RIS305714 Ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten

Ons kenmerk

DSO/2020.275 RIS305714

AMBITIEDOCUMENT DREVEN-GAARDEN-ZICHTEN Het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, overwegende dat: - dat corporatie Staedion in de buurten Dreven, Gaarden en Zichten grootschalig sociaal woningbezit heeft dat sterk verouderd is en toe is aan ingrijpende renovatie of vernieuwing. Staedion heeft aangegeven te willen investeren in het aanpakken hiervan; - het eenzijdige woningaanbod tot een eenzijdige bevolking heeft geleid met weinig koopkracht, waardoor het draagvlak voor voorzieningen en onderwijs verschraalt; - daarnaast in de buurten een grote sociaal maatschappelijke opgave ligt op het gebied van werkgelegenheid, armoede, veiligheid, gezondheid en sociale cohesie; - de gemeente de wijkeconomie in de buurten wil versterken; - de gemeente stedelijke ambities heeft op het gebied van verdichting en mobiliteits- en energietransitie; - de gemeente en het rijk in de woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724) hebben afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma, en de achterstand op het gebied van wonen om te buigen naar het G4 gemiddelde; - de gemeente de buurten aardgasvrij wil maken en de woningen wil verduurzamen; - de gemeente en Staedion in een intentieovereenkomst (RIS300674) hebben aangegeven de handen ineen te slaan om een plan te ontwikkelen voor de buurten Dreven, Gaarden en Zichten waarmee de buurten de allure terug krijgen die

ze oorspronkelijk hadden; - gemeente en Staedion, samen met ontwikkelpartner Heijmans, als onderdeel van een haalbaarheidsstudie hiertoe een ambitiedocument hebben opgesteld en een businesscase hebben doorgerekend; - de eerste fase van Dreven-Gaarden-Zichten onderdeel is van de aanvraag voor de eerste tranche van de regeling woningbouwimpuls 2020 van BZK; - de ambities voor de verdichting in de Dreven dusdanig zijn dat deze conflicteren met de cultuur historische waarden gedefinieerd in de aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560); besluit: I.

de inhoud van het ambitiedocument vast te stellen als vertrekpunt voor het opstellen van een nota van uitgangspunten per buurt;

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

II.

hiermee het ambitiedocument vrij te geven voor participatie om te komen tot deze nota van uitgangspunten;

III. tijdens het traject om te komen tot een nota van uitgangspunten voor De Dreven, een voorstel tot heroverweging van het beschermd stadsgezicht op te stellen. Den Haag, 7 juli 2020 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris a.i., de burgemeester,

Ilma Merx

Jan van Zanen

2/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Aanleiding op gebiedsniveau Den Haag Zuidwest is een kansrijk en mooi deel van Den Haag, maar ook een deel van de stad waar nog grote sociaal maatschappelijke opgaven liggen op het gebied van werkgelegenheid, armoede, veiligheid, gezondheid, sociale cohesie, en kansen voor jongeren. Het overheersende aandeel sociale woningbouw biedt weinig mogelijkheden voor een wooncarrière en leidt tot een eenzijdige bewonerssamenstelling. Dit draagt, in combinatie met het dunnerbevolkt worden van de wijken, bij aan een verschraling van voorzieningen en eenzijdig onderwijs. Deze sociaal-maatschappelijke opgave komt samen met een grote ruimtelijk-fysieke opgave. Hiervoor heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met het Rijk: de woondeal Zuidelijke Randstad (RIS302724) waarin de gemeente en BZK een meerjarig partnerschap aangaan om de stedelijke vernieuwing en de gewenste verdichting in Zuidwest vorm te geven en uit te voeren. Binnen dit partnerschap is afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma en de achterstand op het gebied van wonen om te buigen naar het G4 gemiddelde. Als onderdeel van deze herstructurering worden de buurten aardgasvrij gemaakt en de woningen verduurzaamd.

Hierbij worden allianties met marktpartijen en maatschappelijke ondernemers gesloten om zo, in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), te komen tot een integrale sociaal-economische en ruimtelijke aanpak. De opgaven voor Zuidwest staan nader omschreven in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016) en de Verkenning Zuidwest (RIS302569). Kansen voor de Dreven, Gaarden en Zichten De grootschalige woningvoorraad in de buurten de Dreven, Gaarden en Zichten is sterk verouderd en aan een ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De huidige woningen zijn niet mee van deze tijd en de wijk moet zich voorbereiden op de energietransitie en nieuwe mobiliteitsvormen. Het is nodig om de wijkeconomie te versterken. Het toevoegen van woningen voor mensen met meer koopkracht zal bijdragen aan een verbetering van het voorzieningenniveau en het vergroten van het maatschappelijk verkeer. Hiermee wordt de wijk levendiger en leefbaarder. Voor deze opgave hebben Staedion en de gemeente de handen ineen geslagen om een plan te ontwikkelen voor de buurten Dreven, Gaarden en Zichten met als doel de buurten de allure terug te geven die ze ooit hadden. Hiervoor tekenden Staedion en de gemeente Den Haag, in oktober 2018, de overeenkomst “Gebiedsontwikkeling DrevenGaarden-Zichten” (RIS300671).

In de overeenkomst is afgesproken om de haalbaarheid en aanvaardbaarheid van de herstructurering van het plangebied te onderzoeken en, bij zicht op haalbaarheid, afspraken te maken over verdere samenwerking om tot uitvoering te komen. Ook is de ambitie uitgesproken om uiterlijk de tweede helft van 2022 te starten met de fysieke uitvoering van de eerste bouwplannen. Om met de herstructurering van de buurten te komen tot een inclusieve en diverse wijk is het nodig om een flink aandeel marktwoningen en bedrijfsruimte toe te voegen. Het ontwikkelen en exploiteren van dergelijke commercieel vastgoed behoort niet tot de kerntaak en kerncompetenties van een corporatie. Daarom heeft Staedion hiervoor de samenwerking gezocht met een institutionele partner met ervaring in grootschalige wijkvernieuwingen: Heijmans. Totstandkoming ambitiedocument Het ambitiedocument (Bijlage 1) is een gezamenlijk product van Gemeente Den Haag, Staedion en Heijmans. Het ambitiedocument is de gezamenlijke visie op de gebieden. Het formuleert programmatische en ruimtelijke ambities en geeft aan welke ingrepen nodig zijn in de plangebieden ten behoeve van de ontwikkelingen.

Doordat het ambitiedocument een gezamenlijk product is van gemeente, corporatie en markt, met input vanuit de buurten, is het een product dat niet alleen hoge, en breed gedragen ambities bevat, maar ook een reëel perspectief op realisatie biedt. De resultaten zijn voorgelegd en akkoord bevonden door een stuurgroep bestaande uit directies van Staedion, Heijmans en Dienst Stedelijke Ontwikkeling.

3/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Uitgangspunt is dat het ambitiedocument dient als go/no-go voor het vervolg waarbij een participatietraject zal worden doorlopen, en plannen verder worden uitgewerkt om te komen tot een nota van uitgangspunten per buurt. Er komt voor Dreven-Gaarden-Zichten geen aparte gebiedsagenda. Relatie met visie Zuidwest De planvorming van Dreven-Gaarden-Zichten loopt vooruit op de integrale visie Zuidwest. Om te borgen dat enerzijds de plannen passen in het grotere geheel, en om anderzijds het realiteitsgehalte van de visie te vergroten, is gekozen om de ruimtelijke opdrachten voor het maken van de strategisch ruimtelijke visie Zuidwest en de stedenbouwkundige opzet voor Dreven-Gaarden-Zichten aan hetzelfde stedenbouwkundige bureau te geven. Hiervoor werd na een aanbesteding met vijf bureaus, Palmbout Urban Landscapes geselecteerd. Voor de ontwikkeling van Dreven-Gaarden-Zichten is een aantal maatregelen op Zuidwest-niveau van grote betekenis. Onderwerpen die hierbij spelen zijn: • (Her)ontwikkeling van het woningaanbod in andere buurten • Ingrepen t.b.v.

verkeersafwikkeling van het totale gebied, zoals: Ongelijkvloerse kruising Erasmusweg-Lozerlaan en afkoppeling Melis Stokelaan van de Lozerlaan (lopend project met dekking); Afkoppelen Hengelolaan-Lozerlaan en aanpak kruispunt Meppelweg (nog geen project of dekking) • Verbetering van de oversteekbaarheid Lozerlaan • Investeringen in last-mile maatregelen, en OV-versnellende maatregelen • Investering in sterfietsroutes tussen Zuidwest en centrum- en kustgebieden • Afspraken over onderwijshuisvesting (HAVO/VWO naar Zuidwest) • Voortzetting sociaal maatschappelijke investeringen vanuit regiodeal • Ontwikkeling van een nieuw warmtenet • Heroriëntatie op stedelijke functie van het groene assenkruis en de aanpak van de groene hoofstructuur van Zuidwest Deze maatregelen vallen niet binnen de scope van Dreven-Gaarden-Zichten maar de uitwerking hiervan is wel van belang voor het slagen van de kentering binnen het gebied. Bij de uitwerking van de visie Zuidwest zal meer duidelijkheid komen over prioritering en fasering van deze maatregelen, voor zover hier niet al projecten voor lopen. Participatie Voor de start van het project heeft Staedion een bewonersconsultatie verricht bij de bewoners van de drie buurten. Voor de gemeente waren de resultaten van de participatie over de Agenda Ruimte voor de Stad het vertrekpunt.

Betrokken stakeholders uit dit proces zijn geconsulteerd over de inrichting van de participatie voor het vervolgproces. In mei 2019 is de raad ook in gesprek geweest met de bewoners van Escamp. Om te bepalen wat de behoeften van de bestaande bewoners is, en welke nieuwe doelgroepen van bewoners hier zouden passen, is een participatietraject doorlopen om een passende herpositionering van de drie buurten te bepalen. Hiervoor is een serie interviews en themabijeenkomsten georganiseerd om met sleutelfiguren en bewoners de kernwaarden van de buurten te achterhalen. Uit deze analyse zijn per buurt identiteiten bepaald en doelgroepen van ‘nieuwe bewoners’ benoemd die goed aansluiten bij de huidige bewoners. De resultaten hiervan zijn gebruikt als input voor het ambitiedocument. Uit het participatie traject bleek dat de huidige situatie zorgwekkend is. Twintig jaar geleden is al geconstateerd dat er sociale problemen in de wijken waren en dat het vastgoed verouderd was. De afgelopen twintig jaar zijn de problemen toegenomen en hebben bewoners weinig actie waargenomen vanuit de institutionele partijen. 4/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Problemen die bewoners noemen zijn: - slechte woningen (gehorig, schimmel, tocht); - overlast van verwarde personen, arbeidsmigranten, hangjongeren; - slecht onderhoud van corporatie tuinen en openbare straten. De bewoners voelen zich niet gehoord en in de steek gelaten. Er is zeer weinig vertrouwen in de instituties zoals gemeente corporatie en handhavingsorganisaties. Dit vertrouwen kan alleen hersteld worden met daden om basis behoeften als beheer, onderhoud en handhaving op orde te krijgen. Mensen zijn niet per definitie tegen sloop, verdichting, hoogbouw of hogere inkomens in de wijk, als er nu maar echt iets gedaan wordt aan de problemen die mensen nu ervaren. Voor het terugwinnen van vertrouwen is het essentieel dat er snel aantoonbaar in de buurten wordt geïnvesteerd, zowel fysiek als sociaal. Naast een aanpak van de woningen hebben de bewoners aangegeven veel waarde te hechten aan groen in de wijk. Een waarde die bij verdichting een nog groter belang krijgt en gekoesterd moet worden. In de planontwikkeling is daarom veel aandacht om de kwaliteit van het openbare groen en het collectieve groen nieuw leven in te blazen. Ook hebben bewoners zorgen uitgesproken over het voorzieningen niveau. Met de vrijgave van het ambitiedocument zal het participatietraject worden voortgezet.

De ambitie hierbij is dat alle betrokkenen, ondernemers, maatschappelijke organisaties én bewoners zich goed geïnformeerd en gehoord voelen. Met het participatietraject willen we enthousiasme losmaken, waardoor mensen mee willen doen en kunnen helpen onze plannen beter te maken. Naast de inhoudelijke dialoog over de plannen, is vooral aandacht nodig voor de consequenties voor de woonsituatie van de huidige bewoners en de leefbaarheid in de wijken op dit moment en gedurende de hele looptijd van de gebiedsontwikkeling. In het plan van aanpak participatie (bijlage 2) staat kernachtige omschreven hoe we dit willen gaan aanpakken en hoe de rollen en verantwoordelijkheden tussen partijen verdeeld zijn. Ondanks dat grote fysieke bijeenkomsten nog niet mogelijk zijn in verband met de coronacrisis, is het door een combinatie van middelen als straat interviews, reizende tentoonstellingen, huis-aan-huis brieven, social media, traditionele lokale media, telefonische interviews, video’s, website, toch mogelijk om een volwaardig traject op te starten. Belangrijke aandachtpunten hierbij zijn een breed bereik en in hoeverre mensen in deze tijd openstaan voor participatie. Vanuit Staedion worden persoonlijke gesprekken ingepland met huurders van woningen die in de allereerste fasen van de herontwikkeling wonen.

Centrale doelstelling Het doel is om de drie buurten te transformeren van een kwetsbaar gebied in een aantrekkelijk, vitaal, veerkrachtig en duurzaam Haags woongebied. Uniek bij deze opgave is dat er heel bewust wordt gekozen om deze transformatie niet teweeg te brengen door verdrijving, maar door verdichting. Het volledige sociale woningbouwprogramma dat gesloopt wordt zal ook worden teruggebouwd. Hierbij stelt Staedion alle bewoners in de gelegenheid om terug te keren (of binnen de wijk te kunnen blijven) in een vergelijkbare huurcategorie, voor zover dit mogelijk is binnen de regels van “passend toewijzen”. Daarnaast wordt een aanvullend programma aan sociale huurwoningen toegevoegd en een programma marktwoningen in verschillende categorieën. De drie buurten worden zo aantrekkelijke gemengde Haagse wijken, met goede, comfortabele en energiezuinige woningen, voor verschillende doelgroepen: de blijvers, de stijgers en de nieuwkomers. Zo kan Zuidwest weer een gewone gemiddelde Haagse wijk worden, waar het aantrekkelijk wonen en werken is voor Hagenaars en Hagenezen. Deze ambities zijn vertaald en uitgewerkt naar de drie onderling van elkaar verschillende buurten. De verdichtingsopgave van de woningbouw zal hand in hand moeten gaan met investeringen in voorzieningen, maatschappelijke programma’s, ruimte voor (kleinschalige) bedrijvigheid en het activeren van de wijkeconomie.

5/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Ruimtelijk wordt nu rekening gehouden met de toevoeging van een basisschool, en netto een toevoeging van meer dan 14.000m2 ruimte voor bedrijfsonroerendgoed/wijkeconomie en meer dan 5.000m2 maatschappelijke vastgoed. Door goede fietsverbindingen van de buurten en Zuidwest met de omgeving, zullen het centrum, de kust en de parken rondom beter bereikbaar worden. Dit kan bijdragen aan de gewenste mobiliteitstransitie. Centraal in de buurten zijn voorzieningen gesitueerd waar ruimte is voor werken, ontmoeten, verblijven, sport en spel. Buurten krijgen een eigen identiteit. De kwaliteit van de groenstructuur vormt het karakter van de buurten. Het collectieve groen rond de woningen wordt nu matig gebruikt en is vooral ingericht op efficiënt beheer. Door de scheidingen tussen collectieve tuinen, privé tuinen en openbaar groen helder te maken, wordt meer uitgenodigd tot gebruik. De bebouwing krijgt een betere en meer directe relatie met de buitenruimte, wat leidt tot meer levendigheid en betrokkenheid op straat wat kan bijdragen aan buurtgevoel en sociale cohesie. Het worden groene compact stedelijke woonmilieus, die klimaatadaptief worden ingericht. De Dreven en het beschermde stadsgezicht De Dreven is met 1224 woningen in het plangebied veruit de grootste van de drie buurten.

Het is een van de fraaier vormgegeven buurten in Bouwlust-Vrederust die nog grotendeels in oorspronkelijke staat verkeerd met enkele goed bewaarde architectonische details. De buurt is de eerste woonbuurt in Den Haag die in zijn geheel in systeembouw werd uitgevoerd en typerend voor de naoorlogse wederopbouw. Met de aanleg van de buurt werden de stadsuitbreidingen in Den Haag-Zuidwest voltooid. De open verkaveling geeft een bijzondere samenhang tussen bebouwing en openbaar groen en collectief groen, dat naadloos in elkaar overloopt. De randbebouwing en waterpartijen langs de Lozerlaan vormen een bijzondere beëindiging van de stadsrand. Om deze redenen besloot de raad in 2004 de buurt te koesteren en werd De Dreven aangewezen tot gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560). Aanvankelijk is er een variant onderzocht die de verkaveling van het beschermde stadsgezicht respecteert, met veel renovatie. Hiervoor zijn zeer hoge investeringen benodigd om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en aan te passen aan de comfort eisen van deze tijd (voldoende

grote keuken, badkamer, isolatie). Zelfs met zeer hoge investeringen- leidend tot een aanzienlijk minder betaalbaar programma- kunnen woningen niet op het noodzakelijke kwaliteits- en duurzaamheidsniveau worden gebracht. Staedion heeft deze variant dan ook expliciet als niet haalbaar bestempeld. Daarom is een plan ontwikkeld dat uitgaat van een grootschaligere herstructurering, waardoor meer en diverse woningtypes te realiseren zijn. Het plan houdt rekening met een aantal beeldbepalende waardevolle elementen uit de ‘toelichting beschermd stadsgezicht’ zoals de fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk en de waterpartijen met parkrand langs de Lozerlaan. Het gaat uit van veel sloop maar de karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef blijft behouden. De groene ruimte tussen de gebouwen komt in een nieuwe opzet terug. In het huidige beeld, wat wordt gevormd door de samenhang tussen verkaveling, bebouwing en openbaar groen, wordt echter dusdanig ingegrepen dat er geen sprake kan zijn van het ontwikkelen binnen de kaders van de beschermde status. De Dreven verandert van een perifere suburbane tuinwijk in een stedelijke gezinsbuurt in een groene setting, waar plaats is voor ontmoeting. Er is een gedifferentieerd woonprogramma met een accent op gezinnen.

De nabijheid van scholen en voorzieningen en de goede bereikbaarheid van werkplekken in de regio zijn hierbij belangrijke aanknopingspunten. Het hart van de buurt wordt gevormd door de waardevolle bebouwing aan de Dreef en de fraaie singelstructuur. De overige bebouwing (met uitzondering van de woontorens en de bebouwing die in privaat bezit is) wordt vervangen door compacte halfopen stedelijke bouwblokken. In deze bouwblokken kunnen uiteenlopende woningtypologieën worden ontwikkeld, waaronder ook grondgeboden woningen. 6/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Tussen De Dreef en de parkzone, langs de Lozerlaan, is een reeks van vier bouwblokken voorzien die gedraaid staan ten opzichte van de Lozerlaan, waarmee De Dreven opnieuw een ritmische en beweeglijke bebouwingsrand krijgt, aansluitend op de expressieve verkaveling elders langs de Lozerlaan. Tussen de Pachtersdreef en de Erasmusweg is er een rationele opzet van halfopen bouwblokken, waarin een groot aantal verschillende woningtypes en een aantal parkeerhuizen is opgenomen. De ruimte tussen de bouwblokken is autoluw en autovrij. Hiermee bieden we een robuuste structuur waarin een goed functionerende reeks van open ruimtes is te ontwikkelen die gaat van privaat, via collectief naar openbaar. Deze opzet heeft zowel aan de Pachtersdreef als aan de Erasmusweg een stevige bebouwingswand met woning-entrees. Langs de Erasmusweg komt een ventweg en hiermee ontstaan mogelijkheden om bedrijfsruimtes te ontwikkelen. Bij deze verdichting zijn gebouwde parkeervoorzieningen onvermijdelijk. Op drie locaties in de buurt staan parkeerhuizen. Mocht het autobezit in de toekomst teruglopen dan biedt deze opzet de flexibiliteit de parkeerhuizen af te breken of te herontwikkelen.

Om deze parkeerhuizen goed in te passen in de buurt is het van belang om op de begane grond extra programma te voorzien in bijvoorbeeld de vorm van bedrijfsruimtes en ook het dak goed af te werken en eventueel als groen dak toegankelijk te maken. De Gaarden Het plangebied van ‘De Gaarden’ betreft niet de hele buurt, maar slechts het deel tussen de Schrijnwerkersgaarde en de Erasmusweg. Met 400 woningen de kleinste van de drie buurten. De bestaande bebouwing binnen het plangebied biedt weinig aanleiding voor transformatie en wordt gesloopt. De Gaarden wordt een thuishaven voor een gedifferentieerde doelgroep op zoek naar rust en comfort. Essentieel voor deze buurt is het versterken van de randen. De ligging tegenover het Erasmusveld (met mogelijk de toekomstige Erasmusvaart?), het ecolint en het groene assenkruis biedt kansen om stedelijke bebouwingswanden met uitzicht op groen te realiseren. Een smalle onderbenutte parkrand langs het honkbalveld op sportpark Escamp II, biedt kansen om het wijk beter aan te laten sluiten op het sportpark. Aan de binnenzijde van de buurt wordt aansluiting gezocht bij te behouden bebouwing met een meer informele sfeer. Hierdoor zal een buurt met een gevarieerd bebouwingsbeeld ontstaan met verschillende typen woningen met een sterke interne kwaliteit in/van de collectieve binnenterreinen. De Zichten De ca.

500 woningen in de Zichten zijn er het slechtst aan toe, maar de buurt heeft door een strategische ligging de beste kansen voor verdichting. De tramhaltes van lijn 9 en lijn 4 liggen op loopafstand en de buurt ligt direct naast winkelcentrum de Stede en de buurt wordt bediend door buslijnen 21 en 25. Daarnaast ligt de buurt aan twee zijdes aan het groene assenkruis van Den Haag Zuidwest en met een deel van een derde zijde aan de groene singel van de Vrederustlaan. De Zichten wordt een actieve hoogstedelijke woonbuurt. Het wonen in grote dichtheden langs de rand van het sportpark biedt aanleiding om te onderzoeken of het park toegankelijker gemaakt kan worden, en te bekijken in hoeverre de georganiseerde sport te combineren is met recreatie en individueel sporten. Het bestaande stratenpatroon met waardevolle bomen blijft grotendeels behouden, verbindingen naar de omgeving worden versterkt, met twee groene scheggen wordt het groen de buurt ingebracht. In het hart van de wijk, tussen Het Zicht en Ruimzicht, kan door transformatie van twee complexen een wijkbedrijf worden gecreëerd met ruimte voor lokaal kleurrijk ondernemerschap en ontmoeting. Er worden hier kansen gezien voor het huisvesten van een leer-/werkconcept.

Door de twee plinten te koppelen ontstaan enerzijds de oude extern georiënteerde plint en anderzijds, aan de binnenkant, meer intern georiënteerde werkruimten met mogelijk grotere verdiepingshoogte. Boven de oude plinten komen gerenoveerde woningen, die huisvestingskansen bieden voor het leer/werkconcept beneden. Het centrum kan ook ruimte bieden voor lokale startende ondernemers. Ondernemers kunnen worden begeleid en opgeleid in het opstarten en onderhouden van hun onderneming. 7/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Om de verdichtingsambities te ondersteunen wordt op de kop van het bestaande winkelcentrum de Stede, bij de Nevenstede, een voorzieningencentrum voor de wijk gerealiseerd, met daarboven woningen. De invulling wordt nog nader onderzocht, maar uitgangspunt is geen toevoeging van detailhandel. Hierdoor wordt de Stede alzijdiger en kan aantrekkelijke verblijfsruimte worden toegevoegd aan de bestaande singelstructuur. Programma Binnen het plangebied staan nu 2.060 sociale huurwoningen van Staedion die moeten worden aangepakt. Het ambitiedocument gaat uit van behoud van een aantal waardevolle complexen waardoor er 292 woningen ingrijpend worden gerenoveerd. Op basis van de ambities is een proefverkaveling met indicatief programma uitgewerkt die als onderligger heeft gediend voor de businesscase. Er wordt nu voorzien in de sloop van 1.778 woningen. De nieuwe woningen die sociaal ter compensatie worden teruggebouwd en de te renoveren bestaande sociale woningen maken de kwaliteitsslag voor de huidige bewoners, die wat betreft huurstelling in de wijk terug kunnen keren. Door in de drie buurten Dreven, Gaarden en Zichten te verdichten (gemiddeld met 267%) wordt naast de volledige 100% compensatie van de gesloopte sociale nieuwbouw een gevarieerd programma toegevoegd.

Programmatisch uitgangspunt van de intentieovereenkomst was aanvankelijk de te slopen sociale huurwoningen vervangen, en verdichten met een niet-DAEB woningbouwprogramma. Om aan de doelstellingen voor sociale woningbouw te voldoen van het nieuwe coalitieakkoord is gezocht naar mogelijkheden om bovenop de vervanging een substantieel aandeel sociale woningbouw aan het programma toe te voegen. Op basis van deze uitgangspunten ontstaat een gemengde wijk met in totaal ruim 5.500 ‘nieuwe’ woningen. Waarvan 51-56% sociale woningen, 18% middeldure huur, 17-19% betaalbare koop, 5-8% vrije sector huur en 4% vrije sector koop. In totaal is bijna 90% van het woningbouwprogramma ‘betaalbaar’ volgens de definities van BZK (<€ 310.000 koop en < € 1.000 huur). Dit programma zorgt voor de benodigde differentiatie in de wijk en biedt door de kleine stappen in categorieën optimaal gelegenheid voor opwaartse mobiliteit. Met dit programma wordt een volledige wooncarrière binnen de wijk mogelijk: van sociaal, naar betaalbare huur of koop, naar duurdere huur of koop. Hierdoor ontstaat een mix van oude en nieuwe bewoners, draagkrachtige, minder draagkrachtige en kwetsbare bewoners, gezinnen, stellen, alleenstaanden en oud & jong; een inclusieve samenleving. Naast een woonprogramma wordt er ook voorzien in een uitgebreid programma die moet bijdragen aan de wijkeconomie.

Het gaat om bedrijfsruimten, voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. In totaal wordt er netto ca. 14.000 m2 bedrijfsonroerendgoed toegevoegd, 5.000 m2 maatschappelijk vastgoed en er is rekening gehouden met nog 2.500 m2 voor een basisschool. Daarnaast wordt er voorzien in de renovatie van ca. 6.000m2 bestaande bedrijfspanden of voormalige winkelplinten. Richting nota van uitgangspunten zal de voorzieningenbehoefte nauwkeuriger in kaart worden gebracht gebaseerd op het woningbouwprogramma en Haagse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, die momenteel in ontwikkeling zijn. Door referentienormen voor woonmilieus passend bij de Gaarden, Dreven en Zichten, te koppelen aan het woningbouwprogramma, ontstaat een nauwkeuriger beeld van het op te nemen programma en het bijhorend ruimtebeslag.

8/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Uit te werken dilemma’s richting nota van uitgangspunten Het ambitiedocument zal dienen als basis voor een participatieproces op basis waarvan de plannen nader worden uitgewerkt tot een nota van uitgangspunten per buurt. In deze periode moeten een aantal dilemma’s geadresseerd worden. Beschermd stadgezicht De Dreven Zoals eerder genoemd stellen de ambities voor de Dreven de status van Gemeentelijk Beschermd Stadsgezicht ter discussie. De te volgen procedure voor intrekking van de status zal onderdeel moeten vormen van de nota van uitgangspunten voor De Dreven, waarbij aandacht moet zijn om precedentwerking te minimaliseren. De gemeenteraad kan, op voordracht van het college, een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 5:1, eerste lid van de monumentenverordening Den Haag intrekken. Het college zendt het voorstel tot intrekking eerst voor advies aan de welstands- en monumentencommissie. Deze voordracht tot intrekking ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. De raad beslist binnen vierentwintig weken na het verstrijken van de in het derde lid genoemde termijn over de voordracht. Parkeerbeleid De verdichting vraagt om een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en bijpassende parkeeroplossingen. Voor bewoners zullen bij deze woningdichtheden gebouwde parkeervoorzieningen nodig zijn.

Om gebruik hiervan af te dwingen is de invoering van een parkeerregiem onvermijdelijk, maar dat is nu nog geen onderdeel van het gemeentelijk parkeerbeleid. Mocht dit gewijzigd beleid er niet komen zal dat grote implicaties hebben voor de haalbaarheid van de gestelde ambities. De verwachting is dat in dit deel van de stad niet op korte termijn een grote afname in autobezit te verwachten is. Over de langere termijn lopen de voorspellingen uiteen. Daarom is gekozen voor flexibiliteit in de parkeeroplossingen met, deels parkeren onder de binnentuinen, deels parkeren in transformeerbare solitaire garages en deels parkeren op straat. Richting nota van uitgangspunten zullen deze nog nadere worden uitgewerkt in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte en het doelgroepen- en mobiliteitsstijlenonderzoek. Woonprogramma Tussen de partijen is reeds overeenstemming voor een programma van 2.800 (2060 + 740) sociale huurwoningen. Over het restant van 300 woningen is nog geen overeenstemming. Richting de nota van uitgangspunten zullen de gesprekken over een sociale invulling van de resterende 300 woningen worden voortgezet. Economische functies Om de gewenste sprong in welvaart/koopkracht en leefbaarheid te maken is het essentieel dat geïnvesteerd wordt in de wijkeconomie en voorzieningen. Ondernemerschap en bedrijvigheid dragen wezenlijk bij aan de kracht van een wijk.

Naast het creëren van nieuwe werkgelegenheid is ondernemerschap goed voor de integratie en arbeidsparticipatie en schept het nieuwe perspectieven voor persoonlijke ontwikkeling. Onderzoeken tonen aan dat er een grote vraag is naar kleinschalige bedrijfsruimten met lage huren. Daarom zijn in alle buurten significante hoeveelheden bedrijfsonroerendgoed (BOG) voorzien. Binnen een woonwijk moet er wel aandacht blijven voor een verantwoorde menging van wonen, werken en ruimte voor bedrijvigheid, zodanig dat dat geen afbreuk doet aan de leefbaarheid. Een belangrijk aandachtspunt voor de uitwerking is hoe geborgd kan worden dat economisch wenselijke functies zich in de voorziene m2’s BOG vestigen, zonder dat er ondermijnende activiteiten plaatsvinden. Er wordt gestudeerd op een houdbaar exploitatie, brancherings- en beheermodel. Voor de voormalige winkelplinten wordt gezocht naar programma dat goed te combineren is met wonen.

9/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Ruimte voor georganiseerde sport en ruime voor recreatief groen Ruimte voor georganiseerde buitensport is nu opgenomen in het assenkruis, dat vrijwel gevuld is met sportvelden van verenigingen. Veel van de verenigingen draaien nu matig en de sportvelden worden niet intensief gebruikt. De beoogde sociale opleving van de wijk biedt kansen voor opbloei van de verenigingen. Gelijktijdig vraagt de grote toename in woningen ook om meer recreatief groen en ruimte voor individueel sporten. DSO en OCW gaan gezamenlijk onderzoeken hoe het assenkruis kan worden getransformeerd naar een meer open en toegankelijk sportpark, met meer ruimte voor recreatief gebruik, individueel sporten en ecologie. Deze heroriëntatie is niet eenvoudig in relatie tot aspecten als beheer en capaciteit van velden. Bij de heroriëntatie wordt de ruimtelijke aansluiting gezocht bij de structuur van de Zichten en de Gaarden. Binnen de businesscase is rekening gehouden met een bijdrage vanuit Dreven-Gaarden-Zichten aan aanpassingen in het assenkruis. Openbare Ruimte Voor een nieuwe definitie van openbaar, privé en collectief, zijn ingrijpende veranderingen nodig aan de openbare ruimte. Gecombineerd met de opgaven van de energietransitie en de ambities voor gebruik en ecologie, moet de buitenruimte samen met het vastgoed een integraal onderdeel vormen van de ontwikkeling.

In de openbare ruimte kunnen ambities (van bewoners) vorm krijgen door te zorgen voor een groene, met een in de beleving kwalitatief hoogstaande omgeving die bijdraagt aan ontmoeting, beweging en gezondheid. Er zal een duidelijke visie op de buitenruimte moeten komen over o.a. kwaliteit, structuur, robuustheid, duurzaamheid, biodiversiteit, toegankelijkheid en gebruik. De ontwikkelingen gaan een grote inspanning vragen. Daarbij zal telkens gezocht moeten worden naar de juiste prioriteiten en oplossingen om krachtige en toekomstbestendige wijken te maken. Deze uitwerking zal een belangrijk thema van de participatie zijn. Mobiliteit Een eerder voorgestelde aanpassing om de keerlus van tram 9 door de buurt De Dreven te leiden, was voor HTM niet acceptabel vanwege exploitatie aspecten: haltes aan gescheiden rijrichtingen zijn verwarrend voor reizigers en het nieuwe materiaal vraag om een vrijebaan die ruimtelijk moeilijk in te passen is. Toch vraagt de verdichting en de beoogde doelgroepen om een verbeterde OV-bereikbaarheid. Er wordt onderzocht hoe deze doelstelling bereikt kunnen worden door bijvoorbeeld de huidige haltes beter bereikbaar te maken en de reistijd naar het centrum te verkorten.

Stikstof depositie Ondanks dat nieuwbouw woningen een stuk kleinere energievraag zullen hebben dan de te slopen woningen, kan een stedelijke verdichting van deze grote een toename van stikstof uitstoot veroorzaken. Op dit moment is nog niet te overzien welke regelingen hiervoor ingevoerd gaan worden, maar zodra hier meer over bekend wordt moet gekeken worden in hoeverre dit een bedreiging zou kunnen vormen voor de voortgang van het project. Financiële haalbaarheid Op basis van een voorbeeldverkavelingen uit het ambitiedocument is de financiële haalbaarheid van de ambities voor de drie buurten onderzocht. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat uitvoering van de totale ambities de komende 15-20 jaar een investering van € 100-110 mln. zal vergen. De eerste 10 jaar van deze ontwikkeling is opgenomen als één van de businesscases binnen de Haagse aanvraag voor de Woningbouwimpulsgelden van BZK (DSO/2020.372). Deze fase omvat de sloop van ca. 1.000 woningen en een nieuw woonprogramma van ca. 3.200 woningen evenwichtig verspreid over alle categorieën en vraagt een investering van ruim € 50 mln. De volgende stap is het opstellen van de nota’s van uitgangspunten waarin de ambities nader ingevuld worden met een zicht op dekking.

Als duidelijk is of de aanvraag bij BZK gehonoreerd wordt of niet, zullen de nota’s van uitgangspunten en projectdocumenten met sluitende dekkingsvoorstellen worden voorgelegd aan college en raad. Als niet voldoende middelen gevonden worden voor deze ambities zal een herprioritering moeten plaatsvinden en zullen de consequenties hiervan worden voorgelegd aan het college. De mogelijkheid die het rijk schept om een korting te krijgen op de verhuurdersheffing wordt door Staedion ingezet om woningen onder de eerste aftoppingsgrens te kunnen blijven aanbieden. 10/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2020.275

Planning en vervolg procedure Na vaststelling van dit ambitiedocument wordt gestart met de verdere participatie. Afhankelijk van de voortgang hiervan is de doelstelling om de nota’s van uitgangspunten in de tweede helft 2020 ter besluitvorming voor te kunnen leggen aan het college. Parallel hieraan zal de een voorstel opgesteld worden voor de mogelijke intrekking van de status van het beschermd stadsgezicht voor de Dreven. Na vaststelling van de nota’s van uitgangspunten kan verder gewerkt worden aan een projectdocument en een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de ontwikkelende partijen. Om afspraken te maken over taken en verantwoordelijkheden tussen Staedion en gemeente in het traject tot deze SOK wordt een ‘tussenovereenkomst’ gesloten (DSO/2020.419) die in het verlengde ligt van de eerdere intentieovereenkomst uit 2018 (RIS300671). Doelstelling is om begin 2021 een SOK over de realisatie te kunnen sluiten. Dit is een ambitieuze planning en de haalbaarheid is mede afhankelijk van het verkrijgen van zekerheid over de dekkingsmiddelen vanuit BZK. Met dit tijdpad is het mogelijk om eind 2022 te starten met de fysieke uitvoering van de herstructurering conform de doelstelling die is vastgelegd in de intentieovereenkomst. De totale herstructurering van de drie buurten zal ca. 15 jaar in beslag nemen.

Een kritische factor hierbij is de herhuisvestingsmogelijkheid voor uit te plaatsen bewoners.

11/11