De Lange 20241002 - Onrust bij erfpachters was terecht

Onrust bij erfpachters was en is terecht! Werkbespreking inzake Erfpacht - Gemeenteraad Den Haag Woensdag 2 oktober 2024 Koen de Lange – Nederlands instituut voor Erfpacht Nederlands instituut voor Erfpacht | drs. K.M. de Lange | koendelange@mijnerfpacht.nl | T: 06 21521358

21 september 2023

2

21 september 2023

3

Inhoud 1. Commissie Van Gool, Nelisse, Middleton 2. Amsterdam WOZ/BSQ-methode 3. WOZ-waarde voor Den Haag 4. Canonpercentage

4

Opdracht commissie > prof. dr. Peter van Gool FRICS > dr. Paul C.J-P. Nelisse FRICS RT > Roy Middleton MSc MSRE RT RM

• Hertaxaties • Onderzoek naar de juistheid van de taxaties die zijn uitgevoerd in Bezuidenhout. • Een tweede taxatie verricht bij een representatieve selectie van woningen die betrokken zijn in de projectmatige heruitgifte erfpacht Bezuidenhout. • Indien een grondwaarde van de deskundigentaxatie significant lager ligt dan de oorspronkelijke grondwaarde, zal de gemeente onderzoeken welke aanpassingen nodig zijn. Bron: RIS317206 raadsbrief 23 november 2023

5

Conclusie commissie Van Gool, Nelisse, Middleton

• Hertaxaties • Significant is een afwijking +/- 10% (bandbreedte 20%) • Grondwaarde van de deskundigentaxatie ligt significant lager dan de oorspronkelijk getaxeerde grondwaarde

- 45% (tussen -14% en -61%) • Gevolg • De oorspronkelijk in Bezuidenhout uitgevoerde taxaties zijn derhalve onjuist Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton

6

Taxaties Van Ameyde € 118.200,-

Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton

7

Taxaties Commissie Van Gool € 64.500,-

- 45 %

Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton

8

Residuele methode is kwetsbaar

Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton

9

WOZ-waarde - residueel -/- € 113.200,-

Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton; WOZwaarde Loket

10

Commissie Van Gool Conclusies: • Er is iets vreselijk mis gegaan. De zorgen en onrust bij erfpachters waren en zijn terecht ➢ Wees transparant: maak hoor- en wederhoor van de commissie openbaar

• Oplossing: wat fout is gegaan moet overnieuw • Onjuiste taxaties vanaf Q2-2021 opnieuw uitvoeren ➢Minimaal 2 taxatiemethoden in taxatierapport ➢Zet een databank van grondtransacties op ! 11

Amsterdam WOZ/BSQ methode

Buurt Straat Quote (BSQ)

12

Hefboom BSQ Totaal 209.000 woningen

4.130*

2.100

2.900

BSQ 2017 – overstappen t/m 2019

*Van nog eens 15.000 woningen is niet gepubliceerd in welke BSQ 2017 klasse deze vallen

BSQ 2019

13

Hefboom BSQ

14

Hefboom BSQ

15

Hefboom BSQ

16

Hefboom BSQ

17

Hefboom BSQ

18

Hefboom BSQ

19

Hefboom BSQ

20

WOZ/BSQ methode Conclusie BSQ hefboom:

DOE HET NIET !!

21

21 september 2023

22

Uitkomst Cie Van Gool /WOZ

Bron: Rapportage commissie Van Gool, Nelisse, Middleton; WOZwaarde Loket

23

Grondwaarde? Resultaat telt Oud

Nieuw

Bron: steekproef van 30 taxatierapporten, 13 oude en 17 nieuwe; WOZ-waardeloket; Commissie Van Gool

24

WOZ-waarde Den Haag Conclusie:

• Bied herstel aan voor alle taxaties/ obligatoire overeenkomsten > Q2-2021 met 55% grondwaarde boven 12% van de WOZ-waarde uit jaar taxatie • Maak erfpacht geen hefboom product !! • Eventueel grondwaarde vast 10% van de WOZ-waarde in gemeentelijke aanbieding • Drie deskundigen taxatie moet blijven 25

Canonpercentage • Smoothing is even arbitrair als huidige methode

Advies • Bepaal netto rendementseis gemeente:

• Bijvoorbeeld nominaal 3,0% • Wijzig dit nooit meer gedurende de looptijd • Bij een indexcanon reëel canonpercentage

• Disconteringsvoet (d) afkoopsom wiskundig laten volgen uit canonpercentage (c) en inflatieverwachting (i) 𝑐+𝑖 𝑑= 1 −𝑐

26

Ten slotte

27