Onderzoeksopdracht GAD grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten openbare versie

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

Overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie Dreven Gaarden Zichten 1. Managementsamenvatting Wij hebben met uw voorbereidingscommissie afgesproken om een onderzoek uit te voeren gericht op de grondexploitatie ‘DGZ fase 1’, naar de door u vastgestelde stand2, en de feitelijke bevindingen aan uw voorbereidingscommissie te rapporteren. De werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd zijn soortgelijk als bij de controle van de jaarrekening. De werkzaamheden hebben betrekking op het risicoprofiel, de geprognosticeerde kosten, geprognosticeerde opbrengsten en voorziening nadelig saldo. Wij merken op dat dit toekomstgerichte informatie is en de werkelijkheid daarvan waarschijnlijk zal afwijken. De grondexploitatie DGZ heeft een doorlooptermijn van tenminste 10 jaar, daarom zijn volgens de gemeente faseringen en een aantal beheersingsmaatregelen in de grondexploitatie aangebracht voor toekomstige go/no go momenten. De gemeente geeft aan bij te willen sturen als marktomstandigheden en/of beleid zullen wijzigen. De geprognosticeerde kosten en opbrengsten inclusief de door de gemeente gehanteerde parameters betreffen een momentopname die tot stand zijn gekomen op basis van gemeentelijke ervaringscijfers van de vastgoedmarkt op dat moment (lees: 2021).

De in de grondexploitatie beschreven risico’s zijn op hoofdlijnen onderbouwd conform de vereisten uit de gemeentelijke Verordening Beheersregels Grondexploitatie en Strategisch bezit 2018. Op basis van het door ons uitgevoerde onderzoek is de omvang van het risicoprofiel mogelijk groter dan het risico van € 3,6 mln., zoals verantwoord op de grondexploitatie door de gemeente. Daarnaast kunnen de risico’s aangevuld worden met een zevental niet (of lastig) te kwantificeren risico’s, zodat een completer beeld ontstaat. Deze aanvullende risico’s kunnen alsnog door de gemeente worden verwerkt in het risicoprofiel (lees: Reserve Grondbedrijf). De niet (of lastig) te kwantificeren risico’s betreffen bijvoorbeeld: ▪ Invoering van een (betaald) parkeerregime welke randvoorwaardelijk is om opbrengsten uit gebouwd-betaald-parkeren te realiseren. ▪ Complexe ondergrondse situatie kabels en leidingen in relatie tot (te handhaven) bomen met wortelstelsels.

Naast een zevental niet (of lastig) te kwantificeren risico’s blijken uit ons onderzoek twee risico’s in mogelijk substantieel tegenvallende grondopbrengsten die wel kwantificeerbaar zijn, waarbij onze vergelijkingen met benchmarks afwijken van de door de gemeente gehanteerde prognoses in de grondexploitatie en kunnen leiden tot een herziening van het risicoprofiel (lees: Reserve Grondbedrijf): ▪ Specifiek marktrisico opbrengsten vrije- en midden sector huurwoningen. ▪ Specifiek projectrisico voor de bouwkosten gebouwd parkeren. Volgens de gemeente wordt naast specifieke marktrisico’s, in de MPG (Meerjarenprognose Grondexploitaties) ook met overall marktrisico’s rekening gehouden. Op hoofdlijnen zijn de kostenramingen onderbouwd. Volgens ons onderzoek vraagt de ‘bijdrage Sportpark’ een aanpassing in de toelichting van de grondexploitatie; de labeling ‘bijdrage Sportpark’ past niet bij de bedoeling van de kostenpost. Daarnaast geldt dat het volledig opnemen van de kosten

2

Bron: RIS311093 inclusief bijlagen

2/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

park Pachtersdreef een nadere uitwerking op basis van de PPT-voorwaarden (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) vraagt. De aanwezige onderbouwing van de grondopbrengsten met een residuele grondwaardeberekening en onderbouwing met een prijsadvies en een stichtingskosten-advies voor de woningen, is op hoofdlijnen navolgbaar. Het halen van de starttermijn van de laatste woningen vormt volgens de WBIsubsidiebeschikking (Woningbouwimpuls) wel een risico. Verder is voor de koopwoningen de cijfermatige vertaling van het makelaarsadvies naar de VON-prijzen (Vrij Op Naam) in de residuele grondwaardeberekening nog niet transparant onderbouwd. Daarnaast hebben wij enkele bevindingen op het gebied van het risicoprofiel, de geprognosticeerde kosten en -baten die van invloed kunnen zijn op de verslaggevingstechnische verwerking in de jaarrekening. In deze gevallen is veelal gewerkt volgens de gemeentelijke spelregels die niet geheel passen binnen de verslaggevingsregelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, kortweg BBV). De ambtelijke organisatie deelt de MPG3 met u tegelijk met de programmabegroting. In 2022 zal dit in het laatste kwartaal plaatsvinden. Deze MPG bevat mogelijk gewijzigde uitgangspunten ten opzichte van de door ons onderzochte uitgangspunten voor het grondexploitatieproject ‘DGZ fase 1’.

Tot slot merken wij op dat onze bevindingen in dit rapport door de gemeente voor de jaarrekening 2022 gerepareerd kunnen worden (indien dit tijdig gebeurt). Hiermee zijn onze bevindingen van groot belang voor de juiste waardering van de grondexploitatie ‘DGZ fase 1’ in de jaarrekening 2022.

3

MPG naar de stand per eind april 2022

3/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

2. Inleiding De Dreven, de Gaarden en de Zichten (DGZ) zijn drie buurten gelegen in Den Haag Zuidwest. Deze drie buurten wil de gemeente Den Haag transformeren, zodat het sociaal-maatschappelijk niveau van deze buurten stijgt. De totale aanpak van de drie buurten zal naar verwachting 15 tot 20 jaar in beslag nemen. Voor fase 1 geldt een looptijd van 10 jaar. De grondexploitatie DGZ heeft een doorlooptermijn van tenminste 10 jaar, daarom zijn volgens de gemeente faseringen en een aantal beheersingsmaatregelen in de grondexploitatie aangebracht voor toekomstige go/no go momenten. De gemeente geeft aan bij te willen sturen als marktomstandigheden en/of beleid zal wijzigen. De door de gemeente gehanteerde geprognosticeerde kosten en opbrengsten inclusief de door de gehanteerde parameters, betreffen een momentopname die tot stand zijn gekomen op basis van gemeentelijke ervaringscijfers van de vastgoedmarkt op dat moment (lees: 2021). Het programma, ‘DGZ fase 1’, bestaat uit: nieuwbouw 3.115 woningen, netto ruim 1.800 betaalbare woningen, gebouwde parkeerplaatsen en voorzieningen. Zie verder de onderstaande tabel voor details.

Programma DGZ betaalbaar duur Waarvan Midden huur 663 Waarvan vrije sector Waarvan betaalbare koop app 377 Waarvan betaalbare koop groot 114 Waarvan dure koop app Waarvan betaalbare koop ggw 54 Waarvan dure koop ggw Waarvan Sociaal 1.605 Totaal 2.813 Waarvan Parkeren Waarvan BOG Waarvan MOG

totaal

sloop betaalbaar netto betaalbaar totaal netto 663

146 377 114 96 54 60 302

3.115

995 995

610 1.818 2.120 86% t.o.v. totaal netto

1.733 stuks parkeerplaatsen 6033 m2 BVO 4076 m2 BVO

Het plangebied is in het onderstaande plaatje geïllustreerd.

4/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

3. Opdracht U heeft ons opdracht gegeven de overeengekomen specifieke werkzaamheden te verrichten met betrekking tot grondexploitatieproject ‘DGZ fase 1’ en aan u de feitelijke bevindingen die resulteren uit deze werkzaamheden te rapporteren. De opdracht is met u overeengekomen en heeft als doel om u (tussentijds) te informeren over onze bevindingen naar aanleiding van specifiek overeengekomen werkzaamheden. De aanleiding voor de opdracht en opdrachtvoorwaarden zijn omschreven in onze opdrachtbevestiging van 15 juli 20224. Wij hebben met uw voorbereidingscommissie afgesproken om het onderzoek uit te voeren zoals gebruikelijk is bij de jaarrekeningcontrole voor grondexploitaties met dien verstande dat het onderzoek reeds in juli-september wordt uitgevoerd en dat de uitkomsten in oktober specifiek voor de grondexploitatie ‘DGZ fase 1’ separaat aan uw voorbereidingscommissie worden gerapporteerd. In dit rapport doen wij geen uitspraak over wat de feitelijke bevindingen betekenen voor de totale grondexploitatie portfolio van de gemeente. Van de voorbereidingscommissie wordt verwacht dat zij een eigen afweging maakt over de betekenis van de feitelijke bevindingen op basis van ons rapport van feitelijke bevindingen en eventuele andere beschikbare informatie. Ons onderzoek hebben wij uitgevoerd op basis de prognosestanden die begin 2022 door u zijn vastgesteld (RIS311093)5.

Deze prognosestanden heeft de gemeente aan de hand van de kennis en richtlijnen die destijds voorhanden waren, opgesteld. Wij merken op dat de onderzochte projectinformatie toekomstgerichte informatie bevat. De werkelijkheid is moeilijk te voorspellen door marktomstandigheden en door mondiale onzekerheden. Onder ‘toekomstgerichte financiële informatie’ wordt verstaan financiële informatie welke is gebaseerd op verwachtingen omtrent toekomstige gebeurtenissen en mogelijke acties van de gemeente. Deze informatie is naar zijn aard subjectief waarbij het maken van afwegingen een belangrijke rol speelt. De ambtelijke organisatie deelt de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 6 met u tegelijk met de programmabegroting. In 2022 zal dit in het laatste kwartaal plaatsvinden. Deze MPG bevat mogelijk gewijzigde uitgangspunten ten opzichte van de door ons onderzochte uitgangspunten voor het grondexploitatieproject ‘DGZ fase 1’.

4. Verantwoordelijkheden Het is uw verantwoordelijkheid om te bepalen of de overeengekomen specifieke werkzaamheden toereikend en geschikt zijn voor het hierboven beschreven doel. Wij hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming met de Nederlandse Standaard 4400N ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden’. Bij het uitvoeren van deze opdracht hebben wij ons gehouden aan de voor ons geldende ethische voorschriften in de Verordening Gedrags- en Beroepsregels Accountants (VGBA). Verder hebben wij de onafhankelijkheidsregels van de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) in acht genomen.

4

GAD/2022.75

5

Bron: RIS311093 inclusief bijlagen

6

MPG naar de stand per eind april 2022

5/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

5. Overeengekomen werkzaamheden In deze paragraaf is een beschrijving van de overeengekomen specifieke werkzaamheden opgenomen. Wij doen in ons rapport geen uitspraak over wat de feitelijke bevindingen betekenen voor het totale grondexploitatie portfolio van de gemeente. Dit geldt ook voor de waardering van de grondexploitatie ‘DGZ fase 1’. Van de voorbereidingscommissie raadsonderzoek wordt verwacht dat zij een eigen afweging maakt over de betekenis van de feitelijke bevindingen op basis van ons rapport van feitelijke bevindingen en eventuele andere beschikbare informatie. Wij zijn met u specifieke werkzaamheden overeengekomen conform onze opdrachtbevestiging voor de volgende onderdelen van de grondexploitatie: ▪ Het risicoprofiel; ▪ De geprognotiseerde kosten; ▪ De geprognotiseerde opbrengsten; ▪ De voorziening nadelig saldo. De specifieke werkzaamheden per onderdeel uit de opdrachtbevestiging staan in het volgende hoofdstuk in kaders verwerkt.

6. Feitelijke bevindingen Ons onderzoek is uitgevoerd op het grondexploitatieproject ‘DGZ fase 1’ (bron: RIS311093 inclusief bijlagen). Deze grondexploitatie is op 10 februari 2022 (naar de stand per 01-01-2022) door de gemeenteraad vastgesteld en kent de volgende geprognosticeerde financiële cijfers:

6/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

C. Het risicoprofiel in de grondexploitatie ‘DGZ fase 1’ dekt de risico-aspecten en uitgangspunten. Een aantal risico’s is door de gemeente benoemd en gekwantificeerd. Wij vragen aandacht voor een zevental nog niet (of lastig) te kwantificeren risico’s ten behoeve van de risicoanalyse. Een deel van deze risico’s komt in de projectdocumentatie terug, maar zijn niet gegroepeerd in de risicoparagraaf van de grondexploitatie. De betreffende risico’s kunnen alsnog in de risicoparagraaf worden opgenomen en hierop kunnen door de gemeente nog (aanvullende) beheersingsmaatregelen worden ingezet. Een en ander binnen de mogelijkheden die de afzetmarkt en prijsontwikkelingen bieden. De aanvullende beheersingsmaatregelen kunnen bijvoorbeeld de aanpassing van de scope van het plan en de bijsturing tijdens de contractvorming over bouwblokken betreffen. De niet (of lastig) te kwantificeren risico’s betreffen onder andere: 1. Het halen van de totale prestatieverplichting conform de Woningbouwimpuls (WBI) subsidie (lees: netto toevoeging van 2.124 woningen voor 10-09-2031) in relatie tot de onzekerheid over stikstof. Vanwege de beschikbare stikstofruimte kan er een afhankelijkheid ontstaan tussen de productie van de nieuwe woningen en de voortgang van de verduurzaming van de bestaande voorraad of elektrificatie van het autoverkeer.

In het projectdocument is aangegeven dat een stikstofeffect op Natura 2000 gebieden op voorhand niet uit te sluiten is. Dit is in de eerste deelplannen nog niet aan de orde. 2. Ondergrondse situatie. Complexe ondergrondse situatie kabels en leidingen in relatie tot (te handhaven) bomen met wortelstelsels 7 én in relatie tot aanwezigheid vleermuizen en beschermde vogelsoorten in deze bomen 8 geeft risico’s op onverwachte kosten en/of vertraging. 3. (Betaald) parkeerregime. Invoering van een (betaald) parkeerregime in geheel Den Haag Zuid-West is randvoorwaardelijk om opbrengsten uit gebouwd-betaaldparkeren te realiseren. Dat is een afhankelijkheid voor het project en een risico voor de te realiseren opbrengsten. 4. Exploitatie deelauto’s. De exploitatiemogelijkheden van de gekozen hoeveelheid deelauto’s9 in relatie tot een groot deel sociale huur c.q. lagere inkomensgroepen in de wijk. Het risico is dat als dit uitgangspunt niet werkt, dat er extra parkeerplaatsen gemaakt moeten worden, omdat de deelauto’s nu een gereduceerde parkeernorm mogelijk maken10. 5. Starttermijn van de laatste woningen. Het halen van de starttermijn van de laatste woningen volgens de WBI-subsidiebeschikking vormt een risico (lees: de start van de bouw van de laatste woningen is in de fase 1 vóór 10-09-2030).

De grondexploitatie Dreven fase 2d11 is in 2031 gefaseerd, dus de gronduitgifte en de start van de bouw is na de WBI-deadline. Deze planning is daarom niet in lijn met de subsidiebeschikking en merken wij aan als een risico voor het niet volledig realiseren van de geprognosticeerde subsidiebaten. Dit risico is nog niet volledig verwerkt in het risicoprofiel en kan alsnog worden verwerkt. 6. Bezwaar en beroep beschermd stadsgezicht. Uitkomsten van bezwaar en beroep tegen het besluit opheffen beschermd stadsgezicht ‘De Dreven’. Dit risico kan alsnog worden verwerkt in het risicoprofiel. 7. Risico parkeerbalans 1e fase DGZ. De gemeente beschikt over een parkeerbalans voor het totale project DGZ; fase 1 en 2. Daaruit blijkt een tekort van circa 700 parkeerplaatsen, dat is toegelicht conform de gemeentelijke richtlijnen en wordt opgevangen door de inzet van circa 235 deelauto’s. Daarbij vervangt één deelauto 4 reguliere parkeerplaatsen. Het tekort is op hoofdlijnen gelijk verspreid over de deelgebieden (Dreven, Gaarden, Zichten) en is circa 10% tot 15% van de parkeerbehoefte in elk deelgebied. Gemeentelijk parkeerbeleid geeft ruimte tot 50%

7

962 bomen in projectgebied

8

Flora & Fauna in projectdocument

9

235 deelauto’s voor de totale ontwikkeling DGZ

10

Vier p.p. worden uitgeruild tegen één deelauto

11

In de Dreven fase 2d is de realisatie van 387 woningen (waarvan ruim 300 betaalbaar) gepland

8/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

deelmobiliteit (RIS309940). De vastgestelde grondexploitatie heeft betrekking op een gedeelte van het totale plan DGZ, ofwel de 1 e fase. Deze 1e fase bevat geheel Gaarden, en gedeelten van Dreven en Zichten uit het totale plan. Met het aanbrengen van deze 1e-fase-knip in het plan, is er ook een knip gekomen in het parkeren. Tijdens dit onderzoek werd de parkeerbalans voor de 1e fase opgesteld en aangeleverd. Door de integrale planopzet en de onderlinge verwevenheid van bouwblokken en parkeeroplossingen in het totale plan DGZ, kon het aantal parkeerplaatsen niet evenredig met het aantal woningen in de 1e fase verminderd worden voor Dreven en Zichten. De effecten op de parkeerbalans zijn hierna beschreven: ▪ Voor Gaarden komt de balans op hoofdlijnen overeen met de oorspronkelijk opgestelde parkeerbalans. ▪ Voor Dreven is in de 1e fase een overschot van zo’n 10% aan parkeren ingecalculeerd ten opzichte van de aangegeven parkeerbehoefte in fase 1. ▪ Voor Zichten ontstaat in de calculatie voor de 1e fase een tekort van ca. 35% aan parkeerplaatsen ten opzichte van de aangegeven parkeerbehoefte in fase 1. Dit is inclusief tijdelijke parkeeroplossingen (dit wordt mogelijk later een centraal parkeergebouw bij uitvoering 2e fase). Het resterend parkeertekort van circa 275 plaatsen wordt conform de parkeerbalans 1e fase opgelost met de inzet van ruim 90 deelauto’s.

Deze huidige parkeerverdeling in Dreven en Zichten betekent dat de vastgestelde grondexploitatie DGZ 1e fase alleen op deze manier kan worden uitgevoerd als ook op termijn de 2e fase DGZ definitief doorgaat, zodat het parkeren in deze deelgebieden weer in lijn komt met de oorspronkelijk opgestelde parkeerbalans voor het totale plan. Over doorgang van de 2e fase is op dit moment nog geen zekerheid. Het risico bestaat dat, wanneer de 2e fase niet of veel later doorgaat, het plan voor de 1 e fase aangepast moet worden zodat het aantal nieuwbouwwoningen en het aantal parkeerplaatsen in balans komt binnen de 1e fase. Door de gemeente is aangegeven dat er voldoende mogelijkheden zijn om de bouwplannen bij te sturen. Dit kan leiden tot een minder grote vraag naar parkeerplaatsen in Dreven, maar ook tot een vermindering van het aantal woningen in Zichten dat in de 1e fase gemaakt kan worden, met mogelijke consequenties voor de bouwkosten, de te realiseren opbrengsten en de WBI-subsidie. Dit vormt een risico voor het halen van de projectdoelen. Naast bovengenoemde niet (of lastig) te kwantificeren risico’s blijken uit onze analyse twee specifieke marktrisico’s met een financiële impact op het risicoprofiel: 1.

Specifiek marktrisico opbrengsten vrije- en middensector huurwoningen. 5.1.2.b

Dit programma is substantieel bepalend voor de totale grondopbrengst. Voor het bepalen van de grondprijs voor de gronduitgifte opbrengsten vrije- en middensector huurwoningen baseert de gemeente zich onder andere op een BAR12 bij het bepalen van de opbrengstwaarden van huurwoningen. Taxateurs en de Stichting Vastgoeddata (StiVAD) publiceren periodiek benchmarkgegevens voor het BAR, waarbij is aangegeven: ▪ StiVAD13: “In Den Haag kwam het mediane BAR op 4,2% bij zes transacties”. ▪ Troostwijk14: “De bruto aanvangsrendementen (VON, Vrij Op Naam) voor nieuwbouwwoningen laten sinds medio 2020 een stabiel beeld zien met bruto aanvangsrendementen die voor zowel nieuwbouwappartementen als eengezinswoningen in bandbreedte van 4% - 5% liggen. Deze bandbreedte is eind 2021 nog steeds in lijn met de markt. In grote steden in de Randstad, vooral die

12

Bruto aanvangsrendement-percentage; een gebruikelijk kengetal in het vastgoed rekenen, waarbij een lage ofwel scherpe BAR leidt tot

relatief hoge woningprijzen, en een hoge BAR tot relatief lage woningprijzen 13

https://stivad.nl/2022/03/18/woningen-bar-38-mediaan-29-min/

14

https://www.troostwijk.nl/wp-content/uploads/2022/05/Woningmarkt-NL-2021-KW4-def-web.pdf

9/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

▪

waar de druk op de woningmarkt groot is, worden in enkele gevallen nog lagere aanvangsrendementen gerealiseerd.” Troostwijk15: Bruto aanvangsrendementen (VON) – voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw vierde kwartaal 2021, Appartementen, regio West: gemiddelde 3,9%, bandbreedte van 2,6% tot 5,9%.

De gemeente heeft bij het opstellen van de grondexploitatie DGZ een zelfstandige inschatting gemaakt, aangegeven is op basis van bij de gemeente beschikbare referenties en bovengenoemde benchmarks, met een BAR VON van 5.1.2.b voor de vrije sector huurwoningen en 5.1.2.b voor de midden huurwoningen. Wij constateren dat destijds de prijzen in de grondexploitatie voor de koopwoningen wel van een prijsadvies van een taxateur zijn voorzien, inclusief onderbouwingen met referentietransacties en de huren en BAR-en voor de huurwoningen niet van een prijsadvies zijn voorzien. De gemeente geeft aan dat gedurende de looptijd wordt bijgestuurd per deelplan waarvoor een realisatieovereenkomst wordt gesloten. Het hierna genoemde prijsadvies voor Steenzicht 1A en 1B is daarvan een voorbeeld. Tijdens ons onderzoek is een prijsadvies (dat is overigens geen formele taxatie marktwaarde) beschikbaar gekomen van een taxateur, uitgevoerd voor Steenzicht bouwblokken 1A en 1B. Hier wordt een BAR VON geadviseerd van 5.1.2.b Dit prijsadvies is van oktober 2022, waarbij ook de taxateur zich baseert op bovengenoemde benchmarks. De schommeling in het BAR percentage houdt volgens de gemeente verband met de rentestijging en het voorgenomen beleid (regulatie van de midden huur). Uit vorenstaande blijkt dat het percentage BAR onderhevig is aan veranderingen en haar afhankelijkheden kent.

Voor een indicatie van wat dit betekent (ten opzichte van de benchmarkgegevens), geven wij voor twee typen woningen het verschil hierna weer: ▪ Middenhuurwoning; ca. 60 m2 GBO (Gebruikersoppervlakte): 5.1.2.b ▪

Vrije sectorhuurwoning; ca. 84 m2 GBO: de VON-prijs in de grondexploitatie 5.1.2.b

(het verschil in prijs wordt hier mede veroorzaakt doordat in het prijsadvies met een lagere maandhuur 5.1.2.b wordt gerekend dan in de grondexploitatie 5.1.2.b Op basis van bovengenoemde benchmarks heeft de gemeente de BAR-percentages van (vrije sector huur) en5.1.2.b (midden huur) ingeschat. De toegepaste BARpercentages passen binnen de bandbreedte van de benchmarks en zijn relatief scherp bepaald (lees: de onderkant van de benchmark). Dit risico kan zich vertalen in lagere verkoopopbrengsten van de woningen (dus lagere VON-prijzen) en daarmee een lagere grondopbrengst in de grondexploitatie. Dit houdt in dat twee benchmarks16 voor het BAR leiden tot een ongewogen risico op een lagere grondopbrengst van respectievelijk circa 5.1.2.b . Met de gemeentelijke systematiek van risico-inschatting zou hierop nog een weging van de kans voor optreden van het risico plaats moeten vinden.17. Dit risico betreft een negatiever scenario, over de hele grondexploitatie, waarbij geen rekening is gehouden met planoptimalisaties en beheersmaatregelen. Dit specifieke marktrisico van een lagere grondopbrengst voor vrije- en midden sector huurwoningen is een mogelijk risico om nog te verwerken in het risicoprofiel. Volgens de gemeente wordt naast specifieke marktrisico’s, er in een MPG ook met overall marktrisico’s rekening 5.1.2.b

15

Zie voorgaande bron Troostwijk pag. 5. Gerapporteerd is het Bruto aanvangsrendementen (k.k.), namelijk gemiddeld 4,7%, van 3,2% tot

7,1%. Hierboven zijn deze percentages weergegeven als BAR (VON) voor de vergelijkbaarheid met de overige genoemde bronnen. 16

Benchmark conform door Stivad gerapporteerde mediane BAR Den Haag van 4,2% en Scenario bovenkant bandbreedte BAR VON (4%

tot 5%) Troostwijk 17

Conform Verordening beheersregels grondexploitatie en strategisch bezit 2018

10/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

gehouden; dit vormt een aanvullende beheersmaatregel om voldoende buffers aan te houden voor tegenvallende marktresultaten. Tegelijkertijd geven wij in overweging om het extern geadviseerde prijsadvies koopwoningen uit te breiden met het advies van een extern deskundige over de huurmarkt18, zodat er een integraal afgewogen advies voor het gehele programma beschikbaar is als onderbouwing voor de opbrengstenraming. De gemeente geeft aan dat nieuwe externe taxaties worden opgevraagd, maar specifiek voorafgaand aan de realisatieovereenkomsten per bouwblok. Daarnaast behoeft de totale raming van opbrengsten in de grondexploitatie een geactualiseerde onderbouwing, wanneer de grondexploitatie periodiek wordt geactualiseerd. 2.

Specifiek projectrisico bouwkosten gebouwd parkeren. In het plan DGZ worden diverse parkeeroplossingen gerealiseerd. Naast het parkeren aan de openbare weg (het straat parkeren) wordt voorzien in gebouwde parkeervoorzieningen onder de appartementen. En daarnaast in enkele losstaande parkeergebouwen met in de plint (de begane grondlaag) voorzieningen. Voor het te bouwen vastgoed zoals woningen en parkeren moeten de bouwkosten geraamd worden om tot een grondwaardebepaling te komen. Wij constateren dat in het aangeleverde, externe adviesrapport over de stichtingskosten van gebouwen wel adviezen zijn gegeven over de bouwkosten voor de woningen, maar geen bouwkostenadvies specifiek voor het ‘gebouwd parkeren’ is gegeven. De gemeente heeft een zelfstandige inschatting gemaakt van de bouwkosten voor het gebouwd parkeren, aangegeven is dat dit is gebaseerd op online bouwkosten kompas, prijspeil 2021. Het gehanteerde tarief voor de bouwkosten is 5.1.2.b per m 2 BVO (Bruto Vloeroppervlakte)19. Door de gemeente is aangegeven dat moet worden uitgegaan van een zogenaamd opgetild maaiveld, waaronder het parkeren moet worden opgelost, vergelijkbaar met half verdiept parkeren onder gebouwen. Voor deze parkeeroplossing lijkt het gehanteerde tarief op grond van de referentie uit bouwkosten kompas (afgezet tegen de referentie op prijspeil 2021) laag bepaald.

De referentie voor gebouwd parkeren ‘half verdiept (vanaf 750 m2)’ heeft een basisprijs van5.1.2.b per m2 BVO (prijspeil 2021). Verder geldt dat het tarief van 5.1.2.b per m2 BVO ook is toegepast op de parkeergebouwen, in deze grondexploitatie parkeergebouw Dreven. Omdat uitgangspunt hiervoor is dat dit flexibele gebouwen moeten worden, die eventueel in de toekomst naar ander functies kunnen worden omgezet, en waarbij in de plint een invulling met voorzieningen komt, lijkt ook voor deze gebouwen het gehanteerde tarief laag. Op basis van twee referenties uit bouwkosten kompas 2021 hebben wij voor de parkeergebouwen ingeschat20, gebaseerd op de niveaus basis en hoog, van 5.1.2.b per m2 BVO, om het risico van hogere bouwkosten te bepalen. Het alternatieve scenario met de hogere bouwkosten voor het gebouwd parkeren, zoals hiervoor weergegeven, kan leiden tot een verhoging van de onrendabele top met circa 5.1.2.b en daarmee tot het ongewogen risico op lagere gronduitgifte opbrengsten in de grondexploitatie. Met de gemeentelijke systematiek van risico-inschatting zou hierop nog een weging van de kans voor optreden het risico plaats moeten vinden. Dit specifieke marktrisico van hogere bouwkosten voor parkeren, en daardoor een lagere grondopbrengst, is een mogelijk risico om nog te verwerken in het risicoprofiel.

Volgens de gemeente wordt naast specifieke marktrisico’s, er in een MPG ook met overall marktrisico’s rekening gehouden; dit vormt een aanvullende beheersmaatregel om voldoende buffers aan te houden voor tegenvallende marktresultaten. Tegelijkertijd geven

18

Met het toevoegen van een advies over de huurmarkt (afzetbaarheid van deze product-markt-combinaties (veel relatief kleine

appartementen van 55 tot 57 m2 gebruikersoppervlakte), faseringsmogelijkheden per jaar, adviezen over huren, BAR en oppervlakten huurwoningen). 19

Ter vergelijking: het boekje Bouwkostenkompas 2021 heeft bij de referentie voor gebouwd parkeren ‘onder bebouwing (vanaf 1.000 m2)

een basisprijs van 603,- per m2 BVO. 20

Op basis van ¾ van bouwkostenkompas 'bovengrond dicht vanaf 4 lagen' en ¼ van bouwkostenkompas 'winkelstraat met bovenwoning'

11/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

C. De kosten verwerving van € 47,8 mln.21 komen qua tarief (P) overeen met de samenwerkingsovereenkomst van de herontwikkeling DGZ. Wij hebben de tarieven in de samenwerkingsovereenkomst van de herontwikkeling DGZ als een gegeven beschouwd22. Het aantal woningen (Q) sluit aan met de woninginventarisatie die gebaseerd is op de BAG Viewer (https://bagviewer.kadaster.nl). D. De kosten bouwgrondproductie van € 9,5 mln. en inrichting openbare ruimte ad € 22,1 mln. zijn tot stand gekomen met inzet van interne- en externe deskundigen. E. De plankosten van € 14,5 mln. zijn consistent met de door de projectorganisatie ingevulde plankostenscan en ervaringscijfers afgesloten grondexploitaties. F.

Bij de toegerekende investeringskosten openbare ruimte in relatie tot de verslaggevingsregels (lees: BBV23) hebben wij de volgende bevindingen: ▪ Bijdrage Sportpark (€ 3,9 mln.). In de toelichting op de grondexploitatie, paragraaf 2.3 ‘toerekenbaarheid’, wordt gesproken over een bijdrage Sportpark. Uit ons onderzoek blijkt dat dit geen bijdrage betreft. Er is wel sprake van verwervingskosten (van de oude velden) inclusief aanvullende schadeloosstelling (vergoeding voor de kosten van aanleg nieuwe velden) en daarnaast is sprake van kosten voor bouwrijp maken. Verder blijkt uit ons onderzoek dat sprake is van een interne opdracht voor de uitvoering (binnen de gemeente). Ook in die zin is derhalve geen sprake van een bijdrage. Dit vraagt aanpassing in de toelichting van de grondexploitatie met betrekking tot het Sportpark. ▪ Bijdrage park Pachtersdreef (Dreven) (€ 0,1 mln.). Uit een verschil in oppervlakten in de BRM-raming is gebleken dat inrichtingskosten park Pachterdreef 100% zijn meegenomen in de BRM-raming. In de grondexploitatie toelichting (par. 2.3 ‘toerekenbaarheid’) is genoemd dat deze bovenplanse kosten volledig aan de grondexploitatie zijn toegerekend. Dit met verwijzing naar par. 5.3.3 van de Notitie Grondbeleid 201924. Het park Pachterdreef ligt centraal in het gebied, deels aan de beoogde nieuwbouw, deels aan de bestaande wijk die niet in fase 1 zit.

Waarom de bewoners van de bestaande, te handhaven woningen geen gebruik zullen maken van verbeteringen in het park Pachterdreef is niet duidelijk gemotiveerd. Als deze bewoners hiervan ook gebruik maken, kan sprake zijn van gedeeltelijke toerekening van de bovenplanse kosten25. Het volledig opnemen van de kosten park Pachtersdreef vraagt nadere uitwerking op basis van de PPT-voorwaarden. In onze Board Letter 2020 en 202126 hebben wij uw raad geadviseerd om objectieve normen te bepalen voor het operationaliseren van de PPT-voorwaarden.

21

Waaronder inbreng percelen, uitplaatsing huurders, sloop- en saneringskosten

22

De aanbesteding gerelateerde vraagstukken vallen buiten ons onderzoek!

23

Besluit Begroting en Verantwoording, met name de PPT-voorwaarden: Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid

24

“Proportionaliteit en profijt. […] Indien het uit de investering voortvloeiende nut voor de grondexploitatie aanzienlijk hoger is dan het

algemene nut, dan behoort deze investering tot de vervaardigingskosten van de grondexploitatie.” (pag.41, 42) 25

“Deze afweging kan ook resulteren in een gedeeltelijke toerekening als bovenwijkse voorziening aan de grondexploitatie. Immers, van

de brug kan bijvoorbeeld ook door bezoekers van sportvelden, een kerk of een winkel in de wijk gebruik worden gemaakt.” (pag.42) 26

RIS 307273 en RIS310628

13/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

▪

▪

Sociale huurwoningen versus Grondprijzenbrief. De geprognosticeerde gronduitgifte opbrengsten sociale huurwoningen komen overeen met de huidige, door het College vastgestelde, Grondprijzenbrief 2020. Volgens de gemeentelijke organisatie stelt het bestuur ultimo 2022 de nieuwe Grondprijzenbrief 2022 vast. Wij adviseren de grondprijzen voor de sociale huurwoningen vervolgens in de prospecties te actualiseren. VON-prijzen koopwoningen. Wij hebben de inschakeling van externe deskundigheid27 bij de bepaling van de residuele grondwaarde berekening van de koopwoningen geconstateerd. Voor de VON-prijzen is een makelaarsadvies met een waarde-advies (wat geen formele taxatie is en hetgeen in deze fase van globale planvorming gebruikelijk is) beschikbaar. De cijfermatige vertaling van dit makelaarsadvies naar de VON-prijzen in de residuele grondwaardeberekening is vooralsnog niet transparant onderbouwd. Een betere herleidbaarheid van de gekozen VON-prijsniveaus in de gemeentelijke residuele grondwaardeberekening (waarmee de opbrengsten in de grondexploitatie worden geraamd) vormt dan ook een aandachtspunt. Deze bevinding beschouwen wij als reparabel.

D. Subsidieopbrengsten woningbouwimpuls van € 26,8 mln.: Voor de naleving van de subsidievoorwaarden zijn over het algemeen (in opzet en bestaan) toereikende interne beheersmaatregelen aanwezig. Wel vormt het halen van de starttermijn van de laatste woningen volgens de WBI-subsidiebeschikking een risico (lees: start bouw van de laatste woningen in fase 1 vóór 10-09-2030). Dit risico hebben wij onder paragraaf 6.1 risicoprofiel nader toegelicht. 6.4 Voorziening nadelig saldo (€ 26,6 mln.) Overeengekomen werkzaamheden voorziening nadelig saldo A. B.

Vaststellen dat de berekening van de netto contante waarde (op basis van het gehanteerde rentepercentage en indicatoren) van het verwachte en nadelige saldo van € 26,6 mln. overeenkomstig is met BBV regelgeving; Vaststellen dat het verwachte nadelige saldo van de grondexploitatie van € 26,6 mln. is opgenomen in de gevormde voorziening negatieve plannen en aansluit met de financiële administratie.

Bevindingen voorziening nadelig saldo A. Wij hebben vastgesteld dat de berekening (lees: rekenkundige juistheid) van de netto contante waarde28 van het verwachte en nadelige saldo van € 26,6 mln. overeenkomstig is met BBV regelgeving. Tot slot verwijzen wij naar de bevindingen van de geprognosticeerde opbrengsten en -kosten die een impact kunnen hebben op de (voorziening) nadelig saldo. B. Het verwachte nadelige saldo van de grondexploitatie van € 26,6 mln. was ten tijde van ons onderzoek nog niet opgenomen in de voorziening negatieve plannen en in de financiële administratie verwerkt. De gemeente heeft aangegeven dat deze direct na het vaststellen van de programmabegroting 2023-2026 worden verwerkt.

27

Bijvoorbeeld erkende taxateurs en ingenieursbureaus

28

Op basis van het gehanteerde rentepercentage en indicatoren

15/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

6.5 Overige verslaggevingstechnische bevindingen Ter afsluiting hebben wij bevindingen op het gebied van het risicoprofiel, de geprognosticeerde kosten en -baten die van invloed kunnen zijn op de verslaggevingstechnische verwerking in de jaarrekening. In deze gevallen is veelal gewerkt volgens de gemeentelijke spelregels die niet geheel passen binnen de BBV regelgeving. Over de (administratieve) verwerking en de verantwoording hiervan in de jaarrekening 2022 vindt de komende periode nog een afstemming tussen ons en de gemeente plaats. Het betreft de volgende verslaggevingstechnische bevindingen: ▪

▪

▪

▪

▪

Saldering kansen en risico’s. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen (binnen de Reserve Grondbedrijf) saldeert de gemeente, conform de Verordening beheersregels grondexploitatie en strategisch bezit 2018, de kansen en risico’s met elkaar. Een ander alternatief is de kansen en risico’s voorzichtigheidshalve niet te salderen, maar te presenteren als een bandbreedte bij het saldo. De bandbreedte bedraagt, bij ongewijzigde uitgangspunten en daarmee het risicoprofiel tussen 5.1.2.b De reservering in de Reserve Grondbedrijf bedraagt bij ongewijzigde uitgangspunten en daarmee het risicoprofiel 5.1.2.b Voor het alternatief zal de Verordening aangepast moeten worden. Wij adviseren de genoemde Verordening op dit punt aan te passen. Post onvoorzien. De post onvoorzien binnen de geprognosticeerde kosten Bouwgrondproductie en Inrichting openbare ruimte van 20% 5.1.2.b bevat als onderdeel van de kosten voor bouw- en woonrijp maken vooralsnog geen onderbouwing gebaseerd op PxQ. Bijdrage verstratingsfonds. De bijdrage aan het verstratingsfonds bedraagt 5.1.2.b Wij merken op dat deze bijdrage aan een fonds buiten de grondexploitatie, ter afdekking van toekomstige onderhoudskosten aan de inrichtingskosten conform de gemeentelijke spelregels is, maar niet past binnen de BBV regelgeving. Dit betreft een reparabele bevinding door het aanpassen van de gemeentelijke spelregels.

Voor het toekomstig onderhoud is het vormen een bestemmingsreserve een mogelijkheid. Rioleringskosten nieuwbouw. Binnen het BBV is bepaald dat de nieuwbouw rioleringskosten kunnen worden toegerekend aan de grondexploitatie. Ook volgens de gemeentelijke raadsregels29 komen de aanlegkosten van nieuwe aanleg van het riool ten laste van de grondexploitatie. Momenteel zijn de totale kosten voor nieuwe aanleg én vervanging geprognosticeerd voor circa 5.1.2.b . en is de bijdrage uit de rioolrechten voor de te vervangen riolering 5.1.2.b . hiervan afgetrokken. Per saldo zijn hiermee de alleen de lasten voor aanleg van het nieuwe riool opgenomen. Deze weergave past niet binnen de verslagleggingsregels. Het advies is om uitsluitend de kosten voor de nieuwe aanleg riolering in de prognoses te verwerken en te onderbouwen. Subsidieopbrengsten woningbouwimpuls van € 26,8 mln. Voor de naleving van de subsidievoorwaarden zijn over het algemeen (in opzet en bestaan) toereikende interne beheersmaatregelen aanwezig. Wel vormt het halen van de starttermijn volgens de subsidiebeschikking een risico (lees: start bouw vóór 10-09-2030). In de grondexploitatie is Dreven fase 2d30 in 2031 gepland. Deze planning is niet in lijn met de subsidiebeschikking en merken wij aan als een risico dat nog niet expliciet is verwerkt in het risicoprofiel.

Dit punt beschouwen wij als een (potentieel) afstempunt met de subsidieverstrekker.

29

Waaronder IGRP 2021-2025 - RIS 306620 (raadsvoorstel)

30

In de Dreven fase 2d is de realisatie van 387 woningen (waarvan ruim 300 betaalbaar) gepland

16/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

7. Beperking in verspreidingskring en het gebruik Bij het opstellen van deze rapportage is rekening gehouden met de verwachtingen van de beoogde gebruikers. Daarom is deze rapportage alleen bestemd voor u als voorbereidingscommissie Zuid-West. Wij verzoeken u deze rapportage niet aan anderen te verstrekken, zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf, tenzij wettelijke voorschriften anders bepalen. Voor de werkzaamheden van deze opdracht hebben wij onder meer gebruik gemaakt van het openbare projectdocument en bijbehorende bijlagen. Daarnaast hebben wij gebruik gemaakt van de geheime bijlagen bij de grondexploitatie DGZ ES-156. Onze dossierstukken zijn geheim op grond van artikel 25, lid 2 Gemeentewet. Conform artikel 5.1 lid 2 van de Wet Open Overheid (WOO) zijn onze dossierstukken niet openbaar. Gemeentelijke Accountantsdienst Den Haag, 27 oktober 2022 Was getekend

Drs. C.G.A. Slotema-Tesser RA MPC CPC Gemeenteaccountant

17/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

19/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

20/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

21/22

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

GAD/2022.130

22/22