RIS306636 Gewijzigd Initiatiefvoorstel Leegstandsmakelaar, winkelleegstand te lijf in crisistijd

INHOUD

PAGINA

INLEIDING

3

1. WAAR STAAN WE NU?

4

1.1 Consumentenvertrouwen fors verslechterd 1.2 De koopbereidheid had in april grootste daling ooit 1.3 Traffic enorm teruggelopen 1.4 Voorkeur online shoppen 1.5 Minder uitgaven 1.6 Grote verschillen in omzetontwikkeling 1.7 Een op de vijf MKB’ers verwacht winkels te sluiten 1.8 Retail- en horecazaken verdwijnen

4 4 4 4 5 5 5 5

2. WAT WILLEN WIJ DOEN?

7

2.1 Structurele leegstand aanpakken 2.2 Stel een leegstandsmakelaar aan 2.3 Ga in gesprek over huurverlaging 2.4 Fietsparkeerwinkels 2.5 Dekking

7 7 8 8 8

3. BESLUIT

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

9

2

INLEIDING “Of het nu pandeigenaren zijn, winkeliers of overheden: ze zijn het er vrijwel allemaal over eens dat de gouden eeuw van de winkelstraat achter ons ligt. Nederland is ‘overbewinkeld’ en die overcapaciteit is door de coronacrisis alleen maar vergroot. Klanten mijden drukke binnensteden en zelfs digibeten weten de webwinkel te vinden”, is de treffende beschrijving van het huidige winkellandschap in Elsevier. Door de coronacrisis is de omzet van veel retailers flink gekelderd en kopen consumenten liever online. Mede daardoor stijgt de winkelleegstand het komende jaar van 7 naar bijna 20 procent. Dat is de verwachting van onder meer grote winkelketens, MKB-retailers, vastgoedeigenaren en gemeenten, blijkt uit het rapport 'Retail postcorona'. Hart voor Den Haag/Groep de Mos heeft daar grote zorgen over. Door het coronavirus zal het aantal zogenoemde nonfoodwinkels nog sneller afnemen dan het al deed. Retailers verwachten dat 20 tot 40 procent van deze winkels de komende twee jaar zal verdwijnen1. Met name mode- en schoenenzaken zullen uit het straatbeeld verdwijnen. Van de MKB'ers met een nonfoodwinkel ziet een op de vijf het vanwege de coronacrisis somber in. Zij overwegen te stoppen of – indien ze meer dan één winkel hebben – filialen te sluiten.

De ondervraagde vastgoedeigenaren denken dat gemiddeld 15 procent van de winkel- en horecaondernemingen de komende 12 maanden verdwijnt. Met name de binnensteden worden hard getroffen door de gevolgen van het coronavirus, is hun verwachting2. In de komende twee jaar zal de leegstand onder non-foodwinkels zelfs oplopen naar een kwart, denken de pandjesbazen. De totale leegstand neemt volgens hun prognose toe met 12 procent, van 7 naar 19 procent3. Terug bij af Het terugdringen van de leegstand in de afgelopen jaren betekent niet dat het retail-segment van de vastgoedmarkt gezonder geworden is. Dat wordt duidelijk uit de laatste gegevens van retailonderzoeksbureau Locatus over het winkelvastgoed in Nederland in januari 2020. In één jaar tijd is de daling van de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leegstand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden 4. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg terwijl een ‘gezonde’ leegstand rond de 4 procent hoort te liggen. Dat aantal zal door de coronacrisis nog stevig oplopen. Dit initiatiefvoorstel is erop gericht om de groeiende winkelleegstand, bewust- en conjunctureel van aard, aan te pakken met diverse instrumenten waarvan de aanstelling van een ‘Leegstandsmakelaar’ de belangrijkste is.

Ralf Sluijs Hart voor Den Haag/Groep de Mos Den Haag, 28 oktober 2020 1

https://www.rtlnieuws.nl/economie/business/artikel/5172997/retail-winkels-winkelstraten-centrum-leegstand-corona-omzetdaling https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf 3 https://www.rtlnieuws.nl/economie/bedrijven/artikel/5161865/gapend-gat-winkelstraat-dreigt-door-coronacrisis-vooral-mode 4 https://www.vastgoedmarkt.nl/vastgoedbeheer/nieuws/2019/01/140202-101140202 2

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

3

1. WAAR STAAN WE NU? 1.1 Consumentenvertrouwen fors verslechterd In maart 2020, voor de komst van het coronavirus in Nederland, bevond het consumentenvertrouwen zich op -2. Door het virus is het vertrouwen van consumenten enorm verslechterd. Het consumentenvertrouwen is van -2 gedaald naar -31 in mei. De daling van maart (-2) naar april (-22) was de grootste daling ooit, maar niet de laagste stand ooit. Momenteel zit het consumentenvertrouwen rondom het niveau van de financiële crisis. Na de financiële crisis is het consumentenvertrouwen nog lager geweest, namelijk tijdens de eurocrisis. Sommige economen verwachten dit ook nog voor de toekomst, omdat ze een diepe recessie verwachten5. 1.2 De koopbereidheid had in april grootste daling ooit De koopbereidheid heeft in april de sterkste daling ooit laten zien en is een belangrijke indicator voor het doen van niet-noodzakelijke aankopen. 1.3 Traffic enorm teruggelopen Aan het begin van de coronacrisis is de traffic in de winkelgebieden fors gekelderd. De traffic krabbelt langzaam weer op, maar de grote steden zitten in juli 2020 nog maar op zo’n 50–60% van de normale traffic. Het verval verschilt sterk per winkelgebied. Vooral grote steden, waaronder Den Haag, hadden te maken met een enorme daling en hebben ook meer moeite om terug te komen op het oude niveau6.

1.4 Voorkeur online shoppen Voor de coronacrisis gaf 16% van de consumenten binnen retail gemiddeld de voorkeur aan het online kanaal. Dat aandeel is stegen naar 35%. De voorkeur voor online is gestegen onder iedere leeftijdsgroep, maar ook in iedere branche. De verschillen per branche zijn echter groot. In elektronica en sport geeft nu meer dan de helft van de consumenten de voorkeur aan online. Maar, in branches zoals tuin en DHZ is de voorkeur voor online meer dan verdrievoudigd. De verwachting is dat ook na de coronacrisis veel consumenten online zullen blijven shoppen die dat voor de crisis niet of in mindere mate deden.

5 6

https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

4

1.5 Minder uitgaven Rabobank kwam in juni met het bericht dat zij de grootste en diepste recessie in honderd jaar tijd verwachten. Bedrijven hebben het zwaar, het aantal werklozen neemt toe en consumenten houden de hand meer op de knip. De helft van de consumenten verwacht de komende periode minder te gaan consumeren. Het zijn vooral de 18-35 jarigen die aangeven minder te gaan uitgeven. Deze groep is ook het hardst geraakt bij de eerste ontslagronde7. 1.6 Grote verschillen in omzetontwikkeling De coronacrisis kent onder retailers winnaars én verliezers. De omzetontwikkeling varieert dan ook sterk. Er zijn retailers die te maken hebben met -60% en retailers die tot wel 25% plussen. De omzetontwikkeling verschilt sterk per week, winkel en gebied, maar vooral per categorie. In grote steden als Den Haag nam de omzet sterker af dan in kleinere gemeenten. Qua branches zijn mode en schoenen de sectoren die het erg zwaar hebben, mede doordat consumenten minder gaan funshoppen en vaker alleen op pad gaan. Bouwmarkten, supermarkten, tuincentra en elektronicazaken plusten enorm. Dit kwam mede doordat consumenten meer thuis waren en vanwege het mooie weer8. 1.7 Een op de vijf MKB’ers verwacht winkels te sluiten In het komende jaar zullen veel ondernemers de deuren van hun winkel sluiten.

Van de non-food MKB’ers met meerdere vestigingen verwacht een op de vijf zeker winkels te gaan sluiten. 27% heeft hier nog geen definitieve keuze voor gemaakt. Gemiddeld verwachten zij dat 28% van de winkels komend jaar gesloten zal worden. Deze winkels zullen zich voornamelijk in hoofdwinkelcentra bevinden. 3% van de non-food winkeliers met één vestiging verwacht komend jaar zeker zijn winkel te gaan sluiten. 18% twijfelt daar nog over. Voor meer dan de helft van de ondernemers is de coronacrisis (deels) de reden om de winkel(s) te sluiten. In de food en de mild getroffen non-food sectoren zoals huishoudelijk, DHZ, tuin en dierbenodigd- heden zal de crisis leiden tot een beperkt aantal tot geen winkelsluitingen9. 1.8 Retail- en horecazaken verdwijnen Gemiddeld verwachten de vastgoedpartijen dat 15% van de ondernemers in retail en horeca verdwijnt in de komende twaalf maanden. Van de verschillende winkelgebieden wordt verwacht dat de centrumgebieden inclusief de aanloopstraten het hardst getroffen worden door de coronacrisis. Als gevolg van de coronacrisis verwacht 79% van de vastgoedpartijen dat er in 2021 meer leegstand zal komen in de grote steden zoals Den Haag. Dit komt deels door een afname van het aantal winkels en deels 7 https://economie.rabobank.com/publicaties/2020/juni/blik-op-de-wereld-coronavirus-diepste-krimp-sinds-

grote-depressie/ 8 https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf 9 https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

5

doordat minder horecabedrijven het zullen redden. 46% verwacht daarnaast dat het in 2021 minder druk zal zijn dan voor de crisis. Richting 2025 verwacht 79% dat het centrumgebied in grote steden een transformatie ondergaat van leegkomende panden naar wonen en andere functies. Daar- naast verwacht 61% dat het centrumgebied compacter zal worden. Er zullen minder aanloopstraten met winkels en horeca komen10.

10 https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

6

2 WAT WILLEN WIJ DOEN? Zoals hiervoor beschreven is de impact van de coronacrisis op de winkelstraten enorm. Een toenemende leegstand (bovenop de huidige leegstand) zullen de wijken en de binnenstad verder ontsieren en verloedering en aantasting van de leefbaarheid tot gevolg hebben. Hart voor Den Haag/Groep de Mos doet graag een aantal voorstellen om de huidige- en toekomstige leegstand daadkrachtig te lijf te gaan. 2.1 Structurele leegstand aanpakken Samen met vastgoedeigenaren en een leegstandsmakelaar / leegstandsmanager moet er (zie 2.2) gekeken worden of (langdurig) leegstaande winkelpanden kunnen worden omgebouwd tot woningen, onder andere voor studenten en starters. Bij panden met structurele leegstand, waarbij nog geen acties of ontwikkelingen lopen, roepen we het college op om actief contact te zoeken met de betreffende eigenaren om samen met hen oplossingen te onderzoeken en te ondersteunen. Daarnaast willen we graag jaarlijks een actuele leegstandsanalyse waarbij ook meerjarig structurele leegstand in beeld wordt gebracht. Door de raad hier ook jaarlijks over te informeren kunnen we met elkaar vinger aan de pols houden om (structurele) leegstand zo snel mogelijk op te lossen.

2.2 Stel de leegstandsmakelaar aan Met een taskforce leegstand en een programmamanager winkelstad, is het college op de goede weg om de (structurele) winkelleegstand met pek en veren de stad uit te jagen. Wat Hart voor Den Haag/Groep de Mos betreft is het goed om de werkzaamheden van de huidige programmamanager winkelstad te verruimen en de verwijzing in de naamsaanduiding explicieter te maken. Leegstandsmakelaar / leegstandsmanager / vastgoedmanager dekken de lading beter en laten geen enkel misverstand bestaan over wat deze persoon voor onze stad doet. Deze leegstandsmakelaar neemt actie op het voorkomen van potentiële leegstand en zoekt samen met eigenaren, makelaars, Bedrijfsinvesteringszones (BIZ) en winkeliersverenigingen naar oplossingen voor leegstand.

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

7

2.3 Ga in gesprek over huurverlaging Zoals in hoofdstuk 1 beschreven is de traffic drastisch gedaald. Met name ook in Den Haag en de andere grote steden waar de huur hoog is, is het aantal bezoekers fors gedaald (zie grafiekje). De vraag is of de traffic en de omzet weer op het oude niveau terugkomen. De huurprijzen zijn in grote steden niet meer in balans gezien de traffic- en omzetontwikkelingen. Retailers verwachten dat een huurdaling van 30% tot 40% noodzakelijk is in de grote steden om winstgevend te blijven. Een groot deel van de retailers geeft aan open te staan voor omzethuur of gedeeltelijke omzethuur11. In de Schoolstraat hebben, naar aanleiding van onze schriftelijke vragen, gesprekken tussen de gemeente, winkeliers en vastgoedeigenaren geresulteerd in goede afspraken en lagere huren waardoor deze straat de leegstand kon terugdringen en het economisch perspectief sterk verbeterde. Uit bovengenoemd onderzoek blijkt dat huurcontracten op basis van de omzet of een deel daarvan ook als mogelijkheid genoemd wordt om de te hoge huren het hoofd te bieden. Hart voor Den Haag/Groep de Mos zou graag zien dat de gemeente en de leegstandsmakelaar in samenwerking met de economische partners, het voortouw neemt in het voeren van gesprekken met vastgoedeigenaren om te komen tot realistischer huurprijzen waarmee (toekomstige) leegstand teruggedrongen kan worden.

Daarnaast willen wij dat de gemeente ook haar verantwoordelijkheid pakt in het komen tot realistischer huren waar het huurders van gemeentelijk vastgoed betreft. 2.4 Fietsparkeerwinkels Leegstaande winkelpanden zouden ook (tijdelijk) omgeturnd kunnen worden tot fietsparkeerwinkel, waar je naast het parkeren van je fiets ook terecht kunt voor andere zaken zoals het doen van een plas, het pinnen van geld, het ophalen van een postpakket, spullen opbergen in een kluisje en het doen van een fietsreparatie. De fiets staat geparkeerd, is uit het straatbeeld verdwenen waar het vaak een doorn in het oog is en een leeg pand krijgt weer een functie. 2.5 Dekking Genoemde voorstellen kunnen uitgevoerd worden binnen de lopende programma’s Economie / Winkelstad. 11 https://retailland.nl/app/uploads/2020/07/Retailagenda_Retail-postcorona-impactanalyse_juli2020_DEF.pdf

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

8

3. BESLUIT De raad van de gemeente Den Haag, gelezen het initiatiefvoorstel van Hart voor Den Haag/Groep de Mos, besluit: 1. het college op te roepen om bij panden met structurele leegstand, waarbij nog geen acties of ontwikkelingen lopen, actief met betreffende eigenaren contact te zoeken en oplossingen voor leegstand te onderzoeken en te ondersteunen; gebruik te gaan maken van landelijke wetgeving om boetes uit te delen aan eigenaren die bewuste leegstand creëren; 2. om jaarlijks een actuele leegstandsanalyse uit te voeren (waarbij ook meerjarig structurele leegstand in beeld wordt gebracht) en de raad daarover te informeren; een Meldpunt Leegstand in het leven te roepen en hiertoe gebruik te maken van de Pandbrigade, waar bewoners of bezoekers van winkelcentra en winkelstraten vermeende langdurige leegstand kunnen melden; 3. te onderzoeken of leegstaande winkelpanden (tijdelijk) omgeturnd kunnen worden tot fietsparkeerwinkel, waar je naast het parkeren van je fiets ook terecht kunt voor andere zaken zoals het doen van een plas, het pinnen van geld, het ophalen van een postpakket, opbergen van spullen in een kluisje en het laten doen van een fietsreparatie; 4. om de werkzaamheden van de huidige programmamanager winkelstad te verruimen met verwijzing naar een expliciete taakaanduiding van leegstandsmanager / vastgoedmanager / leegstandsmakelaar.

Deze leegstandsmanager neemt actie op het voorkomen van potentiële leegstand en zoekt samen met eigenaren, makelaars, Bedrijfsinvesteringszones (BIZ) en winkeliersverenigingen naar oplossingen voor leegstand; om samen met de Provincie ZuidHolland, de economische partners MKB Den Haag en The Economic Board The Hague en studentenhuisvester DUWO te onderzoeken wat het aanstellen van een leegstandsmakelaar naar Westlands model, kan betekenen voor het terugdringen en voorkomen van leegstand; 5. om in samenwerking met de economische partners, het voortouw te nemen in het voeren van gesprekken met vastgoedeigenaren om te komen tot realistischer huurprijzen waarmee (toekomstige) leegstand teruggedrongen kan worden.

Ralf Sluijs Hart voor Den Haag/Groep de Mos

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

9

LEEGSTANDSMAKELAAR – WINKELLEEGSTAND TE LIJF IN CRISISTIJD

10