Presentatie toelichting onderzoeksresultaten schokbestendigheid en taxaties

Erfpacht 2 oktober 2024

1. Huidige situatie

In totaal 77.000 erfpachtrechten, waarvan  46.000 erfpachtrechten de canonbetaling is afgekocht  31.000 erfpachters canon betalen, waarvan  18.000 contracten met eeuwigdurende erfpacht (canon-% elke 5 jaar herzien)  13.000 rechten her uit te geven/om te zetten tot 2035, waarvan  10.500 rechten AV 1923 (Expireren na 75 jaar)  2.500 rechten AB 1977 (voortdurend met tijdvakken)

2

2. Inhoud

1. Schokbestendigheid 2. Maatregelen ter verbetering van schokbestendigheid 3. Hertaxaties Bezuidenhout 4. Vervolg op hertaxaties Bezuidenhout

3

3. Onderzoek schokbestendigheid  Onderzoek is extern uitgevoerd door Rebel Group  Aanpassing canonpercentage  Gemiddelde rente van afgelopen 10 jaar.  Voor 2023 wordt rente bij middeling 1,9% in plaats van de huidige 4,0%.  Voor 2024 wordt rente bij middeling 2,0% in plaats van de berekende 4,2%

 Uitstel van betaling (voor verschil oude en nieuwe canon)  Voor erfpachters met een inkomen tot € 60.000 4

4. Noodzaak besluit over schokbestendigheid

 Contractuele verplichtingen van gemeente conform Algemene Bepalingen  Afgelopen jaar veel vragen van burgers over de maatregelen  Voortduren onzekerheid op vastgoedmarkt  Voortduren zorgen over betaalbaarheid en financiële toekomst bij erfpachters

5

5. Hertaxaties Bezuidenhout  Hertaxatie van een steekproef met 10 objecten door drie deskundigen (commissie Van Gool)  Lagere uitkomsten bij de woningen (grote bandbreedte -15% / - 60%)  Bij niet woningen (1 garage) + 300%

6

6. Hertaxaties Bezuidenhout  Deskundigen maken kanttekeningen bij huidige taxatiemethode:  Menselijke schattingen van een waarschijnlijke uitkomst bij een theoretische transactie, veelal gebaseerd op beperkte informatie.  Verschillende uitkomsten bij hetzelfde object mogelijk. Dat geldt met name bij het taxeren van percelen bouwgrond.  Waarde bouwgrond is sterk afhankelijk van veel factoren: de ligging, wat gebouwd kan en mag worden, mogelijke verkoopprijs van het erop te bouwen vastgoed, bouwkosten, bijkomende kosten et cetera.

7

7. Significantie afwijking hertaxaties  “Bij minder courant vastgoed, waaronder bouwgrond, moet eerder worden gedacht aan bandbreedtes van 20 tot 25%. Dit impliceert evenwel dat taxaties wel twee keer zo veel van elkaar kunnen afliggen zonder dat er sprake is van een significante afwijking. Dit levert evenwel marges op die voor een leek onbegrijpelijk overkomen en onrechtvaardig lijken, ook al zijn ze theoretisch goed te verdedigen.”  Constatering: Huidige manier van taxeren onvoorspelbaar en moeilijk uitlegbaar. 8

8. Doelen voor verbetering huidige systeem

Gemeente streeft ernaar om grondwaardebepaling voor erfpacht te verbeteren. Gestelde doelen, in eerste verkenning samen met Fakton:  Grondwaarden uitlegbaar en voorspelbaar  Representatieve, marktconforme grondwaardes als resultaat  Gemakkelijk uitvoerbare methode  Relatief snel en gemakkelijk op te zetten methode  Juridische solide en houdbare methode

9

De WOZ-grondquotemethode kan invulling geven aan deze doelen.

9. Grondquotes?

Waarde vastgoed (grond + opstal) Af: Waarde opstal (stichtingskosten opstal) Residu: Waarde grond (residuele grondwaarde)

€ 400.000 € 280.000 € 120.000

Grondquote: het aandeel van de grondwaarde van de kavel als onderdeel van de totale vastgoedwaarde (grond + opstal). Grondwaarde = Grondquote (30%) x € 400.000 = € 120.000 10

10. De WOZ-grondquotemethode

De WOZ-grondquotemethode is een alternatieve manier om de waarde van de grond onder een woning te bepalen.  Per casus de grondwaarde vast te stellen a.d.h.v. WOZ-waardering en tabellen met grondquotes  Geen individuele taxateur meer nodig voor elke grondwaardebepaling  Grondquotes verbonden aan archetypes, gerelateerd naar WOZ-staffels  Scope: woningen (AV1923 rechten)  Nadere uitwerking is nodig in een volgende fase. 19 september 2024

11

11. Vergelijking en huidige methode en WOZgrondquotemethode (Fakton)  De WOZ-grondquotemethode levert een beter uitlegbare berekening van de grondwaarde op naar de erfpachter (+)  De WOZ-grondquotemethode is minder subjectief en daardoor voorspelbaarder dan de huidige grondwaardebepaling op basis van taxaties (+)  De WOZ-grondquotemethode leidt tot een aanzienlijke verkleining van de werklast en uitvoeringskosten voor de gemeente Den Haag (+)

12

12. Nadere uitwerking

 Compliance: zorgvuldig vastleggen van methode en inrichten procedures  Nauwkeurigheid: zekerheid over voldoende nauwkeurigheid van de grondquotes/waarderingen  Juridisch: nadere juridische checks en solide uitwerking

13

13. Hoe nu verder?

 10 oktober commissie Ruimte (maatregelen schokbestendigheid)  14 november Raad (maatregelen schokbestendigheid)  Begin 2025 voorstel WOZ-grondquote  Tot dan geen projectmatige heruitgifte, eerdere aanbiedingen blijven gestand

14

15

Long List

Long list met maatregelen Maatregelen getoetst op: Effectiviteit; Uitvoerbaarheid; Uitlegbaarheid (gelijkheidsbeginsel) en Uiteraard financiële haalbaarheid. 16