K.A HSP Geen hotel Bleijenburg 1

RIS-nummer:

312109 verworpen

Amendement: Geen hotel Bleijenburg i Indiener: Fatima Faïd, Haagse Stadspartij

De raad van de gemeente Den Haag, in vergadering bijeen op 21 april 2022, ter bespreking van het Voorstel van het college inzake Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1 (RIS311298). Besluit om:

•

dictumpunt I te schrappen en te vervangen door de volgende twee dictumpunten:

I. Te verklaren het voornemen te hebben bedenkingen uit te spreken over de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1. II. Het college te verzoeken het voornemen om geen verklaring van geen bedenking af te geven voor zienswijze vrij te geven zodat belanghebbenden hun zienswijze hierop kunnen geven alvorens de raad hier definitief toe kan besluiten.

•

De tekst in het raadsvoorstel aan te passen zoals in de bijlage is weergegeven.

Toelichting: De locatie Bleijenburg 1 is groter dan 1500 m2 waardoor de omzetting naar hotel in strijd is met de kantorenstrategie (Den Haag 2018-2025 de gebruiker centraal 2.0 RIS 300807).

Fatima Faïd Haagse Stadspartij

Lesley Arp SP Robert Barker Partij voor de Dieren

2/X Raadsvoorstel inzake Verklaring van geen bedenking (Wabo) ten aanzien van aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg i. Aanleiding

Op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de nieuwe algemene verklaring van geen bedenkingen (RIS288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen (WGB) nodig is. De onderhavige aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, valt gezien de aard van het plan onder de categorie waarvoor een specifieke WGB is vereist. De ontwerpverklaring is op 12 mei 2021 besproken in de commissie Ruimte en hierop zijn door verscheidene raadsleden zorgen over geuit. Het college heeft vervolgens op basis van de commissiebehandeling gekozen om het ontwerpbesluit en de ontwerpverklaring (met bijlagen) van 12 juli 2021 tot en met 23 augustus 2021 ter inzage ter inzage te leggen, waarbij twee zienswijzen zijn ingediend. Deze zienswijzen zijn gewogen om te komen tot dit raadsvoorstel. Toezeggingen aan de commissie Ruimte van 12 mei 2021

Tijdens de behandeling van de ontwerp Verklaring van geen bedenkingen in de commissie Ruimte van 12 mei 2021 zijn de volgende toezeggingen gedaan: 1. De exacte oppervlakte van het plan uit te zoeken: of dat wel of niet onder de 1500 m2 valt. In de ruimtelijke onderbouwing wordt namelijk gesproken over een onttrekking van 1613 m2. 2. In de hotelnota, die waarschijnlijk voor de zomer komt, terug te komen op een aantal thema’s waarover is gesproken. 3. Ook terug te komen op het tijdsplan van het traject van deze verklaring van geen bedenkingen. Ad. 1: de bruto vloeroppervlakte is door het college onderzocht en bedraagt circa 1490 m2 uitgaande van de oppervlakte met een kantoorfunctie. Echter deze oppervlakte is exclusief de parkeergarage die onlosmakelijk met het kantoor (en hotel) verbonden is om te voldoen aan de parkeereisen. Deze maat komt niet overeen met de uitgangspunten van de kantorenstrategie. Zie paragraaf Kantorenstrategie versus hotelstrategie. Initiatief

Op 24 december 2019 is de aanvraag om omgevingsvergunning ingediend door Hotel Bleijenburg C.V. voor het bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. De aanvraag voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1, omvat de Wabo-activiteiten: • ‘Bouwen’; • ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’; • ‘Slopen in beschermd stadsgezicht’. De initiatiefnemer van onderhavig plan is voornemens het verouderde en in onbruik geraakte kantoorpand aan de Bleijenburg 1 te slopen om ter plaatse een hotel te realiseren met 88 kamers, waarvan 8 vierpersoonskamers en 80 ‘standaard’ tweepersoonskamers. De beoogde ontwikkeling richt zich primair op gasten die een modem en prijsvriendelijk hotel zoeken in de Haagse binnenstad. De doelgroep is breed, maar het hotel zal zich gezien de kernkwaliteiten vooral richten op de toeristische markt, met relatief veel jongere gasten. Met de klassieke gevelopbouw sluit de nieuwbouw goed aan op de omgeving van het rijksbeschermd stadsgezicht. Procedure

De aanvraag omgevingsvergunning is qua gebruik, bouwmassa en overschrijding van bouwvlakken, niet in overeenstemming met het bestemmingsplan ‘Binnenhof e.o’. Het bestemmingsplan biedt geen toereikende afwijkingsmogelijkheid voor de geconstateerde strijdigheid, waardoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure moet worden doorlopen. De ontwerp Verklaring van geen bedenkingen heeft van 12 juli 2021 tot en met 23 augustus 2021, samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, inclusief de ruimtelijke onderbouwing van het project,

ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend door respectievelijk de ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’ en het Hoogheemraadschap van Delfland. Beoordeling

De ambtelijke adviezen en het advies van de Welstands- en Monumentencommissie zijn positief. Het bouwplan is getoetst aan de Welstandsnota en beoordeeld in het kader van de dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’. Het advies luidt als volgt: “De commissie kan instemmen met het ontwerp voor een hotel op de hoek Bleijenburg/ Casuariestraat. Zowel op zichzelf als in de relatie tot de directe, zeer diverse, omgeving is het ontwerp overtuigend. In hoofdopzet is sprake van een overhoeks pand met een klassieke gevelopbouw van een plint met souterrainvensters, vier hoofdlagen, een overgang-laag met afwijkende kleinere vensters op een strak ritme en een kap daarboven. Deze opbouw maakt het duidelijk één gebouw, maar geeft ook geleding die zorgt voor een goede inpassing tussen (de kwaliteit van) de omringende bebouwing. In de architectonische uitwerking met penanten, banden en verschillende verbanden in het metselwerk wordt die geleding nog verder doorgezet. De entree van het hotel op de hoek is een passende verbijzondering, waarin dubbele hoogte, een dubbele deur, een luifel en de naam van het hotel samenkomen.” Ruimtelijke onderbouwing

Bouwmassa en inpassing in de omgeving Het plan voor het hotel gaat uit van sloop/nieuwbouw. Het huidige pand telt vier bouwlagen en een kap. Door de verdiepingshoogte in de nieuwe situatie te drukken en de toepassing van een gedrukte bouwlaag (mezzanine) is een extra bouwlaag geïntroduceerd. In de kap wordt één bouwlaag ondergebracht. De afwijking in hoogte ten opzichte van het bestemmingsplan bedraagt 10% (binnen de afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan). De vergroting ten opzichte van de bestaande situatie is beperkt en tast de waarden van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig aan. De opbouw van de bouwmassa, vijf bouwlagen met een zesde laag in een kap met een passende hoogte, sluit goed aan op de omgeving. Planologisch Het bestemmingsplan staat een hotel ter plaatse niet toe. Belangrijk aandachtspunt is daarom de onderbouwing (toets aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking) voor dit initiatief. De behoefte aan hotelkamers is gedurende de Covid-19 crisis enorm afgenomen. Terwijl de woningnood en behoefte aan kantoren is toegenomen. De Covid-19 crisis heeft voor een nieuwe situatie op de Haagse hotelmarkt gezorgd waardoor de raad elk hotelplan dat in afwijking van het bestemmingsplan wordt ingediend zorgvuldig weegt tegen de kantorenstrategie, het hotelbeleid en behoefte aan andere functies.

Kantorenstrategie versus hotelstrategie Conform de kantorenstrategie (Den Haag 2018-2025 de gebruiker centraal 2.0 RIS 300807) is onttrekking van kantoren onder de 1500 m2 toegestaan. Met een bestaande totale oppervlakte van 1.613 m2 BVO voor het kantoor is dit pand groter dan 1500 m2. Op basis van de kantorenstrategie en hotelstrategie Den Haag (RIS 260889) kan niet worden meegewerkt aan de ontwikkeling van dit nieuwe hotelinitiatief. Nieuw hotelbeleid Door voomoemde omstandigheden is er eind 2020 aan de gemeenteraad toegezegd dat er medio 2021 nieuw hotelbeleid zou zijn, waarin rekening wordt gehouden met de impact van de huidige crisis op de bestaande hotelsector. Het raadsvoorstel van het college inzake het Haags Hotelbeleid 2021 (RIS 310666) is door de gemeenteraad aangenomen in de raad van 9 februari 2022. Gestreefd wordt naar een gezonde en goed-functionerende plaatselijke hotelmarkt. Pas wanneer de hotelmarkt zich heeft hersteld en de planvoorraad onder de 1.000 kamers komt, omdat hotelplannen zijn gerealiseerd of geannuleerd, is er weer ruimte voor nieuwe initiatieven. Tot die tijd wordt er niet meegewerkt aan bestemmingsplanwijzigingen of afwijkingsprocedures voor nieuwe hotelinitiatieven. Bovendien worden in de toekomst alle initiatieven getoetst aan een nieuw toetsingskader.

A/l Echter, bij de behandeling van het nieuwe hotelbeleid is er een amendement en motie aangenomen die het hotelbeleid aanzienlijk aanscherpen. Amendement Stel een bezettingsgraad vast: het in beginsel geen medewerking verlenen aan noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingen en/of afwijkingsprocedures ten behoeve van nieuwe hotelinitiatieven, totdat de Haagse hotelmarkt zich heeft hersteld uit de coronacrisis en de gemiddelde bezettingsgraad van de hotels in Den Haag minimaal 70% bedraagt over tweejaar op basis van het Digitaal Nachtregister. De gemiddelde bezettingsgraad is de afgelopen 2 jaar nog niet minimaal 70% geweest waardoor op basis van het vastgestelde hotelbeleid niet kan worden meegewerkt aan dit initiatief.

Motie maak de Haagse hotelbranche de duurzaamste hotelbranche: Met deze motie roept de gemeenteraad op om de Haagse Hotelbranche de meest duurzame van Nederland te maken. Het voorstel voor het hotel aan de Bleijenburg 1 bevat onvoldoende aandacht voor duurzame aspecten. Zo is er geen zicht op vergroening en waterberging en zijn er ook geen afspraken gemaakt over duurzame bedrijfsvoering of het Green key keurmerk. Het nieuwe hotelinitiatief voldoet niet aan het nieuwe hotelbeleid, maar wordt door de raad getoetst aan de op het moment van indienen geldende regelgeving.

Overige aspecten Voor het overige zijn er geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot archeologie, bodem, , windhinder en bezonning, luchtkwaliteit, parkeren en externe veiligheid. Kortheidshalve verwijst het college naar de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing. De raad mist een uitwerking op het gebied van duurzaamheid en het aanpakken van klimaatverandering, hitte-eilanden en een bijdrage ter bevordering van flora en fauna in de binnenstad. Samenvatting

Het initiatief wil een kantoor groter dan 1.500 m2 omzetten in een hotelfunctie. Deze omzetting voldoet niet aan de kantorenstrategie waarin is vastgelegd bij kantoren van 1500 m2 of meer geen medewerking te verlenen aan omzetting naar andere functies. Dat er op kleine schaal sprake is van gebiedsontwikkeling in kwalitatief hoogwaardige, Haagse architectuur, een herkenbare bouwstijl die past in de Haagse stedenbouwkundige traditie is niet afhankelijk van de functieverandering naar hotel.. Vervangende nieuwbouw of renovatie van een verouderd en in onbruik geraakt kantoorpand dat zich voegt in de bestaande omgeving van het rijksbeschermd stadsgezicht ‘Centrum’ kan ook met andere functies die wel binnen het bestemmingsplan passen. Communicatie

Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij ontwikkelingen bij de marktpartij. De aanvraag omgevingsvergunning is op de gebruikelijke manier bekendgemaakt. De buurt kenmerkt zich overigens door een veelheid aan utiliteitsgebouwen. Op 11 februari 2021 heeft initiatiefnemer een online informatieavond georganiseerd voor bewoners in de omgeving. Het plan is bekend gemaakt bij de ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’, eigenaar van de direct naast de nieuwbouw gelegen kerk met pastorie. Zienswijzen en beantwoording

Tijdens de terinzagelegging van het voornemen van de ontwerp-omgevingsvergunning met toebehoren zijn twee zienswijzen ingediend: Ingekomen zienswijzen:

1. 2.

‘Deutsche Evangelische Gemeinde’; Hoogheemraadschap van Delfland.

In de zienswijzen wordt verzocht om de voorgenomen omgevingsvergunning aan te passen dan wel niet te verlenen. Samengevat hebben de zienswijzen betrekking op het volgende:

54 De instelling ‘Deutsche Evangelische Gemeinde’ maakt zich zorgen over de stabiliteit van haar gebouwen. Het bouwproject grenst direct aan haar percelen met daarop een gebouw met zalen, een bureau en de woning van de dominee en zijn gezin, alsmede de kerk met daarachter een woning die aan een gezin verhuurd is. Het bouwproject gaat diep de grond in met een kelder en een souterrain. Tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zal monitoring moeten plaatsvinden. Zienswijze i (zwi); 1.2 De instelling heeft ook een sociale functie waarvoor de tuin erg belangrijk is. Als de beoogde nieuwbouw direct op de rooilijn en daarmee direct aan de schutting komt te staan, dan geeft dat een ingesloten beleving aan de tuin (zwi); 1.3 Het ventilatiesysteem aan de achterkant van het hotel met hinderlijke geluidsbronnen en de geuren van de keuken zullen het normale gebruik van de woningen en de tuin belemmeren (zwi); 1.4 De privacy van de tuin gaat achteruit. In plaats van vaste kantoormedewerkers komen er nu wisselende hotelgasten, die direct in de tuin kunnen kijken. Dat zal afbreuk doen aan de functionaliteit van de kerk en aan de privacy van de bezoekers. Ook de privacy van de dominee en zijn gezin en die van de bewoners van het pand achter de kerk wordt aangetast; (zwi) 1.5 In het bestemmingsplan van de gemeente is het perceel aangeduid als ‘gemengd - 5’ en heeft het geen hotelbestemming (zwi).

1.1

2.1

Het Hoogheemraadschap van Delfland verzoekt om in de vergunning aan te geven wat de aan het bouwplan verwante wateropgave is en hoe hieraan invulling wordt gegeven, en hoe in het plan rekening wordt gehouden met de waterkwaliteit. Tevens vraagt het Hoogheemraadschap om aan te geven op welke wijze in het plan klimaatmaatregelen worden genomen (zw2).

Ten aanzien van deze zienswijzen overweegt het college als volgt: ad 1.1 De vergunninghouder heeft de taak zijn sloop-en bouwwerkzaamheden uit te voeren zonder daarbij schade aan te richten aan de eigendommen van derden. Daartoe dient vergunninghouder voor aanvang van de werkzaamheden een sloop- en bouwveiligheidsplan aan te leveren. Ook wordt door de gemeente op verschillende momenten toezicht gehouden op de bouw. Is er tijdens de bouw onverhoopt toch sprake van schade aan zaken van derden, dan levert dat een privaatrechtelijke vordering op van de benadeelde op de partij die de schade heeft veroorzaakt. De uitvoering van de bouwwerkzaamheden heeft echter op de beoordeling van de vergunningaanvraag geen betrekking en zal in deze beantwoording daarom verder buiten beschouwing worden gelaten; ad 1.2 De bebouwing komt niet direct aan de schutting te staan. De in de bestaande situatie aanwezige ruimte blijft in het bouwplan gehandhaafd. Wel wordt het gebouw een stukje hoger. Hoewel het college begrijpt dat de tuin voor reclamant belangrijk is, is het college niet van mening dat deze door het bouwplan in zijn functie beperkt wordt en zeker niet dat er geen sprake meer zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. De beleving van de tuin door reclamant kan weliswaar veranderen, maar dat enkele gegeven kan niet leiden tot het weigeren van de gevraagde vergunning.

Er bestaat geen wettelijk recht op blijvend (vrij) uitzicht;

ad 1.3 Voor de stelling dat het ventilatiesysteem belemmeringen oplevert is geen onderbouwing gegeven. De vergunninghouder dient er zorg voor te dragen dat zijn installaties niet voor geluidsen geuroverlast zorgen. Indien na uitvoering van de vergunning blijkt dat de installaties toch overlast geven in een mate die onrechtmatig is, dan raadt het college reclamant aan hiervan melding te maken bij de Omgevingsdienst Haaglanden; ad 1.4 De Raad begrijpt de geuite zorgen en heeft dit meegewogen om te komen tot een plan met vaste gebruikers, zoals bewoners of kantoormedewerkers; ad 1.5 De stelling dat het perceel geen hotelbestemming heeft is correct. De aanvrager heeft om deze reden een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ aangevraagd. Met andere woorden: de doorlopen vergunningprocedure ziet toe op het gemotiveerd afwijken van het bepaalde in het bestemmingsplan. De raad is niet voornemens om met de aanpassing van het bestemmingsplan op deze wijze mee te werken.

ad 2.1 Na lezing van de zienswijze van het Hoogheemraadschap van Delfland (HHD) is gebleken dat de Ruimtelijke onderbouwing op voomoemde punten dient te worden aangepast dan wel te worden aangevuld. Tevens is de relatie tussen de wateropgave en de capaciteit van het bestaande riool onderzocht en is een watertoets bij het HHD opgevraagd. De aanvrager heeft alle aanbevelingen van het HHD overgenomen en opgevolgd. Daarmee is aan deze zienswijze tegemoet gekomen. Gelet op de bovenstaande overwegingen, vormen de ingediende zienswijzen geen reden om tot het verlenen van het definitieve besluit in de huidige vorm over te gaan. De zienswijze van de Deutsche Evangelische Gemeinde versterken het oordeel van de raad om hier geen hotelfunctie toe te staan.

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag,

Gezien het raadsvoorstel van 21 april 2022, Besluit: I. Te verklaren het voornemen te hebben bedenkingen uit te spreken over de omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel ter plaatse van het te slopen kantoor Bleijenburg 1.

II.

Het college te verzoeken het voornemen om geen verklaring van geen bedenking af te geven voor zienswijze vrij te geven zodat belanghebbenden hun zienswijze hierop kunnen geven alvorens de raad hier definitief toe kan besluiten.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van...

De griffier,

De voorzitter,