20250612-RIS321921 Planuitwerkingskader Saffier Huize Royal Rusthoekstraat 38 - Scheveningseweg

Datum

Ons Kenmerk

17 april 2025

DSO/10845149 RIS321921

Voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader Saffier Huize Royal (Rusthoekstraat 38/Scheveningseweg)

Met dit document legt het college het concept Planuitwerkingskader (PUK) voor de nieuwbouwontwikkeling van Saffier Huize Royal (Rusthoekstraat 38/Scheveningseweg) ter instemming voor aan uw raad. Het PUK heeft als doel om de ruimtelijke en functionele voorwaarden, waaraan de herontwikkeling dient te voldoen, in beeld te brengen en te beschrijven. De inhoud van het PUK is tot stand gekomen op basis van het participatietraject, integrale samenwerking tussen de verschillende (beleids- en vak) afdelingen van de gemeente en in samenspraak met de initiatiefnemer, Saffier. Na instemming door uw raad wordt het PUK definitief door het college vastgesteld. Indien het plan past binnen het PUK wordt het plan niet meer voor bindend advies aan uw raad voorgelegd. Aanleiding Saffier is een zorginstelling met een aantal locaties in Den Haag en biedt op meerdere gebieden gespecialiseerde zorg en behandeling. Eén van de locaties is Huize Royal aan de Rusthoekstraat 38/Scheveningseweg. De woningen van Huize Royal uit 1975 zijn sterk verouderd en voldoen functioneel en technisch niet meer aan de eisen die hier en nu en in de toekomst aan worden gesteld. Op de locatie heeft Saffier een braakliggend terrein in eigendom dat kan worden ingezet voor een integrale nieuwbouwontwikkeling.

Ook de revalidatieplekken in Geriatrische Revalidatiecentrum Mechropa, Scheveningseweg 96, zijn sterk verouderd en voldoen niet meer aan de eisen die hier en nu en in de toekomst aan worden gesteld. Daarom is medio 2023 door de initiatiefnemer, Saffier, een plan aan de gemeente aangeboden voor een integrale nieuwbouwontwikkeling. Het plan omvat de sloop van Huize Royal en het realiseren van een toekomstbestendig nieuw gebouw waar zorg optimaal kan worden verleend. Het initiatief is in het Haags Initiatieven Team (HIT) besproken, waarbij o.a. is opgemerkt dat het programma voorstelbaar is maar het plan stedenbouwkundig moet worden uitgewerkt. Daarnaast vraagt de landschappelijke inrichting in aansluiting op de omgeving aandacht en moet de parkeerbehoefte worden uitgewerkt.

Gemeente Den Haag

Postbus 12600

Spui 70 Den Haag

2500 DJ Den Haag

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Gebiedsontwikkeling & Projecten Telefoon: 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10845149

Locatie

Ruimtelijke visie onderbouwing PUK Huize Royal ligt op een historisch belangrijke plek in Scheveningen. Naast de historisch structuur is een opvallend feit dat bij de H. Antonius Abt kerk een kloostercomplex, Huize Maris Stella, heeft gestaan op de huidige locatie van Huize Royal. Het voormalige klooster bij de kerk in combinatie met de robuuste laanstructuur van de Scheveningseweg en de karakteristieke buurten eromheen vormen de inspiratiebron voor het plan. Het nieuwbouwplan en de kerk gaan, na uitvoering, op basis van de historische analyse weer een sterke verbinding met elkaar vormen. Zodoende is de visie om de nieuwbouw op te vatten als een complex wat de rust en sereniteit van het klooster van weleer uitademt. De ruimte tussen de kerk en het nieuwbouwcomplex vormt daarbij de verbindende schakel en markeert de ingang naar het complex. Dit wordt ondersteunt door een herkenbare poort. Het gebouw aan de Scheveningseweg doet mee in het ritme van solitaire complexen aan deze weg, maar is tegelijkertijd verbonden met het nieuwe voorgestelde complex. De omgeving vouwt zich als het ware om Huize Royal heen. De binnenzijde van de Franse school vormt samen met het groene erf de privé kant van beide complexen, terwijl de nu al groene ruimte van de Rusthoekstraat extra wordt vergroend.

Hiermee wordt de groene kwaliteit van het Van Stolkpark benadrukt en is deze zijde van het complex onderdeel van het parkachtige karakter van dit deel van Scheveningen. De Scheveningseweg vormt, als hoofdentree van Scheveningen-Dorp, het adres waar de complexen zich op richten. Zodoende wordt de hoofdontsluiting van het nieuwe complex verlegd van de Rusthoekstraat naar de Scheveningseweg. Hierdoor wordt de verkeerssituatie van deze smalle éénrichtingsweg ontlast. Het parkeren komt in het groene erf te liggen, te midden van de privé kant van het complex en uit het zicht van de omgeving. Dit erf wordt groen ingericht middels gras stenen en groene erfgrenzen. Voor deze ontwikkeling zijn 4 samenhangende ambities geformuleerd: • inzetten op een groene terreininrichting en openbare ruimte; • voormalig klooster als gebouw typologie;

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10845149

• •

een duidelijk adres aan de Scheveningseweg; een duurzaam wooncomplex.

Kavelregels In het PUK worden verschillende uitgangspunten beschreven die aangeven hoe de visie ruimtelijk vorm moet krijgen. De kavelregels vormen verplichte kaders, waarbinnen ruimte is voor verschillende uitwerkingsvoorstellen. Programma Het programma omvat circa 15.000m² bruto vloeroppervlakte (bvo) en bestaat, zoals nu voorzien, uit: • circa 100 huurwoningen/appartementen met een aanbod van zorg; • 30% sociaal en 70% middelduur; • de doelgroep is ouderen met een hulp- en/of zorgvraag; • circa 60 plaatsen Revalidatie Zorg (verblijf-en behandelcentrum); • kantoorhuisvesting Saffier; • wijkcentrum en zorginfrastructuur; • maaiveld parkeren. De sociale huurwoningen betreffen zorggeschikte woningen voor ouderen. Aangezien Saffier als zorginstelling dit project ontwikkelt en de woningen beheert, blijven de huurwoningen in exploitatie en beheer bij zorginstelling Saffier. Het aandeel sociale huurwoningen volgt uit de woonvisie 2022 (RIS313365) die ten tijde van de start van dit project van kracht was. Daarbij is het verhogen van het aandeel sociale huurwoningen niet haalbaar voor Saffier en vraagt de doelgroep ook om doorstroom buiten het sociale segment. Beeldkwaliteit De beoogde typologie van het kloostercomplex wordt gevormd als een samengesteld complex van meerdere eenheden en verschillende typologieën. Het bestaande gebouw, Huize Rustique, wordt hierin geïntegreerd.

Het complex gaat straks samen met de kerk een architectonische eenheid vormen, die in maat en schaal afwijkt van de omgeving. De verschillende volumes hebben verschillende hoogtes. Aan de Rusthoekstraat wordt een ritmiek met verschillende hoogtes beoogd, die aansluit op het kleinschalige en afwisselende karakter van de bebouwing aan deze straat. De hogere volumes (met kap) bepalen samen met de kerk het entree plein en sluiten zodoende qua maat en schaal aan op de bebouwing aan de Scheveningseweg. Buitenruimte en inrichting Het unieke karakter van de locatie en de verscheidenheid aan straten wordt de basis voor een variabele en rijke semiopenbare ruimte. Het gebouw houdt afstand van de straten en de omliggende gebouwen en laat daarmee ruimte over voor groene en sociale ruimte. De balans tussen groen en verharding in de buitenruimte is ca 50% -50%. Dat is ongeveer gelijk aan de bestaande situatie, waarbij in de bestaande situatie het groen achter de bebouwing (aan de zijde van de kerk) geen ecologische betekenis heeft (alleen gras). Het groen aan de zijde van de Rusthoekstraat wordt in de nieuwe situatie natuurlijk ingericht (plantsoen), met behoud van minimaal hetzelfde aantal bomen. Het groen aan de parallelweg van de Scheveningseweg wordt ingericht als tuin, met behoud van de huidige grote bomen en eventuele aanplant van extra bomen.

Het ‘erf’ met parkeren wordt ingericht met grasstenen bij de parkeerplaatsen en groen tussen de parkeerplaatsen en de bebouwing/erfgrens Franse school. Het geheel krijgt daarmee een groenere uitstraling. Zie bijlage 4 in het PUK voor de belangrijkste wijzigingen op het gebied van groen.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10845149

Duurzaamheid en groen Binnen het plangebied dient groen bij te dragen aan de natuurwaarden van de omgeving. Deze waarden zijn verbonden met het groen in de openbare ruimte en de ecologische structuren rondom het plangebied, zoals beschreven in de Stedelijke Groene Hoofdstructuur van Den Haag (RIS300506). Het project Saffier aan de Scheveningseweg wordt, op basis van zijn omvang en/of bouwhoogte, beschouwd als grootschalige ontwikkeling. De ontwikkeling moet conform het besluit Puntensysteem Groen- en natuur inclusief bouwen (RIS313059) worden uitgevoerd. Om de toekomstige bewoners en gebruikers van deze locatie een groene, toekomstbestendige en leefbare leefomgeving te bieden, moeten de ontwerpprincipes uit de Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig (RIS308745) worden gehanteerd. Participatie Het college hecht aan een goede en zorgvuldige participatie over het PUK en het plan met de omgeving. Saffier en de gemeente Den Haag hebben samen met bureau Kickstad de participatie vormgegeven. Het participatieplan is op de website van Saffier gepubliceerd. Voor de participatie zijn de volgende middelen gebruikt: projectwebsite, fysieke bijeenkomst op 11 juli 2024, enquête op de website van Saffier, keukentafelgesprekken met directe buren (kerk en school) en communicatie (uitnodigingsbrieven en twee krantenartikelen in De Scheveninger).

De inbreng van de bewoners laat zien dat men overwegend positief aankijkt tegen de herontwikkeling én de meerwaarde van deze zorgfunctie in de buurt ziet. Omwonenden zien een plan dat goed past bij de buurt qua sfeer en uitstraling. Speerpunten voor de omgeving zijn voornamelijk het toevoegen van groen aan en rondom het gebouw en dat het gebouw past bij de architectuur in de omgeving. Een belangrijk aandachtspunt is de ontsluiting, waarbij de verplaatsing van de entree van de Rusthoekstraat naar de ventweg van de Scheveningseweg in het algemeen als positief wordt beoordeeld. Er zijn over de verplaatsing van de entree ook zorgen geuit omtrent de toenemende drukte op de Scheveningseweg en de kruising met het fietsverkeer. Daarom is een verkeersonderzoek uitgevoerd naar de verkeerseffecten van de herontwikkeling. Op basis van dat onderzoek is geconcludeerd dat de verkeerseffecten van de planontwikkeling beperkt zijn: er ontstaat een toevoeging van 61 motorvoertuigbewegingen per uur in de drukste spitsuren. Dit leidt naar verwachting niet tot een verandering van het huidige verkeersbeeld. Bovendien leidt de verplaatsing van bestaande verkeersintensiteiten tot een vermindering van intensiteiten in de Rusthoekstraat. Dit is een positief gevolg voor de verkeerssituatie in de Rusthoekstraat, een relatief smalle erftoegangsweg.

De aanbeveling uit het verkeersonderzoek om bij het realiseren van de entree aan de Scheveningseweg rekening te houden met het zicht op het kruisende fietsverkeer bij het verlaten van het terrein wordt door Saffier uitgewerkt. Het participatieverslag en het verkeersonderzoek zijn als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen. Saffier onderstreept het belang om de buurt op de hoogte te houden van de ontwikkeling. Bewoners hebben in oktober 2024 een update ontvangen. Zodra dit raadsvoorstel op de website van de gemeente Den Haag is gepubliceerd, ontvangen de bewoners opnieuw een update. De verantwoordelijkheid voor de verdere communicatie over en het betrekken van de omgeving bij de uitwerking van het plan ligt bij Saffier. Saffier zet hiervoor de volgende middelen in: een nieuwsbrief, deelnemen aan de projectenmarkten Scheveningen-Dorp, bewonersbijeenkomsten bij belangrijke mijlpalen in het project, keukentafelgesprekken met de directe buren (kerk en school) en een e-mailadres voor vragen.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10845149

Communicatie bewoners Huize Royal Naast een goede participatie en communicatie met de omgeving, hecht Saffier ook aan een goede communicatie over het plan met haar bewoners. In Huize Royal wonen huurders en bewoners met een WLZ indicatie. Voor de bewoners met een WLZ indicatie is een cliëntenraad, deze is betrokken bij de architectenselectie en ook meegenomen in de presentatie van het plan. De bewoners zijn in een bijeenkomst in juli 2024 ingelicht over de plannen. Bewoners kijken uit naar een beter appartement. De tuin, het grotere restaurant en openbare sportgelegenheid spreekt de bewoners enorm aan. Er is straks meer te doen, minder een eenzaam bestaan. Na het vaststellen van het PUK gaat Saffier wederom met de bewoners in gesprek over de vervolgstappen. Er wordt door Saffier een medewerker beschikbaar gemaakt voor alle bewoners, zodat zij een direct aanspreekpunt hebben over alle vragen rondom de nieuwbouw en verandering (verbetering) in zorgaanbod. In het gesprek gaat het o.a. over de woonwensen met de bijbehorende zorgbehoefte, een toelichting op de huur en servicekosten, een keuze tussen een verhuisservice of een vergoeding. Het uitgangspunt is 1 keer verhuizen, maar bewoners krijgen, als ze opzien tegen de overlast van de bouw, de mogelijkheid om ook (tijdelijk) elders te gaan wonen op het terrein of een andere locatie.

Financiële en juridische aspecten De locatie is voor circa 95% privaat eigendom. Circa 11.915 m² is eigendom van Saffier en circa 685 m² is eigendom van de gemeente Den Haag. In het kader van het Didam-arrest wordt onderzocht op welke wijze en onder welke voorwaarden de grond van de gemeente Den Haag kan worden uitgegeven aan Saffier. De ontwikkeling vindt volledig voor rekening en risico van Saffier plaats. Voorafgaand aan de verlening van de omgevingsvergunning moet voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit een anterieure overeenkomst worden gesloten met Saffier. Daarin moet voor de niet gedekte kosten een bijdrage worden overeengekomen. Indien niet tot overeenstemming wordt gekomen, dan kan de gemeente kostenverhaal regels opnemen in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. Legeskosten worden separaat in rekening gebracht. Juridisch planologisch kader Het vigerend juridisch planologische kader is het Bestemmingsplan Scheveningen-Dorp (2012). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is dit bestemmingsplan van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het nieuwe ‘Omgevingsplan Den Haag’. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd tot respectievelijk ‘Maatschappelijk’ en ‘Verkeer - Verblijfsstraat’. Een enkel deel van het bestemmingsplan heeft de functieaanduiding ‘Wonen’.

Verder is hier sprake van een dubbelbestemming Archeologie. De herontwikkeling past gedeeltelijk binnen de gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan. De beoogde verdichting met voorgestelde hoogtes van bebouwing en het bouwvlak op deze locatie past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. Hierdoor ontstaat strijdigheid met het vigerende omgevingsplan. Binnen dit PUK wordt een uiteenzetting gegeven over de visie en randvoorwaarden voor een ontwikkeling van het plangebied. Hiermee kan worden afgeweken van het omgevingsplan. Door aan te sluiten op de uitgangspunten van dit PUK kan worden onderbouwd of een plan overeenkomt met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit is van belang voor de toetsingsgronden van een te doorlopen vergunningsprocedure. Vervolg Na instemming door uw raad wordt het PUK definitief door het college vastgesteld. Saffier werkt het plan binnen de kaders van het PUK verder uit en dient naar verwachting in het 4e kwartaal 2025 een aanvraag omgevingsvergunning in. Indien het plan past binnen het PUK wordt het plan niet meer voor bindend advies voorgelegd aan uw raad.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10845149

Bij het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning geldt sinds 1 januari 2024 de procedureomschrijving zoals omschreven in de Omgevingswet. Het initiatief is niet passend binnen het vigerende juridische planologische kader. Om het initiatief te realiseren is een omgevingsvergunning nodig voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Artikel 16.64 van de Omgevingswet stelt dat het bevoegd gezag binnen acht weken na ontvangst een beslissing op de aanvraag dient te nemen. Het bevoegd gezag kan de termijn verlengen. Planning 4e kwartaal 2025: aanvraag omgevingsvergunning; 2e kwartaal 2026: start bouw; 4e kwartaal 2028: oplevering nieuwbouw. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 15 april 2025, besluit: I.

in te stemmen met het bijgevoegde concept Planuitwerkingskader voor Saffier Huize Royal (Rusthoekstraat 38/Scheveningseweg), als basis voor verdere uitwerking van de plannen en voor verdere uitwerking van het juridisch planologisch kader;

II.

dit besluit te laten vervallen indien niet binnen 24 maanden nadat dit besluit is genomen een buitenplanse omgevingsplanaanvraag, die past binnen het kader van het Planuitwerkingskader, wordt ingediend.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 12 juni 2025. De griffier,

De voorzitter,

ValidSigned door De Griffier L. Blankwaard Rombouts op 17-06-2025

6/6