PowerPoint presentatie gemeenteraad dd 21-09-2023 def

Erfpacht Presentatie voor gemeenteraad d.d. 21 september 2023

Even voorstellen Caroline Wareman Directeur Grondbedrijf Wilbert Verweij Machiel Broeren Cees Steur

Expert Grondbedrijf Afdelingsmanager Expertise, Beleid en Erfpacht Manager Projectmatige Heruitgifte Erfpacht

Onderwerpen Agenda/onderwerpen: 1.

Wat is erfpacht (algemeen)?

2.

Erfpacht in Den Haag (geschiedenis en soorten erfpacht)

3.

Hertuitgifteproces

4.

Stand van zaken

1. Erfpacht uitleg via animatie

Mijn erfpachtcontract loopt af. Wat nu? - YouTube

1. Wat is erfpacht (algemeen)? 

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter (grondgebruiker) de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak (grond) van

iemand anders (erfverpachter) te houden en te gebruiken (volgens artikel 5:85 Burgerlijk Wetboek) 

De grond blijft in eigendom van de erfverpachter (grondeigenaar)



Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een periodieke

vergoeding aan de erfverpachter. Die vergoeding wordt canon genoemd. De canon is fiscaal aftrekbaar

1. Waarom erfpacht (algemeen)? De motieven voor een gemeente voor uitgifte erfpachtgrond zijn ruwweg onder te verdelen in: 

Ruimtelijke en sociale motieven: grondinstrument met oog op (toekomstige) vestiging van specifieke functies (bijv. scholen, sociale woningbouw etc.). Ook als ‘anti-speculatie’ middel



Financiële motieven: erfpacht wordt gebruikt als middel om

grondwaardestijgingen aan de gemeenschap toe te laten komen

1. Drie soorten erfpacht 

Tijdelijke erfpacht



Voortdurende erfpacht



Eeuwigdurende erfpacht

2. Tijdelijke erfpacht 

Een specifieke, bepaalde periode van erfpacht



Eindigt aan het einde van de overeengekomen periode



Om de erfpacht te laten voortduren, dient een nieuw recht te

worden gevestigd 

In Den Haag Algemene Voorwaarden 1923  uitgifte voor 75 jaar

2. Voortdurende erfpacht 

Voor een onbepaalde duur



De duur wordt verdeeld in diverse tijdvakken (bijvoorbeeld 25, 50 of 75 jaar)



Bij ingang van een nieuw tijdvak, wordt de grondwaarde doorgaans herzien



In Den Haag Algemene Voorwaarden 1977  50 jaar

2. Eeuwigdurende erfpacht 

Voor eens en altijd



Alleen in bijzondere (in de wet en erfpachtakte opgenomen)

gevallen kan de erfpacht tussentijds beëindigd worden 

In Den Haag Algemene Bepalingen 1986

2. Geschiedenis erfpacht Den Haag 

Eerste tijdelijke rechten 1911 (75 jaar); herzien in 1923 (75 jaar)



1977: voor het eerst rechten voor onbepaalde tijd (voortdurend)  tijdvak 50 jaar; elke 5 jaar indexering canon. Bij einde tijdvak  opnieuw grondwaarde bepalen en nieuwe canon vaststellen



1986: eeuwigdurende erfpacht en overgangsregeling voor

tijdelijke rechten (1911 en 1923) en voortdurende rechten (1977): o.a. tijdvak 1977-1986 tegemoetkoming door oorspronkelijke grondwaarde te nemen i.p.v. opnieuw berekenen

2. Huidig systeem AB 1986 

Eeuwigdurend recht



Grondwaarde eenmalig vastgesteld bij aanvang van het nieuwe recht en staat daarna voor altijd vast



Grondwaarde wijzigt alleen bij wijziging gebruik



Keuze tussen betalen canon en afkoop canonverplichting

2. Huidig systeem AB 1986 

In sommige gevallen kan erfpachter het grondeigendom

verkrijgen 

Canon wordt elke 5 jaar aangepast (bij aanvang vastgestelde

grondwaarde x nieuwe canonpercentage)

2. Erfpacht Den Haag Den Haag telt in totaal circa 77.000 erfpachtcontracten 

Voor ongeveer 46.000 erfpachtrechten canonbetaling afgekocht



31.000 erfpachters betalen canon: • 13.000 rechten moeten worden heruitgegeven tot 2035 • 18.000 rechten met eeuwigdurende erfpacht (canonpercentage wordt elke 5 jaar aangepast)

3. Heruitgifte Den Haag 

Projectmatige Heruitgifte (PMH): • Actief benaderen erfpachter voor einde tijdvak lopend recht



Heruitgifte Op Verzoek (HOV): • Het tussentijds ‘openbreken’ van een lopend tijdvak op verzoek erfpachter • Onder meer van toepassing bij: • herfinanciering bij bijvoorbeeld verbouwing • verkoop

3. Heruitgifte en taxatie 

Externe taxateur bepaalt in opdracht van gemeente – maar

geheel onafhankelijk – de grondwaarde ‘fictie nieuwbouwgrond’ a.d.h.v. de taxatie-instructie en kennis lokale vastgoedmarkt 

Onder meer op basis van: • ligging (welke wijk, hoekligging ja/nee, is er een tuin etc.) • de actuele marktprijzen voor het type woning



Vervolgens depreciatie 45% op de berekende grondwaarde

(prijseffect van ‘het bebouwd zijn’ en specifieke objectkenmerken)

3. Heruitgifte en taxatie 

Onafhankelijke externe taxateurs



Vaststelling grondwaarde (veelal) via residuele methode



Niet eens  deskundigenprocedure (tevens bindend advies voor gemeente)

3. Canon(percentage) 

Grondslag voor canonbedrag: canonpercentage wordt berekend over 55% van de grondwaarde van vergelijkbare nieuwbouwkavel



College van B&W stelt jaarlijks aan het eind van het jaar het canonpercentage vast voor het nieuwe jaar (gerelateerd aan rente kapitaalmarkt). Als deze rente stijgt/daalt, dan stijgt/daalt ook het

canonpercentage 

Het canonrentepercentage wordt elke 5 jaar aangepast (voor

reeds uitgegeven erfpachtrechten)

3. Heruitgifteproces PMH Heruitgifte erfpachtrechten (voorwaarden 1923) 

2022 - 2035 gemiddeld 1.000 rechten per jaar



Heruitgifte aan zittende erfpachter



Planologische goedkeuring vooraf Stedenbouw en Planologie



Aanbieding voor afloop van het recht en per wijk



Taxatie door externe makelaars (Europese aanbesteding)

3. Heruitgifteproces PMH 

(Jaarlijks) collegebesluit voornemen heruitgifte (of beëindiging)



Schriftelijke uitnodiging erfpachters informatieavond wijkniveau



Inloopspreekuren (aangekondigd)



Brief aan erfpachters (aankondiging aanbieding en taxatie)



Vrijblijvende aanbieding naar erfpachter; financiële stimulans

door korting 4% op grondwaarde 

Geen reactie?  uiterlijk 3 maanden voor expiratiedatum

eindaanbieding o.b.v. actuele grondwaarde (niet vrijblijvend)

3. Voorbeeld canonberekening Grondwaarde

100% € 150.000

Korting

4%

€

Grondwaarde na korting

6.000 € 144.000

Grondslag voor canon 55% van € 144.000 = € 79.200 Contant maken huidige canon Grondwaarde heruitgifte Canonbedrag Fiscaal aftrekbaar!

4% van € 79.200,-

€

p.m.

€ 79.200 + p.m. = € 3.168,=

4. Stand van zaken Tot 2035: 

AV 1923



AB 1977



Uiterlijk 31 december 2023 ca. 1.500 erfpachters informeren (2

jaar

10.400 contracten (heruitgifte) 2.400 contracten (omzetting)

voor afloop) en 32 omzettingsbrieven (naar AB 1986; 3 jaar

voor afloop tijdvak)

4. Stand van zaken 

Bezuidenhout: • Zeer uitzonderlijke situatie die financieel moeilijk kan uitpakken voor erfpachters • Elkaar versterkend effect van hoge marktrente en stijging grondwaarde



Breed debat in Commissie Ruimte en Raad

4. Stand van zaken Maatregelen op korte termijn: 1. Verlengen van termijn kortingspercentage 2. Hertaxatie (deskundige procedure) in afstemming erfpachters Bezuidenhout (in afwachting deskundige Bezuidenhout) 3. Gesprek met NVM 4. Na uitkomsten van de hertaxaties (najaar 2023) verschillende spreekuren organiseren voor erfpachters

4. Stand van zaken Korte termijn/eenmalig Onderzoek scenario’s (erfpachters aanbieding 2023): 1. Hogere korting dan 4% op grondwaarde 2. (Hogere) korting op grondwaarde bij heruitgifte per vervaldatum 3. Eenmalig aanpassen van canonpercentage 2023 (4%)

4. Stand van zaken Lange termijn: 

Onderzoek naar structurele scenario’s: 1. Hoe maken we huidige erfpachtsysteem schokbestendiger? 2. Heeft huidige rekenmethode (grondslag taxatierapporten) herziening nodig?



Tegemoetkoming erfpachters in een uitzonderlijke situatie



Overweging herschrijven taxatie-instructie (dateert van 1987)



2024: nieuwe aanbesteding taxaties

Dank voor uw aandacht