RIS305109 Beantwoording SV Renovatie wooncomplex Staedion

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE

23 juni 2020

VRAGEN

Onderwerp

Ons kenmerk

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer De Blok, luidend: “Renovatie wooncomplex Staedion”

SV/2020.215 RIS305109

Het raadslid de heer De Blok heeft op 10 april 2020 een brief met daarin zesendertig vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Vorig jaar zomer heeft Staedion te kennen gegeven een wooncomplex aan de Lippe Biesterveldweg, Duijvestijnstraat, Kapelaan Meereboerweg en Margaretha van Hennebergweg in Loosduinen te willen renoveren/ groot onderhoud te willen plegen. Het betreft hier 102 woningen gelegen in het complex. Op 18 februari heb ik samen met een betrokken bewoner een onderzoek gehouden in het complex. Wij kregen veel reacties van bewoners dat het voor de bewoners een erg onfortuinlijk traject geworden is waarbij de planning uitloopt. Ook de media hebben hier aandacht aan besteedi. 1.

Is het college op de hoogte van deze renovatie en is het college op de hoogte van de problemen en de vertraging?

Ja, het college is op de hoogte van de renovatie en van de problemen die een deel van de bewoners ervaart. Alvorens de overige vragen worden beantwoord, benadrukt het college dat de gemeente geen directe invloed heeft op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Processen rondom woningverbetering en onderhoud zijn onder meer geborgd in Rijkswet- en regelgeving. De rol van huurders(vertegenwoordiging) is ook vastgelegd. Er heerst veel onduidelijkheid, de omgevingsvergunning is door eigen toedoen van Staedion afgekeurd én er heerst grote onvrede over hoe Staedion in zijn geheel en specifiek met de bewoners omgaat en communiceert betreffende de renovatie/groot onderhoud. 2.

Is het college hiervan op de hoogte? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat vindt het college hiervan?

Ja, het college is op de hoogte van de onvrede die leeft bij een deel van de bewoners en betreurt de gang van zaken. Temeer omdat ook de bewoners negatieve gevolgen ervaren van deze vertraging. De bewoners worden geïnformeerd met behulp van nieuwsbrieven. En er is een klankbordgroep van bewoners. Deze klankbordgroep komt ook bijeen op verzoek van de bewoners. In eerste instantie zou de renovatie in november 2019 aanvangen, dit is echter uitgesteld tot de 2e helft van maart 2020. De bewoners zijn over deze vertraging minimaal geïnformeerd. Daarnaast zou de renovatie eerst portiek voor portiek aanvangen. Echter doordat de omgevingsvergunning niet is verleend wordt er nu kriskras door het complex met de renovatie werkzaamheden begonnen. Dit veroorzaakt meer overlast voor de bewoners die in het complex achterblijven.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

3.

Wat vindt het college van deze gang van zaken?

Zie beantwoording vraag 2. Overigens worden leegstaande woningen in het complex als eerste opgeknapt om te kunnen dienen als wisselwoningen. Dit was al onderdeel van de aanpak en dus geen verandering ten opzichte van de oorspronkelijke planning. Voor de bewoners op de 1e woonlaag van het complex geld dat de vloeren niet geïsoleerd zullen worden. De vloeren op de 2e en 3e verdieping worden wel geïsoleerd. Deze vloeren worden verwerkt met brandwerende isolatie met dempende en warmte behoudende kenmerken. Daarnaast zijn er in een bepaald gedeelte van het complex in grote open kelderruimtes een jongeren sociëteit en een treintjesclub gevestigd die geluidsoverlast veroorzaken. Hier is geen spraken van een kruipruimte. 4.

Vindt het college ook dat goede isolatie tegen zowel geluid als kou gegarandeerd moet zijn in woningen in Den Haag? Zo nee, waarom niet?

Ja, het college vindt dat woningen voldoende geïsoleerd moeten worden tegen geluid en kou. Hierbij moet minimaal voldaan worden aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan deze isolatie. Het college streeft naar een klimaatneutrale stad in 2030 (RIS304121). Overigens klopt het niet dat de vloeren op de eerste woonlaag niet worden geïsoleerd. De delen van de eerste woonlaag waar een kruipruimte onder zit, worden geïsoleerd d.m.v. isolatie tegen de bovenkant van de kruipruimte. De eerste woonlaag boven bedrijfs-onroerend goed (w.o. de treintjesclub en de jongerensociëteit) worden geïsoleerd door middel van isolatie (nog te bepalen welke soort) tegen het plafond van deze onderliggende ruimtes. De delen van de eerste woonlaag boven bergingen worden inderdaad niet extra geïsoleerd vanwege de geringe hoogte in de bergingen. Bij alle renovaties neemt Staedion de verduurzaming mee in de uitvoering. Alle woningen worden energetisch verbeterd. 5.

Vindt het college niet dat bij dergelijke grote renovatie dan wel groot onderhoud het onwenselijk is om verschillen toe te passen in aanpak van een (1e) woonlaag t.o.v. overige woonlagen? Zo nee, waarom niet?

Nee, in beginsel is er geen bezwaar tegen verschil in de wijze en/of mate van isoleren van woningen, mits de woningen blijven voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelt. Wanneer de exploitant, zoals bijvoorbeeld Staedion, ervoor kiest om woningen beter te isoleren dan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelt, dan juichen wij dat zelfs toe. In dit geval is er sprake van twee verschillende soorten vloeren (hout en beton). Het verbeteren van de brandveiligheid leidt voor de twee verschillende soorten vloeren (hout en beton) tot twee verschillende aanpakken. Het is algemeen bekend dat huurders in dit complex met eenzelfde warmtebron (centrale verwarming met een gemiddelde basis cv-ketel op leeftijd) op de 1e woonlaag in hetzelfde portiek gemiddeld genomen en bij eenzelfde manier van gebruik aanmerkelijk meer aan stookkosten kwijt zijn dan de buren in hetzelfde type huis op de 2e/ 3e woonlaag. Dit komt doordat onder de 1e woonlaag bergingen gelegen zijn waar veel kou vandaan komt. Dit komt met name doordat de (veel minder isolerende) bouw(techniek) stamt uit 1950.

2/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

6.

Is het college niet van mening dat als dit simpel verholpen kan worden dit toegepast moet worden zodat de verschillende tussen de bewoners van in de 1e woonlaag, bij een zelfde manier van gebruik, nagenoeg dezelfde stookkosten kwijt zijn als de buren in het zelfde type huis op de 2e/3e woonlaag? Zo neen, waarom niet?

Het is aan de exploitant welke keuze hij maakt binnen de regels die gelden voor de verbouw/renovatie van het woongebouw. Het college heeft het plan beoordeeld aan de eisen (uit het bouwbesluit) die daarvoor gelden en geconstateerd dat het plan voldoet. De exploitant draagt de gevolgen van die keuzes die zijn gemaakt. Het college vindt het belangrijk dat plannen goed worden afgestemd met bewoners of dat bewoners de kans krijgen een bijdrage te leveren aan de plannen. In dit geval is er een klankbordgroep met bewoners opgericht en de huurdersvereniging HVS is betrokken bij de planvorming. Alle woningen in dit complex behalen straks een energielabel A. Staedion zegt hierover dat dit niet nodig zou zijn voor de energie index (EI) terwijl bewoners duidelijk onderbouwt aangeven en het algemeen bekend is dat de vloeren van de 1e woonlaag met afstaand altijd kouder zullen zijn (al 70 jaar) en blijven (aankomende 50 jaar) dan die van de 2e/ 3e woonlaag. Ook na de renovatie/ groot onderhoud. M.a.w. de 2e/3e woonlaag worden warmte isolatie technische helemaal ingepakt maar de 1e woonlaag niet in zijn geheel. 7.

Hoe kijkt het college hier tegenaan?

Zie beantwoording vraag 6. Bewoners op de eerste verdieping moeten niet verhuizen en krijgen dus geen verhuisvergoeding van € 6100,- die bewoners op de 2e en 3e woonlaag wel krijgen (daar zij wel moeten verhuizen), maar krijgen een ongeriefvergoeding van € 475,-. Dit laatste wordt door veel 1e woonlaag bewoners als absoluut ontoereikend ervaren. 8.

Vindt het college, dat de grote verschillen in bedragen moeilijk uit te leggen zijn aan bewoners/buren die in hetzelfde complex wonen, dezelfde woning hebben, alleen op een andere etage? Zo neen, waarom niet?

Nee, Staedion werkt met een niet verplichte ongeriefsvergoeding bij werkzaamheden waarbij niet verhuisd hoeft te worden. De hoogte van de ongeriefsvergoeding is, in overleg met de huurdersvereniging HVS, vastgesteld op € 475,-. De bedragen van de ongeriefsvergoeding en de verhuiskostenvergoeding verschillen veel van elkaar. Verhuizen is immers erg ingrijpend. Voor een verhuizing vanwege werkzaamheden is de wettelijke verhuiskostenvergoeding van toepassing. Volgens Staedion hoeven de bewoners op de 1e woonlaag niet te verhuizen en menen zij dat er slechts wat “spullen verschoven moeten worden”. Bewoners daarentegen zijn van mening dat hiervoor helemaal geen ruimte voor is. Dit door samenkomst van verschillende activiteiten die op hetzelfde moment plaatsvinden, namelijk: Diverse grote ruimtes in de woning leeggehaald moeten worden zoals keuken, douch toilet, alle vaste (balkon)kasten in het huis en alles vrijmaken 1,5 meter vanaf buitenraam en deur zijden het huis in) er voor zorgt dat de bewoners hun “spullen” elders kwijt moeten in de eigen woning maar hier absoluut niet de ruimte voor hebben.

3/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

9.

In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag?

Bij werkzaamheden aan de woning vraagt de woningcorporatie vanzelfsprekend medewerking van haar bewoners. Bewoners van de 1e woonlaag kunnen (kosteloos) gebruik maken van een wisselwoning. Staedion adviseert de bewoners dit ook. Bij bewoners op de 1e woonlaag die advies willen over hoe hun spullen aan de kant te zetten komt Staedion langs om samen met de bewoners naar een oplossing te zoeken. Ook de uitvoerder komt kort voor de werkzaamheden nog langs om dit met bewoners te bespreken. Soms is dan minder ruimte dan 1,5 meter mogelijk. In de wisselwoningen zijn de nieuwe kozijnen geplaatst. Hier kunnen de bewoners in overleg met Staedion de maten opnemen. Kleine verschillen kunnen optreden omdat alle kozijnen in iedere woning worden opgemeten en vervolgens geplaatst. Zie verder beantwoording vraag 6. Dit alles terwijl er verregaande werkzaamheden plaats zullen vinden die veel bouwgeluid en stof veroorzaken door het wegbreken, zagen, boren, frasen, timmeren en meer i.v.m. het afbreken en opbouwen van met name diezelfde drie ruimtes: keuken, douch en toilet (met een verlaagd plafond) in combinatie met het de 2 bovenstaande punten. 10. In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij? Zie beantwoording vraag 6 en 9.

Het niet kunnen gebruiken van de stroomvoorzieningen in het huis daar de stoppenkast, al het schakelwerk en stopcontacten, alle stroomdraden (inclusief aarde) in het huis wordt vervangen. Alle hanglampen verwijderd dienen te worden in combinatie met de 3 bovenstaande punten. 11.

In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij?

Zie beantwoording vraag 6 en 9. Vanwege dat alle ramen in de huizen worden vervangen zullen alle raamdecoratie zoals: lamellen, gordijnen, vitrages en meer verwijderd moeten worden en alle vensterbanken leeg moeten worden opgeleverd. De raamdecoratie moet vervangen worden daar ze ziet meer passen in combinatie met de nieuwe ramen. Hiervoor kunnen de bewoners pas nieuwe laten aanmeten als de nieuwe ramen er daadwerkelijk inzitten. Dit alles in combinatie met de 4 bovenstaande punten. 12. In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij? Zie beantwoording vraag 6 en 9. Staedion denkt erover na om de lege kelders/ bergingen van de lege wisselwoningen aan te bieden aan bewoners van alle woonlagen, dus ook 1e woonlaag, om daar spullen tijdelijk op te bergen.

4/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

Bewoners van de 1e woonlaag zien dit als een verkapte verhuizing. Eerst had Staedion het over wat spullen verschuiven en nu beiden ze toch dit aan. 13.

Hoe kijkt het college hier tegenaan?

De klankbordgroep, bestaande uit huurders, heeft voorgesteld om de huidige lege kelders te laten gebruiken door bewoners. Volgens Staedion is dit niet de bedoeling. Zie verder beantwoording vraag 6 en 9. Normaal gesproken bij dergelijke grote renovaties of groot onderhoud wordt door Staedion al het asbest verwijderd als dit in een complex aanwezig is. Nu is er onlangs aangeven door Staedion dat ze niet alles willen weghalen waarvan men dacht dat het al weg was. Ze zijn dan langer bezig waar het meer budget vraagt. 14. Hoe kijkt het college hier tegen aan? Staedion is verplicht de asbest te verwijderen die wordt geraakt of zou veranderen door de verbouw- of renovatiewerkzaamheden. Is dat niet het geval, dan is de keuze aan Staedion of en wanneer zij deze asbest verwijderen uit het complex. Nu is er aangegeven door Staedion aan de bewoners van de 1e woonlaag dat ze niet hoeven te verhuizen als er asbest is aangetroffen in hun huis en dat ze dat laten weghalen als de huurder niet thuis is. Anderzijds, in de door Staedion uitgebrachte brochure staat, dat de bewoners hun huis en hun inboedel in de gaten moeten houden tijdens de renovatie op diefstal en beschadigingen. Dit laatste ook in combinatie met het gebruik van een eventuele wisselwoning. Hoe kan een bewoner dit doen als ze er niet zijn? Kortom tegenstrijdigheden. 15.

Wat vindt het college hiervan?

Asbest verwijderen zijn dringende werkzaamheden waarvoor de bewoner de woning tijdens de sanering de woning moet verlaten. Bewoners kunnen terecht in een wisselwoning. Kort voor de start van de werkzaamheden worden foto’s gemaakt zodat in geval van eventuele schade terug te zien is hoe de situatie voor de start was. Staedion adviseert bewoners om zelf ook foto’s te maken. Staedion heeft met de aannemers afgesproken dat de woning niet onbeheerd is als de voordeur open staat; er is dan altijd iemand in de woning. Zodra de laatste bouwvakker pauze krijgt, toiletbezoek of iets dergelijks moet de voordeur worden afgesloten. Mocht er desondanks sprake zijn van een beschadiging of een vermissing, dan kunnen bewoners dat na constatering (als de woning veilig toegankelijk is) melden. Staedion kan dan direct actie ondernemen. Doordat bewoners op de 2e en 3e woonlaag wel moeten verhuizen hebben die, bij terugkeer in hun woning als men dat wil, wel de ruimte om te kunnen opknappen. De bewoners op de 1e woonlaag hebben dat niet. 16. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Bij terugkeer uit de wisselwoning kunnen bewoners van de 1e woonlaag vier werkdagen zowel gebruik maken van de wisselwoning als hun eigen woning. Eventueel kunnen zij die dagen gebruiken om hun woning op te knappen. Zie verder beantwoording vraag 6.

5/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

De 70 % regeling waarmee huurders te maken kregen is een omstreden regeling. Enerzijds als je niet voor akkoord tekent als huurder t.o.v. de voorgenomen renovatie/ groot onderhoud en daardoor de 70% in zijn geheel niet wordt gehaald dan kan Staedion een kort geding aanspannen om van de huurders alsnog te eisen dat ze tekenen. Word de 70% wel gehaald dan kan Staedion de overige huurders, die nog niet hebben getekend, ook dagen in een kort geding om alsnog te tekenen. Kortom als de huurder het niet eens is met (bepaalde delen van) een renovatie/ groot onderhoud zoals bij punt 4 t/m 13 beschreven wordt deze al snel in een juridische procedure getrokken wat de meeste huurders erg afschrikt. En zeker bewoners uit een kwetsbare sociale klasse. Het ontbreekt aan regelgeving dat bewoners een bepaalde inspraak hebben waardoor je dit proces efficiënter kan maken. Danwel een gelijkheidsbeginsel dat je bewoners gelijk moet behandelen. In dit geval is het contrast groot daar de 2e en 3e woonlaag een veel grotere vergoeding en in zijn geheel een betere geïsoleerde woning krijgt dan de 1e woonlaag. 17.

Klopt dit en wat vindt het college hiervan?

De 70% regeling waarnaar wordt verwezen is er op gericht om bewoners te betrekken bij de veranderingen en verbetering aan het complex. Bij akkoord van 70% van de bewoners met het voorstel van de corporatie wordt dit voorstel geacht redelijk te zijn. Staedion kent een aanpak waarbij zij het voorstel voorbereidt met een klankbordgroep van bewoners. Wanneer er geen overeenstemming is over de inhoud van het plan kan zowel de corporatie als de bewonersvertegenwoordiging het voorstel ter toetsing voorleggen aan een rechter. Zie verder beantwoording vraag 6. Het betreft hier een wooncomplex voor louter en alleen sociale huurders met een huur onder de vrije (sector) huurgrens. Hiervan is het bekend dat het een kwetsbare doelgroep is die over het algemeen minder zelfredzaam zijn dan wel meer afhankelijk zijn van gemeente en het rijk daar ze minder goed voor zichzelf kunnen opkomen dan huurders uit de vrije sector dan wel huiseigenaren. 18.

Is het college zich hiervan voldoende bewust?

Staedion is zich er van bewust dat er kwetsbare bewoners wonen in haar woningen. Staedion zet bewonersbegeleiders in. Deze bezoeken alle bewoners en zijn ook tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bereikbaar via telefoon en spreekuren op locatie. Indien nodig levert Staedion maatwerk. Zie verder beantwoording vraag 6. Huurders die moeilijk de eindjes aan elkaar kunnen knoppen economische gezien, alleenstaande ouders met kinderen, veel ouderen, sommige in de schuld sanering, sommige psychisch/ fysiek niet bij machten zijn, in de bijstand zitten, ex gedetineerden ex psychiatrische patiënten die weer een bestaan proberen op te bouwen. 19.

Is het college zich hiervan voldoende bewust?

Zie beantwoording vraag 6 en 18. De betreffende bewoners vandaag de dag (erg) weinig alternatieven hebben als sociale huurder als ze het er niet mee eens zijn om elders een woning te vinden. Danwel overgeleverd zijn aan wat ze wordt aangeboden door een corporatie met dito ‘standaard’ kwaliteit. Navraag leert bij de bewoners dat als ze het zich konden veroorloven nagenoeg alle bewoners een groter maar vooral beter huis

6/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

zouden willen huren of/ kopen. Echter is dit economische niet mogelijk voor de meesten van hen. Hierdoor zijn ze nogal afhankelijk van de situatie waarbij ze maar beperkte keus hebben. 20. Is het college zich hiervan voldoende bewust en vindt het college dat deze groep beschermd zou moeten worden niet alleen in hun rechten maar ook op het recht hebben op een, solide, degelijke woning? Zo neen, waarom niet? Het college is zich volledig bewust van de huidige woningnood en van de noodzaak van verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad. Het is al eerder aangegeven dat er een omgevingsvergunning (kenmerk gemeente Den Haag 201915697/7427922) aangevraagd door Staedion 07-2019, deze was niet goed bevonden en Staedion heeft hier 3 weken extra de tijd gekregen om aanvullende informatie te verschaffen. Dit is onvoldoende gebeurd door de betreffende vergunningsafdeling waardoor de omgevingsvergunning definitief is afgewezen. Hierop is Staedion in beroep gegaan. Staedion heeft aangegeven dat ze bij de initiële vergunningsaanvraag zelf fouten hebben gemaakt. Echter doordat deze is afgewezen heeft Staedion de planning omgegooid en bepaalde werkzaamheden naar voren getrokken. Hierdoor gaan ze tegen bepaalde bewoners die niet hadden getekend een kort geding aanspannen. 21.

Hoe kijkt het college hier tegenaan? Het college betreurt het dat het misschien nodig is om een gerechtelijke procedure te starten. Er is door Staedion medewerker aangegeven dat ze het jammer vonden dat de dienst doende afdeling niet even een telefoontje had gegeven zodat ze het een ander konden rechtzetten. Dit is door bewoners als ondermijnend ervaren naar de betreffende gemeente afdeling toe. 22.

Hoe kijkt het college hier tegenaan?

Het college waardeert dat Staedion transparant wil zijn tegen de klankbordgroep over het proces en de diverse acties die gedaan zijn om te zorgen dat het project volgens planning doorgang vindt. Het zou echter aan te bevelen zijn wanneer dit samen met een gemeentelijke vertegenwoordiger was gebeurd om daarmee beide kanten van het verhaal goed voor het voetlicht te brengen. Dezelfde bewoners hebben netjes binnen de daarvoor geldende termijnen verweer aangetekend en een zo gehete bodem procedure tegen Staedion ingezet. Hier zitten bewoners bij die, volgens het initiële plan ‘van portiek naar portiek’, pas in augustus 2020 aan de beurt zouden komen. Ruim voldoende in tijd om een uitspraak van deze bodem procedure af te wachten. Vanwege de kortgeding procedure moeten bewoners nu onnodige extra kosten maken en worden ze blootgesteld aan nog meer stress dan dat ze al hadden. En alleen maar omdat ze voor hun rechten opkomen. Tevens ook voor de mensen die de deze bewoners bijstaan zoals volwassen kinderen en familie die hun moeder danwel oma bijstaan. 23. Hoe kijkt het college hier tegen aan? Zie beantwoording vraag 21. Nu blijkt als antwoord op de vergunning door de dienst doende afdeling naar Staedion toe dat er een “Aanvullend brandveiligheidsadvies ten behoeve van de aanvrager” is gegeven. Deze luidt als volgt:

7/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

“We adviseren nadrukkelijk aanvullende maatregelen te treffen om het bouwwerk beter brandveilig te maken. Indien gewenst is de VHR bereid mee te denken over passende oplossingsrichtingen.” Deze heeft Staedion naast zich neergelegd omdat dit niet hoeft volgens het bouwbesluit. 24. Hoe kijkt het college hier tegenaan? En wat zegt dat van de slagkracht die een dergelijke vergunningsafdeling heeft in deze? De aanvraag om omgevingsvergunning is voor advies, ten aanzien van brandveiligheid, voorgelegd aan de Veiligheidsregio Haaglanden (VRH). De VRH adviseert om een ander isolatiemateriaal van de gevel te overwegen, zodat er een nog meer brandveilige gevel wordt gerealiseerd. Staedion kiest er in dit geval voor om het gekozen isolatiemateriaal niet te wijzigen, omdat deze al voldoet aan de daarvoor geldende brandveiligheidsregels. In dit geval kan de gemeente niet een ander isolatiemateriaal voorschrijven, maar kiest er wel voor om het brandveiligheidsadvies dat van de VRH is ontvangen mee te geven aan Staedion. Dit zegt niets over de slagkracht van de gemeente, maar over het gebruik maken van haar adviesrol. Dat Staedion zegt in gesprek te zijn met bewoners maar dat veel bewoners dit ervaren als schijn communicatie en zien dat Staedion toch gewoon doet wat ze zelf willen. Bewoners ervaren een laconieke houding als het gaat om antwoorden te krijgen op hun specifieke vragen.

In plaats daarvan krijgen bewoners algemene antwoorden, ook op vragen die ze zelf geeneens gesteld hebben. Dat Staedion het initiële renovatie/ groot onderhoudsplan aan alle kanten heeft aangepast. Echter hierbij verzuimt de bewoners goed te informeren hierover. Dat de voorbereiding laat zien dat Staedion zelf op prangende vragen nog niet het antwoord heeft. Dat Staedion verschillende % aangeeft als het gaat om hoeveel mensen nu hebben getekend i.v.m. de 70% regeling. Op 6 februari 2020 werd aangegeven dat 82% zou hebben getekend en op 17 februari 2020 was dat 77% en in de krant werd er later gesproken over 75%. Hiernaast nog een te noemen specifieke woonconsulent van Staedion die tegen veel bewoners aangeeft dat iedereen zou hebben getekend!? Wat pertinent niet klopt. Een ontmoedigde actie bij een kwetsbare doelgroep. Ook mede in de brochure die voorafgaande aan het traject is verstuurd naar alle bewoners staan zaken die niet goed zijn gecommuniceerd (stoppenkast, eigendomen bewaken als je niet thuis bent.) Staedion heeft toegegeven dat ze over de breedte verwarrend hebben gecommuniceerd wat onhandig was en wat niet had mogen gebeuren. Kortom het schoort enorm aan de communicatie bij Staedion. Warme opnames zouden met Staedion en Giesbers als aannemer gezamenlijk gedaan worden bij de bewoners, dit is niet gebeurd.

Tevens zijn er heel wat warme opnames niet goed ingevuld dan wel verkeerd verwerkt. De ene huurder krijgt iets wat niet de bedoeling is en de andere huurder krijgt niets wat ook niet de bedoeling is. 25. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Het college betreurt dat er verwarring is ontstaan over het percentage bewoners dat heeft ingestemd met het voorstel van Staedion. Navraag leert dat over het hele complex gemiddeld genomen er voor 85% instemming is. Voor de 1e woonlaag is dat 70%.

8/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

Staedion, die is ontstaan uit een fusie 23 jaar geleden van 3 sociale wooncorporaties waarvan de oudste Patromonium geheten (ontstaan 1913, tevens de vroegere eigenaar en opdrachtgever om dit wooncomplex te bouwen) wat nu 106 jaar bestaat met dito ervaring en expertise heeft verklaard dat de aanpak/ inzet hoe ze deze renovatie/ groot onderhoudsplan hebben vormgegeven nooit meer zullen doen. 26. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Navraag bij Staedion leert dat zij zich niet herkent in bovenstaande. Het college verwacht dat iedereen, dus ook wijzelf en woningcorporaties, leert van projecten en ervaringen die opgedaan worden. Dat Staedion de huidige huurders toestemming heeft gevraagd voor hun goedkeuring t.o.v. het renovatie/ groot onderhoudsplan en deze te ondertekenen. Om daarna het zelfde renovatie/ groot onderhoudsplan diverse malen te veranderen waarbij huurders bijna elke week worden verrast met weer een nieuwe verandering. 27. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Navraag bij Staedion leert dat zij zich niet herkent in bovenstaande. Het is voor ons niet na te gaan of dit zich heeft voorgedaan. Zo heeft Staedion kort geleden aangegeven dat de planning erg krap is gebleken en waarbij gekeken gaat worden naar meer tijd voor de bewoners en meer tijd voor de aannemers. Tevens heeft Staedion aangegeven dat ze zich onvoldoende hebben gerealiseerd wat ze teweeg hebben gebracht.

Tevens hebben ze aangegeven dat de vragen van bewoners technisch zijn, waar een reguliere woonconsulent niets mee kan. Dit geeft aan dat gemiddeld gezien de info te algemeen is en ook dat de impact veel groter is dan Staedion denkt. 28. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Zie beantwoording vraag 6. Dat bewoners ervaren dat Staedion erg bezig is met wat voor hun belangrijk is. Het praktische voorbeeld van de nieuwe balkondeur die van 80 cm naar 66 cm breed gaat (waardoor er nauwelijks nog een rollator op het balkon kan) vs. de badkamerdeur die veel bewoners graag zien omgedraaid worden zodat deze niet tegen de wasmachine aankomt die maar op 1 plek kan staan in de badkamer. Staedion hoeft hiervoor maar 3 cm in order te maken (deze zijn ze mede kwijt omdat ze over de oude tegels heen gaan tegelen waardoor de badkamer kleiner word hierdoor) maar wilt dit niet. Anderzijds het nieuwe badkamerraam dicht te laten waar veel bewoners deze graag willen opendoen om te luchten. De nieuw aan te brengen mechanische ventilatie werkt niet afdoende met zwaardere, vochtige, dampige, lucht. Hier is het namelijk niet voor gebouwd. 29. Hoe kijkt het college hier tegenaan? De hier genoemde aanpassingen aan het gebouw zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) vergunningsvrij. Vergunningsvrij betekent echter niet regelvrij.

Het gebouw moet ten allen tijden blijven voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt. De gemeente kan vergunningsvrije werken tijdens de uitvoering en na afloop beoordelen en zo nodig optreden bij strijd met het Bouwbesluit. Zo is bijvoorbeeld een vrije doorgang naar het balkon van 66 cm niet toegestaan en de gemeente zal Staedion daarop wijzen en ook op eventuele andere strijdigheden.

9/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

Staedion heeft aangegeven het risico te hebben genomen om alle ramen al te bestellen. Alle ramen worden per huis vervangen maar dit worden kleinere ramen. De oude sponningen worden gebruikt om de nieuwe ramen erin te zetten. Het worden ramen in ramen. Dit in combinatie met de aan te brengen buitenplaten met hierop aangebrachte steen strips zorgt ervoor dat er een stuk minder licht in de woningen komt dan nu het geval is. Dit was niet verteld aan de bewoners. 30. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Het college betreurt dat het afnemen van de lichttoetreding niet van tevoren is voorzien. De verwachting is dat deze na de ingreep wel voldoet aan de geldende eisen. Zie verder beantwoording vraag 29. Het is gebleken dat Staedion huurders niet gelijk behandeld als het gaat om extra kosten die in rekening worden gebracht. Als voorbeeld genomen: het verlengen van het nieuwe aan te brengen aanrechtblad in de keuken. Tegen alle huurders was verteld dat het een paar tientjes zou kosten, dit werd uiteindelijk 85,- euro of meer waarbij iemand anders het weer gratis kreeg. De ongeriefsvergoeding (die bij lange na niet voldoende is) vermeld in de brochure voor de 1e woonlaag bewoners van € 475,- diende o.a. gebruikt te worden voor nieuw aan te meten gordijnen / lamellen.

(daar de oude niet meer kunnen worden teruggehangen vanwege de nieuwe ramen) Later heeft Staedion aangegeven dat dit laatste word vergoed. Echter zijn veel huurders hier nog steeds niet van op de hoogte. 31. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Het college verwacht dat alle bewoners hetzelfde aanbod krijgen. Dit blijkt na navraag bij Staedion ook het geval. Alle bewoners die een verlengd aanrechtblad wensen, krijgen eerst een offerte. Wanneer na de oplevering van de werkzaamheden blijkt dat de huidige raambekleding niet meer past, zal Staedion deze op haar kosten vervangen, in aanvulling op de ongeriefsvergoeding. Nog niet alle bewoners waren hiervan op de hoogte. Op vrijdag 06-03-2020 geeft Staedion in een circulaire aan de bewoners aan dat de vergunning alsnog rond is. Navraag leert echter dat deze nog niet officieel bevestigd is. Zonder besluit mag Staedion officieel nog niet beginnen. 32. Hoe kijkt het college hier tegenaan? De omgevingsvergunning is inmiddels verleend en in werking getreden. Voorafgaand aan verlening van de vergunning heeft Staedion geïnformeerd of er een aanvang kon worden gemaakt met de verbouw- en renovatiewerkzaamheden. Er is aangegeven dat er uitvoering kon worden gegeven aan de vergunningsvrije bouwactiviteiten. Staedion heeft ervoor gekozen met de vergunningsvrije werkzaamheden te starten vooruitlopend op de afgifte van de omgevingsvergunning.

Ondanks dat Staedion de vergunning sinds kort alsnog rond lijkt te hebben blijft het bij de nieuwe ingeslagen weg. Namelijk de woningen in het wooncomplex kris kras door elkaar aan te pakken. En hierbij dus niet terug te vallen op het initiële plan: portiek voor portiek de woningen aan te pakken.

10/11

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

SV/2020.215

33. Hoe kijkt het college hier naar? De leegstaande woningen worden straks gebruikt als wisselwoning en liggen verspreid door het complex. Deze woningen worden eerst aangepakt. Staedion claimt dat dit altijd al het plan was. Het is voor ons niet na te gaan wat de juiste lezing is. Dit betekend o.a. dat de ramen, buiten platen en steentrips later zullen worden aangebracht dan initieel het geval was. Waardoor, met namen door de ramen, toch weer beschadigingen gemaakt kunnen worden aan de binnenkant van de woningen. Waar huurders dachten dat men er klaar mee was. 34. Hoe kijkt het college hier tegenaan? Als de bewoner terugkeert in zijn eigen woning, zijn de kozijnen vervangen. De binnenzijde van de woning is dan af. De buitengevel isolatie komt daarna. Dat leidt dus niet tot beschadigingen in de woning. Over het renovatie/ groot onderhoudsproject is bekend dat er subsidie is verstrekt door de gemeente Den Haag om bij te dragen in de kosten per woning. Met alle vragen én informatie voorafgaande aan dit punt. 35. Hoe kijkt het college hier tegenaan en zou het college willen overwegen om nu bij deze danwel bijeen dergelijke renovatie dan wel groot onderhoudsproject in de toekomst extra eisen te stellen aan hoe het project zou moeten verlopen voor de bewoners, zover dat mogelijk is? Zo nee, waarom niet? Er wordt geen subsidie verstrekt door de gemeente. 36.

Zou het college bovengenoemde punten met Staedion willen bespreken? Zo neen, waarom niet?

Er is voor de beantwoording van deze vragen zowel met Staedion als bewonersvertegenwoordiging gesproken. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris a.i., de wnd. burgemeester, Ilma Merx

i

Johan Remkes

https://www.ad.nl/den-haag/huurders-staedion-weigeren-akkoord-te-gaan-met-renovatie-ikword-nu-twee-keer-

genaaid~a7d6f23d/?referrer=https://www.google.com/

11/11