Presentatie Van Heijnsbergen Wijziging erfpachtstelsel

Wijziging erfpachtstelsel Den Haag Waardering grondwaarde bij heruitgifte erfpacht bestaande bouw

Commissie Van Gool • Hartelijk dank aan de commissie Van Gool voor hun zeer uitgebreide en onderbouwde rapportage • De inhoud van het rapport is besproken en van commentaar voorzien in deze vergadering

Aanleiding wijziging erfpachtstelsel • Zeer hoge grondwaarden in de wijk Bezuidenhout • Sterk gestegen rente in 2023 • Toezegging wethouder om te onderzoeken hoe het systeem schokbestendiger te kunnen maken

Onderzoek schokbestendigheid Rebel

Vóór uitslag commissie Van Gool • Dus geen aanpassing methode vaststelling grondwaarde: • Loslaten principe marktwaarde • Opties zijn ingewikkelder dan huidige systeem • Verschil met in het verleden gedane taxaties

Na uitslag Commissie van Gool • In afwijking van het onderzoek en advies van Rebel is aanpassing methodiek blijkbaar wel mogelijk en gewenst door de Gemeente Den Haag • Voorstel gemeente Den Haag • Bepaling grondwaarde via de WOZ-waarde en een grondquote

Wie bepaalt de WOZ-waarde en grondquote? • De WOZ-waarde wordt vastgesteld door gemeentelijke taxateurs • Van de grondquote is nog geheel niet duidelijk hoe deze wordt vastgesteld of bepaald • Er is bij deze methodiek GEEN sprake van een onafhankelijke waardering van de grondwaarde zoals verplicht in de AAR 1986!

Waarom een geheel andere methodiek? • De commissie Van Gool heeft onderzocht of de waarden significant afwijken: dat doen ze • De commissie heeft duidelijk aangegeven welke aanpassingen gedaan kunnen worden om tot duidelijke taxaties te komen • Waarom dan nu een andere methodiek, waar geen duidelijkheid over is en welke methode ook omstreden genoemd kan worden

Eerlijke waarderingsmethodiek • De erfpachters hebben recht op een eerlijke en duidelijke waarderingsmethode • Een methode die uitlegbaar, navolgbaar en objectief is • Het waarderen van de grondwaarde is en blijft bij uitstek de taak van deskundige en onafhankelijke taxateurs, die taxeren volgens o.a. de aanbevelingen van de commissie Van Gool en de huidige taxatiestandaarden

Taxatie bij de koop van uw huis • Als u een huis koopt dan wordt er ook een taxatierapport ter controle opgesteld • Zodat u weet dat u niet teveel betaald • Zodat de bank weet dat ze niet teveel financieren • De erfpachter betaald een afkoopsom of gaat canon betalen over de grondwaarde • Dan heeft de erfpachter ook recht op een correcte en onafhankelijke waardering

Maximale waarde van een woning • De maximale van een woning is de marktwaarde bij volle eigendom • Als de waarde van de woning op erfpacht en de hoogte van de grondwaarde samen meer is dan de marktwaarde bij volle eigendom dan overschrijdt men de maximale waarde

Taxaties Bezuidenhout • Bij de uitgevoerde taxaties in Bezuidenhout zijn de grondwaarden zodanig hoog dat boven de marktwaarde in volle eigendom uitgekomen wordt • Indien de grondwaarde ca. 40% lager uitkomt, zoals de commissie Van Gool heeft aangegeven dan blijft men binnen het verband van die marktwaarde in volle eigendom • Dan krijgt de erfpachter bij verkoop het geïnvesteerde bedrag in de afkoopsom ook terug in de koopsom

Taxatiemethodiek 2025 • De commissie Van Gool pleit voor een taxatie van de grondwaarde die gebaseerd is op meerdere methodieken • Hierdoor ontstaat een controle op de uiteindelijke uitkomst en is men niet afhankelijk van één methode die wellicht een fout kan bevatten en/of niet correct wordt uitgevoerd • Waardering dus via een eenvoudig stappenplan gebaseerd op meerdere methodieken en met een uiteindelijke controle

Hanteren WOZ-waarde • De WOZ-waarde kan binnen het stappenplan de marktwaarde vervangen indien de taxateur dit wenst

Huidige situatie • Door de vertraging welke is opgelopen door de diverse rapporten en aanbevelingen is thans een onwenselijke situatie ontstaan: • Bij verkoop van een woning wordt veelal door banken geëist dat de verkoper een (vervroegde) aanbieding tot heruitgifte aanvraagt EN accepteert • De koper staat dan voor een voldongen feit en kan niet profiteren als de grondwaarden significant worden aangepast • Duidelijkheid omtrent het waarderen van de grondwaarde bij heruitgifte erfpacht bestaande woning is dus zeer noodzakelijk

Vaststellen taxatie-instructie 2025 • De erfpachters hebben recht op een eerlijk en transparante taxatie van de grondwaarde • Objectief en deskundig: dus waardering te allen tijde door onafhankelijke taxateurs • Op basis van een taxatie-instructie waardoor gegarandeerd wordt dat recht gedaan wordt aan de vererfpachter en de erfpachter • In plaats van een eenzijdige, niet-transparante en wellicht niet te controleren vaststelling door de vererfpachter zelf

Concept taxatie-instructie 2025 • Door enkele erfpachtdeskundigen is een concept taxatie-instructie opgesteld welke aan de gemeenteraad ter beschikking is gesteld om tot de taxatie-instructie te komen • Als de gemeenteraad echter instemt met de wens van de wethouder om onderzoek te doen naar een andere methode van waarderen, vrees ik dat de weg naar een onafhankelijke en deskundige waardering voor de erfpachters definitief wordt afgesneden

En dan? • Voor alle reeds uitgedane taxaties geldt dat deze opnieuw uitgevoerd moeten worden, dus niet alleen Bezuidenhout maar ook alle taxaties van vooraanbiedingen bij de verkoop van de woning

Dank voor uw aandacht!

• Rogier van Heijnsbergen RM • VBO-Makelaar • Onafhankelijk beëdigd taxateur • 070-3066000|info@vanheijnsbergen.nl