20240711-RIS319138 Voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader Schaapherderstraat e.o

Datum

Registratienummer

11 juni 2024

DSO/10756316 RIS319138

Voorstel van het college inzake Planuitwerkingskader Schaapherderstraat e.o. Het college legt hierbij het Planuitwerkingskader (hierna: PUK) voor de vernieuwing en herontwikkeling van de Schaapherderstraat en omgeving (hierna: Schaapherderstraat e.o.) in Spoorwijk voor aan de raad. Het PUK heeft als doel om de ruimtelijke en functionele voorwaarden, waaraan de herontwikkeling dient te voldoen, in beeld te brengen en te beschrijven. De inhoud van het PUK voor de Schaapherderstraat e.o. is tot stand gekomen op basis van een integrale samenwerking tussen de verschillende afdelingen en diensten van de gemeente en in afstemming met Hof Wonen. De vernieuwing en herontwikkeling van de Schaapherderstraat draagt positief bij aan de ontwikkeling van de stad.

Dankzij de voorgenomen ontwikkeling: wordt er een kwaliteitssprong gemaakt in de bebouwing evenals een verduurzaming en verbetering van de leefomgeving; krijgen circa 43 extra huishoudens kans op een betaalbare koopwoning; wordt een bijdrage geleverd aan de oplossing van het woningtekort in Den Haag; kunnen door de toevoeging van verschillende woningtypen en woningcategorieën (waaronder ook betaalbare koop) bewoners betaalbaar terugkeren naar een sociale huurwoning of doorstromen als zij dat willen; wordt er kwantitatief openbaar groen toegevoegd; wordt door de toename van openbaar groen een stap vooruit gemaakt in de ruimtelijke en verblijfskwaliteit en wordt er ook een bijdrage geleverd in het verkleinen van de effecten van klimaatverandering; wordt verduurzaming en vergroening van de stad bevorderd, omdat er een kwaliteitsslag plaatsvindt in de woningvoorraad en in het openbaar gebied. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 11 juni 2024, besluit: I.

in te stemmen met het bijgevoegde planuitwerkingskader voor de vernieuwing van de Schaapherderstraat e.o., als basis voor verdere uitwerking van de plannen en voor het juridisch planologisch kader;

II.

dit besluit tot instemming met het PUK in het kader van de Omgevingswet te beschouwen als positief bindend advies voor het plan dat past binnen het PUK Schaapherderstraat e.o.;

III.

in te stemmen met een afwijking van de parkeerstrategie Den Haag 2021-2030 (RIS308711) door de parkeereis in de openbare ruimte te realiseren in plaats van op eigen terrein;

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonnummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316 IV.

in te stemmen met het uitwerken van het Voorontwerp voor de openbare ruimte en deze samen met een beheerparagraaf door het college te laten vaststellen;

V.

dit besluit te laten vervallen indien niet binnen 2 jaar nadat dit besluit is genomen een buitenplanse omgevingsplanaanvraag, die past binnen het kader van het planuitwerkingskader, wordt ingediend.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 11 juli 2024.

De griffier,

De voorzitter,

2/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Toelichting m.b.t. het Planuitwerkingskader voor de Schaapherderstraat e.o. In het hart van Spoorwijk ligt het woningbouwcomplex Schaapherderstraat e.o. met 221 sociale huurwoningen in eigendom van Hof Wonen. Voor deze locatie wordt een ontwikkeling beoogd passend bij de woningbouwopgave van Den Haag en de gemeentelijke doelstellingen van verdichten, verduurzamen en vergroenen. De ontwikkeling omvat het slopen en terugbouwen van 221 sociale huurwoningen en het toevoegen van 43 betaalbare koopwoningen. Tevens wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte zodat er meer groen ontstaat en de verblijfskwaliteit verbetert. Met RIS313684 hebben wij u eind 2022 geïnformeerd over de voorgenomen herontwikkeling van de Schaapherderstraat e.o. Het college heeft vooruitlopend op het goedgekeurde PUK medewerking gegeven aan een actiegebiedaanwijzing. Inmiddels is ruim 90% van de bewoners verhuisd en breekt het moment aan om het gebied te herontwikkelen. Er is in de afgelopen periode gewerkt aan de kaders waarbinnen de herontwikkeling tot stand kan komen, deze worden nu voorgelegd ter advies. De Schaapherderstraat e.o. is gelegen in het stadsdeel Laak, in het hart van Spoorwijk, tussen de Alberdingk Thijmstraat en de Potgieterstraat. Spoorwijk is een wijk in stadsdeel Laak vlakbij Station Moerwijk en grenzend aan het Landgoederenzone van Rijswijk.

De wijk is begin 20e eeuw aangelegd en in die tijd zijn er met name kleine arbeiderswoningen gerealiseerd. Sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw is de wijk onderhevig aan stadsvernieuwing. Met het vaststellen van het wijkplan Spoorwijk op 3 juli 2001 is de basis gelegd voor de planvorming ten behoeve van stadsvernieuwing in de wijk. Het gemiddelde inkomen in Spoorwijk is laag. De wijk heeft naar verhouding een hoog percentage eenzijdige sociale huurwoningen. Er spelen problemen op gebied van armoede, gezondheid, sociale cohesie en veiligheid. Spoorwijk kent veel diversiteit, 80% van de bewoners heeft een migratieachtergrond. Er is een gevoel van tweedeling tussen mensen die al jarenlang in Spoorwijk wonen en mensen die er recent zijn komen wonen. Met de herontwikkeling van de Schaapherderstraat e.o. wordt een integrale ontwikkeling beoogd die enerzijds een sprong maakt in woonkwaliteit en differentiatie van woontypologieën en anderzijds een verbeterde leefomgeving biedt door het opwaarderen van de buitenruimte. Tevens wordt licht verdicht, waardoor de nieuwe bebouwing hoger wordt en niet in het bestemmingsplan past. Dit maakt een buitenplanse procedure noodzakelijk. In 2020 is het stedenbouwkundig plan van Hof Wonen in het Haags Initiatieven Team (HIT) ingebracht en is het plan als kansrijk beoordeeld. In dit plan is onderzocht of verdichting mogelijk is op deze locatie.

Hof Wonen heeft deze ontwikkellocatie in bezit. Om die reden en omdat een buitenplanse procedure nodig is, is er voor dit project een PUK opgesteld. Het voorliggende PUK is het resultaat van een langdurig proces waarin een balans is gevonden tussen belangen, (beleids-)doelstellingen, haalbaarheid en maakbaarheid. De uitgangspunten en kaders in het PUK vormen de basis voor de verdere uitwerking richting het bouwplan binnen het projectgebied.

3/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Afbeelding 1 luchtfoto met ligging Schaapherderstraat e.o.

Huidige situatie De Schaapherderstraat e.o. bestaat uit 221 sociale eengezinswoningen en beneden- en bovenwoningen gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw, destijds als arbeiderswoningen. De woningen zijn verouderd, hebben last van geluidsoverdracht en schimmelvorming, voldoen qua indeling en kwaliteit niet meer aan hedendaagse normen en zijn eenzijdig van woninggrootte en -type. De woningen staan al jaren op de nominatie voor sloop-nieuwbouw of renovatie op een hoogwaardig niveau. De leefomgeving vraagt om verbetering. Er is sprake van veel verharding en weinig groen waardoor klimaatstress ontstaat. De (straat)profielen zijn niet conform het Handboek Openbare Ruimte (RIS268741) en er zijn op de smalle trottoirs veel obstakels door het ontbreken van bergingen. De tuintjes zijn klein of er is geen eigen buitenruimte. Door het ontbreken van straatmeubilair is er weinig gelegenheid voor ontspanning in de openbare ruimte. Voor kinderen zijn er weinig speelplaatsen.

4/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Afbeelding 2 luchtfoto bebouwing Schaapherderstraat e.o.

Ruimtelijke visie Verbinden, verdichten, vergroenen en verduurzamen vormen het uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling waarbij oog is voor de cultuurhistorische waarden van het huidige ensemble van gebouwen. De ambitie om op deze locatie te verdichten, vergroenen en verduurzamen is in lijn met de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016). Het ontwikkelvoorstel past goed in de bebouwingsstructuur en herstructurering van Spoorwijk die sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw is ingezet. De vernieuwing van de woningen maakt mogelijk dat de woningkwaliteit wordt verbeterd naar hedendaagse maatstaven, dat er levensloopbestendige woningen gebouwd worden en dat er meer differentiatie aan woningtypes in het gebied wordt geboden. Daarnaast vindt er verdichting plaats met betaalbare koopwoningen zodat doorstroming mogelijk wordt. Tenslotte krijgt de omliggende openbare ruimte een impuls om vergroening tot stand te brengen, de toegankelijkheid te verbeteren en fijne verblijfs- en ontmoetingsplekken te bieden. Het huidige hof aan de Schaapherderstraat vormt een gesloten en beperkt toegankelijke openbare ruimte. Herontwikkeling met onderlinge grondruil biedt een kans om in een nieuwe stedenbouwkundige opzet een goed ontsloten openbare ruimte te creëren direct aansluitend op het bestaande stratenpatroon.

Woningbouwprogramma Met de herontwikkeling worden 221 sociale eengezins-, en beneden- en bovenwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats worden ten minste 221 sociale huurwoningen gebouwd in verschillende woontypologieën (4- en 5-kamer eengezinswoningen, 2- en 3-kamer appartementen) en ± 43 betaalbare koopwoningen. Het programma volgt hiermee de Woonvisie (RIS313365) waarin staat dat tenminste hetzelfde aantal sociale woningen terugkomt in het plan.

5/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Voor de netto toevoeging van 43 woningen zou 30% (13 stuks) sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden. Voor deze 30% sociaal is compensatie geregeld bij de ontwikkeling van Hof Wonen aan de Stuwstraat 2-72. Hier komen 65 sociale huurwoningen in de plaats van 42 te slopen sociale huurwoningen. Dit geeft een surplus van 23 sociale huurwoningen en compenseert dus ruimschoots de 13 woningen die dit plan nodig heeft. Voor de woningen aan de Stuwstraat is reeds een omgevingsvergunning ingediend. Start bouw wordt verwacht begin 2025, oplevering van de woningen is dan 2e kwartaal 2026. Uit Den Haag in cijfers blijkt dat het aantal sociale huurwoningen in Spoorwijk relatief hoog is. Voor de verdichting heeft Hof Wonen een samenwerking met Heembouw gezocht die 43 betaalbare koopwoningen realiseert zodat er meer mogelijkheid is voor doorstroming in de wijk. De keuze voor betaalbare koop is in lijn met de Woonagenda (RIS305711) waarin is opgenomen dat het toevoegen van betaalbare koopwoningen bijdraagt aan het woningtekort voor zoekers in het middensegment. In afbeelding 3 treft u het woningbouwprogramma voor de sociale huurwoningen aan. 140 (63%) van de 224 woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Dit wil zeggen dat de woning gelijkvloers is, drempelloos en bereikbaar via een lift of bevindt zich op de begane grond.

In afbeelding 4 treft u het woningbouwprogramma van de betaalbare koopwoningen.

Woningbouwprogramma (huur) Type Aantal BVO Levensloopbestendig 2-kamer appartement 32 65 ja 3-kamer appartement 86 76 ja 2-kamer benedenwoning (bebo) 22 65 ja 3-kamer bovenwoning (bebo) 44 70 nee 3-kamer eengezinswoning 26 70 nee 4-kamer eengezinswoning 13 94 nee 4-kamer eengezinswoning speciaal 1 112 nee Totaal 224 140 Afbeelding 3 concept woonprogramma sociale huurwoningen Schaapherderstraat e.o.

Woningbouwprogramma (koop) Type 3-kamer eengezinswoning 4-kamer eengezinswoning 4-kamer eengezinswoning 5-kamer eengezinswoning Totaal

Aantal 8 13 1 21 43

BVO 70 94 141 127

Afbeelding 4 levensloopbestendigheid woonprogramma

Ruimtelijk plan Het stedenbouwkundig plan van Heren5 en Must wordt weergegeven in afbeelding 5 en 6. In dit plan worden de volgende ambities vertaald in ruimtelijke kaders en programmatische uitgangspunten: • Herontwikkelen en verdichten • Verduurzamen • Openbaar gebied vergroenen en herinrichten om verblijven en ontmoeten meer toegankelijk te maken

6/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Afbeelding 5 concept ontwerp stedenbouwkundige inrichting Schaapherderstraat e.o.

7/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316 Afbeelding 6 schetsontwerp openbare ruimte Schaapherderstraat e.o.

Sloop-nieuwbouw De keuze voor sloop-nieuwbouw in de Schaapherderstraat is zorgvuldig overwogen. Daarbij is onder meer gekeken naar de woon- en technische kwaliteit van de woningen, de stedenbouwkundige opzet, de cultuurhistorische waarden en de mogelijkheden voor differentiatie en verdichting. Hieronder een korte opsomming van de bevindingen. • De woningen zijn zeer verouderd, kampen met vocht- en schimmelproblematiek en geluidsoverlast. • De huidige indelingen zijn niet meer passend bij de wensen van nu. De schuine kap vanaf de eerste verdieping maakt de slaapkamers lastig in te richten. De zolders zijn alleen bereikbaar via een vlizotrap. • De woningen zijn nauwelijks toegankelijk voor mindervaliden. • Door ruimtegebrek zijn badkamers gerealiseerd in kasten. • De woningen zijn niet levensloopbestendig. • De woningen zijn eenzijdig qua woninggrootte en -typologie. Geconcludeerd is dat vanwege de zeer slechte technische- en woonkwaliteit het economisch niet haalbaar is om de woningen toekomstbestendig te renoveren. Daarnaast ontstaat er onvoldoende differentiatie in woontypologieën en is er geen kans voor verdichting. In bijlage 2b van het PUK treft u een uitgebreide motivatie voor de sloop.

8/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Cultuurhistorische waarden Door de technische staat van de woningen is besloten de woningen te slopen en te vervangen door nieuwe, energiezuinige woningen. Alhoewel de wijk geen monumentale status heeft en ook geen beschermd stadsgezicht is, zijn de cultuurhistorische waarden onderzocht zodat deze als basis voor de nieuwe kwaliteit kunnen gelden. Hieronder enkele noemenswaardige kwaliteiten: • De bijzondere stedenbouwkundige opzet • Uniformiteit en samenhang van het ensemble • Het tuinstadkarakter van de wijk • De afwisseling van pleinen, lanen en straten In het PUK wordt rekening gehouden met deze kwaliteiten. Openbare ruimte en mobiliteit Als gevolg van de verdichting en omdat de bewoners wensen hebben geuit ten aanzien van de directe leefomgeving, is het wenselijk dat de bestaande openbare ruimte integraal wordt aangepakt met de herontwikkeling. Er is langdurig stilgestaan hoe een kwaliteitsslag te behalen viel in de krappe ruimte waar ook nog verdichting als ambitie geldt. In het PUK wordt voor de openbare ruimte ingezet op verbetering van de profielen, vergroening van de buitenruimte en het maken van verblijfs- en ontmoetingsplekken. (Fiets)parkeren Voor alle woningen wordt een berging gerealiseerd om het fietsparkeren op straat te minimaliseren. Dit is een duidelijke verbetering ten opzichte van de huidige situatie.

Voor fietsparkeren door bezoekers worden fietsnietjes op strategische punten gerealiseerd. De uitgangspunten voor autoparkeren zijn dat: • de huidige druk op de parkeerplaatsen in de openbare ruimte niet mag toenemen; • de parkeernorm voor woongebieden binnen 500 meter van een NS-station geldt; • parkeren voor nieuwbouw geheel op eigen terrein wordt opgelost (parkeerstrategie Den Haag 2021-2030, RIS308711 en de Nota Parkeernormen Den Haag 2021 RIS309940). De parkeerbehoefte wordt bepaald door de te hanteren parkeernormen uit de Nota. Voor dit plan bedraagt de parkeerbehoefte volgens de norm 167 plaatsen (122 voor bewoners en 45 voor bezoekers). Er kan een reductie toegepast worden van 25% vanwege de nabijheid met station Moerwijk. De totale parkeereis wordt dan 125 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn er 122 parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor 221 woningen. In de nieuwe situatie zijn er 141 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Er worden 41 van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte in de huidige situatie opgeheven. In de nieuwe situatie worden er 60 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd in ruimte die op dit moment eigen terrein is. Deze 60 parkeerplaatsen worden openbaar gemaakt. In totaal zijn er dan 141 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. 1

1 De genoemde aantallen zijn indicatief, definitieve toetsing van het bouwplan vindt plaats in het kader van de aanvraag

omgevingsvergunning.

9/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Alle parkeerplaatsen worden dus openbaar. Daarmee wordt afgeweken van het bovenstaande uitgangspunt uit de parkeerstrategie dat alle parkeerplaatsen voor nieuwbouw geheel op eigen terrein worden opgelost. Op deze manier wordt dubbelgebruik echter bevorderd en een voorrangspositie voorkomen bij eigenaren van de koopwoningen. Houders van een parkeervergunning op straat maken allemaal evenveel kans op het vinden van een parkeerplaats. De gewonnen ruimte in het huidige openbare gebied door het opheffen van 41 parkeerplaatsen in de huidige situatie wordt ingezet voor vergroening en het maken van prettige verblijfsplekken. De 141 plaatsen op de openbare weg voldoen aan de parkeereis van 125 parkeerplaatsen voor dit plan. De verwachting van het college is dat de parkeerdruk door dit plan ongeveer gelijk blijft. In totaal worden er parkeerplaatsen toegevoegd aan de openbare ruimte en komt een deel van de huidige openbare ruimte vrij voor vergroening. De parkeernormen zijn gebaseerd op de informatie over het autobezit in het stadsdeel en het type woning. Het college zet in op meer ruimte voor voetganger, fietsen en het openbaar vervoer volgens het STOMP principe verwoord in Strategie mobiliteitstransitie Den Haag 2022 – 2040 (RIS310664). Actualisatie Nota Parkeernormen De afdeling Mobiliteit werkt momenteel aan het actualiseren van de Nota Parkeernormen.

Naar verwachting wordt de geactualiseerde Nota Parkeernormen na de zomer aan u aangeboden. Het concept actualisatie leidt niet tot een wijziging van het PUK. Zolang de geactualiseerde Nota Parkeernormen niet is vastgesteld, blijven de huidige normen van kracht en vormen daarom de basis voor het PUK. Groen en natuur In de huidige situatie is er sprake van een hoge mate van verharding met nauwelijks bomen of groen. Dit heeft een negatief effect op het klimaat in de omgeving. Er is sprake van hittestress, wateroverlast en droogte. Door in te zetten op vergroening (meer collectief en openbaar groen, Agenda Groen voor de Stad RIS294705) bij de herontwikkeling zal er een prettiger en gezonder leefomgeving ontstaan voor de toekomstige bewoners en voor de omliggende wijk, en zal het bijdragen aan de natuurwaarden in de omgeving. Onder andere gelden de volgende uitgangspunten: • Verbindend groen om bij te dragen aan een gezond stadsecosysteem; • Natuurbescherming van aanwezige planten- en diersoorten; • Natuurinclusief bouwen; • Klimaatadaptatie, het groen tenzij principe.

10/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

In de huidige situatie is de verhouding hard/onverhard in de openbare ruimte 91%/9%. In de nieuwe situatie wordt dit 84,6%/15,4%. In de openbare ruimte worden 10 bomen weggehaald, 20 bomen blijven behouden en 36 bomen worden toegevoegd.

11/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Autovrije Amazonestraat Om een extra bijdrage te leveren aan een prettige leefomgeving en vergroening van het gebied wordt de Amazonestraat autovrij gemaakt. De parkeerplaatsen verdwijnen hier en maken plaats voor bomen en beplanting. Het wordt zodanig ingericht dat de hulpdiensten te allen tijde de woningen kunnen bereiken maar dat auto’s en bezorgdiensten buiten het afgesloten gebied moeten blijven. Ontmoeting en sociale veiligheid Het uitgangspunt is dat bewoners eigenaarschap voelen voor de openbare ruimte, maar dat deze ruimte niet geprivatiseerd wordt. Dat wil zeggen dat bewoners vanuit hun woning zicht hebben op de openbare ruimte. Eengezinswoningen of appartementen op de begane grond hebben een deur aan de zijde van de straat, het hof en de parkeerkoffer. Waar mogelijk en passend wordt een voorzone of voortuin toegepast zodat er voor het huis op een bankje kan worden gezeten. Zo wordt ontmoeting gestimuleerd en wordt een bijdrage geleverd aan de sociale veiligheid. In de participatie is benadrukt dat de mogelijkheid om voor het huis te kunnen zitten echt des Spoorwijks is en niet mag ontbreken in het ontwerp. Straatprofielen In de huidige situatie zijn de trottoirs smal en op veel plekken geblokkeerd met obstakels. Op vele plekken voldoen de straatprofielen niet aan de voorgeschreven afmetingen van het Handboek Openbare Ruimte (RIS268741).

Met het nieuwe plan wordt in alle opzichten een verbeterslag behaald waarbij voor de trottoirs een minimale breedte van 2 meter wordt vereist zodat twee scootmobielen elkaar kunnen passeren. Het nieuwe hof Het huidige hofje is besloten en onttrokken aan het zicht. Het groen, omheind en dus niet toegankelijk. Enkel de direct omwonenden hebben hier plezier van. In het nieuwe plan wordt het hofje richting de openbare straat verlegd om een meer toegankelijke ruimte te creëren. De inrichting wordt in samenspraak met de bewoners ontworpen. De eerste ideeën hiervoor zijn reeds opgehaald. Met het verplaatsen van het hof wordt tegemoetgekomen aan de wens van de bewoners om een meer toegankelijke hof te creëren. Met het gezamenlijke ontwerpproces voor de inrichting van het hof kunnen wensen als straatmeubilair en speelplaatsen voor kinderen worden meegenomen. Het omsloten karakter van een hof wordt in de nieuwe situatie gecreëerd door een zitelement langs de Oltmanstraat in het verlengde van de gevel te maken. In het nieuwe hof wordt meer groen toegevoegd. VOV en ACOR Het schetsontwerp van de openbare ruimte is besproken met het (VOV) en met de Advies Commissie Openbare Ruimte (ACOR). Met enkele aandachtspunten is het schetsontwerp goedgekeurd. Na vaststelling van het PUK zal verder gewerkt worden aan een voorlopig ontwerp waarin deze aandachtspunten worden verwerkt.

Actiegebiedaanwijzing en uithuizing Voor de Schaapherderstraat is in november 2022 vooruitlopend op het goedgekeurde PUK medewerking gegeven aan een actiegebiedaanwijzing, zie Medewerking actiegebiedaanwijzingen Stuwstraat en Schaapherderstraat (RIS313684). De belangrijkste reden is dat Hof Wonen (destijds Vestia) geholpen wordt door collega-corporatie Mooiland met het opknappen en vernieuwen van sociale huurwoningen. Corporatie Mooiland krijgt van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties tot en met december 2026 een ontheffing om woningen en grond aan te kopen in Den Haag in afwijking van de woningmarktregio-bepaling uit artikel 41c van de Woningwet.

12/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Deze afspraak maakt het mogelijk om met investering door corporatie Mooiland bezit van Hof Wonen op te knappen of nieuw te bouwen. Betaalbare huurwoningen in de sociale huursector worden dan afgenomen door corporatie Mooiland. Inmiddels is ruim 90% van de bewoners verhuisd en is de verwachting dat tegen de zomer alle bewoners van een nieuwe woning zijn voorzien. Alle oud-bewoners krijgen voorrang indien zij wensen terug te keren in de nieuwbouw. Daarbij wordt gekeken naar de eisen voor gezinssamenstelling en inkomen (passend toewijzen). Participatie en communicatie In april 2020 is de communicatie met de buurt gestart. In 2021 is een klankbordgroep opgericht nadat bekend werd dat de woningen gesloopt zouden worden. Er lag ook een sociaal plan waar bewoners met Hof Wonen afspraken hebben vastgelegd rondom de herhuisvesting. Hof Wonen heeft in juli 2021 de sloop-nieuwbouw aangekondigd en door middel van nieuwsbrieven zijn de bewoners op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Op 13 oktober 2023 is een vlaggentocht gehouden met de (oud)bewoners om hen mee te laten denken over de woningen en de leefomgeving (het groen, tuinen, zitplekken, ontmoetingsplekken). Met groene en rode vlaggen konden de deelnemers aangeven wat ze fijne en minder fijne plekken vinden in de huidige situatie.

Op 6 maart 2024 zijn de eerste schetsontwerpen van de buitenruimte gedeeld met de bewoners en wijkvertegenwoordiging. Er was gelegenheid om ideeën en wensen te uiten voor de inrichting van het nieuwe hofje. Op 26 maart jl. heeft nog een verhelderend gesprek plaatsgevonden met de Bewonersorganisatie Spoorwijk. In het PUK zijn de participatieverslagen in bijlage 2c gevoegd. Naar aanleiding van de sessies zijn een aantal opmerkingen/ideeën verwerkt in het plan: • Meerdere keren is de behoefte naar woningen voor grotere gezinnen naar voren gekomen: in het plan zijn ca. 28 4-kamer woningen en ca. 21 5-kamer woningen verwerkt. • De behoefte voor een berging om de overlast op straat van fietsen/scootmobielen op te lossen: elke woning krijgt een eigen berging. • Meer groen: de gehele buitenruimte krijgt een grote toevoeging van groen en bomen. • Toegankelijkheid woningen: een deel van de woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. • Zorg voor toename parkeerdruk: met het toevoegen van de parkeerkoffers is de verwachting dat de parkeerdruk gelijk blijft. • Behoud van het dorpsgevoel: de cultuurhistorische waarden van het oude plan zijn onderzocht. De verdichting is beperkt gebleven, het stedenbouwkundige plan kent veel karakteristieken van het oude plan. Sommige wensen konden niet worden gehonoreerd: • Meer sportvoorzieningen: het plan betreft een woonprogramma.

• Buurtwinkels: ook hier geldt dat het alleen om een woonprogramma gaat. • Het driehoekige grasveld hoek Potgieterstraat/Alberdingk Thijmstraat meer bruikbaar maken: het stadsdeel heeft hierover geparticipeerd met buurtbewoners. De overwegende wens was behoud zoals het is. De wensen ten aanzien van de invulling van het hofje worden in vervolgsessies uitgewerkt.

13/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Natuurinclusief bouwen De sloop-nieuwbouw moet voldoen aan de eisen van het Puntensysteem Groen- en Natuurinclusief bouwen (RIS301953/RIS309253). Wijziging openbare verlichting Buiten beschermde stadsgezichten wordt geen historische verlichting toegepast, met als uitzonderingen een aantal parels en ensembles in de stad. Rondom het hofje in de Schaapherderstraat bevinden zich 14 Haagse masten (historische verlichting). De Schaapherderstraat valt buiten beschermd stadsgezicht, maar is als stedenbouwkundig ensemble aangewezen en als zodanig ook opgenomen in de bijlage van het collegebesluit Verduurzamen openbare verlichting (RIS309078). De historische masten van de Schaapherderstraat wijken af van de verlichting in de omliggende straten, hier staan reguliere lichtmasten (residentiekwaliteit). Met de sloop en nieuwbouw verandert de architectuur en vervalt de ensemblewaarde van de Schaapherderstraat. In de nieuwe situatie wordt het hof van de Schaapherderstraat bovendien veel meer betrokken bij de Amazonestraat en Oltmanstraat dan nu het geval is. Door in de nieuwe situatie ook in de Schaapherderstraat reguliere lichtmasten toe te passen in plaats van historische verlichting, vormt de verlichting één geheel met de verlichting in de omliggende straten.

Door deze eenduidige toepassing van de openbare verlichting wordt gezorgd voor continuïteit en rustige overgangen in het straatbeeld. Omdat de Schaapherderstraat als ensemble is opgenomen voor toepassing van historische verlichting, moet met een collegebesluit worden afgeweken van het beleid. Dit collegebesluit wordt genomen bij het Voorontwerp voor de buitenruimte. Aanpalend gebied Direct grenzend aan het plangebied ligt de voormalige schoollocatie Alberdingk Thijmstraat 34, thans in gebruik zijnde als Hindoecentrum Sewa Dhaam en in particulier bezit. Onderzocht is of de locatie onderdeel van het plangebied kon worden om naast het hindoecentrum extra maatschappelijke voorzieningen en woningen te ontwikkelen. Dit plan bleek niet haalbaar. Ook is gekeken naar het driehoekig groengebied Alberdingk Thijmstraat/Potgieterstraat voor herinrichting. Uit participatie met de buurt bleek echter dat hier geen behoefte aan is. Areaaluitbreiding Als gevolg van het stedenbouwkundig plan en de opgenomen uitgangspunten in het PUK zal binnen de Schaapherderstraat e.o. sprake zijn van eigendomsoverdracht van gronden naar de gemeente. Belangrijkste overdrachten zijn de parkeerkoffers. Daarnaast zijn ook de straatprofielen verbeterd met enkele erfgrenswijzigingen als gevolg. In de indicatieve eigendomsoverdrachtkaart in bijlage 3 is dit inzichtelijk gemaakt.

De definitieve m² zullen worden bepaald na verdere uitwerking van de plannen. Overdracht van grond naar de gemeente betekent areaaluitbreiding met bijbehorende beheerkosten voor de gemeente. Beheerparagraaf Omdat er sprake is van areaaluitbreiding en omdat de inrichting van de buitenruimte wijzigt, zal een beheerparagraaf worden opgesteld. De beheerparagraaf zal samen met het voorlopig ontwerp aan het college worden voorgelegd.

14/15

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756316

Financiën Als gevolg van de beoogde verdichting neemt de noodzaak voor het (her)inrichten van de openbare ruimte toe. Zoals beschreven zal sprake zijn van eigendomsoverdracht van gronden tussen Hof Wonen en de gemeente. Als gevolg van de gronduitwisseling is sprake van areaaluitbreiding. Dit levert meer beheerkosten op voor de gemeente. Bij de vaststelling van het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte wordt de hoogte van de extra beheerkosten bepaald. Met het voorleggen van het voorlopig ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte voor de Schaapherderstraat e.o. zal de dekking van deze investering worden vastgelegd evenals de hoogte van de extra beheerkosten en op welke wijze het extra beheer structureel wordt gedekt. Met Hof Wonen worden in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de afkoop van deze beheerkosten, de erfpachtsuppletie, plankosten en de grondwaarde van de over te dragen grond. Vervolgtraject en planning Na vaststelling van het PUK zal tussen de gemeente en Hof Wonen een anterieure overeenkomst (AO) worden gesloten. Hof Wonen gaat na vaststelling van het PUK de procedures voorbereiden voor de renovatie- en sloop-nieuwbouw ontwikkelingen. Het ontwerp voor de openbare ruimte zal in opdracht van Hof Wonen verder worden uitgewerkt tot voorlopig ontwerp.

Het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte zal met kostenraming en beheerparagraaf voor bestuurlijke besluitvorming worden voorgelegd. Er wordt aangestuurd op start van de sloop begin oktober 2024. Dit in verband met de aangetroffen vogelsoorten en de kleine dwergvleermuis, van welke de broedseizoenen niet gelijklopen. Er kan hierdoor alleen in de eerste twee weken van oktober worden gesloopt. Realisatie start dan in 2025 met oplevering begin 2027. Wordt er in oktober 2024 niet gesloopt, dan vertraagt de planning met een jaar vanwege de aanwezigheid hiervan. Dit is onwenselijk, het complex is vrijwel leeg wat de leefomgeving voor omwonenden minder prettig maakt en leegstand draagt ook niet bij aan de krapte op de woningmarkt. Met de buurt is gecommuniceerd dat met goedkeuring van het PUK in 2024 kan worden gesloopt. Bijlagen: Bijlage 1: Planuitwerkingskader Schaapherderstraat e.o. inclusief Beeldkwaliteitsparagraaf Bijlage 2: bijlagen PUK Bijlage 2a. Ruimtelijke analyse Bijlage 2b. Onderbouwing sloop-nieuwbouw Bijlage 2c. Participatieverslagen Bijlage 3: Concept eigendomsmutaties Schaapherderstraat e.o.

15/15