K Presentatie DSO Verordening Grondexploitaties Rekeningencommissie 20230413

Technische toelichting Verordening beheersregels grondexploitatie en strategisch bezit 20 april 2023

Doel / inhoud presentatie 1. Context 2. Technische toelichting inzake vijf onderwerpen: 1. Onvoorzien in grondexploitaties 2. Bijdrage fondsen / reserves 3. Toerekenbare kosten

4. PPT-criteria 5. Frequentie van actualisatie

2

1. Context

1.1. De Verordening • “het BBV” Gemeente moet voldoen aan verslaggevingsregelgeving vastgelegd in Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) incl. Notitie Grondbeleid • Verordening

Gemeentelijke spelregels inzake rollen en verantwoordelijkheden van college en gemeenteraad inzake grondexploitaties (GREX) en strategisch bezit, aanvullend op BBV 4

1.2. Het “systeem” Gebiedsontwikkeling is risicovol en kost tijd. Grondexploitaties bevatten daarom risico’s en zijn onderhevig aan veranderingen. Om jaar-op-jaar effecten op gemeentelijke begroting te beperken is daarom een “systeem” gecreëerd. Het systeem bestaat uit: • Grondexploitaties (projectresultaat en risicoprofiel) • Voorziening Negatieve Plannen (VNP) • Reserve Grondbedrijf (RGB) 5

1.3. Grondexploitaties / Projectsaldo De grondexploitatiebegroting is de som van de kosten en opbrengsten, uitgezet in de tijd.

tijd

Kosten Opbrengsten

6

1.3. Grondexploitaties / Risicoprofiel Het risicoprofiel zijn de gesignaleerde mogelijke afwijkingen ten opzichte van het projectresultaat. Deze afwijkingen kunnen positief (kans) en negatief (risico) zijn. Het risicoprofiel wordt gedekt uit: 1. Het projectresultaat, indien voldoende positief

2. De Reserve Grondbedrijf (RGB)

7

1.3. Grondexploitaties / Mijlpalen • Vaststellen Besluit: omzet < € 2,5 mln. college; omzet ≥ € 2,5 mln. gemeenteraad.

• Actualiseren Mutaties binnen de projectkaders. Melding: paragraaf grondbeleid bij programmabegroting en -rekening.

• Herzien Aanpassen van de projectkaders bij “substantiële wijzigingen”. Besluit: omzet < € 2,5 mln. college; omzet ≥ € 2,5 mln. gemeenteraad.

• Afsluiten Melding: paragraaf grondbeleid bij programmarekening 8

1.4. Voorziening negatieve plannen Het negatieve saldo van een verlieslatende grondexploitatie moet gedekt worden. De dekking bij vaststelling of herziening van een grondexploitatie komt van buiten het “systeem”, aanvullende dekking als een actieve grondexploitatie verslechterd komt uit de Reserve Grondbedrijf (RGB). Deze dekking wordt toegevoegd aan de Voorziening negatieve plannen (VNP). De dekking van het verlies op de grondexploitatie maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie zelf, maar het negatieve saldo wordt bij het afsluiten van de 9

grondexploitatie verevend met de VNP.

1.4. Projectresultaat: negatief

Kosten Grondexploitatiebegroting

Opbrengsten Gemeentelijke dekking Dekking RGB

Voorziening Negatieve Plannen (VNP)

10

Verrekening VPB

1.5. Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf (RGB) dient ter dekking van de negatieve projectrisico’s, marktrisico’s en additionele verliezen op actieve verlieslatende grondexploitaties. Voor de RGB is een bandbreedte afgesproken op basis van de kansen en risico’s. Hierbij wordt een tijdshorizon van 5 jaar gehanteerd. Is het saldo van de RGB

boven de bandbreedte, dan kan afgeroomd worden. Is het saldo lager dan de bandbreedte dan moet een dekkingsvoorstel opgesteld worden.

11

1.5. Projectresultaat: negatief

Kosten Grondexploitatiebegroting

Opbrengsten Gemeentelijke dekking Dekking RGB

Voorziening Negatieve Plannen (VNP) Reserve Grondbeleid (RGB) 12

Verrekening VPB

1.5. Projectresultaat: positief

Kosten Grondexploitatiebegroting

Opbrengsten Gemeentelijke dekking Dekking RGB Verrekening VPB

Reserve Grondbeleid (RGB) 13

1.6. Het “systeem” Gemeentelijke begroting

Reserve Grondbedrijf (RGB)

Voorziening nadelige projecten (VNP)

Grondexploitatie Grondexploitatie Grondexploitatie Grondexploitatie Grondexploitaties 14

1.7. P&C • Paragraaf Grondbeleid Vanuit het BBV verplichte paragraaf bij zowel programmabegroting als programmarekening. En bevat o.a.: • een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; • een onderbouwing van de geraamde winstneming; • de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

• Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) Onderliggende informatie ten behoeve van de paragraaf Grondbeleid. Bevat o.a. nadere toelichting op opgetreden mutaties in de grondexploitaties. 15

Onderwerpen

2.1. Onvoorzien

(1/2)

In het ontwerpproces van projecten worden ook kostenramingen steeds gedetailleerder. Hierdoor wordt inzicht verkregen in kosten die vooraf niet bekend waren. Om in de vroege fasen van het project een reëel beeld van de uiteindelijke kosten te geven, worden opslagen over de initiële raming gehanteerd. De hoogte van deze opslagen neemt af gedurende het proces en zijn gebaseerd op

ervaringscijfers. Deze posten (“nader te definiëren”) worden in de praktijk ook wel “onvoorzien” genoemd.

17

2.1. Onvoorzien

(2/2)

Wanneer en hoeveel “nader te detailleren” gehanteerd wordt binnen de grondexploitaties is op dit moment niet nader gedefinieerd. Als onderdeel van een aanpassingen van de verordering kan gezocht worden naar een methodiek om dit beter te definiëren en standaardiseren.

18

2.2. Bijdrage fondsen/reserves De bijdrage aan algemene fondsen / reserves is niet toegestaan conform het BBV. Bestaande grondexploitaties zullen nogmaals gecontroleerd worden op dit aspect en eventuele aanpassingen zullen bij de eerst volgende actualisatie doorgevoerd worden. Het anders verantwoorden van deze kosten, neemt de kosten echter niet weg. Dit heeft hierdoor effect op andere onderdelen van de begroting. 19

2.3. Toerekenbare kosten In de uitvoering is het praktisch om vanuit één project opdrachten te verstrekken. Omdat er voor de grondexploitatie een projectteam is, wordt er soms voor gekozen om (delen van) investeringsprojecten vanuit dit team uit te voeren. De grondexploitatie wordt gecompenseerd voor deze “extra” werkzaamheden. Het saldo van de grondexploitatie verandert niet als gevolg van deze werkwijze. Indien deze werkwijze onwenselijk is, kan een andere methode onderzocht worden. Waarbij aandacht gevraagd wordt voor de praktische uitvoerbaarheid. 20

2.4. PPT-criteria

(1/2)

Kosten worden op basis van de criteria Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit toegerekend aan de grondexploitatie. Het kwantificeren van proportionaliteit is projectspecifiek en laat zich moeilijk in algemene afspraken vatten die in een verordening opgenomen kunnen worden.

Bij het vaststellen van grondexploitaties en bij herzieningen, zou dit onderwerp wel expliciet toegelicht kunnen worden, zodat de gehanteerde uitgangspunten inzichtelijk zijn. Deze werkwijze wordt al toegepast en kan verankerd worden in de 21

verordening.

2.4. PPT-criteria

(2/2)

Het BBV stelt dat als de kosten voor de grondexploitatie “aanzienlijk hoger” zijn dan voor het investeringsproject, dat de kosten dan volledig verantwoord mogen worden in de grondexploitatie. In de verordening is “aanzienlijk hoger” nu gedefinieerd als meer dan 50%.

Indien de drempel voor het volledig toerekenen van kosten hoger komt te liggen, zullen vaker separate investeringsprojecten geopend moeten worden. Dit vereist extra administratieve en procedurele inzet. Bij het eventueel aanpassen van de 22

drempel wordt aandacht gevraagd voor de praktische uitvoerbaarheid.

2.5. Frequentie van actualisatie

(1/5)

De gemeenteraad wordt via de paragraaf Grondbeleid bij Programmabegroting en -rekening geïnformeerd over de actuele stand van het resultaat van de grondexploitaties. Deze paragrafen zijn voorgeschreven in de BBV. Voor beide momenten worden de grondexploitatie geactualiseerd en de resultaten

van deze actualisaties vormt de basis voor de paragraaf Grondbeleid.

23

2.5. Frequentie van actualisatie

(2/5)

In aanvulling op de programmabegroting – en rekening kent de gemeente een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). Deze is niet verplicht maar wel aanbevolen, zowel vanuit BBV als VNG. Eén keer per jaar worden hiermee de actualisaties, in combinatie met o.a. toelichting van de verschillen, actuele marktverwachtingen en inzicht in de projectkaders, nader toegelicht. Het moment

van deze informatievoorziening verschilt per gemeente, valt vaak samen met of de jaarrekening of de begroting of een moment tussen deze P&C-producten.

24

2.5. Frequentie van actualisatie

(3/5)

In de handreiking grondexploitaties

In de praktijk zijn er verschillen tussen

voor raadsleden (VNG) is het

gemeente in het tijdstip van verstrekking

volgende overzicht en opgenomen:

van het MPG: • Separaat, voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening;

• Gelijktijdig met de jaarrekening; • Separaat, tussen jaarrekening en begroting; 25

• Gelijktijdig met de begroting.

2.5. Frequentie van actualisatie

(4/5)

Het eerder omschreven ”systeem” behoedt de gemeente van grote jaar-op-jaar mutaties in de algemene middelen als gevolg van veranderingen in de grondexploitaties. Daarnaast vereist het opstellen van een volwaardige Meerjarenprogose Grondexploitaties (MPG) een aanzienlijke inzet van het gemeentelijke apparaat.

26

2.5. Frequentie van actualisatie

(5/5)

Voor een goede beoordeling van de waardering van de grondexploitaties bij de Programmarekening is de informatie uit de MPG gewenst. Het voorstel is daarom om de MPG in de toekomst vast te stellen bij de Programmarekening. En bij de Programmabegroting een aanvullend document dat inzicht geeft in de

materiele mutaties binnen de projectresultaten en risicoprofielen.

27