20240620-RIS317931 Gewijzigd voorstel van het college inzake Ontwerpverklaring van geen bedenkingen tav de aanvraag omgevingsvergunning voor Loevesteinlaan 355 tot en met 355-k574

Datum

Registratienummer

11 juni 2024

DSO/10756637 RIS317931

Gewijzigd voorstel van het college inzake Ontwerpverklaring van geen bedenkingen (Wabo) ten aanzien van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van twee woontorens (298 woningen), een stedelijke laag (144 zorgeenheden), een verhuurbare plint (begane grond) en een parkeergarage en het realiseren van twee in- of uitritten ter plaatse van het te slopen verzorgingstehuis Loevesteinlaan 355 tot en met 355-k574. Aanleiding Op 26 november 2015 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de algemene verklaring van geen bedenkingen (RIS288041). Daarmee heeft de raad bepaald in welke gevallen het college gebruik kan maken van de algemene verklaring van geen bedenkingen en in welke gevallen er een specifieke verklaring van geen bedenkingen (VVGB) nodig is. De aanvraag voor het bouwen van twee woontorens (298 woningen), een stedelijke laag (144 zorgeenheden), een verhuurbare plint (begane grond) en een parkeergarage en het realiseren van twee in- of uitritten ter plaatse van het te slopen verzorgingstehuis Loevesteinlaan 355 tot en met 355-k574, valt gezien de aard van het plan niet onder een van de categorieën waarvoor de algemene VVGB kan worden gebruikt. Zo is er bijvoorbeeld geen door de gemeenteraad vastgesteld ruimtelijk kader waar het plan aan voldoet en gaat het om meer dan 250 woningen. Daarom is een specifieke VVGB vereist.

Het preadvies voor de afgifte van de VVGB wordt geagendeerd in de gemeenteraad zodat deze kan beoordelen of er voldoende ruimtelijke onderbouwing is om voor het plan af te wijken van het bestemmingsplan. Na besluitvorming in de gemeenteraad kan de aanvraag omgevingsvergunning, inclusief het ontwerp besluit VVGB ter inzage worden gelegd. Na afloop van de terinzagelegging wordt het definitieve voorstel VVGB ter besluitvorming aan uw raad aangeboden. Als te zijner tijd ook een definitieve VVGB wordt afgegeven, kan het college daarmee de omgevingsvergunning verlenen. Initiatief Het verzorgingshuis van Florence op de Loevesteinlaan is sinds 2015 niet meer in gebruik en wordt momenteel antikraak bewoond. Florence wenst het huidige pand te slopen en een nieuwbouwplan op de locatie te realiseren. Haar erfpachtrecht loopt in 2030 af. Florence is voor de herontwikkeling van dit verzorgingshuis met de gemeente in overleg getreden. Voor de herontwikkeling is op 11 december 2018 door het college van burgermeester en wethouders een kavelpaspoort vastgesteld (RIS301350), waarin de uitgangspunten van het plan zijn vastgelegd. De commissiebrief over de herontwikkeling van deze locatie (RIS301314) is vervolgens behandeld in de commissie Ruimte van 29 mei 2019 en in de raad van 13 juni 2019. In het kavelpaspoort is onder andere het volgende omschreven:

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

Deze kavel is bedoeld voor de bouw van een nieuw woon-zorgcomplex met een gemengd programma dat in twee percelen is onderverdeeld: Minimaal 120 zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en ruimten voor ontmoeten, begeleiding, behandeling en ondersteunende diensten. Realisatie van minimaal 50 betaalbare woningen (goedkoop of middelduur). Vrij woonprogramma ten behoeve van maximalisatie van het gebruik van de gehele locatie. Realisatie van (vrije sector) woningen en aanvullende ruimte voor maatschappelijke functies; ruimtes voor een wijkfunctie zoals een eerstelijns zorgcentrum ofwel AHOED en voor commerciële ruimtes, zoals een apotheek en kantoor- en werkruimtes. Het plan voldoet aan bovenstaande punten uit het kavelpaspoort, zoals ook zal blijken uit de verdere uiteenzetting van het bouwplan in dit raadsvoorstel. Op 22 september 2022 heeft Stebru Ontwikkeling B.V. een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit ‘Handelen in strijd met ruimtelijke ordening’ ingediend voor het bouwen van twee woontorens (298 woningen), een stedelijke laag (144 intramurale zorgeenheden), een verhuurbare plint (begane grond) en een parkeergarage en het realiseren van twee in- of uitritten ter plaatse van het te slopen verzorgingstehuis Loevesteinlaan 355 tot en met 355-k574. Op 15 december 2022 heeft Stebru de aanvraag om omgevingsvergunning aangevuld met de activiteit ‘Bouwen’.

Beschrijving van het plan Het bestaande woongebouw aan de Loevesteinlaan 355 wordt gesloopt waarvoor nieuwbouw in de plaats wordt gerealiseerd. Deze nieuwbouw omvat 144 intramurale zorgwoningen voor Florence op de eerste tot en met de vierde verdieping. Daarboven komen twee woontorens van elk negentien bouwlagen met hierin 298 huurappartementen. Eén van de woontorens omvat 144 zorgappartementen, waarvan de bewoners afhankelijk van hun behoefte zorgproducten bij Florence kunnen inkopen. Op de begane grond in de plint van het gebouw worden de toegangen naar en scootmobielruimten van de woongebouwen, de entree van Florence, technische ruimten en verschillende ruimtes voor commerciële (niet winkelfunctie of (grote) horeca zijnde) en commercieel-maatschappelijke plintfuncties gerealiseerd met de gebruiksfuncties: kantoorfunctie, bijeenkomstfunctie en/of gezondheidsfunctie. De entrees van de woontorens en de hoofdentree van de zorginstelling bevinden zich aan de Loevesteinlaan. Aan de achterzijde is in de plint een gemeenschappelijke fietsenberging geplaatst. In de plint is ook ruimte voor containers en opslag voorzien. Het plan voorziet in 144 parkeerplaatsen, waarvan 20 parkeerplaatsen voor deelauto’s, op eigen terrein. Daarnaast wordt op eigen terrein deelmobiliteit ook gefaciliteerd met 9 elektrische deelbakfietsen en 9 deelscooters.

Het parkeren op eigen terrein geschiedt deels in een parkeergarage van 2 bouwlagen en deels op maaiveldniveau. Op de parkeergarage wordt een groen dak aangelegd gecombineerd met zonnepanelen.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

Impressie: beeld vanaf de Loevesteinlaan

Impressie: beeld vanaf de Fluitenbergstraat

Woonprogramma Het woonprogramma bestaat uit 144 intramurale zorgwoningen op de zorgvoorzieningen in de plint en twee woontorens van beide 149 woningen. Op basis van het kavelpaspoort zijn minimaal 50 betaalbare woningen opgenomen in Toren 1. Met het woonprogramma wordt voldaan aan het kavelpaspoort (RIS301350) zoals op 11 december 2018 door het college van burgermeester en wethouders vastgesteld. In 2019 zijn voor deze locatie contractuele afspraken zijn gemaakt over een programma van minimaal 120 zorgwoningen en 50 goedkope/middeldure woningen.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

Het college heeft met de brief van 26 mei 2021 (RIS308642) aangegeven dat voor deze locatie eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden waarbij specifieke woonprogramma’s zijn beoogd, waarmee niet volledig kan worden voldaan aan de Woonagenda 2020-2023. Aangegeven is destijds dat de locatie verder wordt ontwikkeld conform de specifieke afspraken en/of het oude regime van eerder (woon)beleid. De 144 intramurale zorgeenheden voorzien in een belangrijke behoefte van de zorgdoelgroep in Zuidwest en zijn qua prijsstelling (kale huur) vergelijkbaar met sociale huur, het overige woonzorgprogramma sluit goed aan bij de behoefte aan woningen voor senioren met een (toenemende) zorgvraag. Procedure Het bouwplan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan ‘Morgenstond’, waar ter plaatse van het initiatief de bestemming ‘Maatschappelijk – 1’ met de functieaanduidingen ‘gezondheidszorg’, ‘parkeerterrein’ en ‘ontsluiting’ en de bouwaanduidingen ‘maximum bouwhoogte 22 meter’, ‘maximum bouwhoogte 19 meter’ en ‘maximum bouwhoogte 4 meter’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Leiding – Water’ zijn opgenomen. Het vigerende bestemmingsplan bepaalt dat binnen de bestemming ‘Maatschappelijk – 1’ geen woningen en kantoorfuncties zijn toegestaan.

Verder vallen de gebouwen deels buiten het op de plankaart aangeduide bouwvlak en wordt de maximum toegestane bouwhoogte van gebouwen overschreden. In dit geval is volgens de plankaart deels een bouwhoogte van 19 meter en deels een bouwhoogte 22 meter toegestaan. Gevraagd zijn gebouwen ongeveer 73,8 meter hoog. Daarnaast is het gebouw deels gelegen op de dubbelbestemming ‘Leiding-Water’, maar zijn op deze gronden geen bouwwerken toegestaan. De noodzakelijke afwijkingen van het bestemmingsplan maken dat de aanvraag omgevingsvergunning alleen in behandeling kan worden genomen met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Dit houdt onder meer in dat door uw raad een verklaring van geen bedenkingen moet worden afgegeven. Deze ontwerpverklaring van geen bedenkingen wordt na behandeling in uw raad samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, inclusief de ruimtelijke onderbouwing van het project ter inzage gelegd, waarbij eenieder in de gelegenheid wordt gesteld een zienswijze in te dienen. De eventueel ingediende zienswijzen worden bij de besluitvorming over de omgevingsvergunning betrokken en uw raad zal met inachtneming van deze zienswijzen en de reactie daarop van het college moeten beslissen over een definitieve verklaring. Ruimtelijke onderbouwing Stedenbouw en Planologie De kavel ligt in het gebied Morgenstond langs de rand van het Zuiderpark.

Het gebied wordt gekenmerkt door de rijke mix van originele bebouwing en herstructureringsingrepen. Voor de kavel zijn in het verleden stedelijke kaders opgesteld. Het opstellen van deze kaders is in samenspraak gegaan met de gemeente. Het plan in de aanvraag is conform deze gestelde kaders en in samenspraak met de gemeente uitgewerkt. Hiermee is het ontwerp stedenbouwkundig voorstelbaar. Het ontwerp voldoet aan het vigerende stedenbouwkundig beleid (o.a. Puntensysteem, Hoogbouwnota, bezonningsnormen en windhinder). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gebouw dus voorstelbaar en conform de door de gemeente geschetste stedelijke randvoorwaarden voor dit kavel. Voor de realisatie van het zorg- en maatschappelijk programma van Florence is het nodig om op de locatie te verdichten en extra woonprogramma toe te voegen. Bij deze planvorming hebben partijen geanticipeerd op de structuurvisie Zuidwest 2040 (RIS315261). De locatie van het verouderde verzorgingstehuis leent zich goed voor vernieuwing en verdichting.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

Deze verdichting gaat ook samen met hoogbouw in de omgeving. De schaal en de maat van de Loevesteinlaan in relatie tot het Zuiderpark biedt deze ruimte ook. Het initiatief beoogt de ontwikkeling van 144 zorgunits in 4 bouwlagen en twee woongebouwen met 18 bouwlagen. In de woongebouwen worden in totaal 298 woningen gerealiseerd. In het kavelpaspoort is ook opgenomen dat er ruimte is voor een vrij programma voor maatschappelijke functies; ruimtes voor een wijkfunctie zoals een eerstelijns zorgcentrum ofwel AHOED en voor commerciële ruimtes, zoals een apotheek en kantoor- en werkruimtes. Op de begane grond in de plint van het gebouw worden de toegangen naar de woongebouwen, de entree van Florence en verschillende ruimtes voor commerciële en commercieel maatschappelijke plintfuncties gerealiseerd. Het gaat om circa 705 m2 plintfuncties, die nader ingevuld kunnen worden, in lijn met het kavelpaspoort. Dit heeft een positief effect op het voorzieningenniveau. De daadwerkelijke invulling wordt verder uitgewerkt zodra er naar huurders van deze ruimten wordt gezocht. In het kader van de voorgestelde afwijking van het bestemmingsplan moet worden gemotiveerd, dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Door middel van bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is het project gemotiveerd aan de hand van relevante beleidskaders en omgevingsaspecten.

Ook is de uitvoerbaarheid van de initiatieven getoetst aan de diverse omgevingsaspecten en de bijbehorende regelgeving. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor voorgenomen ontwikkeling. Het plan is inpasbaar in de omgeving voor wat betreft functie, stedenbouw en de omschreven omgevingsaspecten. Daarmee voldoet het plan aan wet- en regelgeving en de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Groen Bij de uitwerking van het plan is rekening gehouden met de groene uitstraling van het openbaar gebied, waarbij aansluiting is gezocht op de groene omgeving. Bij het nieuwe plan wordt aan de achterzijde van het gebouw een groenzone ingericht, waar bestemmingsverkeer te gast is. Deze groenzone biedt een verbinding tussen het aangrenzende HaagWonen-complex en het nieuwe gebouw voor wandelaars, bezoekers en gebruikers. Voor de cliënten van de zorgstudio’s van Florence wordt op het dak van dat deel van het gebouw een tuin ingericht van ca. 580 m2. Deze tuin is specifiek ontworpen voor mensen die lijden aan dementie. Naast de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning is een kapvergunning aangevraagd voor in totaal 52 bomen. De afhandeling van de aanvraag is een aparte procedure met een eigen afwegingskader. In dat kader moet worden getoetst of de overgelegde bomenbalans positief kan worden beoordeeld.

De aanvrager is nog in overleg met de groenbeheerder van de gemeente over de mogelijkheden om kap te voorkomen door bijvoorbeeld beter inpassen of verplanten van bestaande bomen. Mobiliteit Op het gebied van parkeren is in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond dat de verkeersgeneratie die met het project gemoeid is op acceptabele wijze verwerkt kan worden en dat er voldoende parkeergelegenheid is voor de parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van de nieuw te bouwen woningen. Het plan voorziet in 144 autoparkeerplaatsen, waarvan 20 parkeerplaatsen voor deelauto’s, op eigen terrein. Daarnaast wordt op eigen terrein deelmobiliteit ook gefaciliteerd met 9 elektrische deelbakfietsen en 9 deelscooters. Er worden 2 parkeerplaatsen gereserveerd voor minder validen. Hiermee voldoet het plan aan de Nota Parkeernormen. Bewoners, bezoekers en gebruikers komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor de openbare straat, omdat gebruik wordt gemaakt van de reductiemogelijkheden.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

De verdeling van parkeerplaatsen tussen doelgroepen is een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen de ontwikkelaar en belegger en de gebruiker. Het college kan in het kader van de Nota Parkeernormen alleen publiekrechtelijke toetsen op het aantal parkeerplaatsen. Naast het voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor de auto dient ook te worden voorzien in genoeg stallingsruimte voor de fiets. De fietsparkeernormen van de gemeente Den Haag zijn opgenomen in de ‘Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016’. Als bijlage bij voorliggende ruimtelijke onderbouwing is een fietsparkeerbalans opgenomen. Op grond hiervan kan geconcludeerd worden dat het initiatief voorziet in de realisatie van voldoende fietsparkeerplaatsen. Ook voor scootmobielen wordt voorzien in de aanleg van voldoende parkeervoorzieningen op grond van de norm. De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie. M.e.r. De conclusie van de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is dat belangrijke nadelige milieueffecten kunnen worden uitgesloten. Hierbij is gekeken naar de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van potentiële effecten zoals opgenomen in bijlage III van de mer-richtlijn. Wij hebben de aanmeldnotitie bestudeerd en kunnen ons verenigen met de conclusie.

Participatie Ten behoeve van het voorgenomen initiatief is een participatieplan opgesteld. Het participatietraject heeft plaatsgevonden. Hierin hebben deelnemers invulling kunnen geven aan het ontwerp van de parkeergarage, invulling van de plint en de openbare ruimte. In paragraaf 5.2.1 van de ruimtelijke onderbouwing is een beschrijving van het proces en de uitkomsten hiervan opgenomen (vanaf bladzijde 67). Conclusie is dat er een zeer vruchtbaar en actief participatieproces heeft plaatsgevonden. Beoordeling De adviezen op de aspecten stedenbouw, planologie, mobiliteit en economie zijn positief. De Welstands- en Monumentencommissie heeft ten aanzien van het welstandsaspect op 14 juni 2023 positief advies uitgebracht. Ook heeft de Acor een positief advies uitgebracht op 11 januari 2023. Op 29 mei en 4 juni 2024 heeft het Hoogheemraadschap van Delfland aangegeven in te kunnen stemmen met de ruimtelijke onderbouwing. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding, is invulling gegeven. De leidingbeheerder Dunea heeft op 23 november 2022 schriftelijk akkoord gegeven voor het bouwen op de dubbelbestemming ‘Leiding – Water’. Aangegeven is dat de afstand van 2,90 meter tot de waterleiding voldoende is en dat het veilig functioneren van de waterleiding niet in gevaar komt.

De Omgevingsdienst Haaglanden heeft ten aanzien van de aspecten externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, bodem, lucht en geluid op respectievelijk 30 juni 2022, 17 augustus 2022, 29 december 2022, 18 januari 2023 en 20 juni 2023 positieve adviezen uitgebracht. De ontwerpbeschikking en de relevante documenten in het kader van de Wet geluidhinder hebben vanaf 18 juli 2023 tot en met 28 augustus 2023 ter inzage gelegen.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10756637

Het bouwplan is getoetst op de aspecten bouwconstructie, bouwfysica, bouwecologie, toegankelijkheid en gelijkwaardigheid buitenbergingen. Verder heeft de Veiligheidsregio Haaglanden ten aanzien van het bouwplan op 12 juli 2023 positief geadviseerd. De conclusie van deze toetsingen en advisering is dat de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden aannemelijk maken dat het bouwplan voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij het Bouwbesluit 2012. Op 17 juli 2023 heeft de Omgevingsdienst Haaglanden geadviseerd over de ingediende Aeriusberekeningen. Hieruit blijkt dat de activiteit ten opzichte van de referentiesituatie niet leidt tot een bijdrage van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jaar. Dit betekent dat een vergunning voor de beschreven activiteit op grond van de Wet natuurbescherming in het kader van de gebiedsbescherming niet nodig is. Verder is uit onze toetsing van de ingediende Quickscan flora en fauna en het vervolgonderzoek Vleermuizen gebleken dat het initiatief niet leidt tot een overtreding van de Wet natuurbescherming in het kader van de soortenbescherming. Grondexploitatie De Wet ruimtelijke ordening geeft gemeenten in afdeling 6.4 instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van de kosten.

Het gaat hier om kosten van: algemene voorzieningen, nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de mogelijkheid om eisen te stellen bij het bouwrijp maken van een locatie. De wet bepaalt dat een gemeente eerst probeert een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten met particuliere eigenaren. Als dat niet lukt moet de gemeente verplicht met een exploitatieplan de kosten van grondexploitatie verhalen. In dit geval is het kostenverhaal al anderszins verzekerd, omdat sprake is van in erfpacht uitgegeven gemeentelijke grond. De kosten worden via de erfpachtcanon verrekend. Er wordt geen anterieure overeenkomst afgesloten of een exploitatieplan vastgesteld. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 11 juni 2024, besluit: I.

te verklaren in deze fase van de procedure geen bedenkingen te hebben tegen de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van twee woontorens (298 woningen), een stedelijke laag (144 zorgeenheden), een verhuurbare plint (begane grond) en een parkeergarage en het realiseren van twee in- of uitritten ter plaatse van het te slopen verzorgingstehuis Loevesteinlaan 355 tot en met 355-k574;

II.

dit ontwerpbesluit inzake de Verklaring van geen bedenkingen vrij te geven voor terinzagelegging.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 20 juni 2024. De griffier,

De voorzitter,

7/7