RIS306434 Afdoening motie Geen dure kippenhokjes met keukenblokjes

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

040

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan: de Gemeenteraad

DSO/10207319 RIS306434 Contactpersoon

Annemiek Stroosma en Piet Prudhomme Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

15 maart 2022

annemiek.stroosma@denhaag.nl

Onderwerp

Afdoening motie: 'Geen dure kippenhokjes met keukenblokjes!’

Uw raad heeft bij de bespreking van het voorstel van het college inzake Actualisatie Woonagenda (RIS305711) op 7 oktober 2020 het door het raadslid mevrouw Tseggai ingediende motie M12 ‘Geen dure kippenhokjes met keukenblokjes’ (RIS306434) aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie: De motie luidt als volgt: Constaterende, dat: • in de lopende hoogbouwprojecten een zeer eenzijdig woningaanbod dreigt te ontstaan met zeer kleine appartementen voor zeer hoge vrije sector huren; • een dergelijk woningaanbod de binding met de stad niet zal doen toenemen en Haagse woningzoekenden nauwelijks in staat zal stellen een duurzame plek te verwerven; • in het debat over de woonagenda is toegezegd dat het college de woonbehoefte en feitelijke productie in kwalitatieve zin naast elkaar zal leggen.

Verzoekt het college: • te onderzoeken hoe - gezien de huidige ervaringen in Den Haag en ervaringen in andere steden - ook in hoogbouw kan worden voldaan aan de betaalbaarheidsdoelstellingen in de Woonagenda en aan de behoefte van huurders op de woningmarkt; • in beeld te brengen op welke wijze de sturing op de gewenste bouwproductie in binnenstedelijke ontwikkelingen kan worden verstevigd en een sluitend mechanisme kan worden ontwikkeld om tot compensatie te komen, waar het voldoen aan de betaalbaarheid wensen en kwaliteitswensen van Haagse woningzoekenden echt niet mogelijk is; • te bezien of een toegankelijkheidstoets - zoals recent gesuggereerd door de Raad voor de Leefomgeving - bij binnenstedelijke ontwikkelingen tot de mogelijkheden behoort.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10207319

Het college geeft op de volgende manier antwoord op deze uitspraak van de raad: Inleiding Het college gaat hieronder in op uw vragen, te beginnen met de betaalbaarheid. Om uw vraag over de behoefte van huurders goed te beantwoorden, heeft het college een onderzoeksopdracht aan bureau Rigo verstrekt. Vervolgens laat het college in antwoord op uw tweede vraag zien op welke wijze zij sturing geeft aan de woningbouwproductie. Hierbij is ook aandacht voor de financiële haalbaarheid. Onder het kopje ‘praktijk’ wordt een beeld geschetst van de resultaten van die sturing als het gaat om woninggrootten. Overigens wordt op dit moment de woninggrootte nog niet stelselmatig bijgehouden in het nieuwbouwprogramma. Om de effectiviteit van de sturing op woninggrootte goed te kunnen monitoren werkt het college aan het toevoegen van deze informatie aan de kenmerken van het nieuwbouwprogramma die reeds bijgehouden worden. Tot slot laat het college welke mogelijkheden zij ziet voor het implementeren van een toegankelijkheidstoets bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Betaalbaarheidsdoelstellingen In de voortgangsrapportage woningbouw (RIS309554) heeft u kunnen zien dat het percentage betaalbare woningen 55% van het totaal aantal opgeleverde woningen in 2020 bedroeg.

Van het aantal in 2020 in aanbouw genomen woningen behoort 50% van de woningen waarvan het prijssegment bekend is, tot het betaalbare segment. Het lukt de gemeente Den Haag dus om te sturen op betaalbaarheid. Verderop wordt ingegaan op de wijze van sturing. Behoefte van huurders Om na te gaan wat de behoefte van huurders en andere woningzoekenden is, en in welke mate de grootte van woningen van invloed is op verhuisdynamiek en binding met de wijk, heeft het college onderzoeksbureau Rigo de volgende vragen gesteld: • Welke (doel)groepen worden bediend met kleine (huur)appartementen en welke (doel)groepen worden gemist (of minder goed bediend)? In hoeverre sluiten kleine huurappartementen aan op wensen van diverse soorten woningzoekenden? • Welke trends zien we waar gaat om binding van (doel)groepen aan de stad, in het bijzonder de huishoudens die met kleine appartementen minder goed worden bediend? • Wat weten we over de verhuisdynamiek in kleine huurappartementen en wat zijn mogelijke gevolgen voor binding van bewoners aan de buurt? In de bijlage treft u het rapport van Rigo aan waarin deze vragen worden beantwoord. De conclusie is, afgaande op woonwensen, gemeten met het WoON2018, dat weinig woningzoekenden zich richten op kleine woningen en zeker niet op dure kleine woningen. Alleen van de jonge alleenstaanden (tot 35 jaar) zoekt een kwart een woning tot 55 m2.

De doorsnee woningzoekenden wenst een gebruiksoppervlak van tussen de 70 m2 en de 120 m2. Een kleine meerderheid zoekt daarbij een appartement; 40% wenst een eengezinswoning. In de praktijk zijn eengezinswoningen en ruime woningen moeilijk te vinden in Den Haag. Dan blijken kleine woningen wel een functie te vervullen op de woningmarkt. Een kwart van alle recent verhuisden betrok een woning van 50 m2 of kleiner. Hierin wegen jonge alleenstaanden sterk mee. Slechts 16% van de betrokken woningen was een eengezinswoning.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10207319

Wat voor kleine woningen geldt, geldt in zekere zin ook voor het segment vrije huursector. Er zijn maar weinig woningzoekenden (11%) die expliciet een woning in de vrije huursector zoeken, laat staan een kleine woning in dat segment. De vrije huursector vervult in de praktijk echter een grotere rol dan op grond van verhuiswensen verwacht mag worden. Jonge stellen (tot 35 jaar) die verhuizen komen zelfs in bijna de helft van de gevallen in de vrije sector terecht. Overigens maken woningen van <60 m2 op dit moment nog nauwelijks deel uit van de vrije sector: deze categorie valt in de bestaande Haagse woningvoorraad veelal in het sociale segment. Kortom, uit het WoOn blijkt dat er een discrepantie is tussen wens en werkelijkheid. Dan zijn er drie compromissen voorstelbaar: 1. genoegen nemen met minder woonoppervlak. Hiervoor kiezen met name jonge starters; 2. niet verhuizen. Dit kunnen vooral ouderen zich veroorloven die al een (ruime) (koop)woning hebben; 3. vertrekken uit de stad. Van oudsher kiezen (jonge/aanstaande) gezinnen hier relatief vaak voor. In Den Haag is vooralsnog geen grote toename te zien van gezinnen die vertrekken uit de stad. In Amsterdam is die trend wel te zien.

Zoals in de Woonagenda is aangegeven, voldoet de toename van het aantal kleine woningen aan een stijgende vraag als gevolg van huishoudensverdunning, maar is een eenzijdig aanbod van kleine woningen niet wenselijk omdat het risico bestaat dat bewoners passanten worden zonder binding met de omgeving met risico’s voor de leefbaarheid. Dit wordt onderschreven door Rigo, dat constateert dat de verhuisgeneigdheid voor zeer kleine woningen (<40 m2) erg groot is, 57% van de woningen van 30-40 m2 heeft bewoners die er korter dan 2 jaar wonen en voor woningen <30 m2 is dat zelfs 76%. Het is dan ook niet voor niets de gemeente Den Haag actief stuurt op woninggrootten in nieuwbouwprojecten. Sturing op de gewenste bouwproductie De voortgangsrapportage woningbouw laat zien dat de gemeente Den Haag er al goed in slaagt om te sturen op betaalbare woningbouw. Om aan de betaalbaarheidsdoelstellingen uit de woonagenda te blijven voldoen is onlangs de doelgroepenverordening door uw raad vastgesteld. Hiermee kunnen we in bestemmingsplannen en uitgebreide Wabo-procedures afdwingen dat 30% van de te bouwen woningen in het sociale huursegment valt en 20% in het middeldure huursegment. In het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voor de Binckhorst is deze eis ook al opgenomen, en in de monitor gebruiksruimte is ook te zien dat deze doelstellingen worden gehaald.

Voor het CID is eveneens in het kader van de Crisis- en herstelwet een aanvraag gedaan en toegekend om een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte te kunnen vaststellen. Ook hierin komen deze eisen terug. Daarnaast stuurt de gemeente Den Haag op de woninggrootte. In de Woonagenda 2020-2023 is vastgelegd dat in het CID niet meer dan 20% van het totaal aantal woningen kleiner dan 40 m2 gbo mag zijn. Elders in de stad mag niet meer dan 20% kleiner zijn dan 50 m2 zijn. In het omgevingsplan Binckhorst is tevens vastgelegd dat niet meer dan 60% van de woningen in een project in één groottecategorie mag vallen, dat er minimaal 2 groottecategorieën opgenomen moeten zijn in het bouwplan en dat niet meer dan 10% van de woningen kleiner is dan 50 m2.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10207319

Financiële haalbaarheid Dit neemt niet weg dat het realiseren van betaalbare woningbouw op binnenstedelijke locaties lastig financieel rond te krijgen is. De combinatie van vaak hoge kosten voor verwerving, bouwrijp maken bijdragen aan openbare ruimte en (infrastructurele) voorzieningen, plus de hogere kosten die met hoogbouw zijn gemoeid zorgen ervoor dat hoge opbrengsten nodig zijn om een financieel sluitend project te realiseren. Wanneer daarnaast voor een deel van de woningen de opbrengsten gelimiteerd zijn omdat ze betaalbaar moeten zijn, is een aantal oplossingsrichtingen denkbaar: 1. opbrengsten van het marktsegment maximaliseren; 2. grootte van de woningen optimaliseren, dus niet te groot (dat drukt te opbrengsten per m2), maar ook niet te klein (hogere stichtingskosten per m2); 3. bijdrage in de onrendabele top. Het is dus niet per definitie zo dat een eenzijdig programma van zeer kleine appartementen hoogbouw financieel haalbaarder maakt, vanwege hogere stichtingskosten. Wel is een hoge opbrengst van de woningen in de vrije sector noodzakelijk om hoogbouwprojecten, waarvan een aanzienlijk deel uit betaalbare woningen bestaat, financieel haalbaar te maken. Dit zal lastiger zijn te realiseren wanneer een project juist uit veel grote woningen bestaat, omdat de doelgroep voor dat segment beperkter is.

Aangezien de gemeente Den Haag hoge ambities heeft voor de kwaliteit van hoogbouw (zowel ten aanzien van woninggrootte, maar ook van duurzaamheid, architectuur en stedenbouw), die de nodige kosten met zich meebrengen, en tegelijk voldoende betaalbare woningen wil realiseren, zijn financiële bijdragen noodzakelijk, bijvoorbeeld middels actief grondbeleid. Hiertoe zet de gemeente Den Haag bijvoorbeeld Eneco middelen in, in de vorm van het Urgentieprogramma voor betaalbare woningbouw. Daarnaast heeft het rijk middelen uit de Woningbouwimpuls toegekend aan Den Haag. Desondanks is de woningbouwprogrammering niet in alle gevallen op projectniveau te organiseren. Soms liggen er voor de programmering betere mogelijkheden op gebieds- en/of stedelijk niveau. Het verdient aanbeveling om op enigerlei wijze manoeuvreerruimte voor bestuurlijk handelen toe te staan, waarbij uiteraard de raad tijdig betrokken/geïnformeerd wordt over de sturing op project-, gebied- en stedelijk niveau. Uitgangspunt daarbij is dat indien een initiatiefnemer niet voldoet of niet kan voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten voor de programmering, deze hiervoor zelf compensatie dient te organiseren, tenzij gaandeweg het project de gemeentelijke uitgangspunten wijzigen.

In dat geval ligt, indien bestuurlijk gewenst, compensatie door de gemeente voor de hand (zie ook RIS 308642, Sturing betaalbare woningbouw in lopende projecten). De sturing bestaat dus uit een heldere set regels en publieke investeringen, bijvoorbeeld via actief grondbeleid of compensatie op gebieds- en/of stedelijk niveau. Het reguleren van de huurprijs in het middeldure huursegment zou echter een groter effect hebben op de betaalbaarheid omdat daarmee ook de bestaande voorraad betaalbaarder wordt. Dit is een maatregel die op rijksniveau genomen moet worden. Praktijk In het Rigo rapport is geconstateerd dat woningen kleiner dan 60 m2 vrijwel alleen in het sociale huursegment vertegenwoordigd zijn. In het nieuwbouwprogramma valt eveneens slechts een klein gedeelte in deze kleinste categorie. Van de thans vergunde woningen in de Binckhorst vallen de meeste woningen in de categorie 50-75 m2 gbo. Dit betreft vrijwel uitsluitend woningen in het sociale en middeldure huursegment. Woningen in de vrije sector zijn grotendeels groter dan 75 m2 gbo. Dit geldt ook voor op dit moment geplande woningen in het CID. In Dreven, Gaarden, Zichten (Zuidwest) zijn de plannen voor sociale huurwoningen ongeveer voor 50% kleiner dan 60 m2 gbo en 50% groter. Voor de vrije sector zijn de geplande woningen allemaal groter dan 60 m2 gbo.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10207319

Overigens wordt op dit moment de woninggrootte nog niet stelselmatig bijgehouden in het nieuwbouwprogramma. Om de effectiviteit van de sturing op woninggrootte goed te kunnen monitoren werkt het college aan het toevoegen van deze informatie aan de kenmerken van het nieuwbouwprogramma die reeds bijgehouden worden. Toegankelijkheidstoets Raad voor de Leefomgeving De Raad voor de Leefomgeving (Rli) pleit ervoor dat zowel rijksoverheid als de gemeenten in hun beleid meer dan nu denken vanuit de positie van verschillende groepen mensen in de samenleving. De huidige verschillen tussen groepen burgers in toegang tot de stad zijn naar het oordeel van de Rli ongerechtvaardigd. Zij stelt daarom voor om bij nieuw stedelijk beleid een ‘toegankelijkheids-toets’ uit te voeren. Bij beleidsmaatregelen die worden overwogen voor de leefomgeving zouden rijksoverheid en gemeenten moeten nagaan in hoeverre het beleid invloed heeft op het geld, de tijd en de moeite die het burgers kost om toegang te krijgen tot de stedelijke samenleving. Zo zou bijvoorbeeld bij ruimtelijke visies en grote ruimtelijke plannen (in het kader van de Omgevingswet) vooraf moeten worden getoetst hoe maatregelen met impact op publieke voorzieningen, wonen, vervoer of een combinatie daarvan, uitpakken voor burgers.

Zo’n ‘toegankelijkheidstoets’ zou in de Omgevingswet kunnen worden verankerd Den Haag werkt op dit moment aan de omgevingsvisie. Onlangs heeft uw raad het Ambitiedocument omgevingsvisie (RIS 310283) ontvangen. Hierin is het voornemen aangekondigd om in de OmgevingsEffectRapportage (OER) ook sociale aspecten mee te nemen. Hier zal de toegankelijkheid tot de stedelijke samenleving van burgers uit de verschillende lagen van de bevolking onderdeel van uitmaken. Betaalbare, kwalitatief goede woningbouw op goed bereikbare plekken in de stad is een belangrijk aspect van die toegankelijkheid. Dit wordt meegenomen in de ontwikkeling van de omgevingsvisie en de OER. Conclusie Het college stuurt op zowel betaalbaarheid als op woninggrootte om zo aan de woningbehoefte van woningzoekenden te voldoen. De voortgangsrapportage betaalbare woningbouw laat zien dat het college hier ook in slaagt. Wel blijft de combinatie van betaalbaarheid en kwaliteit een aandachtspunt om plannen haalbaar te maken. Hiertoe zet het college ook financiële middelen in zoals Enecomiddelen en de Woningbouwimpuls van het rijk. Tot slot onderzoekt het college hoe zij de toegankelijkheidstoets die de Raad voor de Leefomgeving adviseert kan toepassen in de OmgevingsEffectRapportage (OER) en de omgevingsvisie. Het college beschouwt de motie hiermee als afgedaan.

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5