RIS306572 Particuliere verhuurmarkt verbeteren Bijlage

Gemeente Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders

Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40 3011 AD Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: www.rotterdam.nl E-mail: bbo@rotterdam.nl Inlichtingen: Frank Schutte Telefoon: 06 41 54 94 06 Portefeuillehouder: Kurvers Cluster: Stadsontwikkeling Ons kenmerk: BS20/01270 20bb014794

Aan de Gemeenteraad

uw kenmerk: 20bb8i69 Datum: B&W 13 oktober 2020 Betreft: Actieplan goed huren en verhuren in Rotterdam

Onderwerp: Actieplan goed huren en verhuren in Rotterdam Via deze brief bieden wij u het ‘Actieplan goed huren en verhuren in Rotterdam’ aan. Op welke gronden deze briefî/Waarom nu voorgelegd? In het voortgangsbericht aan de Commissie BWB over de Uitvoeringsaanpak (Ver)Huren in Carnisse van 3 juli 2020 is aangekondigd met een stedelijke aanpak te komen op het thema Goed Huren en Verhuren. Uw raad heeft met de motie Stadsbrede aanpak goed verhuurderschap (20bb9592) van 16 juli 2020 het college verzocht een stadsbrede aanpak voor de begrotingsbehandeling 2021 aan de raad te presenteren. Waarom een actieplan goed huren en verhuren? Op verschillende plekken in de stad gaat het niet goed op de particuliere verhuurmarkt. De rechten van Rotterdammers worden geschonden en misstanden tasten de leefbaarheid van buurten en wijken aan. Dat vraagt om een nieuwe en actievere rol van ons als gemeente, namelijk de rol van marktmeester op de particuliere verhuurmarkt. In dit actieplan beschrijven we de verschillende maatregelen die we nemen om misstanden en excessen op de particuliere verhuurmarkt aan te pakken.

BD-B-01-B&W

Het actieplan Als marktmeester Goed Huren en Verhuren richt de gemeente zich op het creëren van een gelijk speelveld tussen huurders en verhuurders op de particuliere woningverhuurmarkt. We willen dat verhuurders, verhuurbemiddelaars en huurders zich gedragen als ‘goed verhuurder’ en ‘goed huurder’, dat ze hun rechten en plichten kennen, én dat ze daadwerkelijk hun plichten nakomen en hun rechten halen.

2/7

Goed huren en verhuren Goed huren en verhuren betekent dat woningen niet verhuurd worden zonder (goed) huurcontract en (indien van toepassing) daarbij behorende huisvestingsvergunning. Het houdt ook in dat huren volgens het woningwaarderingsstelsel worden berekend. Bovendien betekent het dat altijd duidelijk en open wordt gecommuniceerd en dat de woningen goed beheerd en onderhouden worden. Misstanden als fraude, overbewoning, intimidatie, discriminatie en uitbuiting van huurders zijn onacceptabel. Verhuurders hebben er andersom recht op dat huurders zich als goed huurder gedragen. Dat betekent onder andere dat zij de huur op tijd betalen, geen overlast veroorzaken en zorg dragen voor de woning. Verhuurders mogen verwachten dat huurders de woning niet voor illegale doeleinden gebruiken. Misstanden op de particuliere woningverhuurmarkt We zien uiteenlopende problemen op de particuliere woningverhuurmarkt: het vragen van (veel) te hoge huren, discriminatie, achterstallig onderhoud, woonoverlast door illegaal gebruik van de woning, uitleven van de woning, oplichting en misleiding, wanbetaling, illegale verkamering, onterecht vragen van bemiddelingskosten, onderverhuur, intimidatie, huren en verhuren zonder huisvestingsvergunning, woonoverlast en woon- en adresfraude.

Doel In het stedelijk actieplan zijn maatregelen uitgewerkt om het functioneren van de particuliere woningverhuurmarkt in de hele stad te verbeteren. Het doel van de aanpak is om de voorraad van betaalbare woningen in particulier bezit én de mensen die daarop zijn aangewezen te beschermen. Aanpak Om dit te kunnen doen, introduceren we een nieuwe rol van de gemeente, namelijk die van marktmeester die toeziet op een eerlijk speelveld tussen huurders en verhuurders op de particuliere woningverhuurmarkt. De gemeente heeft geen zeggenschap in de privaatrechtelijke afspraken die huurders en verhuurders met elkaar maken. Omdat we wel de misstanden aan willen pakken, gebruiken we de mogelijkheden die we wel hebben. Samenvattend geformuleerd gaat de gemeente als marktmeester laten zien dat ze bovenop de particulier verhuur zit en misstanden niet tolereert. De 25 acties die hiermee gepaard gaan, hebben we gegroepeerd langs vier actielijnen: I. Voorlichting geven en ondersteuning bieden: 1. Communicatiecampagne 2. Modelovereenkomst voor (ver)huur van woningen in Rotterdam 3. Huurprijscalculator 4. Verhuurdersloket 5. Aanschrijven huurders in de sociale voorraad ROT-B-02

Blad:

3/7

6. Actief benaderen nieuwe eigenaren (wijkgericht) 7. Actief benaderen nieuwe huurders (wijkgericht) 8. Publieksbalies informeren nieuwe huurders 9. Huurdersondersteuning (wijkgericht) 10. Vraagwijzers 11. Richtlijnen Goed Verhuurderschap 12. Samenwerking Huurcommissie II.

De sector (verhuurders, verhuurmakelaars, brancheorganisaties) stimuleren tot zelfregulering 13. Aanscherpen gezamenlijke richtlijnen 14. Makelaars verspreiden de richtlijnen voor goed verhuurderschap 15. Naleven van de richtlijnen 16. Handhaven/sanctioneren 17. Inzicht in betrouwbare verhuurders 18. Instrumenten om het proces van verhuren te objectiveren

III.

Lobbyen voor het aanpassen van landelijke wet- en regelgeving zodat er wél wettelijke mogelijkheden komen. 19. Lobby ‘landelijke’ verhuurdersvergunning 20. Invoering gemeentelijke verhuurdersvergunning 21. Lobby afdwingbare huurprijstoetsing 22. Lobby afschaffen termijn toetsen aanvangshuurprijs 23. Lobby voor uitbreiding capaciteit Huurcommissie

IV.

Handhaven. 24. Inzet extra handhaving (wijkgericht) 25. In- en uitvoeren gemeentelijke Verhuurdersvergunning (pilotwijk Carnisse)

Wijkgerichte inzet De meeste acties worden in of ten behoeve van de hele stad uitgevoerd. Bij enkele acties is hierboven vermeld ‘wijkgericht’. Dit zijn specifieke acties die we alleen in bepaalde wijken doen omdat deze wijken extra hard worden geraakt door de misstanden. Hierdoor kunnen disfunctionele aspecten zoals in Carnisse optreden en de leefbaarheid in deze wijken onder druk komen te staan. We willen huurders en goede verhuurders hier extra ondersteunen in het aanpakken van de misstanden. Het gaat om Oud Mathenesse, Carnisse, Tarwewijk, Hillesluis en Bloemhof en Oud Charlois. Met inspecteurs, eigen huis coaches en huurdersondersteuning zijn we zichtbaar aanwezig in de wijken. Uitvoering Met dit actieplan komen verschillende aspecten van Goed Huren en Verhuren bij elkaar. De meeste misstanden worden al aangepakt. Met Goed Huren en Verhuren kunnen we de verschillende aanpakken in samenhang brengen en op elkaar afstemmen. Dit doen we intern met de betrokken clusters Maatschappelijke Ontwikkeling, Stadsbeheer, Stadsontwikkeling en directie Veiligheid en extern met ROT-B-02

Blad:

4/7

partijen zoals de politie en de Huurcommissie. De marktmeester verbindt de aspecten van Goed Huren en Verhuren aan elkaar, geeft voorlichting over de onderwerpen, helpt benadeelde partijen, brengt het gesprek op gang met de branche, lobbyt voor nieuwe en overkoepelende regelgeving en organiseert extra handhaving. Relatie met het coaiitieakkoord/collegewerkprogramma/begroting/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Met de stedelijke aanpak wordt invulling gegeven aan Goed Verhuurderschap, zoals verwoord in Thuis in Rotterdam - Addendum Woonvisie 2030 (19bb12969). Het actieplan heeft verder een relatie met het Uitvoeringsplan NPRZ 2019 - 2022 (19bb170, hoofdstuk Wonen) en met de Uitvoeringsaanpak (Ver)Huren in Carnisse (19bb24822). Voor de uitvoering van het actieplan zijn voor 2020 en 2021 middelen opgenomen in de begroting. Uw raad heeft verschillende moties aangenomen die gaan over de misstanden op de particuliere verhuurmarkt: » Iedere huurder op de hoogte (19bb14491) Verzoek: Te onderzoeken welke effectieve mogelijkheden er zijn wat betreft het actief informeren van huurders over hun rechten, als ook het ondersteunen van huurders om aanspraak te maken op deze rechten in het NPRZ-gebied. Verzoek: De uitkomsten mee te nemen in het plan van aanpak foute verhuurders.

De mogelijkheden voor het informeren en ondersteunen van huurders hebben we opgenomen in het bijgevoegde actieplan: Communicatiecampagne Huurprijscalculator Aanschrijven huurders in de sociale voorraad Actief benaderen van nieuwe en zittende verhuurders Huurdersondersteuning in kwetsbare wijken Publieksbalies, Vraagwijzer en partners in de wijken informeren huurders Samenwerking met de Huurcommissie *

Huurdersproof (19bb 16104) Verzoek: op basis van de lessen uit het verhuurdersonderzoek in Carnisse te bezien welke lessen ook waardevol zijn om in de rest van Rotterdam toe te passen en welke acties we kunnen ondernemen om ook in de rest van Rotterdam een goed beeld te krijgen van verhuurderspraktijken, mogelijk door het uitvoeren van een steekproef. Voorgaande is om te voorkomen dat er binnen de private sector woningen voor meer geld dan op basis van het puntensysteem is toegestaan, worden verhuurd. Wij zijn het met u eens dat het verhuren van woningen ver boven de maximaal toegestane huurprijs moet worden tegengegaan. Het onderzoek in Carnisse gaf ons inzicht in kenmerken van de misstanden op de particuliere verhuurmarkt. Hiermee konden we andere kwetsbare wijken met een grote voorraad aan relatief goedkope woningen identificeren waar het aannemelijk is dat soortgelijke misstanden ook hier plaatsvinden. Jaarlijks bereiken ons uit de hele stad honderden meldingen van misstanden. ROT-B-02

Blad:

5/7

Daarom gaan we in de stad - en nog wat intensiever in Oud Mathenesse, de Tarwewijk, Oud Charlois, Bloemhof en Hillesluis - aan de slag met 25 acties om huurders te ondersteunen en foute verhuurders te weren. Dit moet ervoor zorgen dat huurders fijn, veilig en tegen een redelijke huur kunnen wonen en dat de sociale particuliere voorraad beschikbaar blijft voor de doelgroep. De problemen zijn niet alleen typisch voor Rotterdam. In andere grote steden doen zich soortgelijke misstanden voor. Daarom neemt Rotterdam deel aan de landelijke aanpak rondom ‘Goed Verhuurderschap’. »

Niet frauderen op Zuid (19bb14495) Verzoek: Maatregelen te nemen om adres- en woonfraude in de gehele woningvoorraad aan te pakken, te beginnen in de NPRZ-focuswijken, waar nodig in samenwerking met de landelijke overheid. In het actieplan Goed Huren en Verhuren in Rotterdam is woon- en adresfraude als misstand op de particuliere woningverhuurmarkt benoemd. Op dit moment worden door diverse instanties, ook door gemeente Rotterdam, adressen gecontroleerd indien er een vermoeden van woon- en adresfraude bestaat. We zijn aangesloten bij de Landelijke Aanpak Adreskwaliteit (LAA) van het ministerie van BZK. We leggen huisbezoeken af om te controleren of geselecteerde adressen en bewoners in overeenstemming zijn met de BRP. Met de acties uit dit actieplan zitten we midden in de wijken. We gaan in gesprek met huurders en verhuurders waardoor we eerder signalen van woon- en adresfraude verwachten op te kunnen sporen zodat we gerichter kunnen handhaven. Daarnaast gaan we met vertegenwoordigers in de branche in gesprek over deze en andere misstanden. In de pijler voorlichting besteden we aandacht aan woon- en adresfraude.

»

Stadsbrede aanpak goed verhuurderschap (20bb9592) Verzoek: een stadsbrede aanpak zo snel mogelijk aan de raad te presenteren. In de stadsbrede aanpak het handhaven op misstanden en het voorlichten van zowel huurders als verhuurder stevig terug te laten komen. Verzoek: Te onderzoeken op welke manier de stadsbrede aanpak een structurele basis kan krijgen in Rotterdam. Verzoek: Hierover te rapporteren aan de raad voor de behandeling van de begroting 2021. De stadsbrede aanpak bieden we u via deze brief aan. Voorlichting en handhaving vormen twee belangrijke pijlers in ons actieplan omdat voorlichting aan de voorkant misstanden kan voorkomen en handhaving er als laatste stok achter de deur is om goed (ver)huurderschap af te dwingen. Voor de concrete maatregelen verwijzen wij u naar het actieplan.

»

Stop de verborgen bemiddelingskosten van huurmakelaars! (20bb 14994) Verzoek om in gesprek te treden met verhuurders en brancheorganisaties waarbij de betreffende procedure (dat steeds meer huurbemiddelaars additionele diensten aanbieden aan huurders als onderdeel van het bemiddelingsproces zonder duidelijk te maken dat deze niet verplicht zijn om af te nemen) wordt besproken, alsmede nadrukkelijk wordt benadrukt dat het verboden is om deze diensten te verplichten. Verzoek: Hierover te rapporteren aan de raad. ROT-B-02

Blad:

Blad: 6/7

In het actieplan Goed Huren en Verhuren in Rotterdam is het probleem van onterechte bemiddelingskosten als misstand benoemd. We gaan met verhuurders, verhuurmakelaars en vertegenwoordigers in de branche in gesprek. Alle misstanden komen aan bod, inclusief deze misstand. De terugkoppeling van de gesprekken aan de raad gebeurt in de voortgangrapportages over het actieplan Goed Huren en Verhuren. De toezegging 20bb003076 van wethouder Wonen, Bouwen en Energietransitie gebouwde omgeving in de commissievergadering BWB van 4 maart 2020 om terug te komen op de voor- en nadelen van de inzet van het instrument no-cure = no-pay huurdersondersteuning en de inzet van art. 9 van de Rotterdamwet heeft voor een deel een relatie met het actieplan Goed Huren en Verhuren in Rotterdam. o

No cure = no pay huurdersondersteuning: Rotterdamse huurders kunnen voor advies en ondersteuning terecht bij het huurteam van Urbannerdam. Het huurteam maakt de zaken voor huurders bij de Huurcommissie aanhangig op basis van no cure no pay. Met de verlaging van de huur die in een positief geval bewerkstelligd wordt, kan een huurder de kosten voor Urbannerdam betalen. Het gaat om een bedrag van twee maal de maandelijks gerealiseerde huurverlaging. Voordeel is dat iedere huurder in de stad hier gebruik van kan maken en alleen hoeft te betalen bij een succesvolle procedure. Nadeel is dat huurders zelf zakelijke afspraken moeten maken met Urbannerdam. Wij zijn voornemens via een aanbestedingsprocedure huurdersondersteuning in zes kwetsbare wijken te organiseren, inclusief de begeleiding van huurders bij procedures bij de Huurcommissie.

o

Rotterdamwet: Op basis van een door de gemeenteraad vastgesteld integraal afwegingskader op straatniveau (18bb010634) worden de maatregelen uit de Rotterdamwet onderzocht. Per maatregel uit de Rotterdamwet zal worden aangegeven waar de inzet van de (aanvullende) maatregel in Rotterdam van toepassing zou moeten zijn volgens het onderzoek. Over de resultaten van de analyse waar de voorrangsmaatregel van artikel 9 Rotterdamwet een positief effect kan hebben ter versterking van de sociaaleconomische positie van het gebied wordt de raad in het 4e kwartaal 2020 geïnformeerd.

Monitoring Jaarlijks informeren wij uw raad over de voortgang. We zullen de aanpak tussentijds evalueren en bijsturen als dat nodig blijkt. Om de effecten van deze aanpak te kunnen beoordelen zullen we een monitor opzetten.

ROT-B-02

Financiële consequenties Structureel kost het marktmeesterschap op de particuliere verhuurmarkt 5,3 miljoen euro per jaar. Voor 2020 en 2021 is er dekking van in totaal 6,3 miljoen euro. Voor opvolgende járen is er nog geen dekking. Voor zichtbaar en blijvend resultaat is een langjarige inzet echter onontbeerlijk. Pas als we langjarig optreden als marktmeester krijgen huurders het vertrouwen dat het zinvol is om hun rechten te halen en

Blad: 7/7

verhuurders het besef dat we misstanden niet tolereren. Op basis van de eerste ervaringen van dit actieplan zal het college bezien welke financiële middelen nodig zijn voor continuering na 2021. Het streven is gericht op het vinden van structurele dekking in de integrale prioriteitenstelling van komend voorjaar. In het geval er geen structurele dekking wordt gevonden, zal het programma geen voortgang hebben. Juridische aspecten Er zitten juridische consequenties aan de verhuurdersvergunning omdat deze ingrijpt op een privaatrechtelijke aangelegenheid. Het is een juridisch onzeker instrument omdat aangetoond moet worden dat het gedrag van verhuurders leidt tot een verstoring van de openbare orde. Verder is het eigendomsrecht een sterk recht dat moeilijk met een verordening ingeperkt kan worden. Er loopt een lobby richting het Rijk om hier als lokale overheid wel grip op te krijgen. Tot dusver is het juridisch nog onontgonnen terrein. De verhuurdersvergunning komt voort uit het Actieplan (Ver)Huren in Carnisse. De introductie van een verhuurdersvergunning hebben we opgenomen in de stedelijk aanpak zodat deze eventueel in een later stadium ook in andere wijken ingezet kan worden. U wordt separaat over de vergunning geïnformeerd.

Voorstel tot afdoening moties en toezeggingen Wij stellen uw raad voor om met het aanbieden van dit actieplan de volgende moties als afgedaan te beschouwen: Huurdersproof (19bb16104); Iedere huurder op de hoogte (19bb14491); Niet frauderen op Zuid (19bb14495); Stadsbrede aanpak goed verhuurderschap (20bb9592); Stop de verborgen bemiddelingskosten van huprmàkelaars! (20bb14994) en toezegging 20bb003076 (Ver)huren in Carnisse. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De

V.J.M.

įris,

en

Bijlage(n): Actieplan Goed Huren en Verhuren in Rotterdam

De burgemee

B. Wijbenga-van Nieuwenhuizen, l.b.