20251009-RIS323334 Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning vergroten woning Jan van Houtstraat 71

Datum

Ons Kenmerk

30 september 2025

DSO/10939545 RIS323334

Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning vergroten woning Jan van Houtstraat 71 Op 23 december 2024 is een aanvraag om omgevingsvergunning gedaan voor het vergroten van de woning Jan van Houtstraat 71 door het maken van een dakopbouw. De voorgenomen activiteit is in strijd met het omgevingsplan en daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op basis van de toetsing van de activiteit op alle relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving is het college van oordeel dat de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL), heeft het college het voornemen om een vergunning te verlenen voor de aangevraagde activiteit. Op 29 april 2023 (RIS313814) heeft de gemeenteraad een lijst vastgesteld van categorieën BOPA’s waarvoor het college een bindend advies aan de raad moet vragen. De aangevraagde activiteit valt in de categorie 1.1, onder b: ‘voor het realiseren van bebouwing met een bouwhoogte van meer dan 130% van de bouwhoogte zoals opgenomen in het omgevingsplan’.

Daarom vraagt het college de gemeenteraad om advies of de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Het advies is bindend voor het besluit van het college op de aanvraag omgevingsvergunning. Bij een positief advies van de raad verleent het college de vergunning. Bij een negatief advies van de raad weigert het college de vergunning op basis van een onderbouwing van de raad waarom het plan niet voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Hieronder volgt een korte omschrijving van het initiatief en de uitkomst van de beoordeling van de voor de activiteit relevante aspecten. Initiatief en procedure De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft het uitbreiden van een woning aan de Jan van Houtstraat 71 door het maken van een dakopbouw. De activiteit past niet in de bouwregels van het Omgevingsplan gemeente Den Haag (bestemmingsplan Statenkwartier) omdat de maximale bouwhoogte voor dit deel van de woning 7 meter is. De opbouw heeft echter een hoogte van 10 meter. Omdat de activiteit niet past in het omgevingsplan is sprake van een BOPA. Het besluit op de aanvraag wordt voorbereid volgens de reguliere voorbereidingsprocedure. De beslistermijn voor deze aanvraag bedraagt maximaal 8 weken.

Het college heeft de activiteit beoordeeld op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Op alle relevante aspecten valt de beoordeling positief uit. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL) vindt het college dat dat de vergunning kan worden verleend.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10939545

Dit is alleen mogelijk met een positief advies van uw raad over de gevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een negatief advies vragen wij uw raad om een nadere motivering waarom niet wordt voldaan aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Beoordeling Hierna volgt de beoordeling van de aspecten voor zover die relevant zijn voor de afweging of sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Stedenbouw De stedenbouwkundige beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Het Statenkwartier is primair een woonwijk. Het overgrote deel van de gebouwen is als woonruimte in gebruik. Het beschermd stadsgezicht geldt voor deze straat en heeft als doel de structuur en bebouwing te behouden. Het initiatief betreft een dakopbouw met dakterras aan de achtergevel. Binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan mogen gebouwen tot een maximale toegestane bouwhoogte van 7 meter worden gebouwd. Op een klein gedeelte van het dakvlak is een dakopbouw toegestaan. De bouwhoogte van de aangevraagde dakopbouw en het dakterras overschrijden de toegestane bouwhoogte met respectievelijk 3,0 en ca 0,50 meter. Binnen het bestemmingsplan is voor de dakopbouw geen afwijkingsmogelijkheid opgenomen (voor het dakterras wel een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid!).

De dakopbouw en het dakterras dienen ter vergroting van het woonoppervlak en daarmee het wooncomfort. De overschrijding van de hoogte van zowel de dakopbouw als het hekwerk wordt stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar geacht, doordat de impact op de ruimtelijke beleving vanuit de omgeving minimaal is. De extra massa is stedenbouwkundig voorstelbaar en doet geen afbreuk aan de stedenbouwkundige structuur en opzet. Ze zijn voldoende passend ontworpen en volgen meerdere reeds vergunde en gerealiseerde dakopbouwen in het overliggen blok en de directe omgeving. Op grond daarvan kunnen we medewerking verlenen aan de afwijking van de bouwregels van het bestemmingsplan. Monumentenzorg Het plan ligt in het westelijke deel van het beschermde stadsgezicht ‘Statenkwartier’, in het Geuzenkwartier. Dit gebied wordt gekenmerkt door een kleinschalig bebouwingsbeeld en een eenvoudige architectuur. De Jan van Houtstraat kent verschillende bouweenheden: de gevelwand tussen de Jan Van Houtstraat/Douzastraat aan de noordzijde en de Jan Van Houtstraat/Van Hoornestraat aan de zuidzijde. Om de samenhang in het gevelbeeld te waarborgen, moet de dakopbouw van nummer 71 gelijk zijn aan de reeds gerealiseerde dakopbouw van nummer 39, die in dezelfde bouweenheid is gesitueerd als nummer 71. Het plan tast daarom de cultuurhistorische waarden van het stadsgezicht niet aan.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10939545

Welstand De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft aan de hand van de Welstandsnota geoordeeld dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De beoordeling op het aspect welstand vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Op de architectonische eenheid waarvan deze woning een onderdeel is – Jan van Houtstraat 33 tot en met 79 – is eerder een extra bouwlaag geaccordeerd en gerealiseerd. De nu voorgestelde dakopbouw sluit zorgvuldig aan op het eerste ontwerp, aangepast aan de afwijkende plattegrond, waardoor de opbouw aan de voorzijde smaller en aan de achterzijde breder is. Het bouwplan draagt bij aan een toekomstige samenhangende volledige derde laag. Participatie De aanvraag betreft een BOPA. Daarvoor is participatie door uw raad verplicht gesteld (RIS 313814). De aanvrager heeft voor de indiening van de aanvraag participatie ingevuld door gesprekken te voeren met de buren. De wetgever heeft nadrukkelijk niet ingevuld hoe (verplichte) participatie moet plaatsvinden. Wel kan worden gesteld dat verplichte participatie ‘enige betekenis’ moet hebben en in verhouding moet zijn met de aard van het project en de impact op de omgeving. Het doel van participatie is om burgers in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de besluitvorming, maar het gaat niet zó ver dat de inbreng van omwonenden van beslissende betekenis is.

De uitgevoerde participatie voldoet hieraan en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Conclusie beoordeling De ontwikkeling hebben wij getoetst aan beleid, instructieregels en andere onderwerpen voor zover relevant voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Uit de beoordeling van de onderbouwing volgt dat de aangevraagde activiteit kan worden vergund met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 30 september 2025 Besluit: Het college te adviseren om de vergunning voor de aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het maken van een dakopbouw op het adres Jan van Houtstraat 71 te verlenen Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 9 oktober 2025. De griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door De Griffier L. Blankwaard Rombouts op 10-10-2025

3/3