Erfpacht in Den Haag presentatie Gemeenteraad

Erfpacht in Den Haag Taxatie-instructie 2023 Het waarderen van grond bij heruitgifte in erfpacht bestaande bouw

Inhoud • 1. Het vraagstuk • 2. De taxatie-instructie uit 1987 • 3. De 4 elementen van de instructie • 4. Begrippen • 5. Stappenplan taxatie-instructie 2023 • 6. Bezwaar/deskundigenprocedure

1. Het vraagstuk • Als een erfpachtrecht afloopt (expireert) dan wordt in principe het erfpachtrecht aan de zittende erfpachter heruitgegeven • Er worden voor het nieuwe erfpachtrecht nieuwe voorwaarden vastgesteld en een nieuwe canon bepaald • De nieuwe canon wordt bepaald aan de hand van de grondwaarde op de datum van ingang van het nieuwe erfpachtrecht

Het vraagstuk • Op de grond die gewaardeerd moet worden staat de opstal toebehorende aan de erfpachter • Er is dus geen sprake van een vrije bouwkavel • Het vraagstuk is derhalve: • Het waarderen van grond bij heruitgifte in erfpacht bij bestaande bouw

Het vraagstuk • Is er een standaard of binnen de branche algemeen aanvaarde methodiek om deze grondwaarde te bepalen? • Er zijn verschillende invalshoeken maar geen eenduidige methodiek • Voor de oplossing van het vraagstuk moet onder andere gekeken worden naar: • - de taxatiestandaarden en voorschriften die van toepassing zijn • - de erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn • - de taxatie-instructie die van toepassing is

De taxatie-instructie uit 1987 • Mede omdat er in 1987 nog geen taxatie-standaarden en/of reglementen waren is door de gemeente Den Haag indertijd een taxatie-instructie opgesteld als leidraad voor de externe taxateurs • De basis gedachten achter deze instructie zijn: • - onderscheid grondwaardering tussen courante en incourante onroerende zaken • - de opstal is aan het einde looptijd erfpacht aan het einde van de exploitatie (lees: zijn verouderd en worden gesloopt)

De taxatie-instructie uit 1987 • Echter: de tijd heeft geleerd dat nagenoeg alle opstallen nog volledig in gebruik zijn, vaak gerenoveerd en dat van sloop geen enkele sprake is. • Internationale taxatiestandaarden worden periodiek aangepast aan o.a. voortschrijdend inzicht en veranderingen in markt en samenleving. In Nederland geldt sinds 2016 de regelgeving van het NRVT, welke regelgeving ook al meerdere keren is geactualiseerd. • De taxatie-instructie uit 1987, met de aannames en uitgangspunten, is derhalve anno 2023 verouderd, achterhaald en aan modernisering toe

Een nieuwe taxatie-instructie • Om het waarderen van de waarde van het aandeel van de erfpachtgrond in het totaal van de waarde van grond en opstal uit te voeren volgens de huidige taxatiestandaarden, regelgeving en maatschappelijke en sociale ontwikkelingen is een nieuwe taxatieinstructie noodzakelijk. • De aanzet tot een nieuwe instructie wordt nu gegeven:

De 4 elementen uit de taxatieinstructie 2023 • 1. Erfpachtvoorwaarden • 2. Waarderingsmethoden bij heruitgifte erfpacht • 3. Verzoening • 4. 55% regel

Erfpachtvoorwaarden • In de taxatie-instructie 2023 wordt uitgegaan van ongewijzigde, geldende erfpachtvoorwaarden. • Wat moet gewaardeerd worden volgens deze voorwaarden? • Het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte is het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen, vrij van huur en gebruik.

Erfpachtvoorwaarden • Zijn er voorwaarden? • De grondwaarde die de basis vormt voor de bepaling van de canon zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger zijn dan 55% van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond

Wat te waarderen dus? • De waarde van het aandeel van de grond in het totaal van grond en opstal Aangezien de grond bebouwd is met de opstal van de erfpachter wordt niet de grond als afzonderlijke eenheid gewaardeerd (want het is geen afzonderlijk te verkopen eenheid), maar de waarde van het aandeel. Dit is van belang voor de keuze voor de waarderingsmethodiek!

Waarderingsmethodieken • Comparatieve of vergelijkingsmethode • Residuele methode • Grondquote methode • De keuze voor een waarderingsmethodiek is in principe aan de taxateur. • In de taxatie-instructie staat een voorkeur methode, als de taxateur hiervan wil afwijken kan dit, mits onderbouwd, geschieden

Verzoening • Om tot een gedegen waardering te komen is het raadzaam om deze waardering via verschillende methoden te benaderen • Verschillende methoden betekent: verschillende uitkomsten • Op basis van de beschikbare data per methodiek weegt de taxateur de uitkomsten en komt tot een eindwaardering

55% regel • In de AAR 1986, herz. 1003/2008 is bepaald dat de grondwaarde die als grondslag dient voor de canon of afkoopsom niet hoger mag zijn dan 55% van een vergelijkbare vrije (onbebouwde) bouwkavel • Dus: geeft de gemeente een bouwkavel in erfpacht uit met een grondwaarde van 100.000 euro, dan mag de waarde van de bebouwde grond bij heruitgifte niet hoger zijn dan 55.000 euro • De waarde mag wel minder zijn

Begrippen • Grondwaarde: de waarde van een vrij te verkopen stuk grond • Grondslag: de waarde van het aandeel van de grond in het totaal van grond en opstal, waarop de canon en afkoopsom bij heruitgifte in erfpacht wordt gebaseerd

Waarde begrip Voor de grondslag is het begrip “Marktwaarde” niet bruikbaar: het is immers geen vrij te verkopen goed en er is geen marktwerking. - Voor een juist waardebegrip moet aansluiting gezocht worden bij de Internationale Taxatiestandaarden IVS en EVS - Tevens moet rekening gehouden worden met de uitspraak van de Hoge Raad uit 1999 waarin aangegeven wordt dat de actuele waarde van de grond bepaald moet worden

Evenwichts- of Reëele waarde • Reëele waarde (EVS) Fair value • De prijs die ontvangen zou worden bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. • Evenwichtswaarde (IVS) Fair value • Dit is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen geïdentificeerde bereidwillige partijen met kennis van zaken die de belangen van beide partijen weerspiegelt

Vertaald naar erfpacht in Den Haag • Evenwichtswaarde is de geschatte prijs voor de overdracht van de grond tussen ter zake goed geïnformeerde en bereidwillige, geïdentificeerde partijen, die de respectieve belangen van die partijen uitdrukt • Waarbij de geïdentificeerde partijen in dit geval de erfpachter en vererfpachter zijn

Taxatie-instructie 2023 • De taxatie-instructie 2023 geeft een stappenplan voor de taxateur om de grondslag voor de canon te bepalen • Het stappenplan is niet limitatief en kan worden aangevuld met eigen inzichten van de taxateur. Het stappenplan dient wel aantoonbaar doorlopen te worden

Stap 1: wat is de waarde van opstal + grond? • Als de waarde van het aandeel van de grond in het totaal van grond + opstal moet worden bepaald: schatten we deze totaal waarde als eerste: • Deze waarde is gelijk aan de marktwaarde alsof de woning op eigen grond staat • Omdat dit niet het geval is, is deze waarde een bijzonder uitgangspunt ten opzichte van de marktwaarde zoals de situatie daadwerkelijk is: een woning op erfpachtgrond

Stap 1: wat is de waarde van opstal + grond? • Dus: • Schatten marktwaarde “as is” = marktwaarde erfpachtrecht • Dan • Schatten marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat de woning op eigen grond staat. • Deze waarde is de waarde van het totaal van opstal + grond

Stap 2: wat is de waarde van het aandeel? • De grond is niet los te verkopen: dus moet een aandeel in het totaal worden bepaald • In de waarderingsleer bestaat hiervoor het begrip “allocatie”. • Hier kan de taxateur kiezen voor meerdere methodieken, waaronder: • - residuele methode • - grondquote methode • De essentie is dat de taxateur onderbouwd welke waarde het aandeel de grond uitmaakt in het totaal

Stap 2: wat is de waarde van het aandeel? • Een van de te hanteren methoden is de residuele methode • Bij de residuele methode bepaalt de taxateur de depreciatie aan de hand van: • - de erfpachtvoorwaarden • - de bestaande opstal • - de relatie tussen de erfpachter en de vererfpachter • - en verder alle factoren die naar mening van de taxateur van invloed zijn • De taxateur kan hier ook de beleidsmatige 55% hanteren, mits onderbouwd kan worden dat de depreciatie niet hoger kan zijn

Stap 3: waardeverschil eigen grond/ erfpacht • Vervolgens kijkt de taxateur naar hoe de markt het verschil tussen vergelijkbare woningen op eigen grond en op erfpacht waardeert • Hiervoor is de comparatieve of vergelijkingsmethode te gebruiken • De taxateur betrekt in deze waarde ook het verschil tussen vergelijkbare woningen met afgekochte canon en woningen met jaarlijkse canonbetaling

Stap 4. Bepalen evenwichtswaarde • Omdat de grond niet los te verkopen is, kan er geen marktwaarde gehanteerd worden • Tevens zijn er geen meerdere kopers/gegadigden voor de grond, maar slechts één reëele koper: de bestaande erfpachter • Het bepalen van de grondslag wordt dus, naast de aanwezigheid van de bestaande opstal, beheerst door de relatie erfpachter-erfverpachter • Als waarde begrip wordt hier de evenwichts – of reëele waarde gehanteerd

Stap 4: bepaling evenwichtswaarde • De taxateur dient rekening te houden met de waarde die de grond heeft voor deze ene enkele koper. Echter wel een koper die een zeer groot belang heeft bij het in stand houden van de bestaande (woon) situatie. • Deze waardering kan tot stand komen onder de aanname dat de koper bereid is te betalen welk bedrag de koop van de grond oplevert als daarna de grond met opstallen als geheel wordt verkocht

Stap 5: van meerdere tot één waarde • De taxateur heeft een drietal waarden geschat. • De taxateur bepaalt welke weging aan welke waarde wordt gegeven: b.v. als er heel erg veel referentie objecten voor de comparatieve methode beschikbaar zijn, kan deze waarde een zwaardere weging krijgen

Stap 6: het bepalen van de grondslag • De grondslag voor de canon of afkoopsom is de uitslag van de verzoening van de afzonderlijke uitkomsten

• De nu bepaalde grondslag is de waarde van het aandeel van de grond in het totaal van de grond + opstal (art. 4.1. AAR 1986 herz. 1993/2008

Stap 7: controle • Na het bepalen van de grondslag moet de 55% regel gecontroleerd worden: • Er zijn twee controle mogelijkheden: • - de grondprijzenbrief van de gemeente Den Haag • - de betaalde grondprijzen van nieuwbouwprojecten Omdat de gemeente Den Haag gronden in erfpacht uitgeeft weten we de prijzen van deze gronden

Stap 7: de finale controle • marktwaarde volle eigendom = marktwaarde erfpachtrecht + evenwichtswaarde van de grond als canongrondslag + bijzondere waarde blote eigendom voor de erfpachter. • “Een betaalde afkoopsom moet dus leiden tot een evenredig hogere prijs van het erfpachtrecht”

Taxatie-instructie 2023 Met de taxatie-instructie 2023 wordt: - voldaan aan de huidige erfpachtvoorwaarden - de grondslag bepaald zoals bedoeld in art. 4.1. AAR - de 55% regel gecontroleerd - het correcte waardebegrip toegepast - de regelgeving van de Kamer Wonen van het NRVT gevolgd

Taxatie-instructie 2023 De taxatie-instructie 2023 zorgt voor een waardering: - die helder en begrijpelijk is - die een afspiegeling is van de realiteit en een weergave van wat sociaal en maatschappelijk wenselijk is - die recht doet aan de erfpachtvoorwaarden - die de gerechtvaardigde belangen van erfpachter EN erfverpachter weergeeft

Concept taxatie-instructie 2023

Concept taxatie-instructie 2023 • De taxatie-instructie 2023 is een concept, welke tot stand gekomen is door overleg tussen betrokken en bevlogen deskundigen • Alle partijen, zoals b.v. taxateurs en gemeente, worden uitgenodigd om mee na te denken, te helpen, te adviseren, maar met name ook te bekritiseren en te analyseren om de taxatie-instructie 2023 tot de standaard in Den Haag te maken voor de aankomende jaren • Om te komen tot een uniforme taxatiemethode die de erfpachter en vererfpachter helderheid en zekerheid biedt bij heruitgifte in erfpacht

Rogier van Heijnsbergen RM VBO-Makelaar Onafhankelijk, beëdigd taxateur rogier@vanheijnsbergen.nl 070-3066000