulier verhuurderschap

26

Welke rol kan de gemeente spelen? In dit laatste hoofdstuk trekken we conclusies over de manier waarop de gemeente particuliere verhuurders zou kunnen stimuleren om zich te gedragen als goede verhuurders Eerst gaan we in op de wensen die particuliere verhuurders zelf hebben verwoord in de interviews en enquête (5.1). Vervolgens doen we zelf enkele aanbevelingen op basis van de resultaten van dit onderzoek (5.2).

Wensen van verhuurders Beter contact met de gemeente Uit de interviews blijkt dat particuliere verhuurders het contact met de gemeen te zeer verschillend ervaren. Daarbij zien we vooral verschillen tussen grote en kleinere verhuurders. Grote partijen spraken soms over politieke contacten waarmee ze regelmatig aan tafel konden komen om zaken op de agenda te krijgen. Anderen waren actief aan het onderhandelen over projecten of posities. Ze vonden soms wel dat de gemeente erg langzaam was, en dat de vaart waarmee in de gemeente beslissingen (kunnen) worden genomen, niet altijd goed werkte voor hen. “Ik had een project, en het beslissen duurde vijftien jaar. Ik ga het nu nog steeds uitvoeren, maar al het rendement dat ik er op had kunnen maken, is natuurlijk al lang op gedroogd. Alleen al alle onbetaalde tijd die ik er in heb gestoken om met hen in gesprek te blijven erover, en de aannemer moest ik laten wachten.” In het algemeen ervaarden de middelgrote en kleine verhuurders de gemeente als op afstand. Waar de groten er in slagen om met politici aan tafel te gaan, hebben de kleinere partijen vooral te maken met ambtenaren van verschillende ui tvoerende afdelingen. Ze zeiden meer dan bereid te zijn om van alles over te leggen aan gemeente, en velen hadden moeite met een in hun ervaring af en toe wantrouwende houding.

Soms waren ze niet zeker of die houding altijd echt van gemeente komt, of dat dat gevoel hen ook bekroop door de media of de landelijke politiek. Verschillende van hen wilden graag meer persoonlijk contact met de gemeente. Sommigen wilden graag een loket waar ze terecht kunnen met vragen over regelgeving, belastingtechnische zaken, of waar ze advies konden krijgen over duurzaamheidsinvesteringen. Anderen ervaarden frustraties bij het aanvragen van vergunningen voor renovaties of over het contact met de afdeling Handhaving. Zij opperden bijvoorbeeld dat ze graag één ambtenaar als contactpersoon zouden hebben, bijvoorbeeld bij de afdeling vergunningen of handhaving. “Zodat je een band met diegene kan opbouwen en de ambtenaar ziet dat je goed werk doet, en ze dan op den duur wat minder achterdochtig tegen je hoeven te zijn.” Een makelaar stelde voor om een klankbordgroep van makelaars en beheerders op te richten waaraan je kunt vragen of een nieuw beleid/beslissing het gewenste effect gaat hebben. Er werd bijvoorbeeld genoemd dat er een nieuwbouwproject voor expats was gestart met woningen met één slaapkamer. “Maar”, zei de makelaar, “ook alleenstaande expats willen graag minimaal twee slaapkamers, want ze krijgen veel mensen op bezoek uit het buitenland. Dus dat gebouw is dan straks misschien onverhuurbaar ”, zuchtte makelaar bezorgd.

Rapport Goed particulier verhuurderschap

27

Minder regels, meer duidelijkheid en continuïteit Ook in de enquête is aan particuliere verhuurders gevraagd wat zij (van de overheid of anderszins) nodig hebben om een goede verhuurder te kunnen zijn. Veel respondenten vroegen in antwoord op deze vraag om minder belemmeringen op de verhuurmarkt vanuit het beleid van de gemeente Den Haag. Zo vroegen ze om een vrijere marktwerking en me er continuïteit in het beleid. In verband met het laatste werd vaak de huisvestingsverordening van de gemeente gehekeld. Specifieke kritiek ging hierbij uit naar de regels rond middenhuur. Eén respondent merkte op dat expats door dit beleid “uit de stad gejaagd” worden. Andere respondenten gaven in het algemeen aan behoefte te hebben aan duidelijkere regels. Meer vertrouwen en respect Een ander veelvoorkomend thema was frustratie bij verhuurders rond hun ervaring met het stereotype van de huisjesmelker. Respondenten vroegen de gemeente Den Haag om niet alle verhuurders over één kam te scheren, te beseffen dat niet iedereen ‘van de korte termijn’ is en om zich ‘neutraler’ op te stellen en meer ‘vertrouwen’ en ‘respect’ te tonen richting de sector, ‘zodat de goede verhuurders niet lijden onder de huisjesmelkers ’. Hulp bij verduurzaming Tot slot noemden meerdere respondenten dat ze hulp nodig hadden bij verduurzaming. Respondenten vroegen bijvoorbeeld om subsidie- of compensatieregelingen.

Eén respondent merkte op dat een (bredere) subsidieregeling zou voorkomen dat de huurprijs verhoogd moet worden bij een investering in duurzaamheid. Een andere respondent gaf aan terughoudend te zijn met verduurzaming omdat het de WOZ-waarde van zijn/haar vastgoed verhoogt (en daarmee de OZB-belasting). In de interviews werd al genoemd dat sommige verhuurders behoefte hebben aan expertise van de geme ente en een flexibele subsidieregeling die ingezet kan worden bij mutatie (zie 3.2).

Aanbevelingen Ten slotte formuleren we drie algemene aanbevelingen voor het beleid van de gemeente Den Haag om goed verhuurderschap van particuliere verhuurders te stimuleren. Ga het gesprek aan met particuliere verhuurders Uit het onderzoek komt naar voren dat er grote verschillen zijn tussen particuliere verhuurders in Den Haag, van kleine verhuurders die één of woningen verhuren tot grote institutionele beleggers die honderden woningen in hun portefeuille hebben. Een belangrijke overeenkomst tussen deze verhuurders is dat ze zich vaak niet serieus genomen voelen door de gemeente. Dat maakt stimuleringsmaatregelen, anders dan via regels en dwang, bij voorbaat minder kansrijk. Om particuliere verhuurders te kunnen aanspreken op hun gedrag is het van groot belang dat particuliere verhuurders zich gehoord en begrepen voelen door de gemeente. Concrete mogelijkheden hiervoor zijn het inrichten van een loket voor vragen van verhuurders en een klankbordgroep waarin zij kunnen meedenken over het beleid. Sluit aan bij ondernemerschap In het gesprek tussen de gemeente en de particuliere ver huurders is het van belang dat de gemeente erkend dat particuliere verhuurders (groot en klein) in de eerste plaats ondernemers zijn. De meesten laten zich in de eerste plaats leiden door commerciële doelen en niet zozeer (of pas daarna) door maatschappelijke doelen.

Uit het onderzoek blijkt dat dit geen

Rapport Goed particulier verhuurderschap

28

belemmering hoeft te zijn voor goed verhuurderschap. Sterker nog, bij de meeste deelthema’s (onderhoud, duurzaamheid, huurcontracten, relatie met huurders) bleken de commerciële belangen hand in hand te gaan met goed verhuurderschap. Daar zou de gemeente gebruik van kunnen maken om verhuurders te stimuleren. De boodschap is dan niet: “Wees een goede verhuurder, want dat is goed voor de huurder of de samenleving ”, maar: “Wees een goede verhuurder, want dat is in uw eigen belang”. Aansluiten bij ondernemerschap betekent overigens ook: snelheid en flexibliteit aan de kant van de gemeente. Maak gebruik van goede wil De particuliere verhuurders die we in dit onderzoek gesproken hebben, zijn over het algemeen van goede wil om zich als een goede verhuurder te gedragen. Ongetwijfeld komen er in de praktijk ook minder welwillende verhuurders voor, die wellicht minder geneigd zijn om aan een onderzoek als dit deel te nemen. Toch denken we op basis van dit onderzoek te kunnen concluderen dat de meerderheid van de particuliere verhuurders welwillend is om een goede verhuurder te zijn, mede gezien het genoemde commerciële belang. Voor een succesvolle aanpak is het van belang om van dit vertrouwen uit te gaa n en hier gebruik van te maken.

Dat kan door samen met de sector een standaard te bepalen van wat een goede particuliere verhuurder betekent en dit samen uit te dragen, bijvoorbeeld via een publiekscampagne richting huurders en verhuurders.

Rapport Goed particulier verhuurderschap

29