20250918-RIS321405 Geamendeerd voorstel van het college inzake nota van uitgangspunten GAVI-kavel 1B

Datum

Ons Kenmerk

1 april 2025

DSO/10851898 RIS321405

Geamendeerd voorstel van het college inzake nota van uitgangspunten GAVI-kavel 1B Voor u ligt het voorstel en een toelichting van het college over de nota van uitgangspunten (hierna: NvU) GAVI-kavel 1B. Met de NvU worden de kaders vastgelegd voor de ontwikkeling van GAVI-kavel 1B tot een duurzaam werklandschap en bedrijventerrein. Aanleiding De GAVI-kavel is eigendom van de gemeente Den Haag en is sinds 1998 aangemerkt als een strategische reservelocatie voor bedrijven en voorzieningen aan de A4 en A12. GAVI staat voor Geïntegreerde Afvalverwerkingsinstallatie. De bestemming van de GAVI-kavel is: nader uit te werken gebied voor de bedrijfsdoeleinden en voorzieningen. In de NvU GAVI kavel 1B worden de kaders vastgelegd voor de ontwikkeling van de GAVI-kavel 1B tot een duurzaam werklandschap en bedrijventerrein. Het gaat om een nu groen en waterrijk gebied. Overeenkomstig het coalitieakkoord ‘Haags Akkoord 2023-2026’ (RIS316672) moet de GAVI-kavel ruimte bieden aan nieuwe bedrijvigheid en voor een deel aan de nieuwe HTM-remise in een groene omgeving”. Daarnaast is bepaald dat bij de GAVI-kavel 1B ruimte voor natuur wordt behouden en dat hierin wordt geïnvesteerd. In het kader van de voorliggende NvU is onderzocht hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven.

Tramremise GAVI-kavel 1A In juni 2022 heeft de raad ingestemd met de NvU voor de realisatie van de tramremise (RIS312403) op een deel van de GAVI-kavel, waarvan HTM de eindgebruiker is en de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) de opdrachtgever. Formeel maakt de tramremise deel uit van het bedrijvendeel op de GAVI-kavel. De tramremise is gepland op het deel van het GAVI-terrein, nabij de Plas van Reef. De geplande instroom van het nieuwe trammaterieel vraagt om huisvesting voor het nieuwe materieel. Hiertoe wordt de projectplanning afgestemd met HTM en MRDH en continu geanalyseerd en geoptimaliseerd. (Voortgangsbrief Tramremise Ypenburg RIS316653). NvU GAVI-kavel 1B Na vaststelling van de NvU Tramremise heeft het college opdracht gegeven tot het opstellen van een NvU voor het overige deel van de GAVI-kavel. Dit deel van de GAVI-kavel is bestemd voor bedrijvigheid met een milieucategorie vanaf 3.1 en hoger. De beschikbare ruimte op de kavel wordt ingeperkt door bijvoorbeeld hindercirkels van TNO en de rijkswegen, ruimte voor belangrijke leidingen (met beperkingenzones) en ecologische zones. De NvU voor de GAVI-kavel 1B richt zich op de ruimtelijke en beleidsmatige uitgangspunten voor het terrein en wordt gevolgd door een ontwikkelingsprogramma dat invulling geeft aan de bestemming voor bedrijven.

Bestuursovereenkomst Binckhorst In de Bestuursovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de planologische compensatie van 4,6 ha bedrijvigheid in de milieucategorie 3.1 en hoger ten behoeve van de Binckhorst.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

dienst: afdeling-telefoon dienst: afdeling-website

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851898

Daarnaast is een reservering opgenomen ten behoeve van het niet-watergebonden deel van het afvalcluster van de Binckhorst en HOV-kavels. Daartoe dient in december 2025 een wijziging omgevingsplan ter inzage te worden gelegd. Om invulling te geven aan de afspraken uit de bestuursovereenkomst heeft de provincie bij besluit van provinciale staten van 31 januari 2024 de omgevingsverordening herzien, waarbij de aanduiding bedrijventerrein op de Binckhorst (op een paar kavels na) is verwijderd en de aanduiding bedrijventerrein op de GAVI-kavel is toegevoegd. De provincie heeft daarmee voldaan aan hun verplichtingen op grond van de bestuursovereenkomst. Beoogd effect Den Haag heeft grote behoefte aan bedrijventerreinen. In het Woonwerk-akkoord (RIS311248) en de Bestuursovereenkomst Binckhorst (RIS314758) zijn hierover afspraken gemaakt. De opgave voor de GAVI-kavel 1B is het realiseren van een duurzaam werklandschap, waarin, naast het realiseren van een werklocatie, ook ecologische waarden worden geïntegreerd. In het programma Bedrijfshuisvesting (RIS318690) is als ambitie voor de GAVI-kavel 1B opgenomen de ontwikkeling van ca. 8 ha nieuw bedrijventerrein met aandacht voor duurzame en multifunctionele gebouwen. In de profilering is de GAVI-kavel daarbij aangeduid als functioneel werkgebied.

De GAVI-kavel wordt een nieuw bedrijventerrein met het profiel stadsverzorgende, circulaire en (hoog) technische bedrijvigheid. De bruto-oppervlakte van de GAVI-kavel is ca. 24 ha. De voorliggende NvU laat zien dat ca. 13 ha (netto uitgeefbaar) kan worden gerealiseerd voor bedrijvigheid, inclusief ca. 5 ha (uitgeefbaar) voor de tramremise. De resterende ruimte is nodig voor functies zoals ontsluiting, interne wegenstructuur, waterberging en ecologische zone. Groen en duurzaam werklandschap Bij het opstellen van de NvU GAVI-kavel 1B is de motie ‘Integrale afweging GAVI-kavel’ (RIS315665) een belangrijk uitgangspunt. In de NvU voor de GAVI-Kavel is dan ook een integrale afweging gemaakt voor de toekomstige invulling en inrichting van het terrein. Bij deze integrale afweging is concreet rekening gehouden met de ecologische verbindingszone, de huidige bestemming (bedrijvigheid) en de toekomstige tramremise Ypenburg. De opgave voor de GAVI-kavel 1B is het realiseren van een duurzaam werklandschap, waarin, naast het realiseren van een werklocatie, ook ecologische waarden worden geïntegreerd. Bij het opstellen van de NvU komen op het vlak van duurzaamheid de volgende thema’s aan de orde: groen en natuur, klimaatadaptatie, gezondheid, energievoorziening, mobiliteit en circulariteit.

Het uitgangspunt is dat de ecologie vanuit de bestaande ecologische gebieden wordt versterkt en uitgebreid om een robuuster structuur te creëren. In het ruimtelijk concept gekozen voor robuuste groene randen met waterberging rondom de gehele kavel. De bestaande slotenstructuur worden daarbij ofwel geïntegreerd of verbreed of verlegd. Bijna de volledige waterberging van de GAVI-kavel 1B wordt aan de randen georganiseerd.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851898

De ecologische verbindingszone aan de zuidkant van de kavel tussen de Plas van Reef en de kavel en de groen/blauwe structuur langs de Tedinger Broekplas worden met elkaar verbonden, wat bijdraagt aan de biodiversiteit en ecologische waarden in deze zones. Hierdoor komt het zwaartepunt van bedrijvigheid aan de zijde van de snelweg te liggen. Financiële consequenties Om een eerste inschatting te krijgen van de financiële consequenties is er een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. In deze haalbaarheidsstudie zijn op basis van ruimtegebruik, programma, ontwikkelstrategie en fasering de kosten en baten in beeld gebracht. De kosten betreffen: verwervingskosten (boekwaarde), kosten bouwgrondproductie, kosten inrichting openbare ruimte, plankosten, bovenwijkse kosten en overige kosten. De baten betreffen de grondopbrengsten. Voor de berekening van de grondopbrengsten is het plangebied opgedeeld in uitgeefbare kavels. Aan de uitgeefbare kavels is een bedrijfscategorie met de daar bijbehorende mate van stapeling en m2 prijs gekoppeld. Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat er een positief resultaat is van € 6.240.000,- op eindwaarde per 31-12-2034 en € 5.119.000,- op netto contante waarde per 1-1-2025. Het totale risicoprofiel bedraagt € 5.947.000,- prijspeil 1-1-2025. In geval van een toekomstige grondexploitatie is dit de impact op het minimaal vereiste weerstandsvermogen.

De haalbaarheidsanalyse resulteert vooralsnog in een positief resultaat. Hiermee is het mogelijk om deze haalbaarheidsstudie verder uit te werken tot een financieel haalbare grondexploitatie. Na de vaststelling van de NvU zullen de te maken (voorbereidings-)kosten verantwoord worden als immateriële vaste activa zodat deze ingebracht kunnen worden in de beoogde grondexploitatie. De totale kosten voor de bovenwijkse voorzieningen zijn op dit moment nog niet voldoende uitgewerkt. Deze kosten zullen na vaststelling van de NvU verder uitgewerkt worden. Op dit moment zijn de kosten voor de bovenwijkse publieke maatregelen indicatief geraamd voor een bedrag van € 7.550.000,- (prijspeil 1-1-2025). Risico's en kanttekeningen Financiële risico’s Om te komen tot een goede benutting van de schaarse ruimte wordt waar mogelijk uitgegaan van meerlaags bouwen. Meerlaags bouwen kan de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie onder druk zetten. Met name de hogere bouwkosten (voor zwaardere constructies) in combinatie met de relatief beperkte (huur)waarde leiden tot een lagere grondopbrengst, en zelfs een negatieve grondwaarde is niet uit te sluiten. Er is rekening gehouden met een risico dat het meerlaags bouwen bij de hightech bedrijvigheid niet kan worden gerealiseerd. Hierdoor neemt de opbrengstpotentie af. Hiervoor is een risico opgenomen met een impactbedrag van € 3.619.000,-.

Bovendien is er een risico opgenomen voor een mogelijke bodemsanering. In de huidige raming wordt uitgegaan van een eenvoudige saneringsvariant (isolatie). Nader onderzoek moet uitwijzen of deze variant volstaat en of er ontwerp optimalisaties mogelijk nodig zijn. De eventuele aanwezigheid van verontreinigingen (teerhoudend-asfalt, asbesthoudend puin, etc.) is kostenbepalend voor de afvoer daarvan. Hiervoor is een risico opgenomen met een impactbedrag van € 2.327.000,-. Projectkansen zijn momenteel nog onvoldoende te overzien. Financiële kansen zijn er mogelijk als regionaal het aanbod aan bedrijfsterreinen fors afneemt.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851898

Als uitgangspunt is er een maximale looptijd van de grondexploitatie genomen. Daarnaast zijn de gronduitgiftes verspreid over meerdere jaren. Hierdoor is het marktrisico laag. Bij de nadere uitwerking van de grondexploitatie dient hier opnieuw naar gekeken te worden. Verkeersonderzoek De GAVI-kavel 1B zal ontsloten worden via het Valutapad aan de zuidwestzijde en via het Guldenpad/Guldenlaan aan de noordoostzijde van de kavel. Er is onderzocht of de verkeersgeneratie van het bedrijventerrein en tramremise op het onderliggende wegennet afgewikkeld kan worden. Uit het uitgevoerde verkeersonderzoek blijkt dat de verkeersgeneratie op wegvakniveau niet leidt tot doorstromingsproblemen op de omliggende wegvakken. Op kruispuntniveau kunnen de beide kruispunten (Guldenlaan – Ypenburgse Stationsweg en Valutapad – Ypenburgse Boslaan) de extra verkeersgeneratie van de GAVI-kavel goed aan. De cyclustijden op het kruispunt Guldenlaan – Ypenburgse Stationsweg overschrijden niet de grens (vanuit verkeersveiligheid) van 120 seconden. Wel is nader onderzoek nodig in een simulatie. De verkeersstudie is gedaan aan de hand van een stedenbouwkundig schetsontwerp, waarbij over de typologie van de bedrijven nog veel onbekend is. Mocht er in het verdere ontwerpproces voor het GAVI-kavel meer bekend worden moet er aanvullend onderzoek uitgevoerd worden.

Juridische consequenties De NvU is de basis voor een op te stellen wijziging omgevingsplan. De wijziging omgevingsplan zal de NvU planologisch-juridisch vertalen en daarbij dienen tevens de regels uit de omgevingsverordening van de provincie voor bedrijventerreinen in acht te worden genomen. De wijziging omgevingsplan vormt het toetsingskader voor toekomstige aanvragen omgevingsvergunning op de GAVI-Kavel 1B. Milieueffectrapportage Afhankelijk van de omvang en de samenhang van projecten binnen een gebied zal een project MER moeten worden opgesteld. Voor de voorgenomen ontwikkeling van de GAVI-kavel 1B dient initiatiefnemer met een m.e.r.-beoordelingsnotitie te motiveren of de ontwikkeling m.e.r.-plichtig is. Uitvoeringsconsequenties Er is capaciteit gereserveerd voor het opstellen van een projectdocument en het opstellen van een ontwerp-omgevingsplan. Na vaststelling van de NvU zullen diverse vervolgonderzoeken worden uitgevoerd om de kosten van bouw en woonrijpmaken nauwkeuriger in beeld te krijgen, onder andere: • Bodemkwaliteit, verharding en (weg-)fundering. • Geotechnische onderzoek/advies. • Nader onderzoek ecologie en Boom-effectanalyse. • Nader onderzoek watersysteem. • Nadere dimensionering aansluitende kruispunten. • Opstellen materialenbalans. • Kabels en leidingen inventarisatie/opstellen voorkeurstracé.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851898

Tot de scope van het project horen ook de aansluiting op de Guldenlaan en Valutapad. Daarnaast wordt op (en naast) de GAVI-kavel 1B gewerkt aan de projecten tramremise en Warmtelinq. Dat betekent dat er in alle fases van het project (ontwerp, besluitvorming, communicatie, procedures, bouwvoorbereiding en realisatie) veel coördinatie noodzakelijk is. Communicatie Er zijn twee informatiebijeenkomsten georganiseerd over de ontwikkelingen op de GAVI-kavel 1B, in oktober 2023 en op 20 januari 2025. Tussentijds zijn er overleggen geweest met Bewoners Platform Ypenburg. In januari 2025 is overlegd met vertegenwoordigers vanuit het bedrijfsleven, natuurverenigingen en bewoners. Vervolg en rol van de raad Na vaststelling van de NvU wordt verder gewerkt aan het projectdocument. Dit projectdocument wordt in de tweede helft van dit jaar ter besluitvorming aan de raad aangeboden. De Financiële haalbaarheidsanalyse is geheim en zal voor de commissieleden op een besloten deel van het RIS gepubliceerd worden. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 1 april 2025, besluit: I.

de bijgevoegde nota van uitgangspunten voor de ontwikkeling van de GAVI-kavel 1B (zonder de kavel voor de tramremise) vast te stellen inclusief de bijbehorende geheime bijlage Financiële haalbaarheidsanalyse met een positief resultaat van € 6.240.000,- op eindwaarde per 31-122034 met een financieel risicoprofiel met een impact van € 5.947.000,- (prijspeil 1-1-2025);

II.

het college opdracht te geven om het project op basis van de Nota van Uitgangspunten uit te werken tot een Projectdocument en bijbehorende grondexploitatie in overeenstemming met de uitgangspunten van de NvU en de haalbaarheidsanalyse;

III. de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa in overeenstemming met artikel 3 lid 6 van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit van de gemeente en Artikel 5.3.2 van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV, zodat de voorbereidingskosten bij vaststelling van de grondexploitatie ten laste van de grondexploitatie gebracht kunnen worden; IV. kennis te nemen van de te nemen bovenwijkse publieke maatregelen, indicatief geraamd voor een bedrag van € 7.550.000,- (prijspeil 1-1-2025); V.

*alvorens de uitgiftestrategie op te stellen uit te werken welke voorwaarden hierin opgenomen kunnen worden, zodat HMC- en zwaartransportbedrijven - zoals die van bedrijventerrein Westvlietweg III - zouden kunnen verplaatsen naar de GAVIkavel en de raad hierover te informeren.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10851898

*Aldus geamendeerd besloten in de openbare raadsvergadering van 18 september 2025. De griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door De Griffier L. Blankwaard Rombouts op 24-09-2025

6/6