RIS306434 bijlage

Kleine woningen in Den Haag (concept) André Buys 16 juli 2021

Aanleiding en achtergrond Aanleiding voor deze notitie is een motie (van Mikal Tseggai, PvdA), aangenomen op 7 oktober 2020, getiteld ‘Geen dure kippenhokjes met keukenblokjes!’. Achtergrond bij de motie is de zorg dat de kwaliteit van de nieuwbouw onvoldoende aansluit op de behoefte. Dit kan leiden tot onbedoelde en ook ongewenste effecten. Concreet gaat het om de oppervlakte van de woningen. Bezuinigen op vierkante meters is een manier om nieuwbouw relatief betaalbaar te houden, maar kan kwalitatief minder goed aansluiten op de wensen van woningzoekenden, onder wie ook doelgroepen die de stad graag aan zich wil binden . Bovendien kennen kleine woningen een andere dynamiek da n grote, wat gevolgen kan hebben voor de sociale samenhang. De volgende vragen zijn onderzocht.

 Welke (doel-)groepen worden bediend met kleine (huur-)appartementen en welke (doel)groepen worden gemist (of minder goed bediend)? In hoeverre sluiten kleine huurappartementen aan op wensen van diverse soorten woningzoekenden?  Welke trends zien we waar gaat om binding van (doel-)groepen aan de stad, in het bijzonder de huishoudens die met kleine appartementen minder goed worden bediend?  Wat weten we over de verhuisdynamiek in kleine huurappartementen en wat zijn mogelijke gevolgen voor binding van bewoners aan de buurt? In de nu volgende paragrafen worden deze vragen eerst zo goed mogelijk beantwoord met behulp van het Woononderzoek Nederland (WoON2018) en CBS-materiaal. De notitie wordt afgesloten met samenvattende conclusies (paragraaf 6).

Kleine appartementen in Den Haag Wat is klein en wat is duur? In de motie is sprake van ‘dure kippenhokjes’, zonder dat dit precies omschreven is. Stel dat we onder duur verstaan: huurwoningen in de vrije sector (dus duurder dan € 752 per maand, prijspeil 2021), dan is de eerste wellicht verrassende constatering dat de combinatie klein en vrije sector tot voor kort vrij zeldzaam was in Den Haag. In figuur 1 is dit weergegeven aan de hand van de meting met het Woononderzoek Nederland (WoON) uit 2018. Een doorsnee appartement in Den Haag heeft een gebruiksoppervlak van 74 m2 (mediaan). Woningen kleiner dan 60 m2 zijn er wel in de voorraad, maar dit zijn vrijwel uitsluitend woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Vrije sector huurappartementen zijn vrijwel altijd groter dan 60 m2, hetgeen zeker in de oudere voorraad ook wel nodig is om de hogere prijs te rechtvaardigen. Koopappartementen zijn meestal nog weer een slag groter. Er is dus nog weinig te zeggen over de combinatie klein en duur. Wel over kleine woningen en over de vrije huursector afzonderlijk.

Pagina 1 van 11

figuur 1 Appartementen naar gebruiksoppervlak en type verhuurder in Den Haag

gereguleerrde huur

vrije sector huur

koop

45.000 40.000 35.000

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

< 60 m2

60-80 m2

80-100 m2

> 100 m2

Bron: WoON2018, bewerking RIGO figuur 2 Huurappartementen naar gebruiksoppervlak en bewon ingsduur in Den Haag

25.000 20.000 15.000 10.000

woonduur 2+ j. woonduur < 2 j.

5.000 76% -

57%

28%

20%

23%

19%

26%

10%

16%

gebruiksoppervlak Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Grote dynamiek in kleine woningen Een kenmerk van kleine huurappartementen is dat ze een hoge omloopsnelheid hebben. Dit is weergegeven in figuur 2. Huurappartementen kleiner dan 50 m2 hebben beduidend vaker recent (korter dan 2 jaar voorafgaand aan het onderzoek) nieuwe bewoners gekregen dan grotere huurappartementen. In woningen kleiner dan 30 m2 gaat het zelfs om meer dan driekwart van de gevallen. Dit zijn geen woningen waar mensen lang blijven wonen. Huurappartementen tussen de 50 m2 en de 90 m2 ontlopen elkaar niet veel qua dynamiek; zo’n 20% à 25% van de huidige bewoners woont daa r korter dan twee jaar. De oppervlakte lijkt hier dus niet zo veel voor uit te maken. Alleen in nog grotere huurappartementen (groter dan 90 m2) wordt heel weinig verhuisd.

Pagina 2 van 11

Doelgroepen voor de vrije huursector Woonwensen De vrije huursector, en dan met name het zogeheten ‘middensegment’, wordt beleidsmatig steeds meer als alternatief voor koopwoningen beschouwd. Toch, als het aan woningzoekenden wordt gevraagd, zijn er maar weinig die expliciet aangeven een huurwoning in de vrije sector te zoeken. In Den Haag gaat het (in de meting uit 2018) om 11% (weergegeven in de kolom uiterst rechts in figuur 3 Door woningzoekenden in diverse levensfasen in Den Haag gewenst segment (tussen haakjes het aandeel van de groep op het totaal aan woningzoekenden) figuur 3). Het gaat dan om de vrije huursector als geheel, nog los van woningtype of woninggrootte. Er is vrijwel niemand die expliciet een kleine woning in de vrije sector zoekt. Relatief veel belangstelling voor de vrije sector vinden we bij oudere paren (65 -plussers), maar die wegen met slecht 4% van de woningzoekenden niet zwaar. figuur 3 Door woningzoekenden in diverse levensfasen in Den Haag gewenst segment (tussen haakjes het aandeel van de groep op het totaal aan woningzoekenden)

40%

43%

44% 15%

14%

27%

30%

68%

67%

6%

10%

24%

47%

46%

53%

48%

56%

17%

15%

32%

37%

koop vrije sector huur

66%

14%

20%

11%

10%

42%

gereguleerrde huur

< 35 j. 35-64 j. 65 plus < 35 j. 35-64 j. 65 plus 2 ouders 1 ouder totaal (18%) (19%) (5%) (8%) (6%) (4%) (27%) (13%) (100%)

1 pers

paar

gezin

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Recent betrokken woningen Kijken we naar de betrokken woningen (figuur 5) dan heeft de vrije sector daarin een veel groter aandeel dan in de woonwensen, namelijk 23% (tegen 11% in de woonwensen). Het verschil is het grootste bij jonge stellen: 17% van deze groep wenst een vrijesector huurwoning, 48% komt er in terecht. Jonge stellen leveren daarmee vooral in op de wens om te kopen. Andere groepen die vaker dan gewenst in de vrije sector terecht komen zijn alleenstaanden in de middenleeftijden (35-64 jaar) en huishoudens met kinderen. Er zijn twee groepen waarvan de daadwerkelijk verhuisden minder vaak in een vrijesector huurwoning terecht zijn gekomen dan de woningzoekenden uit dezelfde groep, namelijk jonge alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder. Voor jonge alleenstaanden kan dit een financiële kwestie zijn; ze moeten wel in hun eentje de huur kunnen opbrengen . Voor oudere stellen kan ook meespelen dat het aanbod kwalitatief niet aansluit op de wensen.

Pagina 3 van 11

figuur 4 Door recent verhuisden in diverse levensfasen in Den Haag betrokken woningen, naar segment

12% 11%

24%

28%

23%

21%

28% 59%

21%

60%

29%

57% 31%

23% koop

48% 77% 47%

16%

56% 24%

25%

16% 24%

vrije sector huur 27%

48%

48%

gereguleerrde huur

15%

< 35 j. 35-64 j. 65 plus < 35 j. 35-64 j. 65 plus 2 ouders 1 ouder totaal (37%) (13%) (3%) (15%) (7%) (2%) (17%) (6%) (100%) 1 pers

paar

gezin

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Wensen versus praktijk De vergelijking tussen woningzoekenden en recent verhuisden laat ook zien dat afgezien van jonge alleenstaanden en stellen tot 65 jaar alle andere hier onderscheiden groepen minder goed vertegenwoordigd zijn onder daadwerkelijk verhuisden dan onder woningzoekenden. Dit geldt bijvoorbeeld voor 65-plussers, die toch al niet erg verhuisgeneigd zijn. Waarom sommige groepen veel en andere weinig verhuizen (ten opzichte van hun wensen) kan meerdere achtergronden hebben. Naast ontbreken van voldoende aanbod kan het ook liggen aan de hardheid van de verhuiswens; voor jongeren die nog in de opbouw van hun leven zitten is de verhuiswens allicht harder dan voor senioren die al de top van hun wooncarrière hebben bereikt. Hetzelfde geldt voor de bereidheid om compromissen te sluiten ; beschikbaarheid weegt dan zwaarder dan kwaliteit en het is toch maar voor tijdelijk . Voor wie al goed woont is blijven zitten een alternatief als het gewenste aanbod niet is te vinden. De groep die duidelijk bereid is tot compromissen op het gebied van eigendom (in plaats van niet-verhuizen) zijn jonge stellen (35%). Zij verhuizen wel veelvuldig, maar dan veelal naar een huurwoning in de vrije sector in plaats van naar de gewenste koopwoning. Voor alleenstaanden tussen de 35 en de 64 jaar is de vrije sector ook een alternatief, maar niet -verhuizen eveneens.

Pagina 4 van 11

Doelgroepen voor kleine woningen Woonwensen Net als op het gebied van eigendom sluiten huishoudens ook compromissen op het gebied van oppervlakte. In figuur 5 is (rechts in de figuur) te zien dan de helft van de woningzoekenden in Den Haag oppervlakten wensen uiteenlopend van 70 tot 120 vi erkante meter. Een kwart zoekt een woning groter dan 120 m2 en eveneens een kwart zoekt een woning kleiner dan 70 m2. Alleenstaanden zoeken over het algemeen kleinere woningen dan meerpersoonshuishoudens, maar lang niet allemaal een kleine woning. Het meest bescheiden op dit terrein zijn jonge alleenstaanden (tot 35 jaar). Een kwart van deze groep zoekt een woning van minder dan 55 m2. Ook alleenstaande 65-plussers hoeve niet een groot appartement, maar liefst toch ook niet kleiner dan 65 m2. Los van oppervlakte hebben woningzoekenden ook zo hun wensen ten aanzien van het wo ningtype. Van alle woningzoekenden is 40% op zoek naar een eengezinswoning. Ruim een kwart (27% )van de woningzoekenden zijn gezinnen met twee ouders. Zij zoeken woningen van tussen de 85 m2 en de 135 m2. Van deze groep geeft 60% de voorkeur aan een eengezinswoning. figuur 5 Door woningzoekenden in diverse levensfasen in Den Haag gewenste woonoppervlak in m2

kleineste 25% tot ↔ grootste 25% vanaf

(tussen haakjes het aandeel van de groep in het totaal van woningzoekenden) 1

120 100

125

135 120

120

100

100 88

70

65

35-64 j. (19%)

65 plus (5%)

55

< 35 j. (18%)

1 pers

80

85

< 35 j. (8%)

35-64 j. (6%) paar

86

65 plus (4%)

85

2 ouders (27%)

70

70

1 ouder (13%)

totaal (100%)

gezin

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Recent betrokken woningen De daadwerkelijk betrokken woningen in Den Haag zijn over het geheel genomen (zie rechts in figuur 6) kleiner dan de gewenste, namelijk tussen de 50 en de 92 vierkante meter (gewenst is 70 tot 120 m2). Een kwart van de betrokken woningen was zelfs kleiner dan 50 m2. Dit overall beeld wordt bij nadere beschouwing sterk naar beneden getrokken door jonge alleenstaanden

1

Weergegeven is de ‘middelste 50%’ van de gewenste oppervlakten, gerangschikt van laag naar hoog. Een kwart wenst een woning kleiner dan de weergegeven ondergrens, een kwart zoekt groter dan de bovengrens. Pagina 5 van 11

(tot 35 jaar). Deze groep betrok woningen van tussen de 27 m2 en de 70 m2 en maakt 37% uit van alle recent verhuisden (zelfstandige woningen, dus geen wooneenheden). En terwijl 40% van de woningzoekenden in Den Haag een eengezinswoning wenst, is slechts 16% van de recent in Den Haag betrokken woning een eengezinswoning. Jonge alleenstaanden leveren duidelijk veel in als het gaat om oppervlakte. Een kwart komt in woningen terecht van minder dan 27 m2. Dit houdt ze echter niet tegen om te verhuizen. Integendeel, deze groep maakt 37% uit van de verhuisden, tegen 18% van de woningzoekenden . Ze zijn dus duidelijk bereid om met minder ruimte genoegen te nemen. De oververtegenwoordiging van jonge alleenstaanden onder de verhuisden verklaart ook deels het feit dat kleine woningen zo vaak nieuwe bewoners krijgen (zie ook paragraaf 2). Voor jonge alleenstaanden is deze woning in de regel slecht een tussenstap in de wooncarrière. Deze woningen worden dus vaak betrokken en komen ook snel weer beschikbaar voor n ieuwe jonge alleenstaanden. Lang niet alle groepen die verhuizen leveren even veel in ten opzichte van de wensen van woningzoekenden. Naast jonge alleenstaanden zijn het vooral stellen die in de praktijk kleiner uitkomen dan gewenst.

Gezinnen (met twee ouders) die recent verhuisden betrokken daarentegen juist relatief grote woningen ten opzichte van de wensen van woningzoekende gezinnen. Daarbij moeten we bedenken dat tweeoudergezinnen onder de groep verhuisden minder goed vertegenwoordigd zijn dan onder woningzoekenden (17% tegen 27%). Kennelijk zijn het vooral de gezinnen die op zoek waren naar grote woningen aan hun trekken gekomen. Dit geldt ook voor ouderen alleenstaanden (65-plussers). Die laatste groep is echter maar klein.

kleineste 25% tot ↔ grootste 25% vanaf

figuur 6 Door recent verhuisden in Den Haag betrokken woningen, naar woonoppervlak in m2 (tussen haakjes het aandeel van de groep in het totaal van recent verhuisden)

150 119

112

112

90 70

79

82

100

92

80 64

54

68

66

66

50

27 < 35 j. (37%)

35-64 j. (13%)

65 plus (3%)

1 pers

< 35 j. (15%)

35-64 j. (7%) paar

65 plus (2%)

2 ouders (17%)

1 ouder (6%)

totaal (100%)

gezin

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Vooral starters komen in kleine woningen terecht In figuur 7 is voor nog een aantal (doel-)groepen gekeken naar de oppervlakte van recent betrokken woningen. De relatie met inkomen is duidelijk: hoe hoger het inkomen, des te groter de betrokken woningen. Huishoudens met een benedenmodaal inkomen betrokken de kleinste woningen. Maar ook met een inkomen tot anderhalf keer modaal is het lastig om aan een echt ruime woning te komen; slechts een kwart van deze groep komt boven de 88 m2 uit.

Pagina 6 van 11

Kijken we naar de vorige woonsituatie, dan blijken starters en semi -starters beduidend kleinere woningen te betrekken dan doorstromers. Semi-starters zijn huishoudens die al zelfstandig wonen, maar die bij verhuizen deze woning niet leeg achterlaten, zoals in geval van sche iding. Ook vestigers uit het buitenland betrekken relatief kleine woningen. Starters, semi -starters en vestigers uit het buitenland maken bijna de helft uit van alle recent verhuisden. Dit spoort met het gegeven dat het vooral jongeren zijn die verhuizen. Doorstromers hebben al een woning, dus kunnen zich veroorloven kieskeuriger te zijn op de woningmarkt dan (semi-)starters en vestigers uit het buitenland, bijvoorbeeld ten aanzien van de woninggrootte. De doorstromers die ook echt verhuizen doen dit zelden naar kleine woningen; dan blijven ze liever zitten. We zagen bijvoorbeeld al dat senioren – bij verhuizen vrijwel allemaal doorstromers - sterk ondervertegenwoordigd zijn onder de verhuisden.

kleineste 25% tot ↔ grootste 25% vanaf

figuur 7 Door recent verhuisden in Den Haag betrokken woningen, naar woonoppervlak (m2)

168

112

67

108 88

79

70

70

68

74

67

86

49 33

27 starter (17%)

semistarter (20%)

32

doorstromer uit tot modaal (54%) buitenland (50%) (9%)

vorige woonsituatie

1 tot 1,5x modaal (17%)

1,5 tot 2x >2x modaal modaal (21%) (12%)

inkomen

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Vertrekken als alternatief Woningzoekenden die in de stad niets van hun gading kunnen vinden hebben verschillende alternatieven. Eén daarvan is blijven zitten, ofwel niet-verhuizen. Dit alternatief wordt vooral door ouderen gekozen. Een tweede alternatief is genoegen nemen met minde r kwaliteit, bijvoorbeeld minder vierkante meters. Dit zien we vooral bij jonge alleenstaanden en jonge stellen. Jonge stellen leveren daarbij ook in groten getale in op eigendom; een vrijesector huurwoning in plaats van de gewenste koopwoning. Er is nog een alternatief, namelijk de stad verlaten. Vooral voor wie een eengezinswoning zoekt is dit een logische en veel voorkomende stap. Alle grote steden trekken veel jongeren, die naar de stad komen voor studie, werk en/of ontplooiingskansen. Als ze toe zijn aan settelen waaieren ze weer uit, waarmee ze plaats maken voor nieuwe instroom. Vaak is de geboorte van een tweede kind de aanleiding om de stad te verlaten. Dit leidt tot een migratiepatroon zoals weergegeven in figuur 8. Het vertrek van dertigers en veertigers, al dan niet met jonge kinderen, is heel gewoon voor een grote stad. Ten tijde van de groeikernen werd dit zelfs doelbewust gefaciliteerd. Pagina 7 van 11

figuur 8

Binnenlandse migratie van en naar de gemeente Den Haag, naar leeftijd, 2018 -2020

4.000

gevestigd

vertrokken

3.500 3.000 2.500

2.000 1.500 1.000

500 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

leeftijd Bron: CBS, bewerking RIGO

Uittocht van jonge gezinnen? Een trend van de laatste jaren is dat het vertrek uit de grote steden toeneemt. Er is zelfs sprake van een gestaag toenemende verhuisstroom vanuit de Randstad naar andere delen van Nederland. Op de achtergrond spelen de krappe woningmarkt, de gestegen koopprijzen en recent ook de noodzaak (en thans ook de wens) om vaker structureel vanuit huis te werken. Een ruime, relatief betaalbare koopwoning op enige afstand van de Randstad is dan een aantrekkelijke optie in vergelijking met een krap appartement in de stad . Kijken we naar Den Haag, dan is er nog weinig te zien van een toegenomen vertrek uit de stad. Van de vier grote steden is het eigenlijk alleen Amsterdam waar het vertrek van dertigers en dat van kinderen (0-17 jaar), sinds 2014 substantieel is toegenomen (zie figuur 9 en figuur 10). Den Haag slaagt er vooralsnog in het vertrek van deze groepen beperkt te houden. Toch is ook in Den Haag een licht stijgende lijn zichtbaar in het vertrek van dertigers en trouwens ook van veertigers en vijftigers (hier niet weergegeven). De ontwikkeling in Amsterdam kan worden gelezen als een waarschuwing voor de andere grote steden. Deze ontwikkeling is namelijk mede ingegeven door het ontbreken van aantrekkelijk en betaalbaar aanbod voor jonge (aanstaande) gezinnen, zowel in de voorraad als in de nieuwbouw. Huishoudens die meer ruimte zoeken verlaten de stad.

De bouw van kleine appartementen helpt hier niet bij.

Pagina 8 van 11

figuur 9 Vertrek van inwoners in de leeftijd van 30 -39 jaar uit de vier grote steden naar andere gemeenten in Nederland

18.000 16.000

14.000 12.000

Amsterdam

10.000

Rotterdam

8.000

s-Gravenhage

6.000

Utrecht

4.000 2.000 2010

2012

2014

2016

2018

2020

Bron: CBS, bewerking RIGO

figuur 10 Vertrek van inwoners in de leeftijd van 0-17 jaar uit de vier grote steden naar andere gemeenten in Nederland

9.000 8.000

7.000 6.000

Amsterdam

5.000

Rotterdam

4.000

s-Gravenhage

3.000

Utrecht

2.000 1.000 2010

2012

2014

2016

2018

2020

Bron: CBS, bewerking RIGO

Pagina 9 van 11

Conclusie: schipperen met compromissen Klein en duur is iets nieuws De combinatie ‘klein en duur’ was tot voor kort heel ongebruikelijk in Den Haag. Een doorsnee appartement in Den Haag heeft een gebruiksoppervlak van 74 m2. Appartementen kleiner dan 60 m2 (circa 42.000 in de voorraad volgens de meting met het WoON uit 2018) zijn vrijwel uitsluitend woningen met een sociale huurprijs. Appartementen in de vrije huursector waren tot voor kort vrijwel altijd groter dan 60 m2. Tussen wens en werkelijkheid Afgaande op woonwensen, gemeten met het WoON2018, zitten weinig woningzoekenden te wachten op kleine woningen en al helemaal niet op dure kleine woningen . Alleen jonge alleenstaanden (tot 35 jaar) geven nog wel eens aan een kleine woning te wensen; een kwart van deze groep zoekt een woning tot 55 m2. De doorsnee woningzoekenden wenst een gebruiksoppervlak van tussen de 70 m2 en de 120 m2. Lang niet iedereen zoek daarbij een appartement; 40% wenst een eengezinswoning. In de praktijk zijn eengezinswoningen en ruime woningen moeilijk te vinden in Den Haag. Dan blijken kleine woningen wel een functie te vervullen op de woningmarkt. Een kwart van alle recent verhuisden betrok een woning van 50 m2 of kleiner. Hierin wegen jonge alleenstaanden sterk mee. Slechts 16% van de betrokken woningen was een eengezinwoning.

Wat voor kleine woningen geldt, geldt in zekere zin ook voor het segment vrije huursector. Er zijn maar weinig woningzoekenden (11%) die expliciet een woning in de vrije huursector zoeken, laat staan een kleine woning in dat segment. De vrije huursector vervult in de praktijk echter een grotere rol dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten. Jonge stellen (tot 35 jaar) die verhuizen komen zelfs in bijna de helft van de gevallen in de vrije sector terecht. Compromissen verschillen per (doel-)groep Grofweg zijn er drie soorten compromissen te constateren: wel verhuizen, maar genoegen nemen met minder kwaliteit, niet verhuizen en de stad verlaten. De eerste vorm van compromis vinden we het duidelijkst bij jonge huishoudens. Jonge alleenstaanden leveren het meest in op vierkante meters. Het zijn ook vooral starters die in kleine woningen terechtkomen. Jonge stellen leveren zowel in op vierkante meters als op eigendom (vrije sector in plaats van koop). Het is deze laatste groep (stellen tot 35 jaar) die tussen de wal en het schip valt. Zelfs met twee inkomens redden ze het vaak niet op de koopmarkt, maar kunnen ze wel terecht in de vrije huursector. Het is niet wat ze willen, maar ze hebben weinig alternatieven, althans als ze in Den Haag willen (blijven) wonen. Met een inkomen tussen modaal en anderhalf keer modaal woon je dan tussen de 67 m2 en de 88 m2.

De tweede vorm van compromis, niet-verhuizen, is vooral te vinden onder senioren (65-plussers) en bij gezinnen. Deze groepen zijn ondervertegenwoordigd onder de recent verhuisden (ten opzichte van de woningzoekenden). Omdat ze al een woning hebben, kunnen ze het zich veroorloven te blijven zitten en kunnen ze kritischer zijn dan jongeren. De uitzonderingen die wel verhuizen nemen dan ook geen genoegen met een kleine woning. De bouw van kleine woningen zal dan ook weinig huishoudens verleiden tot doorstromen.

Pagina 10 van 11

Hernieuwde suburbanisatie Dan is er nog de derde vorm van compromis: vertrekken. Een gebrek aan wooncarrière-perspectief in de stad kan er toe bijdragen dat huishoudens de stad verlaten, op zoek naar een ruimere woning. Het gaat dan met name om dertigers en veertigers, al dan niet met kinderen, oftewel jonge gezinnen en jonge stellen (aanstaande gezinnen). Op zich is suburbanisatie van deze groepen niets nieuws en niets bijzonders. Ten tijde van de groeikernen werd dit zelfs bewust gefaciliteerd. Ten tijde van de vinex-nieuwbouw is een aantal jonge gezinnen voor de stad behouden, maar inmiddels is eer weer een nieuwe generatie op zoek naar een ruime (gezins )woning. De trend naar meer thuiswerken zou de trek uit de stad verder kunnen stimuleren. Van de vier grote steden is vooralsnog alleen in Amsterdam sprake van een duidelijk toenemend vertrek van dertigers en van jonge kinderen. In Den Haag loopt het vertrek nog niet sterk op, maar het is wel iets om in de gaten te houden. Met kleine appartementen hou je deze groep niet vast. Veel verloop in kleine woningen Op complex- en buurtniveau zorgen kleine woningen voor een heel eigen dynamiek. Deze woningen vervullen een rol voor jonge starters en anderen die snel een woning nodig hebben (zoals expats), maar dit zijn geen huurders die daar lang blijven wonen.

Vooral in echt kleine appartementen (kleiner dan veertig vierkante meter) is zo veel verloop, dat het totale bewonersbestand binnen twee tot vier jaar ververst. Huurappartementen tussen de 50 m2 en de 90 m2 ontlopen elkaar niet veel qua dynamiek; zo’n 20% à 25% van de huidige bewoners woont daar korter dan twee jaar. De oppervlakte lijkt hier dus niet zo veel voor uit te maken. Alleen i n nog grotere huurappartementen (groter dan 90 m2) wordt heel weinig verhuisd. Het is logisch dat veel verloop niet bevorderlijk is voor de sociale cohesie. Of dit ook voor de bewoners zelf dan wel voor de omgeving problematisch is, hangt af van de lokale context, de omvang van het complex, de doelgroep en het beheer. In een campus-achtige setting bijvoorbeeld kan het een heel levendig stuk stad opleveren.

Pagina 11 van 11