20250918-RIS323088 Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning extra bouwlaag Spuistraat 44

Datum

Ons Kenmerk

2 september 2025

DSO/10908544 RIS323088

Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning extra bouwlaag Spuistraat 44 Op 12 januari 2024 is een aanvraag omgevingsvergunning gedaan voor een omgevingsplanactiviteit. De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan en is daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op basis van de toetsing van de activiteit op alle relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving is het college van oordeel dat de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’, heeft het college het voornemen om een vergunning te verlenen voor de aangevraagde activiteit. Op 29 april 2023 (RIS 313814) heeft de gemeenteraad een lijst vastgesteld van categorieën BOPA’s waarvoor het college een bindend advies aan de raad moet vragen.

De aangevraagde activiteit valt in de categorie 1.2.c: ‘het realiseren, veranderen en uitbreiden van bouwwerken binnen het gemeentelijke- of rijksbeschermde stadsgezicht, met een vermeerdering van de hoogte en/of het bebouwd oppervlak van bestaande gebouwen met meer dan 30% ten opzichte van wat is toegestaan in het omgevingsplan of het bebouwen van een open ruimte met of ten dienste van een nieuwe hoofdfunctie’. Daarom vraagt het college de gemeenteraad om advies of de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Het advies is bindend voor het besluit van het college op de aanvraag omgevingsvergunning. Bij een positief advies van de raad verleent het college de vergunning. Bij een negatief advies van de raad weigert het college de vergunning op basis van een onderbouwing van de raad waarom het plan niet voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Hieronder volgt een korte omschrijving van het initiatief en de uitkomst van de beoordeling van de voor de activiteit relevante aspecten. Initiatief en procedure De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft het veranderen en het vergroten van de winkel Spuistraat 44 tot winkel en drie woningen door het veranderen van de indeling en het maken van een extra bouwlaag aan de achterzijde.

Onderdeel van het bouwplan is een extra bouwlaag aan de achterzijde van het pand (aan het Achterom) waarin een nieuwe woning gemaakt wordt. In bijlage Spuistraat 44 is de tekeningenset opgenomen die bij de aanvraag is ingediend. De activiteit past niet in de bouw- en gebruiksregels van het Omgevingsplan gemeente Den Haag (bestemmingsplan St. Jacobskerk e.o.). Het bestemmingsplan (St. Jacobskerk e.o.) is nog geen onderdeel van het omgevingsplan, maar door het overgangsrecht wel op de aanvraag van toepassing. Ter plaatse van het initiatief zijn de bestemming ‘Gemengd - 1’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde Archeologie 1’ en ‘Waarde - Cultuurhistorie’ opgenomen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10908544

De activiteit past niet binnen de regels van de gemengde bestemming, omdat op de begane grond een ontsluiting voor de bovenliggende woningen is voorzien en omdat door de extra bouwlaag de bouwhoogte op het hoogste punt 9,47 meter wordt waar het bestemmingsplan een bouwhoogte van 6 meter toestaat. In het bestemmingsplan is hiervoor geen toereikende afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Het college heeft de activiteit beoordeeld op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Op alle relevante aspecten valt de beoordeling positief uit. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ vindt het college dat de vergunning kan worden verleend. Dit is alleen mogelijk met een positief advies van uw raad over de gevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een negatief advies vragen wij uw raad om een nadere motivering waarom niet wordt voldaan aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Beoordeling Bij de aanvraag is een motivering geleverd om te onderbouwen dat de ontwikkeling voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. De onderbouwing is opgenomen in bijlage Spuistraat 44. Hierna volgt de beoordeling van de relevante aspecten van de motivering.

Planologie De planologische beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. De locatie is gelegen binnen de bestemming ‘Gemengd – 1’. Het hoofddoel van het gemeentelijk beleid binnen deze bestemming is de ontwikkeling van een levendig en multifunctioneel leefmilieu. Ondanks de brandbreedte aan functies zijn er ook nuanceringen van toepassing die een wildgroei aan functies en onderlinge negatieve wisselwerkingen moeten voorkomen of beperken. Het bouwplan voorziet in een ontsluiting ondersteunend aan de woningen op de verdiepingen. Het realiseren van een ontsluiting op de begane grond ten behoeve van de woningen op de verdiepingen is planologisch voorstelbaar. Wonen boven winkels is door de veranderende omstandigheden in de retail- en woningmarkt wenselijk. Een opgang naar boven is noodzakelijk, maar ontbreekt in veel panden in de Spuistraat. In het voorliggende plan is de opgang daarbij zo gesitueerd dat deze niet ten koste gaat van de actieve plint aan de Spuistraat. Planologisch gezien is er geen bezwaar tegen het bouwplan. Stedenbouw De stedenbouwkundige beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Aan de achterzijde grenst het perceel aan het Achterom (nummer 79). Aan de zijde van de Spuistraat is het hoofdgebouw gelegen, dat bestaat uit twee bouwlagen en een kapverdieping.

Het bestaande schilddak (met een rechte achtergevel) blijft daarbij behouden. Achter het hoofdgebouw bestaat de aanbouw (tot aan het Achterom) uit twee bouwlagen zonder kapverdieping. Het bouwplan gaat over het toevoegen van een extra bouwlaag (zonder setback) aan de zijde van het Achterom. Tussen de extra bouwlaag en het hoofdgebouw met kap wordt een patio voorgesteld. Deze is ongeveer 6 meter diep tussen beide achtergevels. Hier bevinden zich ook de buitenruimtes van de bovenste twee woningen. Het is voorstelbaar om de extra bouwlaag uit te lijnen op de bestaande rooilijn. Het hoofdvolume sluit goed aan op de naastgelegen panden.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10908544

De drie woningen worden ontsloten via het Achterom. Gezien de omvang van de woningen, de beoogde doelgroep daarbij en het ontbreken van autoparkeerplaatsen zullen de toekomstige bewoners vaak gebruik maken van lopen en fietsen van en naar de woning. Om de openbare ruimte niet te belasten met rondslingerende fietsen en de doorgang van motorvoertuigen in het smalle Achterom niet te belemmeren/blokkeren (iets voorbij Achterom 79 is aan de overzijde een in- en uitrit gelegen van een hotel gelegen) is het ongewenst dat er fietsen e.d. rondslingeren en/of vrij worden geplaatst. In het bouwplan is op de begane grond aan de zijde van het Achterom een collectieve ruimte voor het inpandig stallen van fietsen en/of scooters voor tien fietsen opgenomen. Welstand De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft aan de hand van de Welstandsnota geoordeeld dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De beoordeling op het aspect welstand vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. De commissie waardeert het initiatief, zij kan zich een extra bouwlaag op dit pand voorstellen en stemt in met de gekozen hoofdopzet en architectonische uitwerking. Het plan betreft de achterzijde het pand aan de Spuistraat, gelegen aan het Achterom en gesitueerd in het rijksbeschermd stadsgezicht Centrum.

De nabijgelegen Kissemstraat wordt gekenmerkt door de kleine schaal die van oorsprong tevens kenmerkend was voor het Achterom; bescheiden pandjes met een kap. Onderhavig pand sluit in perceelbreedte nog steeds aan bij deze typologie. Binnen de bestaande verspringende daklijn van deze gevelwand is de opbouw met een eigen afwijkende hoogte passend naast de belendende panden. Een modern klassieke vormgeving van de gevel, die aansluit op de schaal, maat en karakteristieken van het oorspronkelijke pand, acht zij passend bij de cultuurhistorische waarde. De nieuwe indeling brengt de hiërarchie in de gevel terug en maakt het pand als zelfstandige entiteit leesbaar. Met het doorzetten van de gevel in de bestaande rooilijn en een beëindiging van de gevel met reliëf in de vorm van een lijstgevel en door het toepassen van vensters met een negge, krijgt het pand voldoende dieptewerking om een accent in de gevelwand te worden. De commissie heeft eerder gevraagd om kwaliteit in het pand terug te brengen, zij had nog opmerkingen ten aanzien van de architectonische uitwerking en de gebruikte kleurstelling. Deze bezwaren zijn voldoende in de detaillering verwerkt. Het geaccidenteerde lijstwerk als beëindiging van de gevel is zoals gevraagd de hoek omgezet en met een zinken kraal afgedekt.

Ook de indeling en architectonische uitwerking van de entreepui op de begane grond is verbeterd en passend bij de architectuur. Hetzelfde geldt voor het lijstwerk boven de entreepui. Het bel- en postvaktableau is mee ontworpen en wordt uitgevoerd in hoogwaardige materialen. De voorgestelde kleurstelling van het stucwerk in crèmewit (Ral 9001) in combinatie met kozijnen in de kleur Ultrareine zone wit (Ral 9012) en draaiende delen in donkergroen (Boonstoppel HS49) is voldoende passend bij de architectuur en akkoord. De kleur van de daklijst en de lijst boven de pui van de begane grond sluit aan bij de kleurstelling van de kozijnen.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10908544

Beschermd stadsgezicht De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft geoordeeld dat het plan het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht Centrum voldoende in acht neemt. Parkeren De beoordeling op het aspect mobiliteit is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Op grond van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’ is de parkeervraag voor motorvoertuigen en fietsen beoordeeld op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 en de Beleidsregel Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Vanwege de locatie van de aanvraag ziet het college op grond van artikel 2:4 van deze nota af van het stellen van een autoparkeereis. In voetgangersgebieden in de binnenstad en nabij het strand wil de gemeente niet meer autobewegingen toelaten dan strikt noodzakelijk, zodat dit prettige gebieden zijn voor bewoners en bezoekers om te lopen en te verblijven. In de omgeving van de binnenstad en de boulevard van Scheveningen zijn voldoende parkeervoorzieningen aanwezig om een auto, al dan niet tegen betaling, te stallen. Ook heeft het college de parkeerbehoefte voor fietsen berekend op basis van de fietsparkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016.

Hierin zijn fietsparkeernormen vastgelegd voor kantoren, bedrijven en voorzieningen. Voor woningen geldt de fietsparkeereis uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. De fietsparkeerbehoefte is afgerond nul fietsparkeerplaatsen. Er is daarmee geen sprake van een fietsparkeereis. Archeologie De beoordeling op het aspect archeologie is positief. Het plan neemt het behoud en de bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachting voldoende in acht. Deze beoordeling vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Uit de ingediende gegevens blijkt dat er geen grondroering plaatsvindt. Participatie De aanvraag betreft een BOPA. Daarvoor is participatie door uw raad verplicht gesteld (RIS 313814). De aanvrager heeft voor de indiening van de aanvraag participatie ingevuld door op verschillende momenten bij de buren van Spuistraat 40, 42, 46 en 48 op bezoek te gaan. Gegevens van de ontwikkelaar en over het bouwplan zijn bij alle bezochte adressen achtergelaten. Naar aanleiding daarvan heeft echter niemand contact opgenomen met de initiatiefnemer. De wetgever heeft nadrukkelijk niet ingevuld hoe (verplichte) participatie moet plaatsvinden. Wel kan worden gesteld dat verplichte participatie ‘enige betekenis’ moet hebben en in verhouding moet zijn met de aard van het project en de impact op de omgeving.

Het doel van participatie is om burgers in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de besluitvorming, maar het gaat niet zó ver dat de inbreng van omwonenden van beslissende betekenis is. De uitgevoerde participatie voldoet hieraan en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10908544

Conclusie beoordeling De ontwikkeling hebben wij getoetst aan beleid, instructieregels en andere onderwerpen voor zover relevant voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Uit de beoordeling van de onderbouwing volgt dat de aangevraagde activiteit kan worden vergund met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 2 september 2025, Besluit: I. Het college te adviseren om de vergunning voor de aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het veranderen en vergroten van de winkel aan de Spuistraat 44 tot winkel en drie woningen door het veranderen van de indeling en het maken van een extra bouwlaag aan de achterzijde te verlenen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 18 september 2025. De griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door De Griffier L. Blankwaard Rombouts op 25-09-2025

5/5